ZNALECKÝ POSUDEK. č. 754/224/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 754/224/2011 o ceně obvyklé budovy č.p. 528, občanská vybavenost, na pozemku č. parc. St. 766, budovy bez č.p./č.e., občanská vybavenost, na pozemku č. parc. St. 767, vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 766, č. parc. St. 767, č. parc. 3786/4, k. ú. Řevničov, obec Řevničov, zapsáno na LV č u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 Usnesení č. j. 132 EX 1626/11-30/Fe Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 14 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 - 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Budova č.p. 528; budova bez č.p./č.e. Adresa nemovitosti: Řevničov Řevničov Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Obec: Řevničov Katastrální území: Řevničov Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pracovníka motorestu. V prostorách podkroví byl zpřístupněn pouze jeden pokoj, ostatní dispozice podkroví byla sdělena pouze ústně. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne , k.ú. Řevničov 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Řevničov 3) Usnesení č. j. 132 EX 1626/11-30/Fe 4) Informace získané při místním šetření dne Obsah posudku Určení obvyklé ceny budovy č.p. 528, občanská vybavenost, na pozemku č. parc. St. 766, budovy bez č.p./č.e., občanská vybavenost, na pozemku č. parc. St. 767, vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 766, č. parc. St. 767, č. parc. 3786/4, k. ú. Řevničov, obec Řevničov, zapsáno na LV č u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník. Typ stavby samostatně stojící budova, stávající, dokončená Vlastníci staveb: Vlastníci pozemku: T A N A T R A D E, spol. s r.o., Chotěnovská 635, Praha 9, Újezd nad Lesy, Praha 916 T A N A T R A D E, spol. s r.o., Chotěnovská 635, Praha 9, Újezd nad Lesy, Praha 916

3 - 3 - Katastrální úřad: pro Středočeský kraj KP Rakovník LV č Katastrální úz.: Řevničov Kraj: Středočeský Obec: Řevničov část obce: Řevničov Ulice: - počet obyvatel: č.p. 528 způsob ochrany: - na pozemku č. parc. St. 766, výměra 360 m 2 druh pozemku: zastavěná pl. a nádvoří ostatní pozemky č. parc. St. 767, výměra 25 m 2 č. parc. 3786/4, výměra m 2 druh pozemku: zastavěná pl. a nádvoří orná půda Všeobecný popis Oceňované nemovitosti leží v Řevničově. Řevničov je malá obec ležící mezi Slaným a Rakovníkem na silnici č. 6. V obci je základní občanská vybavenost mateřská a základní škola, ordinace lékaře, pošta, obecní úřad. Úplná vybavenost je ve správním centru Rakovník, dobře dostupném po silnicích č. 6 a č. 229 cca 15 km. Poloha a okolí Budova č.p. 528 leží asi 5 km východně od Řevničova, u silnice č. 6. Budova je užívána jako motorest s restaurací, salonkem a venkovní nekrytou terasou. V budově jsou 4 pokoje a 2 apartmány k pronájmu. Podlahové plochy místností určených k podnikání tvoří 100 % celkové užitné plochy domu, charakter domu je v souladu se zápisem v evidenci KN způsob využití občanská vybavenost. Rušivá a obtěžující zařízení Silnice č. 6 - mírně rušivý vliv. Dopravní dostupnost Autobusová zastávka cca 3,5 km (Nové Strašecí). Přímý sjezd na silnici č. I/6. Přípojky inženýrských sítí Elektro, voda ze studny, kanalizace do žumpy. Základové poměry Povrchová úprava, tvar pozemku Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry. Pozemek č. parc. St. 766 je z části zastavěn budovou č.p. 528 a venkovní teraso na jihozápadní straně domu.. Pozemek č. parc. St. 767 je zastavěn budovou bez č.p./č.e. Pozemek č. parc. 3786/4 je z větší části užíván jako parkoviště, částečně jako zpevněná komunikace. Zbytek tvoří travní porost. Povrch parkoviště je štěrkový, částečně zpevněný betonovými panely. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku, dohromady mají nepravidelný, přibližně trojúhelníkový tvar; v jihovýchodní části rovinný, v severozápadní části v mírném jihovýchodním svahu. Pozemky nejsou oploceny. Přístup je z jižní strany ze silnice č. I/6. Popis stavby BUDOVA č.p. 528 Rok dokončení zcela nově vybudováno po požáru původní budovy v roce 2000 (dle sdělení na místě) přístavby, nástavby - modernizace rekonstrukce rekonstrukce sociálních zařízení pro hosty Druh konstrukce (zděná, betonová, PP je zděné; vrchní stavba - 1. NP a podkroví je dřevostavba dřevěná apod.)

