ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /2010

Transkript

1 .SPISU: EX 3352/7 NEMOVITOST : ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /21 OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD V HODONÍN ve smyslu 2, odst. 1 zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku m.p k.ú. Hodonín LV okr. Hodonín na pozemku, parc.. St.151 zastav ná plocha a nádvo í obec: Hodonín parc zahrada VLASTNICTVÍ: Jaroslav Fichna, Bartošova 1361/4, Hodonín Podíl: 1/2 Martina Janotová, Bartošova 1361/4, Hodonín Podíl: 1/2 Hlavní pr elí Dvorní pr elí EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu v Hodonín, ve v ci oprávn ného: Všeobecná zdravotní pojiš ovna R, se sídlem Orlická 4/22, 13 Praha 3 I : proti povinnému: Jaroslav Fichna, Bartošova 1361/4, Hodonín na základ usnesení ze dne OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: Exekutorský ú ad v Hodonín Mgr. Kamil Bran ík ing. František Dobiáš tel: Sadová 15, Hodonín Perunská 46, Hodonín Datum místního šet ení: Datum zpracování: Po et stran celkem: 14 Po et vyhotovení: 3 Po et p íloh: 1 3 Vyhotovení.

2 OBSAH POSUDKU: Nález Posudek A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Výpo et v cné ceny E) Zjišt ní obvyklé ceny F) Rekapitulace Nález Znalecký úkol edm tem ocen ní je nemovitost: m.p v etn p íslušenství LV pro k.ú. Hodonín Související pozemek:.parc.st.151 zastav ná plocha a nádvo í o vým e 139m 2.parc.3376 zahrada o vým e 1m 2 Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti podle stavu ke dni Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m, v etn p ísl. Adresa nemovitosti: Hodonín 1361 Kraj:Jihomoravský, Okres:Hodonín, Obec:Hodonín, Katastrální území:hodonín, Po et obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i) : 4,- K /m 2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne za p ítomnosti pí.martiny Janotové. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, eský ú ad zem ický a katastrální - SCD, pro LV k.ú. Hodonín, ze dne informace, sd lené p. - zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne

3 Vlastnické a eviden ní údaje Podklad: LV k.ú.hodonín Druh vlastnictví: Podílové Vlastnické právo: Jaroslav Fichna, Bartošova 1361/4, Hodonín Podíl: 1/2 Martina Janotová, Bartošova 1361/4, Hodonín Podíl: 1/2 Jiná práva: nejsou Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Exeku ní p íkaz k prodeji. Jiná omezení nezjišt na. 6. Celkový popis nemovitosti m.p s p íslušenstvím je situován v b žné uli ní zástavb, podél místní komunikace v ul. Bartošova v Hodonín. Nemovitost je v obytné zón, asi 8m od historického centra m sta Hodonína. V míst je p evážn obytná, nízkopodlažní zástavba nebo živnostenské provozovny. Jedná se o klidnou ulici s minimálním provozem. D m je napojen na nadzemní elektrické vedení, kanalizaci, plynovod a vodovod. Všechny ve ejné inženýrské sít, v etn kabelu, probíhají soub žn se zástavbou. P ístup k domu je p ímo od vozovky po zpevn ném nájezdu, navazující na vozovku a ve ejný chodník. Z ulice není možný vjezd do dvora. Vstup je vstupními dve mi v uli ním pr elí domu. m je p ízemní, podsklepený, st echa je sedlová, s taškovou krytinou. V podst ešním prostoru je vestav no obytné podkroví. D m je v uli ní zástavb umíst n jako adový, vnit ní. Obytná ást domu obsahuje v obou nadzemních podlažích, v p ízemí a podkroví ty i obytné pokoje, kuchyn s jídelnou a p íslušenství. Suterén je p ístupný z interiéru domu. Obsahuje sklepní místnosti - sklady a v jedné místnosti je umíst n kotel ÚT na plyn a elektrický zásobníkový oh íva. V jedné místnosti je prádelna, vybavená vanou a kotlinou na oh ev vody. V ásti pod jídelnou je sklep bez možnosti plného využití (malá sv tlá výška). Zbylé prostory jsou vesm s využívány jako p íležitostný sklad. V dom, v jeho nadzemní ásti, nejsou prostory, které by byly zkolaudovány jako provozní, nebo by se k takovému ú elu využívaly. Z popisu vyplývá, že d m je dle 2 písm. a), bod 2 vyhlášky 51/26 Sb. charakterizován jako rodinný. Jako obytný, rodinný je také užíván. K domu náleží venkovní úpravy a pozemek parc.. st. 151 a parc Pozemek, náležející k domu, zastav ná plocha a nádvo í a zahrada je o celkové vým e 239m 2, je bez trvalých porost. Mimo zastav nou ást je využíván jako dv r nebo zahrádka. Stá í domu nebylo objektivn zjišt no. Dle zp sobu výstavby, lokalizace a použitého materiálu se usuzuje na stá í asi 8let. D m byl postaven tradi ní, zd nou technologií, v dob výstavby obvyklou. V roce 1998 byla na dom realizována rekonstrukce, která se týkala p ízemí a podkroví, konstrukcí i vybavení. V pr hu užívání byl d m b žn udržován a také trvale užíván p evážn k bydlení. V sou asnosti d m není obydlen ani ádn udržován. Dosud však má interiérové konstrukce a vybavení v plném rozsahu. 3

