ODHAD OBVYKLÉ CENY. číslo Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Mělník, k.ú. Mělník. Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu)

Transkript

1 NEMOVITÁ VĚC: Dům č.p.788 Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Bezručova 788, Mělník Vlastníci stavby: Vlastníci pozemku: ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Mělník, k.ú. Mělník /0912, Miroslav Jakabovič, Bezručova 788/101, Mělník, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 SJM Jakabovič Miroslav a Jakabovičová Dagmar, vlastnický podíl: 1 / 4 Jakabovič Miroslav, Bezručova 788/101, Mělník Jakabovičová Dagmar Máchova 1875/12, Mělník /1380, Marie Jakubíková, Bezručova 787/99, Mělník, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /0259, Lenka Jarolímková, Pod Vrchem 2889, Mělník, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /0912, Miroslav Jakabovič, Bezručova 788/101, Mělník, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 SJM Jakabovič Miroslav a Jakabovičová Dagmar, vlastnický podíl: 1 / 4 Jakabovič Miroslav, Bezručova 788/101, Mělník Jakabovičová Dagmar Máchova 1875/12, Mělník /1380, Marie Jakubíková, Bezručova 787/99, Mělník, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /0259, Lenka Jarolímková, Pod Vrchem 2889, Mělník, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 OBJEDNAVATEL: Aukční centrum Bussmark, s.r.o. Adresa objednavatele: Štúrova 1701/55, Praha 4 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Jaroslava Luňáčková Jarní 1324, Hostivice Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: majitele Počet stran: 20 stran Počet příloh: 2 Počet vyhotovení: 3 V Hostivici, dne Ing. Jaroslava Luňáčková

2 NÁLEZ Přehled podkladů - Výpis z Katastru nemovitostí LV 815, k.ú. Mělník vyhotovený dne Snímek z katastrální mapy - projektová dokumentace pro rekonstrukci z roku Znalecký posudek č.1757/107 vyhotovený panem Ing. Josefem Nesměrákem dne Údaje z internetového serveru o nabídkách prodeje nemovitostí - Skutečnosti zjištěné na místě dne Místopis Mělník je okresní město ve Středočeském kraji 30 km na sever od Prahy. Leží na pravém břehu Labe naproti ústí Vltavy; historické centrum se rozkládá na vyvýšenině obtékané potokem Pšovkou. Území dnešního města Mělník je osídleno už od neolitu. V oblasti Mělnicka se také odehrávají některé historické romány Eduarda Štorcha. Podle starších historiografických názorů byl Mělník v 9. a 10. století centrem slovanského kmene Pšovanů - přibližně v místě dnešního zámku se nacházelo hradiště Pšov. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - jiný typ zástavby Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Mělník. Jde o dům č.p.788 s příslušenstvím a pozemkem. Jde o řadový městský dům s částečným podsklepením, se dvěma nadzemními podlažími, se sedlovou střechou bez využitého podkroví. Dům je o půdorysu L, hlavní část domu je orientována do ulice. Uprostřed je uzavřený dvůr. Postaven byl odhadem kolem roku Byla nalezena dokumentace z roku 1928 a to na povolení stavby výkladce k již postavenému domu. Také je zřejmé, že 2NP bylo dodatečně přistavěno. Dle informace majitele byla provedena celková rekonstrukce a to ve dvou fázích. V roce 1993 bylo rekonstruováno přízemí a to vinárna a v roce 1999 bylo rekonstruováno 2NP, kde jsou vybudovány pokoje s příslušenstvím, které jsou přístupné z pavlače a sloužili jako pension. V současné době jsou částečně využívány pro bydlení a částečně užívány nejsou. V 1NP je obchod s antik zbožím, vinárna, která není v současné době provozována a truhlářská dílna, která též není v současné době využívána. K domu náleží vlastní kopaná studna a pozemek o celkové výměře 532m 2. Dům je napojený na přívod el. energie, voda je připojena na veřejný vodovod s možností přepojení na čerpání z vlastní studny. Dále je dům připojen na městskou kanalizační síť a plynovod. Konstrukce a vybavení: Základové pasy jsou bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Stropy nad 1NP jsou klenby, stropy nad 2NP jsou dřevěné trámové s podhledem. Krov dřevěný vaznicový s - 2 -

