ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1183/108/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1183/108/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí podílu ve výši id. 1/3 na pozemcích parc. č. 1160/47 a 3344; to vše v k. ú. / obec Suchá Loz, okres Uherské Hradiště. Objednatel: Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ , Praha 6 IČ: DIČ: CZ Účel znaleckého posudku: Zhotovitel: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 28779/12-42 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/ Praha 8 IČ: mob: dagmar.vyhnalikova@seznam.cz Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 39 stran vč. příloh a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele. V Praze dne

2 OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A. Úvod Znalecký úkol Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena Obvyklá cena Administrativní cena Hlavní používané zkratky... 4 B. Nález PŘEDMĚT OCENĚNÍ Prohlídka nemovitých věcí Podklady pro vypracování znaleckého posudku Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Práva a závady spojené s předmětem ocenění Dokumentace a skutečnosti METODY OCENĚNÍ Nákladový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění Srovnávací způsob ocenění Metody aplikované v ocenění CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI Poloha a vnější vlivy Pozemky Využití ploch územní plán Povodňový plán ČR Shrnutí C. Posudek URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY srovnávacím způsobem Zemědělský pozemek obhospodařovaná část p. č Neobhospodařovaná část zemědělského pozemku p. č Lesní pozemek p. č. 1160/ Rekapitulace určení obvyklé ceny Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Určení administrativní ceny D. Závěrečný výrok E. Znalecká doložka F. Seznam příloh kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 2 z 26

3 A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 28779/12-42: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 467, tj.: - podíl ve výši id. 1/3 na pozemcích parc. č. 1160/47 a 3344; to vše v k. ú. / obec Suchá Loz, okres Uherské Hradiště. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit. 2. Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 467 pro k. ú. / obec Suchá Loz, okres Uherské Hradiště; ke dni ALV: BLV: FLV: Vlastník Gazdík Grigorij, Žalanského 291/12b, Řepy, Praha 6; identifikátor: /077, podíl: 1/3 Gazdík Igor, náměstí T. G. Masaryka 32, Sedlčany; identifikátor: /1647, podíl: 1/3 Gazdík Jan, Vondroušova 1195/49, Řepy, Praha 6; identifikátor: /2532, podíl: 1/3 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: parc. č. 1160/47 trvalý travní porost zemědělský půdní fond 4796 m 2 parc. č trvalý travní porost zemědělský půdní fond 5259 m 2 Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: parc. č. 1160/ m m 2 parc. č m 2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 3 z 26

4 3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním Administrativní cena Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/ Hlavní používané zkratky KN katastr nemovitostí; LV list vlastnictví; ALV vlastnické právo; BLV nemovité věci; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. katastrální území; KP katastrální pracoviště; č. j. číslo jednací; č. číslo; parc. č. parcelní číslo; oc.nem. oceňovaná nemovitá věc. B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne bez přítomnosti povinného. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcích, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a poskytnout potřebné informace pro ocenění. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že na uvedené adrese sídlí pouze městský úřad. Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Doporučeným dopisem byli obeslání následující spoluvlastníci: Gazdík Igor (vráceno zpět, nemá domovní schránku) a Gazdík Jan. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 4 z 26

5 Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovité věci ke dni místního šetření Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 467 ze dne , k. ú. / obec Suchá Loz, okres Uherské Hradiště vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 28779/12-42 ze dne Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 467 dálkový náhled Kopie katastrální mapy, katastrální území Suchá Loz dálkový náhled viz. příloha Územní plán obce Suchá Loz Lesní hospodářská osnova Informace získané při místním šetření Mapa oblasti viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR Povodňový plán ČR ( a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 5 z 26

6 Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis Znalec vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděla žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 6 z 26

7 Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 467 ze dne váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva viz. přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 7 z 26

8 Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 467 ze dne dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny a zahájeny exekuce, byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část C - Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno. Jiné závady plomba P Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 467 ze dne je dále u nemovitých věcí uvedena plomba P údaje výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů č. j.: Z-778/ Řízení se týká poznámky, poslední operací bylo dne výzva k doplnění. Tato skutečnost není ve znaleckém posudku zohledněna Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. 6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci. Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné pozemky pronajímat. To se však u podobných pozemků nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 8 z 26

