ZNALECKÝ POSUDEK. 3135/2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK. 3135/2013 o cen nemovitostí v katastrálním území Drnholec, obec Drnholec, okres B eclav, na ulici Hornická.or. 5: rodinného domu.p. 160 na pozemku parc.. 247, s pozemkem parc.. 247, v etn p íslušenství Objednatel posudku: Ú el posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor Mgr. Pavla Fu íková Exekutorský ú ad Ostrava Slévárenská 410/14, Ostrava Mariánské Hory Zjišt ní ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitosti povinného v rámci exekuce.j. 024 EX 5470/12 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odv tví ceny a odhady nemovitostí, kancelá Riegrova 44, Brno, tel.: Datum místního šet ení: 14. listopadu 2013 Datum, ke kterému je provedeno ocen ní: Zvláštní požadavky objednatele: 14. listopadu 2013 k datu místního šet ení Nejsou Použitý oce ovací p edpis: Zákon. 151/1997 Sb., o oce ování majetku, v pl. zn ní. Vyhláška. 3/2008 Sb., o provedení n kterých ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon, ve zn ní vyhlášky. 456/2008 Sb., vyhlášky. 460/2009 Sb., vyhlášky. 364/2010 Sb., vyhlášky. 387/2011 Sb. a vyhlášky. 450/2012 Sb. Tento posudek obsahuje 25 stran v etn p íloh a p edává se ve 3 vyhotoveních

2 2 0. Úvod, použitá metodika ocen ní Dle usnesení Exekutorského ú adu Ostrava.j. 024 EX 5470/12-73 je t eba stanovit obvyklou cenu nemovitosti ve vlastnictví povinného pana Romana Šedivého. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šet ení, t.j. k datu 14. listopadu Úkolem podepsaného znalce je provést ocen ní nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje p edpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu. 151/1997 Sb., o oce ování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovn vyjmenované p ípady, což v daném p ípad není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím zp sobem: Obvyklou cenou se pro ú ely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného, pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom r prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, d sledky p írodních i jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení p im ené náhrady p i vypo ádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném míst v dob rozhodování. Není na míst vycházet z tzv. odhadní ceny, zjišt né znaleckým posudkem podle cenového p edpisu. V t chto p ípadech má cena zjišt ná podle cenových p edpis jen ur itý informativní, orienta ní význam a je sm rodatná zejména pro da ové ú ely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a ú astníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjišt nou podle cenového p edpisu. P itom pouze obecná cena vyjad uje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla p im ená, musí vyjad ovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stá í v ci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném míst a ase. Na základ výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem. VI Obecné zásady oce ování majetku a Znaleckým standardem. VII Oce ování nemovitostí ): 1. Ocen ní asovou cenou - zjistí se náklady na po ízení staveb v sou asné cenové úrovni (snížené o p im ené opot ebení vzhledem ke stá í, stavu a p edpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemk. Vzhledem k tomu, že vyhláška. 3/2008 Sb. používá koeficienty zm ny cen staveb, jež p im en upravují základní cenovou úrove 1994 na úrove sou asnou, použije se zpravidla cena zjišt ná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti. 2. Ocen ní porovnávacím zp sobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodej obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oce ovanou nemovitost. 3. Záv re ný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základ zvážení všech okolností a výše vypo tených cen.

3 3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zap j eny p ípadn podepsaným znalcem opat eny následující podklady: Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV vyhotovený dne pro k.ú. Drnholec: A: Vlastník: Šedivý Roman, Hrušovanská 559/39, Drnholec R /0196 B: Nemovitosti: Parcela: m 2 zastav ná plocha a nádvo í Stavba: Drnholec,.p. 160 rod. d m, na parcele 247 C: Omezení vlastnického práva: Na ízení exekuce Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské Podrobnosti viz. p íloha posudku Vý ez z katastrální mapy Vý ez z katastrální mapy pro k.ú. Drnholec z Místní šet ení Místní šet ení spojené s prohlídkou, m ením a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne 14. listopadu Prohlídka nemovitosti byla provedena za ú asti povinného pana Romana Šedivého a jeho rodi, kte í zde mají trvalé bydlišt P edpisy a metodiky pro ocen ní Zákon. 151/1997 Sb., o oce ování majetku, v platném zn ní. Vyhláška. 3/2008 Sb., o provedení n kterých ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon, ve zn ní vyhlášky. 456/2008 Sb., vyhlášky. 460/2009 Sb., vyhlášky. 364/2010 Sb., vyhlášky. 387/2011 Sb. a vyhlášky. 450/2012 Sb. Znalecký standard. VI - Obecné zásady oce ování majetku. Vysoké u ení technické v Brn - Ústav soudního inženýrství, Znalecký standard. VII - Oce ování nemovitostí. Vysoké u ení technické v Brn - Ústav soudního inženýrství, Výpo etní programy Program pro oce ování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradá, DrSc., Brno Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách

4 4 1.2 Situace oce ované nemovitosti P edm tem ocen ní je nemovitost, obsahující následující objekty: Rodinný d m.p. 160 na pozemku parc Vedlejší stavba stodola na pozemku parc Vedlejší stavba sklad na pozemku parc Venkovní úpravy na pozemku parc Pozemek parc zastav ná plocha a nádvo í o vým e 781 m 2 Nemovitost se nachází v obci Drnholec, na ulici Hornická, íslo orienta ní 5. P íjezd k nemovitosti je po zpevn né komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvo ena staršími rodinnými domy Obec a okolí nemovitosti Status obce: M stys Po et obyvatel: 1690 Obecní ú ad: Ano Poštovní ú ad: Ano Školy: ZŠ a MŠ Obchod potravinami : Širší nabídka Ob anská vybavenost: Léka, knihovna, kulturní d m, restaurace, hotel Poptávka nemovitostí: Poptávka je nižší než nabídka Umíst ní nemovitosti v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: P evládající zástavba: Parkovací možnosti: Vlastní nemovitost Typ stavby P íslušenství Dostupnost jednotlivých podlaží Možnost dalšího rozší ení Technická hodnota Možnosti ohrožení, radon, hluk, imise apod. Jihozápadn od centra obce P i vedlejší komunikaci Mírn zvln ný, vlastní pozemek rovinatý Starší rodinné domy Ve stodole D m adový vnit ní Vedlejší stavba, venkovní úpravy 1.NP- z ulice a ze dvora V p dním prostoru Objekt je v pr m rném stavebn -technickém stavu, byla provád na základní údržba. Možnosti ohrožení stavby Sesuv: není Kritická poloha objektu u vozovky: není Jiné: nep ichází v úvahu Výskyt radonu Vlastník nemovitosti nemá zprávy o m ení výskytu radonu v objektu.

5 5 Imise, hluk aj. Zdroj hluku a zne išt ní v blízkém okolí: P ipojení objektu na inženýrské sít Vodovod: Kanalizace: Elektrická sí : Plyn: Telefon: b žná silni ní doprava p ípojka z ve ejného vodovodu p ípojka do ve ejné kanaliza ní sít 230 V zaveden není zaveden 2. Posudek - ocen ní asovou cenou (v cná hodnota) 2.1 Metodika stanovení asové ceny asovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti po ídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocen ní (tzv. reproduk ní výchozí cena), snížená u staveb o p im ené opot ebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjiš ována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového p edpisu, indexovaných k datu odhadu. Koeficient polohy K5 je uvažován ve výši 0,85. Pro ocen ní pozemk je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemk v dané lokalit z realitní inzerce. 2.2 Rodinný d m Popis celkový Rodinný d m se nachází v m stysi Drnholec, na ulici Hornická, íslo orienta ní 5. D m je adový vnit ní, nepodsklepený, uli ní i dvorní ást je zast ešena sedlovou st echou. Objekt P dorys Podsklepení Po et nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce St echa Krytina Klempí ské konstrukce Fasádní omítky Vn jší obklady Bleskosvod Rodinný d m adový vnit ní Do L Není 1 NP Není Základové pasy Ano Zd ná z cihel pálených pr m. tl. 45 cm Krov d ev ný, st echa sedlová Betonové tašky Pozinkovaný plech Vápenné hladké Chybí Chybí

6 Popis objektu D m je adový vnit ní, uli ní fasáda je orientována k jihozápadu. Vstup do domu je z ulice do chodby ve st ední ásti domu, odtud do dalších místností. D m obsahuje 1 bytovou jednotku 3+1, skládá se z t chto ástí: 1.NP 3 pokoje, kuchy, chodba, koupelna, WC, letní kuchy, veranda D m má p dorys do tvaru L, ze dvora je p istav na prosklená veranda. Okna z kuchyn a jednoho pokoje vedou do verandy. Ve dvorním k ídle se nachází koupelna, WC a letní kuchyn. Na d m v uli ní front navazuje stodola, do ní je vjezd vraty z ulice, je využívána i ke garážování auta. Na dvorní ást domu navazuje vedlejší stavba - sklad. Stavby ohrani ují menší dv r, na n j navazuje zahrada s n kolika staršími ovocnými stromy. D m je zd ný z cihel pálených pr m. tl. 45 cm. Krov je d ev ný, st echa nad uli ním i dvorním k ídlem je sedlová, krytá betonovými taškami. Vn jší omítka je vápenná hladká, klempí ské konstrukce z pozinkovaného plechu. Schody chybí. Okna jsou plastová do ulice a d ev ná dvojitá do verandy, dve e d ev né nápl ové. Stropy jsou rovné, vnit ní omítky vápenné hladké, obklady jsou v koupeln, na WC a v kuchyni. Na podlahách obytných místností jsou prkna na sraz, DTD a koberce, podlahách ostatních místností PVC, keramická dlažba a teraco. Vnit ní vybavení tvo í WC kombi, umyvadlo a vana smaltovaná, v kuchyni je plynový sporák. Oh ev vody zajiš uje zásobníkový el. bojler na ZP, vytáp ní je lokální plynovými kamny WAW, v 1 pokoji jsou krbová kamna. Objekt je napojen na elekt inu, ve ejný vodovod, kanalizaci a zemní plyn Stá í a technický stav objektu Užívání od roku Provedené úpravy Celkový technický stav Výpo et vým r pro ocen ní 1930 (dle odborného odhadu, p vodní stá í objektu není známo) 2007 áste ná modernizace domu: vytáp ní, el. bojler, plastová okna do ulice, podlahy DTD, WC mísa, obklady Objekt je v pr m rném stavebn -technickém stavu, byla provád na základní údržba. 1.NP délka ší ka výška ZP OP o ást m m m m 2 m 3 uli ní k ídlo 11,55 8,25 3,10 95,29 295,39 dvorní k ídlo 4,70 6,60 3,10 31,02 96,16 veranda v. zast ešení 1,80 4,70 3,20 8,46 27,07 Celkem 1.NP 134,77 418,62 Zast ešení délka ší ka výška ZP OP ást m m m m 2 m 3 1. ást - zastav ná plocha (obdélník) 11,55 8,25 95,29 - výška p dní nadezdívky 0,33 30,97 - výška h ebene nad nadezdívkou 3,52 167,71 2. ást - zastav ná plocha (obdélník) 4,70 6,60 31,02 - výška p dní nadezdívky 0,40 12,41 - výška h ebene nad nadezdívkou 2,70 41,88 Celkem zast ešení 252,97

