C. EKONOMICKO-TECHNICKÁ ČÁST

Transkript

1 C. EKONOMICKO-TECHNICKÁ ČÁST C.1 Kalkulace stavebních nákladů projektů C.1.1 Základní parametry Kalkulace investičních nákladů stavební části budovy (základních rozpočtových nákladů) pro každý bytový dům byla zpracována formou položkového rozpočtu v rozpočtovém programu KROS plus v aktuální cenové úrovni. Kompletní rozpočty k jednotlivým projektovým dokumentacím jsou přiloženy v Části druhé. Rozpočet prací HSV (zemní práce, základy, vodorovné a svislé konstrukce a úpravy povrchů) a části prací PSV (např. nášlapné vrstvy podlah, izolace, tesařské a truhlářské konstrukce aj.) byl zpracován v podrobnosti položek devítimístného kódu Třídníku stavebních konstrukcí a prací a oceněn směrnými cenami ÚRS. Směrné ceny ÚRS některých prací byly v odůvodněných případech (výztuže, zemní práce, aj.) upraveny na reálnou úroveň. Další řemeslné práce PSV, které nebyly v projektové dokumentaci jednotlivých variant projektů podrobně specifikovány nebo byly řešeny pouze komentářem v technické zprávě, byly odhadnuty parametricky. Jedná se hlavně o technická zařízení budov (TZB), kam patří zdravotně technické instalace, elektromontáže, vzduchotechnika, výtahy a další. Zdravotně technické instalace ZTI (rozvody vody, kanalizace, plynu, vytápění) jsou ohodnoceny jako komplet nebo soubor na základě parametrického odhadu ceny na základě ukazatelů, které vychází z obvyklých nákladů na ZTI na bytovou jednotku a navržených standardů zařizovacích předmětů (např. umyvadel, van, klozetů, baterií aj.) předpokládaných u nájemního bydlení. Náklady na montážní práce (elektromontáže, výtahy, vzduchotechnika aj.) jsou odhadnuty parametricky na základě porovnání s realizovanými obdobnými stavbami stejně jako u ZTI. Rozpočet stavebních nákladů je pro nízkopodlažní i vícepodlažní bytový dům zpracován ve dvou variantách: - základní varianta odpovídá architektonickému návrhu se zachováním všech konstrukčních prvků a skladeb, které jsou součástí projektové dokumentace, - úsporná varianta v navrženém architektonickém modelu byly provedeny změny některých konstrukčních prvků (např. oken) a skladeb povrchů odpovídající běžným materiálovým standardům pro bydlení (bez zásahu do vlastního konstrukčního řešení). Navržené změny se projeví pouze ve výši investičních nákladů. Konkrétní změny jsou popsány vždy u příslušného rozpočtu. Obě varianty základní i úsporná jsou vždy zpracovány pro budovu v energetické třídě B. Pro energetickou třídu A je zpracován rozpočet jen v základní variantě a u úsporné varianty se předpokládá parametricky úprava stejných položek rozpočtu a stejná úspora oproti základní variantě jako u návrhu v energetické třídě B. Pro vícepodlažní i nízkopodlažní vzorový dům je tedy pro - energetickou třídu B zpracována základní i úsporná varianta rozpočtu, - energetickou třídu A zpracována jen základní varianta, úsporná varianta je odvozena od úspor ve třídě B. Pro dvůr vícepodlažního bytového domu byl zpracován položkový rozpočet, který byl poté použit jako parametrický ukazatel pro stanovení nákladů na stavební objekt Komunikace a zpevněné plochy pro jednotlivé varianty projektu, také v základní a úsporné variantě. Stejná výše cenového parametru je použita i ve variantě nízkopodlažního bydlení. Investiční náklady na další stavební objekty (přípojky sítí, sadové úpravy aj.) nejsou kalkulovány formou položkového rozpočtu, ale jsou určeny pomocí rozpočtových cenových ukazatelů, které zveřejňuje RTS a.s. nebo odhadem z hodnot dosažených v realizovaných projektech z interní dazabáze zpracovatele. Výměry odpovídají vzorovým situacím umístění bytových domů, které jsou součástí projektové dokumentace. B-1

2 C.1.2 Rekapitulace rozpočtů variant Vícepodlažní bydlení Základní informace o objektu, které byly vstupem pro ekonomické vyhodnocení návrhu: Parametry objektu šířka objektu 23,3 m hloubka objektu 14,5 m výška objektu 15,9 m počet pater konstrukční výška 5,0 přízemí: 3,3 m, ostatní 2,95 m obestavěný prostor 5 393,9 m 3 celková plocha řešeného území 699,0 m 2 zastavěná plocha pozemku 345,0 m 2 hrubá podlahová plocha 1 580,5 m 2 celková podlahová plocha bytů 905,2 m 2 celková plocha společných domovních komunikací 227,2 m 2 celková plocha komerčních ploch (7,67 %) 82,5 m 2 Přehled využití ploch počet bytů 20 ks z toho 1+kk 12 ks z toho 2+kk 4 ks z toho 3+kk 4 ks univerzální jednotka 1 ks počet místností domovního vybavení (společenské místnosti, sklad společenské míst., sklad vozíků a kol)4 ks počet sklepů 8 ks počet parkovacích stání 8 ks Rozdíly mezi základní a úspornou variantou jsou následující: - změna tloušťky omítek ve všech prostorech z 15 mm na 10 mm, - dřevěná okna z euro profilu jsou nahrazena plastovými okny, nejsou uvažována 2 okna (do průjezdu a v 5. poschodí u schodiště, - předpoklad nižší ceny vnitřních dveří, nejsou uvažovány přístupové dveře do sklepů - skládací dveře ze dřeva jsou nahrazeny dveřmi z koženky, - dřevěné vstupní dveře jsou nahrazeny plastovými, - balkony nejsou zasklené, - podlahy z dřevěných vlysů (buk) jsou nahrazeny povlakovou krytinou, - bateriový záložní zdroj 20 kva je nahrazen agregátem s automatickým startem, - kuchyňské linky ve vyšším standardu jsou nahrazeny linkami v nižším standardu. B-2

3 Rekapitulace rozpočtů: Rozdíl mezi stavebními náklady základní i úsporné varianty činí pro obě energetické třídy Kč bez DPH. Rozdíl mezi náklady variant energetické třídy B a A je Kč bez DPH. B-3

4 Úsporné řešení dvora zahrnuje oproti základní variantě tyto změny: - dřevěné rošty na terase jsou nahrazeny dlažbou, - podklady pro dlažby jsou z recyklátu, - místo vsakovací nádrže na dešťovou vodu se uvažuje dešťová kanalizace (řešení musí vycházet z konkrétních podmínek a požadavků dotčených orgánů), toto řešení není součástí rozpočtu, ale je v propočtu celkových nákladů uvedeno jako samostatný stavební objekt. Vícepodlažní bydlení dvůr Vícepodlažní bydlení pro seniory Dvůr Kód - Popis základní úsporná HSV - Práce a dodávky HSV , , Zemní práce , , Komunikace pozemní , , Ostatní konstrukce a práce, bourání , , Přesun hmot , ,48 PSV - Práce a dodávky PSV , Konstrukce tesařské ,91 Cena bez DPH , ,43 DPH 15 % , ,11 Cena s DPH , ,54 Rozdíl mezi stavebními náklady základní i úsporné varianty dvora činí Kč bez DPH. Nízkopodlažní bydlení Základní informace o objektu, které byly vstupem pro ekonomické vyhodnocení návrhu: Parametry objektu šířka objektu 18,0 m hloubka objektu 54,6 m výška objektu 8,3 m počet pater konstrukční výška 2,0 2,95 m obestavěný prostor 4 742,4 m 3 celková plocha řešeného území 1 575,0 m 2 zastavěná plocha pozemku 705,1 m 2 hrubá podlahová plocha 986,3 m 2 celková podlahová plocha bytů 681,7 m 2 celková plocha komerčních ploch (0,00 %) 0,0 m 2 Přehled využití ploch počet bytů 16 ks z toho 1+kk 8 ks z toho 2+kk 8 ks počet místností domovního vybavení (společenské místnosti, sklad společenské míst., sklad vozíků a kol)3 ks počet parkovacích stání 8 ks B-4

5 Úsporné řešení budovy zahrnuje oproti základní variantě tyto změny: - změna tloušťky omítek ve všech prostorech z 15 mm na 10 mm bez rohovníků (zrušeny položky 62, 66 a 67), - Závěsná WC jsou změněna na stojací (změna položek ), - použití střešních taškových tabulí s nejnižší cenou (změna položky 176), - dřevěná okna a balkonové dveře z euro profilu jsou nahrazeny plastovými (změna položek ), - předpoklad nižší ceny vnitřních dveří (změna položek 209 a 210), - treláže u venkovního schodiště jsou zrušeny (zrušena položka 228) - podlahy z dřevěných vlysů (buk) jsou nahrazeny povlakovou krytinou (nahrazeny položky 251, 252), - kuchyňské linky ve vyšším standardu jsou zkráceny o 1,4 a 0,6 m a nahrazeny linkami v nižším standardu (změna položek 266, 267). B-5

6 Rekapitulace rozpočtů: Rozdíl mezi stavebními náklady základní i úsporné varianty činí pro obě energetické třídy Kč bez DPH. Rozdíl mezi náklady variant energetické třídy B a A je Kč bez DPH. Požadavky na jednotnou formu zpracování rozpočtu staveb Rozpočty, na které bude požadován příspěvek v rámci příslušného dotačního programu z veřejných zdrojů, by měly být zpracované podle pravidel pro veřejné zakázky dle vyhlášky č. 230/2012 Sb. Položky uváděné v rozpočtu by měly být jednoznačně charakterizované, ať už použitím kódů a názvů položek podle Třídníku stavebních konstrukcí a prací (TSKP), které jsou jednoznačně popsány, nebo by měl být u jinak zvolených položek uveden takový popis, který dostatečně specifikuje obsah příslušných stavebních prací. B-6

7 Součástí rozpočtu by měl být výkaz výměr, který bude zpracován tak, aby byl kontrolovatelný, s postupem výpočtu jednotlivých výměr a příslušným určením prostoru. Každý rozpočet musí obsahovat rekapitulaci po jednotlivých oddílech, tak jak byl rozpočet členěn (obvykle po stavebních dílech a řemeslných oborech) C.1.3 Stanovení jednotkových cen Na základě rozpočtů pro jednotlivé varianty návrhu nájemního bydlení pro seniory lze stanovit ukazatele pro vzorový dům - náklady na m² hrubé podlahové plochy domu, která je součtem hrubých podlažních ploch ve všech nadzemních podlažích, vypočtených na základě vnějších rozměrů budovy v každém jednotlivém nadzemním podlaží, včetně ustupujících pater a lodžií (zasklených i otevřených), tedy včetně svislých konstrukcí, - náklady na m² podlahové plochy bytu, která je podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. tvořena půdorysnou plochou všech místností včetně plochy všech svislých nosných či nenosných konstrukcí uvnitř bytu. Tedy stěny, sloupy, pilíře, komíny a obdobné svislé konstrukce. Do podlahové plochy se započítávají například i zabudované předměty, jako jsou vestavěné skříně, vana apod. - náklady na m³ obestavěného prostoru domu, který je součtem obestavěných prostor základů, spodní a vrchní části objektu a zastřešení. Obestavěný prostor základů je dán kubaturou základových konstrukcí. Obestavěný prostor objektu a zastřešení je ohraničen vnějšími plochami obvodových konstrukcí, dole rovinou spodní úrovně podlahové konstrukce a nahoře vnějšími plochami střechy. Ukazatele vycházejí z ceny stavební části bytového domu (základních rozpočtových nákladů) stanovené položkovým rozpočtem, ceny jsou uvažovány bez DPH. Vícepodlažní bydlení Vícepodlažní bydlení pro seniory Vícepodlažní A Vícepodlažní B Varianta: základní úsporná základní úsporná Náklady Kč na 1 m² hrubé podlahové plochy domu Náklady Kč na 1 m² podlahové plochy bytu Náklady Kč na 1 m³ obestavěného prostoru domu Nízkopodlažní bydlení Nízkopodlažní bydlení pro seniory Nízkopodlažní A Nízkopodlažní B Varianta: základní úsporná základní úsporná Náklady Kč na 1 m² hrubé podlahové plochy domu Náklady Kč na 1 m² podlahové plochy bytu Náklady Kč na 1 m³ obestavěného prostoru domu Rozpočtový ukazatel pro rok 2015 pro budovy bytové netypové zděné uváděný RTS a.s. ( 2015) je ve výši Kč/m 3 obestavěného prostoru. Zpevněné plochy (dvůr) Vícepodlažní bydlení pro seniory Dvůr Varianta: základní úsporná Náklady Kč na 1 m² zpevněných ploch Ukazatel je vypočten z ceny zpevněných ploch ve dvoře vícepodlažní varianty bez DPH. Ukazatele na 1 m 3 obestavěného prostoru budovy a ukazatel na 1 m 2 zpevněných ploch jsou v modelu ekonomické analýzy využity pro určování stavebních nákladů příslušných stavebních objektů v propočtu celkových investičních nákladů projektu. B-7

8 C.2 Odhad celkových investičních nákladů C.2.1 Postup výpočtu nákladů Jedním z výstupů dynamického modelu je odhad celkových investičních nákladů (propočet nákladů investora). Tyto náklady zahrnují veškeré náklady spojené s realizací investičního záměru. V modelu jsou přednastaveny některé vstupní údaje (např. jednotkové rozpočtové ukazatele podle údajů zveřejňovaných RTS a.s. nebo vycházejících ze zpracovaných rozpočtů), které ale může uživatel modifikovat podle svých potřeb. Celkové náklady investora jsou rozčleněny do jednotlivých oddílů: - Projektové a průzkumné práce jsou určovány procentuálním podílem z nákladů na stavební práce (základní rozpočtové náklady ZRN), celkový honorář je dále procentuálně členěn na jednotlivé výkonové fáze podle Výkonového a honorářového řádu. - Provozní soubory - jedná se o pevně zabudovaná technologická zařízení (výrobní linky aj.), v bytových domech se obvykle nevyskytují. Náklady jsou určovány absolutní částkou podle předpokládaných nákladů. - Stavební objekty náklady na stavební práce (ZRN) po jednotlivých stavebních objektech jsou určovány ukazateli na měrnou jednotku. Přednastavené hodnoty ukazatelů pro jednotlivé stavební objekty lze změnit, ukazatel SO1 Budova a SO 6 Komunikace jsou přednastaveny podle parametrického rozpočtu. - Stroje, zařízení a inventář investiční povahy jedná se o zařízení, která nejsou pevně spojena s budovou, ale patří do dlouhodobého majetku (vozidla, SW nad 60 tis. Kč aj.), v bytových domech se obvykle nevyskytují. Náklady jsou určovány absolutní částkou podle předpokládaných nákladů. - Umělecká díla pokud by byla součástí stavby, určovala by se hodnotou díla, - Náklady na umístění stavby (NUS) zahrnují převážně náklady na zařízení staveniště, určují se procentuálně ze ZRN, v modelu přednastaveno 2,5 %, lze změnit zadáním jiné hodnoty. - Ostatní náklady neuvedené v jiných oddílech tyto náklady zahrnují poměrně širokou škálu od nákladů na zpracování studie proveditelnosti, přes poplatky a jiné náklady při schvalování záměru, náklady na koordinátora BOZP na staveništi, až po náklady spojené s marketingem apod. Obvykle se určují procentuálně 1 2 % ze ZRN, v modelu je nastaveno zadání několika typů nákladů absolutní částkou. - Rezerva (nepředvídané náklady) je stanovena procentuálně ze ZRN, pro novostavby při bezproblémovém zakládání jsou přednastavena 4 % ZRN. - Jiné investice nákup pozemku, stavby nutno zadat individuálně podle konkrétních podmínek. - Náklady na vybavení jedná se o náklady na mobilní hmotné nebo nehmotné vybavení, které není investičního charakteru (drobný dlouhodobý majetek). Výstupem je rekapitulace propočtu včetně výpočtu DPH v příslušné sazbě. Protože se předpokládá využití modelu pro hodnocení projektů výstavby bytů pro nájemní bydlení, je pro ZRN a NUS nastavena snížená sazba 15 % DPH. Sazbu může uživatel změnit podle platných předpisů. Mezi uznatelné náklady pro poskytnutí úvěru na výstavbu nájemních bytů patří náklady na projektové práce, stavební objekty a náklady na umístění stavby. Určitým podílem lze započítat i náklady na pořízení pozemku nebo stavby. Do výpočtu ekonomické efektivnosti jsou zahrnuty uznatelné náklady. Co bude nebo nebude zahrnuto do uznatelných nákladů, může uživatel změnit volbou ANO/NE u jednotlivých druhů nákladů. Uznatelné a neuznatelné náklady jsou specifikovány na webových stránkách SFRB. Pro jednotlivé varianty řešení byly vypočteny celkové investiční náklady na realizaci projektu, které byly posléze zahrnuty do ekonomického vyhodnocení variant projektů. C.2.2 Celkové investiční náklady variant Celkové investiční náklady variant jsou zobrazeny v následujících tabulkách. Nejprve jsou uvedeny výsledky návrhu vícepodlažního bydlení obou energetických tříd v základní a úsporné variantě rozpočtu a poté pro nízkopodlažní bydlení v energetických třídách B a A v základní a úsporné variantě rozpočtu. Výsledky jsou následně shrnuty v přehledové tabulce, ze které jsou patrny rozdíly v celkových investičních nákladech. B-8

