Znalecký posudek č /2014

Transkript

1 Znalecký posudek č /2014 č.j. 146 EX 2140/13 O obvyklé ceně id. 1/4 nemovitostí pozemků na St. 52 zastavěná plocha a nádvoří o ploše 878 m 2, na p.p.č. 34 o ploše 1845 m 2, lesní pozemek a p.p.č. 37 o ploše 76 m 2, zahrada a objektu bydlení č.p. 1 na St. 52 s příslušenstvím, vše zapsáno na LV 66 v katastrálním území Tubož, v obci Blatce, okres Česká Lípa, kraj Liberecký ve vlastnictví: Břetislav Šanda, Sportovní 3205, Mělník Objednatel posudku: JUDr. Jiří Bulvas Exekutorský úřad Praha 1 Jablonecká Praha 9 Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí Trutnov tel.: Ocenění obsahuje 17 stran a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. V Trutnově, Vyhotovení č.

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit id. 1/4 nemovitostí pozemků na St. 52 zastavěná plocha a nádvoří o ploše 878 m 2, na p.p.č. 34 o ploše 1845 m 2, lesní pozemek a p.p.č. 37 o ploše 76 m 2, zahrada a objektu bydlení č.p. 1 na St. 52 s příslušenstvím, vše zapsáno na LV 66 v katastrálním území Tubož, v obci Blatce, okres Česká Lípa, kraj Liberecký ve vlastnictví: Břetislav Šanda, Sportovní 3205, Mělník Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. a zákona 151/1997 Sb., v platných zněních ke dni ocenění. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány, jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. Obvyklá cena je znalcem stanovena na základě skutečností, které jsou v posudku uvedeny a dále na základě úvah znalce, které nelze doložit, protože jsou duševními pochody a jsou dány zkušenostmi. Lze je jistým způsobem doargumentovat proti položeným otázkám. Nelze však předem na nepoložené otázky v posudku argumentovat nebo odpovědět. Po zvážení těchto zjištěných skutečností jsem stanovil cenu, která je mým názorem. Dražba nemovitosti, pokud se jí zúčastní dostatečný počet zájemců a nenastanou mimořádné podmínky, by měla tuto obvyklou cenu, stanovenou znalcem v rozumném intervalu potvrdit. Po uvážení všech okolností zjištěných při prohlídce a dalších skutečností včetně vývoje trhu nemovitostí (stagnace) je stanovena obvyklá cena. 2. Informace o nemovitosti název: id. 1/4 bydlení č.p. 1 s pozemky a příslušenstvím adresa: Blatce kraj: Liberecký okres: Česká Lípa obec: Blatce Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 katastrální území: Tubož počet obyvatel obce: Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti povinného. Povinný se k prohlídce nemovitosti dostavil, vstup do nemovitosti umožnil a základní informace o vývoji nemovitosti podal. Znalec provedl prohlídku nemovitostí zvenku i zevnitř se zaměřením. Podklady a informace o vývoji nemovitosti znalec zajišťoval v místě. Byla provedena fotodokumentace. Získané podklady prohlídkou a podanými informacemi od povinného považuji v tomto případě dostatečné pro stanovení ceny obvyklé. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce 146 Ex 2140/13-36 ze dne Výpis z katastru nemovitostí LV 66 ze dne Kopie katastrální mapy Kopie katastrální mapy z webu nahlížení do KN Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne Oceňovací předpisy Zákon 151/1997 Sb. a Vyhláška 199/2014 Sb. v platném znění 5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti jsou ve vlastnictví dle zápisu v LV: Kraj: Liberecký Okres: Česká Lípa Obec: Blatce Katastrální území: Tubož (605166) List vlastnictví číslo: 66 Vlastníci: 1. Šanda Břetislav Podíl: 1/4 Sportovní 3205, Mělník 2. Šandová Ivana Podíl: 1/4 Sportovní 3205, Mělník 3. Šandová Taťána Podíl: 1/2 Na přesypu 246/7, Troja, Praha 8 Práva k jiným nemovitostem - nezjištěna Omezená vlastnická práva nemovitostí, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: - nezjištěna Omezená vlastnická práva nemovitostí, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - exekuční tituly povinného, viz LV v příloze - tyto závady se neoceňují 6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti Vesnička Blatce se nachází na území okresu Česká Lípa a náleží pod Liberecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Česká Lípa. Obec Blatce se rozkládá asi dvacettři kilometrů Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 3

