ZÁKLADY INVESTOVÁNÍ VE STAVEBNICTVÍ

Transkript

1 VYSOKÁ ŠKOLA BÁŇSKÁ TECHNICKÁ UNIVERZITA OSTRAVA FAKULTA STAVEBNÍ ZÁKLADY INVESTOVÁNÍ VE STAVEBNICTVÍ Jan Česelský Ostrava

2 Obsah 1. Úvod 3 2. Investice Investice a strategie 8 3. Terminologie Terminologie investování Terminologie stavebního řádu Klasifikace investičních projektů Celkové schéma investičního cyklu Předinvestiční fáze Identifikace podnikatelských příležitostí (opportunity study) Cíle projektu Předběžné technicko-ekonomické studie Hodnotící zpráva Logický rámec Investiční záměr Studie proveditelnosti SWOT analýza Předprojektová etapa Dokumentace pro územní rozhodnutí Ochrana životního prostředí v investičním procesu Význam a přehled průzkumových prací Projektová fáze Dokumentace pro stavební povolení Dokumentace pro provedení stavby Realizační fáze Stavební deník Dokumentace skutečného provedení stavby Provozní fáze Likvidační fáze Účastníci investičního procesu a jejich činnosti Samosprávné orgány v roli investora Dozory investičního procesu Dodavatelské systémy 97 Příloha I. 100 Příloha II. 105 Použitá literatura 108 2

3 1. Úvod Investování je jeden z rozhodujících nástrojů rozvoje jakéhokoliv oboru, státu, města, obce, podniku. Problematika investování je velmi složitá a různorodá. Můžeme investovat do vzdělání, do akcií, do podnikání atp., ale také do pořizování dlouhodobého nehmotného, hmotného, movitého a nemovitého majetku. Investování má své zásady, přesná, poměrně složitá pravidla, která při jejich plánování, přípravě, vyhodnocování v období přípravy, projektování, realizaci vyžadují spolupráci celé řady odborníků různých profesí, různých specializovaných organizací. Náročná a složitá je jejich koordinace, řízení jejich účinné spolupráce pomocí celé řady zákonů, hospodářských smluv, tak, aby v konečném důsledku vznikla investice, která bude plnit svůj předpokládaný cíl, která přinese investující osobě/subjektu patřičný užitek nebo profit, prostě to co od této investice bylo již při jejím plánování požadováno a co se od ní očekává. Není pochyb o tom, že každá vysokoškolsky vzdělaná osoba stavebního směru při výkonu svého povolání je v mnoha případech řídícím pracovníkem - managerem. Z tohoto hlediska je lhostejné zda řídí kolektiv pracovníků na stavbě, projekční tým při přípravě staveb, okruh pracovníků při výkonu inženýrské činnosti nebo kolektiv pracovníků výkonu státní správy. Jako vedoucí pracovník je zodpovědný za úspěšný rozvoj svěřeného úseku. Každý pracovník, který se v oblasti investování pohybuje musí být vybaven nezbytnými znalostmi o formách a způsobech pořizování investic, znalostmi o obecných zásadách a principech procesu investování, mít základy vědomostí o hodnocení investic. Předpokládá se široká škála znalostí z oblasti zpracovávání strategií, technickoekonomických studií resp.studií proveditelností nebo také někdy studií rentability, zpracovávání investičních záměrů, dokumentací pro územní rozhodnutí, dokumentací pro stavební povolení, zajištění výběrového řízení na zhotovitele stavby, dokumentací pro provedení kolaudací a to nejen v oblasti stavebně technické, ale i v oblasti legislativní. Ne každý je vedoucím týmu, může být jen jeho součástí, měl by však přesně plnit zadání, která jsou před něj postavena, tak, aby si byl plně vědom, že s jeho přispěním bude dosaženo pořízení investice na s ní spojených předdefinovaných cílů. Investovat můžeme z pozice: soukromé osoby, 3

4 podniku, který je ve vlastnictví státu, nebo z pozice podniku v soukromém vlastnictví, obce či města neziskové organizace, organizace zřízené nebo založené obcí atd. 4

5 2. Investice Pojem investice může být definován mnoha způsoby, podle toho, jakým pohledem se na tento pojem nahlíží. V ekonomické teorii se pojem investice charakterizuje jako použití úspor k výrobě kapitálových statků, eventuelně k vývoji technologií a k získání lidského kapitálu. Znamenají obětování dnešní (jisté) hodnoty za účelem získání budoucí (zpravidla méně jisté) hodnoty. Již i tato definice pojatá z ekonomického pohledu popisuje investici podobně jako nejobecnější pohled: Investice je proces, kdy dnes vydáváme kapitál (peněžní prostředky), abychom získali více v budoucnosti. (V podstatě je to výdej dnešní konkrétní částky s očekáváním nejistých příjmů v budoucnost). Ve stavební praxi je však pojem investice poněkud odlišně definován. Pro stavebně orientovaného odborníka je: Investování zejména pořizování dlouhodobého hmotného majetku v podobě staveb nebo technologického vybavení 1. Investováním (zřeknutím konkrétní částky s očekáváním budoucího zhodnocení) odložíme svoji spotřebu s cílem, že námi investovaná částka se nám do budoucna zhodnotí a přinese nám navýšení našeho původního kapitálu. V reálném životě můžeme naše dostupné zdroje využít několika způsoby: Spotřebovat kapitál (peníze) vydáme nyní; Vyčkávat dostupné zdroje využívat později; Spořit uložit dostupné zdroje na termínované vklady do bank; Investovat využít procesu, který vytváří nové zdroje do budoucna. Investice v sobě zahrnuje tři prvky, které umožňují lepší porozumění: 1 Dlouhodobý hmotný majetek podle zákona o daních: movité věci, jejichž vstupní hodnota je vyšší než Kč a provozně-technická funkce delší než rok budovy, byty, nebytové prostory a byty pěstitelské celky trvalých porostů, základní stádo a tažná zvířata jiný majetek (technické zhodnocení, rekultivace, výdaje hrazené nájemcem, které tvoří součást ocenění hmotného majetku na leasing, pokud dohromady s kupní cenou převýší ) 5