9 Vícepodlažní bydlení B základní rozpočet Oddíl Cena bez DPH DPH DPH Cena s DPH I. Projektové a průzkumné práce Kč 21% Kč Kč II. Provozní soubory 0 Kč 15% 0 Kč 0 Kč III. Stavební objekty Kč 15% Kč Kč SO 1 - budova Kč 15% Kč Kč SO 2 - přípojka: kanalizace Kč 15% Kč Kč SO 3 - přípojka: voda Kč 15% Kč Kč SO 4 - přípojka: plyn Kč 15% Kč Kč SO 5 - přípojka: silnoproud Kč 15% Kč Kč SO 6 - komunikace (dvůr) Kč 15% Kč Kč SO 7 - oplocení Kč 15% Kč Kč SO 8 - vsakovací nádrž na dešť. vodu 0 Kč 15% 0 Kč 0 Kč IV. Stroje, zařízení a inventář investiční povahy 0 Kč 21% 0 Kč 0 Kč V. Umělecká díla 0 Kč 0% 0 Kč 0 Kč VI. Náklady na umístění stavby (NUS) Kč 15% Kč Kč VII. Ostatní náklady neuvedené v jiných oddílech 0 Kč 21% 0 Kč 0 Kč VIII. Rezerva nepředvídané náklady Kč 0% 0 Kč Kč IX. Jiné investice - nákup pozemku, stavby, Kč 0% 0 Kč Kč X. Náklady hrazené z provozních prostředků Kč 21% Kč Kč Celkem Kč Kč Kč Vícepodlažní bydlení B úsporný rozpočet Oddíl Cena bez DPH DPH DPH Cena s DPH I. Projektové a průzkumné práce Kč 21% Kč Kč II. Provozní soubory 0 Kč 15% 0 Kč 0 Kč III. Stavební objekty Kč 15% Kč Kč SO 1 - budova Kč 15% Kč Kč SO 2 - přípojka: kanalizace Kč 15% Kč Kč SO 3 - přípojka: voda Kč 15% Kč Kč SO 4 - přípojka: plyn Kč 15% Kč Kč SO 5 - přípojka: silnoproud Kč 15% Kč Kč SO 6 - komunikace (dvůr) Kč 15% Kč Kč SO 7 - oplocení Kč 15% Kč Kč SO 8 - vsakovací nádrž na dešť. vodu 0 Kč 15% 0 Kč 0 Kč IV. Stroje, zařízení a inventář investiční povahy 0 Kč 21% 0 Kč 0 Kč V. Umělecká díla 0 Kč 0% 0 Kč 0 Kč VI. Náklady na umístění stavby (NUS) Kč 15% Kč Kč VII. Ostatní náklady neuvedené v jiných oddílech 0 Kč 21% 0 Kč 0 Kč VIII. Rezerva nepředvídané náklady Kč 0% 0 Kč Kč IX. Jiné investice - nákup pozemku, stavby, Kč 0% 0 Kč Kč X. Náklady hrazené z provozních prostředků Kč 21% Kč Kč Celkem Kč Kč Kč B-9

10 Vícepodlažní bydlení A základní rozpočet Oddíl Cena bez DPH DPH DPH Cena s DPH I. Projektové a průzkumné práce Kč 21% Kč Kč II. Provozní soubory 0 Kč 15% 0 Kč 0 Kč III. Stavební objekty Kč 15% Kč Kč SO 1 - budova Kč 15% Kč Kč SO 2 - přípojka: kanalizace Kč 15% Kč Kč SO 3 - přípojka: voda Kč 15% Kč Kč SO 4 - přípojka: plyn Kč 15% Kč Kč SO 5 - přípojka: silnoproud Kč 15% Kč Kč SO 6 - komunikace (dvůr) Kč 15% Kč Kč SO 7 - oplocení Kč 15% Kč Kč SO 8 - vsakovací nádrž na dešť. vodu 0 Kč 15% 0 Kč 0 Kč IV. Stroje, zařízení a inventář investiční povahy 0 Kč 21% 0 Kč 0 Kč V. Umělecká díla 0 Kč 0% 0 Kč 0 Kč VI. Náklady na umístění stavby (NUS) Kč 15% Kč Kč VII. Ostatní náklady neuvedené v jiných oddílech 0 Kč 21% 0 Kč 0 Kč VIII. Rezerva nepředvídané náklady Kč 0% 0 Kč Kč IX. Jiné investice - nákup pozemku, stavby, Kč 0% 0 Kč Kč X. Náklady hrazené z provozních prostředků Kč 21% Kč Kč Celkem Kč Kč Kč Vícepodlažní bydlení A úsporný rozpočet Oddíl Cena bez DPH DPH DPH Cena s DPH I. Projektové a průzkumné práce Kč 21% Kč Kč II. Provozní soubory 0 Kč 15% 0 Kč 0 Kč III. Stavební objekty Kč 15% Kč Kč SO 1 - budova Kč 15% Kč Kč SO 2 - přípojka: kanalizace Kč 15% Kč Kč SO 3 - přípojka: voda Kč 15% Kč Kč SO 4 - přípojka: plyn Kč 15% Kč Kč SO 5 - přípojka: silnoproud Kč 15% Kč Kč SO 6 - komunikace (dvůr) Kč 15% Kč Kč SO 7 - oplocení Kč 15% Kč Kč SO 8 - vsakovací nádrž na dešť. vodu 0 Kč 15% 0 Kč 0 Kč IV. Stroje, zařízení a inventář investiční povahy 0 Kč 21% 0 Kč 0 Kč V. Umělecká díla 0 Kč 0% 0 Kč 0 Kč VI. Náklady na umístění stavby (NUS) Kč 15% Kč Kč VII. Ostatní náklady neuvedené v jiných oddílech 0 Kč 21% 0 Kč 0 Kč VIII. Rezerva nepředvídané náklady Kč 0% 0 Kč Kč IX. Jiné investice - nákup pozemku, stavby, Kč 0% 0 Kč Kč X. Náklady hrazené z provozních prostředků Kč 21% Kč Kč Celkem Kč Kč Kč B-10

11 Nízkopodlažní bydlení B základní rozpočet Oddíl Cena bez DPH DPH DPH Cena s DPH I. Projektové a průzkumné práce Kč 21% Kč Kč II. Provozní soubory 0 Kč 15% 0 Kč 0 Kč III. Stavební objekty Kč 15% Kč Kč SO 1 - budova Kč 15% Kč Kč SO 2 - přípojka: kanalizace Kč 15% Kč Kč SO 3 - přípojka: voda Kč 15% Kč Kč SO 4 - přípojka: plyn Kč 15% Kč Kč SO 5 - přípojka: silnoproud Kč 15% Kč Kč SO 6 - komunikace (dvůr) Kč 15% Kč Kč SO 7 - oplocení Kč 15% Kč Kč SO 8 - vsakovací nádrž na dešť. vodu 0 Kč 15% 0 Kč 0 Kč IV. Stroje, zařízení a inventář investiční povahy 0 Kč 21% 0 Kč 0 Kč V. Umělecká díla 0 Kč 0% 0 Kč 0 Kč VI. Náklady na umístění stavby (NUS) Kč 15% Kč Kč VII. Ostatní náklady neuvedené v jiných oddílech 0 Kč 21% 0 Kč 0 Kč VIII. Rezerva nepředvídané náklady Kč 0% 0 Kč Kč IX. Jiné investice - nákup pozemku, stavby, Kč 0% 0 Kč Kč X. Náklady hrazené z provozních prostředků Kč 21% Kč Kč Celkem Kč Kč Kč Nízkopodlažní bydlení B úsporný rozpočet Oddíl Cena bez DPH DPH DPH Cena s DPH I. Projektové a průzkumné práce Kč 21% Kč Kč II. Provozní soubory 0 Kč 15% 0 Kč 0 Kč III. Stavební objekty Kč 15% Kč Kč SO 1 - budova Kč 15% Kč Kč SO 2 - přípojka: kanalizace Kč 15% Kč Kč SO 3 - přípojka: voda Kč 15% Kč Kč SO 4 - přípojka: plyn Kč 15% Kč Kč SO 5 - přípojka: silnoproud Kč 15% Kč Kč SO 6 - komunikace (dvůr) Kč 15% Kč Kč SO 7 - oplocení Kč 15% Kč Kč SO 8 - vsakovací nádrž na dešť. vodu 0 Kč 15% 0 Kč 0 Kč IV. Stroje, zařízení a inventář investiční povahy 0 Kč 21% 0 Kč 0 Kč V. Umělecká díla 0 Kč 0% 0 Kč 0 Kč VI. Náklady na umístění stavby (NUS) Kč 15% Kč Kč VII. Ostatní náklady neuvedené v jiných oddílech 0 Kč 21% 0 Kč 0 Kč VIII. Rezerva nepředvídané náklady Kč 0% 0 Kč Kč IX. Jiné investice - nákup pozemku, stavby, Kč 0% 0 Kč Kč X. Náklady hrazené z provozních prostředků Kč 21% Kč Kč Celkem Kč Kč Kč B-11

12 Nízkopodlažní bydlení A základní rozpočet Oddíl Cena bez DPH DPH DPH Cena s DPH I. Projektové a průzkumné práce Kč 21% Kč Kč II. Provozní soubory 0 Kč 15% 0 Kč 0 Kč III. Stavební objekty Kč 15% Kč Kč SO 1 - budova Kč 15% Kč Kč SO 2 - přípojka: kanalizace Kč 15% Kč Kč SO 3 - přípojka: voda Kč 15% Kč Kč SO 4 - přípojka: plyn Kč 15% Kč Kč SO 5 - přípojka: silnoproud Kč 15% Kč Kč SO 6 - komunikace (dvůr) Kč 15% Kč Kč SO 7 - oplocení Kč 15% Kč Kč SO 8 - vsakovací nádrž na dešť. vodu 0 Kč 15% 0 Kč 0 Kč IV. Stroje, zařízení a inventář investiční povahy 0 Kč 21% 0 Kč 0 Kč V. Umělecká díla 0 Kč 0% 0 Kč 0 Kč VI. Náklady na umístění stavby (NUS) Kč 15% Kč Kč VII. Ostatní náklady neuvedené v jiných oddílech 0 Kč 21% 0 Kč 0 Kč VIII. Rezerva nepředvídané náklady Kč 0% 0 Kč Kč IX. Jiné investice - nákup pozemku, stavby, Kč 0% 0 Kč Kč X. Náklady hrazené z provozních prostředků Kč 21% Kč Kč Celkem Kč Kč Kč Nízkopodlažní bydlení A úsporný rozpočet Oddíl Cena bez DPH DPH DPH Cena s DPH I. Projektové a průzkumné práce Kč 21% Kč Kč II. Provozní soubory 0 Kč 15% 0 Kč 0 Kč III. Stavební objekty Kč 15% Kč Kč SO 1 - budova Kč 15% Kč Kč SO 2 - přípojka: kanalizace Kč 15% Kč Kč SO 3 - přípojka: voda Kč 15% Kč Kč SO 4 - přípojka: plyn Kč 15% Kč Kč SO 5 - přípojka: silnoproud Kč 15% Kč Kč SO 6 - komunikace (dvůr) Kč 15% Kč Kč SO 7 - oplocení Kč 15% Kč Kč SO 8 - vsakovací nádrž na dešť. vodu 0 Kč 15% 0 Kč 0 Kč IV. Stroje, zařízení a inventář investiční povahy 0 Kč 21% 0 Kč 0 Kč V. Umělecká díla 0 Kč 0% 0 Kč 0 Kč VI. Náklady na umístění stavby (NUS) Kč 15% Kč Kč VII. Ostatní náklady neuvedené v jiných oddílech 0 Kč 21% 0 Kč 0 Kč VIII. Rezerva nepředvídané náklady Kč 0% 0 Kč Kč IX. Jiné investice - nákup pozemku, stavby, Kč 0% 0 Kč Kč X. Náklady hrazené z provozních prostředků Kč 21% Kč Kč Celkem Kč Kč Kč B-12

13 Rozdíl celkových investičních nákladů mezi projekty vícepodlažního bydlení v energetické třídě A a B činí u základní varianty rozpočtu cca 3,5 mil. Kč, v úsporné variantě rozpočtu je rozdíl téměř 4 mil. Kč. U nízkopodlažního bydlení rozdíly přesahují 4 mil. Kč. Přehled celkových investičních nákladů základních variant Varianta Cena bez DPH DPH Cena s DPH Vícepodlažní B - základní Kč Kč Kč Vcepodlažní B - úsporná Kč Kč Kč Vícepodlažní A - základní Kč Kč Kč Vícepodlažní A - úsporná Kč Kč Kč Varianta Cena bez DPH DPH Cena s DPH Nízkopodlažní B - základní Kč Kč Kč Nízkopodlažní B - úsporná Kč Kč Kč Nízkopodlažní A - základní Kč Kč Kč Nízkopodlažní A - úsporná Kč Kč Kč Rozdíl mezi celkovými investičními náklady variant základního a úsporného řešení jednotlivých typů domů a energetických tříd se pohybuje kolem 2 mil. Kč. B-13

14 C.3 Ekonomický model C.3.1 Popis modelu V rámci ekonomické analýzy architektonických návrhů byl vytvořen dynamický model SeniorCalc 2015_3. Model po zadání vstupních údajů vyhodnotí ukazatele efektivnosti záměru nájemního bydlení a vypočítá náklady spojené s užíváním bytu. Model je vytvořen v MS Excel Ze zadaných vstupních údajů jsou modelem vypočteny celkové investiční náklady stavby a provozní náklady vlastníka. Pro výpočet nákladů spojených s užívám bytu je možné vstupní údaje modifikovat dle požadavků uživatele modelu. Po otevření modelu je nutné povolit užívání maker. V případě, že nebude užívání maker povoleno, není tím dotčena možnost práce a výpočtu v modelu, ale je znemožněno využití funkce na zjištění ekonomicky přijatelné sazby nájemného za 1 m 2 /měsíc. Uživatel nejprve pracuje na listu Hlavní stránka. Na tomto listu se zadávají veškeré vstupní údaje, které jsou rozděleny do 6 základních skupin popsaných dále. Uživatel pracuje pouze s poli s tmavším podbarvením ( ). Pole se světlejším podbarvením ( ) obsahují doporučené přednastavené hodnoty, které lze v případě potřeby změnit. Po doplnění vstupních údajů uživatel klikne na list s názvem Tisk_výstup, kde nalezne tiskovou sestavu s vyhodnocením. List Hlavní stránka První skupina vstupních údajů Základní parametry umožňuje volbu varianty návrhu (nízkopodlažní / vícepodlažní), energetické třídy, úrovně rozpočtu a termínů zahájení stavby a zahájení provozu. Druhá skupina vstupních údajů Rozšířené vstupní informace zahrnuje vstupy nutné pro sestavení technicko-ekonomického modelu. V této sekci je většina hodnot přednastavena. Údaje, které je nutno vyplnit dle charakteru projektu jsou Počet podlaží, Počet obyvatel v obci a Náklady na opravu údržbu, a rekonstrukci stanovit. U poslední jmenované položky nabízí model dvě možnosti. Volba AUTOMATICKY vypočte tyto náklady pomocí integrovaného modulu RenCosts 2015_5, který zohledňuje životnost jednotlivých stavebních prvků a hodnoty odvozuje procentuálním podílem z investičních nákladů na daný prvek. Volba RUČNĚ umožňuje uživateli zadat individuálně sazbu ročních nákladů na opravy, údržbu a rekonstrukci v jednotce Kč/m 2 /rok. Třetí skupina vstupních údajů Celkové investiční náklady stavby má dvě části REKAPITULACE a Oddíly propočtu. Část REKPITULACE shrnuje všechny položky celkových investičních nákladů stavby, blíže vysvětleno v kapitole C.2 Odhad celkových investičních nákladů. V této části uživatel modelu pouze modifikuje sazbu DPH, dle platných předpisů. V přehledu je uveden i součet uznatelných a neuznatelných nákladů dle volby uživatele v části Oddíly propočtu. Tato hodnota je následně upravena ve čtvrté skupině vstupních údajů Financování v závislosti na využití ploch v objektu. B-14

15 3) Celkové investiční náklady stavby REKAPITULACE Oddíl podíl na celkové ceně (%) Cena bez DPH (Kč) DPH (%) I. Projektové a průzkumné práce (1,05 mil. Kč) 4,41% ,00% II. Provozní soubory (0,00 mil. Kč) 0,00% 0 15,00% III. Stavební objekty (21,01 mil. Kč) 88,10% ,00% IV. Stroje, zařízení a inventář investiční povahy (0,00 mil. Kč) 0,00% 0 21,00% V. Umělecká díla (0,00 mil. Kč) 0,00% 0 0,00% VI. Náklady na umístění stavby (NUS) (0,52 mil. Kč) 2,17% ,00% VII. Ostatní náklady neuvedené v jiných oddílech (0,00 mil. Kč) 0,00% 0 21,00% VIII. Rezerva nepředvídané náklady (0,84 mil. Kč) 3,52% ,00% IX. Jiné investice - nákup pozemku, stavby,... (0,24 mil. Kč) 1,01% ,00% X. Náklady na vybavení stavby (0,19 mil. Kč) 0,78% ,00% Celkem DPH (Kč) Cena s DPH (Kč) Celkem - uznatelné náklady Celkem - neuznatelné náklady Druhá část třetí skupiny vstupních údajů Oddíly propočtu obsahuje celkem 10 hlav skupin nákladů, které kompletně charakterizují pořizovací náklady investora. I. Projektové a průzkumné práce, kde uživatel může zadat procentní sazbu pro výpočet Celkových nákladů na projektové a průzkumné práce (CPP) a u jednotlivých skupin CPP rozhodnout, zda patří do uznatelných či neuznatelných nákladů. Všechny buňky v této hlavě obsahují doporučené hodnoty (podíl výkonových fází VF1 až VF9 na CPP podle Výkonového a honorářového řádu, celkový podíl nákladů podle reálných hodnot). II. Provozní soubory zde je možno zadat celkovou výši nákladů na provozní soubory a stanovit uznatelnost nákladů. III. Stavební objekty tato hlava obsahuje 8 stavebních objektů. Některé z položek obsahují doporučené hodnoty, některé musí uživatel zadat v závislosti na jeho záměru. Jako příklad je uveden SO1 budova. IV. Stroje, zařízení a inventář investiční povahy zde je možno zadat celkovou výši nákladů na stroje, zařízení a inventář investiční povahy a stanovit uznatelnost nákladů. B-15

16 V. Umělecká díla zde je možno zadat celkovou výši nákladů na umělecká díla a stanovit uznatelnost nákladů. VI. Náklady na umístění stavby zde je možno zadat procentuální sazbu nákladů a rozhodnout o uznatelnosti tohoto nákladu. Pokud tak uživatel neučiní, použije se ve výpočtu přednastavená hodnota. VII. Ostatní náklady neuvedené v jiných oddílech zde je možno zadat až pět položek ostatních nákladů, dle vysvětlení v kapitole C2. VIII. Rezerva výše nákladů na rezervu na nepředvídané události je stanovena procentní sazbou. V případě nevyplnění položky je výpočet proveden a s přednastavenou hodnotou. Výpočet je proveden z částky hlavy III. IX. Jiné investice v této hlavě uživatel zadá částku na pořízení pozemků případně staveb. Zadává se částky v absolutní výši a rozhoduje se o uznatelnosti nákladů. X. Náklady na vybavení stavby uvažuje se pouze vybavení ve společenských prostorách a stanovuje se absolutní částkou. Čtvrtou skupinu vstupních údajů Financování lze rozdělit na dvě logické části Investice a Financování. V části Investice uživatel rozdělí celkové náklady do jednotlivých let stavby. Poslední rok výstavby se dopočítává automaticky. Část Financování řeší zdroje krytí investičních nákladů a to jak vlastní prostředky investora, tak cizí zdroje. V této části je vypočtena minimální výše vlastních prostředků investora (30 % z uznatelných nákladů a celé neuznatelné náklady). B-16

17 Pátou skupinu vstupních údajů Výnosy tvoří příjem z pronájmu bytových jednotek, komerčních jednotek, parkovacích stání, případně z fotovoltaiky. Uživatel v modelu vyplňuje užitnou plochu, přehled bytů a jejich výměru, komerční plochy, počty parkovacích stání a sazby za jejich pronájem. Sazbu za pronájem 1 m 2 bytových jednotek může uživatel buď vyplnit, nebo je možno ji automaticky vypočítat kliknutím na tlačítko Zjistit cenu nájmu. Sazby nájemného, kterou model vypočítá je nejnižší možná, při které je dosažena požadovaná diskontovaná doba návratnosti 30 let. B-17

18 Šestá skupina vstupních údajů Náklady v provozní fázi je tvořena položkami, které ovlivňují výpočet nákladů vlastníka objektu v provozní fázi a nákladů spojených a užíváním bytu, tj. částek, které hradí nájemník. Uživatel provede volbu lokality, která slouží jako zdroj pro výpočet nákladů na vodné a stočné. V dalších položkách může vyplnit své vlastní hodnoty. V případě, že to neučiní, je výpočet proveden s doporučenými hodnotami. Způsob výpočtu jednotlivých položek je vysvětlen v kapitole C.3.2. Na listu Hlavní stránka jsou uživateli k dispozici ve skupině 7 Základní ekonomické vyhodnocení i základní ekonomické výsledky platné pro výše zadané hodnoty. List Tisk_výstup Hlavní výsledek analýzy je uživateli modelu SeniorCalc 2015_3 k dispozici na listu Tisk_výstup, který je již ve formátu připraveném pro tisk. Tisková sestava je v následujícím textu stručně představena. Plné verze tiskové sestavy pro architektonické návrhy nízkopodlažního a vícepodlažního nájemního bydlení v energetické třídě B a v základní variantě rozpočtu jsou přiloženy v příloze D.3, resp. D.4. Na listu s názvem Tisk_výstup se generuje výstupní sestava obsahující vyhodnocení návrhu dle zadaných vstupních údajů. Na titulní straně tiskové sestavy jsou uvedeny základní údaje o hodnocené variantě a datum zpracování, jak je uvedeno na obrázku. B-18

19 Základní informace o variantě Typ objektu: NÍZKOPODLAŽNÍ Cenová úroveň: Objekt: ÚSPORNÁ Energetická náročnost budovy: A Dvůr: ZÁKLADNÍ Datum zpracování: Druhá strana tiskové sestavy uvádí přehled základních parametrů hodnoceného objektu. Uživatel zde najde informace o době výstavby, celkových investičních nákladech a očekávaných výnosech a přehled bytových a nebytových prostor. Parametry hodnoceného objektu Zahájení stavby Zahájení provozu Celková doba výstavby Celkový počet let hodnocení (včetně investičních) měsíců 32 let Byty Kategorie Kategorie Počet Počet bytů bytů (ks) (ks) Celková Celková plocha plocha (m (m ) Plocha Plocha bytu bytu (m (m ) Plocha Plocha lodžií, lodžií, balkonu, balkonu, (m (m ) 1+kk 8 311,20 288,60 22,60 2+kk 8 488,20 444,80 43,40 3+kk 0 0,00 0,00 0,00 Celkem ,40 733,40 66,00 Sklepy Komerční prostory Celková Celková plocha plocha (m (m ) 0,00 Celková Celková plocha plocha (m (m ) 0,00 Investice Celková výše investičních nákladů Minimální výše vlastních finančních prostředků Kč Kč Finance investora Kč Kč Kč Celkem Kč I. úvěr - od SFRB II. úvěr - komerční Celkem Celkem 0 Kč Kč Kč Kč Celkem 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Výnosy Pronájem bytových prostor I. - byty plocha (m 2 ) 733,40 sazba 155,39 (Kč/(m 2.měsíc)) II. - balkony 66,00 77,70 III. - sklepy 0,00 77,70 Celkem Pronájem nebytových prostor I. - komerce II. - komerce III. - komerce Celkem B-19 plocha (m 2 ) 0,00 0,00 0,00 0 sazba 0,00 0,00 0,00 0 (Kč/(m 2.měsíc)) Ostatní příjmy Kč/měsíc

20 Třetí strana reportu poskytuje přehled o celkových investičních nákladech, jejich struktuře a podílu na celku. Přehledová tabulka celkových investičních nákladů je uvedena pro jednotlivé návrhy, energetické třídy a varianty rozpočtu je uvedena v kapitole C.2.2. Tisková sestava dále uvádí i procentní podíl jednotlivých složek, a to v členění celkových investičních nákladů a ve struktuře stavebních objektů. Struktura investičních nákladů III. Stavební objekty 2,2% 0,0% 0,0% 0,0% 3,5% 1,0% 0,8% 4,4% 0,0% 1% 0% 0% 0% 4% 0% 88,1% 95% I. Projektové a průzkumné práce (1,05 mil. Kč) II. Provozní soubory (0,00 mil. Kč) III. Stavební objekty (21,01 mil. Kč) IV. Stroje, zařízení a inventář investiční povahy (0,00 mil. Kč) V. Umělecká díla (0,00 mil. Kč) VI. Náklady na umístění stavby (NUS) (0,52 mil. Kč) VII. Ostatní náklady neuvedené v jiných oddílech (0,00 mil. Kč) VIII. Rezerva nepředvídané náklady (0,84 mil. Kč) IX. Jiné investice - nákup pozemku, stavby,... (0,24 mil. Kč) X. Náklady na vybavení stavby (0,19 mil. Kč) SO 1 - budova SO 2 - přípojka: kanalizace SO 3 - přípojka: voda SO 4 - přípojka: plyn SO 5 - přípojka: silnoproud SO 6 - komunikace (dvůr) SO 7 - oplocení Čtvrtá strana tiskové sestavy zobrazuje rekapitulaci rozpočtu v členění na stavební oddíly a řemeslné obory a zobrazuje zastoupení HSV, PSV a M (montáží) na celkovém rozpočtu. Pro ilustraci je na obrázku B-20

21 zobrazena část rekapitulace rozpočtu (celé rekapitulace pro jednotlivé varianty jsou uvedeny v kapitole C.1.2. Rekapitulace rozpočtu Náklady z rozpočtu HSV - Práce a dodávky HSV 1 - Zemní práce 2 - Zakládání 3 - Svislé a kompletní konstrukce 4 - Vodorovné konstrukce 5 - Komunikace pozemní 6 - Úpravy povrchů, podlahy a osazování výplní SO 1 - budova Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč SO 6 - dvůr Kč Kč Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč 0 Kč SO 1 - budova 0% SO 6 - dvůr 19% 40% 41% HSV - Práce a dodávky HSV PSV - Práce a dodávky PSV M - Práce a dodávky M 8% 92% HSV - Práce a dodávky HSV PSV - Práce a dodávky PSV M - Práce a dodávky M Pátá strana tiskové sestavy zobrazuje provozní náklady objektu, a to konkrétně skupiny nákladů na opravy a údržbu a náklady na rekonstrukci. Tabulka zahrnuje celou dobu provozu, tj. všechny roky hodnocení. Pro ilustraci je na následujícím obrázku pouze část přehledu nákladů uváděného v tiskové sestavě. V dolní části páté strany je zařazen graf kumulovaných nákladů na opravy, údržbu a rekonstrukci. B-21

22 Šestá strana představuje základní ekonomické ukazatele vypočtené modelem. Vyhodnocení je podrobně vysvětleno v kapitole C.3.4. Uživatel se zde dozví, zda návrh splňuje kritéria. Hodnocení, uvedené na příkladu je vypočteno pro minimální možné nájemné za 1m 2 bytu, při kterém jsou hodnoty NPV a IRR vyhovující. Sedmá strana tiskové sestavy poskytuje informaci o nákladech spojených s užíváním bytu. V této přehledové tabulce jsou pro každou velikost bytu vypočteny hodnoty čistého nájemného a nákladů na služby, které hradí uživatel bytu (nájemník). Způsob výpočtu a výsledky jsou uvedeny v kapitole C.3.5. B-22

23 Náklady spojené s užíváním bytu byt 1+kk 1+kk 3+kk 32,70 m 2 32,70 m 2 64,10 m 2 balkon, terasa, lodžie 2,34 m 2 2,34 m 2 2,34 m 2 Nájemné (BJ, pojištění Kč Kč Kč nemovitosti, správa objektu) 1+kk 32,70 3, Kč m 2 m 2 1+kk 32,70 3, Kč m 2 m 2 Elektřina v bytě 477 Kč 477 Kč 693 Kč 477 Kč 477 Kč Vodné a stočné 317 Kč 317 Kč 634 Kč 317 Kč 317 Kč Teplo (vytápění a TV) 350 Kč 350 Kč 687 Kč 350 Kč 350 Kč Televize a rozhlas 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč Svoz komunálního odpadu 80 Kč 80 Kč 160 Kč 80 Kč 80 Kč Pojištění (domácnost) 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč Elektřina ve spol. prostorech 36 Kč 36 Kč 72 Kč 36 Kč 36 Kč Úklid 100 Kč 100 Kč 200 Kč 100 Kč 100 Kč Celkové náklady na BJ Kč Kč Kč Kč Kč Osmá a devátá strana tiskové sestavy zobrazují platební kalendáře úvěru od SFRB (strana 8 tiskové sestavy) případně dalšího úvěru (strana 9 tiskové sestavy). Pro ilustraci je na následujícím obrázku zobrazena pouze hlavička osmé strany tiskové sestavy začátek platebního kalendáře. Od strany 10 tiskové sestavy až po závěr je zařazen celý finanční plán posuzovaného návrhu. Z celého přehledu je zobrazena pouze první strana finančního plánu, na které jsou zřejmé jednotlivé položky. B-23

