ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2015 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Rodinný dům, Pozemek p.č.st rodinný dům čp.278, garáže bez čp./če na cizím p.p.č.st.831 Kraj Pardubický, okres Chrudim, obec Luže, k.ú. Luže Hvězdecká 278, Luže SJM Jílek Karel a Jílková Jitka, Hvězdecká 278, Luže, vlastnictví: výhradní SJM Jílek Karel a Jílková Jitka, Hvězdecká 278, Luže, vlastnictví: výhradní insolvenční správce dlužnice Jitky Jílkové, Mgr. Pavel Bureš ČSA 556, Hradec Králové ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836, Lázně Bohdaneč IČ: telefon: či DIČ: fax: jiri.novak.bohdanec@gmail.com ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení - pro potřebu insolvenčního správce Jitky Jílkové (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 7 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne Ing. Jiří Novák

2 NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: 1) pozemku p.č.st. 342 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 143m 2 včetně součástí pozemku tj. rodinného domu čp.278 2) garáže bez čp/če stojící na cizím pozemku p.č.st.831 (LV č.10001), vše zapsáno na LV č.200 pro obec a k.ú.luže, část obce Luže. Ocenění provést pro potřebu insolvenčního správce Mgr.Pavla Bureše dlužnice Jitky Jílkové. Přehled podkladů - cuzk.cz - objednávka z místní šetření konané dne SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 316/9 Město Luže, náměstí Plk. Josefa Koukala 1, Luže 1004 Pardubický kraj, Komenského náměstí 125, Pardubice-Staré Město, Pardubice Celkový popis Předmětem ocenění jsou tyto nemovité věci v k.ú.luže zapsané v KN na LV č.200 : 1) pozemek p.č.st. 342 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 143m 2 včetně součástí pozemku tj. rodinného domu čp.278 2) garáž bez čp/če stojící na cizím pozemku p.č.st.831 (LV č.10001). Ve skutečnosti se jedná o rodinný dům čp.278, jež je atypickým přízemním objektem s členitou sedlovou střechou, stojící na pozemku p.č.st.342, přístupný z ulice Hvězdecká v Luži. Jedná se o zděnou stavbu vystavěnou na základech s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je smíšené kámen, cihla, převážně o tl. stěn 45cm, stropy jsou dřevěné se sádrokartonovým podhledem, sklonitá střecha je opatřena taškovou pálenou krytinou, klempířské konstrukce jsou z lakovaného plechu, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, fasádní omítka je hladká s nátěrem, bez vnějších obkladů, vnitřní obklady jsou v koupelně, WC, části kuchyně, schodiště vnitřní není. Dveře jsou dřevěné s ocelovými zárubněmi,okna jsou do ulice plastová s izolačním dvojsklem, do dvora jsou dřevěná špaletová. Podlahy v obytných místnostech jsou betonové s koberci, v ostatních místnostech keramické dlažby. Vytápění je v objektu odstraněno - zbyly jen rozvody ústředního topení, bez otopných těles, bez zdroje vytápění ( krbová kamna byla odstraněna). Světelná i motorová elektroinstalace, bleskosvod není nainstalován, rozvod vody je v plastových trubkách, zdrojem teplé vody je elektrický boiler. Vybavení kuchyně není.koupelna je vybavena akrylátovou vanou, sprchovým boxem,. umyvadlem. WC je combi. Objekt je napojen na veřejný rozvod elektřiny vrchním vedením, odkanalizování je do uliční kanalizace, voda je z veřejného vodovodu. Zemní plyn není zaveden. Dispozičně se v čp.278 nachází byt velikosti 2+1 s příslušenstvím. Objekt má základní půdorysný tvar obdélníkový, k této hlavní části je provedena přízemní přístavba s plochou střechou tvořící terasu přístupnou stejně jako podkrovní byt nad garáží bez čp/če (stojící na cizím pozemku p.č.st LV č.10001) betonovým venkovním jednoramenným schodištěm s jedenácti stupni. Tato přízemní přístavba je nepravidelného tvaru. Průchodem z této přístavby je přístupný malý dvorek, jež je ukončen strmou, v zásadě téměř kolmou kamenitou strání. Tato kamenitá stráň výrazně znehodnocuje oceňované nemovité věci - jedná se o nestabilní stráň, kde neustále hrozí její zřícení. Garáž bez čp./če na stp.831 je původně přízemní stavba, nad níž a částečně i mimo půdorys garáže byla provedena nástavba podkrovního bytu - garsoniéry. Silné stránky Relativně dobrý stav po rekonstrukci objektu

