VLASNIŠTVO POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE, S POSEBNIM OSVRTOM NA ETAŽNI PLAN 1 I PROSTORNO ETAŽIRANJE

Transkript

1 Jakob Nakic, dipl. iur.* Andelko Vukšic, geometar** Objavljeno u Nekretnine u pravnom prometu Inženjerski biro 2005 VLASNIŠTVO POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE, S POSEBNIM OSVRTOM NA ETAŽNI PLAN 1 I PROSTORNO ETAŽIRANJE Provodenje postupka etažiranja u Republici Hrvatskoj uvelike je otežano zbog nedostatka precizne regulative, što posljedicno dovodi i do razlicitih postupanja u praksi kako stranaka, tako i zemljišnoknjižnih sudova i upravnih tijela. Neujednacenost postupanja ogleda se u razlicito izradenim etažnim planovima (elaboratima), u neznanju o tome koje dokumente (priloge) treba dostaviti upravnom tijelu radi izdavanja potvrde da neki posebni dio nekretnine predstavlja samostalnu uporabnu cjelinu, itd. U svemu tome posebno je pitanje kako uspostaviti jedinstvo nekretnine kada dio zgrade na nekoj od razina (etaža) tlocrtno prelazi na susjednu katastarsku cesticu. Rješenje tog problema autori vide u tzv. prostornom etažiranju. Stoga, autori ovim clankom nastoje pridonijeti poboljšanju i ujednacavanju prakse provodenja postupka etažiranja, a svoje navode i stavove potkrepljuju brojnim konkretnim primjerima. Uvod Napuštanjem socijalistickoga pravnog kruga i prihvacanjem nacela kontinentalnoeuropskoga pravnog kruga, a pogotovo pocetkom primjene Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, 2 došlo je do bitne promjene u promišljanju i reguliranju tzv. etažnog vlasništva u odnosu na njegovu pravnu regulaciju za vrijeme socijalistickog razdoblja. 3 Da *Jakob Nakic, Ministarstvo pravosuda, Uprava za gradansko pravo, Sektor za zemljišnoknjižno pravo. **Andelko Vukšic, direktor Geosfera d.o.o., Rijeka. 1 Rabimo ovaj termin jer ga smatramo ispravnijim od termina etažni elaborat ili nacrt posebnih dijelova nekretnine. 2 Vidjeti Nar. nov., br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00 i 114/01 (u nastavku teksta: ZV). Zakon je stupio na snagu 1997.godine. 3 Pobliže vidjeti rad u ovom zborniku: D.KONTREC, Vlasništvo posebnog dijela nekretnine steceno prije i poslije sijecnja godine i upis tih prava u zemljišne knjige. 1

2 mnogi prakticari još nisu u svojim glavama raskinuli sveze sa socijalistickim nacinom promišljanja tzv. etažnog vlasništva, najbolje znaju oni koji imaju dnevno kontakte sa sudovima-gruntovnicama i nadležnim upravnim tijelima. Loše je što sudovi i upravna tijela na malom prostoru (npr. u dva susjedna grada) u identicnim slucajevima postupaju na posve drugaciji nacin unatoc postojanju jedinstvene (premda šture) pravne norme. Iz iskustva autora uoceno je da su, medu inim, jedan od najvecih problema etažni planovi, i to prvenstveno u odnosu na ono što bi oni morali sadržavati kao i na ono što oni uopce ne bi trebali sadržavati, a u praksi sadrže, te bitno opterecuju plan, ali i arhive upravnih tijela i sudova, nepotrebnim stvarima. Upravo je izneseno ponukalo autore da pokušaju detektirati najvece probleme vezane uz tzv. etažiranje, ujedno i da pokušaju dati odredena rješenja koja bi pomogla prakticarima u svakodnevnom radu. 2. Što je etažno vlasništvo i etažiranje Pod naslovom «Odluka o uspostavi etažnog vlasništva» u clanku 43. ZV-a propisano je: «(1) Sastoji li se nekretnina od zemljišta sa zgradom, suvlasnik ciji je suvlasnicki dio te nekretnine dovoljno velik za to ovlašten je uz suglasnost ostalih suvlasnika i pod daljnjim pretpostavkama iz glave 4. trecega dijela ovoga Zakona uspostaviti i sa svojim suvlasnickim dijelom povezati vlasništvo odredenoga posebnoga dijela te nekretnine (etažno vlasništvo). (2) Uspostavom vlasništva odredenoga posebnoga dijela nekretnine ne dira se u suvlasništvo, ali se izvršavanje ovlasti i dužnosti suvlasnika s cijim se suvlasnickim dijelom povezalo etažno vlasništvo usredotocuje u prvom redu na taj posebni dio nekretnine, ogranicavajuci ujedno izvršavanje ovlasti ostalih suvlasnika nekretnine na tom njezinu posebnom dijelu, prema odredbama sadržanim u glavi 4. trecega dijela ovoga Zakona. (3) Ako je barem i na samo jednom posebnom dijelu nekretnine uspostavljeno etažno vlasništvo, pravne odnose suvlasnika te nekretnine, kako medusobno tako i prema trecima, ureduju u prvom redu posebne odredbe glave 4. trecega dijela ovoga Zakona i na njihovu temelju doneseni pravni akti, a tek podredno opca pravila o suvlasništvu sadržana u ovoj glavi Zakona, ako nije što drugo odredeno. 2

3 (4) Suvlasnici nekretnine mogu suglasno odluciti da ce svoja suvlasnicka prava ograniciti tako da ce s odredenim suvlasnickim dijelom povezati vlasništvo odredenoga posebnoga dijela (etažno vlasništvo) suvlasnicke nekretnine, pa makar taj suvlasnicki dio i nije toliko velik koliko se inace traži za odgovarajuci suvlasnicki dio po odredbama clanka 74. stavka i 2. ovoga Zakona. (5) Suglasno ocitovanje volje svih suvlasnika da ce uspostaviti vlasništvo odredenoga posebnoga dijela nekretnine u korist nekoga suvlasnickoga dijela, smatra se do uspostave vlasništva toga posebnoga dijela njihovim sporazumom o podjeli posjeda stvari i izvršavanju suvlasnickih ovlasti. (6) Što vrijedi za zemljište sa zgradom, vrijedi na odgovarajuci nacin i za pravo gradenja kad je izgradena zgrada.» Prema odredbi clanka 53. ZV-a: «Ako suvlasnici suglasno odluce da ce umjesto diobe nekretnine svoja suvlasnicka prava ograniciti tako što ce s odredenim idealnim dijelom povezati vlasništvo posebnoga dijela suvlasnicke nekretnine (uspostaviti etažno vlasništvo), uzima se da je to njihova odluka o nacinu razvrgnuca, pa se na odgovarajuci nacin i na nju primjenjuju pravila o razvrgnucu.» Etažiranje je pravno-upravno-tehnicki postupak kojim se uspostavlja vlasništvo posebnog dijela nekretnine - etažno vlasništvo. Pojam etažno vlasništvo potjece od francuske rijeci?tage što znaci kat. ZV rabi naziv vlasništvo posebnog dijela nekretnine, a sam naziv etažno vlasništvo navodi u zagradama. Pravo vlasništva posebnog dijela nekretnine ima tri osnovne sastavnice: - zemljište, - zajednicke dijelove zgrade, - posebne dijelove zgrade. Ovdje svakako valja istaknuti da se vlasnicka prava na posebnom dijelu nekretnine šire od zemljišta preko zgrade na posebne dijelove zgrade. 4 Uspostava vlasništva posebnog dijela nekretnine može se uspostaviti: 4 Upravo obrnuto bilo je prema Zakonu o vlasništvu na dijelovima zgrada (Sl. l. SFRJ 43/65, 57/65 i Nar. nov., br. 52/71) u kojem je osnova vlasništva bio stan ili poslovna prostorija, kao zasebni dio zgrade, s kojim su se pojedina prava širila na zajednicke dijelove zgrade i zemljište. Prema odredbama Stvarnopravnog zakonika Republike Slovenije (Uradni list Republike Slovenije, br.87/ 02), kod etažnog vlasništva polazi se od posebnog dijela (stana, poslovne prostorije i sl.) a na koje se (po)vezuje suvlasništvo zajednickih dijelova nekretnine. U Republici Hrvatskoj odredbama ZV-a odredeno je da se s (po)vezivanjem krece od velicine suvlasnickog dijela, a koji je ujedno osnova za odredivanje etažnog vlasništva. 3

