ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2821/2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2821/2014 O ceně nemovitosti - obvyklé ceně nemovitosti (též tržní) bytové jednotky č. 444/5 v objektu čp. 444/49, ulice Nad Primaskou, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parcelní číslo 1196/2 a 1196/1 na katastrálním území Strašnice. Objednatel znaleckého posudku: Městská část Praha 10 Vršovická 1429/ Praha 10 Účel znaleckého posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely prodeje elektronickou aukcí. Podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Ing. Dagmar Marvanová Dačická Praha 10 Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol O ceně nemovitosti - obvyklá cena (též tržní) bytové jednotky č. 444/5 v objektu čp. 444/49, ulice Nad Primaskou, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parcelní číslo 1196/2 a 1196/1 na katastrálním území Strašnice. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.444/5 Adresa předmětu ocenění: Nad Primaskou 444/ Praha 10 Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Strašnice Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 9 080,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku výpis z KN katastrálního úřadu LV č ze dne skutečnosti a výměry zjištěné na místě informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti cenová mapa Prahy CMP 2014 pasport bytu vymezení jednotek v budově 5. Vlastnické a evidenční údaje Na LV č jsou uvedeni jako vlastníci : Hlavní město Praha Mariánské náměstí 2/2, Praha 1 Svěřená správa Městská část Praha 10, Vršovická 1429/68, Praha Dokumentace a skutečnost Ocenění je provedeno dle dat zjištěných na místě a zaměřených při prohlídce nemovitosti. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o samostatnou bytovou jednotku charakteru o velikosti m 2 dle vymezení jednotek v budově. K bytové jednotce patří sklep k užívání o velikosti 1.80 m 2. Bytový dům je situovaný v bloku bytových domů, jako rohový situovaný při ulici Nad Primaskou, která je kolmá na ulici Starostrašnickou a Saratovské, která je kolmá na ulici Černokosteleckou. Průčelí domu se vstupem je situované do poměrně klidné ulice. Občanská vybavenost dobrá v docházkové vzdálenosti drobné prodejny - ulice Starostrašnická a Černokostelecká, nejbližší nákupní centrum Skalka nebo směr centrum Flora. Zastávka tramvaje Starostrašnická nebo Černokostelecká, autobus u metra Starostrašnická, dopravní dostupnost dobrá - tramvaj k metru Želivského tři stanice nebo docházková vzdálenost metro Starostrašnická (stanice tramvají). Parkování v přilehlých ulicích - 2 -

3 špatné, zvláště ve večerních hodinách. Jedná se o okrajovou lokalitu centra. Objekt je zděné konstrukce, podsklepený s šesti nadzemními podlažími s výtahem (provedena výměna), zastřešený sedlovou střechou s klempířskými prvky z pozinkovaného plechu (nové). Okna původní dřevěná zdvojená na chodbách ocelová jednoduchá, vstup do domu je zajištěn přes průchod vraty ocelovými s výplní z drátěného skla, chodba se schodišťovým prostorem uzavřena původními prosklenými dveřmi, schody teracové, podlahy teracové. Na mezipodestách hydranty.fasáda domu v dobré stavu, sokl původní. Stavebně technický stav objektu s průměrnou údržbou. Objekt byl postaven v padesátých letech. Budova obsahuje 28 bytových jednotek a 1 nebytový prostor (lékárna). 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 444/5-3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 444/5 Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve třetím nadzemním podlaží šestipodlažního podsklepeného zděného objektu s výtahem. Bytová jednotka sestává ze tří pokojů, kuchyně, předsíně, koupelny, WC, komory a spíže. K bytové jednotce patří sklep k užívání. Okna dřevěná zdvojená, dveře původní plné a prosklené do ocelových zárubní, vstupní dveře hladké původní do ocelové zárubně. V jednom z pokojů je proveden obklad z palubek a tapeta. Podlahy v pokojích parkety (vhodné k renovaci), v kuchyni původní dlažba, v koupelně dlažba, v předsíni, WC, spíži a komoře teraco. Koupelna vybavena umyvadlem a sprchou (osmdesátá léta), WC s nádržkou bez obkladů stěn. Kuchyň vybavena původní linkou a sporákem (1995) bez digestoře. Vytápění ústřední. Bytová jednotka je v původním stavu, odhadem v osmdesátých letech byl proveden sprchový kout. Stavebně technický stav bytové jednotky vyžaduje rozsáhlejší stavební úpravy a opravy. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky parc.č. 1196/2 a 1196/1 Oceňované pozemky se nachází na katastrálním území Strašnice a jsou oceněny dle platné cenové mapy Prahy CMP 2014 mapový list č. 61. Ocenění Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 1196/2 279, , ,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a 1196/1 276, , ,- nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem ,- Pozemky parc.č. 1196/2 a 1196/1 - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky parc.č. 1196/2 a 1196/1 = ,-Kč ,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,- Kč - 4 -