3 Slabé stránky Chybí vytápění (zdroj tepla, otopná tělesa), malý pozemek, strmá kamenitá stráň nad objektem - hrozí zřícení, případně uvolňování jednotlivých kamenů z této stráně. Přízemní přístavba čp.278 do dvorka bez fasády. Garáž ( a tím i podkrovní byt nad garáží) na cizím pozemku. Doklad o kolaudaci podkrovního bytu nad garáží nepředložen. Umístění objektu podél úzké komunikace, špatné parkování v okolí nemovitosti (zákaz). Pozemek p.č.st.342 Porovnávací metoda OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Garáž bez čp./če je ve skutečnosti původně přízemní stavbou garáže, s dodatečně provedenou nástavbou obytného podkroví, v němž se nachází byt velikosti garsoniery. Jedná se o zděnou stavbu, v garáži je strop s rovným podhledem, v bytě pak tvoří strop dřevěné obití střešní konstrukce. Tašková pálená krytina,hladké vápenné omítky, keramická dlažba, PVC, rozvody vytápění měděné bez otopných těles a zdroje tepla v bytě, sprchový box, umyvadlo, WC combi, okna dřevěná s izolačními dvojskly. Dispozičně: 1.NP: garáž 22,45m 2 Podkrovní byt: obývací pokoj + k.kout 22,54m 2, komora 1,76m 2, koupelna + WC 3,0m 2, tj. byt velikosti 27,30m 2, z bytu je přístup na terasu nad přízemní přístavbou čp.278 (zábradlí na terase je nedokončené). Z této terasy je pak přístup do půdního prostoru čp.278, jež byl též částečně upraven (dveře a okno plastové pro budoucí využití části půdy v prostoru nástavby střechy - plochá část střechy ). Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Cena pozemků je určena v rozpětí ceny dle evidence CSCOM. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st Celková výměra pozemků 143 Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH garáž bez přízemní garáž s st.831 (LV 150,00 m3op Kč 35 % Kč čp/če nástavbou bytu č.10001) Kč/m3OP Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč Rodinný dům čp.278 Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 88,70 m 2 2,80 m Výčet místností: pokoj 6,75 m 2 1,00 6,75 m 2 chodba 9,67 m 2 1,00 9,67 m 2 obývací pokoj 16,22 m 2 1,00 16,22 m 2 kuchyň 11,25 m 2 1,00 11,25 m 2 chodba 2,09 m 2 1,00 2,09 m 2 WC 1,27 m 2 1,00 1,27 m 2 koupelna 5,07 m 2 1,00 5,07 m 2-3 -

4 chodba 9,37 m 2 1,00 9,37 m 2 Užitná plocha celkem: 61,69 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] stavby 7,61*9,40*(3,15+5,50)/2+2,20*3,80*2,30/3+(0,90*5,0+1,10*(4,45+5,0)/2+3,18*2,35)*3,20 = 370,74 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor stavby 370,74 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 370,74 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné s SDK podhledem 4. Střecha sklonitá, sedlová členitá 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce barvený plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky vápenné omítky s nátěrem 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody chybí 12. Dveře dřevěné, 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných místností betonové 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění jen rozvody, bez ot.těles, bez zdroje tepla 16. Vytápění chybí 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plastové trubky 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně chybí 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana,sprch.kotut 25. Záchod combi 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 89 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 62 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 370,74 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % 35,00 Věcná hodnota (VH) [Kč]

5 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 88,99 m 2 Obestavěný prostor: 370,74 m 3 Zastavěná plocha: 88,70 m 2 Plocha pozemku: 143,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Do užitné plochy čp.278 přičtena i podlahová plocha podkrovního bytu. Popisy porovnatelných nemovitých věcí Nabídka RD Luže Nabídka na prodej domu ve stejné ulici - prodej dvoupodlažního domu po rekonstrukci v centru obce. Dům se nachází v centru obce v klidné částí, v blízkosti Pardubic, Chrudimi Hradce Králové. V přízemí domu je chodba, ze které je vstup do dvou pokojů, velké kuchyně a koupelny. V prvním podlaží jsou dvě ložnice, kuchyň a koupelna se sprchovým koutem. Do domu jsou přivedeny veškeré sítě, elektrika, voda, kanalizace a plyn je u domu Nabídka RD Luže Nabídka -k prodeji Rodinný dům v Luži. Dům je v udržovaném stavu.započatá rekonstrukce koupelny,elektro instalace v mědi.dispozičně řešeno-veranda,jídelna,dva pokoje,menší kuchyň,koupelna,wc,komora,dílna.možnost vybudování podkrovních místností.klidná část Luže Nabídka RD Luže Nabídka - Prodej samostatně stojícího rodinného domu, možnost využití jako chalupy 4+1 na polosamotě, příslušenstvím je kotelna, sklad, studna, k domu patří zahrada o výměře 848 m2. Zastavěná plocha a nádvoří 646 m2. Pěkný prostorný dům se zahradou, krásné místo, v okolí lesy, louky, naprostý klid a soukromí, výletní lokalita. Srovnatelné nemovité věci Název: Nabídka RD Luže Lokalita Luže - Hvězdecká Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,35 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - výrazně větší dům; Poloha - stejná; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - větší dům, lepší stav,; Celkový koef. KC 0,57 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 180,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Nabídka RD Luže - 5 -

6 Lokalita Luže Jeronýmova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,75 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - mírně lepší; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav - horší, ale je topení ústřední; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - dům v lepším místě, ale starší, i když po rekonstrukci; Celkový koef. KC 0,57 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 65,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Nabídka RD Luže Lokalita Luže Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,35 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,75 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - větší dům výrazně; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - velký pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - dům ve velmi dobrém stavu, velký pozemek, ale samota; Celkový koef. KC 0,60 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 160,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 88,99 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Současný stav Kč 0 Kč Kč - 6 -

7 Hodnota pozemku Kč Obvyklá cena Kč slovy: Čtyřistapadesáttisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena je určena ještě pod úrovní porovnávací hodnoty, a to s ohledem na riziko spojené s kamenitou strání přímo za domem čp.278, jež nelze zcela vystihnout v rámci úprav koeficienty. Závěr Jedná se o ocenění pro potřebu insolvenčního správce, v rámci případné nedobrovolné dražby jsou ceny nemovitých věcí odprodávány za výrazně nižší ceny, než na volném realitním trhu. V Lázních Bohdaneč Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: či jiri.novak.bohdanec@gmail.com Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /15. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 4-7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -