Znalecký posudek. č

Transkript

1 Znalecký posudek č Předmětem ocenění je: bytová jednotka č. 536/2, která se nachází v bytovém domě č. 536, v katastrálním území Střešovice, obec Praha, Hlavní město Praha. Objednatel posudku: JUDr. Jana Tvrdková Exekutorský úřad, Praha 4 Hornokrčská 650/ Praha 4 Účel posudku: Exekuční příkaz sp. zn. 095 Ex 1131/10/ P 02-9 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Střešovice. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů, se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí, na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného, ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Střešovice, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová 2

3 úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 364/2010 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu, tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka č. 536/2 Parléřova 536/ Praha 6 Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 6 Katastrální území: Střešovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti majitele nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Střešovice, L.V. č. 1470, ze dne Usnesení sp. zn. 095 Ex 1131/10/ U 01-74, ze dne , o ustanovení znalce Exekuční příkaz sp. zn. 095 Ex 1131/10/ P02-9, ze dne Kopie katastrální mapy, katastrální území Střešovice, mapový list č. 8-1/24, ze dne

4 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené majitelem nemovitosti. 5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Střešovice, L.V. č. 1470, ze dne Vlastník: SJM Nosek Zdeněk a Nosková Iveta Ing., Na Drahách 19, Červený Újezd, Unhošť, Parléřova 536/19, Praha 6, Střešovice, Praha Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 536/2, která se nachází v bytovém domě č.p. 536 v prvním nadzemním podlaží, v katastrálním území Střešovice, obec Praha 6, Hlavní město Praha. Bytový dům byl postavený v roce 1935 jako objekt o čtyřech nadzemních podlažích a obytném podkroví. Dům byl částečně rekonstruován v průběhu roku Jedná se o cihelnou stavbu, při rekonstrukci byla vyměněna střešní krytina, klempířské konstrukce, okna, rozvod plynu, vchodové dveře a fasáda. Bytová jednotka je byt o velikosti 2+kk s dispozičním řešením: Pokoj 28,8 m 2 Předsíň 9,7 m 2 Kuchyň 14,6 m 2 Spíž 1,0 m 2 Koupelna 3,6 m 2 WC 1,0 m 2 Balkon 0,8 m 2 C E L K E M 59,5 m 2 4

5 Vlastní bytová jednotka byla také rekonstruována, a to především: Výměna dveří, obklady, dlažby a plovoucí podlahy, ústřední vytápění s kotlem na plyn značka JUNKERS, ocelové radiátory, malby stěn, koupelna vana rohová, el. boiler. Kuchyňský kout je osazený kuchyňskou linkou, povrch lamino, osazený sklokeramický sporák značka AMICA, stejné značky je i digestoř. Prodejní hodnota linky přibližně do ,- Kč. Součástí ocenění je i poměrný podíl ke společným částem domu a pozemkům o velikosti 387/ Obsah posudku: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 536/2 Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 536/2 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemky B. Posudek Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Pozemky

6 Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha , , ,- Zastavěná plocha , , ,- Pozemky oceněné dle cenové mapy celkem , ,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 387 / Pozemky - zjištěná cena = ,30 Kč Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku a) Pozemky = ,30 Kč Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem ,30 Kč Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 536/2-13 Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: K. domy vícebytové (netypové) Dispozice jednotky: I. N.P. Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1122 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: Bytová jednotka č. 536/2: 9,7+14,6+1,0+28,8+3,6+1,0 = 58,70 m 2 Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 58,70 m 2 6

7 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: Balkon: = 0,80 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem: = 0,80 m 2 Započítaná podlahová plocha jednotky: = 58,70 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 0,80 m 2 * 0,17 = 0,14 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 58,84 m 2 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 6,00 100,00 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,00 1,00 18,80 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 4. Krov, střecha: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5. Krytiny střech: S 2,40 100,00 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,00 1,00 2, Schody: S 3,00 100,00 1,00 3, Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: S 5,40 100,00 1,00 5, Povrchy podlah: S 3,10 100,00 1,00 3, Vytápění: S 4,70 100,00 1,00 4, Elektroinstalace: S 5,20 100,00 1,00 5, Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0, Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3, Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3, Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0, Ohřev vody: S 2,10 100,00 1,00 2, Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1, Vnitřní hygienické vybavení: S 3,80 100,00 1,00 3, Výtahy: S 1,30 100,00 1,00 1, Ostatní: S 5,60 100,00 1,00 5,60 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 1,0000 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu 7

