ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo NEMOVITOST: Rodinný dům č.p. 25 Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres Tábor, obec Nadějkov, k.ú. Starcova Lhota Adresa nemovitosti: Nadějkov 25, Vlastník: Businský Zdeněk Plynární 1517/2, Říčany OBJEDNATEL : Exekutorský úřad, JUDr. Monika Elfmarková Adresa objednatele: K Beránku 3, Praha 4 ZHOTOVITEL : Jiří Kopecký J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Adresa zhotovitele: Meinlinova 312, Praha 9 Koloděje, telefon: ÚČEL OCENĚNÍ: (ocenění stávajícího stavu) EXEKUČNÍ ŘÍZENÍ OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 22 stran Počet vyhotovení: 2 V Praze dne, dne

2 2 Znalecký úkol NÁLEZ Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Starcova Lhota. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Starcova Lhota, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 441/2013Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu.

3 3 Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 279 ze dne Kopie katastrální mapy Usnesení č.j. EX 360/13-024, ze dne Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. SOUČASNÝ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - samota Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 25, s příslušenstvím a pozemky č. 12/4 a 635/2, v katastrálním území Starcova Lhota, obec Nadějkov, okres Tábor. Dům je postavený na svažitém pozemku, ve skupině objektů pouze k rekreačním účelům, jedná se o polosamotu, od obce Starcova Lhota ve vzdálenosti přibližně 1,5 km. Dům byl postaven zhruba před 50 lety, jako přízemní, částečně podsklepený, s využitým podkrovím. Celý objekt je krytý sedlovou střechou, fasáda břizolitová, okna dřevěná, podlahy dlažby a dřevo, obklady standardní, vytápění kamna na pevná paliva, rozvod vody, teplá voda boiler, klempířské konstrukce částečné, el. energie 220/380V.

4 4 Dispoziční řešení: I. podzemní podlaží: sklep I. Nadzemní podlaží: Vstupní zádveří, schodiště, obytná kuchyň, 2 x pokoj, koupelna Podkroví: Obytná část a půda se zastřešením Dům je celkově ve velmi špatném stavu, obvodové zdivo je na několika místech silně popraskané, střešní krytina eternit, kterým již do objektu zatéká, klempířské konstrukce jen v části, dřevěná okna na hranici sví životnosti. Vstupní veranda jak byla přistavěna, tak se od původního domu odtrhává. Dům má provedenou přípojku vody z blízké studny a elektro zemním kabelem. Celý objekt je nutný rekonstruovat, aby nadále sloužil svému účelu. Nevýhodou tohoto objektu jsou docházkové vzdálenosti do obce Starcova Lhota. Součástí ocenění je i věcné břemeno Vstupu a užívání studny a vodovodu za účelem oprav a údržby ve prospěch rekreačního objektu č.p. 26 a parcel 82 a 609/1, k tíži parcel 12/4 a 635/2. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých končinách Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem

5 5 OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p Ocenění pozemků 2.1 Pozemek č. 12/4 3. Porovnávací ocenění 3.1 Prodej RD porovnáním OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 25 Zatřídění pro potřeby ocenění

6 6 Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihočeský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 59 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24): 2 564,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží I. Podzemní podlaží: 4,0*9,10 = 36,40 m 2 I. Nadzemní podlaží: 9,10*10,13+1,84*4,30 = 100,10 m 2 Podkroví: 9,10*10,13 = 92,18 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Podzemní podlaží: 36,40 m 2 2,10 m I. Nadzemní podlaží: 100,10 m 2 2,40 m Podkroví: 92,18 m 2 4,00 m Obestavěný prostor I. Podzemní podlaží: (4,0*9,10)*(2,10) = 76,44 m 3 I. Nadzemní podlaží: (9,10*10,13+1,84*4,30)*(2,40) = 240,23 m 3 Podkroví: (9,10*10,13)*(4,00) = 368,73 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 685,40 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 100,10 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 228,68 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,28 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i