4 Posudek A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/28 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/28 Sb. a. 46/29 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný d m.p a Rodinný d m.p.1361 byl vybudován a uveden do užívání asi p ed 8ti lety. Je p ízemní, podsklepený, se sedlovou st echou a má obytné podkroví. Je umíst n v adové zástavb v širší centrální ásti obce. P ístup do domu je z ulice po vyrovnávacích schodech, p es vstupní dve e do chodby a odtud do obytných prostor v p ízemí i podkroví. Chodba je pr chozí do dvora. Suterén je p ístupný z interiéru domu po samostatném schodišti. Do podkroví je p ístup po schodišti z obytné haly (kuchyn a jídelna). m byl v roce 1998 zrekonstruován a má standardní vybavení, v míst a okolí obvyklé. Základy domu jsou betonové, s hydroizolací, st ny suterénu jsou vesm s z pálených cihel, stropy klenbové, cihelné do ocelových nosník. St ny nadzemní ásti jsou z blok, stropy jsou v p vodní ásti d ev né, s vodorovným podhledem, dodate zesílené, v rozší ené ásti jsou stropy keramické. Do p vodního podst ešního prostoru bylo vestav no obytné podkroví. V obytných pokojích, v p ízemí i v podkroví je podlaha vesm s tvo ena parketami. P íslušenství tvo í dv koupelny, v p ízemí i v podkroví. Schody jsou betonové s b žným, d ev ným povrchem. Krytina st echy je z betonových tašek a je zateplená, s podhledy z d ev né palubky. Klempí ské výrobky jsou z pozinkovaného plechu a to svody i žlaby. Okna jsou d ev ná, zdvojená, dve e jsou hladké, ev né do ocelových zárubní. Koupelna v p ízemí obsahuje rohovou vanu a klozet, umývadlo je odstran no. Podhled koupelny je kazetový, st ny jsou obložené keramickým obkladem a podlahu tvo í keramická dlažba. V koupeln v podkroví je sprchový kout, umývadlo a klozet. V kuchyni v p ízemí chybí kuchy ská linka a kuchy ský sporák. P ípojky vody, plynu a odpadu jsou v plném rozsahu. Vytáp ní domu je centrální, teplovodní, kotel na plyn je umíst n v suterénu. Rozvody jsou z ocelových trubek, radiátory jsou plošné. Oh ev užitkové vody je centrální, zdrojem je el. boiler v suterénu. Celkový technický stav domu je hodnocen jako dobrý, ovšem s nep íznivým vlivem zanedbané údržby. V den prohlídky není d m obydlený, údržba chybí. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Hodonín Stá í stavby: 8 rok Stavba je po celkové rekonstrukci. Základní cena ZC (p íloha. 2a): 3 113,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.PP: 9,53 9,78 = 93,2 m 2 1.NP: 9,53 9,78+3,25 8,11 = 119,56 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.PP: 93,2 m 2 1,85 m 1.NP: 119,56 m 2 3,8 m 4

