Troppau Invest Leasing, spol.s.r.o., Těšínská 2759/30, Opava

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ NEMOVITOSTÍ č /09 Předmět ocenění: Areál firmy Troppau Invest Leasing, spol.s.r.o. na Těšínské ulici včetně pozemků p.č. 862/3, 858/1, 862/4, 862/2, 852/1, Místo: Obec: Opava, kat.území: Opava-Předměstí, kód: kraj: Moravskoslezský Vlastník: Troppau Invest Leasing, spol.s.r.o., Těšínská 2759/30, Opava Objednatel posudku: Ing. Jan Lindovský, Správce konkurzní podstaty Progres 3001 s.r.o Olomoucká 26, Opava. Účel ocenění: Zjištění ceny pro potřebu objednatele Datum ocenění: Použité podklady: - výpis Katastru nemovitostí LV snímek katastrální mapy - informace podané Stavebním úřadem Opava - informace podané objednatelem - vlastní místní šetření dne Použité právní normy:. Počet stran a výtisků: Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., podle stavu ke dni Posudek obsahuje 14 stran textu a 7 stran příloh, objednateli se předává ve 2 vyhotoveních Zpracovatel posudku: Ladislav Byrtus Lichnov

2 2 I. N Á L E Z Posuzované nemovitosti se pro účely ocenění skládají z těchto dílčích částí: 1) Budova administrativy č.p ) Budova autoservisu bez č.p. 3) Budova prodejny bez č.p. 4) Pozemky 5) Věcné břemeno Celkový popis nemovitostí: Nemovitostí se nacházejí ve městě Opava, katastrálním území Opava-Předměstí. Město Opava má charakter obce s počtem obyvatel dle Malého lexikonu obcí ČR. Objekty se nacházejí po pravé straně Těšínské ul. a navazují na čerpací stanici OMV. Objekty jsou vzájemně provozně propojeny, ale tvoří samostané funkční provozy. Na objekt budovy na pozemku p.č. 862/3 je zřízeno věcné břemeno užívání části objektu a to prodejny fa. OMV Česká republiky s.r.o. ve prospěch této firmy. Vzhledem ke skutečnosti, že některé jednotlivé prostory jsou pronajaty různým firmám bude ocenění provedeno dle 22 cit.vyhl. kombinací nákladového a výnosového způsobu. V letech 2002 až 2007 proběhly na objektech rekonstrukce a přístavby, z těchto důvodů bude přihlédnuto k celkovému opotřebení objektů. Popis jednotlivých dílčích částí: 1) Budova administrativy č.p Jedná se o dvoupodlažní budovu s prostory administrativy, skladů a příslušenství včetně prodejny fa OMV. Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou zděné o tl cm, stropy jsou s rovnými podhledy, Krov je mírně sedlový a pultový, krytina je speciální živičná, klempířské prvky jsou úplné z pozinkovaného plechu, Vnitřní omítky jsou vápenné čtukové, vnější fasáda je vápenocementová se speciální úpravou, schodiště je betonové dlážděné, dveře jsou převážně typizované plné a prosklené, okna jsou speciální a zdvojená s dvojskly, podlahy jsou převážně z PVC a keramických dlažeb, výtápění je zajištěno ústřední, přičemž zdrojem jsou 2x plynové a 2x olejové kotle. Elektroinstalace je světelná i třífazová, voda teplá i studená, kanalizace, bleskosvod je osazen. Z dalších vybavení jsou zde ventilátory, telefon a zabezpečovací