ZNALECKÝ POSUDEK. č. 49/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 49/2011 O ceně nemovitosti rodinného domu čp. 55, studny, vedlejších staveb, venkovních úprav a pozemku p.č. St. 84 v obci Putim, k.ú. Putim, okres Písek. Objednatel posudku: Účel posudku: De-Rooy, s.r.o. Stavební 995/ Ostrava Pro potřeby DRAŽBY. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov Vsetín tel.: , petr.cvejn@volny.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 15 stran textu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vsetíně

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti rodinného domu čp. 55, studny, vedlejších staveb, venkovních úprav, pozemku p.č. St. 84 v obci Putim podle vyhlášky 364/2010 Sb. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům čp. 55, vedlejší stavby, venkovní úpravy, studna a pozemek p.č. St. 84 Adresa nemovitosti: Putim Kraj: Jihočeský Okres: Písek Obec: Putim Katastrální území: Putim Počet obyvatel: 502 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j) : ZC = Cp * 2,0 = 70,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti objednatele. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV snímek katastrální mapy pořízené z nahlížení do KN na internetu - smlouva o zajišťovacím převodu práva k nemovité věci ze dne údaje sdělené objednavatelem - skutečnosti zjištěné znalcem na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník na LV 240: FORP Finance s.r.o., Hlásenka 1673, Vsetín Dokumentace a skutečnost Od objektu se nedochovala žádná dokumentace.

3 Celkový popis nemovitosti Putim je jednou z nejznámějších jihočeských obcí. Proslavila se zejména díky románu Jaroslava Haška o dobrém vojáku Švejkovi a lidové písni "Když jsem já šel tou Putimskou branou". K popularitě vsi přispěl i J. Š. Baar svým románem "Jan Cimbura". Putim leží na pravém břehu řeky Blanice, těsně před jejím soutokem s řekou Otavou, 6 km jihozápadně od okresního města Písku v nadmořské výšce 386 m. Oceňovaná nemovitost se nachází v zastavěné části obce na mírném kopci mimo zátopové pásmo, přístup je po nezpevněné komunikaci, průjezd ulicí osobním autem obtížný. Nemovitost je ve špatném technickém stavu, na hraně obyvatelnosti. Z důvodu špatného technického stavu a umístění domu v nepříliš vyhledávané lokalitě z hlediska bydlení, snižuji koeficient K p o 25 %. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům čp. 55 b) Hlavní stavby b 1 ) Zděná stavba na p.č. St. 84 c) Vedlejší stavby c 1 ) Hospodářský objekt na p.č. St. 84 d) Studny d 1 ) Studna e) Venkovní úpravy e 1 ) Venkovní sklep f) Pozemky f 1 ) Pozemek p.č. St. 84

4 - 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota 1) Rodinný dům čp a Jedná se o zděný, částečně podsklepený rodinný dům s možností vybudování podkroví. Základy jsou kamenné s nedostatečnou izolací proti vlhkosti, obvodové zdivo zděné tl. 45 cm, stropy dřevěné trámové, střecha je sedlová krytina je z pálené tašky, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, fasádní omítka vápenná, venkovní obklady nejsou, vnitřní obklady dřevěné, dveře dřevěné hladké plné a prosklené, okna dřevěná zdvojená, podlahy obytných místností jsou dřevěné prkenné, podlahy ostatních místností pokryté keramickou dlažbou a linem. Napojení na IS: el. instalace světelný a motorový proud, pojistkové automaty, bleskosvod není proveden. V domě není koupelna ani WC. Suché WC ve dvoře. Rozvod vody není proveden. Technický stav: jedná se o stavbu cca 104 let starou, během let prováděna běžná údržba, proběhla výměna jen některých prvků krátkodobé životnosti (kuch. linka, krytina podlah apod.). Technický stav špatný až zhoršený. Dispozice: 1.NP: obývací pokoj, kuchyně, chodba 2.NP: půda K rodinnému domu dále patří tyto venkovní úpravy: Oplocení - Plot z ocel. plotových rámů na zděné nebo bet. sloupky do bet. patek, plocha: 7,00*1,30 = 9,10 m 2 Brána - Vrata ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků, počet: 1 ks. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Jihočeský kraj - do obyvatel Stáří stavby: 104 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 495,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 14,50*5,40+2,30*3,50 = 86,35 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 86,35 m 2 2,85 m

5 - 5 - Obestavěný prostor: 1.NP: (14,50*5,40+2,30*3,50)*(2,85) = 246,10 m 3 Podezdívka: 86,35*1,50 = 129,52 m 3 Zastřešení: 86,35*3,00*0,50 = 129,52 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 505,14 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 86,35 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 86,35 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, vlastní studna na pozemku II -0,05 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. II -0,05 nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0, Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu II -0, Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 104 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,293 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - nižší než je průměr v kraji III 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - Nemovitost je ve špatném technickém stavu, na hraně obyvatelnosti. I -0,10

6 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,900 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,293 * 0,900 * 0,900 = 0,237 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 495,- Kč/m 3 * 0,237 = 828,32 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 828,32 Kč/m 3 * 505,14 m 3 = ,56 Kč Rodinný dům čp zjištěná cena = ,56 Kč b) Hlavní stavby b 1 ) Zděná stavba na p.č. St Jedná se o zděnou stavbu ve velmi špatném tech. stavu, nutná rekonstrukce. Obvodové zdivo zděné. Střecha sedlová, objekt je bez vnitřního vybavení. Vrata jsou dřevěná svlaková. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 8,50*13,10 = 111,35 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.NP: 111,35 m 2 3,73 m 415,34 m 3 Součet 111,35 m 2 415,34 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 415,34 / 111,35 = 3,73 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 111,35 / 1 = 111,35 m 2

7 - 7 - Obestavěný prostor: 1.NP: (8,50*13,10)*(3,73) = 415,34 m 3 Zastřešení: (8,50*13,10)*(3,83)*(0,50) = 213,24 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 628,58 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: mělké založení bez izolace P 100,00 2. Svislé konstrukce: zdivo vlhké zatečené S 100,00 3. Stropy: C 100,00 4. Krov, střecha: dřevěný sedlový S 100,00 5. Krytiny střech: pálená krytina hladká v jedné vrstvě S 100,00 6. Klempířské konstrukce: C 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: hrubé S 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: hrubé S 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: X 100, Schody: C 100, Dveře: C 100, Vrata: dřevěné svlakové S 100, Okna: C 100, Povrchy podlah: C 100, Vytápění: X 100, Elektroinstalace: C 100, Bleskosvod: C 100, Vnitřní vodovod: X 100, Vnitřní kanalizace: X 100, Vnitřní plynovod: X 100, Ohřev vody: X 100, Vybavení kuchyní: X 100, Vnitřní hygienické vybavení: X 100, Výtahy: X 100, Ostatní: C 100, Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: P 13,10 100,00 0,46 6,03 2. Svislé konstrukce: S 30,40 100,00 1,00 30,40 3. Stropy: C 13,80 100,00 0,00 0,00 4. Krov, střecha: S 7,00 100,00 1,00 7,00 5. Krytiny střech: S 2,90 100,00 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce: C 0,70 100,00 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů: S 3,90 100,00 1,00 3,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 2,70 100,00 1,00 2, Schody: C 1,80 100,00 0,00 0, Dveře: C 2,40 100,00 0,00 0, Vrata: S 3,00 100,00 1,00 3,00 Část

8 Okna: C 3,40 100,00 0,00 0, Povrchy podlah: C 3,00 100,00 0,00 0, Elektroinstalace: C 6,10 100,00 0,00 0, Bleskosvod: C 0,40 100,00 0,00 0, Ostatní: C 5,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 55,93 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,5593 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: P 13,10 100,0 0,46 6,03 10, ,11 7, Svislé konstrukce: S 30,40 100,0 1,00 30,40 54, ,00 52, Stropy: C 13,80 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Krov, střecha: S 7,00 100,0 1,00 7,00 12, ,00 12, Krytiny střech: S 2,90 100,0 1,00 2,90 5, ,97 5, Klempířské konstrukce: C 0,70 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Úprava vnitřních povrchů: S 3,90 100,0 1,00 3,90 6, ,97 6, Úprava vnějších povrchů: S 2,70 100,0 1,00 2,70 4, ,97 4, Vnitřní obklady X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 keramické: 10. Schody: C 1,80 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Dveře: C 2,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vrata: S 3,00 100,0 1,00 3,00 5, ,97 5, Okna: C 3,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Povrchy podlah: C 3,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vytápění: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Elektroinstalace: C 6,10 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Bleskosvod: C 0,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnitřní vodovod: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnitřní kanalizace: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnitřní plynovod: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Ohřev vody: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vybavení kuchyní: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnitřní hyg. vybavení: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Výtahy: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Ostatní: C 5,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Instalační pref. jádra: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 55,93 Opotřebení: 93,9807 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,3620 Úprava koeficientu prodejnosti o: -25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,2715 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 115,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9793

