ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 4069/2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 4069/2013 NEMOVITOST: 1/2 pozemků parc. č. 1965/2, 1965/5, 2000/1, 2001, 2002/4, 2059/11 Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Horní Lomná, k.ú. Horní Lomná Adresa nemovitosti: Horní Lomná, Vlastníci pozemku: Martin Kawulok, Horní Lomná 44, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Kateřina Kawuloková, Zeyerova 1867/17, Bruntál, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 IČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 17208/11-36 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA ½ POZEMKŮ 2000/1, 2001, 2002/4 OBVYKLÁ CENA ½ POZEMKŮ 1965/2, 1965/5, 2059/ Kč Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 11 stran Počet příloh: 17 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 pozemků parc. č. 1965/2, 1965/5, 2000/1, 2001, 2002/4, 2059/11 v kat. úz. Horní Lomná, obec Horní Lomná, okres Frýdek-Místek, vše zapsáno na LV č Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne LV č. 253 pro kat. úz. Horní Lomná, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, KP Třinec - snímek z katastrální mapy ze dne pro kat. úz. Horní Lomná, list mapy č. Jablunkov 9-8/24 - snímek z katastrální mapy ze dne pro kat. úz. Horní Lomná, list mapy č. Jablunkov 8-8/33 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-17208/11-36 ze dne usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-17208/11-90 ze dne sdělení o stavbě obec Horní Lomná - lesní hospodářská osnova platná od informace sdělená zástupcem obce Horní Lomná - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Vesnice Horní Lomná leží administrativně v okrese Frýdek Místek a náleží pod Moravskoslezský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Jablunkov. Obec Horní Lomná se rozkládá asi 30 km jihovýchodně od Frýdku Místku a 12 km jihozápadně od města Jablunkov. Dle regionálního turistického členění patří do oblasti Beskydy - Valašsko. Na katastrálním území této menší vesnice má nahlášený trvalý pobyt asi 380 obyvatel. Vesnice leží nedaleko hranice s Polskem a se Slovenskem. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště a sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř 2

3 Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis 1/2 pozemků parc. č. 1965/2, 1965/5, 2000/1, 2001, 2002/4, 2059/11, které se nachází v převážně mimo zastavěné území obce. Na exekučním příkazu a usnesení o ustanovení znalce je mimo pozemků zapsán i rodinný dům č.p. 85. Tato nemovitost je uvedena i na listu vlastnictví - rodinný dům č.p. 85 na parcele St. 407 (pozemek jiného vlastníka - Marie Cymorková). Dle sdělení obce Horní Lomná rodinný dům č.p. 85 byl zbourán, stodola na parc. č. St. 407 je v majetku paní Marie Cymorkové. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Část pozemků je přístupná přes pozemky jiných vlastníků. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1.1 Pozemky p.č. 1965/2, 1965/5 1.2 Pozemky p.č. 2000/1, 2001, 2002/4 1.3 Pozemek p.č. 2059/11 2. Ocenění trvalých porostů 2.1 Lesní porost na p.č. 1965/2 Obsah tržního ocenění majetku 3

4 1.1 Pozemky OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1.1 Pozemky p.č. 1965/2, 1965/5 Popis Pozemek p.č. 1965/2 se nachází mimo zastavitelnou část obce, jedná se o lesní pozemek o výměře 6917m 2 jehož zalesněná část je přibližně 5600m 2. Na tomto pozemku se nachází převážně smrkový porost, pozemek je svažitý jižním směrem a je přístupný ze zpevněné komunikace. Zbytek pozemku je zatravněn. V ÚP má pozemek charakter louky a pastviny, není v zastavěném území a není možné jej zastavět. Pozemek p.č. 1965/5 je nepravidelného tvaru, svažitý jižním směrem. Pozemek se nachází v zastavěném území, ale není určen k zastavění. Jedná se o louku. Je možné jej napojit na veškeré IS. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 29 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] trvalý travní 1965/ ,00 1,66 1, ,20 porost trvalý travní 1965/ ,00 1,00 1,00 195,00 porost Mezisoučet 965, ,20 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 1 473,20 Lesní pozemek oceněný dle 30 Název Parcelní číslo SLT Výměra [m2] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] lesní pozemek 1965/2 5S ,00 5,85 5, ,45 Mezisoučet ,45 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Lesní pozemek oceněný dle 30 - celkem ,45 Pozemky p.č. 1965/2, 1965/5 - zjištěná cena = ,65 Kč 4

