Znalecký posudek. číslo 3165/10/2013. ODHAD ceny obvyklé

Transkript

1 NEMOVITOST: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Hlavná 19, Žampach, Znalecký posudek číslo 3165/10/2013 ODHAD ceny obvyklé Katastrální údaje: CZ0534 okres Ústí nad Orlicí, k.ú.žampach, část obce Hlavná, Obec Žampach; LV č. 210 Rodinný dům čp. 19, na pozemku označeném jako p.č.st. 94, a pozemky č.p.st. 94, č.p. 519/4, č.p. 538/1, p.č. 539/1, p.č. 539/2, p.č. 539/3 část obce Hlavná, katastrální území Žampach, obec Žampach VLASTNÍK: Vágner Petr, bytem Náchodská 762/65, Praha, Horní Počernice, /10 Vágnerová Marie Mgr., bytem Hlavná 19, Žampach, /10 ÚČEL OCENĚNÍ: Odhadnout obvyklou cenu 1/10 oceňovaných nemovitostí z důvodu jejich dražby. OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Dražební kancelář Dražbyprost Adresa objednatele: Mírové náměstí Ústí nad Labem ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Adresa zhotovitele: Ing.Petr Schwarzbach Českých bratří 1943, Česká Třebová IČ DIČ telefon Fax schwarzbach@schwarzbach.cz Datum místního šetření: Ve stavu ke dni: Za přítomnosti Vágnerová Marie Mgr. Datum zpracování: Počet stran: 13 Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 1 Vyhotovení číslo: 1 Strana 1 / 8

2 Odhad ceny obvyklé STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: stavba provedena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r Počet podlaží celkem: 3 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 2 Počet bytů : 1 Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. rozestavěný objekt Poloha: centrum zast. část bytová zóna stavebně nesrostlá část obce Přípojky: voda kanalizace 1) plyn elektro telefon zpev. příjezd 1) vlastní ČOV se vsakem Rizika nemovitosti: - Na Městském úřadě v Letohradě, na odboru výstavby a ŽP, dle informací paní Renaty Svobodové, je RD stále vedený jako rodinný dům. Při rekonstrukci v roce 2001 byla tendence provést změnu užívání, ale obec Žampach byla proti. Následně rekonstrukce - oprava byla odůvodněna početnou rodinou majitelů. V katastru nemovitostí je stavba vedená také jako rodinný dům. - Dle platného územního plánu je daná lokalita vyznačena následně: Vlastní RD občanská vybavenost komerční zařízení malá a střední Pozemky: St.p.č. 94, p.č. 539/2, p.č. 539/3 a p.č. 519/4 komerční zařízení, malá a střední p.č. 538/1 a p.č. 539/1 občanská vybavenost tělovýchovná a sportovní zařízení - Zejména na SV štítové fasádě jsou patrné trhlinky v omítce. PRODEJNOST NEMOVITOSTI: velmi dobrá průměrná velmi problematická (prodej podílu na nemovitostech je vždy problematický) do 6 měsíců od 6-12 měs. nad 1 rok Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Jedná se o samostatně stojící, částečně podsklepený, jednopodlažní rodinný dům s celoplošně využitým podkrovím pod sedlovou střechou. RD byl postaven kolem roku 1910, s celkovou rekonstrukcí v roce RD obsahuje v přízemí byt 3 + kk, se dvěmi koupelnami a v podkroví 3 x samostatný pokoj s vlastním sociálním zařízením, 1 x apartmán s vlastním sociálním zařízením a společenskou místnost, se samostatným venkovním vstupem. RD napojen na přípojky vody, elektriky, splaškové vody svedeny přes vlastní ČOV do trativodu. Vytápění ústřední jedním kotlem na tuhá paliva. K RD přísluší velká zahrada. Zastavěná plocha 270 m2, podlahová plocha 407 m2, obestavěný prostor m3, pozemky celkem m2. RD svým dispozičním uspořádáním je předurčen nejen k bydlení, ale vzhledem ke čtyřem pokojům v podkroví, (každý má vlastními sociálními zařízení) i k podnikání. Provozní a udržovací náklady jsou vzhledem k velikosti objektu poměrně vysoké, proto si na sebe RD musí alespoň částečně vydělat. Z tohoto důvodu, že se nejedná klasický RD předurčený pouze k bydlení, se podstatně zužuje počet zájemců o takovouto nemovitost. Na RD není sice udělaná změna užívání, ale v územním plánu je lokalita vedená pro občanskou vybavenost, což by při změně užívání hrálo podstatnou roli. Lokalita, ve které je RD umístěný, kromě klidu a pěkné přírody,( možnost využití k cykloturistice, v zimě běžky), nenabízí další lákadla (lyžování koupání). Pastvinská přehrada 22 km, lyžařská střediska Červená Voda 38 km, Říčky 33 km. Obvyklá cena podílu byla odhadnuta následující filozofií. Obvyklá cena nemovitosti (včetně pozemků) byla odhadnuta na ,00 Kč Matematický podíl příslušející 1/10 oceňovaných nemovitostí činí ,00 Kč Odhadnutá obvyklá cena příslušného podílu ve výši 1/10 zohlednění prodejnosti menšinového podílu ,00 Kč Nález Situace Přehled oceňovaných staveb a pozemků Rodinný dům čp. 19 na pozemku č.p.st. 94, a pozemky č.p.st94, č.p. 519/4, č.p. 538/1, p.č. 539/1, p.č. 539/2, p.č. 539/3 část obce Hlavná, katastrální území Žampach, obec Žampach Přehled všech vlastníků Vágner Petr, bytem Náchodská 762/65, Praha, Horní Počernice, /10 Přehled podkladů Vágnerová Marie Mgr., bytem Hlavná 19, Žampach, /10 - výpis z KN - Informace o přístupových komunikacích získané z internetových stránek cuzk.cz - Snímek z katastrální mapy z internetových stránek cuzk.cz - Informace z Městského úřadu Letohrad, paní Renata Svobodová - Územní plán obce - fotodokumentace nemovitosti klientka dovolila z vnitřní dokumentace uveřejnit pouze koupelny v I. NP Strana 2 / 8

