Ocenění pozemku Praha - Běchovice

Transkript

1 Ocenění pozemku Praha - Běchovice posudek č.: Jan Dolista

2 Zpracovatel: Jan Dolista Objednatel: Ing. Petr Turczer Účel posudku: Úloha v rámci předmětu YCN. 1 Definice objektu Předmětem ocenění je stavební pozemek v k.ú. Běchovice p.č o výměře 244 m 2. 2 Metoda ocenění Cena nemovitosti byla stanovena dvěma způsoby. 2.1 Podle cenové mapy ( 27 vyhlášky č.3/2008 Sb.) Ocenění bylo provedeno dle cenové mapy hl. města Prahy dostupné na Zjištěna byla cena za 1 m 2, výměra parcely pak byla zjištěna z Nahlížení do katastru nemovitostí Podle 28 vyhlášky č.3/2008 Sb. Ocenění bylo provedeno dle 28 vyhlášky č.3/2008 Sb. Základní cena dle odstavce 1 písmene a) byla upravena dle přílohy č.21 a vynásobena koeficienty K i z přílohy č.38 a K p z přílohy č.39. Na závěr byla cena za 1 m 2 vynásobena výměrou získanou z Nahlížení do katastru nemovitostí 3 Ocenění dle cenové mapy Cena pozemku dle cenové mapy [Kč/m 2 ] 3 000,00 Výměra pozemku [m 2 ] 244,00 Zjištěná cena stavebního pozemku [Kč] ,00 2

3 4 Ocenění dle vyhlášky č.3/ Stanovení přirážky dle lokality Přírážka zohledňující lokalitu byla stanovena dle přílohy č.21 tabulky č.1 vyhlášky č.3/2008 Sb. Podle této přílohy bodu 1. je v oblastech měst dle ostavce 1 písmene a) kromě oblastí č.1 u položky 1.2 uvažována výše přirážky přiměřeně výhodnosti jeho polohy pro účel jeho skutečného účelu užívání. Číslo oblasti v rámci hl. města Prahy bylo stanoveno dle přílohy č.39 tabulky č.2 vyhlášky č.3/2008 Sb. Jelikož se daná parcela nachází v oblasti č.14 byla výše přirážky stanovena přiměřeně výhodnosti pro účel užívání. Výše byla stanovena dle úsudku vyhotovitele. Jedná se o stavební pozemek na kterém se nachází rodinný dům, ležící v zástavbě rodinných domů, oblast je dobře dostupná MHD, automobilem přes Štěrboholskou spojku a vlaky ČD (dojezd do centra 15min, ve špičce každých 30min). Vzkledem k tomu byla přirážka stanovena 50. Číslo položky Důvod úpravy ceny stavebního pozemku pozemek v obci uvedené v odstavci 1 písmeno b), d), f), h), j), se zřetelem na její významnost z hlediska zeměpisného, kulturního a hospodářského ve městě podle odstavce 1 písmeno a) 0 50 pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností nebo takovou stavbou již zastavený, 1.3 např. Budovami administrativními, hotely, restauracemi, prodejnami, obchodními domy, 0 0 domy služeb, parkovišti apod. 1.4 výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití stavby na něm zřízené, popř. k jejímu zřízení určeného pozemek v obci, ve které výše sjednaných cen stavebních pozemků výrazně překročí cenu pozemku zjištěnou dle 28 odst.1, upravenou položkami této přílohy a koeficienty Ki a Kp, z důvodu Srážka - polohy v okolí města podle odstavce 1 písmeno a) nebo c) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Celková úprava základní ceny 0 50 Celková přirážka 50 Přirážka 4.2 Stanovení přirážky dle vybavenosti pozemku Přirážka zohledňující vybavenost byla stanovena dle přílohy č.21 tabulky č.2 vyhlášky č.3/2008 Sb. Informace byly čerpány z mapového serveru a z Nahlížení do KN U položky 2.6 byla stanovena srážka 1 neboť se pozemek nachází v krajní řadě zástavby rodinných domů směrem ke Štěrboholské spojce. 3

