Ocenění nemovitostí č

Transkript

1 Ocenění nemovitostí č o ceně rozest.haly na pozemku č.p.660/44 vč.pozemků a příslušenství v obci Hosín, k.ú.hosín, okres České Budějovice včetně pozemků. Objednatel posudku: Účel posudku: SUBASTA a.s. T.G.Masaryka Kladno zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění Podle stavu ke dni odhad vypracoval: Tomáš Maršál Lidická Středokluky Odhad obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Středoklukách,

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol o ceně rozest.haly na pozemku č.p.660/44 vč.pozemků a příslušenství v obci Hosín, k.ú.hosín, okres České Budějovice včetně pozemků. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: o ceně rozest.haly na pozemku č.p.660/44 vč.pozemků a příslušenství v obci Hosín, k.ú.hosín, okres České Budějovice včetně pozemků Hosín Region: Jihočeský Okres: České Budějovice Katastrální území: Hosín 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalce a zástupce objednatele. 4. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z KN České Budějovice, LV č snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - zákon č.40/1964/ Sb. - zákon č.151/1997/ Sb. - vyhláška Ministerstva financí č.540/2002/sb. ve znění vyhlášek 452/203 Sb. a 640/2004Sb.,617/2006Sb.,76/2007Sb, 3/2008Sb. 456/2008 Sb, 460/09Sb.364/10Sb.. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění o oceňování majetku a o změně některých zákonů( zákon o oceňování majetku) - časopis Soudní inženýrství odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky databáze znalce - Zástavní právo smluvní V-343/ smlouva kupní V- 4895/ věcné břemeno V-1362/ , V-7252/ Použitá literatura: -Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitosti, vydal ČKOM, Mezinárodní oceňovací standardy IVS, vydané IVSC

3 Evropské oceňovací standardy EVS, vydané TEGoVA - zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění - vyhláška ministerstva financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění - zákon č.526/1990 Sb., o cenách - Znalecký standard -vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena - Odborné časopisy -situace na trhu nemovitostí - časopis soudní inženýrství - odborná literatura Odhadce a oceňování majetku prováděcí vyhlášky 6. Vlastnické a evidenční údaje: Podle výpisu z KN České Budějovice, LV č.679 a vyjádření objednatele je vlastníkem rozest.haly na pozemku č.p.660/44 vč.pozemků a příslušenství v obci Hosín, k.ú.hosín, okres České Budějovice včetně pozemků. - 2DJ s.r.o., Husova tř. 119/103, České Budějovice 2, České Budějovice Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložena projektová dokumentace, proto vycházím z výměr zjištěných na místě samém. 8. Celkový popis nemovitosti: Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti rozest.haly na pozemku č.p.660/44 vč.pozemků a příslušenství v obci Hosín, k.ú.hosín, okres České Budějovice včetně pozemků. Jedná se o rozestavěnou halu na pozemku č.p.660/44 včetně příslušenství a pozemků v obci Hosín, k.ú.hosín, okres České Budějovice, která je zapsaná na LV č. 679 u KN České Budějovice. Přístup po nezpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Rozestavěná hala má jedno nadzemní podlaží, sklonitou střechu. Nosné konstrukce tvoří ocelové I profily, obvodový plášť je vyzdívaný, podlaha betonová, střecha plechová. Rozestavěnost 65%.Možné využití sklad, hangár, dílna. Parkování před objektem.objekt se nachází u letiště Hosín. Úplná občanská vybavenost v Českých Budějovicích. Velmi dobrá dopravní dostupnost do Českých Budějovic, Hluboké nad Vltavou. Účel užití - podnikání.

4 Obsah odhadu: a) Hlavní stavby a 1 ) Rozest.hala na pozemku č.p.660/44 b) Pozemky b 1 ) Pozemky p.č.657/21, 660/40, 660/41, 660/42, 660/ Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a 1 ) Rozest.hala na pozemku č.p.660/44 b) Pozemky b 1 ) Pozemky p.č.657/21, 660/40, 660/41, 660/42, 660/44 Jedná se o pozemek p.č.657/21, 660/40, 660/41, 660/42, 660/44 v obci Hosín, k.ú.hosín, okres České Budějovice, které jsou zapsané na LV č.679 u KN České Budějovice. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. B. Odhad Výměry, hodnocení a ocenění objektů: a) Hlavní stavby a 1 ) Rozest.hala na pozemku č.p.660/44 Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala: Obestavěný prostor celkem: = 2 918,82 m 3 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,5470 Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,3829 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3): = 2 124,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9322 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP) : * 0,9154 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9581 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500

5 - 5 - Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1620 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,3829 Základní cena upravená = 1 313,57 Kč/m 3 Plná cena: 2 918,82 m 3 * 1 313,57 Kč/m 3 = ,39 Kč Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0, Nedokončená stavba = ,99 Kč Určení opotřebení odborným odhadem ,70 Kč Rozest.hala na pozemku č.p.660/44 - zjištěná cena = ,29 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rozest.hala na pozemku č.p.660/44 = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Rozest.hala na pozemku č.p.660/44 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: 1 Množství jednotek oceňované stavby: 2 919,00 Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cenak m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] Hala České ,- Kč 1,00 1,00 1,00 0,75 1,00 1, ,90 799,59 Budějovice Hala Pašice ,- Kč 0,90 0,95 0,98 0,75 1,00 1, ,00 99,75 Hala Kolný ,- Kč 0,90 0,90 0,90 0,75 1,00 1, ,00 452,98 Součet: 1 352,33 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 450,78 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 99,75 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 799,59 Kč/jedn. Základní cena: 450,78 Kč