4 - na osnovi odgovarajuceg suvlasnickog dijela (cl. 68. st. ZV-a), - na osnovi suglasne odluke svih suvlasnika nekretnine (cl. 68. st. 3. ZV-a), - na osnovi ocitovanja volje vlasnika zemljišta sa zgradom, odnosno nositelja prava gradenja sa zgradom (cl. 75. st. ZV-a). 5 Samo po sebi namece se pitanje: što je to nekretnina? Nekretnina je cestica zemljišne površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje, ako zakonom nije drukcije odredeno. 6 Prema nacelu jedinstva nekretnine, zgrade, stanovi, poslovne prostorije i dr., sve raslinje, kao i sve ono što je sa zemljištem trajno spojeno predstavljaju sastavne dijelove zemljišta (nekretnine). Dio nekretnine je i sve ono što je na površini zemlje, iznad ili ispod nje izgradeno s namjenom da tamo trajno ostane, kao i sve ono što je u nekretninu ugradeno, na njoj dogradeno i/ili na njoj nadogradeno ili na bilo koji drugi nacin s njom trajno spojeno, sve dok se od nje ne odvoji te se tako zgrada smatra dijelom zemljišta i ne predstavlja posebnu nekretninu odvojenu od zemljišta. Stanovi, poslovne prostorije ili druge samostalne prostorije zgrade ne smatraju se zasebnom nekretninom vec dijelom zemljišta na kojem je izgradena zgrada i zajedno sa zemljištem cine nekretninu. Takoder, podzemna garaža ili neki drugi objekt izgraden ispod površine zemlje ne smatra se posebnom nekretninom vec dijelom zemljišta ispod cije je površine izgraden. I ono što je ugradeno u neku zgradu (npr. komunalna infrastruktura, instalacije, strojevi, uredaji i sl.) tretira se dijelom cijele nekretnine dok se od nje ne odvoji. Sve što je nadogradeno na nekoj zgradi (npr. kat zgrade, terase, balkoni i sl.) ne smatra se posebnom nekretninom vec dijelom nekretnine na kojoj je nadogradeno. Isto pravilo 5 Detaljnije vidjeti u: GAVELLA-JOSIPOVIC-GLIHA-BELAJ-STIPKOVIC, Stvarno pravo, Informator, Zagreb, 1998., Glava XIII., V. BELAJ, Novine u uredenju etažnog vlasništva u Republici Hrvatskoj, Informator, br , T. JOSIPOVIC, Uloga zemljišnih knjiga u pravnom prometu posebnim dijelovima nekretnone u knjizi Uloga zemljišnjih knjiga u pravnom prometu nekretnina, Narodne novine, Zagreb, 2004., Pretvorba prava na nekretninama u društvenom vlasništvu u pravo vlasništva i uspostava pravnog jedinstva nekretnine u knjizi Nekretnine u pravnom prometu, Inženjerski biro, Zagreb, 1998., Upis vlasništa posebnog dijela nekretnine u zemljišne knjige u knjizi Nekretnine u pravnom prometu, Inženjerski biro, Zagreb, 2004., P. SIMONETTI, Uspostava pravnog jedinstva nekretnine, Informator, br od , V. BELAJ, Uspostava posebnog dijela nekretnine (etažnog vlasništva) prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Zbornik Pravnog fakulteta Zagreb, 1/97, B. RUŽICKA, Zemljišnoknjižna stvarnost-jedinstvo nekretnine, Pravo i porezi 6/98, Zagreb, Zemljišna knjiga i posebni dio zemljišta (nekretnine), D. SARVAN, Etažno vlasništvo-dvojbe u postupanju uspostave etažnog vlasništva, Informator, Zagreb, br. 5335, od Cl. 2. st. t. 3. ZV-a. Gotovo identicnu definiciju sadrži i Zakon o zemljišnim knjigama (Nar. nov., br. 91/96, 68/98, 137/99, 114/01 i 100/04 u nastavku teksta: ZZK), samo što on umjesto izricaja nekretnina rabi izricaj zemljište (cl. 2. st. 2. ZZK-a). 4

5 vrijedi i za sve ono što je dogradeno nekoj zgradi jer zgrade i druge gradevine pravno nisu dijelovi zemljišta samo kada je to izricito odredeno zakonom. 7 Ovdje valja ukazati da sva prava koja postoje na zemljištu, postoje na svemu što je sa zemljištem razmjerno trajno povezano, pa se tako založno pravo na zemljištu neminovno odnosi i na zgradu izgradenu na tom zemljištu, jer je vlasnik zemljišta vlasnik i zgrade izgradene na tom zemljištu. Predmet pravnog prometa može biti samo zemljište ili neki njegov idealni dio zajedno sa svim onim što je s njim razmjerno trajno povezano, a u skladu s nacelom superficies solo cedit, te se sa zemljištem i onim što je s njim trajno povezano može raspolagati, prodavati, zalagati, osnivati druge terete samo kao s cjelinom. Stoga, slijedom izloženog, zgrade, posebni dijelovi zgrada (stanovi, poslovni prostori i sl.), nadogradnje, dogradnje i sl. ne mogu odvojeno od zemljišta biti u pravnom prometu te oni odvojeno od zemljišta ne mogu biti samostalni predmet pravnog odnosa. Tako se ne može prodati samo zemljište, bez zgrade izgradene na tom zemljištu, a niti obrnuto. Napominjemo da vlasništvo posebnog dijela nekretnine može postojati samo na onim dijelovima nekretnine koji se smatraju posebnim dijelom nekretnine, odnosno koji predstavljaju samostalnu uporabnu cjelinu, kao npr. stanovi, poslovne prostorije, radionice, ordinacije, kancelarije, ateljei, skladišta ako cine zatvorenu cjelinu, samostalne garaže, jasno omedena mjesta u zgradi namijenjena ostavljanju motornih vozila i sl. 8 Vlasništvo posebnog dijela može se protezati na sporedni dio ako se radi o dijelu nekretnine koji može služiti iskljucivoj uporabi samo u korist odredenoga suvlasnickog dijela, tj. da je taj sporedni dio jasno razgranicen od ostalih dijelova nekretnine i dostupan s mede nekretnine ili iz njezinih zajednickih dijelova, odnosno iz stana ili samostalne prostorije ciji je sporedni dio. 9 U tom se slucaju na te sporedne dijelove primjenjuju pravila koja vrijede za pripatke stvari. 10 Tako se, primjerice, pri prijenosu vlasništva posebnog dijela nekretnine na stjecatelja zajedno s tim prenosi i sporedni dio nekretnine na koji se proteže vlasništvo posebnog dijela. 7 Cl. 9. st. 4. ZV-a propisuje: (4) Nisu dijelovi zemljišta one zgrade i druge gradevine koje su trajno povezane s tim zemljištem ako ih od njega pravno odvaja stvarno pravo koje svojega nositelja ovlašcuje da na tom tudem zemljištu ima takvu zgradu ili drugu gradevinu u svome vlasništvu; isto na odgovarajuci nacin vrijedi i za zgrade i druge gradevine koje od zemljišta ili od opcega dobra pravno odvaja na zakonu osnovana koncesija koja svojega nositelja ovlašcuje da na tome ima takvu zgradu ili drugu gradevinu u svome vlasništvu. 8 Vidjeti cl. 67. st. i 2. ZV-a. 9 Vidjeti cl.67. st. 4. ZV-a. 10 Vidjeti cl. 65. st. 5 ZV-a. 5