5 Obestav ný prostor: SPODNÍ STAVBA: 9,53 9,78 (1,85+,4-,66) = 148,19 m 3 VRCHNÍ STAVBA: 9,53 9,78 4,99+3,25 8,11 4,3 = 571,31 m 3 ZAST EŠENÍ: 9,53 9,78 4,36,5+3,25 8,11 2,11,5 = 23,99 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 95,49 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 119,56 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 212,76 m 2 Podlažnost ZP : ZP1 = 1,78 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. Vi 1. Druh stavby - Dvojdomek, d m adový II -,1 2. Provedení obvodových st n - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III, 3. Tlouš ka obvod. st n - mén jak 45 cm I -,2 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 v etn II,1 5. Napojení na ve ejné sít (p ípojky) - ípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan V,8 butan 6. Zp sob vytáp ní stavby - Úst ední, etážové, dálkové III, 7. Zákl. p íslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III, 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I, 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu I -,5 1. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové II, zastav né ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do I -,1 3 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III, 13. Stavebn - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou (p edpoklad provedení III,85 menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 27 let po celkové rekonstrukci:,9 12 Index vybavení IV = (1 + Vi ) V13,9 =,765 i = 1 Index polohy: Název znaku. Pi 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastav né území obce III, 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II, 3. Okolní zástavba a životní prost edí - evažující objekty pro bydlení III, 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II, 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II, 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II, 7. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III, 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II, 8 Index polohy IP = (1 + Pi ) = 1, i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. Ti 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce III, 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II, 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní - spoluvlastnictví I -,5 3 Index trhu IT = (1 + Ti ) =,95 i = 1 Celkový index I = IV * IP * IT =,765 1,,95 =,727 5

6 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC I = 3 113,- K /m 3,727 = 2 263,15 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU OP = 2 263,15 K /m 3 95,49 m 3 = ,44 K Rodinný d m.p zjišt ná cena = ,44 K b) Pozemky b1) Pozemek náležející k domu.p Pozemek sestává ze dvou parcel, zastav né plochy a nádvo í a zahrady. Zastav ná plocha a navazující zahrada jsou ohrani ené zástavbou a plotem a tvo í spolu jednotný, funk ní celek. Pozemek je situován do širší centrální ásti zástavby obce, podél místní komunikace v ulici Bartošova. Správní centrum obce je odtud vzdáleno asi 8m. Pozemek je rovinný. Plocha mimo zástavbu je využívána jako dv r a zahrada. V míst je možnost napojení na inž. sít, v etn splaškové kanalizace a plynovodu. Na pozemku nejsou porosty trvalého charakteru. P ístup na pozemek je z místní, ve ejné komunikace po zpevn né ploše p ed domem, z ve ejného chodníku. Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocen ný dle 28 odst. 5. Základní cena = 4,- K /m 2. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zahrada , 4, 4,- Sou et 4,- Úprava ceny - íloha. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby 32 % Úprava ceny celkem 32 % ,- Mezisou et 52 8, pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 1 % Úprava ceny celkem 1 % ,- Mezisou et 58 8,- Úprava ceny dle 28 odst. 5:,4 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): 1,14 Koeficient zm ny cen staveb K i ( íl dle hlavní stavby): 2,173 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 5 - celkem ,38 Pozemek ocen ný dle cenové mapy. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í st , 8, 111 2,- Pozemek ocen ný dle cenové mapy celkem 111 2,- Pozemek náležející k domu.p zjišt ná cena = ,38 K Výsledné ceny: a) Rodinný d m.p.1361 = ,44 K b) Pozemek náležející k domu.p.1361 = ,38 K Výsledná cena nemovitosti iní celkem ,82 K Použit program NEM 3, verze 2.85, distributor PLUTO OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno. 6

