Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 6 / 2012

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 6 / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 2, LV č. 321 na pozemku parc.č. St. 2/3 pozemek parc.č. St. 2/3, LV č. 321 Adresa Kraj Jihočeský kraj Obec Číměř Počet obyvatel 738 Kat. území Číměř Ulice č.p. 2 Část obce dle LV Číměř Objednatel Exekutorský úřad Písek JUDr. Stanislav Pazderka Prokopova č.p. 339 č.o Písek Tel podatelna@exekucepisek.cz IČ DIČ Vlastnictví Budova RD č.p. 2 Roček Václav - Číměř, Číměř 2 1/4 Ročková Miroslava - Číměř, Číměř 2 1/4 Vladimír Zelenka - Číměř, Číměř 2 1/4 Zelenková Ivana - Číměř, Číměř 2 1/4 pozemek parc.č. St. 2/3 Roček Václav - Číměř, Číměř 2 1/4 Ročková Miroslava - Číměř, Číměř 2 1/4 Vladimír Zelenka - Číměř, Číměř 2 1/4 Zelenková Ivana - Číměř, Číměř 2 1/4 Zpracováno pro exekutora Vypracoval Ing. Vomáčková Marie Dne Licence číslo sídl. 5. května 885 Ke dni Bechyně mvomackova@volny.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 7 Počet stran příloh 11 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 215 m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Obvyklá cena - současný stav podíl id. 1/ Kč Čtyřistadeset tisíc Kč Kč - 1 -

2 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti klad- dům v centru obce zápor - špatný technický stav, nedořešený přístup Podmínky platnosti ceny cena obvyklá je platná k datu ocenění podíl id. 1/4 činí ,- Kč Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav stodva tisíc pět set Kč Kč Šest milionů šestsetpadesátosm tisíc Kč Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) stavba je umístěna na vlastním pozemku NE k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednou stranou je obrácena k obecnímu pozemku, přístup je však z pozemku cizího vlastníka nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. na listu vlastnictví jsou zapsána zástavní práva soudcovská, exekutorská, exekuční příkazy k prodeji, nařízení exekucí NE stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost stavba je ve zhoršeném až havarijním stavu nemovitost je užívána v souladu s právním stavem stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu stavba je dokončena zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu jedná se o exekuci spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/4 Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu darovací smlouva ze dne REET: - 2 -

3 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 321, vyhotovil Exekutorský úřad Písek Snímek kat. mapy pro k.ú. Číměř, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 321, vyhotovil Exekutorský úřad Písek Snímek kat. mapy pro k.ú. Číměř, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec

4 Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Číměř leží 10 km jihovýchodně od města Jindřichův Hradec v nadmořské výšce 525 m, při severozápadním břehu Koštěnického potoka, zvaného dříve Dračice, v širokém a hlubokém údolí. V současné době má i s dalšími šesti správně přidruženými částmi : Bílou, Dobrou Vodou, Potočnou, Novou Vsí, Sedlem a Lhotou 710 obyvatel. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci centrální část obce Okolní zástavba zástavba RD V obci se nalézá několik restauračních zařízení a obchod se smíšeným zbožím. Místo je také napojeno na síť cyklistických stezek. Mezi Číměří a blízkou Dobrou Vodou je lokalizován lom, v němž stále probíhá těžba.v současné době místní bohatou historii připomíná iniciativa místních samospráv vedoucí k propagaci turismu, obcí je trasována turistická stezka věnovaná právě v minulosti rozkvétajícímu textilnímu průmyslu. Oceňovaný rodinný dům se nachází v centrální části obce, proti kostelu. Informace o nemovitosti Dům čp. 2 je v katastru nemovitostí veden jako občanská vybavenost, svým charakterem odpovídá definici rodinného domu, má dvě nadzemní podlaží, nevyužité podkroví a jsou zde tři bytové jednotky. Dům byl původně farou patřící ke zdejšímu kostelu, je starý stejně s kostelem, tedy přes sto let. Jedná se o samostatně stojící dům zděný, převážně z kamenného zdiva, do domu jsou dva vchody, jeden ze severovýchodní strany, z něhož je přístup do prostor po skladování ( paliva ) a po dřevěném schodišti do patra kde jsou dva byty, a vstup na společné suché WC, dále je zde vstup na půdu. Dům je v havarijním technickém stavu, neudržovaný, v domě i okolo domu je živelná skládka. Střecha, krytina, klempířské konstrukce, zdivo, fasáda, podlahy, okna a celý dům je v naprosto zanedbaném stavu bez jakékoli údržby, do domu byla nově přivedena pouze elektřina Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 926/3 SJM Hašek Josef a Hašková Olivie ostatní plocha parc.č SJM Hašek Josef a Hašková Olivie ostatní plocha Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Příjezdová komunikace vykazuje závady: omezený příjezd. na pozemcích v okolí domu je neřízená skládka Přístup a příjezd je po právní stránce řešen není řešeno vůbec. smlouva o věcném břemenu, nebo odkoupení části pozemku po oddělení GP Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 226 m 2 Počet koupelen 3 Počet kuchyní 3 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo sporák na pevná paliva vana, umyvadlo vana, umyvadlo Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 3 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Každá bytová jednotka má vlastní vytápění Celý RD má společné vchod, měření elektro, měření vody dům je ve špatném technickém stavu, obyvatelný - je obydlený Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Technický stav Budova RD Stav zhoršený - havarijní Stáří roků odhadem 200 Opotřebení odhadem 85 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby vykazuje poškozená střešní krytina, porucha krovů, trhliny ve zdivu Popis prvků dlouhodobé životnosti tašková krytina, poškozená, krov ve špatném stavu, klempířské konstrukce chybí, praskající zdivo u WC - 4 -