6 Vlasništvo posebnog dijela ne može postojati samo na zajednickim dijelovima nekretnine, dakle onim dijelovima koji služe svim suvlasnicima radi izvršavanja njihovih ovlasti na pojedinim posebnim dijelovima nekretnine (npr. hodnici, stubišta, liftovi, prostorije za odlaganje smeca, vešeraji, toplinska stanica, krov, fasada i sl.) 11, te na onim dijelovima cija se namjena protivi iskljucivoj uporabi samo u korist odredenoga posebnog dijela. 12 Stoga su ti zajednicki dijelovi u suvlasništvu svih vlasnika posebnih dijelova nekretnine, a u sumnji je li dio nekretnine sporedni ili zajednicki, vrijedi pravilo da je dio zajednicki, te da mu se namjena protivi iskljucivoj uporabi u korist odredenoga posebnog dijela Etažni plan (elaborat) je li potreban Iz vlastite prakse autori imaju saznanja da sudovi cesto dvoje oko potrebe prilaganja etažnog elaborata uz prijedlog radi uspostave vlasništva posebnog dijela nekretnine. Prema važecim propisima Republike Hrvatske, za uspostavu etažnog vlasništva etažni elaborat nije potreban. Tako je u pravnoj teoriji receno 14 : «ZV u pravilima koja ureduju uspostavu vlasništva posebnog dijela zgrade ne propisuje izricito da je potreban takav elaborat. Prema ZV dovoljno je da se suvlasnici u tabularnoj ispravi suglase o uspostavi vlasništva posebnog dijela nekretnine. Pritom je samo važno da u toj ispravi na nedvojben nacin budu naznaceni (razlomkom) idealni dijelovi pojedinog suvlasnika te da budu jasno identificirani i opisani posebni dijelovi nekretnine, te sporedni dijelovi na koje se proteže vlasništvo posebnog dijela. Posebna pravila o tome kako ce ti posebni dijelovi biti opisani (identificirani) ne postoje, pa se glede toga primjenjuju pravila koja inace vrijede za oznacavanje nekretnine. Moguce je da se oni prikažu i identificiraju i u posebnom elaboratu, planu, ali to ne bi bio uvjet za provedbu uknjižbe odnosno predbilježbe vlasništva posebnog dijela nekretnine ako je u ostalim ispravama dovoljno naznacen i individualiziran posebni dio nekretnine.» 11 Vidjeti Uredbu o održavanju zgrada (Nar. nov., br. 64/97). 12 Vidjeti cl. 67. st. 6. ZV-a. 13 Vidjeti cl. 67. st. 5. ZV-a. 14 T. JOSIPOVIC, Vlasništvo posebnog dijela nekretnine (uspostava i raspolaganje) u knjizi: Nekretnine u pravnom prometu, Inženjerski biro, Zagreb, 200 6

7 Jedino bez cega uknjižba nije moguca jest potvrda nadležnog upravnog tijela da je neki posebni dio samostalna uporabna cjelina. Upravna tijela, u praksi, traže svu potrebnu i nepotrebnu dokumentaciju od stranaka. 15 No, upravno tijelo potvrdu izdaje na temelju: - gradevnog projekta (plana), na osnovi kojega je i izdana gradevinska dozvola, 16 - ocevida na nekretnini. Vecina prakticara smatra da se, pozivom na odredbu clanka 73. stavka 3. ZV-a, i nadležnoj upravnoj vlasti prilikom traženja potvrde da odredeni stan, poslovna prostorija i sl. predstavlja samostalnu uporabnu cjelinu treba i mora dostaviti etažni elaborat. Naime, ZV niti jednom odredbom ne uvjetuje uspostavu etažnog vlasništva postojanjem etažnog elaborata. 17 S obzirom na to da ni ZV, a ni drugi propisi ne sadrže odredbe koje bi pojašnjavale provedbu te odredbe, to iz njih niti ne proizlazi potreba dostavljanja etažnog elaborata. Ne treba miješati plan posebnih dijelova zgrade iz Zakona o gradnji 18 s grafickim nacrtom etažiranja, koji autori nazivaju etažni plan (nacrt). Smatramo da je upravnoj vlasti dovoljno predociti: - meduvlasnicki ugovor, - etažni nacrt posebnih dijelova nekretnine. Medutim, zbog nepostojanja jasnih pravila postupanja više je nego sigurno da ce upravna tijela i dalje od stranaka tražiti etažni elaborat, cemu se autori ne protive, ali smatraju da se potreba njegova prilaganja treba propisati nekim aktom (zakonom, uredbom, pravilnikom). Upravo poradi recenoga u radu cemo dati videnje kako bi taj nacrt (elaborat) trebao izgledati. 4. Još nešto o korisnoj vrijednosti Može se postaviti pitanje imaju li svi stanovi neke nekretnine velike terase, isti broj parkirnih mjesta, kucne vrtove ili drvarnice. Dakako da nemaju. Samom tom cinjenicom 15 O tome pobliže vidjeti J. BIENENFELD, Potvrda plana posebnih dijelova nekretnine (elaborata etažiranja) u Zborniku I. strucnog savjetovanja o etažiranju, Hrvatsko društvo sudskih vještaka, Zagreb, I taj bi uvid upravno tijelo trebalo izvršiti samo po službenoj dužnosti bez opterecivanja stranke dostavom nepotrebnih akata. 17 Vidjeti mišljenje Ministarstva zaštite okoliša i prostornog uredenja, Klasa: /00-02/0232, Ur.broj: /1-2/01-2, od 27. veljace 200) u Prilogu II. 18 Nar. nov., br. 175/03 i 100/04. 7

8 vrlo je dvojben izracun suvlasnickog dijela nekretnine, držeci se pravila o izracunu korisnih vrijednosti (cl. 74 ZV-a) kada iste odreduje sud u izvanparnicnom postupku. U korisne površine koje su temelj za izracun korisnih vrijednosti stana ili druge samostalne prostorije ne uracunavaju se dijelovi nekretnine obuhvaceni odredbama clanka 67 stavka 3. do 5. ZV-a (otvoreni balkoni, terase, kucni vrtovi, parkirna mjesta). Konacnu korisnu vrijednost odreduje sud, najcešce (uglavnom), prema mišljenju ovlaštenog sudskog vještaka, a koji u konacni izracun ukljucuje uzance i shvacanje u prometu nekretnina, tržišne vrijednosti (koje su po našem sudu relativne jer nisu konstanta) i iskustvo. Dva vještaka, dva nalaza i, na kraju, tri mišljenja. Zamijeceno je da mnogi izvodaci etažnih elaborata izjednacavaju korisnu vrijednost stana s njegovom korisnom površinom, ne poštujuci pritom Zakonom propisano pravilo da se korisna vrijednost izracunava iz korisne površine i odgovarajucih dodataka (npr. stan s vecom drvarnicom i prostranom terasom vrijedi više od stana bez takvih pripadaka) ili odbitaka (npr. stan u potkrovlju koji je iste tlocrtne površina kao stan na katu, nema isti životno koristan prostor) za razlike koje povecavaju ili smanjuju vrijednost prema drugim stanovima. Obracun neto korisnih površina definiran je još JUS-om godine 19, a sada se vodi kao norma HRN U.C2. 100/1966, koji konstantama (koeficijentima) najmanje krivo prikazuje velicinu posebnog dijela, ukljucujuci pripatke pojedinog suvlasnika u odnosu na cijelu nekretninu. Svaki prostor, ma koliko sporedan bio, ima odredeni znacaj u konacnom izracunu, koji odreduje velicinu suvlasništva, a napose upisan je u vlasnickom listu. Zašto to spominjemo? Clankom 43.b Zakona o prostornom uredenju (Nar. nov., br. 30/94, 68/98, 61/00, 32/02 i 100/04) zaustavljeno je besmisleno parceliranje nekretnine unutar gradevinskog podrucja bez lokacijske dozvole, a ona se u pravilu ne izdaje za rješavanje imovinskopravnih odnosa na nekretnini jer parcelacija nije zahvat u prostoru. Nije vecina placala skupe parcelacijske elaborate iz zabave ili zbog, primjerice, danas zabranjenog širenja gradevinske cestice na zeleni pojas, vec su na taj nacin uredivani vlasnicki odnosi. Ne može iskljucivo korisna vrijednost stana odredivati i narušavati višegodišnje odnose na nekretnini. Treba shvatiti da se ne etažira zgrada vec nekretnina. 19 Vidjeti Nar. nov., br. 52/84. 8