7 B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej, získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na internetových stránkách nemovitostí a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: erven 21. CHARAKTERISTIKA OBCE: Bývalé okresní m sto Jihomoravského kraje Hodonín leží v úrodném Dolnomoravském úvalu s nadmo skou výškou 17 m n. m. a pr rnou ro ní teplotou 9,5 C, která je nejvyšší v celé eské republice. M sto je pr myslovým a obchodním centrem Slovácka. Hodonín bývá p azován k nejstarším m st m eského státu v bec. Severní Ferdinandova dráha, první parostrojní železnice na evropském kontinent otev ená v roce 1841, byla základním p edpokladem pro pr myslový rozvoj m sta. Cukrovary, strojírny, cihelny ale hlavn tabáková továrna t žily z bezprost ední blízkosti železnice a p edur ily Hodonín za jedno z velkých pr myslových center jižní Moravy. V období první republiky se stal Hodonín d ležitým mostem porozum ní mezi národy ech a Slovák. Po et obyvatel: P vodn renesan ní záme ek z 16.století p estav n do barokní podoby (nyní muzeum). Pozdn barokní kostel sv.vav ince z r na nám stí, kde je také mariánský sloup z doby vrcholného baroka. Radnice z r. 194 ve stylu norimberské secese. Barokní kaple sv.k íže z 18.století slouží jako ob asná výstavní sí. V blízkosti centra pramení minerální vody s velkým množstvím jódu, kterými jsou lé eny v Lázních Hodonín. rozloha: 635 ha Pr rný v k: 35,3 Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické za ízení: Ano Policie: Ano Kanalizace ( OV): Ano Vodovod: Ano Plynofikace: Ano. V centru m sta velké stavební zm ny, které by m ly p ispívat postupn i ke zlepšení rozvoji trhu s nemovitostmi. Vytvo ena p ší zóna a mnoho nov vznikajících provozních prostor. Trh s nemovitostmi prozatím nezaznamenává výrazný vzr st v této lokalit. V centru m sta a nejbližším okolí stagnují p evody rodinných dom. Lepší je perspektiva v oblasti služeb a rozvoji malých firem s administrativním zam ením. V oblasti pom rn vysoká nezam stnanost a nap tím mezi nabídkou a poptávkou se projevuje i nedostate rozvinutý trh s byty. Zájem je spíše o levn jší domy v dostupné vzdálenosti od centra i v okolních obcích. 1. Porovnávané nemovitosti - p ehled: Prodej RD 5+2 v Hodonín, samostatn stojící, ÚT plynové, krb, ve ejný vodovod, podsklepený, veranda, terasa, prostorná garáž. P ízení 3+1, patro 2+1. Typ objektu samostatný Zastav ná plocha 149 m2 Užitná plocha 3 m2 Po et podlaží objektu 2 Plocha parcely 149 m2 Typ objektu patrový Typ budovy cihlová Stav budovy velmi dobrý Sklep Ano 2. Rodinný d m 4+1 v Hodonin 1min od centra m sta. D m z roku 1966 se nachází v adové zástavb áste ná rekonstrukce prob hla v roce 24/5 jeho 1. NP je koncipováno jako bezbariérové,nachází se zde dva pokoje,kuchy,koupelna a WC.Ve 2.NP jsou dva pokoje,wc a p dní prostor,kde je možnost vybudovat pokoj nebo koupelnu. Zastav ná plocha 1 m2 Užitná plocha 122 m2 Po et podlaží objektu 2 Plocha parcely 254 m2 Typ objektu patrový Typ budovy cihlová Stav budovy dobrý Umíst ní nemovitosti centrum obce. Stránka 7