7 7 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. nadzemní podlaží 134,77 418,62 zast ešení v. podkroví 252,97 Celkem 134,77 671,59 Užitná plocha domu 1. NP vým ra (m2) pokoj 22,90 pokoj 15,60 pokoj 17,30 kuchy 15,10 koupelna 3,00 WC 1,60 letní kuchy 8,00 chodba 11,20 veranda 11,80 Celkem 106, Zjišt ní typu objektu a zp sobu ocen ní D m spl uje podmínky 3 písm. c/ vyhlášky. 137/1998 Sb.: nadpolovi ní ást ploch je ur ena a k datu ocen ní užívána k bydlení, objekt nemá více než t i byty, objekt nemá více než dv nadzemní podlaží a podkroví, jedná se tedy o rodinný d m. Konstrukce objektu je zd ná, jedná se o rodinný d m typu A Výpo et ceny objektu nákladovým zp sobem Výpo et ceny - rodinný d m zd ný nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2, s 1 NP Vypo teno tabulkovým procesorem Excel - program ABN13 Rodinný d m podle 5 a p ílohy. 6 vyhlášky. 3/2008 Sb. typ A nepodsklepený St echa sklonitá bez podkroví Základní cena dle typu z p ílohy. 6 vyhlášky ZC / K /m ,00 Koeficient využití podkroví Kpod 1,000 Základní cena po 1. úprav = ZC / x Kpod x K ad ZC K /m ,00 Obestav ný prostor objektu OP m 3 671,59 Koeficient polohový ( p íloha. 14 vyhlášky ) K 5-0,85 Koeficient zm ny cen staveb ( p íloha. 38 vyhlášky, dle CZ-CC ) K i - CZ-CC: 111 2,146 Koeficient vybavení stavby Pol.. Konstrukce a vybavení Provedení Stand Podíl (p.15) % Pod.. Koef. Uprav. podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy betonové pasy bez izolací P 0, , ,46 0, Zdivo cihelné pr m. tl. 45 cm S 0, , ,00 0, Stropy s rovným podhledem S 0, , ,00 0, St echa krov d ev ný, st echa sedlová S 0, , ,00 0, Krytina betonové tašky S 0, , ,00 0,03400 úplné z pozinkovaného plechu v. 6 Klempí ské konstrukce S 0, , ,00 0,00900 parapet

