Znalecký posudek č /2015

Transkript

1 Znalecký posudek č /2015 č.j. 146 EX 1009/14 O obvyklé ceně zemědělských pozemků na p.p.č. 183 o ploše m2, orná půda, zapsaných na LV 90 v katastrálním území Stránka u Brandýsa nad Labem, v obci Zápy, okres Praha-východ, kraj Středočeský ve vlastnictví: Mgr. Jana Novotná, Opočenská 1272, , Stará Boleslav. Objednatel posudku: JUDr. Jiří Bulvas Exekutorský úřad Praha 1 Jablonecká Praha 9 Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí Trutnov tel.: Ocenění obsahuje 8 stran a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. V Trutnově, Vyhotovení č.

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit zemědělský pozemek na p.p.č. 183 o ploše m2, orná půda, zapsaných na LV 90 v katastrálním území Stránka u Brandýsa nad Labem, v obci Zápy, okres Praha-východ, kraj Středočeský ve vlastnictví: Mgr. Jana Novotná, Opočenská 1272, , Stará Boleslav. Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. a zákona 151/1997 Sb., v platných zněních ke dni ocenění. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány, jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. Obvyklá cena je znalcem stanovena na základě skutečností, které jsou v posudku uvedeny a dále na základě úvah znalce, které nelze doložit, protože jsou duševními pochody a jsou dány zkušenostmi. Lze je jistým způsobem doargumentovat proti položeným otázkám. Nelze však předem na nepoložené otázky v posudku argumentovat nebo odpovědět. Po zvážení těchto zjištěných skutečností jsem stanovil cenu, která je mým názorem. Dražba nemovitosti, pokud se jí zúčastní dostatečný počet zájemců a nenastanou mimořádné podmínky, by měla tuto obvyklou cenu, stanovenou znalcem v rozumném intervalu potvrdit. Po uvážení všech okolností zjištěných při prohlídce a dalších skutečností včetně vývoje trhu nemovitostí (stagnace) je stanovena obvyklá cena. 2. Informace o nemovitosti název: Pozemek p.p.č. 183 zapsaný na LV 90, k.ú. Stránka u Brandýsa nad Labem adresa: Zápy kraj: Středočeský okres: Praha-východ obec: Zápy katastrální území: Stránka u Brandýsa nad Labem počet obyvatel obce: 808 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti povinného. Povinný se na výzvu doporučeným dopisem k prohlídce nemovitosti nedostavil, informace a podklady k ocenění nepodal. Povinná podala základní informace k ocenění nemovitosti. Znalec provedl prohlídku v místě nemovitostí. Podklady a informace o vývoji nemovitosti znalec zjišťoval v místě. Byla provedena fotodokumentace. Pozemky byly v době prohlídky přístupné. Získané podklady vnější prohlídkou považuji v tomto případě dostatečné pro stanovení ceny obvyklé. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení z č.j. 146 EX 1009/14-63 Výpis z katastru nemovitostí LV 90 ze dne Kopie katastrální mapy z webu nahlížení do KN Situace Skutečnosti zjištěné od povinné a při prohlídce dne Oceňovací předpisy Zákon 151/1997 Sb. a Vyhláška 3/2008 Sb. v platném znění Další informace z katastru nemovitostí o věcném břemeni 5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti jsou ve vlastnictví dle zápisu v LV: Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Zápy Katastrální území: Stránka u Brandýsa nad Labem (609269) List vlastnictví číslo: 90 Vlastník: Novotná Jana Mgr. Opočenská 1272, Stará Boleslav, Brandýs nad Labem-Stará Boleslav Práva k jiným nemovitostem. - nezjištěna Omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: - Věcné břemeno služebnosti pozemku pro Stalinovy závody n.p. Litvínov (CHEMOPETROL a.s.) Omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - jedná se o exekuční tituly povinného, viz LV 6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti Městys Zápy se nachází na území okresu Praha východ a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Brandýs nad Labem-Stará Boleslav. Obec Zápy se rozkládá asi dvacetdva kilometrů severovýchodně od centra Prahy a tři kilometry jižně od města Brandýs nad Labem-Stará Boleslav. Dle turistického členění Ministerstva pro místní rozvoj patří do regionu Polabí. Na katastrálním území této obce, jež se honosí titulem městys, má nahlášený trvalý pobyt asi 670 obyvatel. V obci je mateřská školka. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Nejbližší místo se železniční stanicí je Brandýs nad Labem. Městys Zápy leží v průměrné výšce 201 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce Celková katastrální plocha obce je 874 ha, z toho orná půda zabírá sedmdesátdevět procent. Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 3

4 Poloha nemovitostí v obci: Lokalizace pozemku v terénu je možná podle komunikace a náletového porostu na východní straně pozemku. Přístup na vlastní pozemek je ze silnice a přes další zemědělské pozemky, pozemek je součástí většího hospodářského celku k pěstování zemědělských plodin. 8. Obsah posudku a) Pozemky 1)Pozemky na LV 90 b) Ocenění porovnávací metodou Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 4