4 jižně od České Lípy. Celá oblast patří do takzvaného Máchova kraje. Na území této malé vesničky žije trvale zhruba 80 obyvatel. Blatce se dále dělí na šest části, konkrétně to jsou: Beškov, Blatce, Blatečky, Houska, Konrádov a Tubož. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. Vesnička Blatce leží v průměrné výšce 360 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce Celková katastrální plocha obce je 1695 ha, z toho orná půda zabírá pouze osmnáct procent. Trochu více než polovina výměry obce je porostlá lesem. Vzhledem ke geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem. Poloha nemovitosti v obci: Oceňovaná nemovitost se nachází na okraji části obce Tubož u silnice č. 259 Mšeno - Dubá na její jihozápadní straně. Přes silnici je rybník na toku Pšovky s chráněným územím Prameny Pšovky. Je zde zastávka autobusu. Stavba s pozemky se nachází v rozptýlené řídké zástavbě jako bývalá hospodářská usedlost. Občanská vybavenost je zde minimální. Vlastní objekt je odsazen cca 4 m od místní komunikace, na svažitém terénu se sklonem k severovýchodu. Přístup je z asfaltové komunikace po schodišti, nebo je ze severní strany vjezd na dvorek. Na vlastním pozemku jsou kromě hlavní stavby objektu bydlení rozsáhlé venkovní úpravy a vedlejší objekty. Jedná se o tyto objekty: Částečně zděný vjezd s kůlnou, stodola, kamenné sklepní objekty, stodola, přístavky k objektu bydlení, studna, oplocení schodiště, opěrné zídky, porosty a zpevněné plochy. Terén je ve sklonu k severovýchodu. Pozemky St. 52 a p.p.č. 37 tvoří s objektem funkční celek, mají nepravidelný tvar, lesní pozemek p.p.č. 37 lze oddělit jeho využití samostatně je však minimální. Objekt je postaven jako samostatně stojící, má sedlovou střechu. Jedná se o objekt užívaný k bydlení. Objekt má jedno nadzemní podlaží a podkroví. Nemovitost je oplocena. Oplocení je smíšeného charakteru s využitím terénních nerovností, kamenných zídek a objektů na hranici pozemku. Vstup do objektu je ze severovýchodu po schodišti. Jedná se o roubený a zděný, jednopodlažní objekt s podkrovím. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka s přístavbami. Parkování u nemovitosti je možné na vlastním pozemku ve dvoře, nebo severně u hranice. Dům je napojen na inženýrské sítě: Elektro vzduchem. Veřejný vodovod není v dosahu, plyn není v dosahu. Kanalizace není v dosahu. Na pozemku je vlastní studna. K zastávce autobusu je vzdálenost do 10 m. Objekt je užíván k bydlení. Údržba je prováděna, nemovitost je ve stavu odpovídajícím stáří konstrukcí. Provedené materiály a konstrukce jsou z pohledu dnešních standardů podprůměrné, nemovitost je udržována. Na vlastním objektu nejsou zjevné trhliny a vady. Podlahy v objektu nejsou ve stejné úrovni. Dispozice objektu bydlení: 1. NP: schodiště, vstupní zádveří, chodba, kuchyň, koupelna, WC, velká síň s galerií do podkroví, pokoj podkroví: schodiště, chodba, 2 pokoje, komory, terasa, půda 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Bydlení č.p. 12 2) Kotelna 3) Objekt vjezdu a kůlny 4) Chlévy b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 4