9 6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku je určována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovité věci s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný zemědělský pozemek, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena taktéž administrativní cena pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. V případě oceňování lesního pozemku je však přístup k validním a verifikovaným případům velmi komplikovaný. V úvahu připadá použití nabídkových cen z realitních serverů, které ovšem zdaleka nemusí být cenami konečnými. Nouzovou praxí v těchto případech je bohužel určení obvyklé ceny z administrativní ceny podle zákona č. 151/1997 násobené koeficienty 0,3 0,4 (zdroj: Ing. Radek Zádrapa, PhD.; odborný čtvrtletník: Odhadce a oceňování majetku 3-4/2007). Domnívám se, že v takovémto případě je vhodné pro ocenění použít metodu nouzové praxe. Ocenění je proto v tomto znaleckém posudku provedeno postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění, resp. ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., jejíž výsledek je vynásoben koeficientem 0,4 s ohledem na výslednou obvyklou cenu. Předmětem ocenění je také dlouhodobě neobhospodařovaná část zemědělského pozemku, u kterého není možné nalézt staticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) realitním trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů, domnívám se, že není vhodné pro ocenění použít klasickou metodu komparativní. Domnívám se, že v takovém případě je vhodné pro ocenění použít metodu vycházející ze státem shromažďovaných informací, tedy metodou předepsanou Zákonem o oceňování a jeho prováděcí vyhláškou. Ocenění je proto v tomto znaleckém posudku provedeno postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. - kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 9 z 26

10 7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Uherské Hradiště, v obci a katastrálním území Suchá Loz. Konkrétně se pozemky nachází cca 1,5 km (vzdušnou čarou) východním směrem od obce Korytná a 2 km jihozápadním směrem (vzdušnou čarou) od západního okraje obce Suchá Loz. Vzdálenost obce Suchá Loz je cca 27 km jihovýchodním směrem od centra (Masarykovo náměstí) okresního města Uherské Hradiště a cca 14 km severním směrem od hraničního přechodu se Slovenskou republikou. Obec Suchá Loz patří mezi menší, zemědělsky orientované obce. Z jižní strany obec obklopují louky a lesy CHKO Bílé Karpaty. Okolní zástavba: Okolí pozemku je tvořeno poli a lesy. Občanská vybavenost: V obci Suchá Loz je k dispozici pouze základní občanská vybavenost obecní úřad, kostel, pošta, knihovna, MŠ, ZŠ (1. stupeň). Potřebná občanská vybavenost je k dispozici v rámci obce Uherský Brod (cca 10 km), veškerá pak v okresním městě Uherské Hradiště (25 km). Dopravní dostupnost: Obec je nevalně dostupná veřejnou dopravou. V místě je k dispozici pouze autobusová zastávka s podprůměrným spojením s okolím (Uherské Hradiště x Suchá Loz 1 hodina jízdy, Uherský Brod x Suchá Loz 25 minut jízdy). Nevýhodou je dlouhý časový interval a absence nočních spojů. Obcí prochází pouze silnice III. třídy, při severním okraji obce vede silnice č. I/50 spojující města Uherské Hradiště a Trenčín (Slovensko). Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Přístup k pozemkům je nezpevněný přes sousední zemědělské či lesní pozemky. Přístup je možný pouze zemědělskými stroji. Inženýrské sítě: V místě oceňovaných pozemků nebyla zjištěna možnost napojení na inženýrské sítě. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu Pořado Název obce Kód vé číslo obce Správní obvod CZ Suchá Loz * 1 1 Vysvětlivka: 2 počet částí obce; 3 počet katastrálních území; 4 katastrální výměra v hektarech; 5 obyvatel celkem; 6 obyvatelé ve věku let; 7 dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 dokončené byty v letech 2009 až 2013, 10 pošta; 11 škola; 12 zdravotní zařízení; 13 statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 10 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm) kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 10 z 26

11 7.2. Pozemky Předmětem ocenění je podíl ve výši id. 1/3 na pozemcích parc. č. 1160/47 a 3344, které jsou zapsané na LV č. 467 ze dne pro k. ú. / obec Suchá Loz, okres Uherské Hradiště. Obvyklá cena trvalých porostů je zohledněna v určené obvyklé ceně. Sousední parcely: parc. č. 1160/47: 1160/2, 1160/46, 1160/49, 3363, 3372 parc. č. 3344: 3846, 3339, 3343, 3345 Pozemek parc. č. 1160/47 Pozemek je svažitý směrem k západu, má obdélníkovitý tvar, je z celé své plochy porostlý jehličnatými a listnatými stromy. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Dle skutečného využití se jedná o lesní pozemek. Pozemek parc. č Pozemek je středně svažitý směrem k západu, má nepravidelný, přibližně obdélníkovitý tvar, slouží převážně k zemědělské činnosti jako trvalý travní porost. Střední část pozemku (cca 469 m 2 dle odměření z katastrální mapy) a západní okraj pozemku (cca 788 m 2 dle odměření z katastrální mapy) není dlouhodobě obhospodařovaná (celkem m 2 ), je zarostlá travou a nálety. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 11 z 26