9 Može li mali stan imati veliki kucni vrt (ma kako ga nazvali, vrt je zemljište unutar nekretnine) ili veliki stan imati samo pristup zgradi, ovisi o volji suvlasnika ili suda, ali ta cinjenica nepobitno utjece na velicinu suvlasnickog dijela. 5. Zakonska regulativa 5. Odredbe ZV-a Clanak 43. (1) Sastoji li se nekretnina od zemljišta sa zgradom, suvlasnik ciji je suvlasnicki dio te nekretnine dovoljno velik za to ovlašten je uz suglasnost ostalih suvlasnika i pod daljnjim pretpostavkama iz glave 4. trecega dijela ovoga Zakona uspostaviti i sa svojim suvlasnickim dijelom povezati vlasništvo odredenoga posebnoga dijela te nekretnine (etažno vlasništvo). (2) Uspostavom vlasništva odredenoga posebnoga dijela nekretnine ne dira se u suvlasništvo, ali se izvršavanje ovlasti i dužnosti suvlasnika s cijim se suvlasnickim dijelom povezalo etažno vlasništvo usredotocuje u prvom redu na taj posebni dio nekretnine, ogranicavajuci ujedno izvršavanje ovlasti ostalih suvlasnika nekretnine na tom njezinu posebnom dijelu, prema odredbama sadržanim u glavi 4. trecega dijela ovoga Zakona. (3) Ako je barem i na samo jednom posebnom dijelu nekretnine uspostavljeno etažno vlasništvo, pravne odnose suvlasnika te nekretnine, kako medusobno tako i prema trecima, ureduju u prvom redu posebne odredbe glave 4. trecega dijela ovoga Zakona i na njihovu temelju doneseni pravni akti, a tek podredno opca pravila o suvlasništvu sadržana u ovoj glavi Zakona, ako nije što drugo odredeno. (4) Suvlasnici nekretnine mogu suglasno odluciti da ce svoja suvlasnicka prava ograniciti tako da ce s odredenim suvlasnickim dijelom povezati vlasništvo odredenoga posebnoga dijela (etažno vlasništvo) suvlasnicke nekretnine, pa makar taj suvlasnicki dio i nije toliko velik koliko se inace traži za odgovarajuci suvlasnicki dio po odredbama clanka 74. stavka i 2. ovoga Zakona. (5) Suglasno ocitovanje volje svih suvlasnika da ce uspostaviti vlasništvo odredenoga posebnoga dijela nekretnine u korist nekoga suvlasnickoga dijela, smatra se do uspostave vlasništva toga posebnoga dijela njihovim sporazumom o podjeli posjeda stvari i izvršavanju suvlasnickih ovlasti. 9

10 (6) Što vrijedi za zemljište sa zgradom, vrijedi na odgovarajuci nacin i za pravo gradenja kad je izgradena zgrada. Clanak 53. Ako suvlasnici suglasno odluce da ce umjesto diobe nekretnine svoja suvlasnicka prava ograniciti tako što ce s odredenim idealnim dijelom povezati vlasništvo posebnoga dijela suvlasnicke nekretnine (uspostaviti etažno vlasništvo), uzima se da je to njihova odluka o nacinu razvrgnuca, pa se na odgovarajuci nacin i na nju primjenjuju pravila o razvrgnucu. Clanak 66. (1) Vlasništvo odredenoga posebnoga dijela nekretnine (etažno vlasništvo) proizlazi i ostaje neodvojivo povezano s odgovarajucim suvlasnickim dijelom (idealnim dijelom) nekretnine na kojem je uspostavljeno. (2) Vlasništvo odredenoga posebnoga dijela nekretnine ovlašcuje suvlasnika na cijem je suvlasnickom dijelu uspostavljeno, da upravljajuci tim posebnim dijelom nekretnine umjesto svih suvlasnika izvršava sve vlasnicke ovlasti i dužnosti kao da je posebni dio samo njegovo vlasništvo, pa da, ako nije drukcije odredeno, cini s tim dijelom i koristima od njega što ga je volja te svakoga drugoga iz toga iskljuci. (3) Vlasništvo posebnoga dijela može biti uspostavljeno na odgovarajucem suvlasnickom dijelu nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradom ili od prava gradenja sa zgradom. (4) Kad je uspostavljeno vlasništvo posebnoga dijela nekretnine na nekom njezinom suvlasnickom dijelu, pravne odnose glede te nekretnine ureduju posebna pravila iz ove glave Zakona, a podredno opca pravila o suvlasništvu. Clanak 72. (1) Vlasništvo odredenoga posebnoga dijela nekretnine uspostavlja se upisom u zemljišnu knjigu kao pravo povezano s odredenim suvlasnickim dijelom te nekretnine. (2) Vlasništvo odredenoga posebnoga dijela nekretnine upisuje se u vlasnickom listu na suvlasnickom dijelu onoga suvlasnika za kojega je osnovano vlasništvo posebnoga dijela, uz navodenje posebnoga dijela nekretnine i sporednih dijelova na koje se proteže, a na posjedovni se list stavlja natpis: Etažno vlasništvo. Clanak

11 (1) Vlasništvo na posebnom dijelu zgrade (etažno vlasništvo), a isto tako i pravo raspolaganja na posebnom dijelu zgrade u društvenom vlasništvu, steceno na temelju prijašnjih propisa, od stupanja na snagu ovoga Zakona vlasništvo je posebnih dijelova nekretnine, kako je uredeno odredbama ovoga Zakona, pa se prosuduje po njima, ako ovim prijelaznim odredbama nije što posebno odredeno. (2) Vlasnik posebnoga dijela zgrade iz stavka ovoga clanka nakon stupanja na snagu ovoga Zakona ostaje vlasnikom svoga posebnoga dijela nekretnine, a nositelj prava raspolaganja na posebnom dijelu zgrade postaje vlasnikom toga posebnoga dijela, s time da se vlasništvo posebnoga dijela nekretnine neodvojivo povezuje s odredenim suvlasnickim dijelom cijele nekretnine po odredbama stavka 3. i 4. ovoga clanka. (3) Vlasniku posebnoga dijela zgrade iz stavka 2. ovoga clanka pripada stupanjem na snagu ovoga Zakona odgovarajuci suvlasnicki dio cijele nekretnine, umjesto njegova dosadašnjega sudjelovanja u zajednickom nedjeljivom vlasništvu zajednickih dijelova porodicne zgrade sa suvlasništvom zemljišta, odnosno umjesto njegova dotadašnjega sudjelovanja u trajnom pravu korištenja zajednickih dijelova višestambene zgrade s pravom trajnoga korištenja zemljišta. (4) Velicina odgovarajucega suvlasnickoga dijela iz stavka 3. ovoga clanka utvrdit ce se odgovarajucom primjenom pravila ovoga Zakona o velicini odgovarajucega suvlasnickoga dijela nekretnine koji ovlašcuje suvlasnika da ima u svome vlasništvu posebni dio zgrade; do tada se smatra da su dijelovi svih suvlasnika jednaki, ali svaki od suvlasnika nekretnine, pa makar i ne bio vlasnikom posebnoga dijela zgrade, može zahtijevati da se utvrdi velicina suvlasnickih dijelova koje ce sud medu njih pravedno podijeliti. (5) Osobe koje su po prijašnjim propisima imale valjani pravni temelj za stjecanje vlasništva stana odnosno drugoga posebnoga dijela nekretnine, ovlaštene su na tom temelju steci taj stan odnosno drugi posebni dio zgrade zajedno s odgovarajucim suvlasnickim dijelom cijele nekretnine, cija ce se velicina utvrditi prema odredbama stavka 4. ovoga clanka. (6) Vlasništvo odredenoga posebnoga dijela nekretnine, povezanoga s odredenim suvlasnickim dijelom te nekretnine, upisuje se u zemljišnoj knjizi uz odgovarajucu primjenu odredaba predvidenih ovim Zakonom za uspostavu vlasništva na posebnom dijelu; do tada vec provedeni upisi vlasništva na posebnom dijelu zgrade, odnosno upisi prava raspolaganja na posebnom dijelu zgrade u društvenom vlasništvu smatraju se upisima prava vlasništva posebnoga dijela nekretnine povezanoga sa suvlasnickim dijelom te nekretnine koji je odreden po stavku 4. ovoga clanka. 11

