FAKTOROVÁ ANALÝZA TRHU KANCELÁŘSKÝCH PROSTOR

Transkript

1 Masarykova univerzita Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Regionální rozvoj a správa FAKTOROVÁ ANALÝZA TRHU KANCELÁŘSKÝCH PROSTOR Factor Analysis of the Office Facilities Market Diplomová práce Vedoucí diplomové práce: Ing. Vladimír Žítek, Ph.D. Autor: Šárka KUSÁKOVÁ Brno, červen 2009

2 Jméno a příjmení autora: Šárka Kusáková Název diplomové práce: Faktorová analýza trhu kancelářských prostor Název v angličtině: Factor Analysis of the Office Facilities Market Katedra: Regionální rozvoj a správa Vedoucí diplomové práce: Ing. Vladimír Žítek, Ph.D. Rok obhajoby: 2009 Anotace Předmětem této práce je identifikace vlivu faktorů působících na cenu kancelářských prostor ve městě Brně. Nedílnou součástí je popsání fungování trhu, specifik trhu nemovitostí, specifik kancelářských ploch a jeho vývoje v České republice. Následující část práce je zaměřena na prostředí města Brna a charakteristiky jeho administrativního segmentu. Na těchto základech jsou stanoveny pracovní hypotézy o vlivu sledovaných faktorů a tyto jsou ověřovány pomocí analýzy empirických dat. Annotation The subject of this thesis is to identify influence of the factors that affect the cost of the rental office space in the city of Brno. Integral part of the thesis is the description of the market operation, specific characteristics of the real estate market, specifics of the rental office space and its evolution in the Czech Republic. Following part of the thesis is focused on the Brno environment and characteristics of its administrative segment. On this basis are declared working hypotheses about the influence of each factor in view and these hypotheses are tested with help of analysis of the empiric values. Klíčová slova Kancelářské prostory, trh nemovitostí, nemovitost, cena a hodnota nemovitosti. Keywords: Office facilities, real estate market, real estate, price and value of real estate.

3 Prohlášení Prohlašuji, že jsem diplomovou práci vypracovala samostatně pod vedením Ing. Vladimíra Žítka, Ph.D. a uvedla v ní všechny použité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy univerzity a Ekonomicko-správní fakulty MU. V Brně dne 27. června 2009 vlastnoruční podpis autora

4 Poděkování Na tomto místě bych ráda poděkovala Ing. Vladimíru Žítkovi, Ph.D. za trpělivost, cenné připomínky a odborné rady, kterými přispěl k vypracování této diplomové práce. Dále bych chtěla poděkovat za pomoc Mgr. Marii Králové, Ph.D. a za spolupráci společnosti REAL SPEKTRUM, a.s., která mi poskytla empirická data ke zpracování. V neposlední řadě, bych ráda touto cestou poděkovala svým rodičům za podporu při studiu.

5 Obsah Úvod FORMOVÁNÍ A FUNKCE CENY, TRH Poptávka Nabídka Tržní mechanismus Tržní selhání CHARAKTER TRHU NEMOVITOSTÍ Nemovitost Specifika trhu nemovitostí Fyzická specifika Sociální specifika Dysfunkce trhu nemovitostí Aktéři na trhu nemovitostí Role státu na trhu nemovitostí Územní plánování Faktor času na trhu nemovitostí Konjunkturální změny Životní cyklus nemovitosti Poloha - prostorové faktory Specifika trhu kancelářských prostor Hodnototvorné faktory Teorie trade off, koncentrace odvětví VÝVOJ TRHU KANCELÁŘSKÝCH PLOCH V KONTEXTU ROZVOJE MĚST Praha Vývoj na regionálních trzích Ostrava Plzeň Důsledky "ekonomické krize" BRNO Úroveň makropolohy Trh kancelářských ploch ve městě Brně Územní plánování města Brna ANALÝZA CEN KANCELÁŘSKÝCH PLOCH Metoda sběru dat Metoda analýzy dat Struktura dat Popisná statistika souboru cena Ověření hypotéz Na cenu pronájmů kancelářských ploch mají vliv konjunkturální změny S rostoucí vzdáleností od centra města klesá cena pronájmu kancelářských prostor Čím kvalitnější je kancelář (vyjádřeno typem A, B, C), tím vyšší je cena Prostorová diferenciace cen ve městě Brně

6 ZÁVĚR...58 SEZNAM LITERATURY...61 SEZNAM OBRÁZKŮ A TABULEK...66 SEZNAM PŘÍLOH

7 Úvod Města jsou místem výroby a směny zboží, místem kontaktu lidí, jejich obydlí a místem koncentrace administrativních, kulturních a mocenských funkcí (Maier, K., Čtyřoký, J., 2000). Vývoj struktury měst České republiky, (resp. Československa) byl do druhé světové války srovnatelný se západoevropskými zeměmi. Orientace na průmysl a praktiky centrálního plánování následujících čtyřicet let neumožnily skutečný rozvoj administrativních ploch. Otevření trhu, vznik nových firem a příchod zahraničních společností společně s deregulací nájmů v devadesátých letech proto způsobila rychlé přetváření centrálních částí českých měst na kancelářská jádra. Následný rozvoj administrativního segmentu spěl ke kvalitnějšímu zázemí v širším centru měst a velkým kancelářským objektům vybudovaným developerskými společnostmi. Sledováním trhu kancelářských ploch se zabývají analytické společnosti, které vyhodnocují kvantitativní ukazatele (např. množství nabízených ploch, odhadovaná neobsazenost, průměrná cena nájemného). Podrobnější analýzy jsou zpracovávány na expertní bázi pro potřeby developerských subjektů, ale ty jsou zaměřeny na konkrétní projekt, zabývají se spíše návratností projektu než detailním rozborem prostředí a jsou součástí přísně střeženého obchodního tajemství. Ekonomiku územního rozvoje a prostorovou lokalizaci nejen kancelářských pracovišť popisují ve své publikaci např. Maier a Čtyřoký (2000), avšak česká literatura zabývající se podrobněji administrativním segmentem schází. Zahraniční literatura je těžko použitelná z důvodu specifického vývoje českého prostředí. Nejdůležitějším faktorem ovlivňujícím cenu kancelářských ploch je vztah nabídky a poptávky. Za další faktory, které významně ovlivňují ceny kancelářských prostor, jsou považovány lokalita a kvalita (resp. stavebně technické parametry a vybavení), ale konkrétní analýzy jejich působení chybí. Důvodem je vliv mnoha dalších faktorů od sociologických a psychologických, které ovlivňují rozhodování potenciálních nájemců, až po různou délku nájemních smluv a možnosti vyjednávání majitele o konečné ceně. Jednotlivé faktory lze velmi těžko oddělit a tato skutečnost způsobuje nepřehlednost trhu. Analýza trhu kancelářských prostor je vždy velmi nákladná a výsledky nelze zobecňovat

8 Cílem diplomové práce je identifikovat vliv faktorů působících na prostorovou diferenciaci cen kancelářských prostor ve městě Brně a zachycení cenového vývoje. Jsou použity metody deskriptivní a historické při uvedení do problematiky a metody analýzy rozptylu jednoduchého třídění a popisných statistik při rozboru faktorů. Data byla získána ve spolupráci se společností REAL SPEKTRUM, a.s. z důvodů nedokonalých informací, které poskytují veřejně dostupné zdroje jako např. internetové stránky a tištěné inzerce realitních kanceláří. Obsahem diplomové práce je pět kapitol zabývajících se trhem kancelářských ploch a jejich specifiky, které mají vliv na cenovou diferenciaci. V první kapitole je popsáno formování ceny jako takové na trhu dle základních mikroekonomických teorií, v následující kapitole popisující trh nemovitostí a jeho specifika je poté zdůvodněno, proč se takto cena na trhu nemovitostí utvářet nemůže. Třetí kapitola je věnována vývoji kancelářských ploch v České republice (resp. Československu), zejména v hlavním městě Praze a v ostatních větších regionálních centrech. Následně je popsáno konkrétní prostředí města Brna, vývoj nabídky v posledních letech a její předpokládané směřování. V kapitole páté je přistoupeno k analýze zjištěných dat a ověření působení jednotlivých faktorů a syntéze poznatků pomocí grafického znázornění prostorové diferenciace cen. Na závěr je provedeno zhodnocení a zobecnění získaných poznatků

9 1 Formování a funkce ceny, trh Pojem cena hraje v této práci zásadní roli. Bude zkoumána jako odraz faktorů, které na ni působí. Proto je nejprve nutné zmínit mikroekonomické základy, na kterých je vysvětleno formování ceny a její funkce. Podle Franka a Bernankeho (2003) je trh místem, kde se střetává nabídka s poptávkou. Kupující a prodávající určitého zboží vstupují do vzájemných interakcí, aby určili cenu zboží a množství, jež se nakoupí a prodá. Toto chování kupujících a prodávajících je popsáno pomocí termínů poptávka a nabídka (Mankiw, 2000). 1.1 Poptávka Funkce poptávky je dána vztahem mezi tržní cenou a požadovaným množstvím statku. Poptávané množství, tedy množství statku, které jsou kupující ochotni a schopni koupit. Podle Samulsona a Nordhause (1995) je ovlivňováno těmito faktory: Cena statku. Průměrný důchod - růst průměrného důchodu obyvatelstva zvyšuje poptávku po statcích. Obyvatelstvo - vyšší počet obyvatel znamená větší trh pro prodej statku. Ceny porovnatelných statků a cena komplementů - pokud rostou ceny porovnatelných statků, poptávka po daném statku roste; pokud roste cena komplementů, poptávka klesá. Záliby nebo preference - dáno společenskými, historickými, náboženskými, psychologickými a fyziologickými faktory, prvky tradice. Ostatní - např. módní vlivy, počasí aj. Poptávka je typicky znázorňována poptávkovou křivkou, která má klesající tvar. Nejlépe tak vystihuje zákon poptávky, který říká, že za jinak stejných podmínek, při zvýšení ceny statku klesne poptávané množství (za předpokladu, že se nejedná o podřadný statek 1 ). Cena je pak 1 Statek, pro který platí, že za jinak stejných podmínek při zvýšení příjmu dojde ke snížení poptávaného množství