12 7.3. Využití ploch územní plán Podle územního plánu obce Suchá Loz se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako Z plochy zemědělské Povodňový plán ČR Dle povodňového plánu České republiky se nejedná o záplavové území. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 12 z 26

13 7.5. Shrnutí Rekapitulace oceňovaných pozemků - předmětem ocenění je podíl id. 1/3 Parcela Druh pozemku Územní plán Skutečné / nejlepší využití Výměry 3344 trvalý travní porost plochy zemědělské trvalý travní porost / trvalý travní porost m 2 dlouhodobě neobhospodařovaný zemědělský pozemek / trvalý travní porost m /47 trvalý travní porost plochy zemědělské lesní pozemek / lesní pozemek m 2 Výměra oceňovaných pozemků celkem m 2 Výměra lesních pozemků celkem - parc. č. 1160/ m 2 Výměra zemědělských pozemků celkem - část parc. č m 2 Výměra zemědělských dlouhodobě neobhospodařovaných pozemků - část parc. č m 2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 13 z 26

14 C. Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. srovnávacím způsobem Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 90% obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/3 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 467 ze dne mají pozemky 3 spoluvlastníky se stejným spoluvlastnickým podílem id. 1/3. Pozemky lze poměrně jednoduše rozdělit pomocí geometrického plánu v poměru dle oceňovaného spoluvlastnického podílu. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne č. j. 16 Co 53/ rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/ tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 14 z 26

15 Zemědělský pozemek obhospodařovaná část p. č Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokality v sobě odráží rozdíl poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí vzhledem k obci; životního prostředí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient tvaru zohledňuje rozdíl ve tvaru s ohledem na využitelnost porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient svažitost a orientace zohledňuje rozdíl ve svažitosti a orientaci s ohledem na využitelnost porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 4 - Koeficient stavu v sobě odráží stav pozemku, zda je udržovaný, obdělávaný, obhospodařovatelný, stav porostů a pastvy. K 5 - Koeficient vybavení IS v sobě odráží možnosti napojení na inženýrské sítě, případně zda je již provedeno napojení na některé inženýrské sítě. K 6 - Koeficient příslušenství v sobě odráží příslušenství, které se na pozemku nachází, např. venkovní úpravy, vedlejší stavby, studny, aj. K 7 - Koeficient velikost pozemku v sobě odráží celkovou výměru pozemku, zda se jedná o jeden velký celek či více menších celků. K 8 - Koeficient přístup v sobě odráží charakter přístupové komunikace / cesty, zda je zpevněná či nezpevněná, popř. vzdálenost od zpevněné komunikace, či možnost napojení na komunikaci. K 9 - Koeficient zdroje informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,8, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 10 Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena, ochranná pásma a závady váznoucí na nemovitých věcech. K 11 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 15 z 26

16 Analýza trhu s pozemky 1.) Nabídka pozemků v obci Suchá Loz a okolí do 10 km od obce - bylo nalezeno celkem 7 zemědělských pozemků s nabídkovou cenou od 15 Kč/m 2 do 44 Kč/m 2. 2.) Nabídka pozemků v obci Suchá Loz a okolí do 20 km od obce - bylo nalezeno celkem 5 zemědělských pozemků s nabídkovou cenou od 18 Kč/m 2 do 79 Kč/m 2. 3.) Nabídka pozemků na Uherskobrodsku - bylo nalezeno celkem 8 zemědělských pozemků s nabídkovou cenou od 16 Kč/m 2 do 45 Kč/m 2. Nabídka, poptávka a vlivy ovlivňující obvyklou cenu zemědělského pozemku Na obvyklou cenu zemědělských pozemků má vliv velké množství faktorů, nejdůležitějšími jsou kvalita půdy (BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současnými uživateli, druh půdy uvedený v evidenci katastrálního úřadu, poloha v krajině a atraktivnost dané lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar a svažitost, možnosti přístupu, průběhu obhospodařování a konkurence v dané lokalitě. Toto platí u pozemků určených dlouhodobě pouze pro zemědělské účely. V regionu je nabídka obdobných pozemků přibližně v rovnováze s poptávkou. Zemědělské pozemky se v posledních letech po vypuknutí finanční krize stávají žádaným artiklem. Jsou ceněné pro to, že jsou stabilním držitelem hodnoty, dlouhodobě jejich obvyklá cena roste, množství zemědělské půdy v čase ubývá. Co se týče nemovitých věcí, jsou zemědělské pozemky jeden z nejméně rizikových segmentů trhu, což dokumentuje i zde uvedená tabulka. Obchodovatelnost proto posuzuji jako průměrnou. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 16 z 26