8 8 7 Vnit ní omítky vápenné štukové S 0, , ,00 0, Fasádní omítky vápenné hladké S 0, , ,00 0, Vn jší obklady chybí C 0, , ,00 0, Vnit ní obklady WC, koupelna, vana, kuchyn S 0, , ,00 0, Schody chybí C 0, , ,00 0, Dve e d ev né nápl ové plné a prosklené S 0, , ,00 0, Okna plastová - do ulice, d ev ná dvojitá - do verandy S 0, , ,00 0, Podlahy obytných místn. DTD a koberce, prkna na sraz S 0, , ,00 0, Podlahy ostatních místn. keramická dlažba, PVC, teraco S 0, , ,00 0, Vytáp ní lokální- WAW, 1x krbová kamna P 0, , ,46 0, Elektroinstalace 230V, jisti e P 0, , ,46 0, Bleskosvod chybí C 0, , ,00 0, Rozvod vody rozvod studené a teplé vody S 0, , ,00 0, Zdroj teplé vody el. bojler S 0, , ,00 0, Instalace plynu zaveden zemní plyn S 0, , ,00 0, Kanalizace z kuchyn, koupelny, WC S 0, , ,00 0, Vybavení kuchyní plynový sporák S 0, , ,00 0, Vnit ní vybavení umývadlo, vana ocelová S 0, , ,00 0, Záchod WC kombi S 0, , ,00 0, Ostatní chybí C 0, , ,00 0, Konstrukce neuvedené není 0, , ,00 0,00000 Celkem 1, ,84942 Koeficient vybavení ( z výpo tu výše ) K 4-0,84942 Zákl. cena upravená ZC K4 K5 Ki K /m ,19 Rok odhadu 2013 Rok po ízení 1930 Stá í S rok 83 Zp sob výpo tu opot ebení ( lineárn / analyticky ) analyticky Celková p edpokládaná životnost Z rok viz anal. výpo et Opot ebení O % 58,98 Výchozí cena CN K ,92 Stupe dokon ení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohledn ní stupn dokon ení stavby CND K ,92 Odpo et na opot ebení 58,98 % O K ,48 Cena po odpo tu opot ebení K ,44 Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do ? ne Snížení ceny za doložený výskyt radonu ( 21 odst. 4 vyhlášky) 0 % K 0,00 Cena ke dni odhadu C N K ,44 Výpo et stupn dokon ení Analytická metoda výpo tu opot ebení Stupe Pol. P epo t. Dokon ení P epo tený Stá í Životnost Opot ebení Konstrukce a vybavení dokon ení 100 A B / C. podíl z celku podíl A B prvku C B/C % (1) (2) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) 1 Základy 0, , , , , Zdivo 0, , , , , Stropy 0, , , , , St echa 0, , , , , Krytina 0, , , , , Klempí ské konstrukce 0, , , , ,68871

9 9 7 Vnit ní omítky 0, , , , , Fasádní omítky 0, , , , , Vn jší obklady 0, , , , , Vnit ní obklady 0, , , , , Schody 0, , , , , Dve e 0, , , , , Okna 0, , , , , Podlahy obytných místn. 0, , , , , Podlahy ostatních místn. 0, , , , , Vytáp ní 0, , , , , Elektroinstalace 0, , , , , Bleskosvod 0, , , , , Rozvod vody 0, , , , , Zdroj teplé vody 0, , , , , Instalace plynu 0, , , , , Kanalizace 0, , , , , Vybavení kuchyní 0, , , , , Vnit ní vybavení 0, , , , , Záchod 0, , , , , Ostatní 0, , , , , Konstrukce neuvedené 0, , , , ,00000 Celk. 1,00 1, ,00 Stupe dokon ení stavby 100,00 % Opot ebení analytickou metodou 58,98 % 2.3 Vedlejší stavba - stodola Stodola navazuje na uli ní k ídlo domu, vjezd do ní je vraty z ulice. Je p ízemní, z ásti podsklepená, se sedlovou st echou, zd ná z cihel pálených. Vrata jsou plechová do ulice a d ev ná svlaková do dvora. Je zde zavedena elekt ina 230 V. Je využíván jako sklad a ke garážování auta. Výpo et vým r o 1.PP délka ší ka výška ZP OP ást m m m m 2 m 3 Základní ást 6,65 4,30 2,30 28,60 65,77 Celkem 1.PP 28,60 65,77 1.NP délka ší ka výška ZP OP o ást m m m m 2 m 3 Základní ást 8,40 8,25 3,10 69,30 214,83 Celkem 1.NP 69,30 214,83 Zast ešení délka ší ka výška ZP OP ást m m m m 2 m 3 1. ást - zastav ná plocha (obdélník) 8,40 8,25 69,30 - výška p dní nadezdívky 0,33 22,52 - výška h ebene nad nadezdívkou 3,52 121,97 Celkem zast ešení 144,49

10 10 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. podzemní podlaží 28,60 65,77 1. nadzemní podlaží 69,30 214,83 zast ešení v. podkroví 144,49 Celkem 97,90 425,09 Pom r ZP podzemního podlaží a 1.NP (pro stanovení typu) 41,27 % Charakter objektu a zp sob ocen ní Objekt není se stavbou hlavní provozn propojen, má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím p íslušenstvím, zastav ná plocha objektu nep esahuje 100 m 2, nejedná se o garáž ani zahrádká skou chatu; podle 2 písm. (b) vyhlášky. 3/2008 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu Výpo et ceny objektu nákladovým zp sobem Výpo et ceny Stodola Vypo teno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN13 Vedlejší stavba podle 7 a p ílohy. 8 vyhlášky.3/2008 Sb. typ A zd ná nepodsklepená St echa sklonitá podkroví nez ízeno Rok odhadu 2013 Rok po ízení resp. kolaudace 1930 Stá í S rok 83 Základní cena dle typu z p íl.. 7 vyhlášky ZC / K /m ,00 Koeficient využití podkroví Kpod 1,00 Základní cena po 1. úprav = ZC / x Kpod ZC K /m ,00 Obestav ný prostor objektu OP m 3 425,09 Koeficient polohový ( p íloha. 14 vyhlášky ) K 5-0,85 Koeficient zm ny cen staveb ( p íloha. 38, dle CZ-CC ) Ki - CZ-CC ,093 Koeficient vybavení stavby Pol.. Konstrukce a vybavení Provedení Stand. Podíl (p.15) % Pod.. Koef. Uprav. podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy základové pasy, patky S 0, , ,00 0, Obvodové st ny zd né tl. 30 cm S 0, , ,00 0, Stropy chybí C 0, , ,00 0, Krov d ev ný umož ující podkroví S 0, , ,00 0, Krytina betonové tašky S 0, , ,00 0, Klempí ské práce žlaby, svody z pozinkovaného plechu S 0, , ,00 0, Úprava povrch omítky vápenné hladké S 0, , ,00 0, Schodišt chybí C 0, , ,00 0, Dve e vrata - 2x plechová, 1x d ev ná svlaková N 0, , ,54 0, Okna chybí C 0, , ,00 0, Podlahy chybí C 0, , ,00 0, Elektroinstalace sv telná P 0, , ,46 0, Neuvedené není 0, , ,00 0,00000 Celkem 1, ,68128 Koeficient vybavení ( z výpo tu výše ) K 4-0,68128

