ZNALECKÝ POSUDEK. č /2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2012 o ceně bytové jednotky č. 830/1 včetně všech součástí, příslušenství a podílu na budově č.p. 830 a pozemcích parc.č. 2118, 398/3 a 398/5, vše v obci Karlovy Vary, k.ú. Stará Role, ul. Truhlářská Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Beroun Palackého 31/ Beroun Účel znaleckého posudku: zjištění ceny obvyklé jako podklad pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. a dle obecné metodiky pro zjištění ceny obvyklé, podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Tomáš Moláček Kamýcká 685/ Praha 6 - Suchdol telefon: molacektom@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. a 11 stran příloh. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je: 1) stanovení ceny nemovitosti a jejich příslušenství zapsaných na LV č. 2291, okres č. CZ0412, kat. území č Stará Role, obec č Karlovy Vary, (ust. 336a odst. 1 písm. a) o.s.ř.) 2) označit jednotlivá práva a závady spojené s nemovitostmi, které zvyšují či snižují cenu nemovitosti (ust. 336a odst. 1 písm b) o.s.ř.) 3) stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených (ust. 336a, odst. 1 písm. b) o.s.ř.) 4) stanovit výslednou tržní cenu nemovitostí a jejich příslušenství (ust. 336a odst. 1 písm d) o.s.ř.) 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Byt v osobním vlastnictví č. 830/1 Adresa nemovitosti: Truhlářská 830/ Karlovy Vary Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Karlovy Vary Katastrální území: Stará Role Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti paní Žákové a pana Žáka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitosti pro k.ú. Stará Role, list vlastnictví č. 2291, ze dne informace sdělené paní Žákovou a panem Žákem - aktuální nabídky o prodeji obdobných nemovitostí v dané lokalitě získané z webových stránek realitních kanceláří - informace z archivu stavebního úřadu Karlovy Vary od pana Nečesaného - skutečnosti zjištěné při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z KN, který je v příloze tohoto posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Posudek je proveden na základě předložených podkladů. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 830/1 situovaná ve zvýšeném přízemí klasického panelového domu v obci Karlovy Vary, části Stará Role. Přístupová komunikace zpevněná. Budova č.p. 830 je nízkopodlažní panelový dům o čtyřech nadzemních podlažích. Základy betonové, střecha plochá, svislé i vodorovné konstrukce betonové panelové. Okna plastová bílá

3 Oceňovaná bytová jednotka je dispozičně řešena jako příslušenství. Hygienické jádro zděné, proveden keramický obklad stěn, na podlaze dlažba. Vytápění i ohřev TUV dálkové, radiátory plechové, podlahové topení v nejmenší místnosti. Krytina podlah dlažba či plovoucí podlahy. Před okny buď předokenní žaluzie (okna do ulice Truhlářská), mříže (dětský pokoj, ložnice). Nová kuchyňská linka, elektrický sporák (plyn do domu zaveden, v oceňovaném bytě odpojen). Kovové zárubně, dveře plné či prosklené typ Klasik. Bezpečnostní vchodové dveře. Budova č.p. 829, 830 byla zkolaudována v roce 1981, v roce 2003 proběhla celková modernizace a rekonstrukce bytu. Byt je v dobrém technickém stavu, průběžně udržován. Ocenění ceny obvyklé je provedeno variantním způsobem, a to třemi metodami. a) Cenový předpis pro rok 2012 První výpočet je proveden podle cenového předpisu, který je byl vytvořen pro stanovení ceny bytů v osobním vlastnictví a zde je přiměřeně aplikován. Tvůrci cenového předpisu se velmi snažili přiblížit se cenám, za které se nemovitosti prodávají. Od roku 2009 se v cenovém předpisu používá tzv. porovnávací metoda spočívající v hodnocení znaků bytové jednotky na základě charakteristiky kvalitativních pásem Na základě tohoto hodnocení je pak upravena základní cena bytové jednotky daná v cenovém předpise Skutečností zde bude, že ne vždy je ve smlouvě uvedena skutečně cena sjednaná, v řadě případů se poplatníci přiznají jen k ceně podle předpisu, poněvadž daň se platí z té z nich, která je vyšší. Zkušenosti z poslední doby přesto ukazují, že v řadě případů se již ceny podle cenového předpisu blíží ceně obecné. Obvyklá cena - tržní cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty odlišovat. Např v případě nutnosti rychlého prodeje (např. na základě usnesení soudu, nutnosti získání okamžité hotovosti apod) se jedná o tzv. cenu v tísni, a skutečná prodejná cena může být výrazně nižší Z tohoto důvodu lze cenu bytu zjištěnou dle současně platného cenového předpisu považovat za přiměřenou a zvolený postup jako jednu z variantních metod. b) Výnosová metoda: Další metodou pro stanovení tržní hodnoty nemovitosti je výnosová hodnota nemovitosti. Výnosová hodnota se užívá u nemovitostí, které jsou pronajaty, tedy přináší nějaký zisk, výnos. Známe-li nebo odhadneme-li průměrný měsíční příjem z pronájmu této nemovitosti v daném čase a místě, můžeme výnosovou hodnotu nemovitosti použít. Definice výnosové hodnoty nemovitosti je taková, že je to jistina, kterou při uložení do banky a stanovené úrokové sazbě, přinese výnos ve formě úroků, který je stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti, t. j. včetně pozemku (event. podílu na pozemku) a příslušenství