5 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Bydlení č.p. 12 Objekt je veden v katastru jako objekt bydlení, objekt není podsklepený, základy domu jsou kamenné s nefunkční izolací proti zemní vlhkosti. Zdivo objektu je smíšené - dřevěné roubené, cihelné a kamenné tl cm, bez zateplení s drobnými deformacemi. Stropy jsou v 1. NP jsou cihelné klenby, v obytných místnostech 2. NP trámové s rovným podhledem. Střešní konstrukce je dřevěný vázaný sedlový krov s drobnými deformacemi. Střešní krytina je z velkoformátového poplastovaného plechu. Klempířské konstrukce jsou z pozinku. Parapety nejsou, okna jsou osazeny do úrovně líce zdiva. Vnitřní omítky jsou štukové hladké místy poškozené vlhkostí. Fasáda je štuková, hladká poškozená vlhkostí. Vnější sokl je kamenný z pískovce. Vnitřní obklady jsou standardní pórovinové. Venkovní schody jsou betonové nebo kamenné, vnitřní schody jsou dřevěné bez podstupnic. Dveře v objektu jsou dřevěné náplňové. Okna jsou dřevěné dvojité špaletové a jednoduché, střešní okna nejsou. Podlahy jsou v 1. NP s keramickou dlažbou, v podkroví dřevěné prkenné. V ostatních místnostech je běžná dlažba. Vytápění objektu je ústřední a lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace je světelná a motorová s automatickými jističi. Bleskosvod je proveden bez revize. Vnitřní vodovod je v provedení studená a teplá voda v koupelně a v kuchyni. Ohřev vody je el. bojlerem. Plyn není zaveden. Kanalizace je svedena ze všech zařizovacích předmětů do septiku. Veřejná kanalizace není v dosahu. Kuchyň je v 1. NP vybavená v původním stylu, kachlovými kamny, dále je v objektu pec a další dobové vybavení. Koupelna a WC jsou v 1. NP. Technický stav objektu je odpovídající stáří s předpokladem další údržby některých prvků a výměny dalších dožitých konstrukcí. Údržba je prováděna dostatečně, stáří původního objektu je více než 100 let. Objekt pochází z roku V posledních 15 letech byla provedena výměna střešní krytiny. 2) Kotelna Kotelna je jako oceněna samostatně, přístavba je provedena na severní straně objektu. Střešní krytina je z eternitových šablon. Stáří objektu předpokládám více než 85 let. 3) Objekt vjezdu a kůlny Objekt je jako samostatně stojící na sever od objektu na hranici pozemku. Obsahuje garáž a je možnost průjezdu na zahradu k objektu. Konstrukce je zděná s dřevěnými výplněmi stěn. Krytina je z eternitových šablon as obsahem azbestu. Stáří objektu předpokládám více než 85 let. 4) Chlévy V jihozápadní části pozemku se nachází původní chlévy a garáže. Stavba je postavena s využitím provedeného zářezu do terénu, zdivo je kamenné, další konstrukce a použité materiály jsou podobné jako u hospodářských objektů. b) Pozemky 1) Pozemky Pozemky jsou ve funkčním celku se stavbou. Jsou upravené, jsou na nich provedeny venkovní úpravy. Ocenění je provedeno podle skutečnosti. Lesní pozemek nemá určenou lesní hospodářskou osnovu, jedná se o úzký pruh pozemku na svažitém terénu s porostem náletu podél polní cesty na přilehlém terénu. Zařazení do skupiny OZ oblastního plánu rozvoje podle podobných porostů v okolí bylo provedeno znalcem. Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 5

6 Ocenění a) Objekty a.1)věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. a.1.1) Bydlení č.p Zatřídění pro potřeby ocenění Rekreační chalupa: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: Koeficient změny ceny stavby: 2,115 Podlaží: chalupy pro rekreaci Název Výška Zastavěná plocha 1. NP 2,30 m 8,4 20,3 = 170,52 m 2 2. NP 2,20 m 8,4 20,3 = 170,52 m 2 Součet: 4,50 m 341,04 m 2 Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 8,4 20,3 (5+1) = 1 023,12 m 3 zastřešení 8,4 20,3 3,6/2 = 306,94 m 3 přístavba u vstupu 6,2 4 (2,7+2,9) + 6,2 4 2,1/2 = 164,92 m 3 přístavba ve dvoře 0,8 9 2,6 + 0,8 9 0,6/2 = 20,88 m 3 přístavba k cestě 1,8 1,9 2+1,8 1,9 0,6/2 = 7,87 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 523,73 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy kamenné, nefunkční izolace proti zemní vlhkosti 7,10 % Podstandardní 2. Zdivo smíšené 75 cm 22,30 % Podstandardní 3. Stropy trámový strop s rovným podhledem 8,40 % Standardní 50 % cihelné klenby Podstandardní 50 % 4. Střecha dřevěný vázaný krov, umožňující podkroví 5,20 % Standardní 5. Krytina betonové tašky BRAMAC 3,20 % Standardní 6. Klempířské konstrukce poplastovaný profilovaný plech 0,80 % Standardní 7. Vnitřní omítky vápenná štuková hladká 6,20 % Standardní 50 % povrch roubení Nevyskytuje se 50 % 8. Fasádní omítky štuková vápenná 3,10 % Standardní 50 % povrch roubení Standardní 50 % 9. Vnější obklady 0,40 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady pórovinové 2,30 % Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 11. Schody betonové venkovní 2,40 % Standardní 50 % dřevěné bez podstupnic Podstandardní 50 % 12. Dveře dřevěné náplňové 3,30 % Standardní 13. Okna dřevěná dvojitá špaletová a dřevěná jednoduchá 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností dřevěné prkenné 2,20 % Podstandardní 50 % betonové s keramickou dlažbou Standardní 50 % 15. Podlahy ostatních místností kamenná dlažba 1,10 % Standardní Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 6