24 Finanční plán 1 Výnosy 2 Pronájmy Kč 3 Ostatní výnosy Kč 4 Celkem výnosy Kč Náklady 8 Osobní náklady Kč 9 Pojištění - nemovitost Kč 10 Opravy a údržba Kč 11 Rekonstrukce a modernizace Kč 12 Daň z nemovitosti Kč 13 Odpisy daňové investiční Kč 14 Úroky během stavby Kč 15 Úroky provozní Kč 16 Celkem náklady Kč 17 Zisk 18 Základ daně Kč 19 Daň Kč 20 Zisk po zdanění Kč Investice 24 Zdroje financování 25 Vlastní zdroje Kč 26 Dotace Kč 27 Úvěrčerpání úvěru Kč 28 úmor úvěru Kč Operativní CF (zisk po zdanění + odpisy) Kč 32 Provozní CF Kč 33 CF z financování Kč 34 CF investiční Kč 35 CF celkové Kč 36 CCF celkové Kč Provozní CF - Investice Kč CF z vložených investic investorem a jistiny úvěru Kč 41 DCF z vložených investic investorem Kč 42 CDCF z vložených investic investorem Kč 43 CF investice investora Kč Kumulované investice investora 46 Kumulovaný finanční majetek z provozního CF Kč 47 Kumulované vložené vlastní a cizí zdroje Kč 48 Rok prosté návratnosti je: 2042, tj. 28 let Diskontované provozní CF Kč 51 Diskontované investiční CF Kč 52 Kumulované diskontované investice investora 53 Kumul. Diskont. finanční majetek z provozního CF Kč 54 Kumul. Diskont. vložené vlastní a cizí zdroje Kč 55 Rok diskontované návratnosti je: 2046, tj. 32 let B-24

25 C.3.2 Provozní náklady variant Dynamický model SeniorCalc 2015_3 pro vyhodnocení efektivnosti projektu sestavuje Cash Flow pomocí nepřímé metody. Pro provozní fázi projektu jsou v modelu určovány výnosy z pronájmu a provozní náklady. Do položek provozních nákladů model zahrnuje osobní náklady, pojištění nemovitosti, opravy a údržba, rekonstrukce, daň z nemovitosti, odpisy daňové, úroky z úvěru hrazené během výstavby, úroky z úvěru hrazené v provozní fázi, ostatní náklady. Způsob výpočtu jednotlivých položek provozních nákladů: - Osobní náklady jsou stanoveny paušální částkou pro první rok. Tato hodnota je v následujících letech navyšována o inflaci. Osobní náklady představují náklady na zaměstnance investora, kteří spravují objekt. Výši osobních nákladů je možno zadat na listu Hlavní stránka v skupině 6 Náklady v provozní fázi. - Pojištění nemovitosti je vypočteno jako procentuální podíl z celkových investičních nákladů. Sazba je přednastavena, uživatel může zadat vlastní hodnotu, na listu Hlavní stránka ve skupině 2 Rozšířené vstupní informace. - Opravy a údržba a Rekonstrukce náklady jsou vypočteny pomocí integrovaného modulu RenCosts 2015_5. Tento modul je aktivní pouze v případě, že uživatel na listu Hlavní stránka ve skupině 2 Rozšířené vstupní informace zvolil položku Náklady na opravy, údržbu a rekonstrukci stanovit na AUTOMATICKY. V opačném případě model počítá se zadanou sazbou údržby na 1 m 2 /rok vynásobenou celkovou plochou pronajímaných m 2. Z této částky je na opravy a údržbu uvažováno 60 %, zbytek částky je uvažován na rekonstrukce. - Daň z nemovitosti je stanovena na základě výměry pozemku a zastavěné plochy. Výpočet vychází z platné legislativy. Údaje pro výpočet je možno nastavit na listu Hlavní stránka ve skupině 5. Výnosy, kde se vyplňuje výměra pozemku a zastavěná plocha. Dále je možno nastavit údaje Počet podlaží a Počet obyvatel v obci, které jsou ve skupině 2. Rozšířené vstupní informace. - Odpisy daňové je umožněna volba mezi rovnoměrnými a zrychlenými odpisy, a to na listu Hlavní stránka ve skupině 2 Rozšířené vstupní informace, kde se stanoví i doba odepisování nemovitosti. Výpočet odpovídá současným daňovým předpisům. - Úroky z úvěru hrazené během výstavby zahrnují výši úroků, které je nutno hradit během výstavby. Jejich výše je vypočítána v závislosti na čerpání úvěru. V této položce je uvažován i poplatek za rezervaci výše úvěru. Výši poplatku je možno nastavit na listu Hlavní stránka ve skupině 4 Financování. - Úroky z úvěru hrazené v provozní fázi zahrnují výši úroku ve splátce úvěru hrazeného v provozní fázi. Výše úroku je vypočtena v závislosti na výši úrokové sazby a době splatnosti úvěru. Úhrada jistiny je zahrnuta v posouzení schopnosti splácet úvěr. - Ostatní náklady do této položky je možno zadat náklady na služby, např. v případě, že je správa objektu zajišťována externě. Výši ostatních nákladů je možno zadat na listu Hlavní stránka ve skupině 6 Náklady v provozní fázi. Příklad výpočtu výše provozních nákladů je pro prvních pět let posouzení uveden v následující tabulce. Nulové hodnoty v tabulce u většiny položek provozních nákladů v letech 2015 a 2016 znamenají, že objekt je v těchto letech ve výstavbě. B-25

26 C.3.3 Náklady na opravu, údržbu a rekonstrukce V případě, že se na listu Hlavní stránka ve skupině 2 Rozšířené vstupní údaje zatrhne volba AUTOMATICKY, je pro výpočet využit integrovaný modul RenCosts 2015_5. Pro volbu RUČNĚ je postup výpočtu popsán v kapitole C.3.2 u položky Opravy, údržba a Rekonstrukce. Integrovaný modul RenCosts 2015_5 využívá pro jednotlivé stavební prvky (např. malby, podlahy, aj.) předefinované funkce, které vypočtou dílčí náklady na opravu a údržbu v jednotlivých letech provozu. Funkce zohledňují životnost daného prvku, jeho pořizovací náklad, typ budovy a logickou návaznost mezi konkrétními stavebními prvky. Logickou návaznost mezi stavebními prvky lze vysvětlit na příkladu výměny obkladů a zařizovacích předmětů, kdy při výměně těchto stavebních prvků budou provedeny i malby, přestože ještě nenastal jejich čas jejich obnovy. Modul je rozdělen na dvě části Opravy a údržba a část Rekonstrukce. V části Opravy a údržba je předpokládáno, že se prováděnými pracemi odstraňuje poškození prvku nebo částečné fyzické opotřebení, které uvádí stavební prvek do provozuschopného stavu. Provedením těchto prací nedojde k technickému zhodnocení. Rekonstrukce je v modelu chápána jako uvedení konstrukčního prvku do původního stavu. V modelu v části Opravy a údržba je integrována funkce, která předpokládá nutnost provedení údržby bytu v případě, že se mění nájemník. Pro účely výpočtu je uvažována v průměru jedna výměna nájemníka bytu v domě za rok. Během této doby jsou realizovány nezbytné opravy v bytě a malby, aby byl byt připraven pro nového nájemníka v požadovaném standardu. U dřevěných oken (základní varianta rozpočtu) se v části údržba uvažuje s náklady na pravidelný servis, kterým se rozumí, že okna jsou v rámové části dvakrát ročně odmaštěna a ošetřena speciálním prostředkem, který zpomaluje degradaci laku. Tato údržba se u plastových oken (úsporný rozpočet) neuvažuje. U bateriového záložního zdroje (návrh vícepodlažního bydlení, základní rozpočet) je uvažován životní cyklus v délce 3 roky a následně je bateriová část kompletně vyměněna za novou. V případě agregátu (návrh vícepodlažního bydlení, úsporný rozpočet) je uvažován pravidelný servis zařízení s ročními náklady na palivo a servis. Rozsah modelu v části Opravy a údržba je zřejmý z následujícího schématického obrázku. Pro každý stavební prvek je znám jeho procentní podíl na investičních nákladech a absolutní částka investičních nákladů. Ve čtvrtém sloupci je uvedena hodnota procentní sazby nákladů na opravy (určováno z nákladů na pořízení). B-26

27 Údaje do modelu vstupují ze sekce Celkem náklady na opravu a údržbu, která je na obrázku v dolní části. V sekci rekonstrukce, zobrazené v následující tabulce, je uvažována základní rekonstrukce v patnáctém roce provozu, kdy předpokládaný rozsah prací je přibližně 1/3 oproti kompletní rekonstrukci, která je uvažována v 31. roce provozu objektu, tj. po splacení úvěru a dosažení požadované diskontované doby návratnosti. Do rekonstrukce realizované v 15. roce jsou zahrnuty například tyto stavební prvky: vzduchotechnika, elektrorozvody, úpravy povrchů, keramické obklady, podlahy, klempířské konstrukce, aj. Do rekonstrukce uvažované v 30 roce se vedle stavebních prvků rekonstruovaných v 15. roce provozu uvažuje rekonstrukce ještě truhlářských konstrukcí, energetických a tepelných zařízení, vnitřní kanalizace, vodovod a plynovod, zámečnické konstrukce, podlahy vlysové a parketové aj. Výpočet pomocí integrovaného modelu RenCosts 2015_5 je přesnější oproti uvažování pevné sazby za m 2 pronajímané plochy a rok. U pevně zadané sazby není znám způsob, jakým byla vytvořena, ani co je v ní zahrnuto. Obecně používaná hodnota 120 Kč/m 2 a rok pronajímané plochy nezohledňuje poměr společných a pronajímaných ploch v posuzované stavbě. U staveb s malým podílem společných prostor se výše sazby vypočtené modelem může shodovat s obecně užívanou hodnotou. U budov s větším podílem společných prostor, kam nájemní bydlení seniorů patří, protože v objektech jsou zahrnuty společenské místnosti, ze kterých není realizován žádný příjem, je nutno uvažovat s vyšší sazbou. Výši sazby na opravy, údržbu a rekonstrukce ovlivňuje vedle množství pronajímaných ploch i standard materiálů použitých při výstavbě. Při použití modernějších technologií jsou vypočtené náklady na údržbu, opravy a rekonstrukce vyšší, než v případě použití tradičních postupů a materiálů. Použití moderních materiálů ne vždy znamená současně i prodloužení životnosti a oddálení nutné údržby. Ve většině případů se jedná o zvýšení standardu bydlení. Pokud chce investor zvýšený standard udržet, je nutné, aby přizpůsobil i náklady na údržbu, obnovu a rekonstrukce. Pro vysvětlení závislosti standardů použitých materiálů (pořizovací cena) a využité plochy (výše výnosů) jsou přiloženy dva grafy. První zobrazuje kumulované náklady na údržbu, obnovu a rekonstrukci pro základní řešení vícepodlažního nájemního bydlení v energetickém standardu B. Druhý graf se vztahuje k úsporné variantě rozpočtu v kombinaci s dispozičním uspořádáním ve variantě 5 (viz kapitola C.3.4). B-27

28 Z obou grafů je patrné, že průměrná hodnota sazby ročních nákladů na 1m 2 pronajímané plochy na údržbu, obnovu a rekonstrukci při poklesu investičních nákladů a nárůstu pronajímaných ploch výrazně poklesla. Závislost investičních nákladů a velikosti pronajímaných ploch vůči celkové ploše lze přiblížit i na porovnání investičních nákladů a pronajímaných ploch u jednotlivých variant. U návrhu vícepodlažního bydlení je rozdíl v celkových investičních výdajích mezi základní a úspornou variantou rozpočtu přibližně 7 %. U architektonického návrhu (Varianta 1 kap. C.3.4) je podíl pronajímaných ploch na celkové podlahové ploše 61,8 % u Varianty 5 je tento podíl 68,5 %, tj. téměř o 7 % větší. Výsledný rozdíl průměrné hodnoty sazby ročních nákladů na údržbu, obnovu a rekonstrukci na 1 m 2 pronajímané plochy je 197 Kč/m 2 a rok (viz grafy výše). Jedná se o pokles sazby o 46 %. Z toho plyne, že i při malých změnách investičních nákladů a vyššího podílu pronajímaných ploch lze docílit významných úspor u sazby ročních nákladů na údržbu, obnovu a rekonstrukci na 1m 2 pronajímané plochy. Pro porovnání rozdílů mezi jednotlivými přístupy k výpočtu nákladů na údržbu, obnovu a rekonstrukce jsou v následujícím grafu zobrazeny celkové naspořené prostředky za 30 let, ve výši naspořených prostředků na opravy, údržbu a rekonstrukce ve stálých cenách při využití modulu RenCosts 2015_5 a pevné sazby 120 Kč/m 2 pronajímané plochy a rok. Je patrné, že využití pevné sazby je pro udržení příslušného materiálového standardu nedostatečné. Při uvažování 120 Kč/m 2 pronajímané plochy a rok není možné naspořit finanční prostředky na dílčí rekonstrukci v patnáctém roce provozu stavby. B-28

29 Identické porovnání pro energetickou třídu A vícepodlažního návrhu zjistilo pokles průměrné hodnoty sazby ročních nákladů na 1m 2 pronajímané plochy na údržbu, obnovu a rekonstrukci o 35 % při poklesu investičních nákladů o přibližně 5 % a stejných kombinací využití ploch jako v předchozím případě (Varianta 1 versus Varianta 5). Nejmenší rozdíl ve výši prostředků na opravy, údržbu a rekonstrukce při využití obou přístupů je u úsporné varianty v energetické třídě B. C.3.4 Ekonomická analýza variant Ekonomická analýza modelu je zpracována pro návrhy vícepodlažního a nízkopodlažního bydlení pro seniory v energetickém standardu B a A. U vícepodlažního návrhu bydlení je navíc pro každou z variant investičních nákladů (základní a úsporná) zpracováno zároveň pět variant využití prostoru 1. NP z hlediska možností pronájmu ploch (bez architektonického návrhu změn konstrukčního, případně dispozičního řešení 1. NP). Varianty využití prostoru byly provedeny s cílem najít řešení, které bude ekonomicky přijatelné pro investora, budoucí nájemce bytových jednotek i poskytovatele úvěru. - Varianta 1 odpovídá návrhu včetně využití ploch jako komunikační prostory, sklepy a společenské prostory, které nejsou zahrnuty do nájmu (kromě sklepů). - Varianta 2 prostory průjezdu a společenské místnosti jsou nahrazeny dvěma byty identickými s řešením ve 2. NP (byty 2.1 a 2.2), které zvyšují příjmy z nájmu. B-29

30 - Varianta 3 prostor průjezdu je nahrazen bytem identickým s řešením ve 2. NP (byt 2.1), univerzální jednotka 2.1 je přeměněna na komerční prostor k pronájmu spolu s částí sklepů 1.0.7, které jsou posunuty do společných prostor. VARIANTA 3 Dispozice přízemí Byt Společenská místnost Komunikace Společenská místnost Komerce Tech. místnost Společ. prostory Sklepy Komerce Úprava dispozice oproti základnímu návrhu Prostor průjezdu byl nahrazen bytem, který je identický s polohou a řešením v 2.NP, tj. použití bytu 2.1 na prostor průjezdu. Univerzální jednotka byla přeměněna na komerční prostor a dále došlo k posunutí sklepů do společných Celková plocha přízemí 252,56 m 2 Využito pro byty 59,96 m 2 Využito pro komerci 38,55 m 2 Ostatní plochy 154,05 m 2 - Varianta 4 průjezd je zachován, místnosti 1.0.8, a 1.2 (společenská místnost a univerzální jednotka) jsou nahrazeny dvěma byty identickými s řešením ve 2. NP. Komerční prostory nejsou navrženy. VARIANTA 4 Dispozice přízemí Průjezd Společenská místnost Komunikace Byt Byt Tech. místnost Společ. prostory Sklepy Úprava dispozice oproti základnímu návrhu Místnosti 1.0.8, a 1.2, které jsou navržené jako společenská místnost a Univerzální jednotka, byly nahrazeny byty. Celková plocha přízemí 252,56 m 2 Využito pro byty 62,67 m 2 Využito pro komerci 0,00 m 2 Ostatní plochy 189,89 m 2 - Varianta 5 - prostor průjezdu je nahrazen komerčním prostorem, univerzální jednotka 2.1 je přeměněna také na komerční prostor k pronájmu spolu s částí sklepů 1.0.7, které jsou posunuty do společných prostor. B-30