4 - 4 - Počet podlaží podzemních 1 PP tvoří cca 40% ZP nadzemních NP + podkroví upravené k bydlení Stavba budova č.p. 528 je situována v lokalitě stavebně oddělené od obce Popis Řevničov, asi 5 km jihovýchodně. Jedná se o samostatně stojící budovu v blízkosti silnice č. 6. Stavba domu má nepravidelný, přibližně obdélníkový půdorys. Na severovýchodě na budovu navazuje menší budova bez č.p./č.e.. Budova č.p. 528 je částečné podsklepená, má 1 NP a podkroví upravené k bydlení. Svislé konstrukce PP jsou zděné, svislé konstrukce 1. NP a podkroví jsou dřevěné. Strop nad PP je z betonových panelů. Strop nad 1. NP je dřevěný. Schodiště do 1. NP je celodřevěné. Nad obytnými prostorami v podkroví je půdní prostor k bydlení neupravený. V půdním prostoru je provedena stavební příprava na dva apartmány k pronájmu. Střecha je sedlová, krytina betonové tašky. Ve střeše jsou dřevěná střešní okna. Klempířské prvky jsou měděné. Okna jsou dřevěná, typ euro. Vstupní dveře do restaurace jsou dřevěné, prosklené. Vnější dveře do salonku jsou dřevěné. Vstup do restaurace je ze strany zvýšeného 1. NP, přístup je po celodřevěném venkovním schodišti. Vnitřní povrchy stěn hladká omítka, keramický obklad. Povrchy podlah keramická dlažba, koberec, PVC; ve sklepě betonové podlaha. Fasáda - hladká omítka, v podkroví částečně dřevěný obklad. Topení: ústřední elektrokotel, ohřev TUV el. bojler. Přípojky: elektro, voda ze studny, kanalizace do žumpy. Dispoziční řešení: PP: 120 m 2, vchod do PP pouze zvenku z jihozápadní strany, cca 40 % ZP Započitatelná plocha PP: 60,0 m 2 1. NP: Restaurace s výčepem 82,5 m 2 kapacita cca 50 míst, kuchyň se skladem 33,6 m 2, chodba 11,2 m 2, sklad potravin 3,7 m 2, sklad potravin I 3,7 m 2, WC personál 3,4 m 2, WC dámské 3,4 m 2, WC pánské 3,4, technická místnost - kotelna 5,3 m 2, salonek 71,8 m 2 - kapacita cca 40 míst, WC pro salonek (v rekonstrukci), schodiště do podkroví 10,0 m2. Venkovní nekrytá terasa 86,0 m 2. Celková UP 1. NP: 232,0 m 2 Podkroví: Chodba 15,0 m 2 ; 4 x pokoj dvojlůžkový s příslušenstvím - koupelna s WC; 2 x dvojpokojový čtyřlůžkový apartmán, jeden z nich je s příslušenstvím koupelnou s WC; společná koupelna. Celková UP podkroví: 220,0 m2 Půdní prostor: K bydlení neupravený, stavební příprava na 2 apartmány k pronájmu, rozsah stavební připravenosti nezjištěn. Rekonstrukce a Stav budovy je dobrý, prováděná pravidelná údržba. modernizace Pozemky Popis POZEMKY Pozemek č. parc. St. 766 je z části zastavěn budovou č.p. 528, zbytek tvoří venkovní nekrytá terasa. Pozemek č. parc. St. 767 je zastavěn budovou bez č.p./č.e. Pozemek č. parc. 3786/4 je z větší části užíván jako parkoviště pro hosty motorestu, částečně jako zpevněná komunikace. Zbytek tvoří travní porost. Povrch parkoviště je štěrkový, částečně zpevněný betonovými panely. Pozemek je v katastru nemovitostí evidován jako orná půda.

5 - 5 - Vnější zařízení Popis Oplocení - Zpevněné plochy betonové panely, asfaltodehtová živice Napojení inž. sítí Elektro ano Vodovod studna, dle sdělení na místě, málo vydatná, nestačí pokrýt potřebu Kanalizace do žumpy Plynovod ne Telefon nezjištěno Přístup po zpevněné komunikaci ano Vedlejší stavby a příslušenství Na pozemku č. parc. St. 767 je umístěna vedlejší stavba budovy užívané jako sociální zařízení pro salonek restaurace v budově č.p. 528, se kterou je tato budova funkčně propojená. Sociální zařízení bylo v době prohlídky mimo provoz. Budova má 1. NP a půdní prostor. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha je sedlová, krytina betonové tašky. Štítová stěna v půdním prostoru je dřevěná s přístupovým otvorem, dvířka nejsou osazena. Okna jsou dřevěná, vstupní dveře plechové. Klempířské prvky jsou měděné, chybí svody. Fasáda hladká omítka. Celkový stav při ohledání pouze zvenku je průměrný, prováděna základní údržba. UP cca 20 m 2. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav stavby Poloha vzhledem k užívání Užívání nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Zahrnuta v tržní ceně Stav zápisu KN a skutečnosti V letech zcela nově vybudováno po požáru původní budovy v roce V roce 2011 probíhá rekonstrukce sociálních zařízení pro hosty. Dobrý stav zpřístupněné části budovy, prováděna pravidelná údržba. Vhodná ke komerčním účelům jako provozovna restaurace i pro poskytování ubytovacích služeb. Na hlavním tahu Praha Karlovy Vary, silnice č. I/6. Budova je celá užívána k podnikání. Charakter budovy je v souladu se zápisem v evidenci KN způsob využití občanská vybavenost. 1) Zástavní právo smluvní zapsané v části C LV č. 1105, k.ú.řevničov. 2) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. č. 1105, k.ú.řevničov. 1), 2), Nejsou zohledněna v ceně obvyklé. Nemovitosti jsou určeny k podnikání, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. Pozemek č. parc. 3786/4 je v katastru nemovitostí evidován jako orná půda. Ve skutečnosti je z větší části užíván jako zpevněné parkoviště. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius stavba není v ohrožení zaplavením a zatopením. Jiná rizika Nebyla zjištěna. Přístup je z komunikace č. parc. 3908/13, k.ú. Řevničov (ostatní plocha, vlastník Prověření přístupu Česká Republika). Vedlejší přístup z pozemku č. parc. 3908/15, k.ú. Řevničov k nemovitosti (ostatní plocha, vlastník Česká Republika) a pozemku č. parc. 3908/3, k.ú. Řevničov (ostatní plocha, vlastník Česká Republika). Bez rizika.

