ZNALECKÝ POSUDEK. Mgr. Karla Voltnerová V Hlinkách 3 Olomouc. Zjištění ceny v místě a čase obvyklé pro potřeby objednavatele. Filipova Brno

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo / 2010 O ceně rodinného domu č.p. 131 včetně součástí a příslušenství, staveb bez č.p./č.e. a pozemků parcelní čísla 1334, 1335, 1336, 1337 a 1338, vše v katastrálním území Dolní Dlouhá Loučka, obec Dlouhá Loučka, okres Olomouc. Objednavatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracovala: Na posudku spolupracoval: Konkurzní správce Mgr. Karla Voltnerová V Hlinkách 3 Olomouc Zjištění ceny v místě a čase obvyklé pro potřeby objednavatele Ing. Jana Dudková Filipova Brno Ing. Jaroslav Pekr Březinova 14 Prostějov Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů V Brně, dne Tento znalecký posudek obsahuje 13 stran včetně příloh a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních. 1

2 1. Nález 1.1. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí: - okres Olomouc, obec Dlouhá Loučka - katastrální území Dolní Dlouhá Loučka, list vlastnictví č. 91 A: Vlastnické právo: Zdeněk Řezníček a Vlasta Řezníčková SJM, 9. května 131, Dlouhá Loučka B: Budova č.p. 131, způsob využití bydlení, na pozemku parc. č Budova bez č.p./č.e., způsob využití garáž, na pozemku parc. č Budova bez č.p./č.e., způsob využití jiná stavba, na pozemku parc. č Pozemek parc. č. 1334, výměra 1201 m2, zahrada Pozemek parc. č. 1335, výměra 46 m2, zastavěná plocha a nádvoří Pozemek parc. č. 1336, výměra 31 m2, zastavěná plocha a nádvoří Pozemek parc. 1337, výměra 202 m2, zahrada Pozemek parc. č. 1338, výměra 458 m2, zastavěná plocha a nádvoří Výsledky místního šetření: - dne za přítomnosti zástupce objednavatele posudku a majitele nemovitostí p. Řezníčka Použité předpisy, literatura a podklady: - Zákon č. 151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů - Kopie katastrální mapy - Podklady pro stanovení tržní hodnoty ( podklady realitních kanceláří apod. ) - Teorie oceňování nemovitostí - Vlastní znalecký posudek č / 2007 ze dne Znalecký posudek č / 1994 ze dne , vypracoval Ing. Bohuslav Štencl, Kaštanová 13, Olomouc Informace od objednavatele znaleckého posudku a získané při místním šetření 2

3 1.2. Stav posuzovaných nemovitostí Charakteristika obce: Dlouhá Loučka je obec s 1884 obyvateli vzdálená cca 32 km od města Olomouc. V obci je pouze základní infrastruktura odpovídající velikosti a významu obce. Oceňované nemovitosti se nacházejí při místní komunikaci v centru obce v souvisle zastavěné části. Základní popis: rodinný dům dvoubytový, samostatně stojící, s částečným podsklepením, původní část s jedním nadzemním podlažím se sedlovou střechou, přístavba je dvoupodlažní s plochou střechou. RD se nachází na pozemku parc. č Přímo za domem se na pozemku dále nachází samostatně stojící dílna ( víceúčelová stavba ). Za domem vlevo se na pozemku parc. č nachází garáž, pozemek parc. č je zastavěn stavbou skladu. Na pozemku parc. č vpravo za domem a na pozemku parc. č se nacházejí zahrady s trvalými ovocnými a okrasnými porosty a venkovními úpravami. Na části pozemku parc. č se nachází předzahrádka. Stáří, stavebně technický stav rodinného domu a příslušenství: Stáří nemovitosti je převzato z údajů uvedených ve ZP č /1994 znalce Ing. Štencla a posouzeno na místě při místním šetření. Dle výše uvedeného ZP byla původní část rodinného domu postavena roce 1940, v roce 1970 byla provedena přístavba. V r ( vlastní ZP č / 2007 ) probíhala rekonstrukce vnitřních prostor v původní části domu, ve špatném stavu se nacházela část střešní konstrukce. Ke dni místního šetření se dům nachází v obdobném stavebně technickém stavu, rekonstrukce nebyly dokončeny a na nemovitosti neprobíhá běžná údržba. Konstrukční řešení RD ke dni ocenění: základové konstrukce standardní s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce zděné, stropní konstrukce trámové s rovným podhledem a prefabrikované, střecha sedlová a plochá, krytina střechy plechová a eternitové šablony, klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu, vnější omítky standardní stříkané, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní obklady standardní keramické, schodiště betonové, dveře hladké plné a prosklené, okna dřevěná dvojitá, podlahy obytných místností dřevotřískové a plovoucí, podlahy ostatních místností dlažebné a s povrchem z PVC, vytápění ústřední plynové, elektroinstalace standardní světelná a třífázová, bleskosvod není instalován, rozvod vody ze studny, zdroj teplé vody el. bojler, kanalizace ze všech hygienických zařízení do žumpy, rozvod plynu není, pouze PB, vybavení kuchyní standardní kuchyňské linky, vnitřní hygienická zařízení standardní, WC standardní splachovací, ostatní vybavení se nevyskytuje. Dispoziční řešení: Počet podlaží: částečné 1 podzemní, v původní části 1 nadzemní bez využitelného podkroví o velikosti 2+kk, v přístavbě se nachází bytová jednotka o velikosti 3+1 s příslušenstvím. 3