zařízení. Při místním šetření bylo zjištěno, že střecha na několika místech je poškozená a do místností zatéká. Objemové parametry stavby zastavěná plocha I NP (24,60*19,00)+(4,00*19,80) = 546,60 m 2 zastavěná plocha II NP 24,60*19,00 = 467,40 m 2 Výtah+ hl.schodiště 8,00* 6,00 = 48,00 m 2 výška I NP = 3,78 m výška II NP = 3,19 m výška zastřešení schodiště = 12,00 m výpočet obestavěného prostoru I NP 546,60* 3,78 = 2066,15 m 3 II NP 467,40* 3,19 = 1491,01 m 3 Schodiště 48,00*12,00 = 576,00 m celkem 4133,16 m 3

3 3 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin I NP 546,60 m 2 3,38 m 1847,51 m 3 II NP 467,40 m 2 2,89 m 1350,79 m 3 Celkem 1014,00 m ,30 m 3 průměrná výška podlaží 3198,30/1014,00 = 3,16 m průměrná zastavěná plocha 1014,00/2 = 507,00 m 2 S přihlédnutím k účelu užití se stavba pro potřeby ocenění považuje za objekt budovy typu F číslo SKP se základní cenou 2.807,-Kč/m 3, přičemž této ceně odpovídá následující standard konstrukcí a vybavení dle přílohy č. 2 k cit.vyhl.: 1 Základy včetně zemních prací Běžné betonové, železobetonové popř. z prokládaného betonu (patky, pásy, desky) s izolací proti zemní vlhkosti 2 Svislé nosné konstrukce Zděné z plných cihel min. tl. 45 cm 3. Stropy Jakékoliv stropy s podhledem rovným i členitým, nespalné a polospalné 4 Krov, střecha Střecha plochá jednovrstvá, dvouvrstvá 5 Krytiny střech Jakákoliv pálená, u tašek obyčejných hladkých a rýhovaných ve dvou vrstvách, betonové tašky novodobé, pozinkovaný nebo hliníkový plech, živičná svařovaná vícevrstvá 6 Klempířské konstrukce Úplné střechy z pozinkovaného plechu, parapety nejsou podmínkou 7 Úprava vnitřních povrchů Dvouvrstvé omítky, běžné standardní obklady stěn a stropů nahrazující omítky 8 Úprava vnějších povrchů Vápenné dvouvrstvé hladké omítky, stříkaný břizolitové škrábané, stříkané, házené odtrhované, nástřiky na bázi umělých hmot 9 Vnitřní obklady keramické Běžné obklady záchodů, umýváren, koupelen, kuchyní, prádelen apod. 10 Schody Jakékoliv konstrukce kromě dřevěné s povrchem stupňů z tvrdého dřeva, teracovým, keramickým, PVC 11 Dveře Hladké plné nebo prosklené, běžné provedení, dýhované, náplňové 12 Vrata Neuvažují se 13 Okna Jakákoliv zdvojená, dřevěná dvojitá špaletová 14 Povrchy podlah PVC, vlýsky parkety, běžná keramická dlažba, textilní krytiny vpichované 15 Vytápění Jakékoliv ústřední nebo dálkové 16 Elektroinstalace Světelná a třífazová 17 Bleskosvod Ano 18 Vnitřní vodovod Ocelové trubky a plastové, rozvod studené a teplé vody 19 Vnitřní kanalizace Svislé litinové nebo plastické potrubí, odpady ze všech hygienických zařízení 20 Vnitřní plynovod Rozvod zemního plynu nebo svítiplynu 21 Ohřev vody Centrální ohřev teplé vody, průtokové ohřívače, bojlery, kombinovaný s ÚT

