ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /2010

Transkript

1 .SPISU: EX 114/6 NEMOVITOST : ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /21 OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD V HODONÍN ve smyslu 2, odst. 1 zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku m.p. 6 k.ú. Labuty LV. 336 okr. Hodonín na pozemku, parc.. St.22 zastav ná plocha a nádvo í obec: Labuty parc.. 42 ostatní plocha VLASTNICTVÍ: Marie Radmilová, Mezi Mlaty 112/23, Kyjov Hlavní pr elí Dvorní pr elí EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu v Hodonín, ve v ci oprávn ného: stský ú ad Kyjov, Masarykovo nám.3, Kyjov I :2853 proti povinnému: 1) Marie Radmilová, Mezi Mlaty 112/23, Kyjov 2) Miroslava Radmilová, Mezi Mlaty 112/23, Kyjov na základ usnesení ze dne OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: Exekutorský ú ad v Hodonín Mgr. Kamil Bran ík ing. František Dobiáš tel: Sadová 15, Hodonín Perunská 46, Hodonín Datum místního šet ení: Datum zpracování: Po et stran celkem: 15 Po et vyhotovení: 3 Po et p íloh: 1 3 Vyhotovení.

2 OBSAH POSUDKU: Nález Znalecký úkol Nález Posudek A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Výpo et v cné hodnoty E) Zjišt ní obvyklé ceny F) Rekapitulace edm tem ocen ní je nemovitost: m.p. 6 v etn p íslušenství LV. 336 pro k.ú. B eclav Související pozemek:.parc.st.22 zastav ná plocha a nádvo í o vým e 217m 2.parc.42 ostatní plocha o vým e 132m 2 Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti podle stavu ke dni Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m, v etn p ísl. Adresa nemovitosti: Labuty 6 Kraj:Jihomoravský, Okres: Hodonín, Obec: Labuty, Katastrální území: Labuty, Po et obyvatel:186 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1) x,7414 = 35, K /m 2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1; použije se a = 1) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- K /m 2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne za p ítomnosti pí.marie Radmilové a pí.miroslavy Radmilové. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracovišt Kyjov, pro LV. 336 k.ú. Labuty, ze dne informace, sd lené pí. Marií Radmilovou a Miroslavou Radmilovou - zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne

3 Vlastnické a eviden ní údaje Podklad: LV. 336 k.ú.labuty Druh vlastnictví: Výhradní Vlastnické právo: Marie Radmilová, Mezi Mlaty 112/23, Kyjov Jiná práva: nejsou Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Exeku ní p íkaz k prodeji. Jiná omezení nezjišt na. Celkový popis nemovitosti m.p. 6 s p íslušenstvím je situován do b žné uli ní zástavby, podél místní komunikace v obci Labuty, jako adový. Nemovitost je v bytové zón, v centrální ásti obce. V míst je p evážn obytná, nízkopodlažní zástavba nebo živnostenské provozovny. D m je napojen na nadzemní elektrické vedení a vodovod, vnit ní rozvody však nejsou funk ní. Ve ejné inženýrské sít, v etn plynovodu, probíhají soub žn se zástavbou. V míst není možnost napojení na úplnou kanalizaci. P ístup k domu je p ímo od vozovky a ve ejného chodníku. Z ulice je možný vjezd do dvora p es krytý pr jezd. m je p ízemní, nepodsklepený, st echa je sedlová, s taškovou krytinou. V uli ní zástavb je umíst n jako adový, vnit ní. Obytná ást domu obsahuje dva obytné pokoje, kuchy a p íslušenství. Vstup je vchodovými dve mi z ulice do chodby, která je pr chozí do verandy a odtud do dvora. Z chodby je p ístup do dvou obytných pokoj, z nichž se trvalé využívá jenom jeden. Druhý pokoj nelze pro závadný stav využívat. íslušenstvím je veranda, koupelna, WC, komora a spíž. V dom není funk ní rozvod vody, nelze tedy plnohodnotn využívat ani koupelnu. V dom nejsou prostory, které by byly zkolaudovány jako provozní, nebo by se k takovému ú elu využívaly. Z popisu vyplývá, že d m je dle 2 písm. a), bod 2 vyhlášky 51/26 Sb. charakterizován jako rodinný. Jako obytný, rodinný je také užíván. K domu náleží vedlejší stavby - sklad a chlév, zemní, klenbový sklep, vybudovaný do svahu, p ístupný ze dvora, venkovní úpravy - ploty a zpevn né plochy a pozemek parc.. st zastav ná plocha a nádvo í a navazující zahrada, parc.. 42, ozn. jako ostatní plocha. Pozemek, náležející k domu, zastav ná plocha a nádvo í a ostatní plocha, o celkové vým e 349m 2, je bez trvalých porost. Mimo zastav nou ást je využíván jako dv r nebo zahrada. Stá í domu nebylo objektivn zjišt no. Dle zp sobu výstavby a použitého materiálu se usuzuje na stá í více než 7 let. D m byl postaven tradi ní, zd nou technologií, v dob výstavby obvyklou. V pr hu užívání byly z ejm provád ny opravy, v rámci b žné údržby Nadzemní ást domu je postavena z b žného cihelného zdiva, stropy jsou d ev né, s omítaným podhledem. V pr hu užívání byl trvale užíván p evážn k bydlení. V sou asnosti je d m bez ádné a ú inné údržby a za ínají se zde projevovat závažné, statické poruchy. Navíc v dom chybí za izovací p edm ty v koupeln a chybí kuchy ská linka. Nejsou funk ní rozvody vody, elektro a kanalizace. D m je možné vytáp t pouze lokáln, kamny na tuhá paliva. 3