10 jediný z faktorů, jehož změna způsobí posun po křivce. Změna ostatních ze jmenovaných činitelů způsobuje posun celé poptávkové křivky (Mankiw, N. G., 2000). 1.2 Nabídka Funkce nabídky je dána vztahem mezi tržní cenou a množstvím statku, které jsou prodávající schopni a ochotni prodat (Mankiw, N. G., 2000). Podle Samulsona a Nordhause (1995) je nabízené množství ovlivněno těmito faktory: Cena statku. Výrobní náklady o Ceny vstupů - rostoucí ceny vstupů zvýší náklady konečného produktu, snižuje tedy zisk i nabídku. o Technologický pokrok - zvyšuje produktivitu, a tedy zlevňuje konečný výrobek a zvyšuje nabídku. Cena substitutů - růst ceny substitutů zvyšuje nabídku daného statku. Organizace trhu - monopolizace trhu vede zpravidla ke zvyšování cen výstupu. Jiné faktory (idiosynkratické) - administrativní zásahy, móda apod. Podobně jako u poptávky lze znázornit nabídkovou křivku, která je rostoucí. Opět lze mluvit o zákonu nabídky, který tvrdí, že nabízené množství, za jinak stejných podmínek, stoupá, stoupáli cena daného statku. A znovu je to jedině cena, která způsobí posun po křivce(mankiw, N. G., 2000). 1.3 Tržní mechanismus Jak tedy nabídka a poptávka určují množství a cenu prodávaného statku? Mankiew (2000) popisuje situaci, kdy je množství statku, které kupující chtějí a jsou schopni koupit, přesně vyrovnáno s množstvím statku, které prodávající chtějí a jsou schopni prodat. Taková situace se nazývá tržní rovnováha. Cena, která odpovídá takové situaci, je cenou rovnovážnou a prodávané množství statku je rovnovážné množství. Někdy je taková cena nazývána cena vyčišťující trh, protože všichni zúčastnění na trhu jsou uspokojeni: kupující koupili vše, co koupit chtěli, a prodávající prodali vše, co chtěli prodat

11 Do rovnováhy se dostává trh díky chování kupujících a prodávajících. Pokud je tržní cena nad cenou rovnovážnou, existuje převis nabídky 2, což má za následek, že tržní ceny klesají. Pokud je tržní cena pod rovnovážnou cenou, existuje převis poptávky 3, což má za následek, že tržní ceny rostou. Trh se tak automaticky dostává do rovnováhy a takové projevy se nazývají zákon nabídky a poptávky 4 (Mankiw, 2000). Z tohoto jevu také vyplývají funkce, kterou cena plní: (Frank, H. R., Bernanke, B. S., 2003) Přidělovací funkce ceny. Základní vlastností statků a služeb je, že jsou vzácné. Lidé by chtěli všeho více, pokud by za to nemuseli nic obětovat. Rovnovážná cena zajišťuje, že nabídka bude směřována těm spotřebitelům, kteří jí připisují nejvyšší hodnotu. Alokační funkce ceny. Pokud je v nějakém odvětví převis poptávky a tedy i tržní cena nad rovnovážnou, budou producenti vykazovat zisk. Zisk přiláká další výrobce a dochází tak k přesunu zdrojů a jejich efektivnějšímu využití. 1.4 Tržní selhání Předchozí závěry byly učiněny na základě předpokladů, které v reálném světě nefungují. Faktorem, který byl v předchozích úvahách přehlížen, je existence dvou typů tržních selhání (Musil, P., 2009): 1. Tržní selhání se projevují jako systémová chyba, tedy tendence systému k neefektivnosti - nedokonalé konkurenci. Struktura trhu se ve skutečnosti může dokonalé konkurenci jen přibližovat. Pokud chceme označit nějaký trh za dokonale konkurenční, měl by podle Mankiwa (2000) splňovat následující charakteristiky: a. Existuje mnoho prodávajících a kupujících. b. Statky nabízené různými prodejci jsou identické. c. Firmy mohou na trh volně vstupovat i odcházet. Mnohdy jsou zmiňovány ještě 2 další podmínky (Musil, P., 2009): d. Všichni výrobci a spotřebitelé jsou dokonale informováni o cenách a množstvích na trhu. 2 Nabízené množství je větší než množství poptávané. (Mankiw, 2000) 3 Poptávané množství je větší než množství nabízené. (Mankiw, 2000,) 4 Cena statku se přizpůsobuje tak, aby uvedla nabídku daného statku a poptávku po něm do rovnováhy. (Mankiw, 2000)

12 e. Firmy usilují o maximalizaci zisku, spotřebitelé o maximalizaci užitku. Podle mikroekonomické učebnice Samuelsona a Nordhause (1995) překážky v konkurenci vznikají, jestliže právní omezení nebo diferenciace produktu snižuje počet konkurentů pod počet, který by přežil na základě samotných efektivních nákladových struktur. Mankiew (2000) zmiňuje, že trh nedokonalé konkurence existuje vždy, když jednotliví prodávající mají určitý stupeň kontroly nad cenou statku. Rozlišujeme několik modelových struktur, skutečný trh se nachází někde uprostřed. V reálném světě většina běžných firem musí čelit konkurenci, ale firmu to nenutí stát se příjemcem ceny. Zároveň má běžná firma určitou tržní sílu, ale její síla není tak velká jako v případě jednoho producenta. (Mankiew, N. G., 2000, str. 342) Tabulka 1: Struktura trhů, vliv na cenu Struktura Počet výrobců Kontrola nad cenou Produkt dokonalá konkurence mnoho žádná identický monopolistická mnoho určitá kontrola, cena hraje klíčovou existují rozdíly konkurence roli ve volbě spotřebitele v produktu oligopol několik málo každý z producentů má určitý vliv na tržní cenu existuje určitá diferenciace monopol 1 značná, mnohdy regulováno státem produkt bez blízkých substitutů Pramen: Samuelson, P. A., Nordhaus, W. D. (1995) 2. Nebo jsou selhání trhu považovány za spíše morální problém, resp. selhání lidského jednání. Podle Musila (2009) jsou mezi typická selhání trhu řazeny externality, veřejné statky a asymetrické informace: a. Externality. Působení činnosti jednoho subjektu na jiný subjekt, který se této činnosti neúčastní. Je-li výsledek takové činnosti pro nezúčastněný subjekt příznivý, jde o pozitivní externalitu. Je-li nepříznivý, jde o negativní externalitu. b. Veřejný statek je charakteristický nevyloučitelností ze spotřeby (je to nemožné nebo velmi nákladné) a nerivalitní spotřebou 5. Trh proto není schopen zajistit jejich efektivní produkci. c. Asymetrické informace jsou způsobeny nedokonalou informovaností subjektů oproti ostatním. 5 Spotřebou se nesnižuje množství statku pro další spotřebu

13 Díky selhání trhu dochází k výrobní neefektivnosti, která se projevuje tím, že producent nevyrábí s minimálními náklady, a alokační efektivnosti, která má za následek nižší produkované množství za vyšší cenu než v dokonale konkurenčním prostředí (Musil, P., 2009) Malý (2002) uvádí, že čím více tenduje spotřeba statku k nerivalitě, nedělitelnosti a nevyloučitelnosti spotřeby, tím více prostoru se nabízí pro to, aby státní zásahy pomohly nastolit vyšší míru efektivnosti procesu alokace zdrojů. Mnohdy pak však dochází k vládním selháním, která souvisí s její nedokonalou informovaností, neschopností jednat konzistentně a účinně ovlivňovat chování jednotlivých ekonomických subjektů, jakož i selhání plynoucích z politického charakteru rozhodovacích procesů

14 2 Charakter trhu nemovitostí Trh nemovitostí je součástí tržního systému, který ovlivňuje a je jím zároveň ovlivňován. Je mnohdy hodnocen jako nepřehledný a riskantní (Sýkora, L., 2009), přesto však do něj vstupuje mnoho subjektů z různých důvodů, ať už je to uspokojení potřeby bydlení nebo místa vykonávání ekonomické činnosti, či spekulace a tvorba zisku. Lze jej rozčlenit na následující segmenty (Klapalová, Z., 2006): komerční o industriální o kancelářský o retailový o leisure (hotelový a zábavní) residenční 2.1 Nemovitost Věci v právním smyslu členíme mj. na věci movité a nemovitosti. Občanský zákoník v 119 podává zákonnou definici pouze věcí nemovitých, přičemž všechny věci, které podle této definice nejsou nemovitostmi, jsou považovány za věci movité. Za nemovitosti jsou podle této definice považovány pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Pozemkem se rozumí část povrchu zemského. Jsou geometricky a polohově určeny a zobrazeny v katastrální mapě. Je jich pouze omezené množství. Nelze je vyrobit ani spotřebovat a díky tomu mají neomezenou životnost. Stavba je pak samostatnou věcí odlišnou od pozemku (zastavěná plocha), na kterém je zbudována. Je charakteristická tím, že ji nelze přemístit, aniž by zanikla, a má omezenou životnost. (Balák, J., 2006)

