ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 4194/2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 4194/2013 NEMOVITOST: Dům č.p. 107 s pozemky p.č. St. 125 a 80/24 Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres Tábor, obec Roudná, k.ú. Roudná nad Lužnicí Adresa nemovitosti: Roudná 107, Roudná Vlastníci stavby: Jiří Pázler, Vrátkov 17, , vlastnictví: SJM Hana Pázlerová, Vrátkov 17, , vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Jiří Pázler, Vrátkov 17, , vlastnictví: SJM Hana Pázlerová, Vrátkov 17, , vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 IČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 7039/10-14 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 13 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) domu č.p. 107 na pozemku č. parc. St. 125 a pozemků č. parc. St. 125 a 80/24 v kat. úz. Roudná nad Lužnicí, obec Roudná, okres Tábor, vše zapsáno na LV č Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne LV č. 466 pro kat. úz. Roudná nad Lužnicí, Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, KP Tábor - snímek z katastrální mapy ze dne pro kat. úz. Roudná nad Lužnicí, list mapy č. Soběslav 3-6/21 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-7039/10-14 ze dne usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-7039/10-86 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Vesnice Roudná je součástí okresu Tábor a náleží pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Soběslav. Obec Roudná se rozkládá asi 14 km jižně od Tábora a 5 km severně od města Soběslav. Území této středně velké vesnice trvale obývá asi 520 obyvatel. Protéká zde řeka Lužnice. Roudná se dále dělí na dva části:: Janov a Roudná. V obci je koupaliště, sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Základní občanská vybavenost je v Soběslavi, veškeré se nachází v Táboře. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 446/20 obec Roudná 2

3 Celkový popis Oceňovaný dům č.p. 107 je situován v širším centru obce Roudná, kat. úz. Roudná nad Lužnicí, obec Tábor. Dům prochází v současné době rekonstrukcí a je samostatně stojící na pozemku p.č. St. 125, k domu náleží zahrada p.č. 80/24. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Na listu vlastnictví je uveden způsob využití občanská vybavenost, ve skutečnosti se jedná o rodinný dům v rekonstrukci. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Dům č.p Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 125 a 80/24 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Dům č.p

4 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Dům č.p. 107 Popis Samostatně stojící dům na parc. č. St. 125 je nepodsklepený, jednopodlažní s s půdou. Dům je v KN veden jako občanská vybavenost, ve skutečnosti se jedná o rodinný dům v probíhající rekonstrukci o dispozici 3+1. V domě se nachází kuchyň, obývací pokoj s jídelnou, dva pokoje, koupelna se sprch. koutem a WC. Základy domu jsou betonové, svislé konstrukce zděné, stropy zděné. Střecha valbová krytá eternitovými šablonami. Bleskosvod je osazen. Klempů konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní omítky jsou štukové. Sokl obležen. Okna a dveře plastové. Vytápění je lokální na kamny na tuhá paliva. Ohřev vody el. bojlerem. Dům je napojen na el. síť, kanalizaci i žumpu, voda obecní a ze studny. Stáří a užitní plocha stanovena odhadem. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 12,0*13,5+38,4 = 200,40 zastřešení 201,8 = 201,80 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 200,40 m 2 3,50 m zastřešení 201,80 m 2 2,50 m Obestavěný prostor 4

5 Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (12,0*13,5)*(3,50)+115,20 = 682,20 m 3 zastřešení 504,50 = 504,50 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 682,20 m 3 zastřešení Z 504,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 186,70 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 8, ,00 8,20 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 9. Vnější obklady S 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 1, ,00 1, Dveře N 3, ,54 4, Okna N 5, ,54 8, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění P 5, ,46 2, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod S 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní S 3, ,00 1, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 99,53 Koeficient vybavení K 4 : 0,9953 5

6 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1, 0900 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9953 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,2570 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 696,39 Plná cena: 1 186,70 m 3 * 5 696,39 Kč/m 3 = ,01 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 70 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 150 = 53,333 % ,67 Kč Dům č.p zjištěná cena = ,34 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 125 a 80/24 Popis Rovinný pozemek nepravidelného tvaru je tvořený parc. č. St. 125 a 80/24. Pozemek St. 125 je z části zastavěn domem č.p. 107, dále zpevněnou příjezdovou plochou a zatravněnou částí. Pozemek p.č. 80/24 je v KN veden jako zahrada. Pozemky jsou částečně oploceny drátěným plotem, vrata kovová. Na pozemku se nachází žumpa a studna (výměry nezjištěny) a přípojky sítí (kanalizace, elektro a vodovod). Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 30 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 30 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Jedná se o pozemky v centru obce s dobrou dostupností. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,2570 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 1, ,00 122,74 6