6 příjmy ty jsou zajištěny pouze tehdy, pokud investice umožní v budoucnu vyšší výnosy, náklady ty jsou v investici obsaženy nejen finančními náklady spjatými přímo, ale také nepřímé, např. úrokové sazby z vypůjčených peněz, daně atd. Tyto náklady nemalou mírou ovlivňují velikost investic, očekávání krok do neznáma, rozhodnutí investovat je ovlivněno očekáváním budoucích událostí. Je důležité odlišit reálné investice od investic finančních. Reálné investice se váží na určitý předmět nebo činnost, investice finanční představují především investice do cenných papírů. Proces investování se v obecném pohledu vyznačuje několika charakteristickými vlastnostmi: dlouhodobým plánovacím horizontem; vysokými předinvestičními náklady; specifickým průběhem v čase; nutností sledování alternativních příležitostí k investování; strategickým rozhodnutím v návaznosti na celkovou strategii subjektu nejistotou 2.1 Investice a strategie 2 Každý zdravě fungující subjekt (firma, obec...) by měl mít stanoveny cíle své působnosti, které má zájem v budoucnosti dosáhnout. Současně se stanovením těchto cílů by měl mít stanoveny také kroky a posloupnost kroků (taktiku) k dosažení cílů. Pokud subjekt má takto stanoveny všechny informace, hovoříme, že má strategii. Strategie je tedy schopnost řídit činnost nějakého subjektu směrem k dosažení stanovených cílů. Samotná strategie firmy je zpracovaná v různých podrobnostech a různých časových horizontech v závislosti na úrovni managementu (viz Obr. 1). 2 Převzato z Prostějovská Z., Liška V: Investování pro stavaře 6

7 Obr.1 Struktura managementu a plánovací horizont firmy Samotná firma má v praxi možnost uplatňování několika základních typů investičních strategií: Strategie růstu hodnoty spojená s maximálními ročními příjmy z investice. Strategie růstu hodnoty (není zde důležitý roční příjem z investice) výhodná při vyšší inflaci, která znehodnocuje běžné roční příjmy. Strategie maximalizace ročních výnosů z investice. Strategie maximální likvidity investic výhodná při očekávání výkyvů v ekonomickém vývoji Z hlediska rizika může subjekt uplatňovat dvě základní formy investičních strategií : Agresivní jsou preferovány projekty s vysokým rizikem vyvážené možností vyššího profitu; Konzervativní opatrný přístup, volba převážně bezrizikových projektů. Smyslem strategických plánů na nejvyšší úrovni vedení je postihnout účelnost v realizaci všech činností organizace. Naproti tomu zabezpečení efektivnosti výkonu těchto činností je úkolem plánů operativních. Strategické plány, které používá zejména vrcholový management podniku, jsou plány s dlouhodobým časovým horizontem; jsou určeny k obecnějšímu vymezení postupu k dosažení stanovených cílů. Vzhledem k dlouhému časovému horizontu platnosti jsou tyto plány málo konkrétní a slouží jako východisko ke zpracování detailnějších plánů nižší úrovně - plánů operativních, které jsou někdy označovány jako střednědobé plány prováděcí. Na této úrovni řízení střední management, 7

8 jsou převažující plány jednorázových aktivit, které se zaměřují na vymezení postupu řešení situace, která se vyskytuje zřídka a jen jednou nebo případně častěji, ale neopakovaně. Cíle Vrcholový management Strategické Plány jednorázových aktivit Plány opakovaných aktivit Střední management Programy Projekty Rozpočty Politiky Standardní procedury a metody Funkční management Pravidla Obr. 2 Relace mezi plány na jednotlivých úrovních vedení firmy [Prostějovská, Liška] Výchozím bodem veškerého plánování jsou předpoklady budoucího vývoje, příležitostí a hrozeb v okolí subjektu. Na základě získaných poznatků jsou učiněna rozhodnutí, která jsou poté zpracována do plánů různé úrovně v časových horizontech, odpovídající úrovni řízení subjektu managementu. Obr. 3 Časový rámec vzájemné integrace plánů [Prostějovská, Liška] 8

9 Praxe v plánovací oblasti ukazuje, že dlouhodobé plány jsou dány časovým rozpětím na dobu 2-5 let, delší časový horizont je příliš nejistý. Krátkodobé plány jsou plány obecně kratší než dvouleté jedná se tedy o plány roční, čtvrtletní, měsíční, týdenní i kratší. Mezi těmito druhy z hlediska časového horizontu figurují plány, které tvoří určitou spojku taktické plány. Jejich zpracování je zpravidla mezi 1-2,5 rokem, po obsahové stránce tvoří ucelený dokument, který se zabývá všemi oblastmi subjektu, proto obsahují často dílčí plány: 1. plán investic (využití, výstavby) 2. plán finanční 3. plán zásobovací 4. plán výrobní (služeb) 5. plán prodeje produktů a služeb 6. plán výzkumu a vývoje. Uvedené rozdělení samozřejmě nemusí být úplné, subjekt může mít celou řadu svých dalších specifických plánů podle svého zaměření nebo naopak nemusí některé plány vůbec zpracovávat. Vždy je však nutné, aby jakýkoliv subjekt měl zpracovaný finanční plán, plán investic, plán výroby a plán prodeje. 9

10 3. Terminologie Již v některé z předchozích kapitol bylo zmíněno, že problematika investování je velmi složitá a různorodá. I přesto, že tyto texty nejsou ani zdaleka komplexním popisem investičních procesů, ale spíš popisem základních charakteristik investování v souvislosti s výstavbou, podtrhuje fakt složitosti nutnost malého exkurzu do základních termínů a definic, se kterými se v tomto pracuje, nebo, které jsou v souvislosti se základy investování v souvislosti s výstavbou významné. Souhrn následujících termínů a vysvětlení není množinou konečnou, na tomto místě jsou uvedeny pouze pojmy zásadní, jejichž pozice je klíčová. Zcela jistě se v průběhu studia problematiky investování a investičních procesů spojených s výstavbou setkáte s dalšími pojmy, které však, především z důvodu omezení textu, nebyly zde uvedeny. Předpokládá se jejich znalost, protože v praktickém životě jsou tyto termíny jen zlomkem těch, které bude osoba vysokoškolsky stavebně vzdělaná používat při řešení svých každodenních úkolů a to z jakékoliv pozice ve stavebním odvětví. Z důvodu logičnosti je souhrn termínů rozdělen do dvou základních skupin : Terminologie investování, Terminologie stavebního řádu. 3.1 Terminologie investování Investice je obecně kapitálový vklad do budoucích výnosů. Jsou to hmotné a finanční zdroje vynakládané na pořizování nového hmotného majetku ( investičního hmotného majetku ) na úrovni stavby, nebo změnu takového majetku na úrovni rekonstrukce, pokud má rovněž charakter stavby. Pro termín investice někdy používán termín investiční celek, což je stavba popř. ucelená část stavby na úrovni jednoho nebo více stavebních objektů, nebo souboru strojů a zařízení tvořících samostatný funkční celek. Projekt záměr provést významnou změnu za účelem dosažení předem stanovených cílů přičemž proces jeho přípravy a realizace je acyklickým adresně koncipovaným dějem s neopakovatelným průběhem, jeho příprava i realizace vyžaduje součinnost osob s různým odborným zaměřením a komplexní přístup, jeho model je systémově strukturován a vymezen k okolí popřípadě k jiným souvisejícím projektům. Investiční strategie různé postupy, jak dosáhnout požadovaných investičních cílů. Často se do ní zahrnují i investiční cíle samotné. 10