15 Naturálně věcné vlastnosti nemovitostí podle Žítka (2005): Nepřemístitelnost - Je dána již z definice nemovitosti. A díky nepřemístitelnosti na nemovitost působí externality okolí - ať pozitivní či negativní. A právě u trhu kancelářských ploch se projevuje význam lokality jako jeden z nejvýznamnějších cenotvorných faktorů. Individuální, neopakovatelný výrobek - Žádné dvě nemovitosti nejsou stejné. I kdyby stály dvě na pohled stejné nemovitosti vedle sebe, vždy se budou lišit umístěním, způsobem využití, vnitřní strukturou ap. Dlouhá životnost - Nemovitost má vysoké pořizovací i provozní náklady, proto je nutné, aby životnost takového projektu byla dlouhá a umožnila tak návratnost investorovi. Odlišný vztah morální a fyzické životnosti Veškeré věci se s postupem času fyzicky i morálně opotřebovávají a tím ztrácejí svoji hodnotu. Morální opotřebení se projevuje ztrátou funkce pro určitou činnost. Takto opotřebovaná nemovitost může být pomocí rekonstrukce nebo modernizace znovu oživena pro novou funkci. Náročnost na neobnovitelné zdroje - Kromě tradičních stavebních materiálů jsou za neobnovitelné zdroje považovány také stavební pozemky. Tento fakt byl v minulosti podceněn a byla chaoticky zastavována úrodná zemědělská půda. Složitě strukturovaný systém - Příprava výstavby a samotná stavba nemovitosti vyžaduje součinnost mnoha odvětví. Stavba nemovitosti tak vyžaduje dlouhou přípravu. Uvádí se, že od záměru postavit stavbu přes urbanistickou a stavební projekci uplyne v průměru 5 let. Vyžadují složitý navazující nemovitostní systém - Např. příjezdové komunikace, kanalizace, energetické přívody apod. 2.2 Specifika trhu nemovitostí Trh nemovitostí nefunguje podle výše popsaných teoretických základů. Je specifický právě díky vlastnostem nemovitostí a řídí se jinými zákonitostmi, které popsali Maier a Čtyroký (2000): Fyzická specifika Každý pozemek je jedinečný díky své poloze, svými fyzikálními vlastnostmi, vlivy svého předchozího užívání apod. Každá nemovitost je využitelná mnoha různými způsoby

16 Změna tohoto využití přináší vysoké náklady. Proto je cena samotného stavebního pozemku vyšší, než když je už zastaven a tím pádem je víceméně dáno jeho využití. Ekonomický potenciál nemovitosti je ovlivněn externalitami okolí a zároveň nemovitost ovlivňuje své okolí Sociální specifika Jen málo nemovitostí je současně na trhu. Většina nemovitostí není nabízena, a tak má poptávající omezený výběr. Frekvence prodeje nemovitostí je malá. Častější frekvenci prodeje lze očekávat u nemovitostí chápaných jako méně kvalitních. Na bytovém trhu jsou to například byty v panelových domech. Neexistuje celkový přehled se všemi aktuálně nabízenými nemovitostmi. Většina kupujících jedná přes zprostředkovatele prodeje, avšak i tito mají většinou regionální charakter a nezahrnují celý trh. Navíc takových zprostředkovatelů je velké množství, proto nikdy nejsou všechny informace shromážděny na jednom místě. Cena a užitná hodnota je ovlivňována sociálním statutem území. Takto je chápán zejména trh s bytovými jednotkami. 2.3 Dysfunkce trhu nemovitostí V první kapitole byla popsána tržní selhání obecně. Na trhu nemovitostí působí externality, které mohou způsobit tyto dysfunkce (Žítek, V., 2005): Nadměrná intenzita využití území. Pokud by se trh řídil pouze výnosem z každé další jednotky nové nemovitosti, která bude na území postavena, byla by hustota zástavby příliš vysoká. Lidé však preferují zejména v bytové zástavbě menší hustotu a každý další postavený objekt v blízkosti je negativní externalitou pro majitele stávajících nemovitostí. Zhroucení trhu s neelastickou nabídkou. Při dlouhodobě omezené nabídce z nějakých důvodů lze hovořit o zhroucení trhu nebo o vzniku černého trhu, který nebude respektovat důvody, které způsobily tato omezení. Subjektivní faktory. Majitelé pozemků mají mnohdy vyšší očekávání o ceně, než poptávající nabízejí. Je to dáno zkušenostmi z růstu cen pozemků a vědomím, že pozemky jsou vzácným statkem, kterého neustále ubývá. Projevuje se pak spekulace a setrvačnost se stávajícími stavebními fondy, protože v případě poklesu tržních cen mnoho nabízejících nechce tento pokles respektovat. Mnohdy taková nemovitost

17 chátrá, protože stávající majitel před prodejem už do ní nechce investovat. Pokud majitelům nemovitostí dojde trpělivost, přistoupí na nižší cenu a začnou se svých nemovitostí hromadně zbavovat, může opět dojít ke zhroucení trhu. Spekulace v rozvojových územích. Projevem takové spekulace je chaotická zástavba, která se velmi těžko přeměňuje na lepší využití. Blokování územního rozvoje jednotlivými majiteli. V tomto případě hraje roli lokální monopol vlastníka nemovitosti, který je potřeba k územnímu rozvoji. Tento vlastník prodává nemovitost už s cenou hodnoty očekávaného rozvoje. Subjektivní hodnota nemovitosti. Je zpravidla důvodem, proč prodávající očekává vyšší cenu než je objektivně možné za takovou nemovitost získat. 2.4 Aktéři na trhu nemovitostí Nelze zapomenout na to, že na trhu nemovitostí se pohybuje mnoho subjektů s různými motivy a zájmy. Dle Baláka (2006) jsou to tyto subjekty: Obrázek 1: Aktéři na trhu nemovitostí Pramen: Balák (2006) Všechny subjekty maximalizují své výnosy za minimalizace nákladů. Liší se však v tom, co považují za výnos nebo náklad. Pro developery, investory, realitní kanceláře nebo stavební firmy mohou mít výnosy finanční vyjádření, ale pro kupujícího je to uspokojení nějaké potřeby (např. bydlení). Stát se pak snaží o co nejefektivnější alokaci zdrojů a aktivit v území

18 Nákladem je naopak pro kupující finanční stránka, ale např. pro investory a developery je to podstoupené riziko. Proto trh nemovitostí může působit velmi chaoticky a jeho analýzy jsou značně složité. I přes jmenovaná selhání (především asymetrické informace) se tak musíme spoléhat na cenu jako nejspolehlivější informační zdroj Role státu na trhu nemovitostí Jak již bylo připomenuto, trh není při alokaci zdrojů efektivní. Toto je nejdůležitějším argumentem pro zásahy státu. Jak zmiňují Maier a Čtyřoký, jsou i další důvody pro státní zásahy. Jsou to důvody sociální a politické, protože výhradně tržní mechanismy by opomíjely potřeby méně ziskové nebo ztrátové, které můžeme obecně zahrnout do oblasti veřejného zájmu. Stát zasahuje do trhu nemovitostí ve dvou oblastech (Maier, K., Čtyřoký, J., 2000): Přímé zásahy do užívání území - územní plánování. Přerozdělování výnosů z území (daň z nemovitosti, daň z převodu nemovitosti, DPH) a usměrňováním investic (stimulační investice do infrastruktur) Územní plánování Územní plánování by mělo dle Maiera a Čtyřokého (2000) plnit především funkci regulativní a iniciační. Působení státní správy je vymezeno stavebním zákonem (zák. č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu). O cílech a nástrojích územního plánování hovoří část III. ( ). Nejdůležitější cíle územního plánování definované v tomto zákoně by se daly shrnout mj. do následujících bodů: Vytvářet a zajišťovat předpoklady pro udržitelný rozvoj území, spočívající ve vyváženém vztahu podmínek pro příznivé životní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudržnost společenství obyvatel území. Dosažení obecně prospěšného souladu veřejných a soukromých zájmů na rozvoji území. Územní plánování chrání a rozvíjí přírodní, kulturní a civilizační hodnoty území. 6 Podrobnější charakteristiku aktérů trhu nemovitostí provedl ve své práci např. Vráblík, P. (2007)

19 K zajištění dosažení těchto cílů slouží státní správě následující nástroje ( zák. č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu): Územně plánovací podklady, které zjišťují a vyhodnocují stav a vývoj území a územní studie, které ověřují možnosti a podmínky změn v území. o Územně analytické podklady obsahují zjištění a vyhodnocení stavu a vývoje území, jeho hodnot, omezení změn v území z důvodu ochrany veřejných zájmů. Územně analytické podklady jsou typicky pořizovány krajským úřadem. o Územní studie navrhuje, prověřuje a posuzuje možná řešení vybraných problémů, případně úprav nebo rozvoj některých funkčních systémů v území. Politika územního rozvoje určuje ve stanoveném období požadavky na konkretizaci úkolů územního plánování v republikových, přeshraničních a mezinárodních souvislostech, zejména s ohledem na udržitelný rozvoj území, a určuje strategii a základní podmínky pro naplňování těchto úkolů. Politika územního rozvoje je zpracovávána Ministerstvem životního prostředí a je předkládána vládě. Územně plánovací dokumentace. o Zásady územního rozvoje stanoví zejména základní požadavky na účelné a hospodárné uspořádání území kraje, vymezí plochy nebo koridory nadmístního významu a stanoví požadavky na jejich využití. Jsou pořizovány krajským úřadem ve spolupráci s Ministerstvem životního prostředí. o Územní plán stanoví základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot, jeho plošného a prostorového uspořádání, uspořádání krajiny a koncepci veřejné infrastruktury. Územní plán je schvalován zastupitelstvem obce a je dán k posouzení krajskému úřadu. o Regulační plán v řešené ploše stanoví podrobné podmínky pro využití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb, pro ochranu hodnot a charakteru území a pro vytváření příznivého životního prostředí. Je schvalován zastupitelstvem příslušné obce. Územní rozhodnutí. Umisťovat stavby nebo zařízení, jejich změny, měnit jejich vliv na využití území, měnit využití území a chránit důležité zájmy v území lze jen na základě územního rozhodnutí, které vydává příslušný stavební úřad. Územní řízení vydává příslušný stavební úřad na základě územního řízení nebo zjednodušeného územního řízení