4 Posudek A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/28 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/28 Sb. a. 46/29 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný d m.p.6-26a Rodinný d m.p.6 byl vybudován a uveden do užívání p ed více než 7ti lety. Je p ízemní, nepodsklepený, se sedlovou st echou a taškovou, pálenou krytinou. Je umíst n v adové zástavb v centrální ásti obce. Ve st ešním prostoru není vestav no podkroví. m má podstandardní vybavení. Koupelnu nelze užívat, pro nefunk ní rozvody vody, nefungují ani rozvody elektro a odkanalizování. Základy domu jsou cihelné nebo kamenné, bez hydroizolací, st ny jsou vesm s z pálených a nepálených cihel. Stropy jsou d ev né s omítaným podhledem. Podst ešní prostor je využíván pouze jako p da. Klempí ské výrobky jsou z pozinkovaného plechu a to svody i žlaby. Okna jsou ev ná, dve e jsou hladké, d ev né. WC je splachovací, p ívod vody není funk ní. V kuchyni chybí vybavení (d ez, sporák). Podlahy v obytných místnostech jsou vesm s tvo eny prkennou dlážkou. V chodb je dlažba, v kuchyni a koupeln je lino. Vytáp ní domu je lokální, kamny na tuhá paliva, v sou asné dob funk ní pouze v jedné místnosti. Celkový technický stav domu je hodnocen jako velmi špatný. Zjišt ny byly i závažné, statické závady v nosných st nách. Navíc jsou st ny a podlahy provlhlé. V den prohlídky je d m obydlený, údržba však chybí. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Jihomoravský kraj - do 2 obyvatel Stá í stavby: 7 rok Základní cena ZC (p íloha. 2a): 3 164,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: (15,83-4,95) 8,3+3,2 6,48 = 16,94 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP: 16,94 m 2 2,7 m Obestav ný prostor: VRCHNÍ STAVBA: ((15,83-4,95) 8,3+3,2 6,48) (3,51+2,79),5 = 336,85 m 3 ZAST EŠENÍ: (15,83-4,95) 8,3 3,25,5+3,2 6,48 2,7,5 = 168,39 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 55,24 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 16,94 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 16,94 m 2 Podlažnost ZP : ZP1 = 1, 4

