ZNALECKÝ POSUDEK. č. 6668/

Transkript

1 -1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6668/ o ceně nemovitosti rodinného domu čp. 156 v k.ú., obec, okres, včetně součástí a pozemků Objednavatel posudku: Exekutorský úřad 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne pod čj. 158 EX 202/12-64 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis,, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 14 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.

2 -2- V ě dne A.SITUACE: Vyhotovení č.: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) projektová dokumentace při půdní vestavbě z roku 1998 f) kolaudační rozhodnutí na garáž g) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku okresu Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne na základě mého písemného obeslání. Byli přítomni manželé Trunkátovi. Dle jejich sdělení další spoluvlastníci zemřeli, probíhá pozůstalostní řízení. Pan Brunner zemřel a paní Brunnerová zemřela Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 2545, katastrální území, obec, Okresní úřad, pod čp Kryblice.

3 -3- Vlastník: podílové spoluvlastnictví Brunner Zdeněk, narozen Brunnerová Jindřiška, narozena Trunkátová Zdeňka, narozena ¼ ¼ ½ Rodinný dům je vybudován na stp. čk. 1231, garáž na stp. čk. 4402, dále k nim náleží pp. čk. 853/4, spolu vytváří jeden funkční celek. 2. Z původní projektové dokumentace vyplývá vybudování domku z roku 1923, v období před 4045 lety byla realizovány modernizace sociálního zařízení u obou bytů, údajně dle informací spolumajitelky přibližně v roce 1988 obnova oken, části rozvodů elektroinstalace, přístavba garáže, podlahy částečně, oprava fasády, vytápění. Dále na základě ověřené projektové dokumentace a stavebního povolení čj /4043/98 byla v letech realizována půdní vestavba, rozšíření podlahové plochy bytu ve 2.NP, včetně obnovy krytiny (bonský šindel na bednění), klempířských prvků. Úprava jedné místnosti ve sklepě a osazení části sklepních oken. Rovněž obnova uliční části plotu. 3. Výčet oceňovaných součástí: a) b) c) d) Rodinný dům čp. 156 Garáž na stp. čk Venkovní úpravy Stavební pozemky

4 -4-4. Popis: Nemovitost je situována v zastavěné okrajové části města Kryblice, přístupna z ulice Zahradní Město, od centra města vzdálena 600 m. Nalézá se v zástavbě rodinnými domy, na mírně svažitém pozemku, přivráceném k jihozápadu, v území plně zainvestovaném, hodnocený objekt je napojen na veškeré sítě. Příslušenstvím jsou dvě garáže, z čehož jedna přiléhá přímo k domu a tvoří jeden stavební celek, další garáž byla přistavěna k původní garáži v letech (kolaudační rozhodnutí čj. 1468/87), příjezd přes pp. čk. 853/4 ve vlastnictví majitelů. a) Rodinný dům čp. 156 Objekt volně stojící, nepravidelného půdorysu s přiléhající garáží, o dvou nadzemních podlažích, podsklepen, s podkrovím. Obsahuje dvě bytové jednotky (1+2 a 1+4) s vlastním sociálním příslušenstvím, společnými inženýrskými přípojkami a vnitřními rozvody elektro, vody, topení, se společným vchodem a schodištěm. Dispoziční řešení: 1.PP sklepy, prádelna, kotelna 1.NP vchodová chodba se schody, bytová jednotka 1+2 o užitné ploše m2, obytná plocha m2 2.NP + podkroví schodišťová chodba, bytová jednotka 1+4 o užitné ploše m2, obytná plocha m2. V této ploše je započtena plocha půdní vestavby, která činí m2 (obytná plocha m2). Konstrukční řešení: Objekt založen na betonových základech, zjevně bez hydroizolace, svislé nosné zdivo v 1.PP v tl. 60 cm, další 45 cm, v podkroví sádrokarton s tepelnou izolací. Stropy s vodorovnými podhledy, v podkroví zkosené, střecha mansardová, krytina bonský šindel, fasáda břizolitová (nezateplená). Okna dřevěná zdvojená, převážně z roku 1988, podlahy v 1.NP prkenné, ve 2.NP plovoucí, rovněž v podkroví, půdní vestavba přístupna přes pokoj bytu ve 2.NP po dřevěných truhlářských schodech, střešní okna, Sociální zařízení s vanami, standardní, s keramickými obklady, rovněž vybavení kuchyní se sporáky, ohřev TÚV el. boilery, WC splachovací (v podkroví nefunkční). Vytápění ústřední, teplovodní, zdroj kotel na pevná paliva + elektrokotel. Technický stav: Celkově odpovídající stáří a realizovaným úpravám, vytvoření půdní vestavby kladně ovlivnilo vrchní stavbu, naopak byt v 1.NP vyžaduje modernizaci, sklepní prostory vlhké vlivem vzlínající vlhkosti (odpadlá omítka, plíseň).