4 Využití: bydlení Poloha: v nejbližším okolí převážně rodinné domy, nemovitost situována jako samostatně stojící stavba v centru obce. Celkově charakterizováno jako dobrá místní poloha. Inženýrské sítě: nemovitosti jsou připojeny na veřejný rozvod el. energie a plynu. Voda z vlastní studny, kanalizace svedena do žumpy Příslušenství: garáž, sklad a dílna ( víceúčelová stavba ), venkovní úpravy v zahradách oplocení, zpevněné plochy, voliéry apod., studna a žumpa Pozemky: Zastavěné plochy a zahrady o celkové výměře m2 Zástavní práva: Zástavní právo smluvní ze dne ve výši ,- Kč, právní účinky vkladu ke dni , pro Česká konsolidační agentura, Janovského 438/2, Praha 7 Dle požadavku objednavatele je nemovitost posuzována bez výše uvedeného zástavního práva Posuzované nemovitosti jsou zapsány do soupisu konkursní podstaty úpadce GUMEX, spol. s r.o. Věcná břemena: nevyskytují se Nájemní vztahy: Ke dni ocenění nebyla doložena žádná nájemní smlouva k nemovitosti, nemovitost je posuzována ve stavu bez omezení nájemním vztahem. Prodejnost nemovitosti: zhoršená vzhledem k poloze obce a aktuálnímu stavu na realitním trhu, v obci nabídka výrazně převyšuje poptávku Rizika nemovitosti: neposuzované zástavní právo 1.3. Seznam příloh Příloha č. 1.: Příloha č. 2.: Příloha č. 3.: Příloha č. 4.: Fotodokumentace Situační mapy Kopie katastrální mapy Výpis z katastru nemovitostí 4

5 2. Posudek 2.1. Rodinný dům č.p. 131 včetně součástí a příslušenství, včetně budov bez č.p./č.e. a včetně pozemků parc. č. 1334, 1335, 1336, 1337, Stanovení porovnávací hodnoty Jedná se o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena zohledněná současnou situací na trhu pro srovnatelné nemovitosti. Porovnávací hodnota bude stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitostí: Popis Cena Redukce Poloha Velikost Vybav. Přísluš. Zahrada Další K Srovnávací na pramen rodin. a stav hlavní vlivy hodnota Kč ceny domu stavby Kč RD Dlouhá Loučka ,00 0,70 0,70 1,20 1,00 0,70 0, RD Plinkout ,10 1,30 1,20 1,10 2,00 1,50 1, RD Dlouhá Loučka ,00 1,20 1,30 1,30 1,50 1,10 1, RD Dlouhá Loučka ,00 1,30 0,60 1,30 1,40 0,70 0, RD Dlouhá Loučka ,00 1,00 0,75 1,50 1,80 0,90 1, RD Huzová ,00 0,90 0,70 1,20 0,90 0,80 0, RD Uhřičice ,85 1,00 0,80 1,30 1,20 0,80 0, RD Kojetín ,70 1,20 0,80 0,80 2,00 0,80 1, Uvedené nemovitosti jsou s oceňovanou přijatelně srovnatelné, rozdíly v poloze, ve stavu a vybavení, příslušenství, velikosti apod. jsou eliminovány úpravnými koeficienty. Z vypočtených upravených cen je stanoven průměr od něhož je odečten 15-ti % podíl z rozdílu mezi hodnotou maximální a minimální. 5

6 Průměrná srovnávací hodnota: Kč Minimum: Kč Maximum: Kč 15% rozdíl: Kč Porovnávací hodnota: Kč Výsledná porovnávací hodnota je stanovena ve výši ( zaokrouhleno ) ,- Kč 3. Stanovení ceny v místě a čase obvyklé Při stanovení návrhu obvyklé ceny se předpokládá, že na nemovitostech neváznou žádná zástavní práva ani věcná břemena, nemovitosti jsou bez jakýchkoli právních a jiných omezení, výjma v posudku uvedených. Zástavní právo dle odst se neuvažuje. Na základě provedeného rozboru a stanovených výpočtů byl proveden odhad ceny v místě a čase obvyklé posuzovaných nemovitostí jako minimální realizovaná cena prodeje ve výši: ,- Kč slovy: jedenmilionstotisíc korun českých V Brně, dne Ing. Jana Dudková Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr. 3693/98 pro základní obory: - ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí, - stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod č znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně, dne Ing. Jana Dudková 6

7 7

8 8

9 9