20 Územní opatření o stavební uzávěře a územní opatření o asanaci území omezuje nebo zakazuje v nezbytném rozsahu stavební činnost ve vymezeném území a vydává jej v přenesené působnosti rada obce. Úprava vztahů v území zahrnuje předkupní právo na pozemky určené regulačním nebo územním plánem pro veřejně prospěšné využití. Nástroje územního plánování souvisí s ekonomikou územního rozvoje v těchto ohledech (Maier, K., Čtyřoký, J., 2000): Racionalizací prostorového uspořádání území vytvářejí podmínky pro jeho efektivní užívání a obsluhu. Pomocí regulativů funkčního využití vylučují z území ty funkce, které jsou pro území jako celek nepřínosné a předcházejí možným funkčním střetům (popřípadě stanoví podmínky pro odstranění existujících střetů). Prostřednictvím regulativů intenzity využití území brání jeho nadměrnému využívání vedoucímu k devastaci. Urychlují působení tržních mechanismů, pokud směřují k co nejintenzívnějšímu a nejlepšímu využití potenciálu území. 2.5 Faktor času na trhu nemovitostí Odlišná rychlost morálního a fyzického opotřebování nemovitostí byla už zmíněna. Následky působení času jsou však mnohem významnější. Maier a Čtyřoký (2000) uvádí dva způsoby; první z nich souvisí s hospodářským cyklem a druhý s životním cyklem samotné nemovitosti: Konjunkturální změny Ceny nemovitostí podléhají konjunkturálním změnám vyvolanými ekonomickými cykly. Průběh těchto změn ale nemusí kopírovat vývoj ostatních cen, což je způsobeno specifiky trhu a také tím, že nemovitosti bývají považovány za dobrou investici. Toto se ale vztahuje jen investic do hotových staveb, ale při investicích do územního rozvoje existují vysoká rizika a nepodaří se naplnit očekávání návratnosti investice (Maier, K., Čtyřoký, K., 2000)

21 2.5.2 Životní cyklus nemovitosti Nemovitost prochází během svého života několika fázemi (Maier, K., Čtyřoký, K., 2000): Příprava a realizace územního rozvoje. Ve chvíli uvedení budovy do provozu je její užitná hodnota nejvyšší, protože pravděpodobně nejlépe odpovídá nejnovějším standardům a má nejnižší provozní náklady. Správa a údržba hotové stavby. Výnosy z budovy postupně klesají a zvedají se provozní náklady. Oprava, případně modernizace. V případě, že je ještě ekonomicky výhodné zachovat stávající budovu, dochází k modernizaci. Demolice nebo renovace. K této fázi dochází ve chvíli, kdy růst bid rent (potenciální renty z pozemku) způsobí, že existuje výhodnější alternativa využití pozemku, i přes náklady demolice a nové výstavby budovy. 2.6 Poloha - prostorové faktory Poloha je zcela zásadním faktorem tvorby ceny každé nemovitosti - a to zejména v zastavěném a zastavitelném území. Je to díky existenci polohové renty 7, která vzniká na základě nepřemístitelnosti nemovitostí (Maier, K., Čtyřoký, J., 2000). Poloha ovlivňuje cenu nemovitosti na třech úrovních (Maier, K., Čtyřoký, J., 2000): úroveň makropolohy (regionální) - důležitým faktorem je poloha vůči hlavním centrům regionu, sociální a ekonomický profil regionu a města, jeho dostupnost, kvalita životního prostředí, napojení na infrastruktury vyšších řádů úroveň mezopolohy (sídelní) - poloha v rámci sídla, dostupnost jeho centra a dalších míst, charakter zóny, ve které se pozemek nachází úroveň mikropolohy o poloha pozemku v zóně o dostupnost (veřejné) dopravy o možnost parkování o dostupnost vybavení o kvalita prostředí - v souvislosti s rezidenčním trhem nemovitostí je často zmiňován sociální status území 7 Termín polohová renta vychází z Thünenovy teorie a reprezentuje potenciální zisk, který může výrobce dosáhnout při výrobě produktu za určitou tržní cenu, když má půdu k dispozici s nulovými náklady. V případě pronájmu půdy výrobce dosahuje nulového zisku, protože nájem je právě ve výši polohové renty. (Ponikelský, P., Koštejnová, Z., 2007)

22 o vlastnosti pozemku - např. orientace ke světovým stranám, svažitost, velikost, tvar aj. o vliv způsobu užívání sousedních pozemků 2.7 Specifika trhu kancelářských prostor Trh kancelářských prostor se vyznačuje oproti ostatním segmentům specifickými vlastnostmi Hodnototvorné faktory Hodnota nemovitosti je objektivním posouzením nemovitostí na základě jejich skutečných technických a právních vlastností. Je dána dvěma faktory (Balák, J., 2006): Schopnost přinést užitek pro vlastní využití nebo jako výnosy z pronájmu. Omezené množství statku. Hodnototvorné faktory nemovitostí pro administrativní využití jsou určovány podle Baláka (2006) zejména těmito vlivy: Poloha, jejíž význam byl popsán v předchozí kapitole, avšak v sektoru administrativních ploch je význam některých faktorů upřednostněn. o dopravní spojení o vzdálenost centra o rozvinutost lokality o image místa o viditelnost Nájemci, nájemní smlouvy. Pro trh kancelářských ploch jsou typické v převažující míře nájemní vztahy. Jen málo společností si pořizuje vlastní kanceláře. Podle ředitele společnosti REAL SPEKTRUM, a.s. Jířího Fajkuse se tak děje hlavně kvůli menší počáteční investici, jednodušší administrativě, firma se nemusí starat o správu budovy a může se poměrně rychle přesunout jinam. Nevýhodami pronájmu jsou dodatečné náklady na vnitřní uzpůsobení prostor a skutečnost, že se finance vložené do nájmu nezhodnocují. Tyto nevýhody se snaží správci komerčních nemovitostí eliminovat různými pobídkami. Jsou to například nájemní prázdniny nebo příspěvky na vybavení prostor ze strany vlastníků 8. Konstrukce. 8 Ve studii Trend Report 2008 uvádí Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN), že se nájemní prázdniny pohybují od 3 do 6 měsíců u smluv do 5 let, mohou být až 9 měsíců při smlouvách na více jak 7 let. Příspěvky na dovybavení prostor se pohybují v rozmezí EUR/m

23 Vybavení. Dispoziční řešení, flexibilita prostor. Parkování. Stojí za povšimnutí, že z faktoru poloha byla vydělena samostatná kapitola parkování, protože to je pro administrativní segment jeden ze zásadních činitelů. V každém případě je taková struktura velmi složitá. Proto byla vytvořena standardizace kancelářských prostor. Standardizace Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN, 2008): Standard prostor "A" o nové prostory s možností flexibilního uspořádání prostor, plná klimatizace, venkovní žaluzie o zdvojená podlaha (sendvičový systém s centrálním kanálem nebo krabicový systém) o záložní generátor pro nouzový chod budovy o centrální recepce, 24 hodinový přístup, ostraha v budově, vstupní kartový systém, kamerové systémy CCTV, elektronické zabezpečení společných prostor o podzemní parkovací a klientská povrchová stání o stravování - kantýna nebo restaurace na přízemí Standard prostor "B" o možnost flexibilního uspořádání a chlazení prostor o zdvojené podlahy nebo kabeláž vedená podokenními kanály o centrální recepce, ostraha nebo napojení na centrální pult ostrahy o podzemní nebo povrchové parkovací stání zpravidla s limitovaným nebo žádným klientským stáním Standard prostor "C" o prostory již vícekrát pronajaté s velmi omezenou možností úpravy dispozice o kabeláž vedená podokenními kanály o přístup bez centrální recepce a ostrahy o žádné nebo limitované povrchové parkovací stání

24 Znamená to, že hodnototvorné faktory jsou zredukovány na 3 nejvýznamnější činitele: Poloha. Nájemci a nájemní smlouvy. Typ kanceláře Teorie trade off, koncentrace odvětví V poslední době se v plné síle projevují změny světového trhu ve smyslu přesouvání výroby, služeb i místa prodeje. Tyto procesy byly umožněny působením globalizačních vlivů, rozvojem informačních technologií a v případě České republiky také transformací ekonomiky a změnou politického a právního prostředí. Příhodné je tvrzení Petra Bubely (2007), že je trendem produkovat tam, kde je to nejlevnější, vymýšlet, kde jsou nejchytřejší a prodávat na trzích, kde je nejvyšší cena. Takový jev byl dříve popisován v souvislosti alokace funkčního využití ve městech, ale působením výše zmíněných faktorů se dá v dnešní době mluvit o alokaci v rámci celého světa. Je vysvětlován pomocí teorie trade off, která tvrdí, že přesunem do jiné lokality lze něco získat i něco ztratit. Je tedy možné tyto výnosy nebo náklady jedné lokalizace vyměnit za jiné podmínky a tím optimalizovat své umístění. (Maier, K., Čtyřoký, J., 2000) Díky této teorii je možné vysvětlit, proč se některé činnosti koncentrují v jednom místě. Pro určitá odvětví využívající kancelářská pracoviště je typická koncentrace v centrech měst i přesto, že nájmy za takové prostory jsou vyšší než jinde. Tyto náklady jsou však v souladu s teorií trade off vyměněny za aglomerační výhody 9. Takto se dá obecně vysvětlit soustředění firem do jednoho místa díky jejich podobným potřebám a preferencím. Díky koncentraci firem podobného zaměření do podobných míst lze trh kancelářských prostor rozdělit na jednotlivé sub-trhy. Jako sub-trhy chápeme oblasti vykazující vyšší míru homogenity jednotlivých ukazatelů kancelářských ploch, než vykazuje kancelářský trh jako celek (Vráblík, P., 2007). Na základě doposud provedených analýz Prahy (Studie obchodních, logistických a aministrativních ploch v Praze) i Brna (Vráblík, P., 2007) lze zobecnit tyto poznatky o rozdělení administrativního trhu větších měst na 3 oblasti: 9 Aglomerační výhody jsou dosahovány vzájemnou blízkostí subjektů. (Maier, K., Čtyřoký, J., 2000)

