DODATEK č.1 KE ZNALECKÉMU POSUDKU O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 DODATEK č.1 KE ZNALECKÉMU POSUDKU O CENĚ OBVYKLÉ číslo /15 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek parc.č. 3712/3 jehož součástí je rodinný dům č.p. 3691, pozemek parc.č. 3712/1 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Znojmo, k.ú. Znojmo-město Adresa nemovité věci: Leska Horní 3691/5a, Znojmo Vlastník stavby: JUDr. Pavla Lipská, Leska Horní 3691/5a, Znojmo, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: JUDr. Pavla Lipská, Leska Horní 3691/5a, Znojmo, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Mgr. Tomáš GARTŠÍK insolvenční správce dlužníka JUDr. Pavla Lipská Divadelní 4, Brno Ing. Tomáš Volek Velatice 214, Velatice IČ: telefon: DIČ: CZ volek@odhady-posudky.cz Stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) pro účely zpeněžení nemovitých věcí v rámci insolvenčního řízení sp.zn. KSBR 40 INS 25064/2016 (ocenění stávajícího stavu). Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 7 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 Ve Velaticích, dne Ing. Tomáš Volek

2 Znalecký úkol NÁLEZ Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 3336, k.ú. Znojmo-město, ve vlastnictví paní JUDr. Pavly Lipské. Jedná se o pozemek parc.č. 3712/3 jehož součástí je rodinný dům č.p a pozemek parc.č. 3712/1, vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat dodatek ke znaleckému posudku č /15 ze dne , ve kterém bude stanovena obvyklá cena (tržní hodnota) těchto nemovitých věcí, pro potřeby zpeněžení v rámci insolvenčního řízení sp.zn. KSBR 40 INS 25064/2016 k datu Pozn.: prohlídka nemovitosti nebyla znalci ze strany vlastníka umožněna. Původní tex, místopis a popis nemovitých věcí uvedený ve znaleckém posudku č /15 ze dne zůstává beze změn. Nově je provedeno ocenění porovnávací metodou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č k.ú. Znojmo-město jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona - JUDr. Lipská Pavla Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - JUDr. Lipská Pavla Zahájení exekuce - JUDr. Lipská Pavla Zástavní právo exekutorské podle 73a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci nedobrovolné dražby, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: - 2 -

3 Komentář: Dle sdělení insolvenčního správce Mgr. Tomáše Gartšíka dlužník neprojevil součinnost. Znalci nebyla umožněna prohlídka interiéru rodinného domu a nepodařilo se zjistit, zda na oceňovaných nemovitých věcech k datu oceněn, není uzavřena nějaká nájemní smlouva. Nebylo možné ověřit vybavení a technický stav interiéru rodinného domu. OCENĚNÍ Porovnávací ocenění Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí nabídka mírně převyšuje poptávku. Přesto s přihlédnutím k poloze, velikosti nemovitosti, stavebně technickému stavu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době průměrně obchodovatelná. Rodinný dům s pozemky Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 277,01 m 2 Obestavěný prostor: 1 450,00 m 3 Zastavěná plocha: 147,00 m 2 Plocha pozemku: 986,00 m 2 Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m 2 užitné plochy, m 2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: - 3 -

4 Srovnatelné nemovité věci: Název: Lokalita: Popis: Prodej rodinného domu 280 m2, pozemek 917 m2 Znojmo - Oblekovice, okres Znojmo Nabízíme k prodeji prostorný rodinný dům s uzavřeným dvorem a pěknou zahradou v klidné jižní části Znojma - Oblekovicích. Proběhla zde kompletní rekonstrukce, při které byla většina domu znovu přestavěna. V přední části se nachází garáž a obytný prostor rozšířený o celé podkroví domu. Dále je zde dílna, komora, letní kuchyň a klenutý sklep na víno, zeleninu, zavařeniny apod. Na vydlážděný dvůr s letním posezením navazuje okrasná zahrada s bazénem, která přechází v zahradu zeleninovou s ovocnými stromy. Dům je možné využívat jako dvougenerační. V přízemí je velký byt 2+1 se vstupní halou, šatnou, koupelnou, WC a komorou. V prostorném podkroví byt 5+1 s koupelnou, WC a terasou do dvora. Vytápění je řešeno ústředním topením - plynovým kotlem se zásobníkem teplé vody. Voda je čerpána z vlastní studny nebo veřejného vodovodu. Dům je napojen všechny IS. Více informací při osobní prohlídce nemovitosti. Pozemek: 917,00 m 2 Užitná plocha: 280,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - inzerce 0,90 K2 Velikosti objektu - obdobná 1,00 K3 Poloha - obdobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - obdobné 1,00 K5 Vliv pozemku - obdobný 1,00 K6 Ostatní vlivy - ostatní rizika 0,95 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Vliv pozemku - obdobný; Ostatní vlivy - ostatní rizika; Cena [Kč] Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [m 2 ] Kč/m 2 K C , , Název: Lokalita: Popis: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Prodej rodinného domu 240 m2, pozemek m2 Znojmo Nabízíme Vám k prodeji rodinný dům ve Znojmě se dvěma bytovými jednotkami o přibližné užitné ploše 240 m2. Dům je dvoupatrový a v každém patře se nachází byt o velikosti 3+kk, které je možné využít jako dvě samostatné jednotky, ale je možné obývat i jako jeden celek. V přízemí je terasa s posezením a v patře balkón. U domu je velmi pěkně udržovaná okrasná zahrada na které se nachází menší cihlový zahradní domek v kterém je prostorná společenská místnost s kuchyňským koutem, krbovou vložkou, sprchou a WC. Na zahradě je i vinný sklep vhodný jako archiv. Průkaz energetické náročnosti nebyl dodán, z toho důvodu je uvedena třída G. S financováním nemovitosti Vám rádi pomůžeme. Pro více informací či případnou prohlídku kontaktujte realitního makléře. Pozemek: 2 396,00 m 2 Užitná plocha: 240,00 m 2-4 -