5 -5- Výměry Zastavěná plocha: 1.PP 12,50x9,50+1,10x6,10-1,60x1,20 = 123,54 m2 1.NP 12,50x9,50+1,10x6,10-1,60x1,20 = 123,54 m2 Přiléhající garáž 6,50x3,30+1,50x1,50 = 23,70 m2 2.NP 12,50x9,50-1,60x1,20 = 116,73 m2 Obestavěný prostor: 123,54x5,90+116,83x2,60+116,83x3,40/2,00+23,70x2,60 = 1 292,88 m3 b) Garáž na stp. čk Jde o přízemní garáž, přistavěnou v roce 1987 k původní garáži vytvářející stavební celek s rodinným domem. Je obdélníkového půdorysu, klasicky zděná, střecha plochá opatřena plechovou krytinou, vrata sklopná, podlaha betonová, fasáda břizolitová, el. osvětlení. Technický stav dobrý. Výměry: Zastavěná plocha: 6,50x4,00 = 26,00 m2 Obestavěný prostor: 26,00x2,60 = 67,60 m3 c) Venkovní úpravy Přípojky inženýrských sítí, uliční oplocení (zděná podezdívka se sloupky + dřevěné hoblované výplně), další oplocení drátěným pletivem, venkovní dlažby a trvalé porosty pro sněhovou vrstvu nejsou dlažby patrny.

6 -6- d) Pozemky Situovány v zastavěné obytné části města, přístupny z veřejné komunikace, v území plně zainvestovaném, nepatrně svažité, vytvářející jeden funkční celek. č.parcely stp. čk stp. čk pp. čk. 853/4 Celkem Výměra v m C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.

7 -7- Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení. a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru Stavba Rodinný dům čp. 156 Garáž KSD kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI ZC Kč/ m KTP KV KI 0,86 0,92 0,79 0,90 0,94 0,85 Výchozí cena Kč/m

8 -8- b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Stavba Obestavěný Prostor v m3 Rodinný dům čp. 156 Garáž Výchozí cena Kč/m3 Reprodukční Cena v Kč % opotř. Časová cena v Kč VENKOVNÍ ÚPRAVY Ocení se vzhledem k hlavnímu objektu přiměřeně, v tomto případě ve výši 6 % z časové ceny. Výpočet: x 6 % = ,- Kč POZEMKY Ve městě není schválena cenová mapa, oceňují se dle skutečného stavu na trhu s pozemky, jak vyplývá z databáze odhadců majetku okresu. Obvyklá cena stavebních pozemků včetně souvisejících vytvářejících funkční celek činí v této lokalitě cca 1 200,- Kč/m2. Propočet ceny pozemků 728 m2 x 1 200,- Kč/m2 = ,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č v k.ú. činí zaokrouhleně ,- Kč.

9 -9- Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na zprůměrované skutečně dosažené (známé) prodejní ceny za obdobný typ nemovitosti objekt bydlení s přiměřenými pozemky. V tomto případě bude k takto zjištěné ceně připočtena cena garáže na stp. čk Ze šesti obdobných nemovitostí zrealizovaných v posledním období vyplývá následující: Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Obytná podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka 1/5+kk nadstandard rekonstrukce NN,VV, zap.vyhř.bazén, zahrada pěstěná Cena ,- Kč Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) 1 byt velikost standard, lokalita Strmá ulice,poříčí velmi dobrý 928

10 -10- Poznámka Cena ,- Kč elektro,voda,kanalizace,horkovod Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Obytná podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka Cena ,- Kč 2x 2+1/ standard zachovalý, zateplení fasády, plast. okna 1301 elektro, voda, plyn, kanal. Lokalita Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Obytná podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka Cena ,- Kč standard,prodej srpen 2011 novostavba 482 plně zainvestováno Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav 1/ asi 150 standardní dobrý stavební stav po provedené rekonstrukci 529 přistavěná garáž, elektro, voda, kanalizace, možnost plyn Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka

11 -11- Cena ,- Kč Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Obytná podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka 1 byt 1+5 s příslušenstvím standardní udržovaná nemovitost 662 el. síť, veřejný vodovod, veřejná kanalizace, plynovod Cena ,- Kč lokalita prodejní cena koeficient polohy srovnatelná cena a vybavení 1, , , , , , Srovnatelná cena: : 6 = ,- Kč Přípočet garáže na stp. čk ve výši ,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č v k.ú. činí zaokrouhleně ,- Kč.

12 -12- Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu nemovitostí, negativně ovlivněné současnou ekonomickou a realitní krizí, kdy v lokalitě převyšuje nabídka nad poptávkou po obdobných nemovitostech, nelze očekávat větší zájem v případě dražby oceňované nemovitosti. K této skutečnosti přispívá i skutečnost, že nemovitost je v podílovém spoluvlastnictví a v současné době probíhá pozůstalostí řízení z důvodu úmrtí dalších obou spoluvlastníků. Jak vyplývá z informací místních realitních kanceláří a mé zkušenosti jako realitního makléře a certifikovaného odhadce lze předpokládat obtížnou prodejnost, z toho důvodu stanovuji návrh obvyklé ceny ve výši srovnávací hodnoty snížené o 15 %. Výpočet: x 0,85 = ,- Kč, zaokrouhleně ,- Kč Obvyklá cena ideální ½ nemovitosti zapsané v LV č v k.ú. činí ,- Kč. Pozn.: Nemovitost je zatížena omezením vlastnických práv pro více exekučních řízení, není zatížena žádnými právy či závazky, které by ovlivnily cenu (mimo pozůstalosti). V ě dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6668/ znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.

13 -13- V ě dne

14 -14-