6 ,00 á 450,78 Kč/ = ,82 Kč Rozest.hala na pozemku č.p.660/44 - výsledná cena = ,82 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rozest.hala na pozemku č.p.660/44 = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč a) Pozemky a 1 ) Pozemky p.č.657/21, 660/40, 660/41, 660/42, 660/44 - Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zast.pl. 660/44 553,00 35, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen 150 % Úprava ceny celkem 150 % ,50 Mezisoučet , pozemek s možností 5 % Úprava ceny celkem 5 % ,38 Mezisoučet ,88 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,3829 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1620 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,45 Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ost.pl. 660/42 385,00 35, ,- ost.pl. 660/ ,00 35, ,- ost.pl. 660/40 949,00 35, ,- o.p. 657/21 99,00 35, ,- Součet ,- Úprava ceny - příloha č. 21: pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen 150 % Úprava ceny celkem 150 % ,- Mezisoučet , pozemek s možností 5 % Úprava ceny celkem 5 % ,75

7 - 7 - Mezisoučet ,75 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,3829 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1620 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 5 - celkem ,52 Pozemky p.č.657/21, 660/40, 660/41, 660/42, 660/44 - zjištěná cena = ,97 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky p.č.657/21, 660/40, 660/41, 660/42, 660/44 = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky p.č.657/21, 660/40, 660/41, 660/42, 660/44 Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] Hosín , ,51 0,70 1,00 335,66 Hosín , ,92 0,70 2,00 236,54 808,74 / 3,000 Průměrná jednotková cena: 269,58 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 236,54 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 335,66 Kč/m 2 Oceňované pozemky: zast.pl. p.č. 660/ m 2 ost.pl. p.č. 660/ m 2 or.p. p.č. 660/ m 2 ost.pl. p.č. 660/ m 2 or.p. p.č. 657/21 99 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 3627 m ,00 m 2 á 269,58 Kč/m 2 = ,66 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = ,66 Kč = ,66 Kč Úprava ceny: poloha * 0,800 přístup * 0,850 inž.sítě * 0,800 kp * 0,550

8 - 8 - Pozemky p.č.657/21, 660/40, 660/41, 660/42, 660/44 - výsledná cena = ,78 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky p.č.657/21, 660/40, 660/41, 660/42, 660/44 = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN České Budějovice LV č.679 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : bez závad je minimálně : 1. Obvyklá cena nemovitosti ,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je ,- Kč slovy: jedenmilionšestsettisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Hosín. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Českých Budějovic, Hluboké nad Vltavou. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Hosín, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na rozest.hale na pozemku č.p.660/44 v obci Hosín, k.ú.hosín, okres České Budějovice podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí.

9 - 9 - V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu rozest. haly na pozemku č.p.660/44 vč.pozemků a příslušenství v obci Hosín, k.ú.hosín, okres České Budějovice ve výši: ,-Kč Porovnávací cena celkem: ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: jedenmilionšestsettisíc Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění.

10 Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec při oceňování nemovitého hmotného majetku je vázán závazným oceňovacím předpisem předepisujícím metodu oceňování-zákon o oceňování majetku zák.č.151/1997/ Sb. a vyhláška Ministerstva Financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/97sb..oceňování majetku, ve znění platné od č.617/2006 Sb,76/07 Sb., 3/2008 Sb. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Hodnota a cena HODNOTA- není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na straně jedné kupujícím a prodávajícími na straně druhé.jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány( např. věcná hodnota, výnosová hodnota, tržní hodnota apod.). přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. CENA - je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou peněžní částku za zboží nebo službu, nebo-li hodnota předmětu vyjádřená v penězích. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Věcná hodnota - dle právního názvosloví tzv.časová cena věci. Je stanovena jako reprodukční pořizovací cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravy vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Zpravidla je označována jako Časová cena CČ. V zákonu o oceňování majetku zák.č.151/1997 Sb. je obdobnou cenou tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem CN, stanovená souhlasně se zněním vyhl.č,617/2006 Sb.76/07Sb.,3/2008Sb, 460/09Sb., 364/10Sb. která se nazývá též cena zjištěná CZJ. Výnosová hodnota-kapitalizovaná míra zisku též dále možno nazývat kapitalizovaný zisk. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě(dlě údajů finančních

11 institucí a bankovních domů) uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku(nemovitosti). Ve vyhl. č.540/2002sb., její novele vyhl.č.617/2006sb.,3/2008sb, 460/09Sb., 364/10Sb. je cena zjištěna výnosovým způsobem označena Cv.- Výnosový způsob, kerý vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu( úrokové míry) Porovnávací způsob- který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Jejím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci( u nemovitosti např. stanovení ceny bytu z ceny domu, v budoucnu možná ceny pozemku na základě toho, jaká stavba je na něm postavena). Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách, Tomáš Maršál Lidická Středokluky E. Seznam příloh: - barevná fotodokumentace - výpis z KN České Budějovice LV.č.679 ze dne porovnání.

12 - 12 -