11 11 Zákl. cena upravená ZC K4 K5 Ki K /m ,04 Rok odhadu 2013 Rok po ízení 1930 Stá í S rok 83 Zp sob výpo tu opot ebení ( lineárn / analyticky ) lineárn Celková p edpokládaná životnost Z rok 80 Opot ebení - odborný odhad O % 85,00 Výchozí cena CN K ,35 Stupe dokon ení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohledn ní stupn dokon ení stavby CND K ,35 Odpo et na opot ebení 85,00 % O K ,10 Cena po odpo tu opot ebení K ,25 Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do ? ne Snížení ceny za doložený výskyt radonu ( 20 odst. 4 vyhlášky) 0 % K 0,00 Cena ke dni odhadu C N K , Vedlejší stavba - sklad Objekt navazuje na dvorní k ídlo domu. Je p ízemní, nepodsklepený, se sedlovou st echou, zd ný z cihel pálených. Dve e jsou d ev né, okno jednoduché kovové, je zde zavedena elekt ina 230 V. Je využíván jako sklad. Výpo et vým r 1.NP délka ší ka výška ZP OP o ást m m m m 2 m 3 Základní ást 5,30 4,20 3,10 22,26 69,01 Celkem 1.NP 22,26 69,01 Zast ešení (v. podkroví) délka ší ka výška ZP OP ást m m m m 2 m 3 1. ást - zastav ná plocha (obdélník) 5,30 4,20 22,26 - výška p dní nadezdívky 0,40 8,90 - výška h ebene nad nadezdívkou 2,70 30,05 Celkem zast ešení 38,95 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. nadzemní podlaží 22,26 69,01 zast ešení 38,95 Celkem 22,26 107, Charakter objektu a zp sob ocen ní Objekt není se stavbou hlavní provozn propojen, má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím p íslušenstvím, zastav ná plocha objektu nep esahuje 100 m 2, nejedná se o garáž ani zahrádká skou chatu; podle 2 písm. (b) vyhlášky. 3/2008 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu.

12 Výpo et ceny objektu nákladovým zp sobem Výpo et ceny Sklad Vypo teno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN13 Vedlejší stavba podle 7 a p ílohy. 8 vyhlášky.3/2008 Sb. typ A zd ná nepodsklepená St echa sklonitá podkroví nez ízeno Rok odhadu 2013 Rok po ízení resp. kolaudace 1930 Stá í S rok 83 Základní cena dle typu z p íl.. 7 vyhlášky ZC / K /m ,00 Koeficient využití podkroví Kpod 1,00 Základní cena po 1. úprav = ZC / x Kpod ZC K /m ,00 Obestav ný prostor objektu OP m 3 107,96 Koeficient polohový ( p íloha. 14 vyhlášky ) K 5-0,85 Koeficient zm ny cen staveb ( p íloha. 38, dle CZ-CC ) Ki - CZ-CC ,093 Koeficient vybavení stavby Stand Podíl Pol.. Konstrukce a vybavení Provedení % Pod.. Koef. Uprav. podíl. (p.15) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy základové pasy S 0, , ,00 0, Obvodové st ny zd né tl.30 cm S 0, , ,00 0, Stropy trámové P 0, , ,46 0, Krov d ev ný umož ující podkroví S 0, , ,00 0, Krytina betonové tašky S 0, , ,00 0,06900 žlaby, svody z pozinkovaného 6 Klempí ské práce S 0, , ,00 0,01900 plechu 7 Úprava povrch omítky vápenné hladké S 0, , ,00 0, Schodišt chybí C 0, , ,00 0, Dve e d ev né svlakové P 0, , ,46 0, Okna jednoduché kovové S 0, , ,00 0, Podlahy chybí C 0, , ,00 0, Elektroinstalace chybí C 0, , ,00 0, Neuvedené není 0, , ,00 0,00000 Celkem 1, ,72404 Koeficient vybavení ( z výpo tu výše ) K 4-0,72404 Zákl. cena upravená ZC K4 K5 Ki K /m ,13 Rok odhadu 2013 Rok po ízení 1930 Stá í S rok 83 Zp sob výpo tu opot ebení ( lineárn / analyticky ) lineárn Celková p edpokládaná životnost Z rok 80 Opot ebení - odborný odhad O % 85,00 Výchozí cena CN K ,63 Stupe dokon ení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohledn ní stupn dokon ení stavby CND K ,63 Odpo et na opot ebení 85,00 % O K ,19 Cena po odpo tu opot ebení K ,44 Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním ne povolením vydaným do ? Snížení ceny za doložený výskyt radonu ( 20 odst. 4 vyhlášky) 0 % K 0,00 Cena ke dni odhadu C N K ,44