7 Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 16. Vytápění ústřední 4,40 % Standardní 17. Elektroinstalace 220/380 V, pojistkové automaty 4,10 % Standardní 18. Bleskosvod ano 0,60 % Standardní 19. Rozvod vody studená i teplá voda 3,00 % Standardní 20. Zdroj teplé vody el. bojler 1,80 % Standardní 21. Instalace plynu není 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace ze všech zařizovacích předmětů do jímky 2,80 % Standardní 23. Vybavení kuchyně kamna, kuchyňská linka, bez digestoře 0,50 % Podstandardní 24. Vnitřní vybavení vana, umyvadla 5,10 % Standardní 25. Záchod splachovací 0,40 % Standardní 26. Ostatní oplocení, venkovní úpravy 3,60 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 7,10 % 0, Zdivo 0,54 22,30 % 0, Stropy 0,54 8,40 % 50 % 0, Vnitřní omítky 0,54 1,852 6,20 % 50 % 0, Vnější obklady 0,54 1,852 0,40 % 0, Vnitřní obklady 0,54 1,852 2,30 % 50 % 0, Schody 0,54 2,40 % 50 % 0, Podlahy obytných místností 0,54 2,20 % 50 % 0, Instalace plynu 0,54 1,852 0,50 % 0, Vybavení kuchyně 0,54 0,50 % 0,0027 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,7520 Ocenění: Základní jednotková cena: 1 975, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,7520 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1150 Základní jednotková cena upravená: = 2 512,96 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 523,73 m ,96 Kč/m 3 = ,54 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 85 roků Opotřebení: 75,000 % Odpočet opotřebení: ,54 Kč 75,000 % ,41 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,13 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 4 Cena po úpravě: = ,03 Kč Bydlení č.p. 12 určená cena: ,03 Kč a.1.2) Kotelna 16 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 7

8 Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,455 Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,067 Podlaží: 1. NP Výška: 4,00 m Zastavěná plocha: 6 12 = 72,00 m 2 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 6 4,4 3,6 = 95,04 m 3 zastřešení 6 4,4 3,5/2 = 46,20 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 141,24 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy kamenné, nefunkční izolace proti zemní vlhkosti 6,20 % Podstandardní 2. Obvodové stěny smíšené 30,40 % Podstandardní 3. Stropy není 19,30 % Nevyskytuje se 4. Krov pultová střecha z trámků neumožňující podkroví 10,80 % Standardní 5. Krytina eternitové šablony s obsahem azbestu 6,90 % Podstandardní 6. Klempířské práce nejsou 1,90 % Nevyskytuje se 7. Úprava povrchů vápenná štuková hladká poškozená vlhkostí 4,90 % Standardní 50 % nedokončené Podstandardní 50 % 8. Schodiště 3,80 % Nevyskytuje se 9. Dveře 3,10 % Standardní 10. Okna nejsou 1,00 % Nevyskytuje se 11. Podlahy betonové 6,80 % Podstandardní 12. Elektroinstalace 220/380 V 4,90 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 6,20 % 0, Obvodové stěny 0,54 30,40 % 0, Stropy 0,54 1,852 19,30 % 0, Krytina 0,54 6,90 % 0, Klempířské práce 0,54 1,852 1,90 % 0, Úprava povrchů 0,54 4,90 % 50 % 0, Schodiště 0,54 1,852 3,80 % 0, Okna 0,54 1,852 1,00 % 0, Podlahy 0,54 6,80 % 0,0367 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,4551 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,4551 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0670 Základní jednotková cena upravená: = 940,69 Kč/m 3 Základní cena upravená: 141,24 m 3 940,69 Kč/m 3 = ,06 Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 8

9 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 85 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků Opotřebení: / ( ) = 85,000 % Odpočet opotřebení: ,06 Kč 85,000 % ,60 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,46 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 4 Cena po úpravě: = 4 982,36 Kč Kotelna určená cena: 4 982,36 Kč a.1.3) Objekt vjezdu a kůlny 16 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,487 Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,067 Podlaží: 1. NP Výška: 4,00 m Zastavěná plocha: 5,95 9 = 53,55 m 2 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 5,95 9,7 3,3 = 190,46 m 3 zastřešení 5,95 9,7 2,5/2 = 72,14 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 262,60 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy kamenné, nefunkční izolace proti zemní vlhkosti 6,20 % Podstandardní 2. Obvodové stěny smíšené zděné konstrukce a dřevěné výplně 30,40 % Podstandardní 3. Stropy není 19,30 % Nevyskytuje se 4. Krov dřevěný vázaný krov, umožňující podkroví 10,80 % Standardní 5. Krytina eternitové šablony s obsahem azbestu 6,90 % Podstandardní 6. Klempířské práce nejsou 1,90 % Nevyskytuje se 7. Úprava povrchů vápenná stříkaná 4,90 % Standardní 8. Schodiště 3,80 % Nevyskytuje se 9. Dveře vrata 3,10 % Standardní 10. Okna nejsou 1,00 % Nevyskytuje se 11. Podlahy betonové 6,80 % Standardní 50 % hliněné Podstandardní 50 % 12. Elektroinstalace 220/380 V 4,90 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 9

10 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 6,20 % 0, Obvodové stěny 0,54 30,40 % 0, Stropy 0,54 1,852 19,30 % 0, Krytina 0,54 6,90 % 0, Klempířské práce 0,54 1,852 1,90 % 0, Schodiště 0,54 1,852 3,80 % 0, Okna 0,54 1,852 1,00 % 0, Podlahy 0,54 6,80 % 50 % 0,0184 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,4866 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,4866 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0670 Základní jednotková cena upravená: = 1 005,80 Kč/m 3 Základní cena upravená: 262,60 m ,80 Kč/m 3 = ,08 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 85 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků Opotřebení: / ( ) = 85,000 % Odpočet opotřebení: ,08 Kč 85,000 % ,62 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,46 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 4 Cena po úpravě: = 9 904,62 Kč Objekt vjezdu a kůlny určená cena: 9 904,62 Kč a.1.4) Chlévy 15 Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,503 Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,067 Podlaží: Výška: 3,80 m Zastavěná plocha: 10,2 6,7 = 68,34 m 2 Obestavěný prostor (OP): stavba a zastřešení stodola 10,2 6,7 3,8+10,2 6,7 3,2/2 = 369,04 m 3 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 10

11 chlévy 10,8 4,5 3,2 = 155,52 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 524,56 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy kamenné, nefunkční izolace proti zemní vlhkosti 6,20 % Podstandardní 2. Obvodové stěny kamenné 30,10 % Podstandardní 3. Stropy klenby 26,20 % Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 4. Krov 0,00 % Neuvažuje se 5. Krytina eternitové šablony s obsahem azbestu 5,70 % Podstandardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 6. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu 2,90 % Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 7. Úprava povrchů vápenná omítka 4,80 % Standardní 10 % Nevyskytuje se 90 % 8. Dveře dřevěné dveře do chlévů 2,70 % Podstandardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 9. Okna nejsou 1,40 % Nevyskytuje se 10. Vrata dřevěná otvírací vrata 6,80 % Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 11. Podlahy hrubá betonová 7,20 % Standardní 12. Elektroinstalace 220 V 6,00 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 6,20 % 0, Obvodové stěny 0,54 30,10 % 0, Stropy 0,54 1,852 26,20 % 50 % 0, Krytina 0,54 5,70 % 50 % 0,0154 0,54 1,852 5,70 % 50 % 0, Klempířské konstrukce 0,54 1,852 2,90 % 50 % 0, Úprava povrchů 0,54 1,852 4,80 % 90 % 0, Dveře 0,54 2,70 % 50 % 0,0073 0,54 1,852 2,70 % 50 % 0, Okna 0,54 1,852 1,40 % 0, Vrata 0,54 1,852 6,80 % 50 % 0,0340 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,5026 Ocenění: Základní jednotková cena: 1 375, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,5026 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0670 Základní jednotková cena upravená: = 1 142,76 Kč/m 3 Základní cena upravená: 524,56 m ,76 Kč/m 3 = ,19 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 85 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků Opotřebení: / ( ) = 85,000 % Odpočet opotřebení: ,19 Kč 85,000 % ,26 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,93 Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 11

12 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 4 Cena po úpravě: = ,23 Kč Chlévy určená cena: ,23 Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Bydlení č.p ,03 Kč 2) Kotelna 4 982,36 Kč 3) Objekt vjezdu a kůlny 9 904,62 Kč 4) Chlévy ,23 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: ,24 Kč Cena po zaokrouhlení: b) Pozemky b.1)věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky 4, 7 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Název okresu: Blatce Česká Lípa , Kč Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 0,50 2 Hospodářsko-správní význam obce IV. Ostatní obce 0,60 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci IV. Elektřina 0,55 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci VI. Žádná vybavenost 0,80 Základní cena výchozí: ZC v = 810, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 76,98 Kč/m2 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index cenového porovnání dle 4: I = I O = 1,000 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 76,9800 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st. 52 zastavěná plocha a nádvoří ,44 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 12

13 4 odst. 2 Stavební pozemky určené k zastavění Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,80 = 61,5840 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 37 zahrada ,38 7 Lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název Výměra [m 2 ] základní upravená SLT Cena [Kč] 34 lesní pozemek ,77 1,7700 0Z 3 265,65 Součet cen všech typů pozemků: = ,47 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 4 Cena po úpravě: = ,62 Kč Pozemky určená cena: ,62 Kč c) Ocenění porovnávací metodou 1. Chalupa Vidim, okr. Mělník, RK FARAON reality, s.r.o. Polská 1211/26, Praha - Vinohrady roubená chalupa z roku 1872 v Chráněné krajinné oblasti Kokořínsko. Krásné pískovcové skály a krajinné scenérie v nejbližším okolí. Velmi vyhledávaná turistická lokalita.chalupa nebyla již několik let trvale obývána a v poslední době sloužila jen k rekreaci. V přízemí jsou dvě obytné místnosti s kachlovými kamny, předsíň, sklad s přístupem do sklípku a místnost připravená pro koupelnu. V patře jsou další místnosti a nad nimi prostorná dvoupatrová půda. Celková plocha pozemků je 1564 m2. Pozemky jsou oploceny dřevěným plotem, který potřebuje opravit. Zahrada na pozemku není udržována a je zde možno postavit kůlnu nebo garáž. Vedle domu jsou v pískovci vytesány 3 sklepy. Obecní vodovod je přiveden na pozemek vedle obvodové zdi domu. Elektrika je připravena na sloupu před pozemkem. Odpad je vyveden do trativodu. V obci je obchod, zastávka autobusu, hospoda. Je nutná rekonstrukce chalupy na kterou je možno získat dotaci. Celková cena: Kč za nemovitost ID zakázky: IRA Aktualizace: Stavba: Dřevěná Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží: 3 Plocha zastavěná: 150 m 2 Užitná plocha: 300 m 2 Plocha pozemku: 1564 m 2 Topení: Lokální tuhá paliva 2. Chalupa Dubá - Nedamov, RK EVROPA realitní kancelář PRAHA Václavské náměstí 793/36, Praha - Nové Město Roubenka v krásné krajině Kokořínska. Je dislokována do katastru obce Nedamov, přibližně 10 km na JZ od Máchova jezera. Roubenka je cca 200 let stará a její užitná plocha je cca 140 m2. Je vystavěná v krásné přírodě, zachovalá, částečně zrekonstruovaná. V přízemí se nachází samostatná kuchyň, obývací pokoj a nově vystavěná koupelna s toaletou. V prvním patře se nachází menší pokoj a rozlehlá ložnice, s nižší stojnou výškou. Z chodby je vchod na balkon. V domě je zavedena elektřina a voda z vlastní studny. Odpad je řešen septikem. Jednotlivé místnosti jsou vytápěny kamny na tuhá paliva.součástí pozemku, který je m2 rozlehlý, je zachovalá stodola, využívaná jako garáž a dva sklípky sekané do skály. Roubenku je možno užívat celoročně, s trvalým pobytem. Veškerá občanská vybavenost se nachází v blízkém městě Dubá, vzdáleném cca 1 km. Celková cena: Kč za nemovitost Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 13