11 Investor je definován jako osoba, která vynakládá finanční prostředky za účelem zisku. Do projektu spojeného s výstavbou nemusí investor vkládat prostředky vždy za účelem zisku, ale také ve veřejném nebo jiném soukromém zájmu. Pro výstavbu je charakteristické možné spojení funkce investora s funkcí stavebníka, někdy také uživatele. Investiční cyklus časový úsek od zrodu myšlenky o investici až po její likvidaci. Fáze investičního cyklu dílčí časový úsek investičního s výraznou převahou jednoho typu činností. Investiční proces soubor činností a operací představující přípravu, realizaci, využití, ale také likvidaci investice. Investiční tok souhrn hodnot jednotlivých investičních akcí na daném území a daném čase. Investiční záměr jedna z obvyklých forem předběžných studií pro předběžné rozhodnutí o pokračování přípravných fází investičního projektu. Míra nepřesnosti údajů, z důvodu častější práce s odbornými odhady, dosahuje až do 20-30% tolerance. Studie proveditelnosti - obvyklá forma technicko-ekonomické studie, zpracovaná v průběhu přípravných fází investičního projektu jako podklad pro zásadní rozhodnutí kompetentního orgánu, zda projekt bude, či nebude dál řešen. Investiční analýza proces na sebe navazujících postupů, činností a kroků, vedoucích k získání odpovědí na otázky : Stojí investice za to?; Která z alternativ bude uskutečněna? Investiční projekt / Výstavbový projekt (Projekt spojený s výstavbou) druh projektu, jehož cíle lze dosáhnout jen cestou funkční stavby, která je výsledkem komplexního, jedinečného a konečného procesu přeměny myšlenky v provozuschopnou stavbu výstavby. Riziko možná nejistá, často nepříznivá situace nebo událost, která může mít negativní vliv na cíle projektu, možnost zisku nebo ztráty při investování. Jinak můžeme chápat riziko investičního projektu jako nebezpečí odchylek jeho hospodářských výsledků, kritérií ekonomické efektivnosti, resp. peněžních toků od jejich předpokládaných (plánovaných) hodnot. 11

12 3.2 Terminologie stavebního řádu K těmto níže vybraným základním termínům se pro úspěšné zvládnutí problematiky investičních procesů spojených s výstavbou předpokládá odpovídající znalost zákona č.183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu a všech předpisů souvisejících. Nemovitost jsou to pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem (dle zákona 40/1964 Sb., občanský zákoník). Stavba není součástí pozemku. Pouze rozestavěná stavba, která není zanesena do katastru nemovitostí je součástí pozemku a je tedy ve vlastnictví vlastníka pozemku. Pozemek v obecném významu je to přesně vymezená část zemského povrchu. Podle katastrálního zákona 3 je pozemek část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. Parcela pojem katastrálního zákona. Je to pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Stavební pozemek je definován v několika předpisech vždy různým způsobem; výklad platí vždy jen pro účely daného předpisu. - Pro účely oceňování 4 se za stavební pozemky považují nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění, pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy staveniště nebo ostatní plochy, které již jsou zastavěny, dále zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, pozemky skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí. - Pro účely platby daně z nemovitostí 5 je stavebním pozemkem nezastavěný pozemek určený k zastavění stavbou, která byla ohlášena nebo na kterou bylo vydáno stavební povolení nebo bude prováděna na základě certifikátu autorizovaného inspektora a nebo 3 Zákon 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí ČR ve znění pozdějších předpisů 4 Zákon 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění pozdějších předpisů 5 Zákon 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí ve znění pozdějších předpisů 12

13 na základě veřejnoprávní smlouvy a která se po dokončení stane předmětem daně ze staveb. Pozemek přestane být stavebním pozemkem, pokud tato stavba přestane být předmětem daně ze staveb nebo pokud ohlášení nebo stavební povolení pozbude platnosti. - Pro účely platby DPH 6 se stavebním pozemkem rozumí nezastavěný pozemek, na kterém může být podle stavebního povolení provedena stavba spojená se zemí pevným základem. - Pro účely výstavby 7 je stavebním pozemkem pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím nebo regulačním plánem. Zastavěný stavební pozemek pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami. Nezastavitelný pozemek pozemek, jež nelze zastavět na území obce, která nemá vydaný územní plán, a to - Pozemek veřejné zeleně a parku, sloužící obecnému užívání; - V intravilánu zemědělský pozemek nebo soubor sousedících zemědělských pozemků o výměře větší než 0,5 ha, bez zahrad o výměře menší než 0,1 ha a zastavěných stavebních pozemků; - V intravilánu lesní pozemek nebo soubor sousedících lesních pozemků o výměře na d 0,5 ha. Zastavěné území ( intravilán ) - území vymezené územním plánem, nemá-li obec takto vymezené zastavěné území, je zastavěným územím zastavěná část obce vymezená k 1.září 1966 a vyznačená v mapách evidence nemovitostí. Nezastavěné území pozemky nezahrnuté do zastavěného území nebo do zastavitelné plochy. Zastavitelná plocha plocha vymezená k zastavění v územním plánu obce nebo v zásadách územního rozvoje (na úrovni kraje). Stavba ačkoliv je tento pojem známý, běžně používaný a je chápán jako tradiční, je definice poněkud obtížná. V právních předpisech se pojem stavba používá jak v pojetí dynamickém (proces), tak i v pojetí statickém jako výsledek procesu. 6 Zákon 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty ve znění pozdějších předpisů 7 Zákon 183/2006 Sb, o územním plánování a stavebním řádu v aktuálním znění 13