17 Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci Reprezentant č. 1 Reprezentant č. 2 Reprezentant č. 3 Reprezentant č. 4 Reprezentant č. 5 Adresa: Suchá Loz Lopeník Havřice Košíky Kvačice - Podněmčí Kněžpole 48 57'18.30"N, N, 49 01'48.99"N, N, N, N, GPS: 17 40'50.67"E E 17 36'42.59"E E E E Vzdálenost cca od oc. nem.: x 12 km 13 km 38 km 25 km 28 km Fotografie: Doplňující popis: x Zemědělská půda (orná půda, ostatní plocha). Pozemek s nájemní smlouvou. Jedná se o velký počet malých pozemků, celková výměra 5585 m 2. Největší z pozemků (p. č. 1431/13) má výměru 1952 m 2. Svažitý pozemek, který je veden jako zemědělská půda, ale je možné ho převést na stavební parcelu. K pozemku vede příjezdová cesta. Zemědělský pozemek - orná půda. Dva sousedící pozemky o celkové výměře 5089 m 2. Lze prodat i samostatně. Ostatní: Výměra pozemku [m 2 ]: Nabídková / prodejní cena [Kč]: Jednotková cena [Kč / m 2 poz.]: 18,23 16,00 23,00 20,00 23,58 Variační koeficient [%]: 14,17% Srovnání pomocí indexové metody lepší; v blízkosti lepší; umístění v nížině u lepší; umístění v nížině u K 1 - Lokalita: obdobná lepší; u většího města zástavby, možná změna Suchá Loz, Uherské Uherského Ostrohu Uherského Hradiště na stavební pozemek Hradiště Koeficient úpravy 1,00 0,95 0,90 0,90 0,90 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč Kč Kč Kč Kč K 2 - Tvar pozemku: předpokládám obdobný obdobný obdobný předpokládám obdobný obdobný Koeficient úpravy obdélníkovitý 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč K 3 - Svažitost a orientace lepší; mírně svažitý lepší; mírně svažitý obdobný; svažitý lepší; převážně rovinný lepší; mírně svažitý pozemku: Koeficient úpravy svažitý 0,95 0,95 1,00 0,90 0,95 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč 0 Kč Kč Kč kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 17 z 26

18 K 4 - Stav: obdobný obdobný obdobný obdobný obdobný Koeficient úpravy obdělávaný / udržovaný 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč K 5 - Vybavení IS: obdobné obdobné obdobné obdobný obdobný Koeficient úpravy IS nebyly zjištěny 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč K 6 - Příslušenství: obdobné obdobné obdobné obdobné obdobné Koeficient úpravy žádné 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč K 7 - Velikost pozemku: obdobná obdobná obdobná obdobná obdobná Koeficient úpravy jeden pozemek, 4002 m 2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč lepší; dle inzerce vede k K 8 - Přístup: obdobný obdobný pozemku příjezdová obdobný obdobný nezpevněný, přes okolní cesta pole Koeficient úpravy 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč 0 Kč Kč 0 Kč 0 Kč K 9 - Zdroj informací: realityiq.cz;id: fondrealit.cz; ID: 0543 jihomoravskereality.cz; ID: jihomoravskereality.cz; ID: jihomoravskereality.cz; ID: Koeficient úpravy 0,80 0,80 0,80 0,80 0,70 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč Kč Kč Kč lepší; předpokládám bez lepší; předpokládám bez lepší; předpokládám bez lepší; předpokládám bez lepší; předpokládám bez K 10 - Právní vztahy: exekuce exekuce exekuce exekuce exekuce v exekuci Koeficient úpravy 0,96 0,96 0,96 0,96 0,96 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč Kč Kč Kč K 11 - Ostatní: obdobné horší; více malých pozemků obdobné obdobné obdobné Koeficient úpravy 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Váhy: 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 Vážený průměr [Kč / m 2 poz.]: 13,05 13,30 11,64 14,31 12,44 13,55 Vážený průměr upr. cen [Kč]: Kč Kč Kč Kč Kč Kč Variační koeficient [%]: 7,06% kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 18 z 26