31 VARIANTA 5 Dispozice přízemí Komerce Celkem tedy bylo zpracováno u vícepodlažního návrhu deset variant. Změny investičních nákladů související se změnou dispozic 1.NP nejsou nijak významné, aby ovlivnily výsledky analýz, proto nebyly pro tyto varianty zvlášť vypočteny. Pro každou z těchto variant je při analýzách uvažováno s různou výší dosaženého nájemného z komerčních prostor od 150 do 300 Kč/m 2 /měsíc. Dále je počítáno s možností, že při výběru dodavatele lze soutěží dosáhnout až o 20 % úspory investičních nákladů a nákladů na údržbu a opravy oproti nákladům výchozím, uvažovaným v modelu. Při stanovení výnosů z pronájmu bytových a nebytových jednotek je uvažováno s průměrnou obsazeností 95 % za rok. Tento údaj je možné v modelu změnit v listu Hlavní stránka ve skupině 5 Výnosy. Hodnoty se nastavují zvlášť pro komerční a nekomerční prostory. Hodnota obsazenosti zahrnuje předpokládanou výměnu nájemníka jednoho bytu v roce. Další výnosy jsou uvažovány z pronájmu parkovacích stání (ve všech variantách uvažováno 8 parkovacích stání) a u energetické třídy A jsou navíc zahrnuty výnosy z fotovoltaické elektrárny, a to u nízkopodlažního bydlení ve výši Kč/měs. a u vícepodlažního bydlení ve výši Kč/měs. Vyhodnocení jednotlivých variant je zpracováno pro základní parametry: Parametr Společenská místnost Výše požadovaného výnosového procenta (diskontní faktor) 1,52 % Maximální výše poskytnutého úvěru z uznatelných nákladů 70 % Úroková sazba úvěru Komunikace Společenská místnost Komerce Tech. místnost Společ. prostory Sklepy Komerce Požadovaná hodnota 1 % p.a. Míra obsazenosti pronajímaných prostor 95 % Počet let hodnocení (lze měnit na listu Hlavní stránka) Úprava dispozice oproti základnímu návrhu Prostor Průjezdu byl nahrazen komerčním prostorem. Univerzální jednotka byla přeměněna na komerční prostor a dále došlo k posunutí sklepů do společných prostor. Vzniklé místo je užito pro komerci. Celková plocha přízemí 252,56 m 2 Byty 0,00 m 2 Komerce 98,51 m 2 Ostatní plochy 154,05 m 2 32 let V rámci modelu jsou vypočítávány tyto finanční charakteristiky: Charakteristika Vyhodnocení Čistá současná hodnota (NPV) Vypočtená hodnota je porovnávána s 0. Vyšší než 0 znamená, že při zadaném výnosovém % a době hodnocení je projekt akceptovatelný (požadovaný výnos je dosažen). NPV prostředků investora Vypočtená hodnota je porovnávána s 0. Vyšší než 0 znamená, že při zadaném výnosovém % a době hodnocení je projekt akceptovatelný (požadovaný výnos je dosažen). Výpočet je proveden pouze pro vložené vlastní prostředky investora. B-31

32 Vnitřní výnosové procento (IRR) IRR prostředků investora Vypočtená hodnota IRR by měla být vyšší než požadované výnosové procento 1. Vypočtená hodnota IRR by měla být vyšší než požadované výnosové procento. Výpočet je proveden pouze pro vložené vlastní prostředky investora. Prostá doba návratnosti Výpočet je prováděn bez zahrnutí požadovaného výnosového procenta. Diskontovaná doba návratnosti Výpočet je prováděn se zahrnutím požadovaného výnosového procenta. Maximální akceptovatelná hodnota je 30 let. Optimální výše nájemného za 1m 2 /měs. Jako optimální hranice je uvažována sazba 120 Kč/m 2. měs. V tabulkách jsou vypočtené údaje vyhodnoceny a je označeno, zda hodnota splňuje stanovené požadavky či nikoli. V případě, hodnota vyhovuje, je uvedena značka, v případě, že se vypočtená hodnota blíží hraniční hodnotě, je uvedena značka a v případě, že hodnota nevyhovuje, je zobrazena značka. Finanční charakteristiky u všech hodnocených varianty vychází jako vyhovující, a to z toho důvodu, že model hledá minimální sazbu nájemného, při které jsou hodnoty NPV, IRR a diskontované doby návratnosti splněny. U sazby nájemného je vyhodnocení následující do 120 Kč/m 2. měs., včetně je hodnota označena jako vyhovující, od 120 Kč/m 2. měs. do 135 Kč/m 2. měs., včetně je hodnota označena jako hraniční a nad 135 Kč/m 2. měs. jako nevyhovující. Sazba nájemného, která je vypočtena modelem, je minimální možnou sazbou, při které projekt splňuje hodnotící ekonomická kritéria (NPV, IRR, aj.). Vyhodnocení vícepodlažního nájemního bydlení Pro architektonický návrh vícepodlažního nájemního bydlení v energetické třídě B a základní variantě rozpočtu jsou hodnoty uvedeny v následující tabulce. Pro další varianty využití ploch v 1NP jsou uvedeny pouze základní výsledky a v tabulkách nejsou uvedeny opakující se hodnoty. Vícepodlažní bydlení energetická třída B základní varianta rozpočtu V1 NPV 0 Kč NPV prostředků investora Kč (suma diskontovaných peněžních toků za životnost projektu, nutno dosáhnout NPV >0) IRR projektu IRR prostředků investora 1,52% 4,42% (vnitřní výnosové procento při NPV=0, nutno dosáhnout IRR >1,52%) Prostá doba návratnosti 28 let Diskontovaná doba návratnosti 32 let Výše nájemného za 1 m 2 152,86 Kč Projekt nedosahuje ekonomicky vhodných (udržitelných) hodnot. Inv. náklad na 1m 2 celkové podlahové plochy Kč s DPH/m 2 Investiční náklad na 1 m 2 užitné plochy Kč s DPH/m 2 Náklady na obnovu a údržbu 1 m 2.rok 425 Kč s DPH/(m 2.rok) 1 Zde se jedná o projekty s klasickým peněžním tokem, u kterých IRR existuje a lze vypočítat. B-32

33 Vícepodlažní bydlení energetická třída B základní varianta rozpočtu V2 NPV 0 Kč NPV prostředků investora Kč (suma diskontovaných peněžních toků za životnost projektu, nutno dosáhnout NPV >0) IRR projektu IRR prostředků investora 1,52% 4,42% (vnitřní výnosové procento při NPV=0, nutno dosáhnout IRR >1,52%) Prostá doba návratnosti 28 let Diskontovaná doba návratnosti 32 let Výše nájemného za 1 m 2 139,44 Kč Projekt nedosahuje ekonomicky vhodných (udržitelných) hodnot. Vícepodlažní bydlení energetická třída B základní varianta rozpočtu V3 NPV 0 Kč NPV prostředků investora Kč (suma diskontovaných peněžních toků za životnost projektu, nutno dosáhnout NPV >0) IRR projektu IRR prostředků investora 1,52% 4,52% (vnitřní výnosové procento při NPV=0, nutno dosáhnout IRR >1,52%) Prostá doba návratnosti 28 let Diskontovaná doba návratnosti 32 let Výše nájemného za 1 m 2 137,64 Kč Projekt nedosahuje ekonomicky vhodných (udržitelných) hodnot. Vícepodlažní bydlení energetická třída B základní varianta rozpočtu V4 NPV 0 Kč NPV prostředků investora Kč (suma diskontovaných peněžních toků za životnost projektu, nutno dosáhnout NPV >0) IRR projektu IRR prostředků investora 1,52% 4,42% (vnitřní výnosové procento při NPV=0, nutno dosáhnout IRR >1,52%) Prostá doba návratnosti 28 let Diskontovaná doba návratnosti 32 let Výše nájemného za 1 m 2 143,31 Kč Projekt nedosahuje ekonomicky vhodných (udržitelných) hodnot. Vícepodlažní bydlení energetická třída B základní varianta rozpočtu V5 NPV 0 Kč NPV prostředků investora Kč (suma diskontovaných peněžních toků za životnost projektu, nutno dosáhnout NPV >0) IRR projektu 1,52% IRR prostředků investora 4,07% (vnitřní výnosové procento při NPV=0, nutno dosáhnout IRR >1,52%) Prostá doba návratnosti 28 let Diskontovaná doba návratnosti 32 let Výše nájemného za 1 m 2 136,39 Kč Projekt nedosahuje ekonomicky vhodných (udržitelných) hodnot. B-33

34 U návrhu vícepodlažního nájemního bydlení v energetické třídě B v základní variantě rozpočtu lze konstatovat, že základní (V1) ani alternativní varianty (V2 V5) nedosahují akceptovatelných výsledků u sazby nájemného. Ekonomické charakteristiky jsou splněny, ale za cenu vyšších nájmů. Vícepodlažní bydlení energetická třída B úsporná varianta rozpočtu V1 NPV 0 Kč NPV prostředků investora Kč (suma diskontovaných peněžních toků za životnost projektu, nutno dosáhnout NPV >0) IRR projektu IRR prostředků investora 1,52% 4,39% (vnitřní výnosové procento při NPV=0, nutno dosáhnout IRR >1,52%) Prostá doba návratnosti 28 let Diskontovaná doba návratnosti 32 let Výše nájemného za 1 m 2 132,63 Kč % Projekt nedosahuje ekonomicky vhodných (udržitelných) hodnot. Inv. náklad na 1m 2 celkové podlahové plochy Kč s DPH/m 2 Investiční náklad na 1 m 2 užitné plochy Kč s DPH/m 2 Náklady na obnovu a údržbu 1 m 2.rok 250 Kč s DPH/(m 2.rok) Vícepodlažní bydlení energetická třída B úsporná varianta rozpočtu V2 NPV 0 Kč NPV prostředků investora Kč (suma diskontovaných peněžních toků za životnost projektu, nutno dosáhnout NPV >0) IRR projektu IRR prostředků investora 1,52% 4,39% (vnitřní výnosové procento při NPV=0, nutno dosáhnout IRR >1,52%) Prostá doba návratnosti 28 let Diskontovaná doba návratnosti 32 let Výše nájemného za 1 m 2 121,00 Kč % Projekt nedosahuje ekonomicky vhodných (udržitelných) hodnot. Vícepodlažní bydlení energetická třída B úsporná varianta rozpočtu V3 NPV 0 Kč NPV prostředků investora Kč (suma diskontovaných peněžních toků za životnost projektu, nutno dosáhnout NPV >0) IRR projektu IRR prostředků investora 1,52% 4,47% (vnitřní výnosové procento při NPV=0, nutno dosáhnout IRR >1,52%) Prostá doba návratnosti 28 let Diskontovaná doba návratnosti 32 let Výše nájemného za 1 m 2 118,65 Kč Projekt je vhodný k realizaci. B-34

35 Vícepodlažní bydlení energetická třída B úsporná varianta rozpočtu V4 NPV 0 Kč NPV prostředků investora Kč (suma diskontovaných peněžních toků za životnost projektu, nutno dosáhnout NPV >0) IRR projektu IRR prostředků investora 1,52% 4,39% (vnitřní výnosové procento při NPV=0, nutno dosáhnout IRR >1,52%) Prostá doba návratnosti 28 let Diskontovaná doba návratnosti 32 let Výše nájemného za 1 m 2 124,35 Kč % Projekt nedosahuje ekonomicky vhodných (udržitelných) hodnot. Vícepodlažní bydlení energetická třída B úsporná varianta rozpočtu V5 NPV 0 Kč NPV prostředků investora Kč (suma diskontovaných peněžních toků za životnost projektu, nutno dosáhnout NPV >0) IRR projektu IRR prostředků investora 1,52% 4,02% (vnitřní výnosové procento při NPV=0, nutno dosáhnout IRR >1,52%) Prostá doba návratnosti 28 let Diskontovaná doba návratnosti 32 let Výše nájemného za 1 m 2 116,22 Kč Projekt je vhodný k realizaci. U návrhu vícepodlažního nájemního bydlení v energetické třídě B v úsporné variantě rozpočtu lze konstatovat, že všechny varianty (V1 V5) dosahují hraničních (V1) a i akceptovatelných výsledků (V3 a V5), u ostatních variant se sazby nájemného velmi přibližují hraniční hodnotě 120 Kč/m 2 a měs. Ekonomické charakteristiky jsou splněny. Vícepodlažní bydlení energetická třída A základní varianta rozpočtu V1 NPV 0 Kč NPV prostředků investora Kč (suma diskontovaných peněžních toků za životnost projektu, nutno dosáhnout NPV >0) IRR projektu 1,52% IRR prostředků investora 4,39% (vnitřní výnosové procento při NPV=0, nutno dosáhnout IRR >1,52%) Prostá doba návratnosti 28 let Diskontovaná doba návratnosti 32 let Výše nájemného za 1 m 2 168,82 Kč Projekt nedosahuje ekonomicky vhodných (udržitelných) hodnot. Inv. náklad na 1m 2 celkové podlahové plochy Kč s DPH/m 2 Investiční náklad na 1 m 2 užitné plochy Kč s DPH/m 2 Náklady na obnovu a údržbu 1 m 2.rok 538 Kč s DPH/(m 2.rok) B-35

36 Vícepodlažní bydlení energetická třída A základní varianta rozpočtu V2 NPV 0 Kč NPV prostředků investora Kč (suma diskontovaných peněžních toků za životnost projektu, nutno dosáhnout NPV >0) IRR projektu IRR prostředků investora 1,52% 4,39% (vnitřní výnosové procento při NPV=0, nutno dosáhnout IRR >1,52%) Prostá doba návratnosti 28 let Diskontovaná doba návratnosti 32 let Výše nájemného za 1 m 2 154,00 Kč Projekt nedosahuje ekonomicky vhodných (udržitelných) hodnot. Vícepodlažní bydlení energetická třída A základní varianta rozpočtu V3 NPV 0 Kč NPV prostředků investora Kč (suma diskontovaných peněžních toků za životnost projektu, nutno dosáhnout NPV >0) IRR projektu IRR prostředků investora 1,52% 4,50% (vnitřní výnosové procento při NPV=0, nutno dosáhnout IRR >1,52%) Prostá doba návratnosti 28 let Diskontovaná doba návratnosti 32 let Výše nájemného za 1 m 2 152,62 Kč Projekt nedosahuje ekonomicky vhodných (udržitelných) hodnot. Vícepodlažní bydlení energetická třída A základní varianta rozpočtu V4 NPV 0 Kč NPV prostředků investora Kč (suma diskontovaných peněžních toků za životnost projektu, nutno dosáhnout NPV >0) IRR projektu IRR prostředků investora 1,52% 4,39% (vnitřní výnosové procento při NPV=0, nutno dosáhnout IRR >1,52%) Prostá doba návratnosti 28 let Diskontovaná doba návratnosti 32 let Výše nájemného za 1 m 2 158,28 Kč Projekt nedosahuje ekonomicky vhodných (udržitelných) hodnot. Vícepodlažní bydlení energetická třída A základní varianta rozpočtu V5 NPV 0 Kč NPV prostředků investora Kč (suma diskontovaných peněžních toků za životnost projektu, nutno dosáhnout NPV >0) IRR projektu 1,52% IRR prostředků investora 4,05% (vnitřní výnosové procento při NPV=0, nutno dosáhnout IRR >1,52%) Prostá doba návratnosti 28 let Diskontovaná doba návratnosti 32 let Výše nájemného za 1 m 2 152,26 Kč Projekt nedosahuje ekonomicky vhodných (udržitelných) hodnot. B-36