14 Dle slovníku pojmů ČKAIT je stavba obvykle definovaná jako umělá materiální struktura, od svého vzniku zpravidla pevně spojená se zemí, nebo souhrn dodávek stavebních materiálů, stavebních prací, výrobků nebo vyšších dodávek, včetně souvisejících prací, vykonávaných v souvislém čase na souvislém místě sloužících k vytvoření díla v souladu s příslušnou dokumentací stavby. Podle stavebního zákona veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Stavební objekt (SO) prostorově ucelená nebo alespoň technicky samostatná část stavby, která plní vymezenou funkci. Provozní soubor (PS) soubor strojů a technologických zařízení vyžadujících montáž a tvořící samostatný funkční celek, plnící ucelenou technicko-ekonomickou funkci určenou zadavatelem nebo projektovou dokumentací. Na rozdíl od vybavení stavby je do ní pevně zabudován. Staveniště místo, určené k uskutečnění stavby nebo udržovacích prací. Zahrnuje stavební pozemek nebo též jiné pozemky nebo jejich části, včetně pomocných ploch, které s ním prostorově souvisí. Staveniště je tedy plocha sloužící po dobu stavební a montážní činnosti dodavateli stavby pro vlastní stavební a montážní práce a pro zařízení staveniště. Stavebník - v souvislosti s výkladem ustanovení stavebního zákona je nejčastěji definován jako osoba, která zamýšlí realizovat stavbu, je osobou za stavbu veřejně odpovědnou a máji vzniknout vlastnické právo k připravované (výstavbou realizované) stavbě. Management ve výstavbě (management staveb, projektový management) nástroj, jehož prostřednictvím jsou řízeny procesy jednotlivých fází výstavby. Úkolem managementu je plánování, organizování (koordinace), kontrola a rozhodování o všech aspektech daného úkolu. Dokumentace projektu spojených s výstavbou (projektová dokumentace) dokumentace potřebná v jednotlivých fázích přípravy a realizace projektu spojeného s výstavbou k dosažení výstupů a naplnění poslání každé z těchto fází. Zahrnuje také dokumentaci potřebnou k veřejnoprávním řízením. Ke každé fázi výstavbového projektu se zhotovuje dokumentace v podrobnosti odpovídající dané fázi. 14

15 Dokumentace přípravné fáze projektu má obvykle formu zpracovávaných studií ( studie příležitostí, studie předběžná nebo někdy také podnikatelský záměr nebo investiční záměr) Návrh/studie stavby předprojektová část dokumentace projektu spojeného s výstavbou dokládající koncepční tvarové, materiálové, technologické a technické, dispoziční a provozní řešení stavby, objektu nebo zařízení, popřípadě jejich souboru, jejímž smyslem a účelem je vzájemné ujasnění záměrů a stavebního programu mezi investorem a projektantem a ověření proveditelnosti ve zvoleném území. Dokumentace pro vydání územního rozhodnutí (DUR) dokumentace obsahující projekt dokládající základní řešení stavby především z hlediska souladu s požadavky klienta a v souladu s územně plánovací dokumentací, popřípadě s územně plánovacími podklady, a s předchozími rozhodnutími o území. Dokumentace pro stavebního povolení (DSP) dokumentace obsahující projekt dokládající podrobné řešení stavby a to v souladu s požadavky klienta a v souladu s podmínkami územního rozhodnutí, s požadavky týkajícími se veřejných zájmů, především splnění obecných technických požadavků na výstavbu a obecných technických požadavků zabezpečujících užívání staveb osobami s omezenou schopností pohybu a orientace, a speciálních právních předpisů a norem. Dokumentace pro provedení stavby (DPS) dokumentace obsahující projekt jednoznačně určující závazné požadavky na jakost, množství a charakteristické vlastnosti stavebního díla a instalovaných zařízení a na konečné provedení stavby, objektu nebo zařízení, popřípadě jejich souboru. Dokumentace pro výběr dodavatele (zhotovitele) stavby (DVZS) dokumentace zpracovaná na základě dokumentace pro provedení stavby, doplněná o výkaz výměr pro účely posouzení skladby a výše cenové nabídky jednotlivých uchazečů o dodávku stavby, popis standardů, obchodní podmínky a další požadavky na ověření ekonomické, technické a odborné způsobilosti uchazečů o provedení stavby. Realizační dokumentace stavby dokumentace zpracovaná dodavatelem stavby, obsahující zejména dílenské a výrobní výkresy sloužící k realizaci stavby. Etapa výstavby je v dokumentaci stavby věcně a časově vymezena obvykle jako ucelená část stavby schopna samostatného užívání. Každá etapa výstavby pak zpravidla prochází všemi fázemi přípravy a realizace projektu spojeného s výstavbou. 15

16 Projekt (Plán) organizace výstavby (POV) součást dokumentace ke stavebnímu řízení, zejména u staveb se zvláštními nároky na provádění. Projekt prokazuje technickou reálnost, resp. optimální způsob výstavby na konkrétním staveništi z hlediska využití mechanismů, dopravní přístupnosti, provizorního napojení na inženýrské sítě, bezpečnosti a ochrany zdraví, bezpečnosti požární a časových vazeb. Obsahuje obvykle technickou zprávu, časový plán výstavby, údaje o zařízení staveniště a plán organizace na staveništi. Projektant - pojem, který lze chápat jako označení profese, resp. fyzické osoby, která vyhovuje určitým kvalifikačním nárokům (např. autorizovaná osoba ve výstavbě), anebo jako označení osoby (fyzické či právnické) ve funkci jednoho z hlavních účastníků výstavby. Rozpočet - úplný soubor finančně ohodnocených položek, odpovídající funkčně a technicky definovanému celku. Pokud jde o projekty spojené s výstavbou, může být takovým celkem např. stavba, stavební objekt, provozní soubor. 16

17 4. Klasifikace investičních projektů Investiční projekty lze klasifikovat podle celé řady znaků a hledisek 8. Mezi základní třídicí hlediska patří vztah k rozvoji podniku, věcná náplň, míra závislosti projektů, forma realizace, charakter peněžních toků a velikost. Zásadně jde však o klasifikaci investic z pohledu firmy, podniku, kde je realizována výrobní činnost. A. Vztah k rozvoji podniku Podle tohoto hlediska lze rozlišovat projekty: Rozvojové, orientované na expanzi; jde o projekty ke zvýšení objemu produkce, zavedení nových výrobků, resp. služeb, proniknutí na nové trhy aj. Přínosy těchto projektů se projevují obvykle v růstu tržeb. Obnovy; zde může jít buď o obnovu (náhradu) výrobního zařízení vynucenou jeho fyzickým stavem, kdy toto zařízení je u konce své fyzické životnosti, nebo o obnovu před koncem této životnosti. První případ je jednoduchý a jeho cílem je uchování podnikatelské činnosti. Druhý případ je složitější a směřuje obvykle k dosažení nákladové úspory. Zpravidla jde o výměnu zastaralého zařízení, které je schopné dále fungovat, ale jeho provoz je spojen se značnými náklady, které často významně převyšují stejné náklady modernějšího zařízení. Mandatorní (regulatorní); jde o projekty, jejichž cílem nejsou ekonomické efekty, ale dosažení souladu s existujícími zákony, předpisy a nařízeními upravujícími určité oblasti podnikatelské činnosti. Tyto projekty jsou obvykle zaměřeny na ochranu životního prostředí, zvýšení bezpečnosti práce, dosažení souladu s požadavky hygienických norem, zlepšení pracovního prostředí aj. B. Věcná náplň projektů Podle věcné náplně je možné rozlišovat projekty: 8 Převzato z Fotr, J., Souček, I.: Podnikatelský záměr a investiční rozhodování 17