5 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. Vi 1. Druh stavby - Dvojdomek, d m adový II -,1 2. Provedení obvodových st n - Typ 1 - Na bázi d evní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené I -,8 nebo kamenné 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm II, 4. Podlažnost - Hodnota 1 III,2 5. Napojení na ve ejné sít (p ípojky) - Žádné nebo pouze p ípojka elektr. energie I -,1 6. Zp sob vytáp ní stavby - Lokální na tuhá paliva - vodní vytáp ní je disfunk ní. I -,8 7. Zákl. p íslušenství v RD - Pouze áste né ve stavb nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu II -,5 RD - P íslušenství je disfunk ní. 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I, 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -,3 1. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Standardní p íslušenství - vedlejší stavby celkem III,5 do 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Od 3 m2 do 8 m2 celkem II, 12. Kriterium jinde neuvedené - Významn snižující cenu - Statické závady, vlhkost v obytné I -,1 ásti. 13. Stavebn - technický stav - Stavba ve špatném stavu (nutná rekonstrukce i konstrukcí V,4 dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stá í 7 let:,7 12 Index vybavení IV = (1 + Vi ) V13,7 =,174 i = 1 Index polohy: Název znaku. Pi 1. Význam obce - bez v tšího významu I, 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce III,1 3. Okolní zástavba a životní prost edí - objekty pro bydlení II, 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II, 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola I -,3 6. Zdravotní za ízení v obci - žádné zdravotnické za ízení I -,3 7. Ve ejná doprava - omezené dopravní spojení II, 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II, 9. Nezam stnanost v obci a okolí - vyšší než je pr r v kraji I -,6 1. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III, 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II, 11 Index polohy IP = (1 + Pi ) =,89 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. Ti 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazn nižší než I -,1 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II, 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II, 3 Index trhu IT = (1 + Ti ) =,9 i = 1 Celkový index I = IV * IP * IT =,174,89,9 =,139 5

6 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC I = 3 164,- K /m 3,139 = 439,8 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU OP = 439,8 K /m 3 55,24 m 3 = ,55 K Rodinný d m.p.6 - zjišt ná cena = ,55 K b) Pozemky b1) Pozemek náležející k domu Pozemek sestává ze dvou parcel, zastav né plochy a nádvo í a ostatní plochy. Oba pozemky jsou ohrani ené zástavbou a plotem a tvo í spolu jednotný, funk ní celek. Pozemek je situován do centrální ásti zástavby obce, podél pr jezdní komunikace. Pozemek je v p ední ásti mírn svažitý, v zadní ásti je terénní zlom a na navazující ostatní plochu je p ístup po venkovních schodech. Plocha mimo zástavbu je využívána jako dv r a zahrada. V míst je možnost napojení na inž. sít, krom splaškové kanalizace. Na pozemku (ostatní plocha) jsou ojedin lé, bezcenné porosty. P ístup na pozemek je z ve ejné komunikace po zpevn né, nájezdní ploše p ed domem. Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í St , 35, 7 595,- Sou et 7 595,- Úprava ceny íloha. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby 32 % Úprava ceny celkem 32 % ,4 Mezisou et 1 25, není-li v míst možnost napojení na ve ejnou kanalizaci -7 % pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 1 % Úprava ceny celkem 3 % + 3,76 Mezisou et 1 326,16 Koeficient prodejnosti Kp (p íl dle obce a ú elu užití):,828 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl dle hlavní stavby): 2,173 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,28 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocen ný dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- K /m 2. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] ostatní plocha , 35, 4 62,- Sou et 4 62,- Úprava ceny - íloha. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby 32 % Úprava ceny celkem 32 % ,4 Mezisou et 6 98,4 6

7 2.3. není-li v míst možnost napojení na ve ejnou kanalizaci -7 % pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 1 % Úprava ceny celkem 3 % + 182,95 Mezisou et 6 281,35 Úprava ceny dle 28 odst. 5:,4 Koeficient prodejnosti Kp (p íl dle obce a ú elu užití):,828 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl dle hlavní stavby): 2,173 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 5 - celkem 4 52,67 Pozemek náležející k domu. 6 - zjišt ná cena = 23 99,95 K Výsledné ceny: a) Rodinný d m.p.6 = ,55 K b) Pozemek náležející k domu. 6 = 23 99,95 K Výsledná cena nemovitosti iní celkem ,5 K Použit program NEM 3, verze 2.85, distributor PLUTO OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno. 7