3 taškovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, okapy chybí. Vnitřní i vnější omítky jsou štukové hladké. Vnitřní keramické obklady jsou v hygienických zařízeních a v kuchyních. Schodiště je betonové s Teraco povrchem. Ze dvora na pavlač vede venkovní ocelové točité schodiště. Okna jsou dřevěná špaletová, vstupní dveře do chodby jsou hliníkové, do obchodu plechové a do vinárny dřevěné. Podlahy místností jsou dlažby a dřevěné prkenné na sraz, na které jsou položeny buď PVC nebo koberec. Vytápění je ústřední plynovým kotlem, který v současné době dosloužil. V obytných místnostech se topí lokálními kamny na tuhá paliva. Elektroinstalace je světelná i motorová. Dům č.p. 788 je výhodný svou polohou ke komerčním účelům i k bydlení. Stavebně technický stav je zanedbaný. Prvky krátkodobé životnosti vyžadují rekonstrukci a zastřešení údržbu a opravu klempířských prvků. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Dům č.p Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 4. Porovnávací ocenění 4.1 Dům č.p

4 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,950 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná IV 0,08 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,140 Koeficient pp = I T * I P = 1, i = 2-4 -

5 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Mělník: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 590,00 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Dům č.p.788 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1NP (36,20+26,65)*0,50*10,40 = 326,82 10,80*6,65 = 71,82 1PP 5,60*3,30 = 18,48 2NP 326,82 = 326,82 71,82 = 71,82 zastřešení 326,82 = 326,82 71,82 = 71,82 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1NP 326,82 m 2 3,40 m 71,82 m 2 3,40 m 1PP 18,48 m 2 2,20 m 2NP 326,82 m 2 3,60 m 71,82 m 2 3,60 m zastřešení 326,82 m 2 0,00 m 71,82 m 2 0,00 m - 5 -

6 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1NP ((36,20+26,65)*0,50*10,40)*(3,40) = 1 111,19 m 3 (10,80*6,65)*(3,40) = 244,19 m 3 1PP (326,82)*(2,20) = 719,00 m 3 2NP (326,82)*(3,60) = 1 176,55 m 3 (71,82)*(3,60) = 258,55 m 3 zastřešení (326,82)*(4,00/2) = 653,64 m 3 (71,82)*(4,00/2) = 143,64 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1NP NP 1 111,19 m 3 NP 244,19 m 3 1PP PP 719,00 m 3 2NP NP 1 176,55 m 3 NP 258,55 m 3 zastřešení Z 653,64 m 3 Z 143,64 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 4 306,76 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 7, ,00 7,10 7,41 100,00 7,41 2. Zdivo S 22, ,00 22,30 23,28 100,00 23,28 3. Stropy S 8, ,00 8,40 8,77 100,00 8,77 4. Střecha S 5, ,00 5,20 5,43 100,00 5,43 5. Krytina S 3, ,00 3,20 3,34 100,00 3,34 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0,00 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,20 6,47 100,00 6,47 8. Fasádní omítky S 3, ,00 3,10 3,24 100,00 3,24 9. Vnější obklady C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2,30 2,40 100,00 2, Schody C 2, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Dveře S 3, ,00 3,30 3,44 100,00 3, Okna S 5, ,00 5,20 5,43 100,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2,20 2,30 100,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1,10 1,15 100,00 1,15-6 -