25 Centrální část města typická kancelářemi malých ploch převážně v rekonstruovaných budovách, nižší kvality. Nájemci jsou finanční, poradenské či právní firmy a úřady státní správy. Vnitřní město nabízí nově postavené kanceláře s dobrou dostupností do centra, většinou nabízí vysoký standard se službami. Nejčastějšími nájemci jsou banky, IT nebo jiné finanční instituce. Vnější město poskytuje možnosti nově postavených moderních kanceláří s dobrou dostupností do centra, možností parkování a řadou doplňkových služeb. Tyto prostory využívají zejména společnosti náročné na prostory a technologické vybavení

26 3 Vývoj trhu kancelářských ploch v kontextu rozvoje měst Stejně jako je pro městské obyvatelstvo typické snadněji měnit zvyky, opouštět tradice a být otevřenější k přijímání nových trendů, tak se proměny společnosti zrcadlí na struktuře svých měst. Současná podoba českých a moravských měst je důsledkem předválečného vývoje (který se zásadním způsobem nelišil od vývoje ostatních západoevropských měst), období socialismu a radikálních politických, ekonomických a společenských změn po roce 1989 (Bubela, 2007). Dále Bubela (2007) uvádí, že pro dobu socialismu bylo charakteristické neekonomické nakládání s půdou, města se vyznačovala vyšším podílem průmyslové výroby a menším podílem komerčních funkcí. Oproti západoevropským městům zůstával poměrně vysoký podíl obytné funkce i v centrálních částech měst. Kancelářské prostory jako takové byly většinou součástí výrobních objektů sloužících státním podnikům, případně v nich sídlily orgány veřejné správy. Nájem bytových i nebytových prostor byl regulován, a proto se neuplatňovala prostorová diferenciace. Nové vlády přicházející po tzv. sametové revoluci přišly s transformací české ekonomiky, která samozřejmě zasáhla i trh nemovitostí. Toto prostředí bylo ovlivněno restitucemi, privatizací a liberalizací spojenou s deregulací nájmů nebytových prostor (plná deregulace proběhla až od června 1995). Vznik nových firem a poptávka zahraničních společností vstupujících na náš trh způsobila přeměnu center měst z převážně residenční funkce na komerční užití. Transformace měla své pozitivní i negativní důsledky: centra měst se začala ekonomicky efektivněji využívat, došlo k fyzické revitalizaci, zhuštění zástavby, ale také k poškození památkově chráněných objektů (Sýkora, L., 2006). Rozvoj trhu nemovitostí byl nejvíce ovlivněn těmito faktory (Bubela, P., 2007) Změna politického rámce související s ekonomickou transformací. Došlo k přechodu k pluralitní demokracii, ke změně mezinárodní orientace země, byly prováděny liberální ekonomické reformy a privatizace státního majetku. Zároveň je nutné zmínit proces evropské integrace. Rozvoj informačních technologií a rozvoj informační společnosti. Komunikační revoluce přináší nový pohled na roli vzdálenosti a hovoří proti nutnosti fyzické

27 koncentrace aktivit. Nejčastěji opakovanou myšlenkou byla idea, že pohyb informací může nahradit fyzický pohyb. I přes toto přesvědčení se časem projevilo, že nová technika automaticky nevede k dekoncentraci měst. Proti působí aglomerační výhody jako např. blízkost řídících a obchodních institucí. Globalizace. Nadnárodní společnosti ve snaze dosáhnout maximálního zisku využívají komparativních výhod jednotlivých lokalit. Vytvářejí tak funkčně integrovaný systém geograficky rozptýlených ekonomických aktivit. Rozvoj trhu kancelářských ploch od 90. let se podle Sýkory (2006) pohyboval v následujících trendech: 1. Od jednotlivých budov pro komplexy. 2. Od monofunkční po polyfunkční. 3. Z centra do vnitroměstských a příměstských lokalit. 3.1 Praha Logicky největší rozvoj trhu kancelářských ploch zaznamenala Praha, která byla prvním cílem mnoha zahraničních společností. Podle studie provedené společností INCOMA (1996) pro Útvar rozvoje Hlavního města Prahy bylo v roce 1990 v Praze k dispozici 1,7 mil m 2 kancelářských ploch a tyto byly většinou nedostupné pro prodej nebo pronájem a navíc nedosahovaly západních standardů. Převis poptávky nad nabídkou nutně znamenal výši nájemného přesahující běžnou úroveň ve srovnatelných západních městech. Tato disbalance byla nejdříve vyrovnávána rychle upravovanými bytovými prostorami v centru města, ale ty opět nedosáhly potřebných standardů. První cíleně rekonstruované "business centra" se dostávají na trh až v roce 1992 a v roce 1993 byly dokončeny první projekty příslušných standardů. V následujících letech docházelo k vysokému růstu dynamiky trhu a decentralizace nabídky nových kancelářských ploch do lokalit vnějšího města. V roce 1999 došlo k finanční krizi a došlo k prudkému poklesu nájemného (INCOMA Research, 2007). Další studie pro Útvar rozvoje Hlavního města Prahy zmiňuje vliv vstupu České republiky do Evropské unie na další rozvoj kancelářského developmentu; zvýšila se důvěryhodnost města a došlo k příchodu dalších zahraničních firem s dlouhodobými záměry a specifickými požadavky na kanceláře. Trh se začal diferencovat nejen podle ceny, ale i podle lokalit a

28 dopravní dostupnosti. V centru města se koncentrují spíše menší poradenské, právní a finanční firmy a na okraj města míří firmy, které mají větší požadavky na prostor a jiné technologické vybavení. V dalších letech probíhala další masivní výstavba. Na konci roku 2008 mělo být podle analytické společnosti Knight Frank na pražském trhu přibližně 2,5 mil. m 2 celkové pronajímatelné plochy kancelářských prostor, z toho asi 70% připadá na novostavby a zbývajících 30% na rekonstruované objekty. Cena pronájmu se pohybuje podle lokality a kvality rekonstrukce resp. podle stáří nemovitosti ve velkém rozmezí od 8 do21 /m 2 /měsíc a neobsazenost dosahovala výše 9-10%. Aktuální trendy podle této společnosti hovoří o nově dostavěných nebo zrekonstruovaných 146 tis. m 2 ploch v roce 2009 a v roce 2010 by mělo být dokončeno téměř 100 tis. m 2 administrativních ploch. Přitom ještě loni bylo odhadováno vybudování každým rokem až 300 tis. m 2 ploch. 3.2 Vývoj na regionálních trzích V posledních letech se projevil rostoucí zájem mezinárodních společností o moderní kanceláře třídy A, které jsou stavěny i v dalších městech. Tato poptávka je tažena zejména strategickými službami a call centry, které hledají levnější alternativu k Praze. Dodnes se developeři soustředili zejména na Brno a Ostravu (City Invest, 2008) Regionální centra trpí tzv. syndromem poboček. Praze nelze konkurovat v oblastech, kde těží z aglomeračních efektů kontrolního a řídícího centra. Její postavení charakterizuje Bubela (2007) termínem gateway city, tedy město, které slouží jako nástupní bod pro investování v novém teritoriu

29 Obrázek 2: Nájemné a plocha kancelářských prostor typu A na regionálních trzích v roce 2007 Nájemné a plocha kancelářských prostor typu "A" na regionálních trzích v roce Praha Brno Plzeň Ostrava m2 cena: EUR/m2/měsíc Pramen dat - cena: CityInvest 2008 (2008), pramen dat - celková plocha: DTZ (2009) Ostrava Ostrava také disponuje kvalifikovanou pracovní silou, ale panuje zde ještě nižší konkurence na trhu práce. Díky umístění regionu na hranicích s Polskem a Slovenskem navíc dochází ke značnému přílivu pracovníků z těchto států. Další výhodou je nesporně průmyslový rozvoj regionu, který jde s administrativou ruku v ruce (Procházka, F., 2008). Podle společnosti DTZ (2009) dosáhla celková plocha kancelářských prostor typu A a B 71,5 tis. m 2, nájmy se pohybují mezi 12,5 a 14 EUR/m 2 /měsíc a neobsazenost je pouze na hranici 14,6% Plzeň Zajímavým trhem se zdá Plzeň, protože podle dostupných zdrojů nebyl v roce 2008 dokončen žádný administrativní komplex a nabídka tak zůstává stejná jako v předchozích letech. Podle studie společnosti DTZ (2009) se tak plocha kancelářských prostor typu A a B ustálila na čísle 35,2 tis. m 2, nájmy jsou udávány mezi 11 a 12 EUR/m 2 /měsíc. Neobsazenost činí 26,5%

30 3.3 Důsledky "ekonomické krize" V květnu 2009 agentura ČTK uvedla, že developerské a stavební firmy ve společném prohlášení vyzvaly stát a banky, aby začaly jednat o opatřeních na zmírnění krize v realitním sektoru. Zástupci společnosti Knight Frank (2009) sdělili, že banky zpřísnily dostupnost úvěrů a požadují po žadatelích vlastní zdroje ve výši % a před-pronájem cca %. Toto je však pro developerské společnosti neúnosné, protože nabídka je v tuto chvíli bohatá a málokterá společnost učiní takový závazek v této nejisté době měsíců před zahájením nájmu. Aktuální trendy podle Knight Frank (2009): V roce 2009 dojde ke značnému omezení spekulativní výstavby. Nové projekty nejsou zahajovány. Nedojde k růstu před-pronájmů z výše zmíněných důvodů. V roce 2009 bude docházet k renegociacím stávajících nájemních smluv. Na trhu narůstají kapacity k podnájmu. Ceny nájmu stagnují a developeři jsou připraveni poskytovat vyšší pobídky