4 c) Porovnávací hodnota: Jako porovnávací nemovitosti byly vybrány z realitní inzerce na internetovém servru např. reality.cz nemovitosti, které svou velikostí, typem a lokalitou odpovídají přibližně oceňované nemovitosti. B. Posudek a) Cenový předpis 1. Ocenění staveb 1.1. Byt Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Byt Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č tabulka 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 50 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 50 % Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Úprava cen celkem: 50% + 10% * (100 % + 50%) 65,00 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,2340 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1390 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 800,- 1,00 2,1390 1, , , odstavec 5 800,- 0,40 2,1390 1, , ,

5 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a , , ,15 nádvoří 28 odstavec 5 ostatní plocha 398/3 399, , ,33 28 odstavec 5 ostatní plocha 398/5 26, , ,42 Stavební pozemky - celkem ,90 Pozemek - zjištěná cena = ,90 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek = ,90 Kč ,90 Kč Cena příslušenství - celkem: = ,90 Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovarský kraj, nad obyvatel Stáří stavby: 31 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: byt: 83,30 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 83,30 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný II 0,00 výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - II -0,01 balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stavby 31 let po celkové rekonstrukci: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,790 i = 1-5 -

6 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Místní obliba v obci nebo oblasti - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - veliká nezaměstnanost v regionu I -0,10 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,900 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než I -0,10 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,790 * 0,900 * 0,900 = 0,640 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,640 = ,68 Kč/m 2 CP = CU * PP = ,68 Kč/m 2 * 83,30 m 2 = ,74 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,74 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,90 Kč Spoluvlastnický podíl: 833 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,90 Kč * 833 / = ,75 Kč Spoluvlastnický podíl na pozemku ,75 Kč Byt - zjištěná cena = ,49 Kč - 6 -

7 Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Byt ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč Celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,50 Kč ,- Kč slovy: Jedenmilionpětsetčtyřicetsedmtisícdevětsetdvacet Kč b) Výnosová metoda V příloze tohoto posudku jsou uvedeny tři aktuální nabídky bytů o velikosti až 4 + 1, které jsou k určeny k pronájmu. Požadovaný pronájem činí: Kč/měs (byt 78m2), Kč/měs (byt 84m2), Kč/měs (byt 124m2). Obecně se současná požadovaná výše nájmu pohybuje kolem Kč/m2/měs., reálná cena za dlouhodobý pronájem vzhledem k současné realitní a finanční krizi činí 100Kč/m2/měs. Oceňovaná bytová jednotka má podlahovou plochu 83,3m 2, předpokládaný dlouhodobý nájem činí: 8.500Kč/měs (a to bez poplatků) PŘÍJMY: - byt: čistý nájem: 12 x 8.500Kč/měs = Kč/rok celkový roční příjem: Kč NÁKLADY: - pojistné z nemovitosti (bez sdruženého pojištění) odhad: 1.000Kč/rok - náklady na opravu a údržbu + odpisy (pouze byt) odhad: 1.500Kč/měs náklady celkem: Kč/rok míra kapitalizace: Podle vyhl. 387/2011Sb pro ocenění nemovitostí výnosovou metodou je stanovena míra kapitalizace ve výši 5%, peněžní bankovní ústavy stanovují při poskytování hypotečních úvěrů míru kapitalizace ve výši 6-7%. Tato vyšší míra kapitalizace je zdůvodněna mimo jiné i tím, aby v případě propadnutí zástavy došlo k rychlému prodeji zastavené nemovitosti, tedy pokrývají zvýšené riziko. Běžné úroky z vkladů se dnes pohybují max do 2% z vložené částky. Míru kapitalizace stanovuji v tomto případě ve výši 6%. Výnosová hodnota: ( ) / 0,06 = Kč Pozn: Tato částka zjednodušeně uvádí, že při dané úrokové míře (míře kapitalizace) a při investici - 7 -