18 Zavedení nových výrobků, resp. technologií; jde o projekty zaměřené na nové produkty a technologie, které jsou nové pro naši firmu, ale na trhu již existují. Součástí těchto projektů jsou obvykle investice do nových výrobních zařízení. Výzkumu a vývoje nových výrobků a technologií; tyto projekty patří obvykle ke značně rizikovým projektům s obtížným hodnocením (tyto projekty nelze zvažovat izolovaně, ale včetně navazujících projektů využití výsledků výzkumu a vývoje, jejichž realizace je možná, ale ne nutná). Inovace informačních systémů, resp. zavedení informačních technologií; opět jde o projekty s obtížným hodnocením jejich ekonomické efektivnosti vzhledem k obtížnosti kvantifikace jejich přínosů. C. Míra závislosti projektů Podle toho, do jaké míry jsou projekty vzájemně závislé, lze rozlišovat: Vzájemně se vylučující projekty; jde o projekty, jejichž současná realizace není možná. Příkladem těchto projektů mohou být projekty zaměřené na výrobu téhož výrobku, avšak pomocí odlišných technologií, projekty využívající téže technologie lišící se však vstupní surovinou, projekty orientované na alternativní využití téhož zdroje (volného pozemku, výrobní haly aj.). Plně závislé projekty; tyto projekty tvoří určitý soubor, plnící zadané funkce, resp. požadavky. Pokud by nebyly realizovány všechny projekty daného souboru, není splnění zadaných požadavků možné. Často může jít o určité dílčí projekty, vzniklé dekompozicí určitého rozsáhlého projektu. Je zřejmé, že jednotlivé plně závislé projekty nelze posuzovat izolovaně, ale je nutné hodnotit vždy jejich celý soubor. Komplementární projekty; jde o projekty, jejichž realizace podporuje některé další projekty. (Např. výstavba zařízení na úpravu a recyklaci vody může pozitivně ovlivnit ekonomické efekty dalších projektů na vodě závislých). Opět je zřejmé, že komplementární projekty nelze posuzovat izolovaně, ale včetně navazujících projektů. Ekonomicky závislé projekty; jde o projekty, u kterých se může projevit substituční efekt. Zavedení některých nových výrobků, které plní stejné, resp. obdobné funkce nebo jsou určeny pro stejný okruh zákazníků, může vést k poklesu prodeje dosavadních pro- 18

19 duktů (např. zavedení nového typu automobilu může snížit prodeje dosud vyráběných typů). Při hodnocení těchto projektů je třeba jejich příjmové peněžní toky snížit o pokles příjmů spojených s prodeji substituovaných produktů. Statisticky (stochasticky) závislé projekty; u dvojice projektů tohoto typu platí, že růst (pokles) výnosů či nákladů jednoho projektu častěji provází růst (pokles) výnosů či nákladů druhého projektu (přímá závislost), nebo růst (pokles) výnosů či nákladů jednoho projektu doprovází častěji pokles (růst) výnosů či nákladů druhého projektu (nepřímá závislost). Statisticky závislé projekty jsou často projekty zaměřené na produkty pro stejné trhy či okruhy zákazníků, projekty založené na zpracování týchž materiálových vstupů, projekty využívající stejné distribuční cesty aj. D. Forma realizace projektu Podle tohoto hlediska lze rozlišovat projekty realizované formou: Investiční výstavby; jde obvykle o projekty orientované na rozšíření výrobní kapacity, resp. kapacity služeb, zavedení nových výrobků a technologií, rozšíření kapacity obslužných, resp. podpůrných činností (vybudování logistického centra, výzkumných a vývojových laboratoří). Tyto projekty se realizují bud', v již existujícímu podniku v úzké návaznosti na jeho aktivity, nebo formou výstavby na zelené louce. Jde např. o projekty vybudování nové jednotky mnohdy samostatně vyčleněnou složkou mateřské organizace. Projekty výstavby na zelené louce se vzhledem k jejich relativní izolovanosti snadněji hodnotí než projekty investiční výstavby v existujícím podniku. Akvizice; jde o projekty koupě již existující firmy, která vhodně doplňuje či rozšiřuje aktivity nabyvatele (někdy jsou cílem akvizice málo prosperující firmy, které jsou po vhodné restrukturalizaci prodávány se ziskem). E. Charakter peněžních toků Podle charakteru peněžních toků rozlišujeme projekty: Se standardními (konvenčními) peněžními toky; jde o projekty se záporným peněžním tokem v období výstavby (investiční výdaje) a kladným peněžním tokem v období provozu (převaha příjmů nad výdaji), takže během života projektu dochází pouze k jedinému 19

20 střídání znaménka jeho peněžního toku (symbolicky lze tento peněžní tok zobrazit jako ). S nestandardními peněžními toky; tyto projekty střídají během svého života častěji znaménka peněžního toku. Může jít např. o projekty otevírky dolu s vysokými výdaji na uzavírku a rekultivační práce po skončení těžby (dvojí střídání znaménka peněžního toku se symbolickým vyjádřením ), projekty s předpokládanou značnou obnovou, resp. rozšířením v průběhu jejich života (trojí střídání znaménka peněžního toku v podobě ) aj. F. Velikost projektu Klasifikačním hlediskem je obvykle_velikost investičních nákladů (kapitálových výdajů), potřebných na realizaci projektů. Podle výše těchto nákladu lze rozlišovat velké projekty, projekty středního rozsahu a malé projekty. Toto rozlišení je ovšem relativní a závisí na velikosti firmy, resp. velikosti jejího kapitálového rozpočtu. (Projekt se stejnými investičními náklady 1 mil. Kč může být pro firmu s ročním kapitálovým rozpočtem řádově v milionech Kč projektem velkým a naopak pro firmu s ročním kapitálovým rozpočtem řádově ve stovkách mil. Kč projektem malým). Rozlišování projektů podle velikosti může být důležité pro určení úrovně řízení, která o přijetí či zamítnutí těchto projektů rozhoduje (o velkých projektech se obvykle rozhoduje na vrcholové úrovni řízení, pravomoc rozhodovat o projektech středního rozsahu může být přenesena na nižší jednotky, např. na divize). Z pohledu projektů spojených s výstavbou je vhodné, zejména pro odlišnosti obvyklých postupů již při jejich přípravě, rozlišit projekty podle několika hledisek určených stavebním zákonem, ale také jiná významná hlediska: určení a užití stavby; velikost a složitost stavby; odlišné postupy výstavby; různé zaměření cílů projektu. Stavební zákon člení stavby z hlediska doby jejich trvání na stavby trvalé a dočasné; definuje změny dokončených staveb, z nichž každá je stavbou ; definuje jednoduché stavby a drobné stavby; odlišuje stavby vojenské správy, stavby pro bezpečnost státu, stavby Vězeňské služby, uranového průmyslu a jaderných zařízení. 20