13 Venkovní úpravy Venkovní úpravy (plot z drát ného pletiva s kovovými sloupky, zpevn né plochy dlážd né) jsou ocen ny zjednodušeným zp sobem. Venkovní úpravy ocen né zjednodušeným zp sobem podle 10 odst. 2 oce ovací vyhlášky Hlavní objekt Rodinný d m Cena Hlavní stavba K ,44 Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství K ,69 Garáže tvo ící p íslušenství K 0,00 Hlavní stavby + stavby p íslušenství celkem K ,13 Spodní hranice podílu, vyjad ujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k cen budov 3,5 % Horní hranice podílu, vyjad ujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k cen budov 5,0 % Zvolené procento, vyjad ující cenu venkovních úprav ve vztahu k cen budov 3,5 % až 5 % 3,5 % Cena venkovních úprav zjednodušeným zp sobem K , Pozemky stavební Pozemky jsou ocen ny porovnávacím zp sobem. Cenové porovnání je provedeno s cenami obdobných pozemk ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce na internetových stránkách prosinec Prodej, pozemek pro bydlení, 997 m² Celková cena: K za nemovitost Cena za m²: 301 K za m² Adresa: Jevišovka Datum aktualizace: Umíst ní objektu: Centrum obce Zástavba: Obytná Plocha pozemku: 997 m 2 prodej stavebního pozemku (zahrady) v centru obce Jevišovka, okres B eclav, pozemek je p ístupný z ulice Drnholecká. Celková vým ra je 997 m², bezprost ední dostupnost inženýrských sítí. Prodej, pozemek pro bydlení, m² Celková cena: K za nemovitost Cena za m²: 450 K za m² Adresa: Drnholec Datum aktualizace: Umíst ní objektu: Okraj obce

14 14 Zástavba: Obytná Plocha pozemku: m 2 k prodeji stavební pozemek v obci Drnholec o celkové vým e 4139 m2. Pozemek se nachází na lukrativním míst obce, kde probíhá nová výstavba rodinných dom. Prodej, pozemek pro bydlení, 835 m² Celková cena: K za nemovitost Cena za m²: 515 K za m² Adresa: Drnholec Datum aktualizace: Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: 835 m 2 K prodeji pozemek v obci Drnholec vhodný k výstavb, celková plocha 835 m2. Pozemek se nachází v blízkosti centra obce, kolem pozemku vede asfaltová komunikace, pozemek je oplocený, s bránou. Ší ka pozemku k silnici je 38 m. Veškeré IS v blízkosti pozemku. Na základ nabídek stavebních pozemk pro bydlení v obdobných lokalitách, které se pohybují v rozmezí K /m 2, s p ihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalit okolí, stanovuji cenu stavebního pozemku na 400 K /m 2. Ocen ní stavebních pozemk Parcela Vým ra ZC Cena Druh pozemku Umíst ní íslo m 2 K /m 2 K plocha pod domem, dvorem a 247 zastav ná plocha a nádvo í , ,00 zahradou Celkem parcely ,00

15 Rekapitulace ocen ní asovou cenou Sou asný stav Po odpo tu opot ebení Objekt Cena sou asný stav (K ) Rodinný d m.p ,44 Stodola ,25 Sklad ,44 Venkovní úpravy ocen né zjednodušeným zp sobem ,46 Stavby celkem ,59 Pozemky : ,00 Pozemky celkem ,00 Celkem ,59 Celkem po zaokrouhlení ,00 3. Posudek - ocen ní cenovým porovnáním Ocen ní nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základ jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocen ní vychází z porovnání p edm tu ocen ní se stejným nebo obdobným p edm tem a cenou sjednanou p i jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecn cenu v ci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocen ní voln prodávanými v cmi, na základ ady hledisek. Pro ocen ní dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda p ímého porovnání podle Bradá e. Princip metody spo ívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí p epo ítacích index jednotlivých objekt odvozena tržní cena oce ovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objekt respektují jejich rozdíl oproti oce ovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjišt na cena pr m rná. Je provedeno porovnání s podobnými rodinnými domy v obdobných lokalitách z realitní inzerce na internetových stránkách prosinec 2013 a z archivu znalce. 3.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty realizované prodeje: Lokalita Okres B eclav, obec Kobylí, v blízkosti centrální ásti obce Podlaží 1.NP Typ 3+1 Tech. stav P vodní uli ní ást byla postavena p ed lety. Dvorní p ístavba vznikla p estavbou hospodá ské ásti pod ezání uli ní ásti, podlahy, elektroinstalace, voda, kanalizace, plyn, provedena kuchyn a koupelna s WC p estav n pr jezd na obytnou místnost a zateplena p da. Údržba je b žná, neprojevují se zde žádné závady nebo poruchy. Vybavení Vybavení je standardní, vytáp ní lokální plynovými topidly WAV. Zastav. pl. RD (m 2 ) 112 Podl. plocha celková (m 2 ) 75 Obest. prostor (m 3 ) 541