14 ID zakázky: A14SH155 Aktualizace: Stavba: Dřevěná Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 207 m 2 Užitná plocha: 140 m 2 Plocha pozemku: 1570 m 2 Balkón: 4 m 2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 230V Doprava: Silnice, Autobus 3. Chalupa Blatce, okr. Česká Lípa, Mělník, RK Nikol Eiseltová - FINIA - Realitní agentura Erbenova 28/2, Česká Lípa Prodej roubeného stavení - chalupy v klidném údolí nedaleko hradu Houska (Českolipsko). Dům o velikosti 230 m2 je dispozičně řešen jako bytová jednotka technická část. Částečná rekonstrukce proběhla v roce Topení na tuhá paliva - v kuchyni původní pec + el. přímotopy v ostatních místnostech. Voda - studna. Kanalizace - septik. Pozemek u domu celkově oplocen, součástí je skalní sklípek a druhý pozemek naproti domu. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu (k jednání) ID zakázky: 191 Aktualizace: Stavba: Dřevěná Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha podlahová: 400 m 2 Plocha pozemku: 2200 m 2 Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy, stáří, vybavení a dalších faktorů tak, aby se blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Dále byla provedena úprava nabídek realitních kanceláří. Byly vybrány porovnatelné nemovitosti v lokalitě. Při porovnávání nemovitostí je potřeba dále vzít v úvahu venkovní úpravy, vedlejší objekty, porosty a velikost pozemků. Nemovitosti byly vybrány podle podobného technického stavu a velikosti. Za množství je uvažována podlahová plocha obytné části budovy v m 2. Spolupodílnictví nemovitosti negativně ovlivňuje cenu nemovitosti. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena Množství (M) (VC) K vybavení K venkovní K RK K spoluvlastnictví K pozemky Jednotková cena Váha (V) úpravy (JC) 1 RD , Kč 300,00 m 2 1,10 1,10 0,90 0,80 1, ,30 Kč 1,0 2 RD , Kč 140,00 m 2 1,00 1,00 0,90 0,80 1, ,60 Kč 1,0 3 RD , Kč 400,00 m 2 1,10 1,15 0,90 0,80 1, ,66 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K vybavení K venkovní úpravy K RK K spoluvlastnictví K pozemky ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): 5 874,66 Kč 6 451,19 Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 14

15 Maximální jednotková cena za m 2 : 7 014,60 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 6 451,19 Kč Jednotkové množství: 315,00 m 2 Porovnávací hodnota: = ,85 Kč Porovnávací hodnota po zaokrouhlení: , Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 4 Cena po úpravě: = , Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 15

16 C. Rekapitulace Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč , Kč , Kč a) Obvyklá cena oceňovaných podílů 1/4 nemovitostí bez závad dle odborného odhadu znalce činí: , Kč Cena slovy: pětsettisíc Kč b) Omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: nezjištěna: 0,- Kč c) Jiná práva, rizika a věcná břemena, výměnky, pachtovní práva, předkupní práva a ostatní: nezjištěna: 0,- Kč Závěr: Cena celkem 1/4 oceňovaných nemovitostí činí , Kč slovy pětsettisíc Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí Trutnov Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 16

17 D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě podaného nepravdivého znaleckého posudku. V Trutnově: Razítko: Podpis: Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV 66 k.ú. Tubož Kopie katastrální mapy, ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace pohledy, detaily 3 listy 1 list 1 list 5 listů Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 17