31 4 Brno Tato kapitola je zaměřena na prostředí města Brna, jeho vývoj administrativního segmentu, na současnou a očekávanou nabídku a na státní správu, která je vykonávána Magistrátem města Brna. 4.1 Úroveň makropolohy Poloha je jeden z hlavních faktorů ovlivňující cenu nemovitosti. Tento oddíl popisuje umístění Brna v makroměřítku a čerpá zejména ze Strategie pro Brno (2007). Geografická poloha: severní šířky východní délky m.n.m. Brno je město ležící v centrální Evropě na Obrázek 2: Poloha města Brna pomezí Českého masivu a jihomoravských nížinných úvalů. Jádro města se nachází mezi rameny řek Svratky a Svitavy. Leží na městské rozvojové ose Berlín - Praha - Vídeň - Bratislava - Budapešť, je součástí středoevropského prostoru CENTROPE 10 a udržuje partnerství s jedenácti městy. Pramen: Oficiální stránky města Brna (2009) V evropském kontextu je Brno reprezentantem měst vyšší a střední velikosti, vymezených horní hranicí obyvatel. V mezinárodní dělbě práce je pravděpodobnou rolí města být střediskem s vysokým podílem průmyslu s vyšší přidanou hodnotou, popř. s navázaným 10 Region CENTROPE je schematicky vymezen regiony jižní Moravy, Burgenlandu, Dolního Rakouska, Vídně, Bratislavského kraje a Bratislavy, Trnavského kraje a Trnavy a komitáty západního Maďarska včetně Györu a Šoproně. Rakousko, Česko, Slovensko a Maďarsko vytvořili společný prostor pro dynamický rozvoj regionu. Více na

32 komplexem aplikované vědy a výzkumu a strategických služeb. Nejdůležitější dopravní infrastrukturou v evropském měřítku je mezinárodní letiště, železniční spojení Berlín - Vídeň a kostru silniční dopravy tvoří dálnice D1 a D2 a rychlostní komunikace R52, respektive R43. V národním prostředí je druhým největším městem České republiky a je přirozeným centrem jižní Moravy a správním centrem Jihomoravského kraje. Má nadregionální význam v oblasti vzdělávacích funkcí a vybraných funkcí celostátního významu, především z oblasti justice a práva. Je největším centrem dojížďky za prací, službami a kulturou. Pozice centra je posílena integrovaným dopravním systémem a radiální orientací dopravní sítě. 4.2 Trh kancelářských ploch ve městě Brně Charakter trhu kancelářských ploch ve městě Brně ve srovnání s Prahou (Adamec, R., et al., 2008): nižší nájmy vyšší nezaměstnanost a větší nabídka kvalifikované pracovní síly univerzitní centrum vytvářející předpoklady pro rozvoj vědy a výzkumu nižší mzdové náklady strategická poloha a přímé spojení s Prahou, Vídní a Bratislavou Dle Rozboru udržitelného rozvoje území (2006) není pro nájemce v Brně nejdůležitějším faktorem při výběru kanceláře kvalita tak jako v Praze. Rozhodujícím faktorem byla a částečně i je stále cena pronájmu, což upřednostňuje kanceláře B a C kvality (např. adaptované bytové prostory či administrativní plochy v rámci bývalých kancelářských objektů velkých firem). Vývoj nabídky kancelářských ploch v Brně se ubíral podobným směrem jako v Praze, avšak dynamika trhu i zájem investorů byl mnohem menší, a tak se o rozvoji v rámci nejmodernější kategorie A dá hovořit až od roku 1995, kdy byla dostavena Kaplanova budova v Technologickém parku v lokalitě navazující na areál VUT. Do této doby dominovaly původně residenční budovy v centrální části města, které prošly stavebními úpravami, aby mohly sloužit administrativní činnosti. Tento trend byl způsoben zejména deregulací nájmů nebytových prostor a současným ponecháním regulací v bytové sféře. Přeměna bydlení na kancelářské plochy byla podle Bubely (2007) umožněna neexistencí nástrojů, které by mohly

33 regulovat úbytky bytového fondu. Takto vzniklé prostory však neodpovídaly požadavkům na moderní kanceláře, a proto do roku 2000 vzniklo ještě několik nových administrativních budov. Během let probíhalo zmrazení rozvojových developerských aktivit z důvodu nedostatečné poptávky i nedostatku developerů, kteří by ověřili hypotézu, že dostatečná poptávka existuje, ale v latentní podobě (Vráblík, P., 2007). Do roku 2005 tak byly k dispozici pouze desítky tisíc metrů čtverečních kanceláří nejvyšší kategorie. V tomto roce uvádí na trh nové moderní kanceláře společnost CTP Invest, spol. s r.o. a Lordship Estates, spol. s r.o., které zahajují rozvoj jižní zóny města a jeho bezprostředního okolí. Jen díky působení těchto dvou společností zde vyrostlo téměř 100 tis. m 2 moderních kancelářských prostor. Kvantitativní data o charakteru trhu komerčních nemovitostí poskytuje například společnost DTZ, která uvádí, že v Brně bylo v roce ,3 tis. m 2 kancelářských ploch typu A a B. Cena pronájmu se pohybuje mezi 12,5 a 16 EUR a míra neobsazenosti je udávána kolem 19,7%. Společnost Knight Frank uvádí pro třetí čtvrtletí roku 2008 údaje znázorněné v následující tabulce. Tabulka 2: Brno - parametry kancelářského trhu, údaje 3Q/2008 Centrum Vnější centrum Kanceláří celkem m m 2 Ve výstavbě m m 2 Poptávka H1/ m m 2 Nabídka H1/ m m 2 Neobsazenost 24% 13% Nájemné /m 2 /měsíc 12,5-10 /m 2 /měsíc Pramen: Knight Frank (2009) Přehled nejvýznamnějších projektů moderních kancelářských prostor a jejich očekávaný vývoj v nejbližších letech ve městě Brně je zobrazen v následující tabulce. Jejich lokalizace v následujících obrázcích

34 Tabulka 3: Nejvýznamnější administrativní projekty Název projektu Etapa Investor Plocha (tis. m 2 ) Rok dokončení Kaplanova Technologický Park Brno, 1 Technology Park Zóna A budova a.s. 3, IBC Brno UNISTAV a.s. 4, M-palác MORÁVKA CENTRUM, a.s. 8, BIBUS Land BIBUS LAND, s.r.o. 4, Technology Park Zóna A Listova budova Technologický Park Brno, a.s. 3, AXIS Office Park Modřice 1 CTP Invest, spol. s r.o. 5, Brno Business Park 1 Lordship Estates, spol. s r.o. 16, PLATINIUM JRA Property, a.s. 7, Spielberk Office Centre Villa CTP Invest, spol. s r.o. 18, AXIS Office Park Modřice 2 CTP Invest, spol. s r.o. 5, Spielberk Office Centre IQ CTP Invest, spol. s r.o. 38, Technologický Park Brno, Technology Park Zóna A IBM a.s. 12, VIENNA POINT I Cargo Leasing s.r.o. 4, Brno Business Park 2 Lordship Estates, spol. s r.o. 16, Budova N AREAL SLATINA a.s. 4, VIENNA POINT II Cargo Leasing s.r.o. 7, Avriopoint Avrioinvest, a.s. 4, CTZone Brno - Škrobárny CTP Invest, spol. s r.o. 17, CAMPUS OFFICE PARK AIG/LINCOLN CZ s.r.o. 20, Trinity Office Centre Dominikánská s.r.o. 9, Titanium Office 1 JRA Property, a.s. 43, CTPark Brno Pavilion, Šlapanice CTP Invest, spol. s r.o. 22, CTPark Brno South, Šlapanice CTP Invest, spol. s r.o. 6, Aupark Brno 1 HB REAVIS GROUP CZ, s.r.o. 31,0* 2011 Aupark Brno 2 HB REAVIS GROUP CZ, s.r.o. 40,0* Palace CD MORÁVKA CENTURUM, a.s. 13, (prodouženo stavební povolení do konce roku 2011)

35 Název projektu Etapa Investor Plocha (tis. m 2 ) Rok dokončení v současnosti posuzováno OÚPR 11 v rámci 19 AZ-Tower AZ Properity, s. r. o. 15,0 DÚR 12 v současnosti posuzováno OÚPR v rámci 20 H-Park RLRE Carina Property, s.r.o. 13,0 DÚR výstavba 21 Spielberk Office Centre Tower CTP Invest, spol. s r.o. 15,0 přerušena * komerční i administrativní plochy Pramen: Vlastní průzkum Průzkum byl proveden v období březen až duben roku 2009 a informace byly čerpány z internetových stránek developerských společností, studie City Invest 2008, z informací Magistrátu města Brna a z předchozích průzkumů (např. Vráblík, P., 2007). 11 Odbor územního plánování a rozvoje Magistrátu města Brna 12 Dokumentace k územnímu řízení

36 Obrázek 3: Nejvýznamnější moderní kancelářské budovy v Brně a okolí postavené do konce roku 2008 Pramen mapový podklad: Cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Brna (2009), data: Vlastní průzkum

37 Obrázek 4: Plánovaná výstavba administrativních budov ve městě Brně a okolí. Pramen mapový podklad: Cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Brna (2009), data: Vlastní průzkum