19 Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Kč Minimální upravená cena [Kč]: Kč Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Kč Aritmetický průměr [Kč]: Kč Průměr + směrodatná odchylka [Kč]: Kč Maximální upravená cena [Kč]: Kč Určená srovnávací hodnota [Kč/m 2 ] 13,05 Měrná jednotka - m 2 zemědělského pozemku Srovnávací hodnota celku (Vážený průměr) [Kč]: Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 1/3 Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 1/3 Srážka za horší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podílů (odhad 90% z vypočtené srovnávací hodnoty) Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/ Kč Kč Kč Kč Mapa umístění reprezentantů - R1 R5 reprezentant č. 1 až č. 5 Vyhodnocení srovnávací metody a určení obvyklé ceny pozemků Na obvyklou cenu zemědělských pozemků má vliv velké množství faktorů, nejdůležitějšími jsou kvalita půdy (BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současnými uživateli, druh půdy uvedený v evidenci katastrálního úřadu, poloha v krajině a atraktivnost dané lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar a svažitost, možnosti přístupu, průběhu obhospodařování a konkurence v dané lokalitě. Toto platí u pozemků určených dlouhodobě pouze pro zemědělské účely. Částečným vodítkem pro obvyklou cenu zemědělského pozemku je vyhlášková cena dle BPEJ, která se dle kvality půdy pohybuje nejčastěji v rozmezí od 2 do 15 Kč/m 2. V tomto rozmezí se také pohybují obvykle realizované kupní ceny, v případě velké konkurence a vysoké atraktivnosti se realizovaná kupní cenu může vyšplhat i k 300 % z úřední ceny. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 19 z 26

20 Oceňovaný zemědělský pozemek má průměrnou bonitu, dle BPEJ je jeho jednotková cena dle oceňovací vyhlášky 5,31 Kč/m 2 (BPEJ 62041). Vzhledem k umístění v obci sousedící s obcí s 2 5 tisíci obyvateli se cena upravuje o 20% nahoru. Upravená jednotková cena je pak 6,37 Kč/m 2. Dle aktuální zprávy o trhu s půdou z ledna 2015 (zdroj: byla v roce 2014 průměrná tržní cena zemědělské půdy ve výši 13,96 Kč/m 2. Nejčastěji se zemědělská půda obchoduje za ceny v rozmezí od 10 do 20 Kč/m 2, u nejkvalitnějších pozemků i nad 20 Kč/m 2. S rostoucí výměrou obchodovaného pozemku také roste jednotková cena viz. graf. Průměrná zjištěná (administrativní) cena zemědělského pozemku pro Českou republiku aktuálně činí 7,14 Kč/m 2. Průměrná tržní cena je však 13,96 Kč/m 2, tj. rozdíl 96%. Při dostatečné konkurenci nemají úřední ceny podstatný vliv na cenu obvyklou. Graf závislosti tržní ceny půdy v jednotlivých úrovních úředních cen (zjištěná cena) ukazuje, že největší rozdíl mezi cenou zjištěnou a tržní cenou je u pozemků s nízkou bonitou. Průměrná přepočtená nabídková cena zemědělského pozemku byla indikována pomocí srovnávací metody ve výši 13,05 Kč/m 2. Vzhledem k množství srovnávaných nemovitých věcí, obvyklým skutečným realizovaným cenám dle zkušeností znalce a kvalitě oceňovaných pozemků dle BPEJ, je obvyklá cena pozemku určena na základě provedené srovnávací metody. U reprezentantů použitých při výpočtu srovnávací hodnoty převážně nebyla zjištěna kvalita půdy dle BPEJ, bylo však nalezeno dostatečné množství obdobných pozemků, které by mělo rozdíly v bonitě odstranit. Pozemek má navíc průměrnou bonitu, vypočtená srovnávací hodnota přibližně odpovídá ceně zjištěné. Srovnávací hodnota pozemku je určena ve výši 13,05 Kč/m 2. Zdůvodnění obvyklé ceny Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu podílu id. 1/3 na obdělávané části pozemku parc. č o výměře cca m 2, v současném stavu, ve výši Kč, tj. 11,75 Kč/m 2 pozemku Neobhospodařovaná část zemědělského pozemku p. č Jedná se o část pozemku parc. č o výměře cca m 2, která není dlouhodobě obhospodařovaná. Pozemek nelze v současném stavu obhospodařovat, s jeho opětovným využitím by byly spojeny náklady na úpravu pozemku, což má negativní vliv na obvyklou cenu. Na místním, regionálním, i celorepublikovém trhu prakticky nelze nalézt informace o transakcích s obdobnými pozemky. Ocenění je proto v tomto případě provedeno postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 20 z 26