8 3. RD 5+1 a 2+1 v Hodonín s dvorkem, vjezdem, kompletn podsklepený. V pop edí se nachází RD topení je ÚT plynové, veškeré inženýrské sít jsou zavedeny, celkov podsklepený, elektroinstalace v m di 22/38 V. Vzadu RD 2+1 s vlastním elektrom rem, plynom rem a vodom rem. Ve dvo e je garáž. Výborný technický stav. Typ objektu adový Zastav ná plocha 18 m2 Užitná plocha 22 m2 Plocha parcely 22 m2 Typ objektu p ízemní Typ budovy cihlová Stav budovy po rekonstrukci Sklep Ano Po et byt 1 Umíst ní nemovitosti klidná ást obce Nebytové prostory Garáž Voda Voda - dálkový vodovod Odpad Kanalizace Plyn Plynovod Topení Úst ední - plynové Elekt ina Elektro - 23 V, Elektro - 38 V 4. Cihlový RD 2+1 v klidné ásti m sta nedaleko centra. Dispozi ní ešení: vstupní chodba, vlevo obývací pokoj, na konci chodby je pr chozí pokoj, ze kterého je vstup do kuchyn a na prosklenou verandu a koupelnu s WC. Dále následuje vstup na dvorek cca 4 m2 a za ním je obytný p ístavek cca 3 m2 s vlastním topením, sprch. koutem a WC. RD je podsklepen vchod ze dvora. Vstup na p du je ze vstupní chodby možnost výstavby podkroví. Topení je plynové lokální, oh ev vody el. bojler nový m stský vodovod, kanalizace. áste ná rekonstrukce nutná! ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM: Cena p ed a po redukci na pramen ceny Koef redukce K 1 poloha Porovnání cen ve vztahu k oce ované nemovitosti: K 2 funk ní využitelnost K 3 velikost K 4 velikost pozemku K 5 vybavení domu K 6 stavebn technický stav Porovnávaná nemovitost 1. Rodinný d m v Hodonín 2 25 K 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 2 25 K Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné 2 25 K 2. Rodinný d m v Hodonín 2 69 K 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 2 69 K Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné 2 69 K 3. Rodinný d m v Hodonín 3 2 K,8 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 2 56 K Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné 2 56 K 4. Rodinný d m v Hodonín 1 3 K,9 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1 17 K Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné 1 17 K Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej. Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena: Odchylka od pr ru: 2 56 K 1 17 K,15 Porovnávací hodnota celkem: Index Cena porovnávaná odlišnosti K Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní: 1 79 K Stránka 8

9 B) Výpo et ceny výnosovým zp sobem m.p k.ú. Hodonín LV. I) STAVBY Hlavní stavby: Rodinný d m.p Zastav ná plocha: 12 m 2 Obestav ný prostor: 95 m 3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy : m 2 m 3 Zastav ná plocha staveb celkem: 12 m 2 95 m 3 II) POZEMKY A POROSTY: zastav ná plocha a nádvo í parc.. St.151 o vým e 139 m 2 zahrada parc o vým e 1 m 2 Vým ra pozemku celkem: 239 m 2 III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: (ur eno pom rem ze zastav né plochy) Prostory ú eln využitelné pro bydlení 21 m 2 x,7 = 147 m 2 pro skladování m 2 x 1, = m 2 jako provozovna m 2 x 1, = m 2 jako garážování m 2 x,8 = m 2 pro jiné ú ely m 2 x 1, = m 2 IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : Užitné plochy celkem: 147 m 2 Pr rná výše pronájmu (K /m 2 /rok) pro druh využití: Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit. bydlení skladování provozovna garážování 1. Realitní kancelá Hustope e Realitní kancelá B eclav Realitní kancelá Poho elice 4. Zjišt né nájemné v míst nebo 15 okolí (dle údaj v míst ): 5. Nájemné dle názoru znalce (dle nezjišt no vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu (K /m 2 /rok): Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: plochy Pr rná Snížení Druh využití: vhodné k pronájmu plochy podm. vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu výše nájmu /m 2 /rok v % Základní ro ní výše nájmu bydlení % K skladování % K provozovna % K garážování % K jiné ú ely % K Užitná plocha celkem: 147 Celkem: K Využitelná plocha staveb celkem : 147 m 2 Pr rné nájemné na 1m 2 využitelné plochy: 1 54 /m 2 /rok z toho na bydlení: 1 78 /m 2 /rok 2374 jiné ú ely Stránka 9

10 Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv opot ebení bez vlivu 1, d) Vliv polohy bez vlivu b) Vliv vybavení bez vlivu 1, e) Využitelnost c) Vliv závad a rizik bez vlivu 1, f) Vliv zvláštních podmínek bez vlivu Celkový index:,7 snižující Dosažitelná výše nájemného : 1 8 /m 2 /rok Údaje asové a opot ebení: Stá í stavby: 8 rok Doba dalšího trvání: 7 rok edpokládaná životnost: 15 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,% edpokládaná ekonomická životnost: 3 rok Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty: 12,4% Opot ebení: 53,3% Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad C: Výdaje (ro ní): edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm : K ano - výpo et v nou rentou Da z nemovitosti: (odhad) Pojišt ní: Oprava a údržba: Správa nemovitosti: Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: Nájemné z pozemku: A = (C x i A ) / ((1+ i A ) T -1) = 1 2 K K K 2 25 K K Výdaje celkem: K tj. 36% Ro ní nájemné celkem: VN = ,- K /rok Míra kapitalizace: a) základní: r 1 = 4,9% K b) odhad budoucí inflace: r 2 = 3,% c) rizika: r 3 = 4,5% d) vliv životnosti: r 4 =,% r =r 1 + r 2 + r 3 + r 4 = 12,4% Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem: K V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované zastav ná plocha Pr rná výše pronájmu (K /m 2 /rok) pro druh využití: lokalit. manipulace, dv r rekrea ní plochy 1. Realitní kancelá Hustope e Realitní kancelá B eclav 3 2,5 3. Realitní kancelá Poho elice 3 4. Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 25 vlastní databáze nájm ): 2 Pr rná základní hodnota nájmu (K /m 2 /rok): 3, 2,3 Index 1, zahrada, sad, parkování, pr chody, p íjezdy jiné využití (orná) 2,5,,,7 1, Stránka 1