38 Do tohoto průzkumu byly zahrnuty nejvýznamnější projekty v Brně a jeho nejbližším okolí. Jsou zahrnuty i průmyslové zóny v Modřicích a Šlapanicích, které nepatří do katastru města Brna, avšak jeho trh kancelářských prostor významně ovlivňují a případní nájemci je vnímají jako jeden celek. Nejsou zahrnuty objekty vybudované pro konkrétní společnost a sloužící pouze této společnosti. Tyto budovy jako např. sídlo VZP, GE Money Bank aj. neslouží k pronájmu. Mezi menší projekty administrativních center v Brně lze zařadit Millenium Center, domy Eden a Zderad, administrativní budova společnosti DIS, spol. s r.o., Palace Turmalin nebo Palladium na ulici Veveří. Projekty developerů na nejbližší léta zahrnují smělé projekty, které však byly kvůli současnému stavu ekonomiky pozastaveny. Jak uvedla vedoucí Referátu koncepce základních městských funkcí Ing. Jana Pelikánová, projekty těžící ze své výhodné polohy v blízkosti centra města nebudou ohroženy, naopak. Trinity Office Centre rozšiřuje množství kancelářských ploch na úkor plánované výstavby hotelové části. Většina developerských společností se snaží dotáhnout své projekty alespoň do fáze stavebního rozhodnutí, aby mohly okamžitě reagovat v případě růstu poptávky po nových prostorách. 4.3 Územní plánování města Brna Činnost Magistrátu města Brna (MMB) je dána zákonem č. 183/2006 Sb. a tímto zákonem na něj byla přenesena státní správa. V rámci MMB leží největší část výkonu těchto úkolů na Odboru územního plánování a rozvoje, který v přenesené působnosti Územní plán města Brna (ÚPmB) pořizuje, včetně jeho změn a pořizuje územně plánovací podklady (ÚPP) a územně plánovací dokumentaci (ÚPD) dílčích částí území města a celoměstských nedělitelných systémů (Odbor územního plánování a rozvoje, 2009). V současné době je zpracováván nový ÚPmB. K jeho vypracování vedou především tyto důvody (Změna ÚPmB, 2009): Současný ÚPmB schválený v roce 1994 již není schopen reagovat na změny, kterými město prošlo v uplynulých 15 letech

39 Těžiště zaměstnanosti se přesouvá ze sekundárního sektoru do terciéru, tj. z oblasti výrobní do oblasti obchodu, služeb a administrativy. Proto se město chce profilovat jako město vyspělých technologií s vysokou přidanou hodnotou, město informačních technologií a informačních služeb, město univerzitní, významné centrum justiční a správní. Ve struktuře zaměstnanosti nabývá na významu veřejný sektor, který je silným zaměstnavatelem relativně nezávislým na výkyvech globální ekonomiky. Po vstupu do Evropské unie v roce 2004 je Česká republika vázána evropskými strategickými dokumenty územního rozvoje, ochrany krajiny a přírody, jejichž principy je třeba promítnout do územně plánovací dokumentace. Protože pořízení nového ÚPmB je složité a zdlouhavé, jsou tyto požadavky promítnuty do stávajícího ÚPmB formou jeho změn. Mezi konkrétní požadavky na změny patří i změna přístupu ke komerčním plochám. Podle Oddělení územní koncepce, které vypracovalo návrh na změnu ÚPmB nemá komerční občanská vybavenost v územním plánu vytvořenu samostatnou funkci, je začleněna v plochách smíšených, kde je z městotvorných důvodů požadováno sdružování s funkcí bydlení. Administrativní funkce je tak v určité míře přípustná téměř ve všech stavebních plochách ÚPmB (odlišuje se pouze podmínkami umístění a mírou zastoupení této funkce pro její umístění ale slouží převážně plochy smíšené) a je tedy problematické sledování podílů této funkce. V roce 2003 byl pořízen Územní generel městských funkcí, který podrobně sledoval jednotlivé funkční složky na území města. Z tohoto generelu je možno poskytnout údaje za jednotlivé katastry ze skupiny sledovaného jevu SKa administrativa firemní (mimo výrobní areály). Takové sledování funkčního využití města je však velmi nákladné a podle vedoucí Referátu koncepce základních městských funkcí Ing. Jany Pelikánové již není plánována další aktualizace. Není tak možné srovnání v dalších letech. Rozložení funkce firemní administrativy dle tohoto průzkumu je znázorněno v příloze č. 1. Prozatím tedy nejsou pro kancelářské plochy vymezeny žádné zvláštní území a tento segment není nijak zvlášť sledován. Umisťování "business center" je tak plně ponecháno na tržním prostředí (alespoň v rámci možností smíšených ploch). Zdá se, že s růstem množství

40 developerských projektů v administrativním segmentu, se mění i názor MMB a kancelářské plochy se dočkají větší pozornosti. Tento přístup je velmi odlišný od přístupu města Prahy. Útvar rozvoje hl. města Prahy (dříve Útvar hlavního architekta) sleduje velmi pozorně segment kancelářských ploch a pravidelně si nechává zpracovávat expertní analýzy, kde je sledována struktura a objem nabídky a poptávky, základní ukazatele jako vývoj neobsazenosti a výše nájemného. Na jeho základě jsou pak vydána doporučení pro územní plánování

41 5 Analýza cen kancelářských ploch Následující kapitola postihuje provedené analýzy empirických dat a ověřuje hypotézy stanovené na základě teoretických základů. 5.1 Metoda sběru dat Původním cílem bylo získávání dat jen za pomocí inzerce, která je dostupná na internetových stránkách a v tištěných časopisech realitních společností. Bohužel tento záměr byl znemožněn skutečností, že taková inzerce neobsahuje dostatek informací pro rozdělení dat podle sledovaných faktorů. Nejčastěji chybí přesná lokalita nebo stavebně technické údaje o vybavení a tedy kvalitě kancelářského prostoru. Velmi často není uváděna ani cena. Podle realitního makléře společnosti REAL SPEKTRUM, a.s. Bohuslava Coufala, který se specializuje na kancelářské pronájmy, je důvodem záměr, aby potenciální klient musel realitní kancelář kontaktovat a ta mu případně mohla nabídnout i jiné objekty ze své nabídky. Dalším důvodem může být skutečnost, že některé společnosti vlastnící velké administrativní budovy, si nepřejí všechny informace zveřejňovat a ponechávají si poměrně velký prostor k vyjednávání. Data pro analýzu byla proto získána od společnosti REAL SPEKTRUM, a.s. (dále jen RS), jejíž brněnská pobočka sídlí na Lidické 718/77 a která je jednou z nejvýznamnějších brněnských realitních kanceláří. Důvodem pro výběr této realitní kanceláře byl největší objem nabízených kancelářských objektů k pronájmu a také spolupráce s nevýznamnějšími developerskými subjekty. Společnost RS poskytla data za rok 2007, 2008 a měsíce leden až květen Tímto způsobem bylo získáno 72 nabídkových listů, ze kterých byla získána data v následující struktuře: Cena v Kč/m 2 /rok. Rok nabídky. Realitní kancelář RS neeviduje nabídky s konkrétním datem, protože nabídkových listů v jednom roce je poměrně málo a taková evidence by pro jejich účely neměla smysl

42 Typ kancelářského prostoru. V souladu se standardizací ARTN byla posouzena vybavenost a kvalita prostor a rozdělena do skupin A, B a C. Vzdálenost kanceláře od centra města. Za pomocí vyhledávače byla zjišťována vzdálenost umístění kanceláře od centra města Brna (definovaného GPS souřadnicemi Loc: 49 11'42.888"N, 16 36'29.267"E) vzdušnou čarou s použitím nástroje měření vzdálenosti. V pododdíle Hodnototvorné faktory byl zmíněn další významný faktor, který by mohl ovlivňovat cenu nabízených prostor a bylo by zajímavé ho analyzovat. Jsou to stávající nájemci (vytvářející image místa) a nájemní smlouva. Tyto faktory ale nelze z běžně inzerovaných nabídek vypozorovat. Další významné faktory, které na cenu kancelářských ploch bezesporu působí (dostupnost hlavních dopravních komunikací a dostupnost v rámci sídla, blízkost doprovodných služeb aj.) nejsou sledovány, protože jejich reálné působení je velmi složité zachytit a výsledky by neměly velkou vypovídací hodnotu. 5.2 Metoda analýzy dat Analýzy jsou realizovány v softwaru STATISTICA, který je produktem společnosti StatSoft CR s.r.o.. Jsou prováděny základní statistické rozbory, jejichž cílem je postihnout základní vztahy a trendy. 5.3 Struktura dat Společnost RS nabízela v období celkem 72 kancelářských objektů k pronájmu. Toto číslo poukazuje na malý objem transakcí na brněnském trhu nebo na malý počet zákazníků, kteří inzerují prostřednictvím této společnosti. Marketingový průzkum zpracovaného pro společnost RS ukazuje, že 66 % subjektů provádějící transakci týkající se kancelářských prostor (prodej nebo pronájem), ji nerealizuje prostřednictvím realitních společností, ale vlastními silami. Přesto počet realizovaných transakcí prostřednictvím realitní společnosti RS stoupá a za prvních pět měsíců roku 2009 má RS téměř dvakrát více nabídkových listů než během celého roku 2007 a vzhledem k roku 2008 je zhruba na 60 %. Buď tedy roste důvěra v tuto konkrétní