7 7 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné - s nedostatečnou tepelnou izolací 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm - nedostatečná tepelná I -0,02 izolace 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na II -0,05 pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - exekuce I -0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) - morálně zastaralé vybavení, nutná rekonstrukce Koeficient pro stáří 59 let: s = 1-0,005 * 59 = 0,71 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,71 = 0,178 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce I -0,01 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,930 4 i = 1

8 8 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Samoty V -0,20 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve I -0,10 vzdálenosti nad 1000 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 564,- Kč/m 3 * 0,178 = 456,39 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 685,40 m 3 * 456,39 Kč/m 3 * 0,930 * 0,567= ,69 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,69 Kč = ,69 Kč

9 9 Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,69 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - exekuce I -0,10 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,900 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce I -0,01 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00

10 10 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,930 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Samoty V -0,20 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve I -0,10 vzdálenosti nad 1000 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,567 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,930 * 0,900 * 0,567 = 0, i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,77 0,475 64,02 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena

11 11 číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 12/4 381,00 64, ,62 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 635/2 111,00 64, ,22 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,84 Pozemky - zjištěná cena = ,84 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb b) 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům č.p ,70 Kč a) Ocenění staveb celkem ,70 Kč b) Ocenění pozemků ,80 Kč B 1 ) Pozemky b) Ocenění pozemků celkem ,80 Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem ,50 Kč ,50 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 25

12 12 Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I. Podzemní podlaží 36,40 m 2 2,10 m I. Nadzemní podlaží 100,10 m 2 2,40 m Podkroví 92,18 m 2 4,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I. Podzemní podlaží (4,0*9,10)*(2,10) = 76,44 m 3 I. Nadzemní podlaží (9,10*10,13+1,84*4,30)*(2,40) = 240,23 m 3 Podkroví (9,10*10,13)*(4,00) = 368,73 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I. Podzemní podlaží 76,44 m 3 I. Nadzemní podlaží 240,23 m 3 Podkroví 368,73 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 685,40 m 3 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy S 5,40 100,00 5,40 5, ,00 3, Zdivo S 23,40 100,00 23,40 23, ,56 15, Stropy S 9,10 100,00 9,10 9, ,75 6,7113

13 13 4. Střecha S 5,40 100,00 5,40 5, ,29 4, Krytina S 3,30 100,00 3,30 3, ,00 3, Klempířské konstrukce S 0,80 100,00 0,80 0, ,00 0, Vnitřní omítky S 6,10 100,00 6,10 6, ,00 5, Fasádní omítky S 2,80 100,00 2,80 2, ,00 2, Vnější obklady S 0,50 100,00 0,50 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2,20 100,00 2,20 2, ,00 2, Schody S 2,30 100,00 2,30 2, ,75 1, Dveře S 3,20 100,00 3,20 3, ,00 3, Okna S 5,10 100,00 5,10 5, ,00 4, Podlahy obytných místností S 2,10 100,00 2,10 2, ,00 1, Podlahy ostatních místností S 1,30 100,00 1,30 1, ,00 1, Vytápění S 5,30 100,00 5,30 5, ,00 5, Elektroinstalace S 4,20 100,00 4,20 4, ,00 3, Bleskosvod S 0,60 100,00 0,60 0, ,00 0, Rozvod vody S 2,90 100,00 2,90 2, ,00 2, Zdroj teplé vody S 1,70 100,00 1,70 1, ,00 1, Instalace plynu S 0,50 100,00 0,50 0, ,00 0, Kanalizace S 2,70 100,00 2,70 2, ,00 2, Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 0,50 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4,30 100,00 4,30 4, ,00 4, Záchod S 0,30 100,00 0,30 0, ,00 0, Ostatní S 4,00 100,00 4,00 4, ,00 3,8000 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Opotřebení: 83,2000 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 100 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 685,40 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 450 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC * OP) Kč Opotřebení % 83,20 Věcná hodnota (VH) Kč Ocenění pozemků 2.1 Pozemek č. 12/4

14 14 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - a II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce I -0,01 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,930 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i

15 15 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Samoty V -0,20 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve I -0,10 vzdálenosti nad 1000 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,567 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,930 * 1,000 * 0,567 = 0, i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,77 0,527 71,02 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 Zastavěná plocha a 12/4 381,00 71, ,62 nádvoří 4 odst. 1 Zahrada 635/2 111,00 71, ,22 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,84 = ,84 Kč

