znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /2011 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitosti - spoluvlastnický podíl o velikosti ideální ½ bytové jednotky č. 1868/9, ul. Husova č pop. 1868, Havlíčkův Brod, včetně všech součástí a příslušenství, nacházející se v budově č.pop. 1868, 1869 na pozemku parc.č. st. 4438, st k.ú. Havlíčkův Brod včetně podílu na spoluvlastnickém podílu o velikosti ideálních 870/18924 na společných částech budovy č.pop. 1868,1869 a pozemcích parc.č. st. 4438, st. 4439, zapsaný na LV č pro k.ú. Havlíčkův Brod, obec Havlíčkův Brod, okres Havlíčkův Brod. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137 EX 5078/ Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 29 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno,

2 Bytová jednotka č. 1868/9, ul. Husova 1868, Havlíčkův Brod Znalecký posudek č /2011 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Srovnávací metoda nemovitostí 8 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 10 Přílohy P ř íloha 1 Opravné usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 5078/09-100, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění ideální 1/2 nemovitostí dle LV č k.ú. Havlíčkův Brod ze dne podepsán JUDr. Petr Kocián v.r., soudní exekutor, P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 8913), P ř íloha 3 Mapová část, P ř íloha 4 Fotodokumentace, P ř íloha 5 Srovnatelné bytové jednotky, Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

3 Bytová jednotka č. 1868/9, ul. Husova 1868, Havlíčkův Brod Znalecký posudek č / NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : Opravné usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 5078/ kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění ideální poloviny nemovitosti dle lv č pro k.ú. Havlíčkův Brod ze dne podepsán JUDr. Petr Kocián v.r., soudní exekutor; Výpis z katastru nemovitostí - LV č pro k.ú. Havlíčkův Brod, vyhotovený ČÚZaK - SCD dálkovým přístupem dne (viz příloha); Skutečnosti zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou bytové jednotky konaného dne , Informace získané od povinného pana Zdeňka Smaženky při místním šetření dne , Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru ( Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne , Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu, další veřejné zdroje, Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

4 Bytová jednotka č. 1868/9, ul. Husova 1868, Havlíčkův Brod Znalecký posudek č / POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/2 bytové jednotky č. 1868/9, včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.pop. 1868, 1869 na pozemku parc.č. st. 4438, st. 4439, včetně všech součástí a příslušenství a podílu na spoluvlastnickém podílu na společných částech domu a pozemcích o velikosti 870/18924 v k.ú. Havlíčkův Brod, obec Havlíčkův Brod, okres Havlíčkův Brod, vše zapsáno na LV č a Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě ideální ½ poloviny nemovitosti zapsané na LV č v k.ú. Havlíčkův Brod pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti pana Zdeňka Smaženky. Ocenění je provedeno na základě prohlídky nemovitosti, sdělení povinného pana Zdeňka Smaženky a na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku. Nájemní smlouva Na základě získaných informací od objednatele posudku nebyla předložena žádná nájemní smlouva ani jiná smlouva např. o věcném břemeni apod. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Havlíčkův Brod v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

5 Bytová jednotka č. 1868/9, ul. Husova 1868, Havlíčkův Brod Znalecký posudek č /2011 Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí bytové jednotky č. 1868/9 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.pop. 1868, 1869 na pozemku parc.č. st. 4438, st a spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 870/18924 na společných částech budovy č.p. 1868, 1869 a na pozemku parc.č. st. 4438, st v k.ú. Havlíčkův Brod, obec Havlíčkův Brod, okres Havlíčkův Brod, vše zapsáno na LV č a č Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí bytové jednotky č. 1868/9 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.pop. 1868, 1869 na pozemku parc.č. st. 4438, st a spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 870/18924 na společných částech budovy č.p. 1868, 1869 a na pozemku parc.č. st. 4438, st v k.ú. Havlíčkův Brod, obec Havlíčkův Brod, okres Havlíčkův Brod, vše zapsáno na LV č a č bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