8 B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej, získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: ervenec 21. CHARAKTERISTIKA OBCE: Labuty, malá obec v podh í Ch ib leží v údolí Skaleckého potoka asi 7 km severovýchodn od Kyjova. První zmínka o Labutech pochází z roku 1368 v predikátu Mikuláše z Labut. Nejvýznamn jší místní pam tihodností je zd ná zvonice z roku Obec je sou ástí mikroregionu Podch ibí, který sdružuje V esovice, Labuty, Skalku, Ježov, Žádovice a Kel any. Geograficky spadá do kyjovské pahorkatiny. Východní ástí protéká potok Hruškovice a západní ástí Skalecký potok. Oba se pod obcí v jižní ásti sbíhají. Na obou potocích se nachází vodní nádrže. Severozápadní svahy jsou osázeny vinicemi a na východ jsou p evážn sady. Lokalita leží na rozhraní Ra anské jednotky a Kyjovské pahorkatiny. Katastrální vým ra: 23 ha Po et obyvatel: 198 Z toho v produkt. v ku: 91 Pr rný v k: 44,3 Pošta: Ne Škola: Ne Zdravotnické za ízení: Ne Policie: Ne Kanalizace ( OV): Ne Vodovod: Ano Plynofikace: Ano Obec Jihomoravského kraje se adí mezi nejmenší obce regionu. Tato obec a její okolí je hojn navšt vována a vyhledávána lidmi, kte í zde ijížd jí za odpo inkem. Obec je obklopena krásnou zalesn nou p írodou (Ch iby) s nedalekou p ehradou a rekrea ním st ediskem. Mimo obec probíhá hlavní dopravní trasa (silnice II.t.) od Kyjova ve sm ru na Osv timany a Uherské Hradišt. V obci dochází postupn ke zkvalit ování infrastruktury a trh s nemovitostmi je na obvyklé úrovni. Výhodou je pom rn dobrá poloha a dopravní vzdálenost do Kyjova. V obci jsou vcelku upravené komunikace a nabídka služeb nep evyšuje standard. V okolí i ve vlastní obci je malá nabídka pracovních míst. V oblasti zvýšená nezam stnanost. POROVNÁVANÉ NEMOVITOSTI - P EHLED: 1. Prodám RD 3+1 v obci Labuty, okr. Hodonín. Sou ásti domu je stodola, sklípek, zahrada, studna. Poz. 373m2, zast. 18m2, ÚT-plyn, nová st echa, d ev ná okna. Plocha zastav ná : 17 m2 Plocha pozemku : 373 m2 St echa : pálené tašky K domku náleží stodola, prostorný sklípek, studna a zahrada. Rekonstrukcí prošla st echa, plynové topení, koupelna, pokoje. Ve všech t ech pokojích je podlaha betonová s d evot ískou, v kuchyni s linoleem. Voda je z obecního vodovodu, odpad sveden do kanalizace. Koupelna je spole ná s WC. 2. Rodinný d m 4+1 v Ježov Starší, p ízemní RD 4+1 v Ježov blízko m sta Kyjov. D m je po áste né rekonstrukci s velkým dvorem a zahradou. Sedlová st echa, smíšené zdivo, vhodné k bydlení i rekreaci. Plocha pozemku: 327 m² Zastav ná plocha: 15 m² Užitná plocha: 327 m² Typ budovy: adový Velikost domu: 3+1 Druh budovy: smíšená Voda: vodovod Plyn: ano. Stránka 8