9 - 9 - Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,8630 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5593 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2020 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,2715 Základní cena upravená = 477,04 Kč/m 3 Plná cena: 628,58 m 3 * 477,04 Kč/m 3 = ,80 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 93,9807 % Úprava ceny za opotřebení ,46 Kč Zděná stavba na p.č. St zjištěná cena = ,34 Kč c) Vedlejší stavby c 1 ) Hospodářský objekt na p.č. St Jedná se o zděný přístřešek se střechou pultovou. Směrem do dvora je objekt bez obvodového zdiva. Podlaha betonová, objekt je bez vybavení. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 4,25*8,20 = 34,85 m 2 1.NP: 4,25*8,20 = 34,85 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 34,85 m 2 2,00 m 1.NP: 34,85 m 2 2,30 m Obestavěný prostor: 1.PP: (4,25*8,20)*(2,00) = 69,70 m 3 1.NP: (4,25*8,20)*(2,30) = 80,15 m 3 Zastřešení: (4,25*8,20)*(0,60*0,5) = 10,46 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 160,31 m 3

10 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy kamenné pasy, mělké základy P 100,00 2. Obvodové stěny zděné tl cm S 75,00 C 25,00 3. Stropy C 100,00 4. Krov pultový S 100,00 5. Krytina pálená krytina S 100,00 6. Klempířské konstrukce C 100,00 7. Úprava povrchů hrubá S 100,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře C 100, Okna C 100, Podlahy betonová S 100, Elektroinstalace C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy P 8,30 100,00 0,46 3,82 2. Obvodové stěny S 33,60 75,00 1,00 25,20 C 33,60 25,00 0,00 0,00 3. Stropy C 22,00 100,00 0,00 0,00 4. Krov S 6,20 100,00 1,00 6,20 5. Krytina S 7,10 100,00 1,00 7,10 6. Klempířské konstrukce C 1,50 100,00 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 7,00 100,00 1,00 7,00 9. Dveře C 2,10 100,00 0,00 0, Okna C 1,30 100,00 0,00 0, Podlahy S 7,00 100,00 1,00 7, Elektroinstalace C 3,90 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 56,32 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,5632 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,2800 Úprava koeficientu prodejnosti o: -25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,9600 Část

11 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 140,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,5632 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9600 Základní cena upravená = 1 107,02 Kč/m 3 Plná cena: 160,31 m 3 * 1 107,02 Kč/m 3 = ,38 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 71 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 9 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 71 / 80 = 88,750 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % ,42 Kč Hospodářský objekt na p.č. St zjištěná cena = ,96 Kč d) Studny d 1 ) Studna - 9 Jedná se o kopanou studnu kamennou. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 8,00 m Ruční čerpadlo: 1 ks Kód CZ - CC: 2222 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,2800 Úprava koeficientu prodejnosti o: -25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,9600 Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m ,- Kč další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m ,- Kč ruční čerpadlo: 1 ks * 2 054,- Kč/ks ,- Kč Základní cena celkem = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3220 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9600

12 Plná cena = ,67 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 103 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 17 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 103 / 120 = 85,833 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % ,27 Kč Studna - zjištěná cena = 6 603,40 Kč e) Venkovní úpravy e 1 ) Venkovní sklep - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 15. Zemní sklep Kód CZ - CC: 242 Výměra: 8,20*4,25*(3,60-2,70) = 31,36 m 3 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,2800 Úprava koeficientu prodejnosti o: -25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,9600 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 31,36 m 3 * 1 800,- Kč/m 3 = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3510 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9600 Plná cena: = ,75 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 89 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 1 rok Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 89 / 90 = 98,889 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % ,14 Kč Venkovní sklep - zjištěná cena = ,61 Kč

13 f) Pozemky f 1 ) Pozemek p.č. St Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,2800 Úprava koeficientu prodejnosti o: -25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,9600 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zast. pl. a nádvoří St ,00 70, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -3 % 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -15 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9600 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,99 Pozemek p.č. St zjištěná cena = ,99 Kč