37 U návrhu vícepodlažního nájemního bydlení v energetické třídě A v základní variantě rozpočtu lze konstatovat, že základní (V1) ani alternativní (V2 V5) nedosahují akceptovatelných výsledků u sazby nájemného. Ekonomické charakteristiky jsou splněny, ale za cenu výrazně vyšších nájmů. Vícepodlažní bydlení energetická třída A úsporná varianta rozpočtu V1 NPV 0 Kč NPV prostředků investora Kč (suma diskontovaných peněžních toků za životnost projektu, nutno dosáhnout NPV >0) IRR projektu IRR prostředků investora 1,52% 4,36% (vnitřní výnosové procento při NPV=0, nutno dosáhnout IRR >1,52%) Prostá doba návratnosti 28 let Diskontovaná doba návratnosti 32 let Výše nájemného za 1 m2 151,67 Kč Projekt nedosahuje ekonomicky vhodných (udržitelných) hodnot. Inv. náklad na 1m 2 celkové podlahové plochy Kč s DPH/m 2 Investiční náklad na 1 m 2 užitné plochy Kč s DPH/m 2 Náklady na obnovu a údržbu 1 m2.rok 386 Kč s DPH/(m 2.rok) Vícepodlažní bydlení energetická třída A úsporná varianta rozpočtu V2 NPV 0 Kč NPV prostředků investora Kč (suma diskontovaných peněžních toků za životnost projektu, nutno dosáhnout NPV >0) IRR projektu IRR prostředků investora 1,52% 4,36% (vnitřní výnosové procento při NPV=0, nutno dosáhnout IRR >1,52%) Prostá doba návratnosti 28 let Diskontovaná doba návratnosti 32 let Výše nájemného za 1 m 2 138,36 Kč Projekt nedosahuje ekonomicky vhodných (udržitelných) hodnot. Vícepodlažní bydlení energetická třída A úsporná varianta rozpočtu V3 NPV 0 Kč NPV prostředků investora Kč (suma diskontovaných peněžních toků za životnost projektu, nutno dosáhnout NPV >0) IRR projektu IRR prostředků investora 1,52% 4,45% (vnitřní výnosové procento při NPV=0, nutno dosáhnout IRR >1,52%) Prostá doba návratnosti 28 let Diskontovaná doba návratnosti 32 let Výše nájemného za 1 m 2 136,51 Kč Projekt nedosahuje ekonomicky vhodných (udržitelných) hodnot. B-37

38 Vícepodlažní bydlení energetická třída A úsporná varianta rozpočtu V4 NPV 0 Kč NPV prostředků investora Kč (suma diskontovaných peněžních toků za životnost projektu, nutno dosáhnout NPV >0) IRR projektu IRR prostředků investora 1,52% 4,36% (vnitřní výnosové procento při NPV=0, nutno dosáhnout IRR >1,52%) Prostá doba návratnosti 28 let Diskontovaná doba návratnosti 32 let Výše nájemného za 1 m 2 142,20 Kč Projekt nedosahuje ekonomicky vhodných (udržitelných) hodnot. Vícepodlažní bydlení energetická třída A úsporná varianta rozpočtu V5 NPV 0 Kč NPV prostředků investora Kč (suma diskontovaných peněžních toků za životnost projektu, nutno dosáhnout NPV >0) IRR projektu IRR prostředků investora 1,52% 4,01% (vnitřní výnosové procento při NPV=0, nutno dosáhnout IRR >1,52%) Prostá doba návratnosti 28 let Diskontovaná doba návratnosti 32 let Výše nájemného za 1 m 2 135,16 Kč Projekt nedosahuje ekonomicky vhodných (udržitelných) hodnot. U návrhu vícepodlažního nájemního bydlení v energetické třídě A v úsporné variantě rozpočtu lze konstatovat, že základní (V1) ani alternativní (V2 V5) nedosahují akceptovatelných výsledků u sazby nájemného. Ekonomické charakteristiky jsou splněny, ale za cenu vyšších nájmů. Vyhodnocení nízkopodlažního nájemního bydlení Pro architektonický návrh vícepodlažního nájemního bydlení v energetické třídě B a základní variantě rozpočtu jsou hodnoty uvedeny v následující tabulce. U nízkopodlažního bydlení není předpokládána možnost využití prostoru pro komerční účely. Nízkopodlažní bydlení energetická třída B základní varianta rozpočtu NPV 0 Kč NPV prostředků investora Kč (suma diskontovaných peněžních toků za životnost projektu, nutno dosáhnout NPV >0) IRR projektu 1,52% IRR prostředků investora 4,57% (vnitřní výnosové procento při NPV=0, nutno dosáhnout IRR >1,52%) Prostá doba návratnosti 28 let Diskontovaná doba návratnosti 32 let Výše nájemného za 1 m 2 146,49 Kč Projekt nedosahuje ekonomicky vhodných (udržitelných) hodnot. Inv. náklad na 1m 2 celkové podlahové plochy Kč s DPH/m 2 Investiční náklad na 1 m 2 užitné plochy Kč s DPH/m 2 Náklady na obnovu a údržbu 1 m 2.rok 331 Kč s DPH/(m 2.rok) B-38

39 Nízkopodlažní bydlení energetická třída B úsporná varianta rozpočtu NPV 0 Kč NPV prostředků investora Kč (suma diskontovaných peněžních toků za životnost projektu, nutno dosáhnout NPV >0) IRR projektu IRR prostředků investora 1,52% 4,50% (vnitřní výnosové procento při NPV=0, nutno dosáhnout IRR >1,52%) Prostá doba návratnosti 28 let Diskontovaná doba návratnosti 32 let Výše nájemného za 1 m 2 132,45 Kč % Projekt nedosahuje ekonomicky vhodných (udržitelných) hodnot. Inv. náklad na 1m 2 celkové podlahové plochy Kč s DPH/m 2 Investiční náklad na 1 m 2 užitné plochy Kč s DPH/m 2 Náklady na obnovu a údržbu 1 m 2.rok 269 Kč s DPH/(m 2.rok) Pouze úsporná varianta rozpočtu v návrhu nízkopodlažního bydlení v energetické třídě B je v intervalu hraničních hodnot sazby nájemného. Nízkopodlažní bydlení energetická třída A základní varianta rozpočtu NPV 0 Kč NPV prostředků investora Kč (suma diskontovaných peněžních toků za životnost projektu, nutno dosáhnout NPV >0) IRR projektu IRR prostředků investora 1,52% 4,53% (vnitřní výnosové procento při NPV=0, nutno dosáhnout IRR >1,52%) Prostá doba návratnosti 28 let Diskontovaná doba návratnosti 32 let Výše nájemného za 1 m 2 169,35 Kč Projekt nedosahuje ekonomicky vhodných (udržitelných) hodnot. Inv. náklad na 1m 2 celkové podlahové plochy Kč s DPH/m 2 Investiční náklad na 1 m 2 užitné plochy Kč s DPH/m 2 Náklady na obnovu a údržbu 1 m 2.rok 481 Kč s DPH/(m 2.rok) B-39

40 Nízkopodlažní bydlení energetická třída A úsporná varianta rozpočtu NPV 0 Kč NPV prostředků investora Kč (suma diskontovaných peněžních toků za životnost projektu, nutno dosáhnout NPV >0) IRR projektu IRR prostředků investora 1,52% 4,47% (vnitřní výnosové procento při NPV=0, nutno dosáhnout IRR >1,52%) Prostá doba návratnosti 28 let Diskontovaná doba návratnosti 32 let Výše nájemného za 1 m 2 154,65 Kč Projekt nedosahuje ekonomicky vhodných (udržitelných) hodnot. Inv. náklad na 1m 2 celkové podlahové plochy Kč s DPH/m 2 Investiční náklad na 1 m 2 užitné plochy Kč s DPH/m 2 Náklady na obnovu a údržbu 1 m 2.rok 409 Kč s DPH/(m 2.rok) Žádná z variant rozpočtu v návrhu nízkopodlažního bydlení v energetické třídě A nedosáhne ani hraniční hodnoty sazby nájemného. Nájemníci v tomto projektu musí mít velmi dobré finanční možnosti. C.3.5 Výpočet optimální výše nájemného Jedná se o stanovení výše nájemného, při které by byla splněna základní ekonomická kritéria investice (NPV, diskontovaná doba návratnosti, aj.) a výše nájemného by vyhovovala možnostem seniora pobírajícího dávky ve výši průměrného důchodu. U architektonických návrhů vícepodlažního a nízkopodlažního nájemního bydlení je vypočtena vyhovující hodnota nájemného pro energetické třídy B a A. V optimalizaci je dále uvažována možnost, že se podaří v rámci výběrového řízení dosáhnout i nižší výše (uvažován interval 90 % 100 %) celkových investičních výdajů. Stejný předpoklad je zahrnut i u nákladů na opravu a údržbu, kde je uvažován interval 80 % 100 %. U návrhu vícepodlažního bydlení je výpočet proveden i s různými sazbami za pronájem komerčních ploch, a to v hodnotách 150 až 300 Kč/m 2 a měs., s krokem 50 Kč/m 2 a měs. Legenda k výsledkům: Výše nájmu je do 120 Kč/(m 2.měsíc) včetně Výše nájmu je od 120 až 135Kč/(m 2.měsíc) včetně Ostatní hodnoty jsou nad 135Kč/(m 2.měsíc) Pro sazbu pronájmu komerčních prostor ve výši 150 Kč/m 2 a měs. je v následující tabulce uveden přehled výší nájmu v závislosti na jednotlivých variantách využití ploch v 1.NP projektu vícepodlažního bydlení a v závislosti na výši investičních nákladů a nákladů na opravy, údržbu a obnovu. B-40

41 Energetická třída A komerce opravy investice ZÁKLADNÍ ÚSPORNÁ (Kč/m 2 (% ze (% ze ) základu) základu) V1 V2 V3 V4 V5 V1 V2 V3 V4 V % 90 % 157,2 143,4 141,7 147,4 140,6 143,0 130,5 128,4 134,1 126, % 95 % 158,9 144,9 143,3 148,9 142,3 144,3 131,6 129,5 135,3 127, % 100 % 160,5 146,4 144,8 150,5 144,0 145,5 132,7 130,7 136,4 129, % 90 % 160,9 146,8 145,2 150,9 144,4 145,8 133,0 131,0 136,7 129, % 95 % 162,8 148,5 147,0 152,6 146,2 147,2 134,3 132,3 138,0 130, % 100 % 164,7 150,2 148,7 154,4 148,1 148,6 135,5 133,6 139,3 132, % 90 % 164,7 150,2 148,7 154,4 148,1 148,6 135,5 133,6 139,3 132, % 95 % 166,7 152,1 150,7 156,3 150,2 150,1 137,0 135,1 140,8 133, % 100 % 168,8 154,0 152,6 158,3 152,3 151,7 138,4 136,5 142,2 135,2 Energetická třída B komerce opravy investice ZÁKLADNÍ ÚSPORNÁ (Kč/m 2 (% ze (% ze ) základu) základu) V1 V2 V3 V4 V5 V1 V2 V3 V4 V % 90 % 143,7 131,1 129,0 134,7 127,2 126,9 115,8 113,3 119,0 110, % 95 % 145,0 132,3 130,3 135,9 128,5 127,7 116,5 114,0 119,7 111, % 100 % 146,3 133,5 131,5 137,2 129,8 128,5 117,3 114,8 120,5 112, % 90 % 146,6 133,8 131,8 137,5 130,2 128,7 117,4 115,0 120,7 112, % 95 % 148,1 135,1 133,2 138,9 131,6 129,7 118,3 115,9 121,6 113, % 100 % 149,6 136,5 134,6 140,2 133,1 130,6 119,1 116,7 122,4 114, % 90 % 149,6 136,5 134,6 140,2 133,1 130,6 119,1 116,7 122,4 114, % 95 % 151,2 138,0 136,1 141,8 134,8 131,6 120,1 117,7 123,4 115, % 100 % 152,9 139,4 137,6 143,3 136,4 132,6 121,0 118,7 124,4 116,2 Z tabulky je patrné, že v energetické třídě A ani při uvažování nižších investičních nákladů, ani nižších nákladů na opravy, údržbu a rekonstrukce nesplňuje ani jedna kombinace přijatelné úrovně sazby nájemného. V energetické třídě B v úsporné variantě rozpočtu požadovanou hranici 120 Kč/m 2 a měs. splňuje pouze V3 a V5 ve všech kombinacích. V následující tabulce je uvažována sazba nájemného komerčních prostor ve výši 200 Kč/m 2 a měs. a uveden přehled výší nájmu v závislosti na jednotlivých variantách využití ploch v 1NP návrhu vícepodlažního bydlení a v závislosti na výši investičních nákladů a nákladů na opravy, údržbu a obnovu. B-41

42 Energetická třída A komerce opravy investice ZÁKLADNÍ ÚSPORNÁ (Kč/m 2 (% ze (% ze ) základu) základu) V1 V2 V3 V4 V5 V1 V2 V3 V4 V % 90 % 157,2 143,4 139,8 147,4 135,4 143,0 130,5 126,5 134,1 121, % 95 % 158,9 144,9 141,3 148,9 137,1 144,3 131,6 127,6 135,3 122, % 100 % 160,5 146,4 142,9 150,5 138,7 145,5 132,7 128,8 136,4 123, % 90 % 160,9 146,8 143,3 150,9 139,1 145,8 133,0 129,1 136,7 124, % 95 % 162,8 148,5 145,0 152,6 141,0 147,2 134,3 130,4 138,0 125, % 100 % 164,7 150,2 146,8 154,4 142,9 148,6 135,5 131,7 139,3 126, % 90 % 164,7 150,2 146,8 154,4 142,9 148,6 135,5 131,7 139,3 126, % 95 % 166,7 152,1 148,7 156,3 145,0 150,1 137,0 133,1 140,8 128, % 100 % 168,8 154,0 150,7 158,3 147,0 151,7 138,4 134,6 142,2 129,9 Energetická třída B komerce opravy investice ZÁKLADNÍ ÚSPORNÁ (Kč/m 2 (% ze (% ze ) základu) základu) V1 V2 V3 V4 V5 V1 V2 V3 V4 V % 90 % 143,7 131,1 127,1 134,7 122,0 126,9 115,8 111,3 119,0 105, % 95 % 145,0 132,3 128,3 135,9 123,3 127,7 116,5 112,1 119,7 106, % 100 % 146,3 133,5 129,6 137,2 124,6 128,5 117,3 112,9 120,5 106, % 90 % 146,6 133,8 129,9 137,5 124,9 128,7 117,4 113,1 120,7 107, % 95 % 148,1 135,1 131,3 138,9 126,4 129,7 118,3 113,9 121,6 108, % 100 % 149,6 136,5 132,6 140,2 127,9 130,6 119,1 114,8 122,4 108, % 90 % 149,6 136,5 132,6 140,2 127,9 130,6 119,1 114,8 122,4 108, % 95 % 151,2 138,0 134,2 141,8 129,5 131,6 120,1 115,8 123,4 110, % 100 % 152,9 139,4 135,7 143,3 131,2 132,6 121,0 116,7 124,4 111,0 Pro sazbu nájemného 200 Kč/m 2 a měs. se hodnoty sazby nájemného v energetické třídě A v úsporné variantě vyskytují v hraniční oblasti pouze u variant V3 a V5 ve všech kombinacích. V energetické třídě B v úsporné variantě rozpočtu se všechny hodnoty sazby nájemného vyskytují v hraniční či akceptovatelné sazbě. V následující tabulce je uvažována sazba nájemného komerčních prostor ve výši Kč/m 2 a měs. a uveden přehled výší nájmu v závislosti na jednotlivých variantách využití ploch v 1NP návrhu vícepodlažního bydlení a v závislosti na výši investičních nákladů a nákladů na opravy, údržbu a obnovu. B-42