16 16 Pozemek (m 2 ) 204 Napojení na sít V míst je možnost napojení na ve ejný rozvod elekt iny, vodovodu, kanalizace a plynu. P íslušenství Vedlejší stavba (menší zd ná), d ev ná pergola na terase za domem, zemní sklep Kupní cena cena za m 2 podl. plochy (K ) Datum prodeje 06/2013 (K ) Poznámka Zdroj KS-PU Lokalita Okres B eclav, m sto Lanžhot, ulice Nová Podlaží 1.PP/1.NP Typ 3+1 Tech. stav Postaven p ed cca 90 lety plynofikace a p estavba p vodn hospodá ského k ídla na obytné modernizace (nové podlahy v. izolace, vnit ní omítky, okna, dve e, rozvody elektro, vody, kanalizace, plynu, sádrokartonové podhledy strop, zateplení ze dvora a štít, koupelna s WC a kuchyn, vytáp ní). Údržba b žná. Neprojevují se žádné poruchy nebo závady. Vybavení Vybavení standardní, vytáp ní plynové etážové. Zastav. pl. RD 120 Podl. plocha celková (m 2 ) 97 Obest. prostor (m 3 ) 687 (m 2 ) Podl. plocha zapo itat.(m 2 ) 93 Z celkové p.p. pl.sklepa (m 2 ) 7,71 z celkové p.p. pl. garáže (m 2 ) z celkové p.p. plocha pr jezdu (m 2 ) Navíc podl.pl. (m 2 ) Pozemek (m 2 ) 751 Napojení na sít Všechny IS P íslušenství Vedlejší stavba (menší d ev ná k lna na zahrad ), kopaná studna, venkovní krb. Kupní cena cena za m 2 podl. plochy (K ) Datum prodeje 05/2013 (K ) Poznámka Zdroj BKS Lokalita Okres B eclav, obec Kostice, ul. B eclavská, v okrajové ásti Podlaží 1.PP/1.NP Typ 2+1 Tech. stav Postaven p ed cca 50 lety nová koupelna s WC, kuchyn, p íslušené rozvody, povrchy podlah, st ešní krytina, la ování a klempí ské prvky. Vybavení Vytáp ní je elektrickými p ímotopy. Vybavení je standardní. Zastav. pl. RD (m 2 ) 80 Podl. plocha celková (m 2 ) Podl. plocha zapo itat.(m 2 ) Obest. prostor (m 3 ) 834

17 17 Z celkové p.p. pl.sklepa (m 2 ) 60,64 z celkové p.p. pl. garáže (m 2 ) z celkové p.p. plocha pr jezdu (m 2 ) 34,14 Navíc podl.pl. (m 2 ) Pozemek (m 2 ) 593 Napojení na sít Elekt ina, voda, kanalizace, plyn P íslušenství Dv kopané studny jako alternativní zdroj vody pro d m. Kupní cena cena za m 2 podl. plochy (K ) Datum prodeje 7/2013 (K ) Poznámka Zdroj KS Lokalita Okres B eclav, obec Moravská Nová Ves, v okrajové ásti obce Podlaží 1.PP/1.NP Typ 2+1, 1+1 Tech. stav D m postaven p ed cca 60 lety Rekonstrukce koupelny, 1999 rekonstrukce vybetonováním nových podlah v obytných místnostech, sádrokartonové obložení st n a strop v uli ní ásti, plastová okna. Rekonstrukce nedokon ena (schází povrchy podlah v obytných místnostech). V p ední ásti se na sádrokartonovém obložení st n projevuje vlhkost. Vybavení Kuchyn bez vybavení, vytáp ní úst ední plynové Zastav. pl. RD 191 Podl. plocha celková (m 2 ) 195 Obest. prostor (m 3 ) 899 (m 2 ) Podl. plocha zapo itat.(m 2 ) 185 Z celkové p.p. pl.sklepa (m 2 ) 19,67 z celkové p.p. pl. garáže (m 2 ) z celkové p.p. plocha pr jezdu (m 2 ) 22,96 Navíc podl.pl. (m 2 ) Pozemek (m 2 ) 403 Napojení na sít Všechny IS P íslušenství Vedlejší stavby (zd né), zemní klenutý sklep Kupní cena cena za m 2 podl. plochy (K ) Datum prodeje 04/2013 (K ) Poznámka V sou asnosti není d m užíván. Zdroj BKS