11 Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu: ehled ploch k pronájmu: Druh využití: plochy vhodné k pronájmu plochy podmíne vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu Pr rná výše nájmu /m 2 /rok Snížení v % Základní ro ní výše nájmu zastav ná plocha 239,, 3, % 7 17 K manipulace, dv r,,, % K parkování, p ejezdy,,, % K zahrada, sad, (rekreace),, 2,3 % K jiné využití,,, % K Vým ry celkem: 239,, Celkem: 7 17 K Využitelná plocha pozemku celkem : 239 m 2 Pr rný výnos z 1m 2 využitelné plochy: 3, /m 2 /rok Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv polohy bez vlivu 1, c) Využitelnost b) Vliv vybavení bez vlivu 1, d) Vliv závad a rizik bez vlivu 1, Celkový koeficient:,8 snižující Pr rná zjišt ná výše nájemného: 24, /m 2 /rok VN = 5 736,- K /rok Náklady (odhad): 15% N = 86,- K /rok r = 12,4% Hodnota pozemk, zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem: K K Výnosová hodnota nemovitosti celkem: K Index,8 C) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena domu, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. Rodinný d m.p m 3 x 45 /m 3 = K opot ebení: 53,33% Výše náklad na opravy: K cná hodnota: Vedlejší stavby a venkovní úpravy : K pr rné opot ebení: 6,% cná hodnota: Pozemek a porosty : 239 m 2 x 8 /m 2 = Sou et: cná hodnota nemovitosti celkem: K K K K K Stránka 11

12 D) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : I) m II) Pozemky a porosty III) Stavby p íslušenství Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku po zaokrouhlení iní: z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu ,44 K ,38 K, K ,82 K K K K II) VÝPO ET VÁŽENÉHO PR RU: Pom r v cné a výnosové hodnoty: C N / C v = 2,551 Váha výnosové hodnoty: n = 5, Vážený pr r: (Cn + n x Cv) / (n + 1) = po zaokrouhlení: K K Hodnota, zjišt ná dle Neegeliho metody váženého pr ru: Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI: C opt. = 1 8 K K K 1 79 K III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE NÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti bez vlivu Hodnocení: 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah Spoluvlastnictví negativní Hodnocení: 3) Jiné vlivy bez vlivu Hodnocení: Index vyjad ující možné vlivy na uskute ní prodeje nemovitosti v míst a ase: i 5 = Výsledná cena (C opt. x i s ) : 1,,7 1,, K Stránka 12

13 E) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI: LV k.ú. Hodonín obec Hodonín okr. Hodonín m.p etn p íslušenství a pozemku parc.. St.151 zastav ná plocha a nádvo í parc zahrada Vlastnický podíl povinného: 1/2 Obvyklá cena: Obvyklá cena vlastnického podílu povinného : 1 26 K 63 K slovy: šestsett icettisíc K Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm m ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap. nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny. ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne , j. ZT 134/83 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. 64/1 ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : ílohy: íloha. 1 - Fotodokumentace 1 strana Stránka 13

14 FOTODOKUMENTACE: íloha. 1 ke znaleckému posudku /1 Snímek. 1: Interiér - pokoj v podkroví Snímek. 2: Kuchy s jídelnou, v pozadí navazuje obývací pokoj Snímek. 3: Koupelna v p ízemí Stránka 1