5 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV 90 Jedná se o zemědělskou ornou půdu. Pozemky jsou využívány v souladu se zápisem do katastru k pěstování zemědělských plodin. Pozemek má tvar přibližně pravoúhlého lichoběžníku, na východní straně sousedí se silnicí z Mstětic na Zápy. Pozemek je téměř rovinatý. Lokalizace pozemku v terénu je možná podle silnice a vjezdu na cestu na jih od pozemku a pomníku na východní straně. Přístup je přes další zemědělské pozemky. Pozemek je využíván ve větším celku s okolními zemědělskými pozemky. Ocenění je provedeno podle skutečného využití. Ocenění a) Pozemky a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemky na LV Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Hlavní město Praha okolí do 7 km % Úprava celkem: % 2,400 Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 183 orná půda ,22 41, ,82 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění: Na LV je zapsáno Věcné břemeno služebnosti pozemku pro Stalinovy závody n.p. - CHEMOPETROL a.s. Geometrický plán věcného břemene není. Služebností se předpokládá uložení podzemního vedení. Pro zemědělskou činnost na pozemku se omezení nevztahuje. Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou , Kč. Úprava ceny věcným břemenem: , Kč Cena po úpravě: = ,82 Kč Pozemky na LV 90 určená cena: ,82 Kč b) Ocenění porovnávací metodou 1. Nový vestec, RK M & M reality holding, Krakovská 1675/2, Praha - Nové Město Prodej orné půdy o CP 4599m2 v obci Nový Vestec. Vhodné pro pěstování vlastních plodin nebo jako investice. Nyní využíváno, jako zemědělská půda. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m2: 35 Kč ID zakázky: Aktualizace: Plocha pozemku: 4599 m 2 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 5

6 2. Nový vestec, RK M & M reality holding, Krakovská 1675/2, Praha - Nové Město Nabízíme k prodeji pole o celkové výměře 3483 m2 v obci Nový Vestec. Vhodné pro pěstování vlastních plodin nebo jako investice. Nyní využíváno jako zemědělská půda. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m2: 35 Kč ID zakázky: Aktualizace: Višňová Káraný, RK M & M reality holding, Krakovská 1675/2, Praha - Nové Město Exkluzivní nabídka prodeje rovinaté obdélníkové parcely o ploše m2, vedené jako orná půda. Pozemek je dostupný po asfaltové cestě. V sousedství chatová osada Višňová. Pozemek není vázán žádnou nájemní smlouvou a je zaveden v Ipisu - možnost dotace. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m2: 33 Kč Poznámka k ceně: cena k jednání ID zakázky: Aktualizace: Plocha pozemku: m 2 Častým vodítkem pro určení očekávané tržní ceny za zemědělské pozemky je úřední cena dle BPEJ, která alespoň základním způsobem naznačuje kvalitu pozemků. Tržní cena se nejčastěji pohybuje v rozmezí od Kč/m 2 zemědělské půdy (to je obvykle % z úřední ceny). Toto platí u pozemků určených i dlouhodobě pouze pro zemědělské účely. Realitními kancelářemi nabízené zemědělské pozemky s cenou nad 50 Kč/m 2 jsou zatížené velkou provizí realitních kanceláří a tuto cenu nelze považovat za vypovídající. S vlastní zemědělskou půdou se obchody uskutečňují většinou mezi vlastníkem a hospodařícím subjektem. V nabídce pozemkového fondu ČR se ceny orné půdy v oblasti se pohybují u podobných pozemků ve výši Kč/m 2. Cenu 35 Kč/m 2 považuji v tomto případě za odpovídající nejvíce ovlivňujícím faktorem určení této ceny je poloha v oblasti a kvalita půdy. Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle místa, přístupu a využití tak, aby se blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Dále byla provedena korekce úpravou nabídek realitních kanceláří a podílového vlastnictví nemovitostí, které rovněž ovlivňuje cenu obvyklou, neboť při spoluvlastnictví více osob není možné nakládat s nemovitostí obvyklým způsobem. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K polohy K využití K RK Jednotková cena (JC) Váha (V) 1 Nový Vestec , Kč 4 599,00 m 2 1,00 1,00 0,90 31,31 Kč 1,0 2 Nový Vestec ,60 Kč 3 483,00 m 2 1,00 1,00 0,90 31,78 Kč 1,0 3 Káraný , Kč ,00 m 2 1,00 1,00 0,90 29,53 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K polohy K využití K RK ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 29,53 Kč 30,87 Kč 31,78 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 35, Kč Jednotkové množství: ,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 6

7 C. Rekapitulace Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti bez závad dle odborného odhadu znalce činí: , Kč Cena slovy: čtyřistaosmdesátdvatisíce Kč b) Omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: Věcné břemeno služebnosti pozemku pro CHEMOPETROL a.s.: ,- Kč c) Jiná práva, rizika, ostatní: nezjištěna: 0,- Kč Závěr: Cena celkem oceňované nemovitosti činí , Kč slovy čtyřistasedmdesátdvatisíce Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí Trutnov Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 7

8 D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě podaného nepravdivého znaleckého posudku. V Trutnově: Razítko: Podpis: Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV 90 k.ú. Stránka u Brandýsa nad Labem Kopie katastrální mapy, ortomapa pozemků s označením polohy Mapa oblasti, plán části obce s označením polohy, foto ze severu 2 listy 1 list 1 list Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 8