Znalecký posudek č. 3648/198/08 o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu čp. 16 v k.ú. a obci Poříčany, okres Kolín

Transkript

1 Znalecký posudek č. 3648/198/08 o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu čp. 16 v k.ú. a obci Poříčany, okres Kolín Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Michal R u d ý soudní exekutor Exekutorského úřadu Praha 8, se sídlem Přípotoční 1519/10c Praha EX 1325/06-17 exekuční řízení Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Luboš Bočák Kaňk Kutná Hora tel.: , lubos.bocak@centum.cz Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Kutné Hoře,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je : I. stanovit cenu nemovitostí uvedených v exekučním příkazu 76 EX 1325/06, a to: domu čp. 16 na pozemku parc.č. 528 a pozemku parc.č. 528 v obci a k.ú. Poříčany, zapsaných na LV č. 348 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kolín. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ( 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád). 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům Poříčany 16 Region: Středočeský Okres: Kolín Katastrální území: Poříčany 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti majitele nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování posudku: - usnesení č.j. 76EX 1325/06-17 z výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kolín k datu , LV č. 348 pro k.ú. Poříčany - snímek z katastrální mapy - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. - Metodika oceňovaní nemovitostí, obsahující základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Metodika vychází ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice, průběžně je doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). Znalecký posudek 3548/198/08 Strana 2 (celkem 13)

3 5. Vlastnické a evidenční údaje: Kadlec Jiří 6. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace. Měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností Leika DISTO. 7. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost je rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem, situovaný v zastavěné části obce. Do domu není zavedena voda, ta je donášena z obecní studny v blízkosti domu. Na nemovitosti vázne zástavní právo ve prospěch ČSTSP, která není v ocenění zohledněna. Žádná jiná práva a závady, které by měly vliv na obvyklou cenu nemovitosti, nebyly zjištěny. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům b) Pozemky b 1 ) Pozemky Znalecký posudek 3548/198/08 Strana 3 (celkem 13)

4 B. Posudek Popis, výměry, hodnocení a ocenění objektů: Věcná hodnota dle cenového předpisu 3/2008 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům - 5 Řadový koncový rodinný dům má jedno nadzemní podlaží, bez podsklepení. V podkroví provizorní místnost z hobry. Sedlová střecha vytváří využitelný půdní prostor. Objekt byl postaven patrně v kolem roku 1890 jako pekárna, po roce 1985 byl částečně, avšak podstandardně modernizován. V domě není zavedena voda, v nosném zdivu patrné statické poruchy u štítu a severozápadního nároží. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 8,24 * 9,32 + 3,73 * 4,03 = 91,83 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 91,83 m 2 3,22 m Obestavěný prostor: 1.NP: 8,24 * 9,32 * 3,22 + 3,73 * 4,03 * (2,94 + 0,50 / = 295,24 m 3 2) Krov: 8,24 * 9,32 * (7,95-3,22) / 2 = 181,62 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 476,86 m 3 Znalecký posudek 3548/198/08 Strana 4 (celkem 13)

5 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy: bez izolací P 100,00 2. Zdivo: zděné převážně z vepřovic P 100,00 3. Stropy: dřevěné trámové s rovným omítaným S 100,00 podhledem 4. Střecha: sedlová S 100,00 5. Krytina: osinkocementové šablony S 50,00 vlnitý eternit P 50,00 6. Klempířské konstrukce: žlaby a svody z pozinkovaného plechu S 100,00 7. Vnitřní omítky: dvouvrstvé vápenné omítky S 100,00 8. Fasádní omítky: vápenné dvouvrstvé omítky P 100,00 9. Vnější obklady: C 100, Vnitřní obklady: koupelna+wc S 100, Schody: betonové S 100, Dveře: hladké plné dveře do kovových zárubní, S 100,00 vstupní palubkové 13. Okna: dřevěná špaletová S 100, Podlahy obytných místností: betony s PVC a volně položenými koberci P 100, Podlahy ostatních místností: cementová dlažba, beton P 100, Vytápění: lokální na tuhá paliva P 100, Elektroinstalace: světelná, třífázová S 100, Bleskosvod: C 100, Rozvod vody: C 100, Zdroj teplé vody: C 100, Instalace plynu: rozvod zemního plynu S 100, Kanalizace: ze všech zařizovacích předmětů S 100, Vybavení kuchyně: běžný plynový sporák P 100, Vnitřní vybavení: umyvadlo, vana bez zavedené vody P 100, Záchod: splachovací bez zavedené vody P 100, Ostatní: C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: P 8,20 100,00 0,46 3,77 2. Zdivo: P 21,20 100,00 0,46 9,75 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 50,00 1,00 1,70 P 3,40 50,00 0,46 0,78 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: P 2,80 100,00 0,46 1,29 9. Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0, Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2, Schody: S 1,00 100,00 1,00 1, Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: P 2,20 100,00 0,46 1, Podlahy ostatních místností: P 1,00 100,00 0,46 0,46 Znalecký posudek 3548/198/08 Strana 5 (celkem 13)

6 16. Vytápění: P 5,20 100,00 0,46 2, Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4, Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0, Rozvod vody: C 3,20 100,00 0,00 0, Zdroj teplé vody: C 1,90 100,00 0,00 0, Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0, Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3, Vybavení kuchyně: P 0,50 100,00 0,46 0, Vnitřní vybavení: P 4,10 100,00 0,46 1, Záchod: P 0,30 100,00 0,46 0, Ostatní: C 3,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 64,91 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,6491 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6491 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,0310 Základní cena upravená = 2 566,11 Kč/m 3 Plná cena: 476,86 m 3 * 2 566,11 Kč/m 3 = ,21 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 117 roků Opotřebení: 80,000 % ,17 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,04 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům = ,- Kč Zaokrouhleno = ,- Kč Znalecký posudek 3548/198/08 Strana 6 (celkem 13)

7 Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky Pozemek je situovaný v zastavěné části obce, blízko kostela. Je částečně zastavěn oceňovaným rodinným domem, zbytek tvoří dvorek. Přístup je po místní úzké svažité komunikaci. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie a zemního plynu. Vzhledem k velikosti pozemku, jeho umístění, zasíťování a obtížnému přístupu odhaduji reálnou prodejnost ve výši 500 Kč/m 2. Oceňovaný pozemek: zastavěná plocha a nádvoří p.č m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 225 m 2 225,00 m 2 á 500,- Kč/m 2 = ,- Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = ,- Kč Pozemky - výsledná cena = ,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = ,- Kč Zaokrouhleno = ,- Kč Znalecký posudek 3548/198/08 Strana 7 (celkem 13)

8 Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : RD Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet nadzemních podlaží: 1 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 225 m 2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 92 m 2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 2,45 Přípojky: el.,plyn, kanalizace do jímky Technický stav objektu: špatný Garáž: není Stáří objektu: 117 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP 477,00 m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP 92,00 m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP 66,00 m 2 Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu 1. Velikost obce 0,85 1,25 0, Správní funkce 0,97 1,03 1, Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 1, Přírodní okolí 0,94 1,06 1, Obchod a služby 0,94 1,06 1, Školství 0,94 1,06 1, Zdravotnictví 0,94 1,06 1, Kultura, sport 0,94 1,06 1, Hotely ap. 0,98 1,02 1, Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 1, Životní prostředí 0,94 1,06 1, Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 1, Dopravní podmínky 0,94 1,06 1, Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1, Konfigurace terénu 0,92 1,05 1, Převládající zástavba 0,94 1,06 1, Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 0, Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1, Územní plán 0,94 1,06 1, Inženýrské sítě 0,60 1,05 0, Typ stavby 0,94 1,06 1, Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1, Regulace nájemného 0,90 1,10 1, Výskyt radonu 0,93 1,05 1, Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1, Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1, Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 1, Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0, Údržba stavby 0,85 1,10 1, Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 0, Názor odhadce 0,90 1,10 0,900 Výsledný koeficient: 0,220 Znalecký posudek 3548/198/08 Strana 8 (celkem 13)