7 16. Vytápění S 4, ,00 4,40 4,59 100,00 4, Elektroinstalace S 4, ,00 4,10 4,28 100,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3,00 3,13 100,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1,80 1,88 100,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0,50 0,52 100,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2,80 2,92 100,00 2, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0,50 0,52 100,00 0, Vnitřní vybavení S 5, ,00 5,10 5,32 100,00 5, Záchod S 0, ,00 0,40 0,42 100,00 0, Ostatní S 3, ,00 3,60 3,76 100,00 3,76 Součet upravených objemových podílů: 95,80 Rozestavěnost: 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 0,9580 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opotř. Konstrukce, vybavení Stáří Živ. Opotř. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 8,20 100,00 8,20 12, ,00 7, Zdivo S 21,20 100,00 21,20 33, ,00 19, Stropy S 7,90 100,00 7,90 12, ,00 7, Střecha S 7,30 100,00 7,30 11, ,00 8, Krytina S 3,40 100,00 3,40 5, ,00 2, Okna S 5,20 100,00 5,20 8, ,43 2, Elektroinstalace S 4,30 100,00 4,30 6, ,00 3, Rozvod vody S 3,20 100,00 3,20 5, ,00 2, Kanalizace S 3,10 100,00 3,10 4, ,00 2,1384 Opotřebení: 57,2 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9580 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1190 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 209,72 Plná cena: 4 306,76 m 3 * 4 209,72 Kč/m 3 = ,71 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 1,0000 Nedokončená stavba = ,71 Kč Koeficient opotřebení: (1-57,2 % /100) * 0,428 Nákladová cena stavby CS N = ,59 Kč Koeficient pp * 1,083 Cena stavby CS = ,72 Kč Dům č.p zjištěná cena = ,72 Kč - 7 -

8 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,950 Index polohy pozemku I P = 1,140 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,950 * 1,000 * 1,140 = 1,083 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,97 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a , , ,31 nádvoří Stavební pozemek - celkem 523,00 m ,31 Pozemky - zjištěná cena = ,31Kč - 8 -

9 Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p.788 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1NP (36,20+26,65)*0,50*10,40 = 326,82 10,80*6,65 = 71,82 1PP 5,60*3,30 = 18,48 2NP 326,82 = 326,82 71,82 = 71,82 zastřešení 326,82 = 326,82 71,82 = 71,82 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1NP 326,82 m 2 3,40 m 71,82 m 2 3,40 m 1PP 18,48 m 2 2,20 m 2NP 326,82 m 2 3,60 m 71,82 m 2 3,60 m zastřešení 326,82 m 2 0,00 m 71,82 m 2 0,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1NP ((36,20+26,65)*0,50*10,40)*(3,40) = 1 111,19 m 3 (10,80*6,65)*(3,40) = 244,19 m 3 1PP (326,82)*(2,20) = 719,00 m 3 2NP (326,82)*(3,60) = 1 176,55 m 3 (71,82)*(3,60) = 258,55 m 3 zastřešení (326,82)*(4,00/2) = 653,64 m 3 (71,82)*(4,00/2) = 143,64 m 3-9 -

10 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1NP NP 1 111,19 m 3 NP 244,19 m 3 1PP PP 719,00 m 3 2NP NP 1 176,55 m 3 NP 258,55 m 3 zastřešení Z 653,64 m 3 Z 143,64 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 4 306,76 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 7, ,00 7,10 7,41 100,00 7,41 2. Zdivo S 22, ,00 22,30 23,28 100,00 23,28 3. Stropy S 8, ,00 8,40 8,77 100,00 8,77 4. Střecha S 5, ,00 5,20 5,43 100,00 5,43 5. Krytina S 3, ,00 3,20 3,34 100,00 3,34 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0,00 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,20 6,47 100,00 6,47 8. Fasádní omítky S 3, ,00 3,10 3,24 100,00 3,24 9. Vnější obklady C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2,30 2,40 100,00 2, Schody C 2, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Dveře S 3, ,00 3,30 3,44 100,00 3, Okna S 5, ,00 5,20 5,43 100,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2,20 2,30 100,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1,10 1,15 100,00 1, Vytápění S 4, ,00 4,40 4,59 100,00 4, Elektroinstalace S 4, ,00 4,10 4,28 100,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3,00 3,13 100,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1,80 1,88 100,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0,50 0,52 100,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2,80 2,92 100,00 2, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0,50 0,52 100,00 0, Vnitřní vybavení S 5, ,00 5,10 5,32 100,00 5, Záchod S 0, ,00 0,40 0,42 100,00 0, Ostatní S 3, ,00 3,60 3,76 100,00 3,76 Součet upravených objemových podílů: 95,80 Rozestavěnost: 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 0,