6 Bytová jednotka č. 1868/9, ul. Husova 1868, Havlíčkův Brod Znalecký posudek č /2011 Celkový popis nemovitosti: Havlíčkův Brod je bývalé okresní město s úplnou občanskou vybaveností. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v panelovém 7 podlažním bytovém domě umístěném v centrální části města cca 150 m od hlavního náměstí. jedná se o panelový blok ze 4 sekcí. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v krajní sekci 1868 v 5. NP. V okolí jsou umístěny jak úřady tak i obchody a i další bytové domy. Před objektem se nachází velké parkoviště a poblíž několik velkokapacitních prodejen. Bytový dům má 6 obytných podlaží, jedno podzemní a rovnou střechu. Byt se nachází v 5. NP. Byt má předsíň, koupelnu a WC, 5 pokojů a kuchyni se spíží, lodžii a sklep. Panelový dům je klasická panelová stavba z betonových stěnových a stropních deskových panelů. Okna jsou plastová ditermální. Dům má výtah, v 1.PP jsou sklepy. Konstrukce a vybavení Popis Základy Základy z betonu + izolace Podezdívka není Zdivo panelové Stropy betonové Krov, střecha Plochá Krytina IPA, Komíny nejsou Klempířské konstrukce Pozinkované žlaby a svody, parapety Vnitřní omítky Vápenné hladké, z části na venkovních stěnách SDK se zateplením Úprava vnějších povrchů Povrch panelů Vnitřní obklady V koupelně, za KL keramický obklad Vnější obklady nejsou Schody Betonové s teracem Dveře dřevěné hladké Jihlava do ocelových zárubní nebo shrnovací Vrata nejsou Okna plastová Podlahy obytných PVC, lamino, keramická dlažba místností Vytápění centrální Elektroinstalace 220/380V Bleskosvod ano Rozvod vody ano Zdroj teplé vody centrální Instalace plynu ano Kanalizace Z WC, kuchyně a koupelny Vybavení kuchyní kombinovaný plynový Vnitřní hygienické Vana, umyvadlo, vybavení Záchod 1x splachovací Vybavení B.J. je standardní kuchyňská linka, kombinovaný sporák, vestavěné skříně, rolety, vana, umyvadlo, WC mísa s nádrží, dřez, míchací baterie a topná tělesa, zvonek a domácí telefon. Dále k B.J. náleží podlahové krytiny, vnitřní dveře a okna, nenosné příčky, bytové jádro, rozvody vody, ÚT, elektroinstalace a vlastnický podíl B.J. č. 1868/9 o velikosti 870/18924 na společných částech budovy a pozemcích. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

7 Bytová jednotka č. 1868/9, ul. Husova 1868, Havlíčkův Brod Znalecký posudek č /2011 Dům je užíván od roku V roce 2000 byla provedena rekonstrukce bytové jednotky zděné jádro, nové instalace, podlahy, zateplení stěn SDK, nová kuchyňská linka. V roce 2008 byly instalovány nové plastové okna, nové stupačky s měřeními. Celkový stav bytové jednotky je dobrý. Oceňovaná nemovitost Bytová jednotka č. 4021/13 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v 5. NP budovy č.p. 4020, 4021,4022, 4023 na pozemku parc.č. st a ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 326/51618 na společných částech budovy č.p. 4020, 4021, 4022 a 4023 a na pozemku parc.č. st. 6117, st. 6118, st a st v k.ú. Havlíčkův Brod, obec Havlíčkův Brod, okres Havlíčkův Brod. Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