12 5.2. Odredbe ZZK-a Clanak 24. (1) Vlasništvo posebnoga dijela nekretnine upisuje se u vlastovnici na suvlasnickom dijelu onoga suvlasnika za kojega je osnovano vlasništvo toga posebnoga dijela, uz navodenje na koji se odredeni posebni dio nekretnine i sporedne dijelove odnosi. Na zemljišnoknjižnom ce se ulošku staviti naznaka - Etažno vlasništvo. (2) Za suvlasnicki dio koji je povezan s vlasništvom posebnoga dijela nekretnine otvorit ce se poduložak po odredbama ovoga Zakona. Clanak 32. stavak 2. (2) Vlasništvo odredenoga posebnog dijela nekretnine (etažno vlasništvo) upisuje se u vlasnickom listu na suvlasnickom dijelu onoga suvlasnika za kojega je osnovano vlasništvo posebnoga dijela, uz naznaku posebnoga dijela nekretnine i sporednih dijelova na koje se proteže. 6. Postavljanje problema Analizom teorije i prakse etažiranja možemo ustvrditi da su najveci problemi u tom postupku: - nepostojanje pravila postupanja za postupak etažiranja pa kao posljedica toga neujednaceno postupanje upravnih tijela i zemljišnoknjižnih sudova u tim postupcima, - dokumentacija koja se (ne) mora dostaviti upravnom tijelu radi izdavanja potvrde da stan, garaža, poslovni prostor i sl. predstavljaju samostalnu uporabnu cjelinu, 20 - izrada plana (elaborata) etažiranja, - (ne)prikazivanje zajednickih dijelova nekretnine, - kako uspostaviti jedinstvo nekretnine kada dio zgrade na nekoj od razina (etaža) tlocrtno pada na susjednu katastarsku cesticu. 20 Pobliže vidjeti u J. BIENENFELD, o.c. str. 43 do

13 se na nabrojene. To ne znaci da smo iscrpili listu otvorenih pitanja, ali u ovom radu ogranicit cemo 7. Kako se rade etažni planovi u praksi Veci dio izvodaca prinuden je izradivati etažne elaborate po nepisanom ali neumoljivom pravilu pojedinog ureda državne uprave nadležnog za pregled i potvrdivanje elaborata, ali i pod pritiskom stranaka. To u stvarnosti znaci: dobar elaborat ovjeren npr. u uredu državne uprave u Rijeci, bio bi odbijen, možda cak i ismijan i s cudenjem komentiran u nekom drugom uredu državne uprave. Nema pravila koja bi obvezivala izvodace na tocno odreden izgled elaborata, numeraciju posebnih dijelova i pripadaka, potrebne dokumentacije i sl. Poradi takva stanja (ne)izvjesnosti da li ce elaborat biti (ne)prihvacen, primijeceno je da su elaborati natrpani raznim cinjenicama i detaljima, što u konacnici opterecuje i zemljišnu knjigu koja zaprima i pohranjuje enormne kolicine bespotrebnog papira na kojem se nalaze npr. slike objekata, karakteristicni presjeci zgrada, slikane ili crtane fasade zgrade itd., kao da se korektan i koristan elaborat ne može naciniti a da ne teži barem pet kilograma. Osnovna nam je misao bila da pokušamo pokazati kako, prema našoj prosudbi, ne bi trebali izgledati elaborati i da takve loše primjere pokažemo, ali ocito je problem mnogo dublji, pa i ne bi bilo korektno prozivati pojedine izradivace elaborata kada nema jasnih gabarita unutar kojih bi se oni morali (ili ne) izradivati. Iz razgovora s izvodacima doznajemo da izraduju elaborate etažiranja na nacin koji im jamci dobivanje potvrde, a ne zato što ga smatraju ispravnim. Zanimljivo je da jedan ured državne uprave uredno vraca elaborat na ispravak ako su stanovi oznaceni brojem (stan br. 1- u prizemlju), jer je po njihovu sudu ispravno napisati stan A- u prizemlju. Razlog? Na podrucju njihove nadležnosti nema velikih i visokih zgrada?! Uz dokumente koji su stvarno potrebni za uspostavu vlasništva posebnih dijelova ucestalo se zahtijeva i ponešto nepotrebnog, pa je tim cudnije da je za podrucje u kojem katastar ima jednu evidenciju, a zemljišna knjiga drugu, dovoljna samo kopija katastarskog plana i identifikacija, a ne traži se i kopija gruntovnog plana. Bez problema možemo etažirati kucu enormnih dimenzija ucrtanu u katastar nekom od reambulacija, a na gruntovnom planu imamo kucerak. 13

14 8. Što sa zajednickim dijelovima I konacno zajednicki dijelovi kao bolna tocka citava postupka etažiranja. Nije potrebno posebno isticati zajednicke dijelove tlocrtno vidljive na etažnom planu (planu posebnih dijelova nekretnine), ne treba im posebno izracunavati površinu i, naglašavamo, ne treba nipošto raditi izracun suvlasnickih odnosa na zajednickim dijelovima zgrade, jer on jednostavno ne postoji. Jedinstvo nekretnine narušavati razlicitim suvlasnickim omjerima na posebnim i zajednickim dijelovima nekretnine u najmanju je ruku cudno i svakako protivno zakonu. Medutim, takve elaborate vecina zemljišnoknjižnih sudova bez pogovora provodi. Suvlasnicki odnos (omjer) na nekretnini, uspostavljen na temelju izracuna korisnih vrijednosti, proteže se i na sve zajednicke dijelove nekretnine, a zajednicki dijelovi nisu samo oni vidljivi na etažnom planu vec svi navedeni u Uredbi o održavanju zgrada (cl. 3.) te u praksi nismo primijetili da je uz površine zajednickih hodnika, itko u elaboratima navodio površinu fasade, broj crjepova, površinu krovne limarije ili nosivih zidova. Mišljenja smo da zajednicke dijelove nekretnine treba izostaviti u elaboratu, jer mu i samo ime kaže da je to plan posebnih dijelova, a ne i zajednickih. Djelomicnim navodenjem zajednickih dijelova, opterecujemo etažni elaborat i stvaramo zabunu jer je lista zajednickih dijelova na nekretnini podugacka. Da pojednostavimo - sve što nije posebni dio nekretnine, njegov pripadak (ili smo na neki nacin, nekom posebnom dijelu, ogranicili ili uvecali ovlasti/prava na nekom dijelu nekretnine, uz nalog suda ili po volji suvlasnika) jest zajednicki dio. Sve navedeno vidljivo je ili iz sudske odluke ili iz meduvlasnickog ugovora, pri cemu se zajednicki dijelovi i nacin upravljanja najcešce navode, ali nisu predmet upisa u zemljišnu knjigu. 9. Etažni plan (elaborat) - ogledni primjer 9. Dokumentacija Sastavni dio etažnog elaborata jesu: - kopija katastarskog plana - vlasnicki list - suglasnost suvlasnika nekretnine s izradenim elaboratom 14