8 Kč do nákupu této nemovitosti, dostaneme zisk z této nemovitosti odpovídající úrokům při vložení stejné částky do banky na dlouhodobý vklad. c) Porovnávací metoda Metoda spočívá v tom, zjistit ceny bytů nabízených na volném trhu v dané lokalitě a daném čase. Z internetovém servru byl proveden přehled aktuálních nabídek k prodeji bytů v dané lokalitě. V příloze tohoto posudku je uvedeno pět aktuálních nabídek k prodeji bytů v dané lokalitě. 1) Byt 4 + 1, panel, ul. Závodu míru, podlahová plocha 84m2, cena 1,199milKč, což činí Kč/m2 2) Byt 4 + 1, po rek. panel, ul Janáčkova, podl plocha 83m 2, cena 1,746milK č, což činí Kč/m2 3) Byt 4 + 1, původní stav, panel, ul. Janáčkova, podl. plocha 78m 2, cena 1,46milK č, což činí Kč/m2 4) Byt 4 + 1, po rekonstrukci, Hlávkova, panel, podl. plocha 105m2, cena 1,75milK č, což činí Kč/m2 5) Byt 4 + 1, původní stav, Janáčkova, panel, podl. plocha 101m 2, cena 1,399milKč, což činí Kč/m2 Průměrná aktuální cena podlahové plochy bytů v dané lokalitě na základě výše uvedeného přehledu činí: 1/5 * ( * 1, * 1, * 1,2) = Kč/m 2 Pozn: u bytů před rekonstrukcí upravena cena koef. 1,2, neboť oceňovaný byt je byt po rekonstrukci Cena obsahuje provizi realitní kanceláře. S ohledem na výše uvedené snižuji cenu podlahové 5%. Ceny srovnávaných bytových jednotek jsou ceny poptávané, nikoliv dosažené - dohodnuté. S ohledem na současnou realitní a finanční krizi je nutno takové ceny v naprosté většině označit za zbožná přání prodávajících, výsledná kupní cena pak je nižší, zpravidla o 10-20%. S ohledem na výše uvedené je nutno cenu upravit koeficientem 0,85. Výsledná cena: 0,95 * 0,85 * = Kč/m2 Podlahová plocha oceňovaného bytu: 83,3m 2 Výsledná cena oceňovaného bytu získaná na základě porovnání z nabídek obdobných nemovitostí v dané lokalitě: 83,3m2 * Kč/m 2 = Kč Výsledná cena porovnávací metodou: Kč - 8 -

9 C. Celková rekapitulace: 1) Výpočet dle cenového předpisu Kč 2) Výnosová metoda: Kč 3) Porovnávací metoda: Kč D. Výsledná cena: Na základě výše uvedených výpočtů stanovuji budoucí cenu obvyklou (tržní) oceňované nemovitosti v daném místě a času, ve výši Kč (slovy: jedenmiliončtyřistatisíc Kč) E. Závěr: Při výpočtu ceny obvyklé (tržní) byly použity tři na sobě nezávislé metody. První metoda porovnávací dle cenového předpisu, druhá výnosová posuzuje nemovitost čistě z ekonomického hlediska, tedy za kolik by byla nemovitost pronajmutelná. Poslední metoda dává dobré výsledky, neboť reaguje na aktuální trh s nemovitostmi a cena obvyklé se hodnotě nemovitosti zjištěné porovnávací metodou zpravidla nejvíce blíží. Obecné předpoklady a omezující podmínky: Zjištěná hodnota nemovitosti se mění s ohledem na změny nabídky a poptávky trhu, lokální, vnitrostátní, ale i vnější hospodářsko-politické situace, změny a úpravy legislativy, výkyvy procenta inflace a nezaměstnanosti a s tím související cenotvorných faktorů Pro výše zjištěnou cenu dále platí další obecné předpoklady a omezující podmínky: Zpracovat posudku vycházel při stanovení ceny obvyklé z obecně dostupných informací, zejména z nabídky prodeje obdobných nemovitostí v dané lokalitě. Předpokládá se, že informace z internetových nabídek jsou věrohodné, ale nebyly ověřovány. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku předložené klientem je pravé, platné, správné a tudíž převoditelné - zpeněžitelné. Výsledná cena obvyklá stanovena v tomto odhadu (tedy 1,4milKč) je platná ze předpokladu, že byt by byl v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění či vyklizení objektu. 1. Výsledná cena nemovitostí činí Kč Na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní ve výši 1,36milKč ve prospěch Hypoteční banky a.s. a dále exekuční příkazy k prodeji a nařízení exekuce. Exekuční příkazy neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají. Zástavní právo smluvní k předmětné nemovitosti slouží jako zástava za peněžitý dluh. Po vydražení nemovitosti bude zástavní věřitel uspokojen z výtěžku prodeje. Případný nedoplatek dluhu půjde stále k tíži povinného

10 4. Výsledná cena nemovitostí činí ke dni ocenění Kč, slovy jedenmiliónčtyřistatisíckč. V Praze, Ing. Tomáš Moláček Kamýcká 685/ Praha 6 - Suchdol telefon: molacektom@seznam.cz F. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne , č. j. Spr. 4130/92, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji vyúčtováním č. 22/