11 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opotř. Konstrukce, vybavení Stáří Živ. Opotř. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 8,20 100,00 8,20 12, ,00 7, Zdivo S 21,20 100,00 21,20 33, ,00 19, Stropy S 7,90 100,00 7,90 12, ,00 7, Střecha S 7,30 100,00 7,30 11, ,00 8, Krytina S 3,40 100,00 3,40 5, ,00 2, Okna S 5,20 100,00 5,20 8, ,43 2, Elektroinstalace S 4,30 100,00 4,30 6, ,00 3, Rozvod vody S 3,20 100,00 3,20 5, ,00 2, Kanalizace S 3,10 100,00 3,10 4, ,00 2,1384 Opotřebení: 57,2 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9580 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1190 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 209,72 Plná cena: 4 306,76 m 3 * 4 209,72 Kč/m 3 = ,71 Kč Dům č.p zjištěná cena = ,59 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Dle LV 815, k.ú. Mělník je součástí oceňované nemovitosti tento pozemek: Pozemek: - parc.č zastavěná plocha a nádvoří o rozloze 532 m 2 Pozemek parc.č.321 je rovinný a přístupný po zpevněné komunikaci a tvoří jednotný funkční celek se stavbou domu parc.č.788. Pozemek je napojen na el. energii, vodovod, kanalizaci a plyn. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Mělní - Bezručova ulice Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,10 KDD: 1,00 KMZ: 1,20 KIV: 1,20 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 1, ,

12 Popis pozemku: prodej stavebního pozemku o velikosti 1389m2 v širším centru Mělníka. Pozemek je v současné době součástí většího územního celku, rozděleného pro výstavbu minimálně 4 rodinných domků. Veškeré inženýrské sítě včetně horkovodu se nachází na hranici pozemku. Pozemky leží cca 5 minut pěší chůze od centra Mělníka. V bezprostředním okolí se nachází veškerá občanská vybavenost. Lokalita: Prodej, stavební pozemek, 1000 m2, Mělník - N pozemek pro výstavbu RD KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,20 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,20 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 1, ,68 Popis pozemku: Nabízíme vám ke koupi stavební pozemek o rozloze 1000 m2 pro výstavbu rodinného domu v okresním městě Mělník v atraktivní lokalitě s výhledem na město a okolí. Pozemek se nachází v žádaném místě Neuberk v blízkosti lokality Chloumek s výbornou dostupností do centra města. Pozemek je orientován na jih s výhledem na Mělník. Jedinečná příležitost k pořízení krásného místa na vybudování bydlení. Lokalita: MĚLNÍK pozemek pro výstavbu RD KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,15 KDD: 1,00 KMZ: 1,10 KIV: 1,10 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 1, ,25 Popis pozemku: prodej stavebního pozemku o výměře 960m v Mělníku, 10 minut od centra města. Pozemek je v současné době užíván k rekreačním účelům. Na pozemku stojí delší dobu neužívaná dřevěná chatka na betonových základech. Veškeré inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Financování koupě pozemku Vám zajistí náš úvěrový specialista. Více informací v RK. Ev. číslo: Průměrná jednotková cena 2 318,63 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků 532 Hodnota pozemků celkem Porovnávací ocenění 3.1 Dům č.p.788 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 600,00 m 2 Obestavěný prostor: 4 306,76 m 3 Zastavěná plocha: 398,64 m 2 Plocha pozemku: 532,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej rodinného domu 200 m2 Udržovaný historický dvoupodlažní podsklepený dům z roku 1910 na výborném místě cca 100m od zámku Mělník, Mělník - centrum, ul. Palackého. Celková užitná plocha domu je přes 200 m2 (včetně půdy a sklepa). V domě je 5 obytných místností, 2x kuchyně. Počet místností lze ještě rozšířit - na