21 G. Určení a užití stavby Členění staveb podle hlediska jejich určení a užití je v praxi velmi různé. Jako základní dělení v souvislosti s tímto hlediskem je však možné dělit stavby na : Pozemní stavby jejich specifika lze nejčastěji vidět v dominující funkci architektonického řešení, v obvyklé vyšší připravenosti území v souladu s územními plány obcí, v nutné koordinaci vlastního stavebního díla s technickým zařízením budov v rámci stavby, v dnes již dostupných prostředcích software, umožňujících již přípravné fázi podrobně modelovat koncepční varianty budoucího řešení stavby; Technologické stavby stavby, pro něž je rozhodující a určující technologický proces, a tím také technologické zařízení, na němž proces probíhá. Jejich specifika lze nejčastěji vidět v dominující funkci řešení technologického procesu a technologických zařízení, v obvyklém spojení s dalšími procesy s potřebnou vybaveností, v alternativách uspořádání procesů a zařízení v budovách i mimo budovy, v nárocích na průzkumy, v časté mimořádné zátěži na okolí, v náročnosti na přípravu a realizaci procesu výstavby; Inženýrské stavby přesné definování tohoto oboru je velmi obtížné. Obvykle jsou takto označovány jednak inženýrsky náročné individuální stavby mosty, stožáry, tunely a jiné podzemní stavby ale často také liniové stavby. Do staveb inženýrských jsou někdy zahrnována také velké vodní díla. Specifiky jsou zejména náročnost na překonání přírodních nebo fyzikálních podmínek, inženýrská náročnost, ochranná pásma a komplexní veřejnoprávní řízení, náročnost na průzkumy a náročnost na přípravu a realizaci spojená s vysokou rizikovostí některých těchto staveb; Dopravní stavby jsou to inženýrské stavby pro silniční, železniční, leteckou a námořní nebo říční lodní dopravu. Do této skupiny spadají také stavby stezek, chodníky, parkoviště apod.. Specifika lze spatřovat v náročnosti na efektivní překonání vzdálenosti optimálním způsobem, v časté kombinaci prvků liniové stavby s prvky jiných druhů staveb, v převažujícím režimu veřejných zakázek, v náročnosti na průzkumy, celou přípravu a realizaci procesu výstavby; Vodohospodářské stavby obvykle jsou takto označovány inženýrské stavby hydrotechnické, meliorační a sanační, pro nakládání s odpadními vodami. Jejich specifika jsou zejména v určující náročnosti na práci s tekutými médii, v časté kombinaci prvků 21

22 s prvky staveb inženýrských i staveb technologických, v náročnosti a některých zvláštnostech přípravy po linii veřejnoprávní a v obtížně zvládnutelné rizikovosti. H. Velikost a složitost Rozlišení staveb podle jejich velikosti a složitosti je problémem. Stanovit hranice mezi stavbou velkou a složitou na jedné straně a menší nebo jednodušší na straně druhé, je obtížné. Užitečným kritériem rozlišení je možnost zásadním způsobem zefektivnit práce v přípravné fázi projektu i v následné realizaci použitím významných standardů nebo opakujících se dílčích řešení. I. Postupy výstavby Podle významných rozdílů v charakteristice procesu výstavby je velmi důležité odlišit na úrovni staveb: nově pořizované stavby (novostavby) charakteristické těžištěm problémů přípravy v získání pozemku a obvykle žádným předurčením a ovlivňováním navrhování a postupu výstavby; změny dokončených staveb které mají řadu omezení, především plošnou a prostorovou dispozicí, nutnými provizórii v průběhu realizace, souběhem s užíváním původní stavby atd. J. Zaměření cíle Podle odlišného způsobu stanovení cílů příslušného projektu, jmenovitě ekonomických, je účelné odlišit stavby určené pro podnikání, kde ekonomické cíle projektu jsou obvykle stanoveny profitabilitou; stavby, jejichž účelem není podnikání, ekonomicky obvykle limitované pořizovacími a provozními náklady. 22

23 5. Celkové schéma investičního cyklu Již v kapitole terminologie bylo definováno, že investiční cyklus je časově vymezený úsek od zrodu investiční myšlenky, přes realizaci investice, využívání, ukončený její likvidací. Tento časový úsek v sobě obsahuje široký soubor činností a operací směřující k plánovaným a předeslaným cílům. Pochopit zásady investičního procesu znamená vnést do celého souboru operací řád a systém, což prakticky vyžaduje celý proces členit na několik úseků. Odborná literatura člení investiční cyklus zpravidla do časových úseků (fází), jež jsou charakteristické vždy převládajícími činnostmi. Členění investičního ve vztahu na základní činnosti je následující (Kuta, 1998): 1. Koncepční fáze 2. Předprojektová fáze 3. Projektová fáze 4. Realizační fáze 5. Exploatační (nebo také fáze využívání investice) 6. Likvidační V odborné literatuře jsou však uváděny i jiná členění, představující vždy specifické stanovisko autora. Odlišné členění není chybou, je pouze odrazem jiného úhlu pohledu na investiční cyklus. Někdy je počet fází v odborné literatuře redukován oproti předchozímu uvedení pouze na čtyři fáze (Fotr, 2005): 1. Předinvestiční fáze 2. Investiční fáze 3. Provozní (operační) fáze 4. Fáze ukončení provozu a likvidace Z našeho úhlu pohledu celý úsek investičního cyklu bude vycházet z obecnějšího dělení na 4 základní fáze, některé z těchto základních jsou, z důvodu charakteristické převládající činnosti, kterou není možno opomenout, vhodně děleny dále na nižší dílčí fáze. Konečné dělení v našem pojetí dělí investiční cyklus následovně: 23

24 Předinvestiční fáze = Koncepční fáze - Předprojektová etapa Investiční fáze - Projektová etapa - Etapa zadávání realizace - Etapa realizační přípravy - Realizační etapa - Etapa ověření a průkazů Provozní fáze = Exploatační fáze (Operační fáze) Likvidační fáze Každá z uvedených fází je důležitá z hlediska úspěšnosti projektu. Přesto však zvýšenou pozornost je třeba věnovat především předinvestiční fázi, neboť úspěch či neúspěch daného projektu bude ve značné míře záviset na informacích a poznatcích prvotních technickoekonomických studií. I když není zpracování technicko-ekonomické studie levnou záležitostí, nemělo by nás to odradit od pečlivé přípravy projektu, neboť tím se dá předejít značným ztrátám spojených s vložením finančních a ostatních prostředků do špatného projektu, který by skončil neúspěchem. Vše dokládá jednoduchý obrázek, který znázorňuje možnosti ovlivnění finančních prostředků v průběhu investičního projektu. Obr. 4 Možnost ovlivnění nákladů v investičním projektu 24