4 4 22 Vybavení kuchyní Neuvažuje se 23 Vnitřní hygienická vybavení Umyvadla, vany nebo sprchové kouty běžného provedení, WC splachovací s pisoáry s umývátky 24 Výtahy Běžné osobní a nákladní výtahy 25 Ostatní Vestavěné skříně, běžné digestoře, domácí telefon, rozvod veřejného telefonu, odvětrání prostor malými jednotlivými ventilátory, požární hydranty, rozvody antén pod omítkou a v lištách, okenice, mříže Tomuto standardu posuzovaná stavba odpovídá s výjimkou následujících položek včetně jejich cenových podílů. číslo konstrukce navíc nadstandart podstandart chybí 5 Krytiny střech 0, Vytápění 0,042 součet 0,000 0,042 0,021 0,000 Opotřebení budovy: Rok odhadu 2009 Rok kolaudace (začátku užívání) 1932 Stáří (rozdíl letopočtů) S roků 77 Doba dalšího trvání (Kubickou metodou) T roků 59 Předpokládaná životnost Z roků 136 Procento ročního opotřebení (=100%/Z) Pr %/r 0,7353 Opotřebení (= S*Pr) O % 56,62 2) Budova autoservisu bez č.p. - 3 Jedná se převážně o dvoupodlažní budovu s prostory autoservisu, sklady, mycími boxy a zázemím. Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou zděné o tl cm, stropy jsou s rovnými podhledy, Krov je pultový, krytina je speciální živičná, klempířské prvky jsou úplné z pozinkovaného plechu, Vnitřní omítky jsou vápenné čtukové, vnější fasáda je vápenocementová se speciální úpravou, schodiště je kovové, dveře jsou převážně typizované plné a prosklené, okna jsou speciální a zdvojená s dvojskly, vrata jsou speciální, podlahy jsou převážně z betonové a keramické, výtápění je zajištěno ústřední. Elektroinstalace je světelná i třífazová, voda teplá i studená, kanalizace, bleskosvod je osazen. Z dalších vybavení jsou zde ventilátory, telefon a zabezpečovací zařízení. Objemové parametry stavby zastavěná plocha I NP (7,90*21,56)+(39,96*10,00)+(17,50*8,50) = 718,68 m 2 zastavěná plocha II NP 18,00*18,90 = 340,20 m 2 zastavěná plocha I NP n.č. (26,00*8,00)+(4,00*7,50) = 238,00 m 2 zastavěná plocha II NP n.č (6,00*8,00)+(22,40*10,60)+(13,50*7,50) = 386,69 m 2 výška I NP = 4,70 m výška II NP = 3,19 m výška I NP n.č. = 4,10 m výška II NP = 3,60 m

5 5 výpočet obestavěného prostoru I NP 718,68* 4,70 = 3377,80 m 3 II NP 340,20* 3,19 = 1085,24 m 3 I NP n.č. 238,00* 4,10 = 975,80 m 3 II NP n.č. 386,69* 3,60 = 1392,09 m celkem 6830,93 m 3 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin I NP 956,68 m 2 4,30 m 4113,73 m 3 II NP 726,89 m 2 3,30 m 2398,74 m 3 Celkem 1683,57 m ,47 m 3 průměrná výška podlaží 6512,47/1683,57 = 3,87 m průměrná zastavěná plocha 1683,57/2 = 841,79 m 2 S přihlédnutím k účelu užití se stavba pro potřeby ocenění považuje za objekt budovy typu F číslo SKP se základní cenou 2.807,-Kč/m 3, přičemž této ceně odpovídá následující standard konstrukcí a vybavení dle přílohy č. 2 k cit.vyhl.: 1 Základy včetně zemních prací Běžné betonové, železobetonové popř. z prokládaného betonu (patky, pásy, desky) s izolací proti zemní vlhkosti 2 Svislé nosné konstrukce Zděné z plných cihel min. tl. 45 cm 3. Stropy Jakékoliv stropy s podhledem rovným i členitým, nespalné a polospalné 4 Krov, střecha Střecha plochá jednovrstvá, dvouvrstvá 5 Krytiny střech Jakákoliv pálená, u