ZNALECKÝ POSUDEK 588/63/2010

Rozměr: px

Začít zobrazení ze stránky:

Download "ZNALECKÝ POSUDEK 588/63/2010"

Milan Brož
před 8 lety
Počet zobrazení:

1 ZNALECKÝ POSUDEK 588/63/2010 o ceně nemovitosti pozemkové parcely p.č. 927/6 Nučice. Nemovitost je zapsána u Katastrálního úřadu pro Prahu-západ na listu vlastnictví číslo 789 pro obec Nučice a katastrální území Nučice u Rudné, okres Praha-západ Pohled na oceňovanou parcelu od západu Dtto od východu OBJEDNATEL POSUDKU ÚČEL POSUDKU AMEX Brno, s.r.o. Mgr. Vladimír Zajíc Hlavní 290/74 Brno Komín zjištění obvyklé ceny nemovitosti, jako podkladu pro veřejnou dražbu dobrovolnou OCENĚNÍ PROVEDENO KE DNI POSUDEK VYPRACOVAL Ing. Pavel Pech Voznice Dobříš POUŽITÉ PŘEDPISY Zákon číslo 151/1997 Sb. podle stavu ke dni 28. dubna 2010 PROHLÍDKA NA MÍSTĚ DATUM ZPRACOVÁNÍ samostatně Počet výtisků 3 Počet stran posudku 5 Počet stran příloh 6 Počet stran celkem 12 (včetně všech příloh a listu krycího)

Dtto od východu OBJEDNATEL POSUDKU ÚČEL POSUDKU AMEX Brno, s.r.o. Mgr.

2 A. ZÁKLADNÍ ÚDAJE 1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ Oceňujeme rozlehlý pozemek s výměrou necelé dva hektary a oválným tvarem, kdy západní a východní strany tohoto jsou zaříznuty kolmo ve směru podélné osy popisovaného geometrického útvaru. Severní hranicí oválu v délce cca 285 metrů přiléhá pozemek k asfaltové komunikaci Rudná u Prahy Loděnice Beroun, jižní hranice pozemku má délku cca 297 metrů a probíhá před pozemky s břehovou zelní z okrasných dřevin u malého potoka. Shora popisované zářezy oválného tvaru oceňovaného pozemku dosahují přibližných délek 60 metrů na východní hranici a 23 metrů na hranici západní. Pozemek je z východní strany přístupný ze shora popisované komunikace pomocí betonového nájezdu, ze západní strany pozvolným nezpevněným polním nájezdem. Celá plocha parcely je porostlá náletovými křovisky s dominancí růže šípkové a je viditelná delší absence klasické zemědělské činnosti. Severní hranice je celá porostlá doprovodnou zelení asfaltové komunikace. Pozemek je rovinatý s mírným jižním svahem, podle platného územního plánu obce Nučice je určen k plnění funkce pole viz přiložené fotokopie ÚP obce. Oceňovaná parcela je položena cca 1,5 kilometru východně od komerčního areálu zpracování kamene na počátku obce Loděnice, cca 470 metrů jižně od dálnice D5 Praha Plzeň a necelých 120 metrů jižně od velké chatové osady západně od města Rudná u Prahy. Nájezd na dálnici D5 je vzdálen od pozemku cca 2,3 kilometru po zpevněných asfaltových komunikacích. Oceňovaná parcela Pohledy na pozemek od západu západní vjezd na parcelu od východu ze středu parcely k severu a východu

3 2. VLASTNICKÉ A EVIDENČNÍ ÚDAJE Dotčená pozemková parcela byla u Katastrálního úřadu pro Prahu-západ pro obec Nučice a katastrální území Nučice u Rudné ke dni ocenění zapsána na LV 789 jako výlučné vlastnictví paní či slečny Lenky Kloudové, trvale bytem Ke Křtině 251, Praha Újezd Majetkoprávně tato sestává z Parcely p.č. 927/6 orné půdy s výměrou m 2 3. PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ ZNALECKÉHO POSUDKU - informace z KN o parcele - informace získané na SÚ Rudná u Prahy - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 4. PROHLÍDKA A ZAMĚŘENÍ NEMOVITOSTI Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena tak, jak je uvedeno na krycím listě tohoto znaleckého posudku. 5. POUŽITÉ PŘEDPISY Zákon číslo 151/1997 Sb. v platném znění ke dni ocenění B. NÁLEZ I) Pozemek p.č. 927/6 cena v místě a čase ocenění obvyklá

PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ ZNALECKÉHO POSUDKU - informace z KN o parcele - informace získané na SÚ Rudná u Prahy - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 4.

4 C. OCENĚNÍ - POSUDEK CENA POZEMKU V MÍSTĚ A ČASE OBVYKLÁ Analýza trhu s nemovitostmi Region, v němž se oceňovaný pozemek nalézá, tedy okres Praha-západ, patří mezi nejlukrativnější destinace na trhu s nemovitostmi v ČR, pomineme-li samotné hlavní město Prahu, vyhledávaná rekreační horská střediska a přímé okolí velkých měst. Pozemek je dobře přístupný z dálnice D5, potažmo přímo přístupný z komunikace Rudná Beroun, leží v lokalitě, kde se ceny stavebně připravených pozemků k výstavbě RD či zástavbě komerční pohybují v rozmezí 2 500, ,- Kč/m2. Pozemek je v ÚP obce Nučice pojednán jako pole, nevede přes něj žádný biokoridor, není s ním počítáno jako s pozemkem veřejné zeleně či jako s pozemkem vysloveně potenciálně nezastavitelným. Všechny skutečnosti shora uvedené nám umožňují u oceňované parcely kalkulovat s budoucí zastavitelností a spekulovat tedy na budoucí výrazné zvýšení jednotkové ceny, pochopitelně po provedení celého územněplánovacího procesu s kladným výsledkem, realizaci příslušných územních rozhodnutí, fyzickou realizaci přivedení IS k pozemku, etc.. Stanovení strategie ocenění Na základě shora provedená analýzy trhu s nemovitostmi můžeme konstatovat, že pravděpodobnost budoucí zastavitelnosti a pracnost s touto spojená nám dává možnost stanovit jednotkovou cenu oceňované parcely v hodnotě 10% ceny stavební parcely při dolní hranici shora uvedeného cenového intervalu, tedy k hodnotě 250,- Kč/m 2. Pro ověření uvedené hypotézy proveďme ještě výpočet jednotkové ceny oceňovaného pozemku pomocí porovnání prodeje analogických pozemků v lokalitě.