9 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: RD Oskořínek M Adresa: Oskořínek Okres: NB, Obec, k.ú. Oskořínek Adresa nemovitosti: Všechlapská Cena obchodovaná: ,- Kč Datum obchodu: Základní charakteristika nemovitosti: Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno podzemní, jedno nadzemní podlaží a zastřešení. V objektu je situována jedna bytová jednotka. Svislé nosné konstrukce jsou zděné, z cihel a kamenů. Stropy jsou provedeny z dřevěných trámů. Střecha je sklonitá, ve tvaru sedlovém s krytinou z pálených tašek. Oplechování střechy, žlaby a svody jsou pouze v části z pozinkovaného plechu. Podlahy jsou betonové, povrchově upraveny dlažbou a PVC. Okna jsou osazena dřevěná. Vstupní dveře jsou dřevěné. Vnitřní dveře jsou dřevěné, plné a prosklené, osazené do kovových zárubní. Vnější omítky jsou vápenné. Vnitřní omítky jsou vápenocementové štukové. V části jsou provedeny keramické obklady. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva. V objektu je provedena koupelna a WC. V objektu je proveden rozvod studené a teplé vody. Ohřev teplé vody je zajištěn elektrickým boilerem. Dům je napojen na přípojky: vody z řadu, kanalizace do řadu a elektro. Vedlejší stavba-sklad (Bývalý chlév-zděná stavba s jedním nadzemním podlažím). Stodola-zděná stavba s jedním nadzemním podlažím. Nosná konstrukce je provedena ze zděných sloupků. Charakteristika obce Obec Oskořínek má cca 538 obyvatel. Obec leží cca 5,50 km od silnice č. 38, která spojuje město Mladá Boleslav s městem Nymburk. V obci jsou situovány základní obchody a služby. Kompletní služby a školy jsou ve městě Nymburk. Výhody. dobrá, klidná lokalita k bydlení. Obecní inženýrské sítě: elektro, voda, kanalizace. Možnost napojení na přípojku plynu. Stáří nemovitosti: Původní dům byl dokončen v roce V roce 2005 byla provedena rekonstrukce a modernizace vnitřních prostor. Rozměrové a cenové charakteristiky: Stavby: Druh plochy: Váha plochy dle kvality: Podlahová plocha : (m2) obytné 53, sklepní 15, ,8 Celková cena staveb: ,- Kč Realizovaná cena 1 m2 podlahové plochy stavby v Kč: Pozemky: Popis Výměra (m2) USC upravená směrná cena staveb.pl Celková cena pozemků: ,- Kč Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 83 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 542 m 2 Zastavěná plocha: 76 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: el., voda, kanalizace, plyn Příslušenství: stodola, sklad Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: jiný Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 1,00 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Podlahová plocha podlaží celkem 60,94 m ,49 Kč/m ,95 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí Součin dílčích koeficientů - Is 0,473 Znalecký posudek 3548/198/08 Strana 9 (celkem 13)

10 Objekt č.: 2 Název: RD Žhery M Adresa: Žehry, Klučov Okres: KO, Obec: Klučov, k.ú. Žhery Zóna: Rodinné domy Poloha v zóně: horší Počet obyv.: 834 Cena obchodovaná: ,- Kč Datum obchodu: Základní charakteristika nemovitosti: Nemovitost se nalézá na JZ okraji obce, v postranní ulici s nezpevněnou komunikací. Zadní strana sousedí s polem. Sestává z RD, vedlejší stavby, studny, venkovních úprav, porostů a pozemků o výměře 402 m2. Částečně podsklepený, přízemní dům, bez upraveného podkroví, venkovského typu. Umístěn na JZ hranici dvora, s předzahrádkou do ulice, ZP obdélníkového tvaru, uliční štít je orientován k JV. Zděný objekt převážně z kamene a pálených cihel o tl.obvodového zdiva 45 cm, střecha sedlová, dřevěný krov hambalkové soustavy, krytina pálená falcové tašky. V domě není proveden rozvod vody ani kanalizace, chybí záchod. Vytápění domu je ústřední teplovodní s kotlem na tuhá paliva. Dispozice:1.PP : sklep přístupný padacími dveřmi 1.NP : předsíň, kuchyň, pokoj. V podkroví je půda. Dům postaven v roce Po celou dobu trvání stavby byla prováděna pouze nejnutnější údržba bez stavební změn, v posledních desetiletích byla zcela zanedbána. Všechny prvky krátkodobé životnosti jsou původní, prakticky na konci své životnosti. Dům bez izolací proti zemní vlhkosti, chybí rozvody vody a kanalizace, chybí sociální zařízení. Fasádní omítky částečně opraveny pouze na 2 stranách a již opadávají, na ostatních stranách staré omítky. Klempířské konstrukce střechy jsou jen na straně do dvora, chybí okenní parapety. Dům neodpovídá současným požadavkům na bydlení a vyžaduje GO. Parkování ve dvoře. Stáří nemovitosti: postaven 1920, všechny prvky původní na konci životnosti Rozměrové a cenové charakteristiky: Stavby: Druh plochy: Váha plochy dle kvality: Podlahová plocha : (m2) obytné sklepní skladové ,2 Celková cena staveb: ,- Kč Pozemky: Realizovaná cena 1 m2 podlahové plochy stavby v Kč: Popis Výměra (m2) USC upravená směrná cena staveb.pl zahrada Celková cena pozemků: ,- Kč Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 87 roků Stav objektu: špatný Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 402 m 2 Zastavěná plocha: 74 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: el., Příslušenství: Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: jiný Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 1,00 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Podlahová plocha podlaží celkem 55,00 m ,91 Kč/m ,26 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí Součin dílčích koeficientů - Is 0,306 Znalecký posudek 3548/198/08 Strana 10 (celkem 13)