tašek obyčejných hladkých a rýhovaných ve dvou vrstvách, betonové tašky novodobé, pozinkovaný nebo hliníkový plech, živičná svařovaná vícevrstvá 6 Klempířské konstrukce Úplné střechy z pozinkovaného plechu, parapety nejsou podmínkou 7 Úprava vnitřních povrchů Dvouvrstvé omítky, běžné standardní obklady stěn a stropů nahrazující omítky 8 Úprava vnějších povrchů Vápenné dvouvrstvé hladké omítky, stříkaný břizolitové škrábané, stříkané, házené odtrhované, nástřiky na bázi umělých hmot 9 Vnitřní obklady keramické Běžné obklady záchodů, umýváren, koupelen, kuchyní, prádelen apod. 10 Schody Jakékoliv konstrukce kromě dřevěné s povrchem stupňů z tvrdého dřeva, teracovým, keramickým, PVC 11 Dveře Hladké plné nebo prosklené, běžné provedení, dýhované, náplňové 12 Vrata Neuvažují se 13 Okna Jakákoliv zdvojená, dřevěná dvojitá špaletová 14 Povrchy podlah PVC, vlýsky parkety, běžná keramická dlažba, textilní krytiny vpichované 15 Vytápění Jakékoliv ústřední nebo dálkové 16 Elektroinstalace Světelná a třífazová

6 6 17 Bleskosvod Ano 18 Vnitřní vodovod Ocelové trubky a plastové, rozvod studené a teplé vody 19 Vnitřní kanalizace Svislé litinové nebo plastické potrubí, odpady ze všech hygienických zařízení 20 Vnitřní plynovod Rozvod zemního plynu nebo svítiplynu 21 Ohřev vody Centrální ohřev teplé vody, průtokové ohřívače, bojlery, kombinovaný s ÚT 22 Vybavení kuchyní Neuvažuje se 23 Vnitřní hygienická vybavení Umyvadla, vany nebo sprchové kouty běžného provedení, WC splachovací s pisoáry s umývátky 24 Výtahy Běžné osobní a nákladní výtahy 25 Ostatní Vestavěné skříně, běžné digestoře, domácí telefon, rozvod veřejného telefonu, odvětrání prostor malými jednotlivými ventilátory, požární hydranty, rozvody antén pod omítkou a v lištách, okenice, mříže Tomuto standardu posuzovaná stavba odpovídá s výjimkou následujících položek včetně jejich cenových podílů. číslo konstrukce navíc nadstandart podstandart chybí 12 Vrata 0,003 součet 0,003 0,000 0,000 0,000 Opotřebení budovy: Rok odhadu 2009 Rok kolaudace (začátku užívání) 1932 Stáří (rozdíl letopočtů) S roků 77 Doba dalšího trvání (Kubickou metodou) T roků 59 Předpokládaná životnost Z roků 136 Procento ročního opotřebení (=100%/Z) Pr %/r 0,7353 Opotřebení (= S*Pr) O % 56,62 3) Budova prodejny bez č.p. - 3 Jedná se o jednopodlažní budovu s prostory prodejny, skladu náhradních dílů, kanceláře a zázemím. Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou zděné o tl cm, stropy jsou s rovnými podhledy, Krov je pultový, krytina je speciální živičná, klempířské prvky jsou úplné z pozinkovaného plechu, Vnitřní omítky jsou vápenné čtukové, vnější fasáda je vápenocementová se speciální úpravou, vnitřní obklady nedstandartní, dveře jsou převážně typizované plné a prosklené, okna jsou speciální a zdvojená s dvojskly, podlahy jsou převážně PVC, koberců a keramických dlažeb, výtápění je zajištěno ústřední. Elektroinstalace je světelná i třífazová, voda teplá i studená, kanalizace, bleskosvod je osazen. Z dalších vybavení jsou zde ventilátory, telefon a zabezpečovací zařízení. Objemové parametry stavby zastavěná plocha I NP (13,60*8,20)+(12,60*7,20)+(13,90*13,45) = 389,20 m 2 výška I NP = 4,30 m