8 UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: S 6,00 100,0 1,00 6,00 6, ,67 3, Svislé konstrukce: S 18,80 100,0 1,00 18,80 18, ,09 12, Stropy: S 8,20 100,0 1,00 8,20 8, ,09 5, Krov, střecha: S 5,30 100,0 1,00 5,30 5, ,57 1, Krytiny střech: S 2,40 100,0 1,00 2,40 2, ,00 0, Klempířské konstrukce: S 0,70 100,0 1,00 0,70 0, ,57 0, Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,0 1,00 6,90 6, ,50 4, Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,0 1,00 3,10 3, ,00 0, Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,0 1,00 2,10 2, ,00 1, Schody: S 3,00 100,0 1,00 3,00 3, ,00 2, Dveře: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3, ,67 2, Vrata: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Okna: S 5,40 100,0 1,00 5,40 5, ,00 0, Povrchy podlah: S 3,10 100,0 1,00 3,10 3, ,00 2, Vytápění: S 4,70 100,0 1,00 4,70 4, ,00 0, Elektroinstalace: S 5,20 100,0 1,00 5,20 5, ,00 2, Bleskosvod: S 0,40 100,0 1,00 0,40 0, ,00 0, Vnitřní vodovod: S 3,30 100,0 1,00 3,30 3, ,00 1, Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3, ,00 1, Vnitřní plynovod: S 0,40 100,0 1,00 0,40 0, ,86 0, Ohřev vody: S 2,10 100,0 1,00 2,10 2, ,00 0, Vybavení kuchyní: S 1,80 100,0 1,00 1,80 1, ,67 0, Vnitřní hyg. vybavení: S 3,80 100,0 1,00 3,80 3, ,00 0, Výtahy: S 1,30 100,0 1,00 1,30 1, ,67 0, Ostatní: S 5,60 100,0 1,00 5,60 5, ,50 0, Instalační pref. jádra: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 100,00Opotřebení: 47,6768 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 7 654,- Kč/m 2 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změn cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1540 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 3,5730 Základní cena upravená = ,45 Kč/m 2 Plná cena: 58,84 m 2 * ,45 Kč/m 2 = ,32 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 47,6768 % 8

9 Úprava ceny za opotřebení ,49 Kč Bytová jednotka č. 536/2 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = ,83 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemků: Zjištěná cena pozemků: ,30 Kč Hodnota spoluvlast. podílu: ,30 Kč * 1 / 1 = ,30 Kč Bytová jednotka č. 536/2 - zjištěná cena včetně podílu na příslušenství = ,13 Kč Bytová jednotka č. 536/2 zaokr. = ,00 Kč Ocenění bytů porovnávacím způsobem a) Porovnávací hodnota a 1 ) Bytová jednotka č. 536/2-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Hlavní město Praha Stáří stavby: 76 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: Bytová jednotka č. 536/2: 9,7+14,6+1,0+28,8+3,6+1,0 = 58,70 m 2 Podlahová plocha bytu: = 58,70 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: Balkon: = 0,80 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem: = 0,80 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 58,70 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 0,80 m 2 * 0,17 = 0,14 m 2 9

10 Podlahové plochy - celkem: = 58,84 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: č. V i Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever nebo I -0,01 bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 76 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + ĺ V i ) * V10 * 0,70 = 0,757 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí parků IV 0,03 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné III 0,20 dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = (1 + ĺ P i ) = 1,230 i = 1 8 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka II -0,05 10

11 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + ĺ T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,757 * 1,230 * 0,950 = 0,885 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,885 = ,81 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = ,81 Kč/m 2 * 58,84 m 2 = ,02 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,02 Kč ,02 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Bytová jednotka č. 536/2 - zjištěná cena = ,02 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemky Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha , , ,- Zastavěná plocha , , ,- Pozemky oceněné dle cenové mapy celkem , ,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 387 / Pozemky - zjištěná cena = ,30 Kč 11