13 půdě lze vybudovat další mezonetový. byt o dispozici 4+1 s krásným výhledem na Mělnický zámek. Veliký potenciál má také sklep pod domem s vysokými klenutými stropy. V přízemí domu jsou 2 kanceláře, kuchyně, WC, komora. 1. patro obashuje 3 místosti + kuchyň, dále WC a koupelnu. Na podlahách jsou krásné dubové parkety (jako na zámku, nyní jsou přikryté kobercem). Jedná se o unikátní stavbu. Dům stojí na pozemku o velikosti 345 m2. Na pozemku stojí ještě malý přístavek sloužící jako prádelna a dílna. Do domu jsou přivedeny veškeré sítě. Ve městě Mělník je kompletní občanská vybavenost, výborné dopravní spojení autobusem, vlakem nebo autem do Prahy. Lokalita Palackého, Mělník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,73 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 200,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu 250 m2 Prodej dvou rodinných domů v historickém centru města, Mělník Nabízíme k prodeji dva rodinné domy v historickém centru turistického dění, vinařství a kulturních památek města Mělníka.Oba domy jsou na jedné stavební parcele. Větší bytová jednotka,která je s výhledem do ulice je o velikosti 5+1 /L a podlahové ploše 170 m2. Vstup je přes průchozí chodbu,která vede na dvůr,kde je druhá bytová jednotka 2+1 o velikosti 40 m2 v současnosti využívaná k podnikání. Dále v přízemí je prostor o velikosti cca 25 m2, který je využíván jako prodejna. V patře do kterého vede zděné schodiště je předsíň,vstup na balkon, ložnice, kuchyně, obývací pokoj a koupelna s WC. V ložnici jsou kachlová kamna.je zde upraveno i podkroví, kde jsou 2.dětské pokoje a prostor připraven na koupelnu a půdní prostor. Oba dětské pokoje mají výhled do ulice. V přízemí domu je velká prádelna, samostatné WC pro prodejnu a velký sklep. Je zde společný dvorek,kde je malá zahrádka. Dům prošel větší rekonstrukcí- nové rozvody, podlahové krytiny- plovoucí podlahy, dlažby a koberce v dětských pokojích. Dále nová kuchyňská linka a koupelna s prádelnou. Domy jsou ve velmi lukrativní části města nedaleko Mělnického zámku. Je možné je využít nejen k trvalému bydlení pro jednu nebo 2.rodiny, ale i vzhledem ke zkolaudování prostor ke komerčním účelům také k podnikání

14 Lokalita Palackého, Mělník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 250,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu 180 m2 RD v historické části centra Mělníka na pozemku o výměře 306m2. Zastavěná plocha domu činí 180m2 o dispozici 4+1, která je členěna na kuchyň, obývací pokoj, dvě ložnice a nebytový prostor s výlohou. Dům prošel částečnou rekonstrukcí - koupelna, elektrické rozvody a v roce 2012 kompletní rekonstrukcí střechy. Půdní prostor umožňuje vybudování další bytové jednotky o předpokládané dispozici 4kk. Na tuto vestavbu je již zpracována projektová dokumentace, která je k dispozici. Vytápění zajištěno plynovým kotlem. Dům je přibližně z 1/3 podsklepen sklepením s klenutým stropem. Z obývacího pokoje je přístup na terasu, která je v klidné části vnitrobloku a je částečně zatravněna. Veškerá občanská vybavenost v místě, dobrá dostupnost Lokalita Husova, Mělník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,73 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 180,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu 106 m2 Prodej poloviny cihlového rodinného domu v centru Mělníka. Součástí prodeje je byt 3+kk a komerční prostor o velikosti cca 60 m2. Byt sestává ze tří samostatných pokojů, kuchyňského koutu, koupelny s WC. Komerční prostor sloužil jako kosmetický salon. Veškerá obč. vybavenost v místě, výborná dopravní dostupnost. Žádaná lokalita v historické části Mělníka