15 - zahtjev suvlasnika nekretnine za pregled i ovjeru elaborata, a ako je rijec o razlicitom upisu u katastar i zemljišnu knjigu, potrebno je priložiti i: - identifikaciju katastarskih cestica, - kopiju gruntovnog plana. Mišljenja smo da ce oznacavanje prostorija slovima abecede biti veliki problem kod zgrada (nebodera) s mnogo stanova, pa smo skloniji predložiti oznacavanje brojevima Prikaz posebnih dijelova nekretnine PRIZEMLJE STAN BR.1 u prizemlju PREGLED POSEBNIH DIJELOVA NEKRETNINE LOKACIJA OBJEKTA: LOPAR 18, RIJEKA PRIZEMLJE Stan br. 1 u prizemlju sastoji se od sljedecih prostorija: A 1- HODNIK ,95 m 2 A 2- DNEVNI BORAVAK... 17,55 m 2 A 3- KUHINJA... 12,90 m 2 A 4- HODNIK ,80 m 2 A 5- KUPAONICA I WC... 4,55 m 2 A 6- SOBA ,50 m 2 A 7- SOBA ,55 m NETO POVRŠINA STANA BR. 1 : S= 66,80 m 2 Pripadci stana br.1 u prizemlju : A 8- VANJSKO SPREMIŠTE... 4,25 m NETO POVRŠINA PRIPATKA STANU BR. 1 - VANJSKOG SPREMIŠTA : S= 4,25 m 2 A 9- LJETNA KUHINJA... 12,70 m 2 A10- WC... 1,95 m NETO POVRŠINA PRIPATKA STANU BR. 1 - GOSPODARSKA ZGRADA(LJETNA KUHINJA) : S= 14,65 m 2 UKUPNO NETO POVRŠINA STANA BR.1 I PRIPADAKA STANU : S= 85,70 m 2 PRVI KAT PREGLED POSEBNIH DIJELOVA NEKRETNINE LOKACIJA OBJEKTA: LOPAR 18, RIJEKA STAN BR. 2 - na prvom katu PRVI KAT Stan br. 2 na prvom katu sastoji se od sljedecih prostorija: B 1- HODNIK... 12,60 m 2 B 2- SOBA ,10 m 2 B 3- KUPAONICA I WC... 4,70 m 2 B 4- DNEVNI BORAVAK... 19,30 m 2 B 5- KUHINJA... 5,40 m 2 B 6- SOBA ,90 m NETO POVRŠINA STANA BR. 2: S= 68,00 m 2 15

16 POTKROVLJE STAN BR. 3 - u potkrovlju PREGLED POSEBNIH DIJELOVA NEKRETNINE LOKACIJA OBJEKTA: LOPAR 18, RIJEKA POTKROVLJE Stan br. 3 u potkrovlju sastoji se od sljedecih prostorija: C 1- KUHINJA I DNEVNI BORAVAK..(1-2 m visine x 0,75 koef.)... 34,40 m 2 C 2- SOBA 1..(1-2 m visine x 0,75 koef.)... 10,75 m 2 C 3- KUPAONICA I WC... 7,60 m 2 C 4- SOBA 2..(1-2 m visine x 0,75 koef.)... 11,30 m 2 C 5- BALKON...(8,60 m 2 x 0,50 koef.)... 4,30 m NETO POVRŠINA STANA BR. 3 : S= 68,35 m Tlocrt stanova 16

17 9.4. Tabelarni prikaz posebnih dijelova nekretnine TABELARNI PRIKAZ POSEBNIH DIJELOVA NEKRETNINE posebni dijelovi nekretnine neto stambene površine orijentacija stana prostornost katnost idealni dio Koeficijent STAN BR. 1 85,70 m 2 sjever - jug dvosobni prizemlje 38/100 1 STAN BR. 2 68,00 m 2 sjever - jug dvosobni prvi kat 31/100 1 STAN BR. 3 68,35 m 2 sjever - jug dvosobni potkrovlje 31/100 0,50 0,75 UKUPNO CITAVA NEKRETNINA 222,05 m 2 100/100 17

18 9.5. Potvrda nadležnog upravnog tijela R E P U B L I K A H R V A T S K A URED DRŽAVNE UPRAVE U PRIMORSKO-GORANSKOJ ŽUPANIJI SLUŽBA ZA PROSTORNO UREÐENJE, ZAŠTITU OKOLIŠA, GRADITELJSTVO I IMOVINSKOPRAVNE POSLOVE KLASA : /05-01/01111 URBROJ: /MI/ Rijeka, travnja Ured državne uprave u Primorsko-goranskoj županiji, Služba za prostorno uredenje, zaštitu okoliša, graditeljstvo i imovinskopravne poslove, povodom zahtjeva PEROŠ PERA iz Rijeke, Lopar 18 i PEROŠ MARTE iz Rijeke, Lopar 18, u predmetu potvrdivanja samostalnih uporabnih cjelina te izdavanja potvrde, na temelju clanka 73. stavka 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN broj 91/96, 68/98 i 137/99 - Odluka USRH), clanka 172. stavka Zakona o opcem upravnom postupku (NN broj 53/91 i 103/96 - Odluka USRH), clanka 5 Zakona o sustavu državne uprave (NN broj 75/93, 48/ 99, 95/00 i 59/01) i clanka 96. stavka tocke 3. Uredbe o unutarnjem ustrojstvu ureda državne uprave u županijama (NN broj 21/02), izdaje sljedecu P O T V R D U Potvrduje se da: - STAN broj l u prizemlju ukupne površine 66,80 m2 21, pripadajuceg vanjskog spremišta površine 4,25 m2 te pripadajuce gospodarske zgrade (ljetne kuhinje) površine 14,65 m2 - STAN broj 2 na prvom katu ukupne površine 68,00 m2 i - STAN broj 3 u potkrovlju ukupne površine 68,35 m2, u zgradi u Rijeci, Lopar 18, izgradenoj na k.c.br. 271 k.o. DRENOVA, što odgovara z.c.br. 1717/2 upisanoj u z.k.ul k.o DRENOVA, odredeni i opisani u ELABORATU ETAŽNOG VLASNIŠTVA izradenom u travnju godine po ovlaštenom inženjeru geodezije LJUŠTINA MIRKU, dipl. ing. geod., RADIJAN d.o.o. Rijeka, br. 527, koji je sastavni dio ove potvrde, predstavljaju samostalne uporabne cjeline. Potvrda se izdaje nakon izvršenog uvida u ELABORAT ETAŽNOG VLASNIŠTVA te ocevida na licu mjesta dana 2 ožujka Potvrda se izdaje u svrhu uspostave vlasništva posebnih dijelova predmetne gradevine te se u druge svrhe ne može upotrijebiti. Upravna pristojba u državnim biljezima u iznosu od 50,00 kn po Tbr. i 4. Tarife upravnih pristojbi Zakona o upravnim pristojbama (NN broj 8/96, 131/97, 68/98 i 145/99) nalijepljena je na podnesku stranke i poništena. PO OVLASTI PREDSTOJNICE pomocnica predstojnice Ljiljana Buljan, dipl. ing. grad. DOSTAVITI: PEROŠ PERO, Rijeka, Lopar Upravno tijelo obavilo je ocevid, ali nije samo provelo mjerenje, pa smo mišljenja da onda ne bi trebalo navoditi ni kvadraturu, jer u slucaju greške ta cinjenica može u buducnosti strankama stvoriti probleme. 18