9 3. Popis: RD 2+1, p ízemní, adový, postavený do L s pr jezdem a dvorkem. Ve dvo e hospod. stavení a velký sklep. Topení není, plynová p ípojka p ed domem. Elektrika. Možnost napojení na obecní vodovod. Suché WC. D m je ur en k celkové rekonstrukci nebo jako stavební místo. Nejbližší obec: Kyjov (8km) Vlastnictvi: V soukromém vlastnictví Poloha v obci: Klidná ást obce Stav nemovitosti: ed rekonstrukcí Celková plocha: 26 m2 Zastav ná plocha: 26 m2 Místností: ízemní, adový rodinný d m 3+1+hala. Koupelna + WC = nové. Pr jezd, prostorný dv r, stodola, k lny. Inženýrské sít : 22/38V, plyn, vodovod, kanalizace. V dom provedena rekonstrukce. ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM: Cena p ed a po redukci na pramen ceny Koef redukce K 1 poloha Porovnání cen ve vztahu k oce ované nemovitosti: K 2 funk ní využitelnost K 3 velikost K 4 velikost pozemku K 5 vybavení domu K 6 stavebn technický stav Porovnávaná nemovitost 1. Rodinný d m v Labutech 4 K 1, 1, 1,,95 1,,6,6,34 4 K Obdobné Obdobné Lepší Obdobné Lepší Lepší Lepší K 2. Rodinný d m v Ježov 36 K 1,,8 1, 1, 1,,7,7,39 36 K Lepší Obdobné Obdobné Obdobné Lepší Lepší Lepší K 3. Rodinný d m v Labutech 255 K 1, 1, 1, 1, 1,,7,8, K Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Lepší Lepší Lepší K 4. Rodinný d m v Labutech 56 K 1, 1,,7 1, 1,,6,6,25 56 K Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Lepší Lepší Lepší K Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej. Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena: Odchylka od pr ru: K K,15 Porovnávací hodnota celkem: Index Cena porovnávaná odlišnosti K Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní: 14 K Stránka 9

10 C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem m.p. 6 k.ú. Labuty LV. I) STAVBY Hlavní stavby: Rodinný d m.p. 6 Zastav ná plocha: 17 m 2 Obestav ný prostor: 55 m 3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy : m 2 m 3 Zastav ná plocha staveb celkem: 17 m 2 55 m 3 II) POZEMKY A POROSTY: zastav ná plocha a nádvo í parc.. St.22 o vým e 217 m 2 ostatní plocha parc.. 42 o vým e 132 m 2 Vým ra pozemku celkem: 349 m 2 III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: (ur eno pom rem ze zastav né plochy) Prostory ú eln využitelné pro bydlení 17 m 2 x,7 = 75 m 2 pro skladování m 2 x 1, = m 2 jako provozovna m 2 x 1, = m 2 jako garážování m 2 x,8 = m 2 pro jiné ú ely m 2 x 1, = m 2 IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : Užitné plochy celkem: 75m 2 Pr rná výše pronájmu (K /m 2 /rok) pro druh využití: Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit. bydlení skladování provozovna garážování 1. Realitní kancelá Hustope e Realitní kancelá B eclav Realitní kancelá Poho elice 4. Zjišt né nájemné v míst nebo 15 okolí (dle údaj v míst ): 5. Nájemné dle názoru znalce (dle nezjišt no vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu (K /m 2 /rok): Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: plochy Pr rná Snížení Druh využití: vhodné k pronájmu plochy podm. vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu výše nájmu /m 2 /rok v % Základní ro ní výše nájmu bydlení % K skladování % K provozovna % K garážování % K jiné ú ely % K Užitná plocha celkem: 35 4 Celkem: K Využitelná plocha staveb celkem : 75 m 2 Pr rné nájemné na 1m 2 využitelné plochy: 88 /m 2 /rok z toho na bydlení: 617 /m 2 /rok 336 jiné ú ely Stránka 1

11 Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv opot ebení negativní,7 d) Vliv polohy negativní b) Vliv vybavení negativní,7 e) Využitelnost c) Vliv závad a rizik bez vlivu 1, f) Vliv zvláštních podmínek bez vlivu Celkový index:,35 snižující Dosažitelná výše nájemného : 31 /m 2 /rok Údaje asové a opot ebení: Stá í stavby: 7 rok Doba dalšího trvání: 2 rok edpokládaná životnost: 9 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,% edpokládaná ekonomická životnost: 15 rok Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty: 12,4% Opot ebení: 77,8% Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad C: Výdaje (ro ní): edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm : K ano - výpo et v nou rentou Da z nemovitosti: (odhad) Pojišt ní: Oprava a údržba: Správa nemovitosti: Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: Nájemné z pozemku: A = (C x i A ) / ((1+ i A ) T -1) = 4 K K K 2 25 K K Výdaje celkem: K tj. 127% Ro ní nájemné celkem: VN = ,- K /rok Míra kapitalizace: a) základní: r 1 = 4,9% K b) odhad budoucí inflace: r 2 = 3,% c) rizika: r 3 = 4,5% d) vliv životnosti: r 4 =,% r =r 1 + r 2 + r 3 + r 4 = 12,4% Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem: K V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované zastav ná plocha Pr rná výše pronájmu (K /m 2 /rok) pro druh využití: lokalit. manipulace, dv r rekrea ní plochy 1. Realitní kancelá Hustope e Realitní kancelá B eclav 3 2,5 3. Realitní kancelá Poho elice 3 4. Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 25 vlastní databáze nájm ): 2 Pr rná základní hodnota nájmu (K /m 2 /rok): 3, 2,3 Index,9 zahrada, sad, parkování, pr chody, p íjezdy jiné využití (orná) 2,5,,,8 1, Stránka 11