7 7 výpočet obestavěného prostoru I NP 389,20* 4,30 = 1673,56 m celkem 1673,56 m 3 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin I NP 389,20 m 2 2,56 m 996,36 m 3 Celkem 389,20 m 2 996,36 m 3 průměrná výška podlaží 996,36/389,20 = 2,56 m průměrná zastavěná plocha = 389,20 m 2 S přihlédnutím k účelu užití se stavba pro potřeby ocenění považuje za objekt budovy typu H číslo SKP se základní cenou 2.669,-Kč/m 3, přičemž této ceně odpovídá následující standard konstrukcí a vybavení dle přílohy č. 2 k cit.vyhl.: 1 Základy včetně zemních prací Běžné betonové, železobetonové popř. z prokládaného betonu (patky, pásy, desky) s izolací proti zemní vlhkosti 2 Svislé nosné konstrukce Zděné z plných cihel min. tl. 45 cm 3. Stropy Jakékoliv stropy s podhledem rovným i členitým, nespalné a polospalné 4 Krov, střecha Střecha plochá jednovrstvá, dvouvrstvá 5 Krytiny střech Jakákoliv pálená, u tašek obyčejných hladkých a rýhovaných ve dvou vrstvách, betonové tašky novodobé, pozinkovaný nebo hliníkový plech, živičná svařovaná vícevrstvá 6 Klempířské konstrukce Úplné střechy z pozinkovaného plechu, parapety nejsou podmínkou 7 Úprava vnitřních povrchů Dvouvrstvé omítky, běžné standardní obklady stěn a stropů nahrazující omítky 8 Úprava vnějších povrchů Vápenné dvouvrstvé hladké omítky, stříkaný břizolitové škrábané, stříkané, házené odtrhované, nástřiky na bázi umělých hmot 9 Vnitřní obklady keramické Běžné obklady záchodů, umýváren, koupelen, kuchyní, prádelen apod. 10 Schody Jakékoliv konstrukce kromě dřevěné s povrchem stupňů z tvrdého dřeva, teracovým, keramickým, PVC 11 Dveře Hladké plné nebo prosklené, běžné provedení, dýhované, náplňové 12 Vrata Neuvažují se 13 Okna Jakákoliv zdvojená, dřevěná dvojitá špaletová 14 Povrchy podlah PVC, vlýsky parkety, běžná keramická dlažba, textilní krytiny vpichované 15 Vytápění Jakékoliv ústřední nebo dálkové 16 Elektroinstalace Světelná a třífazová 17 Bleskosvod Ano 18 Vnitřní vodovod Ocelové trubky a plastové, rozvod studené a teplé vody 19 Vnitřní kanalizace Svislé litinové nebo plastické potrubí, odpady ze všech hygienických zařízení

8 8 20 Vnitřní plynovod Rozvod zemního plynu nebo svítiplynu 21 Ohřev vody Centrální ohřev teplé vody, průtokové ohřívače, bojlery, kombinovaný s ÚT 22 Vybavení kuchyní Běžné sporáky a varné jednotky velkokuchyní elektrické a plynové 23 Vnitřní hygienická vybavení Umyvadla, vany nebo sprchové kouty běžného provedení, WC splachovací s pisoáry s umývátky 24 Výtahy Běžné osobní a nákladní výtahy 25 Ostatní Vestavěné skříně, běžné digestoře, domácí telefon, rozvod veřejného telefonu, odvětrání prostor malými jednotlivými ventilátory, požární hydranty, rozvody antén pod omítkou a v lištách, okenice, mříže