5 Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy špatná krytina, chybí část klempířských konstrukcí, okna ve špatném stavu Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 226 m 2 Cena pozemků 150 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy přivedeno na hranici pozemku Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn není ČOV Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce základy kamenné 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné konstrukce Provedení % dokonč bez izolací 100 zděné 100 stropy dřevěné trámové a klenby 100 krov valbový 100 střešní krytina pálená tašková jednoduchá 100 obvodové stěny z kamenného zdiva v tl. do 100 vnější úpr. povrchů omítka vápenná hladká cm vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková 100 schodiště dřevěné 100 okna dvojitá dřevěná špaletová 100 dveře hladké lakované 100 podlahy obytných prkenné 100 podlahy nebytových betonová mazanina 100 místn. místn. vytápění kamna na pevná paliva 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 rozvod vody studené 100 rozvod plynu ne 100 zdroj teplé vody ne NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha obytná plocha m m 2 sklep m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 2.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha obytná plocha m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-5 -

6 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: M&M reality holding a.s., datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům Číměř na Jindřichohradecku o celkové ploše 560 m2, z toho 250 m2 má dům, který se skládá z obytné části a kovárny. Obytná část o dispozici 2+1, velké prostory pro případné komerční využití nebo přestavbu a možnost půdní vestavby. Pěkná zahrádka za domem, jihovýchodně orientovaná 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: PROLUX Consulting Int. s.r.o., datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům - zemědělská usedlost v obci Senotín, má výměru 861 m2 a je dispozičně řešen jako 3+1. Nemovitost je v původním stavu a je přízemní. Dům má dřevěná okna a střechu krytou eternitem. Podlahové krytiny jsou v domě tvořeny linoleem. Do domu je zavedena elektřina 220/380V a kanalizace je řešena jímkou. Pro odběr vody je zde k dispozici vlastní studna. Vytápění je zajištěno topením na tuhá paliva. K domu náleží ještě pozemek, na kterém najdeme kůlnu. Součástí domu je také garáž. V okolí domu je dostatek parkovacích míst a udržované přístupové a příjezdové cesty. V obci najdeme běžnou občanskou vybavenost. Ostatní služby jsou v Nové Bystřici. Dopravní spojení je zajištěno pravidelnou linkou autobusu

7 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: M&M reality holding a.s., datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům, CP 249 m2, nachází se cca 300m od centra města, tři bytové jednotky (3+1, 2+1 a 1+1, z toho 2x bez soc. zařízení), spíž, arkýř, 2x vchod, sklep a menší zahrádka. Krov v dobrém stavu - možnost vytvoření další bytové jednotky. Objekt je napojen na obecní vodovod, plyn, el.energii, přípojka kanalizace v domě. Veškerá občanská vybavenost v místě, Třeboň cca 10 km. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 cenu obvyklou odhaduji vzhledem k poloze domu a jeho technickému stavu Vypracoval Licence číslo 0664 Ing. Vomáčková Marie sídl. 5. května Bechyně podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích pod čj. 1575Z ze dne pro základní obor ekonomika, odvětví cena a odhady nemovitostí

8 Fotodokumentace pohled na dům z ulice přístavba suchého WC ( prasklé zdivo) vstup do domu jihozápadní strany ( k bytu v přízemí ) chodba v patře vstup na společné suché WC pro dva byty dřevěné schodiště domu vstup z severovýchodu suché WC ( společné pro dva byty) - 8 -

9 Fotodokumentace kuchyně bytu pana V. Ročka koupelna bytu pana Ročka V. kuchyně pana V. Ročka pokoj pana V. Ročka pokoj pana V Ročka pokoj pana V. Ročka - 9 -