6 - 6 - CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku St zastavěná pl. a nádvoří St zastavěná pl. a nádvoří 3786/ orná půda I. CENA POZEMKU Kč STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] budova stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav č.p let vedlejší stavby: budova bez 8 let č.p./č.e. Reprodukční cena staveb II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) Kč -

7 - 7 - VÝNOSOVÁ HODNOTA plocha - účel podlaží podlahová plocha v m 2 čistý nájem Kč/měsíc nájem Kč/m 2 /rok nájem Kč/rok restaurace 1.NP salonek 1.NP Kč pokoj dvojlůžkový s přísl. PO Kč pokoj dvojlůžkový s přísl. PO Kč pokoj dvojlůžkový s přísl. PO Kč pokoj dvojlůžkový s přísl. PO Kč apartmán čtyřlůžkový s přísl. PO nezjištěno Kč apartmán čtyřlůžkový bez přísl. PO nezjištěno Kč celkem: neurčeno Kč údaje v Kč ztráta nájemného 10% Kč hrubý výnos celkem Kč roční výdaje na: daň z nemovitostí Kč pojištění Kč odpisy vyjadřující střádací funkci Kč běžná údržba a správa Kč ostatní 0 roční výdaje celkem: čistý výnos za rok celkem: Kč Kč uvažovaná míra kapitalizace 8% VÝNOSOVÁ HODNOTA CELKEM Kč

8 - 8 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelná nemovitost č. 1: Trhový štěpánov, okr. Benešov, motorest. ZP 235 m 2, UP 630 m 2, pozemek 630 m 2 Na dálniční odpočívce D1, km 52,0. S ubytováním, včetně vnitřního vybavení a inventáře. Včetně sousedního objektu rychlého občerstvení. V 1. PP teplá a studená kuchyně, sklady, chladící a mrazící box, kotelna, sociální zázemí zaměstnanců a WC pro zákazníky. V 1. NP restaurace s 35 místy a 45 místy letní nekrytá venkovní terasa; bufet se samoobsluhou s 35 místy a 30 místy na letní nekryté terase; zásobovací rampa a nákladní výtah. V 2. NP 8 pokojů s příslušenstvím; 3/3lůžkové, 4/2 lůžkové a 1/1 lůžkový. V provozu od roku Elektro, vodovod, kanalizace. Ústřední topení s kotlem na LTO, + elektrokotel. K dispozici TV SAT, telefon, internet a WiFi Stavba je na pozemku ve vlastnictví České republiky, správa ŘSD ČR Praha, pronájem pozemku je do roku 2045 s opcí prodloužení. Nabídková cena: Kč, 9/ lukrativnější lokalita u dálnice D1 - na cizím pozemku, cena je vč. vnitřního vybavení VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY Kč

9 - 9 - URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Malá vydatnost studny dle sdělení při místním šetření. Horší docházková dostupnost občanské vybavenosti Řevničov cca 5 km, Nové Strašecí cca 2,5 km. Stavebně technický stav zpřístupněné části budovy je dobrý. Prováděna pravidelná údržba. Stavebně technický stav vedlejší budovy bez č.p/č.e. je průměrný. Přístup z přilehlé komunikace vhodné pro komerční využití. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání, věcné hodnoty a výnosové hodnoty s přihlédnutím k umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. OBVYKLÁ CENA budovy č.p. 528, občanská vybavenost, na pozemku č. parc. St. 766, budovy bez č.p./č.e., občanská vybavenost, na pozemku č. parc. St. 767, vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 766, č. parc. St. 767, č. parc. 3786/4, k. ú. Řevničov, obec Řevničov, zapsáno na LV č u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník Kč V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 754/224/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/224/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Řevničov 2) Situace, fotodokumentace ze dne ) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne , k.ú. Řevničov

10 - 10-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Řevničov 2) Situace, fotodokumentace ze dne

11 Západní pohled Budova bez č.p./č.e. - východní pohled Sál restaurace Salonek Příslušenství dvojl. pokoje WC personál

12 Kuchyň Přístupová komunikace Přístup na parkoviště