Tomuto standardu posuzovaná stavba odpovídá s výjimkou následujících položek včetně jejich cenových podílů. číslo konstrukce navíc nadstandart podstandart chybí 10 Schody 0, Vybavení kuchyní 0, Výtahy 0,013 součet 0,000 0,000 0,000 0,059 Opotřebení budovy: Rok odhadu 2009 Rok kolaudace (začátku užívání) 1967 Stáří (rozdíl letopočtů) S roků 42 Doba dalšího trvání (Kubickou metodou) T roků 81 Předpokládaná životnost Z roků 123 Procento ročního opotřebení (=100%/Z) Pr %/r 0,8130 Opotřebení (= S*Pr) O % 34,15 4) Pozemky Dle 28 odst. 1,2 k.ú. Opava-Předměstí Pozemek p.č. 862/3 o výměře 570 m 2 Pozemek p.č. 858/1 o výměře 1308 m 2 Pozemek p.č. 862/4 o výměře 245 m 2 Pozemek p.č. 852/3 o výměře 32 m 2 Dle 28 odst. 4 k.ú. Opava-Předměstí Pozemek p.č. 839 o výměře 114 m 2 Pozemek p.č. 840 o výměře 418 m 2 Pozemek p.č. 852/1 o výměře 325 m 2 Pozemek p.č. 862/2 o výměře 658 m 2

9 9 5) Věcné břemeno Věcné břemeno se týká užívání prostor prodejny OMV v objektu administrativy na pozemku p.č. 862/3 o výměře 150,00 m 2. II. OCENĚNÍ Nákladovým způsobem bez koeficientu K p 1) Budova administrativy č.p Základní cena budovy typu F = 2.807,00 Kč/m 3 Základní cena budovy uvedená v příloze č.2 se násobí koeficienty K 1, K 2, K 3, K 4, K 5, K i podle vzorce ZCU = ZC * K 1 * K 2 * K 3 * K 4 * K 5 * K i kde ZCU...základní cena upravená ZC...základní cena podle přílohy č.2 = 2.807,00 Kč/m 3 K 1...koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4 = 0,939 K 2...koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu se vypočte podle vzorce 0,92 + 6,60/507,00 = 0,933 K 3...koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu podle vzorce 2,10/3,16+0,30 = 0,965 K 4...koeficient vybavení stavby (0,54 * n) = 1 + [0,54 * ( 1,852 * SUM Cpn + SUM Cpns - SUM Cpps - 1,852 * SUM Cpch)] = 1 + [0,54* ( 0, ,042-0,021-0,000)] = 1,011 plně odpovídá vybavení a stavu K 5... koeficient polohový podle přílohy č.14 = 1,050 K i...koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38 = 2,124 Základní cena upravená: 2.807,00*0,939*0,933*0,965*1,011*1,050*2,124= 5.350,72 Kč/m 3 Výpočet ceny budovy: 4133,16 m 3 * 5.350,72 Kč/m 3 = ,24 Kč opotřebení 56,62% = ,50 Kč Zjištěná cena objektu = ,74 Kč 2) Budova autoservisu bez č.p. - 3 Základní cena budovy typu F = 2.807,00 Kč/m 3 Základní cena budovy uvedená v příloze č.2 se násobí koeficienty K 1, K 2, K 3, K 4, K 5, K i podle vzorce ZCU = ZC * K 1 * K 2 * K 3 * K 4 * K 5 * K i kde

10 10 ZCU...základní cena upravená ZC...základní cena podle přílohy č.2 = 2.807,00 Kč/m 3 K 1...koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4 = 0,939 K 2...koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu se vypočte podle vzorce 0,92 + 6,60/841,79 = 0,928 K 3...koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu podle vzorce 2,10/3,87+0,30 = 0,843 K 4...koeficient vybavení stavby (0,54 * n) = 1 + [0,54 * ( 1,852 * SUM Cpn + SUM Cpns - SUM Cpps - 1,852 * SUM Cpch)] = 1 + [0,54* ( 0, ,000-0,000-0,000)] = 1,003 plně odpovídá vybavení a stavu K 5... koeficient polohový podle přílohy č.14 = 1,050 K i...koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38 = 2,124 Základní cena upravená: 2.807,00*0,939*0,928*0,843*1,003*1,050*2,124= 4.612,41 Kč/m 3 Výpočet ceny budovy: 6830,93 m 3 * 4.612,41 Kč/m 3 = ,58 Kč opotřebení 56,62% = ,02 Kč Zjištěná cena objektu = ,56 Kč 3) Budova prodejny bez č.p. - 3 Základní cena budovy typu H = 2.669,00 Kč/m 3 Základní cena budovy uvedená v příloze č.2 se násobí koeficienty K 1, K 2, K 3, K 4, K 5, K i podle vzorce ZCU = ZC * K 1 * K 2 * K 3 * K 4 * K 5 * K i kde ZCU...základní cena upravená ZC...základní cena podle přílohy č.2 = 2.669,00 Kč/m 3 K 1...koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4 = 0,939 K 2...koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu se vypočte podle vzorce 0,92 + 6,60/389,20 = 0,937 K 3...koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu podle vzorce 2,10/2,56+0,30 = 1,120 K 4...koeficient vybavení stavby (0,54 * n) = 1 + [0,54 * ( 1,852 * SUM Cpn + SUM Cpns - SUM Cpps - 1,852 * SUM Cpch)] = 1 + [0,54* ( 0, ,000-0,000-0,109)] = 0,941 plně odpovídá vybavení a stavu K 5... koeficient polohový podle přílohy č.14 = 1,050 K i...koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38 = 2,132

11 11 Základní cena upravená: 2.669,00*0,939*0,937*1,120*0,941*1,050*2,132= 5.540,36 Kč/m 3 Výpočet ceny budovy: 1673,56 m 3 * 5.540,36 Kč/m 3 = ,88 Kč opotřebení 34,15% = ,31 Kč Zjištěná cena objektu = ,57 Kč Zjištěná cena nákladovým zůsobem za celý areál = ,87 Kč III. OCENĚNÍ Výnosovým způsobem Kalkulace v cenové úrovni 2008 Celková výměra prostor k pronájmu činí 1673 m 2 z toho: Kancelářská plocha 493,00 m 2 Skladovací plocha 800,00 m 2 Prodejní plocha 265,00 m 2 Provozní plocha - 115,00 m 2 Dle zjištěných výší nájmů a dopočtených nájmů za 1 m 2 podlahové plochy budou činit následující údaje: Kancelářská plocha - 493,00 m 2 * 1.000,-Kč/m 2 /rok = , -Kč Skladovací plocha - 800,00 m 2 * 800,-Kč/m 2 /rok = , -Kč Prodejní plocha - 265,00 m 2 * 1.200,-Kč/m 2 /rok = , -Kč Provozní plocha - 115,00 m 2 * 900,-Kč/m 2 /rok = , -Kč výnosy celkem ,00 Kč Takto zjištěná cena se dále vypočte podle vzorce: CV = N/p * 100 CV = ,00 - ( ,00*0,4)-( ,05*0,05)/7 * 100 CV = ,00 Kč IV. OCENĚNÍ Kombinace nákladového a výnosového způsobu Příloha č. 17 cit.vyhl. Tabulka č.1 Charakteristika skupin dle analýzy rozvoje nemovitosti Označení skupiny Změny okolí a podmínek s dopadem na výnosnost nemovitosti nebo na její poptávku Rozvojové možnosti nemovitosti C Bez zásadních změn-stabilizovaná oblast ano