Pozemek je dobře přístupný z dálnice D5, potažmo přímo přístupný z komunikace Rudná Beroun, leží v lokalitě, kde se ceny stavebně připravených pozemků k výstavbě RD či zástavbě komerční pohybují v

5 Pozemek Nučice ZP 588 Pozemek p.č. 927/6 Nučice Zařazení pozemku podle účelu užití Druh užití pozemku Pole Stávající účel užití Možný účel užití Rodinné domy, lehká výroba, skladování Účel užití pozemku Poloha ve státě, euroregionu Poloha v obci vzhledem k účelu užití Vybavenost ( sítě ) Nezastavěný pozemek řešený v platném ÚP jako pole Nučice obec mezi Rudnou u Prahy a Loděnicemi rozmezí okresů Praha-západ a Beroun, velmi lukrativní lokalita Dobrá poloha při asfaltové komunikaci Stavebně nedotčená parcela Velikost M2 Komerční využití ano možnost výstavby skladů, lehké výroby, etc. Relace mezi maximální a minimální cenou k porovnání Úhonice 382 Kč/m2 Objektivizační koeficient 0,7 Nová nabídka reálný předpoklad prostoru k vyjednávání o snížení konečné kupní ceny Výchozí cena 267,4 Kč/m2 1,000 Váha míra podobnosti 3 Horší místo v regionu, výhodnější stav IS Libeř 217 Kč/m2 Objektivizační koeficient 0,85 Nabídka od ledna standardní náklady RK i transformační poplatky Výchozí cena 184,45 Kč/m2 1,450 Váha míra podobnosti 2 Horší místo v regionu, součást pole Hostivice 320 Kč/m2 Objektivizační koeficient Dtto nabídka Úhonice Výchozí cena 224 Kč/m2 1,194 Váha míra podobnosti 1 Lukrativnější místo v regionu, stavebně nedotčená parcela Základní cena z porovnání 232,52 Kč/m2 Úprava základní ceny 7,50% Širší vztahy ( životní prostředí, Poloha Právní vztahy součásti a příslušenství pozemku, etc.) Dobrá poloha v regionu cca 3 km západně od města Rudná od Prahy, cca 1,5 km od Nučic 0,7 2,50% 0,00% 5,00% Upravená jednotková cena 249,96 Kč/m2 Výsledná jednotková cena za m2 Pozemek s přístupem z asfaltové silnice zbudován betonový mostek, jižní mírný jižní svah zakončený malým potokem dobrý aspekt k potenciální zástavbě RD 250 Kč R Cena pozemku p.č. 927/ m 2 * 250 Kč/m ,- Kč

927/6 Nučice Zařazení pozemku podle účelu užití Druh užití pozemku Pole Stávající účel užití Možný účel užití Rodinné domy, lehká výroba, skladování Účel užití pozemku Poloha ve státě, euroregionu

6 D. REKAPITULACE CENY NEMOVITOSTI I) Pozemek p.č. 927/6 cena v místě a čase ocenění obvyklá Kč Zaokrouhleno na desetitisíce ,- KČ SLOVY : ČTYŘI MILIONY ŠEST SET ŠEDESÁT TISÍC KORUN ČESKÝCH E. SEZNAM PŘÍLOH ZNALECKÉHO POSUDKU I) INFORMACE O PARCELE Z KN, DETAIL SNÍMKU Z KATASTRÁLNÍ MAPY, FOTOKOPIE ÚP OBCE NUČICE 2 listy mezi stranami 2 a 3 tohoto znaleckého posudku II) NABÍDKY PRODEJE NEMOVITOSTÍ V LOKALITĚ K POROVNÁNÍ stranami 3 a 4 tohoto posudku 4 listy mezi znaleckého Voznice 29. dubna 2010 Ing. Pavel Pech Posudek obsahuje 12 listů, z toho 1 list titulní, 5 listů znaleckého posudku a 6 listů příloh. Znalecký posudek se předává ve třech vyhotoveních. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Praze dne pod číslem jednacím Spr 4013/2005 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 588/63/2010 v mém znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Pavel Pech Voznice DOBŘÍŠ

SEZNAM PŘÍLOH ZNALECKÉHO POSUDKU I) INFORMACE O PARCELE Z KN, DETAIL SNÍMKU Z KATASTRÁLNÍ MAPY, FOTOKOPIE ÚP OBCE NUČICE 2 listy mezi stranami 2 a 3 tohoto znaleckého posudku II) NABÍDKY PRODEJE

Podobné dokumenty

ZNALECKÝ POSUDEK. č. 513/36/2014

ZNALECKÝ POSUDEK. č. 513/36/2014 ZNALECKÝ POSUDEK č. 513/36/2014 O ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 celku nemovité věcí - pozemek parcelní číslo 1423 zapsaný na LV 457 pro katastrální území Kněžice u Městce Králové, obec Kněžice,