3 Charakteristika obce Poloha nemovitosti Nemovitost pronajata Přístup k nemovitosti Obec Žampach se nachází v pohůří Orlických hor, cca 12 km od bývalého okresního města Ústí nad Orlicí, 6 km od města Žamberk (obec s rozšířenou působností) a 9 km od Letohradu (pověřená obec). Obec má dvě samostatné části. Základní části obce má velmi slušnou dopravní dostupnost a je zde obchod se smíšeným zbožím a Léčebný ústav sociální péče. Stavebně nesrostlá část Hlavná je bez občanské vybavenosti, autobus pouze školní. RD se nachází ve stavebně nesrostlé části Hlavná, na jejím okraji, při místní slepé komunikaci. RD užívá většinová spolumajitelka, pronajat není. Z okresní silnice na p.č. 862 silnice, vlastník Pardubický kraj a dále po zpevněné komunikaci na p.č. 873/1 ost. Komunikace, vlastník Obec Žampach. Popis jednotlivých staveb Základní popis Základy betonové, svislé konstrukce vyzděny z cihel ve skladebné tloušťce 45 cm. Strop nad I. NP je hurdový do traverz, v podkroví podbití krovu. Střecha sedlová, kryta živičným šindelem. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné štukové, venkovní cementovápenné. Vnitřní keramické obklady jsou provedeny v kuchyni a ve všech sociálních zařízeních. Vnější obklady soklu z umělého kamene. Schodiště do podkroví dřevěné, dveře v I. NP dřevěné do obložky, v podkroví hladké, do ocelové zárubně. Podlahy obytných místností betonové s kobercem, v ostatních místnostech je keramická dlažba. Vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva (nedostatečně nadimenzován), deskové radiátory. Elektroinstalace 230/400V, bleskosvod je osazený. Je proveden rozvod studené a teplé užitkové vody, ohřev 2 x elektrickým boilerem. Objekt je napojený na vlastní ČOV s následným vsakem. Vybavení kuchyně není zohledněno v obvyklé ceně. Dispozice: I.PP jedem sklepní prostor. I.NP vstupní zádveří, sociální zařízení č. 1, (tvořené vanou, WC a umývadlem) špajz, černá kuchyně, (do které zasahuje schodiště do podkroví) obývací pokoj s jídelnou a kuchyňským koutem, sociální zařízení č. 2, (tvořené sedací vanou, umývadlem, bidetem a WC) 2 x pokoj, kotelna, dílna a garáž. Podkroví chodba se schodištěm z I. NP, společenská místnost, do které ústí samostatný venkovní vstup, chodba, úklidová komora, 3 x samostatný pokoj s vlastním sociálním zařízením, (které je tvořeno sprchovým koutem, umývadlem a WC) a jeden apartmánem pokoj s kuchyňkou a sociální zařízením (které je tvořeno vanou, umývadlem a WC). Dle informací spolumajitelky v apartmánu není v provozu voda a elektrika. Zastavěná plocha 270 m2, podlahová plocha 407 m2, obestavěný prostor m3, pozemky celkem m2. Druh stavby - účel využití Právní stav vedený na Městském úřadě v Letohradě - Rodinný dům bydlení. Územní plán obce občanská vybavenost komerční zařízení. Dokumentace Nebyla předložena. Způsob užívání Bydlení. Popis tech. stavu rodinného Vlastní RD je ve velmi dobrém stavebnětechnickém stavu, závady které by měly vliv na domu zmenšení životnosti jsem při prohlídce neshledal. Drobné trhlinky ve fasádě. Stáří a rekonstrukce RD byl postavený kolem roku V roce 2001 proběhla celková oprava objektu bez povolení, z odůvodněním, že se opravovaly původní konstrukce. Základní popis každého pozemku Pozemky St.p.č. 94 zastavěná plocha a nádvoří, je zastavěna oceňovaným RD a navazující terasou p.č. 539/2 zahrada je ve funkčním celku s RD a je užívána jako zahrada p.č. 539/3 - zahrada navazuje na p.č. 539/2 z její JZ a SZ strany a je užívána jako zahrada p.č. 519/4 trvale travní porost a navazuje na p.č. 539/2 z její SV strany Tyto čtyři parcely jsou v územním plánu vedeny jako území pro občanskou vybavenost - komerční zařízení malá a střední. p.č. 538/1 zahrada a p.č. 539/1 trvale travní porost, navazují na p.č. 539/3 z její SZ strany a dle územního plánu jsou v území občanské vybavenosti tělovýchovná a sportovní zařízení. V současné době na Žampachu bezúspěšně nabízejí pozemky za jednotkou cenu 40 Kč/m 2. Vdaném případě jednotkovou cenu pozemku kolem RD odhaduji ve výši 30 Kč/m 2, jednotkovou cenu pozemků vedených v územním plánu jako sportoviště odhaduji na 10 Kč/m 2. Strana 3 / 8