5 1.2 Pozemky p.č. 2000/1, 2001, 2002/4 Popis Pozemek tvořený parcelami č. 2000/1, 2001 a 2002/4 se nachází jihovýchodně od obce, mimo zastavitelné území. Pozemky jsou nepravidelného tvaru a sousedí s lesním porostem. V ÚP jsou vedeny jako louky a pastviny. Není možné je napojit na inženýrské sítě. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 29 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] trvalý travní 2000/ ,00 1,66 1, ,70 porost trvalý travní ,00 1,66 1,66 501,32 porost ostatní plocha 2002/4 114,00 1,19 1,19 135,66 Mezisoučet 5 711, ,68 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 9 426,68 Pozemky p.č. 2000/1, 2001, 2002/4 - zjištěná cena = 9 426,68 Kč 1.3 Pozemek p.č. 2059/11 Popis Pozemek p.č. 2059/11 se nachází mimo zastavitelné území obce, v ÚP je veden jako louka a pastvina a není možné jej napojit na inženýrské sítě. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 29 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] trvalý travní 2059/ ,00 1,66 1, ,08 porost Mezisoučet 1 388, ,08 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem 2 304,08 Pozemek p.č. 2059/11 - zjištěná cena = 2 304,08 Kč 5

6 2. Ocenění trvalých porostů 2.1 Lesní porost na p.č. 1965/2 Popis Lesní smrkový porost v chráněné krajinné oblasti 82-Beskydy 3. zóna. Slabá kmenovina, místy se starší etáží. Lesní porosty: Název Stáří [roků] Bonita Zakmen. Ba Obmýtí [roků] Výměra V [m2] Zast. Z [%] Cena mýtní výtěže Au Náklady na zajištěnou kulturu c Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena smrk ztepilý , ,80 12,46 0,390 Ha=[(63,80-12,46)*0,390+12,46]*0,80*100 % = 25,9861 Kč/m ,16 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,740 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,000 smrk ztepilý - celkem = ,40 Celkem - lesní porosty = ,40 Kč Lesní porost na p.č. 1965/2 - zjištěná cena ,40 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1.1. Pozemky p.č. 1965/2, 1965/ ,70 Kč 1.2. Pozemky p.č. 2000/1, 2001, 2002/ ,70 Kč 1.3. Pozemek p.č. 2059/ ,10 Kč celkem ,50 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost na p.č. 1965/ ,40 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem ,40 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,90 Kč 6

7 Ocenění majetku obecnou metodikou 1.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Pozemek, Dolní Lomná Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 0,80 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,80 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,80 Parcela č.: ,16 0,49 69,15 Popis pozemku: Naše společnost Vám zprostředkuje možný prodej rovinatého pozemku o výměře 816 m^(2) v Dolní Lomné v chráněném území u Jestřábího potoka. Pozemek leží v CHKO, stavba zatím není možná, dobrá investice do budoucna. Krásné prostředí, možnosti turistiky, v blízkosti lyžařský vlek. Lokalita: Pozemek, Jablunkov KRC: 1,00 KMP: 0,80 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,80 Parcela č.: ,00 0,64 9,60 Popis pozemku: Nabízíme pozemky v obci Jablunkov o rozměrech 3674m2, 2264m2, 1465m2, 1513m2, 695m2, 1252m2. Možnost koupě jednotlivě. Lokalita: Pozemek, Vyšní Lhoty KRC: 0,95 KMP: 0,80 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,80 Parcela č.: ,27 0,61 8,68 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji pozemek o celkové výměře m2, sestávající z lesního pozemku o výměře m2 a ostatní plochy o výměře m2. Lokalita: Pozemek, Horní Líštná KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 1,00 1,00 Popis pozemku: Nabízíme Vám na prodej m2 pastvin, lesů na polosamotě, s dobrým dojezdem.výhodná investice. Průměrná jednotková cena 22,11 Kč/m 2 7

8 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] lesní pozemek 1965/ trvalý travní porost 1965/ trvalý travní porost 2000/ trvalý travní porost ostatní plocha 2002/ trvalý travní porost 2059/ Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1.1 Pozemky p.č. 1965/2, 1965/ ,00 Kč 1.2 Pozemky p.č. 2000/1, 2001, 2002/ ,00 Kč 1.3 Pozemek p.č. 2059/ ,00 Kč ,00 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1 Lesní porost na p.č. 1965/ ,00 Kč 8

9 Rekapitulace tržního ocenění majetku 1.1 Pozemky ,00 Kč Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Obvyklá cena ½ pozemků p.č. 2000/1, 2001 a 2002/4 Obvyklá cena ½ pozemků p.č. 1965/2, 1965/5 a 2059/11 Současný stav Kč Kč Kč Kč Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka je na nízké úrovni, jedná se většinou a pozemky s investicí do budoucna (možnost zastavění) b) parametry povyšující cenu: nezjištěny c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/2, pozemky netvořící celek V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4069/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. 9

10 B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 118/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 253 ze dne

11 11