12 12 Tabulka č.2 Kód skupiny C Výpočet ceny nemovitostí kombinací nákladového a výnosového způsobu CV CN CV > CN Pro stavby Pro soubor Pro budovy typu Pro ostatní staveb J a K a pro budovy soubor staveb CV + 0,15 R Cena = ,00 + 0,15 ( , ,87) Cena = ,53 Kč V. OCENĚNÍ pozemků a věcného břemene 4) Pozemky dle 28 odst.1,2 Zastavěná plocha základní cena pro obec Opava dle písm. e) ZC= 800,00 Kč/m 2 Úprava ceny dle příl.č.21 Pol.č výhodnost polohy pozemku + 50% Mezivýpočet: 800,00 * 1,50 = 1.200,00 Kč/m 2 Pol.č.2.11 možnost napojení na rozvod plynu +10% Σ +10% ZCU ,00 * 1,10 * 2,124* 1,006 = 2.820,51 Kč/m 2 Výpočet ceny zastavěné plochy: p.č. 862/3 570 m 2 * 2.820,51 Kč/m 2 = ,70 Kč ZCU ,00 * 1,10 * 2,124* 1,006 = 2.820,51 Kč/m 2 Výpočet ceny zastavěné plochy: p.č. 858/ m 2 * 2.820,51 Kč/m 2 = ,08 Kč ZCU ,00 * 1,10 * 2,124* 1,006 = 2.820,51 Kč/m 2 Výpočet ceny zastavěné plochy: p.č. 862/4 245 m 2 * 2.820,51 Kč/m 2 = ,95 Kč ZCU ,00 * 1,10 * 2,124* 1,006 = 2.820,51 Kč/m 2 Výpočet ceny zastavěné plochy: p.č. 852/3 32 m 2 * 2.820,51 Kč/m 2 = ,32 Kč Zastavěné pozemky celkem: ,05 Kč

13 13 dle 28 odst.4 Zastavěná plocha základní cena pro obec Opava dle písm. e) ZC= 800,00 Kč/m 2 Úprava ceny dle příl.č.21 Pol.č výhodnost polohy pozemku + 50% Mezivýpočet: 800,00 * 1,50 = 1.200,00 Kč/m 2 Pol.č.2.11 možnost napojení na rozvod plynu +10% Σ +10% ZCU ,00 * 1,10 * 2,124* 1,006 * 0,50 = 1.410,26 Kč/m 2 Výpočet ceny ostatní plochy: p.č m 2 * 1.410,26 Kč/m 2 = ,64 Kč p.č m 2 * 1.410,26 Kč/m 2 = ,68 Kč p.č. 852/1 325 m 2 * 1.410,26 Kč/m 2 = ,50 Kč p.č. 862/2 658 m 2 * 1.410,26 Kč/m 2 = ,08 Kč Ostatní plochy celkem ,90 Kč Pozemky celkem: ,95 Kč 5) Věcné břemeno Věcné břemeno se týká užívání prostor prodejny OMV v objektu administrativy na pozemku p.č. 862/3 o výměře 150,00 m 2. Výpočet: 150,00 m 2 * 1.200,00 Kč/m 2 * 5 let = ,00 Kč VI. O C E N Ě N Í obvyklá cena Obchod s typem výše uvedeného majetku je v regionu bývalého okresu Opava v podprůměrném stádiu. Obchodovaná cena lze zjistit z realizovaných obchodů. Oceňovaný objekt vykazuje standardní údržbu. Pro kontrolu byly zjištěny tři podobné typy objektů v okrese Opava viz. tabulka: Okres Obec Typ reality Cena Užit. plocha Za 1m 2 užit. plochy Opava Opava Administrativa , m ,30 Kč Opava Opava Administrativa , m ,89 Kč Opava Opava Obchod , m ,16 Kč Průměrná užit.plocha: 1584,34 m 2 Průměrná cena užit.pl.objektu: 9.503,11 Kč/m 2 Užit.plocha oceňovaného areálu je 1673,00 m 2 Z toho vychází obvyklá cena: ,03 Kč

14 14 Po zvážení všech aspektů, silných a slabých stránek, příležitostí a hrozeb byla stanovena tržní hodnota majetku firmy Troppau Invest Leasing, spol.s.r.o. včetně příslušenství a pozemků na částku ,00 Kč VII. REKAPITULACE A) Nákladové ceny včetně K p a včetně pozemků a věc.břemene 1) Budova administrativy č.p ,62 2) Budova servisu bez č.p ,19 3) Budova prodejny bez č.p ,74 4) Pozemky ,95 5) Věcné břemeno ,00 Celkem ,50 Kč B) Výnosové ceny včetně pozemků a věc.břemene 1) Budovy ,00 4) Pozemky ,95 5) Věcné břemeno ,00 Celkem ,95 Kč C) Kombinace nákladové a výnosové ceny včetně pozemků a věc.břemene 1) Budovy ,53 4) Pozemky ,95 5) Věcné břemeno ,00 Celkem ,48 Kč D) Obvyklá cena 1) Budovy včetně příslušenství a pozemků ,00 Kč Slovy: patnáctmilionů korun českých V Lichnově