5 Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 10 Stáří stavby: 64 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 8,70* 1,00 = 8,70 m 2 předsíň: 10,40* 1,00 = 10,40 m 2 koupelna: 2,30* 1,00 = 2,30 m 2 WC: 1,00* 1,00 = 1,00 m 2 pokoj: 18,70* 1,00 = 18,70 m 2 pokoj: 13,50* 1,00 = 13,50 m 2 pokoj: 11,00* 1,00 = 11,00 m 2 spíž: 1,40* 1,00 = 1,40 m 2 komora v bytě: 1,50* 1,00 = 1,50 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 68,50 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná zděná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem - 3.NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled - jih a východ 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení - sprcha, umyvadlo, WC samostatné 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje - sklep k užívání, komora v bytě 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové - ústřední III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 64 let: s = 1-0,005 * 64 = 0,68 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,68 = 0,499 i = 1 Index trhu s nemovitostmi - 5 -

6 Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 +Σ P i) = 0,930 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) - stanice tramvaje Moskevská, autobus Kodaňská 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 +Σ P i) = 1, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,499 = ,33 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 68,50 m 2 * ,33 Kč/m 2 * 0,930 * 1,009= ,08 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,08 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: 685 / Hodnota spoluvlastnického podílu: - 6 -

7 ,- Kč * 685 / = ,73 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,73 Kč Bytová jednotka č. 444/5 - zjištěná cena = ,81 Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 444/ ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 444/ ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jedenmiliontřistasedmdesátdvatisícpětsetsedmdesát Kč VÝNOSOVÁ METODA Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Zjistí se z dosažitelného v daném místě a čase ročního nájemného sníženého o roční náklad na provoz. Nájemné je stanoveno na základě průzkumu trhu nabízených pronájmů, vlastní databáze a publikace - Cenové mapy České republiky 1/ ing. Petr Ort PhD. Průměrný čistý pronájem bytové jednotky dle cenové mapy české republiky činí v Praze ,-Kč/měs

9 Inzerované nabídky pronájmů : Věšínova m 2, velmi dobrý stav, v 2.NP bez výtahu, po rekonstrukci, vybavení standard, sklep, ,-Kč/měs (179,-Kč/m2) Limuzská m 2 byt původní stav udržovaný, s vybavením v 18.NP dům po rekonstrukci, sklep, spíž 9 800,-Kč/měs (146,-Kč/m2) Dvouletky m 2 byt po renovaci, v 1.NP bez výtahu, spíž, sklep, plně vybavený ,-Kč/měs (135,-Kč/m2) Průměrná cena za m 2 v nabídce činí : 153,-Kč/m 2 x k redukce pramenu ceny 0.85 = 130,-Kč/m 2 Nutné je zohlednění stavebně technického stavu bytu a náklady spojené s vlastnictvím, (údržba, správa, daň z nemovitosti) m 2 x 120,-Kč/m 2 = 8 220,-Kč/měs Čistý roční výnos za předmětnou bytovou jednotku za pronájem s ohledem na stavebně technický stav a vybavení je stanoven částkou 7 000,-Kč/měs. Matematicky vyjádřeno pro stanovení výnosové hodnoty je použit propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu. Z(čistý zisk) / úroková míra % kapitalizace x 100 % Čistý roční výnos s odpočtem nákladů : 12 x 7 000,-Kč = ,-Kč Cv = /8 x 100 = ,-Kč VÝNOSOVÁ METODA činí : ,-Kč POROVNÁVACÍ METODA Tato metoda pro ocenění je založena na srovnání prodejní ceny obdobné bytové jednotky s jednotkou oceňovanou. Použití této metody je odvislé od fungujícího trhu daného segmentu. Použity jsou nabízené inzerované nemovitosti se zohledněním, že tyto ceny jsou nabídkové, tudíž nadhodnocené a ve většině případů obsahují provizi realitních kanceláří. V přímém porovnání je zohledněna lokalita, dopravní dostupnost, technologie provedení a stavebně technický stav bytové jednotky, standard, příslušenství a služby, atraktivita

10 Inzerované nabídky : V Olšinách m 2, v 4.NP s výtahem, v dobrém stavu udržovaný, sklep, Objekt jako celek v dobrém stavu ,-Kč (41 385,-Kč/m2) V Olšinách m 2, v 5.NP s výtahem, po rekonstrukci, sklep dům v dobrém stavu ,-Kč (43 788,-Kč/m2) Sečská 3 + 1/terasa 65 m 2, v 5.NP s výtahem, velmi dobrý po rekonstrukci, sklep ,-Kč (53 846,-Kč/m2) Průměrná cena za m 2 činí : ,-Kč/m 2 x k nabídky(redukce pramenu ceny) 0.85 = ,-Kč Po zvážení všech aspektů a porovnání jednotlivých faktorů bytových jednotek je cena stanovena částkou ,-Kč/m ,-Kč/m2 x m 2 = ,-Kč Dle cenové mapy České republiky 1/2014 průměrná cena za bytové jednotky charakteru v Praze ,-Kč. POROVNÁVACÍ METODA ,-Kč ANALÝZA CENY - stanovení obvyklé hodnoty Ze zjištěných hodnot - výnosové, srovnávací a dle cenového předpisu platného ke dni ocenění použijeme metodu střední hodnoty, jejíž podstatou je aritmetický průměr. Dle cenového předpisu 441/2013 Sb. Výnosová metoda Porovnávací metoda ,-Kč ,-Kč ,-Kč CO = ( ) /3 = ,-Kč

11 OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI činí : (slovy : jedenmilionšestsetsedmtisíckč) V Praze ,-Kč Ing. Dagmar Marvanová Dačická Praha 10 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr. 69/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2821/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2821/