7 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 1, ,00 49,09 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St ,00 122, ,68 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 80/ ,00 49, ,31 Stavební pozemky - celkem ,99 Pozemky p.č. St. 125 a 80/24 - zjištěná cena = ,99 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům č.p ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky p.č. St. 125 a 80/ ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,30 Kč 7

8 Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Dům č.p. 107 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 180,00 m 2 Obestavěný prostor: 1 941,00 m 3 Zastavěná plocha: 200,40 m 2 Plocha pozemku: 1 187,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Cihlový rodinný dům se nachází v obci Roudná, která je vzdálena 3 km od Soběslavi a 15 km od Tábora, dům je celý podsklepený (sklepy, sklad paliva, kotelna), obytná část přízemí (pokoj 23 m2, pokoj 17 m2, kuchyně 14 m2, koupelna, WC, chodba, veranda), patro (pokoj 15 m2, pokoj 13 m2, pokoj 12 m2, nedokončené soc. zařízení, půdní prostory, balkon), vytápění domu - ÚT (kotel na tuhá paliva), dům ja napojen na obecní vodovod i vlastní studny, TÚV - bojler, odpadní vody svedeny přímo do kanalizace, el. 220/380, v přízemí nová kuchyňská linka a sociální zařízení, na zahradě samostatná garáž s dílnou (letní místnost), CP pozemku je 1057 m2 (ZP rd 108 m2, ZP garáží s dílnou 60 m2, zahrada 889 m2), v obci řeka Lužnice (mimo zátopové území), restaurace, rybníky, lesy Rodinný dům Nabízíme k prodeji volně stojící dům o 1. nadzemním podlaží, podzemí a podkroví obsahuje 1 byt o kuchyni s jídelnou a 5 pokojích s příslušenstvím. Dům se nachází v zástavbě rodinných domků na oploceném pozemku, kde jsou další nemovitosti tvořící příslušenství domu. Dům je připojen na veřejný rozvod elektřiny, kanalizace a místní komunikace, voda je odebírána z vlastní studny. nemovitost je vytápěna tepelný čerpadlem, nebo kotlem na tuhá paliva. Podzemí:garáž, prádelna, uhelna, kotelna. 1. podlaží: terasa, hala, kuchyně s jídelnou 3 pokoje, šatna, koupelna, wc. Podkroví: 2 pokoje, lodžie, wc, půda. Dům stojí ve vzrostlé udržované zahradě na pozemku s absolutním soukromím, pergolou a grilem. Zastavěná plocha 148m2, zahrada 582m2, užitná plocha 249m2. Je možné dokoupit sousední pozemek o rozloze 790m2. Rodinný dům Prodej RD v centru Soběslavi. Dispozice 3+1, 2x koupelna - s vanou a WC a se sprch. koutem a WC, předsíň, komora s oknem. Dům je z 1/2 podsklepen. Okna dřevěná, možnost půdní vestavby. V chodbě šatní skříně. Vstup na zahradu přes předsíň a balkon z ložnice a obýv. pokoje. Podlahy - dlažba, PVC, plovoucí. Topení - krb. kamna a el. přím. Okr. zahr. s pergolou. Parkov. na pozemku Rodinný dům Zděný dům se nachází v Plané nad Lužnicí na klidném místě. Jedná se o novostavbu s číslem popisným. Dům je dispozičně řešena 4+kk, kde v dolní části naleznete ložnici, koupelnu s toaletou, obývací pokoj s kuchyňským koutem a jídelnou, v 1. patře jsou dvě ložnice a toaleta. 8

9 Zastavěná plocha je 60 m2, obytná 110 m2, pozemek 396 m2. Okna jsou plastová, podlahovou krytinu tvoří dlažba a plovoucí podlaha, schodiště dřevěné, zůstává kuchyňská linka vč. spotřebičů. Vytápění je krbovými kamny, do domu je zavedena voda z obecního vodovodního řadu, ale je zde i studna, odpady jsou svedeny do kanalizace, před domem je přípojka plynu, pevná tel. linka. Ve vzdálenosti 60 m od chaty je řeka, možnost koupání, rybaření. V obci je veškerá občanská vybavenost. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita Roudná Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,93 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 300,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Roudná Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,40 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,17 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 249,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům 9

10 Lokalita Soběslav Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,50 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,05 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 170,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Planá nad Lužnicí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 1,60 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,97 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 110,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 180,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč 10

11 REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Dům č.p ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 125 a 80/ ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Dům č.p ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Obvyklá cena Současný stav Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: je v dané lokalitě a okolí na velmi dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: dobrá dostupnost, centrum obce, velikost pozemku, napojení na inženýrské sítě c) parametry ponižující cenu: probíhající rekonstrukce Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši ,- Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 11

12 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4194/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 203/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 466 ze dne

13 13

14 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem , že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 13 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. dne Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.