18 18 Porovnávané objekty realitní inzerce: Prodej, d m rodinný, 194 m² Celková cena: K za nemovitost K /m2 Adresa: Drnholec Datum aktualizace: Budova: Cihlová Podlaží po et: 2 Plocha zastav ná: 159 m 2 Plocha užitná: 194 m 2 Plocha pozemku: 353 m 2 Parkovací stání: 1x p ízemní adový rodinný d m s podkrovím a zahradou, m stys Drnholec. D m je dispozi n ešen vstupním zádve ím, chodbi kou a praktickou obytnou kuchyní s linkou, jídelním koutem, spíží a vstupy do koupelny, patra a prvního ze dvou p ízemních pokoj s orientací okna do hlavní ulice. Odtud je pak p ístupný druhý pokoj, též s výhledem do ulice. Podkroví domku je zateplené a po celé ploše upravené na rekrea ní bydlení i s menší kuchy kou a p ívodem vody. Podlahy v pokojích plovoucí, v kuchyni dlažba. Koupelna s rohovou vanou, umývadlem, plynovým kotlem na vytáp ní a oh evem vody,wc samostatné. Domek je po zda ilé rekonstrukci. Plastová okna, rozvody vody a elekt iny, odpady, venkovní zateplení, fasáda. Topení v dom je úst ední, plynové, plechové deskové radiátory. Internet, telefon, satelit. Zahrada s betonovým bazénem, zahradním domkem spl ujícím funkci letní kuchyn. Zahradní krb, posezení. Elekt ina 230V,400V i v zahrad. P edzahrádka s parkovacím stáním p ed domem. Porovnávací cena nemovitosti Zjišt ní ceny porovnáním nemovitostí jako celku tab. 1. Lokalita Oce. objekt Po et místností (pokoje+ kuchyn ) Garáž Pozemek m 2 Drnholec 3+1 ano 781 Jiné RD asi r NP áste. modernizace. (WAW, el. bojler, podlahy DTD, plast. okna do ulice, WC-mísa, obklady). Dv r, zahrada, sklad, stodola s garážováním auta. (1) (2) 1 (4) (5) (6) 1 Kobylí 3+1 ne 204 RD, 1NP rekonstrukce- pod ezání, podlahy, nové rozvody, kuch., koupelna p estavba hospod. ásti. WAW, Okna plast. Sklad, zemní sklep.

19 19 2 Lanžhot 3+1 pr jezd Kostice 2+1 pr jezd Moravská Nová Ves 2+1, 1+1 pr jezd Drnholec 3+1 ne 354 RD asi 1925, 1PP+1NP p estavba hosp. ásti, 2005 celková rekonstrukce. ÚT-ZP, okna plast. Sklad. RD asi 1965, 1PP+1NP áste ná rekonstrukce v. krytiny. El. p ímotopy, okna p vod. Zahrada. RD asi 1955, 1PP+1NP zapo ata rekonstrukce- nedokon eny podlahy, bez KL, vlhkost. ÚT - ZP, okna plast. Zahrada, vedl. stavby, zemní sklep. RD 1NP+podkroví. áste ná rekonstrukce- lamino, dlažba, vana plast, ÚT - ZP, okna plast, rozvody, zateplení. Vlhkost. Zahrada, zahr. domek, bazén.. Zjišt ní ceny porovnáním nemovitostí jako celku - tab. 2 Cena požadovaná resp. zaplacená K /m2 Koef. redukce na pramen ceny Cena po redukci na pramen ceny K K1 K2 K3 K4 K5 K6 I polo -ha p íslušenství garáž stav a vybavení pozemek úvaha znalce K1 K6 Cena oce ovaného objektu odvozená ze srovnávacího (1) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) , ,03 0,98 0,98 1,10 0,97 1,10 1, , ,05 0,98 0,99 1,15 1,00 1,15 1, , ,04 0,97 0,99 1,12 0,99 1,12 1, , ,03 1,00 0,99 0,90 0,98 0,90 0, , ,00 1,00 0,98 1,04 0,98 1,03 1, Jednotková porovnávací cena K /m Užitná plocha m Porovnávací cena K Porovnávací cena - zaokrouhleno K K 4. Práva a závady Podle sd lení spoluvlastníka p i místním šet ení není nemovitost zatížena nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 1352 v ásti B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v ásti C není uvedeno žádné v cné b emeno. Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by m ly být ocen ny ve smyslu ustanovení 336a Ob anského soudního ádu.

20 20 5. REKAPITULACE OCEN NÍ Zp sob ocen ní V cná hodnota ( asová cena) Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Slovy: osmsetpadesáttisíckorun eských Cena ,00 K ,00 K ,00 K V Brn dne 13. prosince 2013 Ing. Tomáš Hudec Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostrav ze dne , j. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odv tví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod. 3135/2013 znaleckého deníku. Znale né ú tuji podle p ipojené likvidace. V Brn dne 13. prosince 2013 Ing. Tomáš Hudec Seznam p íloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 1352 Vý ez z katastrální mapy Mapa oblasti

21 21 Fotodokumentace nemovitosti RD a stodola - pohled z ulice RD - uli ní k ídlo RD - dvorní k ídlo

22 22

23 23

24 24 Vý ez z katastrální mapy pro k.ú. Drnholec

25 25 Mapa oblasti