16 16 Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Pozemek č. 12/4 - zjištěná cena = ,84 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Prodej RD porovnáním Prodej, dům rodinný, 200 m² Celková cena: Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně všech služeb a právního servisu Adresa: Jistebnice Datum aktualizace: ID zakázky: N07241 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 94 m 2 Plocha užitná: 200 m 2 Plocha pozemku: 200 m 2 Plocha zahrady: 65 m 2 Balkón: 5 m 2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V, 400V Doprava: MHD, Autobus

17 17 Energetická náročnost budovy: Energetická náročnost budovy Třída G - Mimořádně nehospodárná Průkaz energetické náročnosti budovy: Zobrazit průkaz energetické náročnosti budovy Menší rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a podkrovím se sedlovou střechou. Dispozice 4+1, v přízemí obývací pokoj s krbem, kuchyně a koupelna se sprchovým koutem a kotlem na tuhá paliva - ústřední topení. Podkroví - dvě ložnice a dětský pokoj, dva balkony. Součástí RD je předzahrádka. Dřevěná dvojitá rámová a zdvojená. Vytápění je ústřední s kotlem na pevná paliva. Velmi klidné místo, parkování před domem. V obci veškerá občanská vybavenost. 10 km od Tábora. Vhodné k trvalému bydlení i rekreaci. Při rychlém jednání sleva. Prodej, dům rodinný, 616 m² Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Sedlecká, Jistebnice Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Jiné Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 247 m 2 Plocha užitná: 616 m 2 Plocha podlahová: 100 m 2 Plocha pozemku: 616 m 2 Plocha zahrady: 616 m 2 Sklep: 80 m 2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak

18 18 Prodej domu 3+1 o CP 555 m2. Dům je z roku 1877, nutná celková rekonstrukce. 2 rozlehlé klenbové sklepy, vlastní studna s novým čerpadlem, možnost připojení na veřejný vodovod, septik s přepadem do kanalizace. Chodba, kuchyně, WC, koupelna a tři pokoje. Topení lokální na TP, akumulační kamna. Koupelna s vanou, umyvadlem, bojlerem. Prostorná půda s uzavřeným schodištěm. Hypotéku zařídíme. Prodej, dům rodinný, 186 m² Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Hrnčířská, Jistebnice Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 70 m 2 Plocha užitná: 186 m 2 Plocha podlahová: 50 m 2 Plocha pozemku: 186 m 2 Plocha zahrady: 100 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Silnice Zařízeno: Ano RD 2+1 s uzavřeným dvorem v Jistebnici o CP 186 m2, PP cca 50 m2. Dům je v původním zachovalém stavu. Topení lokální na TP, veřejný vodovod a kanalizace. K dispozici kůlna a dílna, u domu zahrádka cca 100 m2. Ihned volný. Srovnatelné nemovitosti Název: 1 Lokalita: Použité Jistebnice koeficienty:

19 19 K1 Redukce pramene ceny 0,75 K2 Velikosti objektu 0,70 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,75 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,50 Celkový koef. K C 0,11 Upravená j. cena Kč/ks Jednotková cena Celková cena Kč Kč/ks Název: 2 Lokalita: Jistebnice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,80 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,70 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,65 Celkový koef. K C 0,18 Upravená j. cena Kč/ks Celková cena Jednotková cena Kč Kč/ks Název: 3 Lokalita: Jistebnice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,70

20 20 Celkový koef. K C 0,25 Celková cena Upravená j. cena Kč/ks Jednotková cena Kč Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu:. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek č. 12/ ,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Prodej RD porovnáním ,00 Kč

21 21 Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav Kč Kč Kč Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena celkem: ,- Kč Věcná hodnota: Stanovená věcná hodnota objektů: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: devadesáttisíc Kč

22 22 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 - Spálená č. 2 ze dne pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne Jiří K o p e c k ý Meinlinova P r a h a 9 Koloděje Mobil: odhadynemo@volny.cz