25 Pro první tři fáze se v některých odborných materiálech používá společný název fáze přípravná, která je někdy dokonce chápána jako jedna samostatná etapa. Pozornost této publikace a pojetí v předmětech, které z ní budou čerpat je soustředěna na fázi předinvestiční a investiční. Fázi provozní a likvidační bude věnována pozornost spíše orientační. Předinvestiční fáze = Koncepční fáze Předinvestiční fáze se zpravidla člení do tří dílčích časových etap, které tvoří: identifikace podnikatelských příležitostí; předběžný výběr projektů a příprava projektu zahrnující analýzu jeho variant; hodnocení projektu a rozhodnutí o jeho realizaci či zamítnutí. Je to časové období od prvních podnětů (myšlenek) na investici do rozhodnutí, zda bude nebo nebude projekt realizován. Fáze je charakteristická především sběrem informací, jejich analýzou a vyhodnocením, včetně analýzy a vyhodnocení možných nebezpečí a rizik. Cílem je shromáždit rozhodující technické, ekonomické a jiné charakteristiky projektu, vyhodnotit je a rozhodnout o akceptovatelnosti a životaschopnosti daného projektu. Míra podrobnosti zpracované dokumentace musí být taková, aby byla dostatečným podkladem pro rozhodování. Z pohledu projektu spojeného s výstavbou se stanovují a definují potřeby, formulují se první představy o stavbě: objemové, dispoziční, lokalizační a finanční, příp. další. Jde tedy o období, kdy na jedné straně jsou dešifrovány potřeby a na straně druhé jsou hledány adekvátní formy stavebně - technického zajištění této potřeby. U aktivit zaměřených podnikatelsky (ziskově) je koncepční potřeba vyjádřena především ekonomicky, jako potřeba finančního výnosu. Na základě průzkumu trhu se definuje potřeba kapacit a finančně - ekonomických parametrů, z nich se odvíjí první představy objemové, lokalizační, technologické a další. Aktivity nepodnikatelské (neziskové - dř. tzv. nevýrobní) se vyjadřují v potřebě účelových kapacit, kde dominují hlediska sociální, urbanistická, kulturní, provozně technická ap. podle oborového zaměření budoucí investice. V předinvestiční fázi je ještě mnoho neznámých informací, které musí být pouze odhadnuty a v dalším průběhu investičního projektu zpřesněny. 25

26 Investiční fáze Investiční fáze zahrnuje větší počet činností, které tvoří náplň vlastní realizace projektu. Základem pro zahájení investiční fáze je vytvoření právního, finančního a organizačního rámce pro realizaci projektu (zajištění financování projektu, vytvoření projektového týmu, získání nezbytných pozemků pro realizaci projektu, uzavření příslušných smluv aj.). Předprojektová fáze je časovým úsekem, kdy se konkretizuje představa investora obsažená v předinvestiční dokumentaci, která byla schválena a bylo rozhodnuto o jejím dalším řešení. Jednoduše řečeno v této fázi se ověřuje a konkretizuje ekonomická, prostorová, objemová, technická, finanční a časová reálnost investice. Není proto vyloučeno, že v této fázi může investor od svého záměru odstoupit v důsledku formulace nereálných dispozic navrženého záměru. Práce pokračují na investičním projektu přípravou dokumentu Zadání stavby, který definuje důvody vzniku, souvislosti, cíle a rozsah projektu a slouží zejména jako podklad pro výběr dodavatele projektové dokumentace. Dále se provádí řada průzkumů a ověření, propočtů a urbanisticko - architektonických návrhů, jejichž výsledkem bývá technicko - ekonomický materiál (dokumentace), na jehož základě lze zpravidla vydat územní rozhodnutí. Projektová fáze je časovým úsekem investičního procesu, v němž se v podstatě zpracovává detailnější projektová dokumentace stavby (DSP, DPS, DVZS) jako zásadní a nezbytný podklad pro stavební řízení, výběr dodavatele a realizaci stavby. Fáze bývá zpravidla ukončena sepsáním smlouvy s dodavatelem stavby. Realizační fáze představuje časové období od předání staveniště, přes vlastní provedení výstavby až po její dokončení a uvedení stavby do užívání. Z hlediska veřejnoprávních úkonů tato fáze končí vydáním kolaudačního souhlasu, oznámením o užívání stavebnímu úřadu nebo zahájením užívání. Provozní fáze = Exploatační fáze je nejdelším úsekem investičního cyklu a jeho délka se nejčastěji kryje s délkou životnosti stavby. V tomto úseku investice = stavba plní své vlastní společenské poslání, je využívána, v 26

27 ekonomickém slova smyslu exploatována. V průběhu této fáze často dochází ke změně užívání stavby, což se zpravidla děje cestou rekonstrukce. Likvidační fáze představuje závěrečnou fázi života projektu, fáze uzavírá investiční cyklus tím, že investice je ekonomicky i fyzicky likvidována, odstraněna ze socioekonomických aktivit. Tato fáze je tedy spojena jak s příjmy z likvidovaného majetku, tak i s náklady spojenými s jeho likvidací. V případě stavby je stavba při likvidaci demolována, takže uvolňuje místo pro umístění nové socioekonomické aktivity, nové stavby. V likvidační fázi je cyklus konkrétní investice dovršen a na něj navazuje cyklus investice nové. Rozhodujícím činitelem v celém procesu je pochopitelně investor, jehož potřeby stavba zabezpečuje. Investor je proto rozhodujícím partnerem investičního procesu, jenž investiční cyklus zahajuje, udává jeho rytmus a rozhoduje o jeho ukončení. Pro realizaci jednotlivých nezbytných operací investičního procesu si investor volí profesionální partnery, jichž je celá řada; rozhodujícími však v době přípravných fází a v době realizační je dodavatel stavby, zhotovitel projektových prací (jinak projektant) a dodavatel inženýrské činnosti, tj. inženýrská organizace. Ve fázi exploatační pak rozhodující roli představuje uživatel, pokud tuto roli neplní přímo investor. Mimo uvedené členění investičního cyklu je samozřejmě možné se setkat i s dalšími představami rozfázování cyklu. Každé takové členění, jak již bylo zmíněno, představuje specifické stanovisko autora a jedná se tudíž pouze o různé úhly pohledu na tutéž otázku. Z této škály pohledů však je nutné uvést členění, které je spjato s projekty spojenými s výstavbou nejvíce a je formulováno v některých materiálech České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT), zejména v publikaci "Slovník pojmů ve výstavbě" DOS M vydaného ČKAIT v r I když se v dalším výkladu podržíme dříve rozvedeného členění, neboť je jej možno považovat za nejpřehlednější a nejkomplexnější, je vhodné členění dle materiálů ČKAIT zde rovněž uvést zejména proto, že se s ním lze v stavební investiční praxi rovněž setkat. Členění, jež předkládají publikace ČKAIT oproti dříve uvedenému členění nejsou příliš odlišné, je však velmi podnětné je zde uvést taktéž. 27