19 2. PEROŠ MARTA, Rijeka, Lopar Odsjek, ovdje 4. Pismohrana, ovdje Nakon ishodovane potvrde nadležnog ureda državne uprave suvlasnici na nekretnini svojevoljno utvrduju da ce stanu broj jedan u prizemlju biti pripojeno dvorište na južnoj strani k.c. 271, a isto su naznacili na mjernickom nacrtu koji je sastavni dio meduvlasnickog ugovora, uz promjenu suvlasnickog omjera prikazanog u tablici koja je takoder prilog istog ugovora Tabelarni prikaz posebnih dijelova zgrade TABELARNI PRIKAZ POSEBNIH DIJELOVA ZGRADE - STANOVI S PRIPADAJUCIM DIJELOM OKUCNICE STANJE PRIJE DIOBE OKUCNICE STANOVI S PRIPADAJUCIM DIJELOM OKUCNICE posebni dijelovi nekretnine - stanovi neto površine idealni dio posebni dijelovi zgrade - stanovi s pripadajucim dijelom dvorišta neto površine stanova i dvorišta površina stana i reducirana površina okucnice ( x 0,25) potrebna za izracun suvlasnickog dijela nekretnine konacni suvlasnicki dio nekretnine STAN BR. 1 U PRIZEMLJU 85,70 m 2 38/100 STAN BR. 1 85,70 m 2 85,70 m 2 45/100 PRIPADAJUCE DVORIŠTE 106,00 m 2 26,50 m 2 STAN BR. 2 NA PRVOM KATU 68,00 m 2 31/100 STAN BR. 2 68,00 m 2 68,00 m 2 PRIPADAJUCE DVORIŠTE /100 STAN BR. 3 U POTKROVLJU 68,35 m 2 31/100 STAN BR. 3 68,35 m 2 68,35 m 2 PRIPADAJUCE DVORIŠTE /100 UKUPNO CITAVA NEKRETNINA 222,05 m 2 100/100 UKUPNO CITAVA NEKRETNINA 328,05 m 2 248,55 m 2 100/ Primjer meduvlasnickog ugovora Meduvlasnicki ugovor mogao bi izgledati ovako: 19

20 Na temelju clanka 375. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Nar. nov., br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00 i 114/01) i Uredbe o održavanju zgrada (Nar. nov., br. 64/97) suvlasnici nekretnine na kojoj je izgradena stambena zgrada u Rijeci, Lopar 18, PEROŠ Pero i PEROŠ Mirta iz Rijeke, Lopar 18, dana sklopili su MEÐUVLASNICKI UGOVOR Clanak Ovim Ugovorom suvlasnici nekretnine k.c. 271, kuca, gospodarska zgrada i dvorište površine 268 m 2, upisane u k.o. Drenova, zemljišnoknjižni uložak 1208 k.o. Drenova, ureduju uzajamne odnose u svezi s upravljanjem i korištenjem te nekretnine i izvršavanjem prava i obveza koji u svezi s tim nastaju. Clanak 2. Suvlasnici suglasno utvrduju suvlasnicke dijelove: PEROŠ Pero suvlasnik je: - 452/1000 dijela nekretnine iz clanka ovoga Ugovora, s kojim suvlasnickim dijelom je povezano vlasništvo posebnog dijela nekretnine sastojece od stana broj 1 u prizemlju, a koji se sastoji od dva hodnika, dnevnog boravka, kuhinje, kupaonice i WC-a, dvije sobe, površine 66,80 m 2, vanjskog spremišta površine 4,25 m 2, gospodarske zgrade (ljetne kuhinje i WC-a) površine 14,65 m 2, te pripadajuceg dvorišta površine 106 m 2, ciji je položaj odreden na mjernickom nacrtu (Prilog I ovog Ugovora); 2. PEROŠ Mirta suvlasnica je: - 274/1000 dijela nekretnine iz clanka ovoga Ugovora, s kojim suvlasnickim dijelom je povezano vlasništvo posebnog dijela nekretnine sastojece od stana broj 2 na prvom katu, a koji se sastoji od hodnika, dvije sobe, kupaonice i WC-a, dnevnog boravka i kuhinje, površine 68,00 m 2 ; 3. PEROŠ Pero suvlasnik je ¼ (jedne cetvrtine), a PEROŠ Mirta suvlasnica je ¾ (tri cetvrtine): - 274/1000 dijela nekretnine iz clanka ovoga Ugovora, s kojim suvlasnickim dijelom je povezano vlasništvo posebnog dijela nekretnine sastojece od stana broj 3 u potkrovlju, a koji se sastoji od kuhinje i dnevnog boravka, dvije sobe, kupaonice i WC-a i balkona, površine 68,35 m 2 ; Clanak 3. Suvlasnici su suglasni da se pod zajednickim dijelovima podrazumijevaju: - konstruktivni i vanjski dijelovi zgrade (temelji, nosivi konstruktivni zidovi, medukatne konstrukcije, krovna konstrukcija s pokrovom, krovna i druga 20

21 vanjska limarija, dimnjaci, fasada, vanjska stolarija i bravarija, vanjske i unutrašnje stepenice, - zemljište pod zgradom i zajednicki pristup zgradi, a koji je prikazan na mjernickom nacrtu (Prilog I ovog Ugovora); - instalacija zgrade (instalacija odvodnje oborinskih voda, vodovodna i kanalizacijska vertikala, elektricna i telefonska instalacija). Clanak 4. U okviru redovnog upravljanja suvlasnici donose sljedece odluke: - o programu održavanja zajednickih dijelova i uredaja zgrade, - o planu prihoda i rashoda zgrade, - o odredivanju osobe ovlaštene za predstavljanje i zastupanje vlasnika, - o osiguranju zgrade, - o davanju u zakup ili najam zajednickih prostorija, - o uzimanju zajmova, - o stvaranju zajednicke pricuve. Odluke iz prethodnog stavka smatraju se donesenima kada se za njih izjasne suvlasnici ciji suvlasnicki dijelovi prelaze 50% ukupne vrijednosti suvlasnickih dijelova nekretnine, i koje tada obvezuju sve suvlasnike. Za odlucivanje o pitanjima koja prelaze okvir redovnog upravljanja, kao što su: otudivanje, promjena namjene, izdavanje u zakup više od godine dana, radovi na zajednickim dijelovima i uredajima koji povecavaju vrijednost objekta, potrebna je suglasnost svih suvlasnika. Clanak 5. Suvlasnici ce u troškovima održavanja zajednickih dijelova i uredaja sudjelovati prema suvlasnickim udjelima. Suvlasnik je dužan za svoj stan i sve druge pripatke svoga vlasništva brinuti se i tako ih održavati i koristiti da drugim suvlasnicima ne nastane kakva šteta. Svaki suvlasnik odgovoran je za štetu koju na zajednickim dijelovima nekretnine prouzroci sam odnosno osobe koje koriste njegov suvlasnicki dio i s njim povezan posebni dio nekretnine odreden clankom 2. Ugovora. Suvlasnik nekretnine i s njom povezanog posebnog dijela nekretnine dužan je dopustiti pristup svom dijelu nekretnine radi održavanja zajednickih dijelova nekretnine, a štetu koja u vezi s tim nastane dužni su primjereno snositi suvlasnici solidarno. Suvlasnici su dužni snositi troškove radova cije izvršenje naloži nadležno tijelo, razmjerno njihovim suvlasnickim udjelima. Clanak Odredbe ovoga Ugovora imaju ucinak i prema suvlasnicima koji su pravo suvlasništva stekli nakon sklapanja ovoga Ugovora. 22 Pojedini zemljišnoknjižni sudovi smatraju da bi i meduvlasnicki ugovor trebao sadržavati klauzulu intabulandi. Mi smatramo da je to pogrešno. 21

22 Clanak 7. Eventualni sporovi iz ovoga Ugovora rješavat ce se sporazumno, a ako do sporazuma ne dode, onda pred stvarno nadležnim sudom u Rijeci. Clanak 8. Ovaj Ugovor stupa na snagu kada ga potpišu svi suvlasnici. Ugovor je sastavljen u 6 (šest) istovjetnih primjeraka, od kojih po dva primjerka zadržavaju suvlasnici, jedan javni bilježnik, a jedan zemljišnoknjižni sud. Suvlasnici: PEROŠ PERO PEROŠ MIRTA 22

23 9.8. Mjernicki nacrt (prilog meduvlasnickog ugovora) 23

24 10. Prostorno etažiranje Što je prostorno etažiranje, velika je nepoznanica, barem kad je rijec o pravnicima. Moramo priznati da je i literatura o prostornoj parcelaciji i prostornom etažiranju veoma oskudna. 23 Prostorna parcela jest parcela koja opisuje sadržaj nekretnine na nekoj razini (nivou). 24 Osnovno pravilo prostornog etažiranja jest da je svaki kat (etaža), pa i onaj podzemni, parcela. Vezivanje vlasništva na tlocrtnu projekciju nekretnine, suvlasništvo i služnost, nametnulo se kao moguce rješenje. Složeni prostorni odnosi ponekad se mogu u vlasnickom smislu pojednostaviti uvodenjem više projekcijskih ravnina. Zagovaramo prostornu geometrijsku interpretaciju granica nekretnina, umjesto današnje tlocrtne. Težnja je k samovlasnišvu (vlasništvo 1/1). 25 Autori 26 smatraju da bi upis u zemljišne knjige, a po izvršenom prostornom etažiranju, u odnosu na zajednicke dijelove nekretnine, trebao izgledati ovako: Katastarska opcina: Osijek A Zemljišnoknjižni uložak: 4500 Poduložak br.1 POSJEDOVNICA Redni broj Broj zemljišta (kat. cestica) Oznaka zemljišta Površina ha a m2 Primjedbe 156/2 Zgrada, Gunduliceva Vidjeti F. AMBROŠ - S. VUKADINOVIC, Etažno vlasništvo - izazov geodetskoj struci, Geodetski list, 4/1994., str.39 do 398., S. VUKADINOVIC - F. AMBROŠ, Prostorna parcelacija - etažna parcelacija, Zbornik I. strucnog savjetovanja o etažiranju - problemi u praksi, Hrvatsko društvo sudskih vještaka, Zagreb, 2005., F. AMBROŠ, Prostorna parcelacija, Zbornik Treceg kongresa katastra, Zagreb, Vidjeti S. VUKADINOVIC F.AMBROŠ, o.c. str Vidjeti u: F. AMBROŠ, Prostorna parcelacija, Zbornik Treceg kongresa katastra, Zagreb, str S. VUKADINOVIC - F. AMBROŠ, o.c. str i

25 A Drugi dio - upisi Redni broj Ekcbr. UPISI Površina Primjedbe 156/2E1/5 156/2E2/5 156/2E3/5 156/2E4/5 156/2E5/5 156/2E6/5 156/2E7/5 156/2E8 Zajednicki prostor u podrumu Zajednicki prostor u prizemlju Zajednicki prostor na katu Zajednicki prostor na 2. katu Zajednicki prostor na 3. katu Zajednicki prostor na 4. katu Zajednicki prostor na 5. katu Zajednicki prostor u potkrovlju 48 m² 56 m² 56 m² 56 m² 56 m² 56 m² 56 m² 156 m² Redni broj B VLASTOVNICA UPISI Zajednicko vlasništvo vlasnika stanova Primjedbe C TERETOVNICA Redni broj Kredit... UPISI Primjedbe U odnosu na vlasništvo posebnih dijelova nekretnine, smatra se da bi upis u zemljišne knjige trebao izgledati ovako: Katastarska opcina: Osijek A Zemljišnoknjižni uložak: 4500 Poduložak br. 12 POSJEDOVNICA Redni broj Broj zemljišta (kat. cestica) 156/2 Oznaka zemljišta 25 Površina ha a m2 Primjedbe Zgrada, Gunduliceva 2 999

26 A Drugi dio - upisi Redni broj 2. Ekcbr. UPISI Površina Primjedbe 156/2E3/3 156/2E1/4 Stan, Gunduliceva 28/1 spremište 60 m² 10 m² Redni broj B VLASTOVNICA UPISI AI- postotak suvlasništva AII: Slavko Vukadinovic, Gunduliceva 28/1, Osijek Primjedbe C TERETOVNICA Redni broj Kredit... UPISI Primjedbe Ovdje moramo upozoriti da je pogrešno zajednicke dijelove zgrade tretirati kao zajednicko vlasništvo. Naime, zajednicko vlasništvo (skupno vlasništvo) takvo je sudjelovanje više osoba u pravu vlasništva iste stvari da im ta stvar pripada svima zajedno, jer sve imaju udjela u tom pravu vlasništva, ali velicina udjela niti jedne od njih nije odredena, bez obzira na to što je odrediva. 27 Suvlasništvo je takvo sudjelovanje više osoba u pravu vlasništva iste stvari kod kojeg svakom pojedinom suvlasniku pripada po neki dio prava vlasništva te stvari, racunski odreden razmjerom prema cijelom pravu vlasništva Prakticni problem 27 N. GAVELLA et al., Stvarno pravo, Informator, Zagreb, 1998., str N. GAVELLA et al., o.c., str

27 Jedan od cešcih problema, pogotovo u primorskim mjestima, koji su autori uocili u praksi jest taj da dio nekretnine, obicno stan ili poslovni prostor, jednom svojom prostorijom prelaze na susjednu katastarsku cesticu. Da bi bio jasniji problem, dajemo graficki prikaz (slika 1). Slika Legenda: ### posebni dio nekretnine (stan) na drugom katu koji se nalazi u zgradi sagradenoj na nekretnini k.c. 251, a jedan je dio stana iznad nekretnine k.c U praksi se takva etažiranja ne rade, pa ostaje neriješen problem etažiranja. Gotovo je istovjetna situacija s mostovima i tunelima (slike 2 i 3) Slika 2. 27

28 Slika 3. U nastavku navodimo primjer (koji je zasad ostao samo na razini ideje i prijedloga) 29 kako u prijavnom listu za katastar i gruntovnicu izgleda prostorno etažiranje. 1 Primjer prijavnog lista za gruntovnicu 29 Pribavljeno od Državne geodetske uprave-podrucnog ureda za katastar u Osijeku. 28

29 Broj UP/I /04-02/ REPUBLIKA HRVATSKA DRŽAVNA GEODETSKA UPRAVA PODRUCNI URED ZA KATASTAR OSIJEK Katastarska opcina OSIJEK... Provedeno u popisu promjena red.br. Prijavni list je sastavljen Opcinski sud Osijek PRIJAVNI LIST ZA GRUNTOVNICU 29

30 Broj posjedovnog lista Ime posjednika, ocevo ime i prezime, mjesto stanovanja i kucni broj Dosadašnje stanje Broj parcele Naziv katastarske cestice Vrsta obrade (kultura i klase) Površina ha a m² Broj z. k. ul. Oznaka promjene Zavod za urbanizam, Osijek 1832 Zadarska gradilište upis objekta ulica 1832E zgrada upis etaža Zavod za urbanizam, Osijek 1832E1 Zadarska ulica podrum 2 74 upis posebnih dijelova 30

31 Novo stanje Broj posj. lista Ime posjednika, ocevo ime i prezime, mjesto stanovanja i kucni broj Broj parcele Naziv katastarske cestice Vrsta obrade (kultura i klase) Površina Broj z.k. ul. Broj LD ha a m² dosadašnji 1832 Zadarska zgrada dosadašnji 1832E1 Zadarska podrum "- 1832E2 -"- prizemlje "- 1832E3 -"- l. kat "- 1832E4 -"- 2. kat "- 1832E5 -"- 3. kat "- 1832E6 -"- 4. kat 3 34 dosadašnji 1832E7 Zadarska 5. kat dosadašnji 1832E1/1 podrum zajednicki prostori -"- 1832E1/2 -"- spremište br. 2 -"- 1832E1/3 -"- spremište br. 3 -"- 1832E1/4 -"- spremište br. 4 -"- 1832E1/5 -"- spremište br. 5 -"- 1832E1/6 -"- spremište br. 6 -"- 1832E1/7 -"- spremište br