4 Propočet ceny pozemků. St.p.č. 94 zastavěná plocha a nádvoří 284 m 2 p.č. 539/2 zahrada 371 m 2 p.č. 539/3 zahrada m 2 p.č. 519/4 trvale travní porost m 2 celkem m 2 x 30 Kč/m 2 = ,00 Kč p.č. 538/1 zahrada m 2 p.č. 539/1 trvale travní porost m 2 celkem m 2 x 10 Kč/m 2 = ,00 Kč Celkem ,00 Kč Zaokroulheno ,00 Kč Strana 4 / 8

5 Porovnávací hodnota Rodinný dům Letohrad Kunčice. Jedná se o samostatně stojící, zděný, nepodsklepený, dvojpodlažní rodinný dům s nevyužitým prostorem pod sedlovou střechou, přístupným pouze po žebříku. RD byl postaven v roce 1935 jako jednopodlažní, v roce 1982 bylo nastavěno II. NP a tím vybudována další bytová jednotka. RD je napojen na přípojku vody a elektriky, splaškové vody jsou svedeny do vybírací jímky umístěné na zahradě. Na plyn RD není možno napojit. Vytápění ústřední s deskovými radiátory a kotlem na tuhá paliva. Přístup po zpevněné komunikaci. RD obsahuje v přízemí byt 2+1 a garáž, a ve II.NP byt 4+1. Stavebnětechnický stav velmi dobrý. Zastavěná plocha 178 m2, podlahová plocha 278 m2, OP m3. Prodejní cena ,00 Kč, realizace podzim Rodinný dům Velká Skrovnice nabídka RK Samostatně stojící zděný, částečně podsklepený rodinný dům s částečným II. NP obsahujícím byt 4+1. I. NP - kuchyně s jídelnou, obývací pokoj, ložnice, koupelna a WC. II. NP - 2 pokoje a koupelna. Stavebnětechnický stav dobrý. Napojeno na přípojka vody a elektriky, vytápění ústřední kotlem na TP. Součástí domu je přístavba, ve které se nachází kotelna s automatickým kotlem na TP, garáž a 2x technická místnost. V domě proběhla rekonstrukce ústředního topení, el. v mědi a vnitřních omítek. Zastavěná plocha 202 m2, podlahová plocha 196 m2, pozemek m2. Nabídková cena Kč. Rodinný dům se zahradou a dílnou ve vyhledávané lokalitě Lanškroun. Nemovitost byla postavena z cihelného zdiva před 35 lety ve vyhledávané lokalitě na ul. Českých Bratří v Lanškrouně. Jedná se částečně podsklepenou, dvoupodlažní stavbu se sedlovou střechou s krytinou z eternitových šablon na bednění, napojenou na všechny IS. V roce 2009 byla na pozemku postavena ještě výrobní hala a zastavěná plocha tak činí 349m², výměra oplocené zahrady je 419m². Na zahradě je skleník a fóliovník a rážená studna o hloubce 18m s el.čerpacím zařízením. Studna slouží pro nemovitost trvale jako užitková voda. Pro pitné účely je zřízena obecní přípojka. Dispozice:V přízemí je bytová jednotka 2+1, předsíň a spižírna, v prvním patře pak další bytová jednotka 3+1 s balkonem. Každý byt má vlastní kotel ústředního topení na plyn. Přístup na půdu se sedlovou střechou je stahovacími kovovými schody umístěnými v prostoru předsíně. Světlá výška obytných prostor je 275cm a 1.patra 255cm. Nemovitost je možné okamžitě užívat k bydlení i podnikání. Prodejní cena ,00 Kč, realizace léto Srovnatelná hodnota celé nemovitosti činí ,00 Kč. Strana 5 / 8