12 Rekapitulace cen nemovitosti porovnávací metoda a) Bytová jednotka č. 536/2 = ,- Kč b) Pozemky = ,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem ,- Kč Věcná hodnota dle THU a 1 ) Bytová jednotka č. 536/2 Jednotkové množství: Jednotka: m 2 celkem: = 59,50 m 2 Jednotkové množství celkem: = 59,50 m 2 Ocenění: Základní cena: ,- Kč/m 2 59,50 m 2 * ,- Kč/m 2 = ,- Kč Bytová jednotka č. 536/2 - výsledná cena = ,- Kč Porovnávací metoda Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 536/2 12

13 Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00 byt 3+kk, 61 m² Cena: ,- Kč Poznámka k ceně: včetně právního servisu a provize RK Adresa: Na Petynce, Břevnov Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: AS282 Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 2 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 61 m 2 Plocha podlahová: 61 m 2 Datum nastěhování: Rok rekonstrukce: 2011 Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Kabelové rozvody 13

14 Popis: Dovolujeme si Vám nabídnout prodej nového bytu 3+kk 61m 2. Byt se nachází v kompletně zrekonstruovaném domě s šesti bytovými jednotkami ve staré zástavbě Břevnova v ulici Na Petynce. K bytu je potřeba dokoupit 30 m 2 (40 tis. m 2 ) podílu na 180 m 2 velké společné terase. Je vybaven novou kuchyňskou linkou s vestavěnými spotřebiči, koupelnou se sprchovým koutem společně s WC. V bytě je klimatizace, na podlaze dlažba, okna plastová. Velmi klidná a příjemná lokalita v blízkosti Břevnovského kláštera, veškerá občanská vybavenost - školy, školky, zdravotnické zařízení, koupaliště Petynka. Prodej, byt 2+1, 63 m² Cena: ,- Kč Adresa: Na Malovance, Střešovice Datum vložení: ID zakázky: Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 63 m 2 Plocha podlahová: 63 m 2 Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Rok kolaudace: 1935 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové 14

15 Plyn: Individuální Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V Vybavení bytu: Ne Popis: Prodej bytu 2+1, P 6-Střešovice, Na Malovance, byt po rekonstrukci, nová koupelna, nová dlažba v předsíni a kuchyni, orientace JZ, kuchyňská linka, plovoucí podlahy a dlažba, dům po rekonstrukci, nové stoupačky, odpady, fasáda, sklepy - kovové klece, dojde k úpravě schodiště, možnost užívání dvora a půdy (např. sušení prádla), spojení: 4 st. tram od Hradčanské. Prodej, byt 2+kk, 62 m² Cena: ,- Kč Adresa: Nad Panenskou, Střešovice Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: 5713 Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Družstevní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 7 Podlaží umístění: 7. podlaží Plocha užitná: 62 m 2 Plocha podlahová: 62 m 2 Topení: Jiné 15

16 Popis: Prodej nového půdního bytu 2+kk 59,07 m 2 + sklep 3,5 m 2, celkem 62,57 m 2, dokončení 12/2011. V domě bude nový výtah, střecha, fasády, výměna oken, elektrostoupaček, opravy chodeb a vstupních dveří. V ceně je zahrnuto kompletní vybavení bytu s výjimkou kuchyňské linky. Bezpečnostní dveře NEXT, plovoucí podlahy, keramická dlažba (WC, koupelna, chodba), keramické obklady (WC, koupelna), topná tělesa, termostat s týdenním programem, střešní okna Velux a svislá okna - typ Eurookna. Klient má možnost ovlivnit konečnou podobu bytu včetně vybavení. Družstevní vlastnictví - převod do osobního vlastnictví je možný. Doplňující informace - Výtah: osobní, Parkování: před domem. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn.] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] ,- Kč 0,90 0,95 0,92 1,00 1,00 1,00 1, , ,- Kč 1,00 0,94 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , ,- Kč 1,00 1,00 0,97 1,00 1,00 1,00 1, ,31 Součet: ,61 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: ,87 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: ,44 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: ,85 Kč/jedn. Základní cena: ,87 Kč 1,00 á ,87 Kč/jedn. = ,87 Kč Bytová jednotka č. 536/2 - výsledná cena = ,87 Kč Bytová jednotka č. 536/2 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 536/2 = ,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem ,- Kč 16