5 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - inzerce 0,90 K2 Velikosti objektu - nepatrně menší 1,00 K3 Poloha - obdobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - obdobné 1,00 K5 Vliv pozemku - větší pozemek 0,98 K6 Ostatní vlivy - ostatní rizika 0,95 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně menší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Vliv pozemku - větší pozemek; Ostatní vlivy - ostatní rizika; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C , , Název: Lokalita: Popis: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Prodej rodinného domu 189 m2, pozemek 883 m2 Znojmo - Přímětice, okres Znojmo Exkluzivně vám nabízíme k prodeji dvougenerační rodinný dům 5+2 ve velmi žádané lokalitě a to v okrajové části města Znojmo - Přímětice. Celková velikost pozemku je 883 m2. Spodní patro rodinného domu se skládá ze vstupní haly, kuchyně, obývacího pokoje, ložnice, dětského pokoje, koupelny, toalety a prosklené verandy. Horní patro je tvořeno další kuchyní, společenskou místností, ložnicí, sprchovým koutem a toaletou. Ze společenské místnosti je vchod na prostorný balkón s výhledem na zahradu. Nemovitost je kompletně podsklepená (čtyři sklepní místnosti) a náleží k ní také půdní prostory, které mohou po úpravách vytvořit minimálně další dvě obytné místnosti. V domě je zavedena elektřina, voda, plyn a kanalizace. Vytápění domu zajišťuje plynový kotel, vytápění spodní části domu lze zajistit také krbovými kamny. K nemovitosti náleží velká zahrada, rozdělená na několik částí. Na první část s jezírkem, okrasnými dřevinami, dřevníkem a grilem, navazuje klidová zóna s bazénem a pergolou, odtud je pak vchod na samotnou zahradu s ovocnými stromy. Parkování je možné před domem a je přizpůsobeno na dvě osobní vozidla. V obci Přímětice se nachází autobusová zastávka, obchody, lékárna, mateřská škola, základní škola a restaurace. Pozemek: 883,00 m 2 Užitná plocha: 189,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - inzerce 0,90 K2 Velikosti objektu - menší 0,98 K3 Poloha - obdobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - obdobné 1,00 K5 Vliv pozemku - obdobný 1,00 K6 Ostatní vlivy - ostatní rizika 0,95 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - menší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Vliv pozemku - obdobný; Ostatní vlivy - ostatní rizika; Cena [Kč] Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [m 2 ] Kč/m 2 K C , , Upravená j. cena [Kč/m 2 ] - 5 -

6 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- Kč/m 2 až ,- Kč/m 2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj ,- Kč/m 2. Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Průměrná jednotková cena oceňované nemovité věci Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 277,01 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

7 Komentář ke stanovení výsledné ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: Obvyklou cenu (tržní hodnotu) nemovitých věcí - pozemku parc.č. 3712/3 jehož součástí je rodinný dům č.p. 3691, pozemku parc.č. 3712/1 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Znojmo-město, obec Znojmo, okres Znojmo vše zapsáno na LV č. 3336, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného k datu ocenění , po zaokrouhlení na: ,- Kč Slovy: čtyřimilionypětsettisíc korun českých Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích Ing. Tomáš Volek Velatice Velatice telefon: Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /15 znaleckého deníku