43 Energetická třída A komerce opravy investice ZÁKLADNÍ ÚSPORNÁ (Kč/m 2 (% ze (% ze ) základu) základu) V1 V2 V3 V4 V5 V1 V2 V3 V4 V % 90 % 157,2 143,4 137,8 147,4 130,2 143,0 130,5 124,5 134,1 116, % 95 % 158,9 144,9 139,4 148,9 131,8 144,3 131,6 125,7 135,3 117, % 100 % 160,5 146,4 141,0 150,5 133,5 145,5 132,7 126,9 136,4 118, % 90 % 160,9 146,8 141,4 150,9 133,9 145,8 133,0 127,1 136,7 118, % 95 % 162,8 148,5 143,1 152,6 135,8 147,2 134,3 128,5 138,0 120, % 100 % 164,7 150,2 144,9 154,4 137,6 148,6 135,5 129,8 139,3 121, % 90 % 164,7 150,2 144,9 154,4 137,6 148,6 135,5 129,8 139,3 121, % 95 % 166,7 152,1 146,8 156,3 139,7 150,1 137,0 131,2 140,8 123, % 100 % 168,8 154,0 148,8 158,3 141,8 151,7 138,4 132,7 142,2 124,7 Energetická třída B komerce opravy investice ZÁKLADNÍ ÚSPORNÁ (Kč/m 2 (% ze (% ze ) základu) základu) V1 V2 V3 V4 V5 V1 V2 V3 V4 V % 90 % 143,7 131,1 125,2 134,7 116,8 126,9 115,8 109,4 119,0 100, % 95 % 145,0 132,3 126,4 135,9 118,1 127,7 116,5 110,2 119,7 100, % 100 % 146,3 133,5 127,6 137,2 119,4 128,5 117,3 110,9 120,5 101, % 90 % 146,6 133,8 127,9 137,5 119,7 128,7 117,4 111,1 120,7 101, % 95 % 148,1 135,1 129,3 138,9 121,2 129,7 118,3 112,0 121,6 102, % 100 % 149,6 136,5 130,7 140,2 122,6 130,6 119,1 112,9 122,4 103, % 90 % 149,6 136,5 130,7 140,2 122,6 130,6 119,1 112,9 122,4 103, % 95 % 151,2 138,0 132,3 141,8 124,3 131,6 120,1 113,8 123,4 104, % 100 % 152,9 139,4 133,8 143,3 125,9 132,6 121,0 114,8 124,4 105,8 Pro sazbu nájemného za 1m 2 komerčních prostor ve výši 250 Kč/m 2 a měs. se hodnoty sazby nájemného za 1 m 2 bytu v energetické třídě A v úsporné variantě vyskytují v hraniční oblasti pouze u variant V3 a V5 ve všech kombinacích. U V5 se sazby nájemného u některých kombinací nákladů dostávají i pod hraniční hodnotu 120 Kč/m 2 a měs. V energetické třídě B v úsporné variantě rozpočtu se téměř všechny hodnoty sazby nájemného vyskytují v hraniční či akceptovatelné sazbě. Sazba nájemného u V5 při nezměněné výši nákladů dosahuje výše pouze 106 Kč/m 2 a měs., je výrazně nižší než požadovaná hraniční hodnota. V následující tabulce je uvažována sazba nájemného komerčních prostor ve výši 300 Kč/m 2 a měs. a uveden přehled výší nájmu v závislosti na jednotlivých variantách využití ploch v 1NP návrhu vícepodlažního bydlení a v závislosti na výši investičních nákladů a nákladů na opravy, údržbu a obnovu. B-43

44 Energetická třída A komerce opravy investice ZÁKLADNÍ ÚSPORNÁ (Kč/m 2 (% ze (% ze ) základu) základu) V1 V2 V3 V4 V5 V1 V2 V3 V4 V % 90 % 157,2 143,4 135,9 147,4 124,9 143,0 130,5 122,6 134,1 110, % 95 % 158,9 144,9 137,5 148,9 126,6 144,3 131,6 123,8 135,3 112, % 100 % 160,5 146,4 139,0 150,5 128,3 145,5 132,7 124,9 136,4 113, % 90 % 160,9 146,8 139,4 150,9 128,7 145,8 133,0 125,2 136,7 113, % 95 % 162,8 148,5 141,2 152,6 130,5 147,2 134,3 126,5 138,0 115, % 100 % 164,7 150,2 142,9 154,4 132,4 148,6 135,5 127,8 139,3 116, % 90 % 164,7 150,2 142,9 154,4 132,4 148,6 135,5 127,8 139,3 116, % 95 % 166,7 152,1 144,9 156,3 134,5 150,1 137,0 129,3 140,8 117, % 100 % 168,8 154,0 146,8 158,3 136,6 151,7 138,4 130,7 142,2 119,5 Energetická třída B komerce opravy investice ZÁKLADNÍ ÚSPORNÁ (Kč/m 2 (% ze (% ze ) základu) základu) V1 V2 V3 V4 V5 V1 V2 V3 V4 V % 90 % 143,7 131,1 123,2 134,7 111,5 126,9 115,8 107,5 119,0 94, % 95 % 145,0 132,3 124,5 135,9 112,8 127,7 116,5 108,3 119,7 95, % 100 % 146,3 133,5 125,7 137,2 114,1 128,5 117,3 109,0 120,5 96, % 90 % 146,6 133,8 126,0 137,5 114,5 128,7 117,4 109,2 120,7 96, % 95 % 148,1 135,1 127,4 138,9 115,9 129,7 118,3 110,1 121,6 97, % 100 % 149,6 136,5 128,8 140,2 117,4 130,6 119,1 110,9 122,4 98, % 90 % 149,6 136,5 128,8 140,2 117,4 130,6 119,1 110,9 122,4 98, % 95 % 151,2 138,0 130,3 141,8 119,1 131,6 120,1 111,9 123,4 99, % 100 % 152,9 139,4 131,9 143,3 120,7 132,6 121,0 112,9 124,4 100,5 Pro sazbu nájemného komerčních prostor300 Kč/m 2 a měs. se hodnoty sazby nájemného za 1 m 2 /měs. bytu v energetické třídě A v úsporné variantě jsou akceptovatelné u varianty V5 ve všech kombinacích. V energetické třídě B v úsporné variantě rozpočtu se všechny hodnoty sazby nájemného vyskytují v hraniční či akceptovatelné sazbě. U varianty V5 je sazba nájemného ve všech kombinacích, kromě jedné dokonce nižší než 100 Kč/m 2 a měs. Následující tabulka zobrazuje vyhodnocení pro návrh nízkopodlažního bydlení v obou energetických třídách. U tohoto návrhu není uvažováno s komerčními plochami. B-44

45 Z tabulky je patrné, že u energetické třídy A neexistuje žádná hodnota, která by splňovala nebo se alespoň blížila hranici 120 Kč/m 2 a měs. U energetické třídy B jsou hraniční hodnoty za sazbu nájemného dosahovány pouze v úsporné variantě rozpočtu. Z výše uvedených přehledů je patrné, že investor musí pečlivě zvažovat využití prostor, a soustředit se i na možnosti úspor v nákladech bez snížení standardu bydlení. B-45

46 C.4 Očekávané náklady spojené s užíváním bytu Model SeniorCalc 2015_3 zahrnuje oddíl, který vypočítává náklady spojené s užíváním bytu. Jedná se o náklady, které jsou hrazeny nájemníkem. Hodnota nákladů spojených s užíváním bytu je informací pro potenciálního zájemce, který může na základě svých finančních možností učinit v případě zájmu o bydlení odpovědné rozhodnutí. C.4.1 Náklady spojené s užíváním bytu Do nákladů spojených s užíváním bytu zahrnuje model SeniorCalc 2015_3 nájemné, elektřina v bytě, vodné a stočné, teplo (vytápění a TUV), poplatky televize a rozhlas, pojištění vybavení domácnosti, elektřinu ve společných prostorech, úklid společných prostor a odvoz komunálního odpadu. Způsob výpočtu jednotlivých položek je uveden v následujícím přehledu: - Nájemné celková výše nájemného je vypočtena jako součet nájemného za byt, nájemného za balkon a sklepy. Sazba nájemného za balkon a sklep je uvažována poloviční oproti sazbě nájemného za m 2 bytu. Model předpokládá, že nájemné hrazené uživateli bytu je využíváno na úhradu běžných provozních výdajů (např. správa a pojištění) a na opravy, údržbu a rekonstrukce objektu. - Elektřina v bytě elektřina v bytě je určena specifikací spotřebičů v bytě a jejich využitím během dne. Přehled je uveden v tabulce. Celková spotřeba je ovlivněna velikostí bytu. Výše sazby za 1 kwh elektrické energie je v modelu uvažována ve výši 4,20 Kč/kWh (jedná se o průměrnou sazbu zahrnující i pevné složky spotřeby). Tuto hodnotu si uživatel modelu může změnit. Pro energetickou třídu A i B je ve výpočtu uvažováno se stejnou sazbou na 1 kwh energie (uživatel může toto nastavení změnit stanovením vlastní sazby), a to proto, že podrobnost projektu nespecifikovala, zda má byt svůj samostatný nebo podružný elektroměr. Ve vyhodnocení vzorových projektů je uvažováno, že každý byt má svůj samostatný elektroměr a spotřeba elektřiny na vytápění u energetické třídy A je měřena přes centrální elektroměr a dále rozúčtována. Příkon Spotřebič (W) Elektrická trouba LED televize 80 Lednice s mrazákem 40 Mikrovlnka 750 Notebook 40 Osvětlení 50 Pračka Rádio 50 Rychlovarná konvice Sklokeramická deska / indukční deska Větrání 25 Vysavač Vodné a stočné náklady na vodné a stočné jsou vypočteny pomocí normové spotřeby m 3 na osobu a měsíc a sazby za vodné a stočné. Výše sazby na vodné a stočné je v modelu uvažována ve výši 96,03 Kč/m 3. Tuto hodnotu si uživatel může změnit. - Teplo položka teplo zahrnuje náklady na vytápění a případně i na přípravu teplé vody. Ve variantách návrhů v energetické třídě A se předpokládá příprava teplé vody pomocí bojlerů a vytápění je řešeno pomocí elektrických přímotopů. Náklady na spotřebu tepla a přípravu teplé vody představují v modelu SeniorCalc 2015_3 u variant v energetické třídě A spotřebu elektrické energie. Výše sazby na 1 kwh elektrické energie je v modelu uvažována ve výši 2,40 Kč/kWh. Tuto hodnotu si uživatel může změnit. Ve variantách návrhů v energetické třídě B je příprava teplé vody a vytápění řešena pomocí plynového kondenzačního kotle a jako energonositel je využíván plyn. Výše sazby 1kWh plynu je v modelu uvažována ve výši 1,30 Kč/kWh. Tuto hodnotu si uživatel může změnit. Výsledná výše nákladů na teplo a TV pro jeden byt je u návrhů vícepodlažního i nízkopodlažního nájemního bydlení téměř srovnatelná. B-46

47 byt Nízkopodlažní B - zákaldní A - základní 1+kk 1+kk Vícepodlažní B - zákaldní A - základní 1+kk 1+kk 38,90 m 2 38,90 m 2 32,70 m 2 32,70 m2 Název balkon, terasa, lodžie 2,70 m 2 2,70 m 2 2,34 m 2 2,34 m2 Nájemné (BJ, pojištění nemovitosti, správa objektu) Kč Kč Kč Kč Elektřina 477 Kč 477 Kč 477 Kč 477 Kč Vodné a stočné 317 Kč 317 Kč 317 Kč 317 Kč Teplo (vytápění a TV) 510 Kč 506 Kč 350 Kč 348 Kč Televize a rozhlas 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč Svoz komunálního odpadu 80 Kč 80 Kč 80 Kč 80 Kč Pojištění (domácnost) 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč Elektřina ve spol. prostorech 36 Kč 36 Kč 36 Kč 36 Kč Úklid 100 Kč 100 Kč 100 Kč 100 Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Daná situace je způsobena tím, že pro energetickou třídu B je uvažováno s energonositelem (plyn) s nízkou pořizovací cenou, tj. 1,30 Kč/kWh, a vysokou spotřebou tepla na vytápění a přípravu teplé vody (TV). Oproti tomu v energetické třídě A je uvažováno s vyšší sazbou energonositele (elektřina), tj. 2,40 Kč/kWh, a téměř poloviční spotřebou energie na vytápění a přípravu teplé vody. - Poplatky televize a rozhlas jsou stanoveny v souladu se zákonem 348/2005 Sb. v platném znění, kdy výše televizních poplatků je 135 Kč a výše rozhlasových 45 Kč. Celkem 180 Kč/byt a měs. - Pojištění vybavení domácnosti uvažuje s pojistnou částkou ve výši Kč a výší roční splátky 0,45 % z pojistné částky. Uživatel tyto hodnoty může měnit dle aktuální situace. - Elektřina ve společných prostorech je určena specifikací spotřebičů ve společných prostorech (společenská místnost, kuchyňka, sklepy, chodby, aj.) objektu a jejich využití během dne. Přehled je uveden v tabulce. Výše sazby za 1 kwh elektrické energie je v modelu uvažována ve výši 4,20 Kč/kWh (jedná se o průměrnou sazbu zahrnující i pevné složky spotřeby). Tuto hodnotu si uživatel modelu může změnit. Příkon Spotřebič (W) Výtah LED televize 80 Lednice s mrazákem 40 Mikrovlnka 750 Notebook 40 Osvětlení 300 Pračka Rádio 50 Rychlovarná konvice Sklokeramická deska / indukční deska Větrání 25 Vysavač a jiná úklidová technika Úklid společných prostor je stanoven paušální částkou na bytovou jednotku a měsíc ve výši 100 Kč/bytová jednotka. Tuto hodnotu je možno v modelu změnit. - Odvoz komunálního odpadu je stanoven paušální částkou na osobu a měsíc ve výši 80 Kč/osoba. Tuto hodnotu je možno v modelu změnit. Pro vícepodlažní bydlení v energetické třídě B jsou náklady s užíváním bytů jednotlivých velikostí dle architektonického návrhu následující: Vícepodlažní B základní byt 152,86 Kč/m 2 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 2+kk 3+kk 3+kk 32,70 m 2 32,70 m 2 32,70 m 2 32,70 m 2 64,10 m 2 64,10 m 2 64,10 m 2 Název balkon, terasa, lodžie 76,43 Kč/m 2 2,34 m 2 2,34 m 2 3,06 m 2 3,06 m 2 3,06 m 2 2,34 m 2 3,06 m 2 Nájemné (BJ, pojištění nemovitosti, správa objektu) Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Elektřina 477 Kč 477 Kč 477 Kč 477 Kč 693 Kč 693 Kč 693 Kč Vodné a stočné 317 Kč 317 Kč 317 Kč 317 Kč 634 Kč 634 Kč 634 Kč Teplo (vytápění a TV) 350 Kč 350 Kč 350 Kč 350 Kč 687 Kč 687 Kč 687 Kč Televize a rozhlas 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč Svoz komunálního odpadu 80 Kč 80 Kč 80 Kč 80 Kč 160 Kč 160 Kč 160 Kč Pojištění (domácnost) 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč Elektřina ve spol. prostorech 36 Kč 36 Kč 36 Kč 36 Kč 72 Kč 72 Kč 72 Kč Úklid 100 Kč 100 Kč 100 Kč 100 Kč 200 Kč 200 Kč 200 Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč B-47