28 Investiční projekty spojené s výstavbou bývají především pro účely a potřeby managementu projektu členěny do 6 fází, přičemž některé z těchto fází se mohou vzájemně prolínat: fáze přípravná fáze souborného řešení projektu fáze realizační přípravy fáze realizace fáze vyzkoušení a průkazů (zkušební provoz) fáze užívání projektu (provozní fáze) fáze investiční Fáze - přípravná je obdobím od vzniku myšlenky na realizaci konkrétního projektu až po rozhodnutí kompetentního orgánu investora, že projekt bude realizován. Obsahem fáze je zpracování dokumentace přípravné fáze projektu (dokumentace přípravné), na jejímž základě je možné takové rozhodnutí přijmout a provedení souvisejících průzkumů, jednání a řízení, jmenovitě územního řízení o umístění stavby, k získání územního rozhodnutí o umístění stavby. Fáze souborného řešení projektu ~ Fáze zadávání realizace je zahájena zásadním rozhodnutím kompetentního orgánu investora, že projekt bude realizován a ukončen uzavřením příslušné smlouvy s realizátorem nebo smluv s realizátory projektu. Zahrnuje také provedení stavebního řízení. Obsahem fáze je zpracování některé z forem dokumentace souborného řešení projektu, na jejímž základě investor rozhodne o konečné variantě projektu, získá se stavební povolení a je možné uzavřít příslušnou smlouvu nebo smlouvy na realizaci projektu. Toto hlavní poslání fáze je spojeno s dalšími činnostmi a postupy ve variantách podle určeného způsobu výstavby, o němž bylo již zpravidla rozhodnuto kompetentním orgánem investora na závěr přípravné fáze. Fáze realizační přípravy je časový úsek mezi fází souborného řešení projektu, která je ukončena uzavřením smlouvy s realizátorem projektu, po získání stavebního povolení, a fází realizace projektu, obvykle zahájením prací na staveništi. Fáze však bývá často dokončována i po zahájení prací na staveništi, tj. často se prolíná s fází navazující. Hlavním smyslem fáze je zpracování realizační dokumentace pro potřebu dodavatele. 28

29 Fáze realizace Dovádí projekt spojený s výstavbou od zahájení prací na staveništi do stavu pohotovosti k ověření splnění věcných a někdy i ekonomických cílů projektu. Při projektech technologických staveb a staveb zahrnujících technická zařízení budov bývá ukončena individuálním vyzkoušením nebo komplexním vyzkoušením a získáním rozhodnutí o prozatímním užívání stavby ke zkušebnímu provozu. Pro některé, zejména jednodušší projekty, může být vypuštěna navazující fáze vyzkoušení a průkazů, takže splnění cílů projektu je ověřeno v závěru fáze a navazuje pak přímo fáze užívání. Fáze vyzkoušení a průkazů je poslední ze čtyř dílčích fází, do kterých se podle potřeby řízení projektů spojených s výstavbou obvykle člení fáze investiční. Fáze slouží dodavatelům k seřízení a vyzkoušení dodaných zařízení a uživateli k zacvičení jejich obsluhy. V případech méně složitých staveb zkušební provoz může být proveden ve fázi realizace a fáze vyzkoušení může odpadnout. V takovém případě ovšem musí být na závěr fáze realizace provedeno kolaudační řízení. Fáze užívání projektu Začíná ukončením fáze investiční a končí buď zastavením užívání stavby, popřípadě spojenou s likvidací, nebo zahájením její rekonstrukce, což lze chápat jako investici novou dílčí. Z pohledu managementu projektů je fáze významná zejména tím, že se obvykle teprve v jejím průběhu potvrdí definitivně dosažení cílů daného projektu. 29

30 6. Předinvestiční fáze V předchozí kapitole bylo již zmíněno, že předinvestiční fáze je časové období, kdy se formuluje prvotní myšlenka o investici do komunikativní a hodnotitelné podoby. Obsahem a cílem předinvestiční (koncepční) fáze je tvorba rozhodujících parametrů investice a její zasazení do konkrétních časových a prostorových vazeb; shromáždění rozhodujících technických, ekonomických a jiných charakteristik projektu, vyhodnocení a rozhodnutí o akceptovatelnosti a životaschopnosti daného projektu. V tomto období je rozhodujícím a v mnoha ohledech nenahraditelným činitelem investor. Délka fáze je vymezena zrodem myšlenky o investici na počátku a rozhodnutím o realizaci projektu nebo jeho zamítnutí na konci. Zatímco odpovědné investiční rozhodnutí kompetentního orgánu investora na základě příslušné podkladové dokumentace představuje konkrétní časový mezník, zrod myšlenky o investici údajem velmi vágním, často nezjistitelným. Proto stanovení byť orientační lhůty je obtížné a délka fáze se může pohybovat od několika měsíců až po období několika let. Zahajování prací na investičním projektu z pozice investora (resp. příslušného orgánu) má obvykle spočívat: v základním definování problému, který má být projektem řešen, ve shromáždění podkladů, které investor považuje za závazné, limitující nebo jinak významné natolik, že o jejich případném nerespektování si vyhrazuje právo rozhodovat, ve shromáždění dalších pracovních podkladů, v definování vlastní představy o logickém i časovém průběhu přípravné fáze projektu, případně dílčími rozhodovacími uzly, ve vyhledání a zavázání (pověření, smluvní zabezpečení) fyzické osoby odpovědné za přípravu projektu. Ve fázi předinvestiční si investor (popřípadě project management team) vyjasňuje k zahájení prací na investičním projektu šest stručných otázek, na které v průběhu této fáze a také dalších fází investičního cyklu zpřesňuje odpovědi : co se má projektem realizovat (dosáhnout), proč má být realizován projekt, kde má být projekt realizován, kdy má být projekt realizován, aby bylo dosaženo úspěchu, jak nejlépe projekt realizovat 30