8 Bytová jednotka č. 1868/9, ul. Husova 1868, Havlíčkův Brod Znalecký posudek č / SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Bytová jednotka č. 1868/9 Havlíčkův Brod Popis Jedná se o bytovou jednotku I. kategorie umístěnou v 5. NP, která se skládá z předsíně, kuchyně, 5 pokojů, koupelny, WC a lodžie. Celková plochy bytové jednotky je 90,20m2 Pokoje 63,10m 2 předsíň 8,80m 2 kuchyně 11,60m 2 spíž 0,20m 2 koupelna 2,50m 2 lodžie 3,20m 2 WC 1,00m 2 sklep nezjištěno Stáří a stavebně technický stav objektu : Objekt byl postaven cca před 30 lety. Byt je dobře udržovaný. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v městě Havlíčkův Brod jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné bytové jednotky. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita Velikost (m 2 ) Podlaží Jiné Oceň. stáří 30 roků, panel., bez revitalizace, zděné jádro, plastová Husova 90,20 5. NP objekt okna, část. rekonstrukce, lodžie (1) (2) (3) (4) (5) 1 Husova 90 3.p/6 panel, po celkové rek. 2 při Smetanově nám p/3 panel, původní stav, plast.okna 3 Jihlavská 85 4.p/5 panel, původní stav, plast.okna Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO poloha velikost balkón, lodžie stav a vybavení patro úvaha znalce K1 K6 Cena oceňovaného objektu odvozená (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,02 1, , ,00 0,82 1,00 0,95 1,00 1,00 0, , ,98 0,94 1,00 0,95 1,00 1,00 0, Kč Celkem průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč Směrodatná výběrová odchylka s Pravděpodobná spodní hranice průměr - s Pravděpodobná horní hranice průměr + s Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

9 Bytová jednotka č. 1868/9, ul. Husova 1868, Havlíčkův Brod Znalecký posudek č /2011 K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší horší) K5 Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00. Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné bytové jednotky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,75 ). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- Kč až ,- Kč. Uvedená bytová jednotka má tyto kladné stránky : umístění v centru města dobrá občanská vybavenost dobrý tech. stav bytové jednotky Uvedená bytová jednotka má tyto slabší stránky : dům není revotalizován Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané byty se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka. Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalita, stavebně technický stav, umístění v domě, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadanou bytovou jednotku navržená na ,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitosti navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč (slovy : jednmilionpětsettisíc korun českých). spoluvlastnický podíl o velikosti ideální ½ činí : Kč/2 = Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

10 Bytová jednotka č. 1868/9, ul. Husova 1868, Havlíčkův Brod Znalecký posudek č / STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Havlíčkův Brod v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č ze dne pro k.ú. Havlíčkův Brod v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na oceňované bytové jednotce se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití bytové jednotky, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním bytům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu spoluvlastnický podíl o velikosti ideální ½ bytové jednotky č. 1868/9, ul. Husova č pop. 1868, Havlíčkův Brod, včetně všech součástí a příslušenství, nacházející se v budově č.pop. 1868, 1869 na pozemku parc.č. st. 4438, st k.ú. Havlíčkův Brod včetně podílu na spoluvlastnickém podílu o velikosti ideálních 870/18924 na společných částech budovy č.pop. 1868,1869 a pozemcích parc.č. st. 4438, st. 4439, zapsaný na LV č pro k.ú. Havlíčkův Brod, obec Havlíčkův Brod, okres Havlíčkův Brod vedených u Katastrálního úřadu pro Kraj Vysočina, KP Havlíčkův Brod, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění , po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : sedmsetpadesáttisíc korun českých). V Brně, dne Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

11 Bytová jednotka č. 1868/9, ul. Husova 1868, Havlíčkův Brod Znalecký posudek č /2011 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

12

13

14

15

16 Plán města

17

18

19 Bytová jednotka č. 1868/9, ul. Husova, Havlíčkův Brod Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 1 : Celkový pohled na objekt č. pop Foto 2: Celkový pohled na objekt č. pop fotodokumentace strana 1

20 Bytová jednotka č. 1868/9, ul. Husova, Havlíčkův Brod Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 3 : Celkový pohled na objekt č. pop Foto č. 4 : Vstup fotodokumentace strana 2

21 Bytová jednotka č. 1868/9, ul. Husova, Havlíčkův Brod Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 5 : Chodba domu Foto č. 6 : Předsíň fotodokumentace strana 3

22 Bytová jednotka č. 1868/9, ul. Husova, Havlíčkův Brod Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 7 : Koupelna fotodokumentace strana 4

23

24