43 realitní společnost nebo to napovídá, že s rostoucí neobsazeností, která v roce 2008 podle analytiků stoupla, je pro pronajímatele těžší plochy obsadit bez pomoci realitních kanceláří. Struktura nabídkových listů podle typu ukazuje, že k pronájmu je nabízeno nejvíce prostor typu C (téměř 45 %) a typu B (36 %), nejkvalitnějších kanceláří je v nabídce pouze pětina. Tato percentuální rozložení zkresluje fakt, že je analyzován počet nabídek a ne celková nabízená plocha kanceláří. Právě u nejmodernějších budov pak lze předpokládat, že bude k nabídce největší množství ploch. Bohuslav Coufal však uvádí, že informace o množství neobsazené plochy neposkytují někteří pronajímatelé ani realitním kancelářím. 5.4 Popisná statistika souboru cena Hlavní získaný soubor dat "cena" je charakterizován pomocí následujících popisných charakteristik, jejich definici uvádí Špalek (2004): Tabulka 4: Popisné statistiky souboru cena Pramen: Vlastní šetření Medián souboru rozděluje statistický soubor na dvě identické poloviny. Rozptyl zkoumá variabilitu všech hodnot obsažených v daném souboru. Směrodatná odchylka označuje průměrnou odchylku od aritmetického průměru souboru. 5.5 Ověření hypotéz Na základě předchozích kapitol byly stanoveny pracovní hypotézy a cílem následující analýzy empirických dat bude tyto hypotézy ověřit. 1. Na cenu pronájmů kancelářských ploch mají vliv konjunkturální změny. 2. S rostoucí vzdáleností od centra města klesá cena pronájmu kancelářských prostor. 3. Čím kvalitnější je kancelář (vyjádřeno Typem A, B, C), tím vyšší je cena

44 5.5.1 Na cenu pronájmů kancelářských ploch mají vliv konjunkturální změny. Při objemu dat, která byla získána by nebylo možno skutečně posoudit, zda jsou způsobené posuny v hladině ceny způsobené konjunkturálními změnami, protože by byly posuzovány v každém období zcela jiné kancelářské plochy v jiných lokalitách. Z tohoto důvodu byly vybrány 4 administrativní budovy, u nichž bylo možné od společnosti RS získat data za každé čtvrtletí od počátku roku 2008 do počátku roku Takové informace se dají poskytnout pouze v případě, jedná-li se o velké administrativní objekty, které nabízejí průběžně nové nebo nově uvolněné prostory. Takovými budovami jsou Spielberk Office Centre, Brno Business Park, M-Palác a IBC. Vývoj cen nabízených pronájmů je zachycen v následujícím grafu. Obrázek 5: Vývoj cen pronájmu kancelářských ploch ve vybraných objektech v období Q1/ Q1/2009 cena (Kč/m 2 /rok) 4800 Vývoj cen pronájmu kancelářských ploch ve vybraných objektech M-palác Spielberk Office Centre Brno Business Park IBC 2800 Q1/08 Q2/08 Q3/08 Q4/08 Q1/09 Pramen: REAL SPEKTRUM, a.s., vlastní šetření Konjunkturální vlivy jsou ilustrovány pomocí vývoje hrubého domácího produktu (HDP) v reálných cenách během stejného období

45 Obrázek 6: Vývoj HDP v reálných cenách v období Q1/ Q1/2009 Vývoj HDP v reálných cenách % Q1/08 Q2/08 Q3/08 Q4/08 Q1/09 čtvrtletí předchozího roku = 100 (sezónně očištěno) předchozí čtvrtletí = 100 (sezónně očištěno) Pramen: ČSÚ (2009) Graf vývoje cen pronájmů naznačuje, že cena pronajímatelných ploch v takových budovách je poměrně stabilní a zdaleka není tak pružná, jak by se dalo očekávat. Analytička společnosti Kings Strurge Markéta Němcová (2009) uvádí, že nejistota, která panuje v souvislosti s hospodářskými výsledky v budoucnu, začala ovlivňovat rozhodnutí některých firem o případné expanzi či relokaci svých kanceláří. Rozhodovací procesy se u některých nájemců prodloužily, některé firmy své rozhodnutí o stěhování pro tuto chvíli odložily. Jednání o pronájmu s potenciálními nájemci se prodlužují a jsou relativně křehká. Ze současné situace se dá usuzovat, že ekonomický pokles má za následek pokles poptávky po dalších kancelářských plochách a růst neobsazenosti. Reakcí nabídkové strany však není snížení ceny, ale pozastavení nové výstavby tak, aby byla snížena nebo alespoň stabilizována míra neobsazenosti. Taková reakce však přichází se značným zpožděním. Předchozí výrok potvrzuje Bohuslav Coufal ze společnosti RS a odhaduje pokles poptávky po kancelářských plochách na 60 % poptávky předchozího roku a poukazuje na to, že i přes to ceny pronájmu zejména malých kanceláří v centrální části města nejsou současným ekonomickým vývojem dotčeny. Poradenská společnost DTZ se obává situace, kdy se obnoví ekonomický růst, který by mohl způsobit do dvou let nedostatek moderních kanceláří. Developerské společnosti se snaží o

46 dovedení projektu do stádia, aby mohli při zvýšení poptávky ihned začít s výstavbou, přesto je od zahájení výstavby po uvedení budovy do provozu velké prodlení, které by v takové situaci mohlo způsobit růst nájmů. Závěr: Hypotéza o vlivu konjunkturálních změn na cenu pronájmů kancelářských ploch se tedy nepotvrdila a ceny prokazují poměrnou stabilitu v čase i přes ekonomické výkyvy S rostoucí vzdáleností od centra města klesá cena pronájmu kancelářských prostor Nejprve provedeme grafické ověření, že realizace náhodného výběru pochází z dvourozměrného normálního rozložení. Použijeme dvourozměrný tečkový diagram. Bude-li alespoň 95 % teček ležet uvnitř vykreslené elipsy, můžeme považovat data za realizace náhodného výběru z dvourozměrného normálního rozložení. Obrázek 7: Bodový graf faktorů vzdálenost - cena Pramen: Vlastní šetření

47 Tato podmínka je na hladině významnosti 0,05 splněna, a zároveň graf naznačuje, že by nějaká závislost mezi cenou a faktorem mohla existovat. Pro použití parametrických metod je nutné, aby zároveň oba náhodné výběry (cena a vzdálenost) pocházely z normálního rozložení a aby byly nezávislé. Provedeme tedy Kolmogorovův-Smirnovův test (K-S test) normality dat pro soubor cena. Testová statistika K-S testu d=0,13289 neleží v intervalu ohraničeném Lilieforsovou p- hodnotou, která je menší než 0,01, a proto hypotézu o normalitě dat zamítáme na hladině významnosti 0,05. Protože bylo dosaženo závěru, že soubor cena nepochází z normálního rozložení, není už nutné testovat soubor vzdálenost. Není už totiž možné použít metody korelace. Pokusíme se tedy použít testování hypotézy o shodě středních hodnot pomocí nástroje ANOVA 13. Tato metoda se používá v situaci, kdy se zajímáme, zda lze určitým faktorem vysvětlit náhodnou variabilitu pozorovaných hodnot náhodné veličiny, která je intervalového nebo poměrového typu (Budíková, 2006). Střední hodnota je definována jako vážený průměr možných hodnot náhodné veličiny. Pro diskrétní náhodné veličiny je střední hodnota veličiny X definována jako: E( X ) = n i= 1 x * p( i x i ) 14 Pro testování o shodě středních hodnot musí být soubor rozdělen na několik intervalů vzdálenosti. Bylo přistoupeno k rozdělení na 3 intervaly, aby zohledňovaly celkový počet údajů a také předpokládané chování prostorové diferenciace cen. Tyto intervaly jsou charakterizovány vzdáleností od centra: 0 až 0,99 km...oblast 1...centrální část města...n=29 1 až 2,99 km...oblast 2...vnitřní město...n=29 3 km a více...oblast 3...vnější město...n=14 13 Analýza rozptylu jednoduchého třídění. (Budíková, 2006) 14 p(x i ) vyjadřuje pravděpodobnostní funkci realizace náhodné veličiny x i (Špalek, 2004)

48 Pro možnost použití nástroje ANOVA a provedení testu o shodě středních hodnot je nutné splnit následující předpoklady: 1. Normalita dat. Rozdělené soubory do oblastí budou posuzovány za pomocí normálněpravděpodobnostního grafu. Obrázek 8 : Normálně pravděpodobnostní graf souboru cena rozděleného podle faktoru oblast Pramen: Vlastní šetření

49 Realizované hodnoty se blíží očekávaným, a proto lze tyto soubory považovat za náhodné výběry z normálního rozložení. 2. Z charakteru dat se dá předpokládat, že je splněna nezávislost dat. 3. Shoda rozptylů bude provedena pomocí Levenova testu. Tabulka 5: Leveneův test homogenity (shody) rozptylů souboru cena rozděleného podle faktoru oblast Pramen: Vlastní šetření Leveneův test hypotézu o shodě rozptylů nezamítá. Všechny podmínky pro použití nástroje ANOVA jsou splněny a lze přistoupit k testování shody středních hodnot souborů. Zkoumaná hypotéza zní: Faktor oblast je nevýznamný (resp. střední hodnoty se shodují). Tabulka 6: ANOVA, test shody středních hodnot podle oblasti Pramen: Vlastní šetření Pomocí nástroje ANOVA nebyla prokázána závislost, protože hypotéza o nevýznamnosti faktoru oblast nebyla na hladině významnosti 0,05 zamítnuta. Tento překvapivý závěr potvrzuje i následující graf

50 Obrázek 9: Krabicový graf rozdělení cen v oblastech Pramen: Vlastní šetření Protože je testován soubor jako celek a je předpoklad, že by mohl existovat vztah nejen mezi cenou a vzdáleností, ale i mezi cenou a kvalitou kanceláře. Proto je celý soubor rozdělen podle typů a každý typ je otestován na shodu středních hodnot zvlášť. Výsledky u typu A a B opět neprokázaly závislost ceny na faktoru oblasti (resp. vzdálenosti). Jinak tomu však je v případě kategorie C, u které je možno hypotézu o shodě středních hodnot zamítnout na hladině významnosti 0,05 a potvrdit tak významnost faktoru oblast (vzdálenost od centra). Tuto závislost stvrzuje obrázek č