12 Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu: ehled ploch k pronájmu: Druh využití: plochy vhodné k pronájmu plochy podmíne vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu Pr rná výše nájmu /m 2 /rok Snížení v % Základní ro ní výše nájmu zastav ná plocha 217,, 3, % 6 51 K manipulace, dv r,,, % K parkování, p ejezdy,,, % K zahrada, sad, (rekreace), 132, 2,3 % K jiné využití,,, % K Vým ry celkem: 217, 132, Celkem: 6 51 K Využitelná plocha pozemku celkem : 217 m 2 Pr rný výnos z 1m 2 využitelné plochy: 3, /m 2 /rok Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv polohy negativní,7 c) Využitelnost b) Vliv vybavení bez vlivu 1, d) Vliv závad a rizik bez vlivu Celkový koeficient:,49 Pr rná zjišt ná výše nájemného: 14,7 /m 2 /rok VN = 3 19,- K /rok Náklady (odhad): 25% N = 797,- K /rok r = 12,4% Hodnota pozemk, zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem: Výnosová hodnota nemovitosti celkem: 19 3 K Index,7 1, snižující K K D) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena domu, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. Rodinný d m.p m 3 x 4 /m 3 = 2 2 K opot ebení: 77,78% Výše náklad na opravy: K cná hodnota: Vedlejší stavby a venkovní úpravy : 5 K pr rné opot ebení: 6,% cná hodnota: Pozemek a porosty : 349 m 2 x 7 /m 2 = Sou et: cná hodnota nemovitosti celkem: K K 2 K K K Stránka 12

13 E) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : I) m II) Pozemky a porosty III) Stavby p íslušenství Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku po zaokrouhlení iní: z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu ,55 K 23 99,95 K, K ,5 K K K 23 1 K II) VÝPO ET VÁŽENÉHO PR RU: Pom r v cné a výnosové hodnoty: C N / C v = 25,56 Váha výnosové hodnoty: n = 5, Vážený pr r: (Cn + n x Cv) / (n + 1) = po zaokrouhlení: 98 3 K 98 3 K Hodnota, zjišt ná dle Neegeliho metody váženého pr ru: Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI: C opt. = 14 K 98 3 K K 14 K III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE NÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti mimo ádn zanedbaná údržba a statické poruchy negativní Hodnocení: 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah bez vlivu Hodnocení: 3) Jiné vlivy bez vlivu Hodnocení: Index vyjad ující možné vlivy na uskute ní prodeje nemovitosti v míst a ase: i 5 = Výsledná cena (C opt. x i s ) :,6 1, 1,,6 84 K Stránka 13

14 F) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI: LV. 336 k.ú. Labuty obec Labuty okr. Hodonín m.p. 6 etn p íslušenství a pozemku parc.. St.22 zastav ná plocha a nádvo í parc.. 42 ostatní plocha Obvyklá cena: 84 K slovy: osmdesát ty itisíce K Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm m ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap. nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny. ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne , j. ZT 134/83 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. 76/1 ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : ílohy: íloha. 1 - Fotodokumentace 1 strana Stránka 14

15 FOTODOKUMENTACE: íloha. 1 ke znaleckému posudku /1 Snímek. 1: Pokoj Snímek. 2: Jiný pokoj, pro vlhkost neobývatelný Snímek. 3: Koupelna Stránka 1