4 Číslo položky Důvod úpravy ceny stavebního pozemku přístup po nezpevněné komunikaci (zpevněná komunikace má živičný, dlážděný Nebo betonový povrch 2.2 není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 0 - není-li v místě možnost napojení na rozvod elektřiny nebo vzdálenost od rozvodu elektrické energie je větší než 200 m nepříznivé dodávkové vzdálenosti k zastávce veřejné dopravy (ČSAD, MHD apod.) více než 1,5 km 2.6 negativní účinky okolí (škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach, radon aj.) svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ 0 - ztížené základové podmínky svažitost terénu nad 15 v převažující části pozemku hladina spodní vody méně než 1 m pod úrovní výchozího terénu únosnost základové půdy při odvozeném normovaném namáhání základové půdy do 0,20 MPa a nad 0,61 MPa při výpočtové metodě mezních stavů v úrovni 0 - Základové spáry 2.9 Srážka omezení užívání pozemku ochranné pásmo chráněná krajinná oblast národní park stavba pod povrchem pozemku zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem stavební uzávěrka 0 - nezastavěný pozemek s neupraveným povrchem přírodního sportoviště mimo funkční celek s tímto sportovištěm 2.11 pozemek s možností jeho napojení na veřejný rozvod plynu - 0 Celková úprava ceny upravené podle tabulky č Celková přirážka -1 Přirážka 4.3 Stanovení koeficientu změn cen staveb Koeficient změn cen staveb K i byl stanoven dle přílohy č.38 vyhlášky č.3/2008 Sb. Pozemek byl zařazen dle stavby, která se na něm nachází Budova jednobytová. Kód cz-cc Kód SKP Název položky Hodnota K I Budovy jednobytové 2, Stanovení koeficentu prodejnosti Koeficient prodejnosti K p byl stanoven dle přílohy č.39 tabulky č.1 vyhlášky č.3/2008 Sb. Číslo oblasti v rámci hl. města Prahy bylo stanoveno dle přílohy č.39 tabulky č.2 vyhlášky č.3/2008 Sb. Obec Stavba Hodnota K P Praha 14 Rodinný dům 1,369 4

5 4.5 Stanovení zjištěné ceny nemovitosti Základní cena za m 2 podlahové plochy byla stanovena dle 28 odstavce 1 písmene a) vyhlášky č.3/2008 Sb. Cena byla upravena přirážkou dle tabulky č.1 přílohy č.21 vyhlášky č.3/2008 Sb. a následně dle tabulky č.2 stejné přílohy. Následně byla cena vynásobena koeficientem změn cen staveb K i a koeficientem prodejnosti K p. Na závěr byla cena za 1 m 2 vynásobena výměrou získanou z Nahlížení do KN. Základní cena [Kč/m 2 ] 2 250,00 Základní cena upravená podle tab. 1 Cena (upravená podle tabulky 1) upravená podle tab , ,25 Cena upravená koeficienty K I, K P 9 921,38 Výměra parcely [m 2 ] 244,00 Zjištěná cena stavebního pozemku [Kč] ,10 Závěr: Cena pozemku stanovena dvěma způsoby: podle cenové mapy ( 27 vyhlášky č.3/2008 Sb.) ,00Kč podle 28 vyhlášky č.3/2008 Sb ,10Kč Obě stanovené ceny jsou značně rozdílné, což může být způsobeno jednak neaktuálností cenové mapy a také stanovením přirážky u položky 1.2. Vzhledem k tomu, že je v oblasti dostupná cenová mapa, měla by být dle vyhlášky č.3/2008 Sb. cena zjištěna tímto způsobem, tedy ,00Kč. V Kralupech nad Vltavou Jan Dolista (so-cool@ehm.cz)