17 Srovnávací hodnota a 1 ) Bytová jednotka č. 536/2 Jednotka: m 2 Jednotkové množství: celkem: = 59,50 jedn. Jednotkové množství - celkem: = 59,50 jedn. Ocenění: Základní cena: ,- Kč/jedn. 59,50 m 2 á ,- Kč/m 2 = ,- Kč Věcná hodnota nemovitosti: = ,- Kč Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: ,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: ,- Kč Cenové koeficienty: C A = 0,953 C B = 0,994 C C = 1,034 C D = 1,075 C E = 1,115 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: B 5 4,970 Orientace ke světovým stranám: C 5 5,170 Konfigurace terénu: E 3 3,345 17

18 Poloha vzhledem k centru obce: D 5 5,375 Převládající zástavba: E 5 5,575 Inženýrské sítě: C 5 5,170 Doprava: D 5 5,375 Obchod a služby: D 5 5,375 Školství: D 5 5,375 Zdravotnictví: D 5 5,375 Kultura, sport, ubytování: D 5 5,375 Úřady: D 2 2,150 Pracovní možnosti: D 5 5,375 Životní prostředí: D 5 5,375 Přírodní lokalita: C 5 5,170 Změna v zástavbě: C 5 5,170 Příslušenství nemovitosti: C 1 1,034 Typ stavby: C 5 5,170 Možnost dalšího rozšíření: A 1 0,953 Obyvatelstvo: D 5 5,375 Názor znalce: C 5 5, ,422 Koeficient k = 97,422 / 92 = 1,0589 Korekce ceny * 1,0589 Bytová jednotka č. 536/2 - výsledná cena = ,60 Kč Bytová jednotka č. 536/2 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 536/2 = ,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem ,- Kč Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena 18

19 [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] Zastavěná plocha , , ,- Zastavěná plocha , , ,- Pozemky oceněné dle cenové mapy celkem , ,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 387 / Pozemky - zjištěná cena = ,30 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Pozemky Výchozí cena: = 2 250,- Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,20 B - typ stavebního pozemku: * 1,50 C - typ polohy: * 1,30 D - územní připravenost, infrastruktura: * 1,05 E - speciální charakteristiky: * 1,00 Výchozí cena upravená = 5 528,25 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 5 528,25 Kč/m 2 Oceňované stavební pozemky: zastavěná plocha parc.č m 2 zastavěná plocha parc.č m 2 Výměra stavebních pozemků: 623 m 2 19

20 623,00 m 2 á 5 528,25 Kč/m 2 = ,75 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = ,75 Kč = ,75 Kč Úprava ceny: spoluvlastnický podíl 387/5000 * 0,077 Pozemky - výsledná cena = ,32 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Metoda cenových map a) Pozemky a 1 ) Pozemky Pozemky oceněné dle cenových map zastavěná plocha parc.č m 2 á 5 510,- Kč/m 2 = ,- Kč zastavěná plocha parc.č m 2 á 5 510,- Kč/m 2 = ,- Kč Pozemky oceněné dle cenových map - celkem = ,- Kč = ,- Kč Úprava ceny: spoluvlastnický podíl 387/5000 * 0,077 Pozemky - výsledná cena = ,30 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč 20

21 Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název reálná obchodovatelná hodnota již zastavěného pozemku Realiz. cena Výměra Jedn.cena K p Váha Upravená jedn. [Kč] [m 2 ] [Kč/m 2 ] cena [Kč/m 2 ] 5 500, ,00 1,00 1, , ,- / 1,000 Průměrná jednotková cena: 5 500,00 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 5 500,00 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 5 500,00 Kč/m 2 Oceňované pozemky: zastavěná plocha parc.č m 2 zastavěná plocha parc.č m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 623 m 2 623,00 m 2 á 5 500,- Kč/m 2 = ,- Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = ,- Kč = ,- Kč Úprava ceny: spoluvlastnický podíl 387/5000 * 0,077 Pozemky - výsledná cena = ,10 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč 21

22 C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota podle THU: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota: Stanovená věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Cena indexovou metodou: Porovnávací cena pozemků: Cena určená z cenových map: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: třimilionyčtyřistatisíc Kč 22

23 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem v Praze, Praha 2 - Spálená č. 2, ze dne pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne Jiří K o p e c k ý Meinlinova P r a h a 9 Koloděje Tel./ Fax: Mobil: odhadynemo@volny.cz 23