11 Objekt č.: 3 Název: RD Křinec Adresa: Křinec Rodinný dům 2+1, Křinec Samostatně stojící dům. Vhodné k trvalému bydlení. Kuchyň, pokoj,ložnice. U domu prostorná garáž, zahrádka. R E Z E R V A C E Kč Prodej: 0 (včetně provize RK) Plocha pozemku: 268 m² Zastavěná plocha: 80 m² Zahrada: 200 m² Užitná plocha: 68 m² Typ budovy: samostatně stojící Velikost domu: 2+1 Počet bytů: 1 Voda: vlastní zdroj Plyn: ne Elektroinstalace: 220/380 V Kanalizace: žumpa Topení: lokální, tuhá paliva Sociální zařízení: koupelna, WC Sklep: ne Garáž: ano Zařízení nábytkem: nezařízeno Výtah: ne Parkování: před domem Stav objektu: nutná kompletní rekonstrukce Tato nemovitost je nabízena výhradně kanceláří 2K, K+K consulting, Barbora Kolářová Datum zadání: , poslední aktualizace: Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 80 roků Stav objektu: špatný Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 268 m 2 Zastavěná plocha: 80 m 2 Garáž: mimo objekt Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: el., Příslušenství: Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,80 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Podlahová plocha podlaží celkem 68,00 m ,53 Kč/m ,88 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí Součin dílčích koeficientů - Is 0,260 Znalecký posudek 3548/198/08 Strana 11 (celkem 13)

12 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. RD Oskořínek M ,95 2. RD Žhery M ,26 3. RD Křinec ,88 SJC minimum ,88 SJC průměr ,00 SJC maximum ,26 Index oceňovaného objektu 0,220 0,220 0,220 0,220 0,220 JCO minimum 5 435,00 JCO průměr 5 772,00 JCO maximum 6 392,00 Výměry oceňované stavby 477,00 92,00 66,00 CO minimum CO průměr CO maximum Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Po porovnání uvedených nemovitostí s oceňovanou nemovitostí, zvážení jejich stavu, vybavení, lokality a dopravní dostupnosti stanovuji porovnávací hodnotu na částku : RD - výsledná cena = ,00 Kč Znalecký posudek 3548/198/08 Strana 12 (celkem 13)

13 C. Rekapitulace Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Věcná hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: čtyřistadevadesáttisíc Kč V Kutné Hoře, Ing. Luboš Bočák Kaňk Kutná Hora tel.: , lubos.bocak@centum.cz D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č. j. Spr. 188/86, č. dekretu 1037, pro základní obory ekonomika, ceny a odhady nemovitostí a stavebnictví, stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3648/198/08 znaleckého deníku. Znalecký posudek 3548/198/08 Strana 13 (celkem 13)