6 Stanovení obvyklé ceny Výhody : RD ve velmi dobrém stavebnětechnickém stavu po celkové rekonstrukci v roce 2001, umístěný v pěkné přírodě, bez vlivu okolních měst, s navazujícím velkým pozemkem. Nevýhody: nadměrně velký RD náročný jak na údržbu, tak provoz. Právní stav vedený na Městském úřadě, na odboru výstavby a ŽP je rodinný dům. Dle územního plánu lokalita určena pro komerční využití. Na standardní užívání jako RD je nevhodný z hlediska jeho nadměrné velikosti, aby však mohl být právoplatně užívám ke komerčním účelům, byla by třeba provést změna užívání, což se v minulosti, zejména z důvodu Obce Žampach nepodařilo. Samozřejmě je zde zapotřební dalších vyjádření, zejména hygieny a požárníků, což by mohlo povolení změny užívání dále zkomplikovat. Pozemky označené jako p.č. 538/1 a p.č. 539/1 jsou v územním plánu vedeny jako sportoviště, což bez příslušné změny ÚP, další využití pozemku (např. výstavbu novového RD) značně omezuje. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitost, ale pouze spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv obecně působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovitosti jako celku. Pokles se projevuje i v závislosti na velikosti podílu. To samozřejmě neplatí pro cenu dosaženou na základě zvláštní obliby. Z tohoto pohledu jsou podíly na nemovitostech velmi těžce obchodovatelné a jsou z převážné části zakoupeny spoluvlastníky (to je typický příklad ceny zvláštní obliby) případě spekulanty, kteří ale nepředpokládají, že objekt nebudou využívat, ale že svým jednáním např. přesvědčí spoluvlastníka, aby od nich podíl odkoupil. Obvyklá cena podílu byla odhadnuta následující filozofií. Obvyklá cena nemovitosti (včetně pozemků) byla odhadnuta na ,00 Kč Matematický podíl příslušející 1/10 oceňovaných nemovitostí činí ,00 Kč Odhadnutá obvyklá cena příslušného podílu ve výši 1/10 zohlednění prodejnosti menšinového podílu ,00 Kč Obvyklá cena 1/10 oceňovaných nemovitostí ,00 Kč slovy: Jednostopadesáttisíckorunčeských V České Třebové dne Ing.Petr Schwarzbach Českých bratří 1943 Česká Třebová Strana 6 / 8

7 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. Spr.1616/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č. 3152/93/2012 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu stejného čísla. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. V České Třebové dne Ing.Petr Schwarzbach Českých bratří 1943 Česká Třebová Seznam příloh - Fotodokumentace - Výpis z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy získaný z internetových stránek cuzk.cz - Územní plán obce + legenda - Mapa oblasti Strana 7 / 8

8 Strana 8 / 8