14 C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Rodinný dům čp. 55 = ,56 Kč b) Zděná stavba na p.č. St. 84 = ,80 Kč c) Hospodářský objekt na p.č. St. 84 = ,38 Kč d) Studna = ,67 Kč e) Venkovní sklep = ,75 Kč f) Pozemek p.č. St. 84 = ,99 Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle 46 činí ,15 Kč ,- Kč Výsledné ceny: a) Rodinný dům čp. 55 = ,56 Kč b) Zděná stavba na p.č. St. 84 = ,34 Kč c) Hospodářský objekt na p.č. St. 84 = ,96 Kč d) Studna = 6 603,40 Kč e) Venkovní sklep = ,61 Kč f) Pozemek p.č. St. 84 = ,99 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,86 Kč ,- Kč slovy: Pětsetčtyřicetpěttisícjednostopadesát Kč Porovnávané nemovitosti: 1) Prodej domku v Mirovicích, okr. Písek. V domě jsou dvě obytné místnosti, chodba, spíš a koupelna s WC. Objekt je částečně podsklepený. K domku náleží stodola a dílna. Stodola se dá využívat jako garáž. Nad celým objektem je půdní prostor. Krovy jsou velmi zachovalé. Půda se dá využít na vestavbu bytu. Dům jako takový by se musel celý kompletně zrekonstruovat. Střecha je z pálených tašek, voda z vlastní studny. Odpady jsou svedeny do místní kanalizace, odpad z WC je sveden do vyvážecí jímky. Okolo domku je pěkná, udržovaná zahrada. Domek je postaven na klidném místě, a přesto není daleko od centra města. Mirovice je velice pěkné městečko, které má veškerou občanskou vybavenost. Je vzdáleno 30 km od Příbrami a 30 km od Písku. Cena: ,- Kč. 2) Prodej pěkného domku s malou zahrádkou v centru Šumavy, nedaleko Javorníka, Rohanov. Dům je po částečné rekonstrukci - nové rozvody vody, odpadů a elektřiny. V přízemí je velká kuchyně, obývací pokoj, WC, velká komora. V podkroví pokoj a velká půda vhodná k vestavbě další místnosti. Celkově je dům v dobrém technickém stavu. V okolí krásná příroda, koupání, lyžování. Vhodné k aktivní rekreaci. Cena: ,- Kč. 3) Prodej rodinného domu 2+1 v obci Husinec, okr. Prachatice, na začátku Šumavy. Zděný domek s terasou v osobním vlastnictví, částečně rekonstruovaný (nová okna, dveře, zateplení stropů), nyní dlouhodobě obývaný současným majitelem. Dům se skládá z malé předsíně, kuchyně s kuchyňskou

15 linkou (zůstává - v ceně), obývacího pokoje, ložnice, koupelny s WC. Z předsíně možno vstoupit do malé komory, odkud je výstup žebříkem na terasu. Možnost úpravy půdy pro bydlení. Koupelna s vanou, umyvadlem a WC je přístupna z ložnice. Ohřev vody elektřinou. Topení v domě je plynové (WAW v pokoji a ložnici). Na podlahách lamin. podlahy, v kuchyni PVC. K domu patří pouze pozemek pod domem 75 m 2 zastavěné plochy. Celková výměra místností je cca 50 m 2. Voda, kanalizace, elektřina jsou obecní. V obci je veškerá občanská vybavenost autobusové nádraží, obchody, lékař, škola a školka, pošta. Obec Husinec se nachází na okraji Šumavy, v okolí řeka, přehrada, město Prachatice, nedaleko začínají šumavské rekreační oblasti: Zadov-Churáňov, Kvilda apod., na druhou stranu Volary, Lipno apod. Cena: ,- Kč. 4) Prodej RD v klidné části Milevska, CP 136 m 2. Disp. 1+1, k rekonstrukci. Zavedena voda, kanalizace. Izolované podlahy, bez vlhkosti. Velká půda, možnost vestavby. Klidné místo, výborná dostupnost do centra. Nedaleko kompletní občanská vybavenost. Cena: ,- Kč. Průměrná porovnávací hodnota: ,- Kč. Komentář k ceně obvyklé: Rodinný dům je umístěn v nepříliš vyhledávané lokalitě z hlediska bydlení. Jeho technický stav velmi špatný (např. nefunkční vodovod, kanalizace), nutné provést rekonstrukci. Administrativní cena vychází ,- Kč, porovnávací je rovněž v této relaci tj ,- Kč. Vzhledem k tomu, že porovnávací hodnoty vycházejí z nabídkových cen, budu cenu obvyklou navrhovat pod porovnávací hodnotou. Cenu obvyklou v daném místě a čase bych navrhoval ve výši: Ve Vsetíně, Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov Vsetín tel.: , petr.cvejn@volny.cz ,- Kč. D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j.spr. 2379/93 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 49/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č