15 Lokalita Kněžny Emmy, Mělník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,73 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 106,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu 480 m2 Architektonicky zajímavá secesní vila v centru města. Secesní vila postavená architektem Bohumilem Hypšmanem ve stylu ranné geometrické moderny s folklorními tematy na počátku 20.století. Poloha: přímo v centru v sousedství radnice a městských hradeb, č.p.2. Popis domu: samostatně stojící, tři nadzemní a jedno podzemní podlaží, zastavěná plocha cca 210 m2, užitná ploca cca 480 m2. Suterén: technické zázemí, sklady, sociální zařízení, užitná plocha 141,5 m2; přízemí: vstupní hala, obytné či komerčně využitelné místnosti, sociální zařízení, užitná plocha 148,5 m2; 1. patro: schodišťový prostor, obytné či komerčně využitelné místnosti, sociální zařízení, užitná plocha 136,1 m2; podkroví- obytné místnosti, chodba, užitná plocha 55,8 m2; dominantou ineriéru je krásná vstupní hala se secesním schodištěm a vitrážemi, nutná rekonstrukce interiérů. Inženýrské sítě: topení ústřední 2x plynový kotel, kanalizace a voda z veřejné sítě, elektro 220/380 V. Pozemek- celý oplocený s vyhlídkovým altánem a vzrostlými stromy, celkem 1011 m2. Objekt možno využít jako rodinné sídlo, jako reprezentativní komerční objekt nebo pro kombinaci komerčního využití a nadstandartního bydlení. Lokalita Mělník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,69 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 480,00 m m Kč Kč/m

16 Název: Prodej obchodního prostoru 736 m2 Výjimečná nabídka komerční nemovitosti přiléhající k historickému jádru města Mělník. Budova je postavena na pozemku o výměře 896 m2, z čehož asi 210 m2 tvoří dvorní část a zbytek je zastavěn. Budova je členěna na několik propojených částí. Administrativní část přístupna ze severní strany o podlahové ploše 145 m2 ve dvou podlažích a provozní část o výměře 400 m2. Budova je podsklepena a provozní místnosti v suterénu mají 191 m2. Objekt je průběžně udržován a je v dobrém stavu. Historicky zde fungovala knihtiskařská dílna a to již před 110 lety. V současné době je objekt využíván reklamní agenturou. Nemovitost je vytápěna pomocí kotle na plyn. Jsou zde všechny inženýrské sítě. Z jihovýchodní strany je vjezd na dvůr kudy lze vjet i dovnitř provozní budovy. Vzhledem k širokým možnostem využití a poloze jde o velice atraktivní nabídku v této lokalitě. Lokalita U Tanku, Mělník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,73 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 736,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 600,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč

17 REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Dům č.p ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky ,31Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky ,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Budova č.p ,00 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Kč Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Jedenáctmilionů Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena (ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) je cenou, kterou by bylo možno dosáhnout při prodejích stejného nebo obdobného majetku, případně při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Nejčastějším způsobem zjištění obvyklé ceny je porovnávací způsob. Cena věci zjištěná porovnáním vychází z porovnání ceny obdobné věci k datu ocenění v daném místě. Porovnání u nemovitostí zohledňuje, zejména druh nemovitosti, místo stavby, velikost, využitelnost a vybavenost apod. Pro objektivizaci obvyklé ceny objektu je vedle porovnávacího způsobu ocenění provedeno ocenění věcnou a administrativní cenou. Věcná hodnota (nákladová) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení. Reprodukční cena je v tomto případě zjištěna podle cenového předpisu. Administrativní cena je cena zjištěná podle platného cenového předpisu, t.j. v daném případě podle

18 vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008, vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb, vyhlášky č.450/2012sb, vyhlášky č.441/2013sb a vyhlášky č.19/2014sb. Na základě výše uvedených zjištění a propočtů je stanovena obvyklá cena nemovitosti - budovy č.p. 788 s příslušenstvím a pozemkem parc.č.321, vše k.ú. Mělník, obec Mělník, okres Mělník ve výši přibližující porovnávací metodě ,- Kč Slovy: jedenáctmilionů Kč V Hostivici, Ing. Jaroslava Luňáčková Jarní Hostivice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 9.prosince 2011 č.j. Spr 4076/2010 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specializací na oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

19 pohled z ulice obchod vinárna vinárna výčep chodba truhlářská dílna pohled ze dvora

20 schodiště kuchyň koupelna wc koupelna pohled ze dvora