48 Vícepodlažní B úsporná byt 132,63 Kč/m 2 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 2+kk 3+kk 3+kk 32,70 m2 32,70 m2 32,70 m2 32,70 m2 64,10 m2 64,10 m2 64,10 m2 Název balkon, terasa, lodžie 66,32 Kč/m 2 2,34 m2 2,34 m2 3,06 m2 3,06 m2 3,06 m2 2,34 m2 3,06 m2 Nájemné (BJ, pojištění nemovitosti, správa objektu) Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Elektřina 477 Kč 477 Kč 477 Kč 477 Kč 693 Kč 693 Kč 693 Kč Vodné a stočné 317 Kč 317 Kč 317 Kč 317 Kč 634 Kč 634 Kč 634 Kč Teplo (vytápění a TV) 350 Kč 350 Kč 350 Kč 350 Kč 687 Kč 687 Kč 687 Kč Televize a rozhlas 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč Svoz komunálního odpadu 80 Kč 80 Kč 80 Kč 80 Kč 160 Kč 160 Kč 160 Kč Pojištění (domácnost) 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč Elektřina ve spol. prostorech 36 Kč 36 Kč 36 Kč 36 Kč 72 Kč 72 Kč 72 Kč Úklid 100 Kč 100 Kč 100 Kč 100 Kč 200 Kč 200 Kč 200 Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Náklady na služby u bytů velikosti 1+kk jsou ve výši Kč/měs. a jejich podíl na celkových nákladech spojených s užíváním bytu činí v průměru téměř 26 % u úsporné varianty a 23 % u základní varianty. Pro byty 2+kk dosahují náklady na služby Kč/měs. a jejich podíl na celkových nákladech spojených s užíváním bytu je 23 % u úsporné varianty a 21 % u základní varianty. Pro další varianty využití prostoru 1NP návrhu vícepodlažního bydlení v energetické třídě B pro základní variantu rozpočtu je v přehledové tabulce uveden vždy údaj výše nájemného, výše záloh za služby a celkem. Hodnoty v tabulkách jsou vypočteny pro případ, že sazba nájemného z komerčních prostor je 150 Kč/m 2 a měs. Vícepodlažní B základní Název 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 2+kk 3+kk 3+kk 32,70 m 2 32,70 m 2 32,70 m 2 32,70 m 2 64,10 m 2 64,10 m 2 64,10 m 2 2,34 m 2 2,34 m 2 3,06 m 2 3,06 m 2 3,06 m 2 2,34 m 2 3,06 m 2 V1 Nájemné 152,86 Kč/m Kč 5177 Kč 5232 Kč 5232 Kč Kč 9977 Kč Kč Služby 1578 Kč 1578 Kč 1578 Kč 1578 Kč 2664 Kč 2664 Kč 2664 Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč V2 Nájemné 139,44 Kč/m Kč 4723 Kč 4773 Kč 4773 Kč 9152 Kč 9102 Kč 9152 Kč Služby 1548 Kč 1548 Kč 1548 Kč 1548 Kč 2605 Kč 2605 Kč 2605 Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč V3 Nájemné 137,64 Kč/m Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Služby 1557 Kč 1557 Kč 1557 Kč 1557 Kč 2624 Kč 2624 Kč 2624 Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč V4 Nájemné 143,31 Kč/m Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Služby 1557 Kč 1557 Kč 1557 Kč 1557 Kč 2622 Kč 2622 Kč 2622 Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč V5 Nájemné 136,39 Kč/m Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Služby 1578 Kč 1578 Kč 1578 Kč 1578 Kč 2663 Kč 2663 Kč 2663 Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Pro další hodnocené varianty využití prostoru 1 NP návrhu vícepodlažního bydlení v energetické třídě B pro úspornou variantu rozpočtu je v přehledové tabulce uveden vždy údaj výše nájemného, výše záloh za služby a celkem. Hodnoty v tabulkách jsou vypočteny pro případ, že sazba nájemného z komerčních prostor je 150 Kč/m 2 a měs. B-48

49 Vícepodlažní B úsporná Název 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 2+kk 3+kk 3+kk 32,70 m 2 32,70 m 2 32,70 m 2 32,70 m 2 64,10 m 2 64,10 m 2 64,10 m 2 2,34 m 2 2,34 m 2 3,06 m 2 3,06 m 2 3,06 m 2 2,34 m 2 3,06 m 2 V1 Nájemné 132,63 Kč/m Kč 4492 Kč 4540 Kč 4540 Kč 8705 Kč 8657 Kč 8705 Kč Služby 1578 Kč 1578 Kč 1578 Kč 1578 Kč 2663 Kč 2663 Kč 2663 Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč Kč ,00 Kč V2 Nájemné 121,00 Kč/m Kč 4098 Kč 4142 Kč 4142 Kč 7941 Kč 7897 Kč 7941 Kč Služby 1548 Kč 1548 Kč 1548 Kč 1548 Kč 2605 Kč 2605 Kč 2605 Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč V3 Nájemné 118,65 Kč/m Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Služby 1557 Kč 1557 Kč 1557 Kč 1557 Kč 2624 Kč 2624 Kč 2624 Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč V4 Nájemné 124,35 Kč/m Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Služby 1557 Kč 1557 Kč 1557 Kč 1557 Kč 2622 Kč 2622 Kč 2622 Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč V5 Nájemné 116,22 Kč/m Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Služby 1578 Kč 1578 Kč 1578 Kč 1578 Kč 2663 Kč 2663 Kč 2663 Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Pro vícepodlažní bydlení v energetické třídě A jsou náklady s užíváním jednotlivých velikostí bytů dle architektonického návrhu následující: Vícepodlažní A základní 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 2+kk 3+kk 3+kk byt 168,82 Kč/m 2 32,70 m2 32,70 m2 32,70 m2 32,70 m2 64,10 m2 64,10 m2 64,10 m2 Název balkon, terasa, lodžie 84,41 Kč/m 2 2,34 m2 2,34 m2 3,06 m2 3,06 m2 3,06 m2 2,34 m2 3,06 m2 Nájemné (BJ, pojištění nemovitosti, správa objektu) Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Elektřina 477 Kč 477 Kč 477 Kč 477 Kč 693 Kč 693 Kč 693 Kč Vodné a stočné 317 Kč 317 Kč 317 Kč 317 Kč 634 Kč 634 Kč 634 Kč Teplo (vytápění a TV) 348 Kč 348 Kč 348 Kč 348 Kč 682 Kč 682 Kč 682 Kč Televize a rozhlas 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč Svoz komunálního odpadu 80 Kč 80 Kč 80 Kč 80 Kč 160 Kč 160 Kč 160 Kč Pojištění (domácnost) 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč Elektřina ve spol. prostorech 36 Kč 36 Kč 36 Kč 36 Kč 72 Kč 72 Kč 72 Kč Úklid 100 Kč 100 Kč 100 Kč 100 Kč 200 Kč 200 Kč 200 Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Vícepodlažní A úsporná byt 151,67 Kč/m 2 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 2+kk 3+kk 3+kk 32,70 m2 32,70 m2 32,70 m2 32,70 m2 64,10 m2 64,10 m2 64,10 m2 Název balkon, terasa, lodžie 75,83 Kč/m 2 2,34 m2 2,34 m2 3,06 m2 3,06 m2 3,06 m2 2,34 m2 3,06 m2 Nájemné (BJ, pojištění nemovitosti, správa objektu) Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Elektřina 477 Kč 477 Kč 477 Kč 477 Kč 693 Kč 693 Kč 693 Kč Vodné a stočné 317 Kč 317 Kč 317 Kč 317 Kč 634 Kč 634 Kč 634 Kč Teplo (vytápění a TV) 348 Kč 348 Kč 348 Kč 348 Kč 682 Kč 682 Kč 682 Kč Televize a rozhlas 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč Svoz komunálního odpadu 80 Kč 80 Kč 80 Kč 80 Kč 160 Kč 160 Kč 160 Kč Pojištění (domácnost) 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč Elektřina ve spol. prostorech 36 Kč 36 Kč 36 Kč 36 Kč 72 Kč 72 Kč 72 Kč Úklid 100 Kč 100 Kč 100 Kč 100 Kč 200 Kč 200 Kč 200 Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Náklady na služby u bytů velikosti 1+kk jsou ve výši Kč/měs. a jejich podíl na celkových nákladech spojených s užíváním bytu činí v průměru 23 % u úsporné varianty a téměř 22 % u základní varianty. Pro byty 2+kk dosahují náklady na služby Kč/měs. a jejich podíl na celkových nákladech spojených s užíváním bytu částce je 21 % u úsporné varianty a téměř 21 % u základní varianty. Největší vliv na výši celkových nákladů spojených s užíváním bytu má sazba nájemného na 1 m 2 bytu. Pro další hodnocené varianty využití prostoru 1NP návrhu vícepodlažního bydlení v energetické třídě A pro základní variantu rozpočtu je v přehledové tabulce uveden vždy údaj výše nájemného, výše záloh za služby a celkem. Hodnoty v tabulkách jsou vypočteny pro případ, že sazba nájemného z komerčních prostor je 150 Kč/m 2 a měs. B-49

50 Vícepodlažní A základní Název 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 2+kk 3+kk 3+kk 32,70 m 2 32,70 m 2 32,70 m 2 32,70 m 2 64,10 m 2 64,10 m 2 64,10 m 2 2,34 m 2 2,34 m 2 3,06 m 2 3,06 m 2 3,06 m 2 2,34 m 2 3,06 m 2 V1 Nájemné 168,82 Kč/m Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Služby Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč V2 Nájemné 154,00 Kč/m Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Služby Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč V3 Nájemné 152,62 Kč/m Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Služby Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč V4 Nájemné 158,28 Kč/m Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Služby Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč V5 Nájemné 152,26 Kč/m Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Služby Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Pro další hodnocené varianty využití prostoru 1NP návrhu vícepodlažního bydlení v energetické třídě A pro úspornou variantu rozpočtu je v přehledové tabulce uveden vždy údaj výše nájemného, výše záloh za služby a celkem. Hodnoty v tabulkách jsou vypočteny pro případ, že sazba nájemného z komerčních prostor je 150 Kč/m 2 a měs. Vícepodlažní A úsporná Název 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 2+kk 3+kk 3+kk 32,70 m 2 32,70 m 2 32,70 m 2 32,70 m 2 64,10 m 2 64,10 m 2 64,10 m 2 2,34 m 2 2,34 m 2 3,06 m 2 3,06 m 2 3,06 m 2 2,34 m 2 3,06 m 2 V1 Nájemné 151,67 Kč/m Kč 5137 Kč 5192 Kč 5192 Kč 9954 Kč 9899 Kč 9954 Kč Služby Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč V2 Nájemné 138,36 Kč/m Kč 4686 Kč 4736 Kč 4736 Kč 9081 Kč 9031 Kč 9081 Kč Služby 1546 Kč 1546 Kč 1546 Kč 1546 Kč 2600 Kč 2600 Kč 2600 Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč V3 Nájemné 136,51 Kč/m Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Služby 1555 Kč Kč 1555 Kč 2619 Kč 2619 Kč 2619 Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč V4 Nájemné 142,20 Kč/m Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Služby 1554 Kč Kč 1554 Kč 2617 Kč Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč V5 Nájemné 135,16 Kč/m Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Služby 1575 Kč 1575 Kč 1575 Kč 1575 Kč 2658 Kč 2658 Kč 2658 Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Z přehledu z celkových částek nákladů spojených s užíváním bytu, které zahrnují platbu nájemného a zálohy za služby je zřejmé, že nejnižší hodnoty jsou dosaženy u V5, která uvažuje využití většiny plochy 1NP ke komerčním účelům. Pro nízkopodlažní bydlení v energetické třídě B jsou celkové náklady spojené s užíváním bytů velikosti 1+kk a 2+kk dle architektonického návrhu v základní variantě rozpočtu uvedeny v následujících tabulkách. Náklady na služby u bytů velikosti 1+kk jsou v průměru ve výši Kč/měs. a jejich podíl na celkové částce nájemného činí v průměru 25,5 %. Rozdíl v součtech nákladů na služby spočívá v nákladech na teplo a TV, kdy náklady na teplo jsou závislé na výměře bytu. B-50

51 Nízkopodlažní B základní 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk byt 146,49 Kč/m 2 38,90 m 2 32,70 m 2 39,60 m 2 38,90 m 2 32,70 m 2 39,60 m 2 33,10 m 2 33,10 m 2 Název balkon, terasa, lodžie 73,24 Kč/m 2 2,70 m 2 2,70 m 2 2,70 m 2 4,30 m 2 0,00 m 2 0,00 m 2 5,50 m 2 4,70 m 2 Nájemné (BJ, pojištění nemovitosti, správa objektu) Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Elektřina 477 Kč 477 Kč 477 Kč 477 Kč 477 Kč 477 Kč 477 Kč 477 Kč Vodné a stočné 317 Kč 317 Kč 317 Kč 317 Kč 317 Kč 317 Kč 317 Kč 317 Kč Teplo (vytápění a TV) 510 Kč 428 Kč 519 Kč 510 Kč 428 Kč 519 Kč 434 Kč 434 Kč Televize a rozhlas 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč Svoz komunálního odpadu 80 Kč 80 Kč 80 Kč 80 Kč 80 Kč 80 Kč 80 Kč 80 Kč Pojištění (domácnost) 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč Elektřina ve spol. prostorech 36 Kč 36 Kč 36 Kč 36 Kč 36 Kč 36 Kč 36 Kč 36 Kč Úklid 100 Kč 100 Kč 100 Kč 100 Kč 100 Kč 100 Kč 100 Kč 100 Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Náklady na služby u bytů velikosti 2+kk jsou v průměru ve výši Kč/měs. a jejich podíl na celkové částce nájemného činí v průměru 26 %. Rozdíl v součtech nákladů na služby spočívá v nákladech na teplo a TV (teplou vodu), kdy náklady na tuto položku jsou závislé na výměře bytu a způsobu vytápění a zajištění ohřevu teplé vody. Nízkopodlažní B základní byt 2+kk 2+kk 2+kk 2+kk 2+kk 146,49 Kč/m 2 57,20 m 2 54,00 m 2 57,20 m 2 54,00 m 2 54,00 m 2 Název balkon, terasa, lodžie 73,24 Kč/m 2 3,90 m 2 3,90 m 2 7,10 m 2 6,80 m 2 6,80 m 2 Nájemné (BJ, pojištění nemovitosti, správa objektu) Kč Kč Kč Kč Kč Elektřina 693 Kč 693 Kč 693 Kč 693 Kč 693 Kč Vodné a stočné 634 Kč 634 Kč 634 Kč 634 Kč 634 Kč Teplo (vytápění a TV) 749 Kč 707 Kč 749 Kč 707 Kč 707 Kč Televize a rozhlas 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč Svoz komunálního odpadu 160 Kč 160 Kč 160 Kč 160 Kč 160 Kč Pojištění (domácnost) 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč Elektřina ve spol. prostorech 72 Kč 72 Kč 72 Kč 72 Kč 72 Kč Úklid 200 Kč 200 Kč 200 Kč 200 Kč 200 Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč V úsporné variantě rozpočtu nízkopodlažního návrhu v energetické třídě B je výše nákladů na služby spojené s užíváním bytu stejná jako u základní variatny rozpočtu, a to ve výši Kč. U úsporné variatny rozpočtu došlo úpravou vybraných položek rozpočtu ke snížení celkových investičních nákladů, což nemělo vliv na náklady na služby spojené s užíváním bytu. Rozdíl ve výši nákladů spojených s užíváním bytu spočívá pouze v sazbě za 1 m 2 /měs., která je u úsporné variatny o 14 Kč menší než u základní varianty rozpočtu a plyne z úspory investičních nákladů. Nízkopodlažní B úsporná byt 132,45 Kč/m 2 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 38,90 m 2 32,70 m 2 39,60 m 2 38,90 m 2 32,70 m 2 39,60 m 2 33,10 m 2 33,10 m 2 Název balkon, terasa, lodžie 66,22 Kč/m 2 2,70 m 2 2,70 m 2 2,70 m 2 4,30 m 2 0,00 m 2 0,00 m 2 5,50 m 2 4,70 m 2 Nájemné (BJ, pojištění nemovitosti, správa objektu) Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Elektřina 477 Kč 477 Kč 477 Kč 477 Kč 477 Kč 477 Kč 477 Kč 477 Kč Vodné a stočné 317 Kč 317 Kč 317 Kč 317 Kč 317 Kč 317 Kč 317 Kč 317 Kč Teplo (vytápění a TV) 510 Kč 428 Kč 519 Kč 510 Kč 428 Kč 519 Kč 434 Kč 434 Kč Televize a rozhlas 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč Svoz komunálního odpadu 80 Kč 80 Kč 80 Kč 80 Kč 80 Kč 80 Kč 80 Kč 80 Kč Pojištění (domácnost) 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč Elektřina ve spol. prostorech 36 Kč 36 Kč 36 Kč 36 Kč 36 Kč 36 Kč 36 Kč 36 Kč Úklid 100 Kč 100 Kč 100 Kč 100 Kč 100 Kč 100 Kč 100 Kč 100 Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Náklady na služby u bytů velikosti 2+kk jsou v průměru ve výši Kč/měs. a jejich podíl na celkové částce nájemného činí v průměru 26 %. Rozdíl v součtech nákladů na služby spočívá v nákladech na teplo a TV (teplou vodu), kdy náklady na tuto položku jsou závislé na výměře bytu a způsobu vytápění a zajištění ohřevu teplé vody. B-51

52 Nízkopodlažní B úsporná 2+kk 2+kk 2+kk 2+kk 2+kk byt 132,45 Kč/m 2 57,20 m 2 54,00 m 2 57,20 m 2 54,00 m 2 54,00 m 2 Název balkon, terasa, lodžie 66,22 Kč/m 2 3,90 m 2 3,90 m 2 7,10 m 2 6,80 m 2 6,80 m 2 Nájemné (BJ, pojištění nemovitosti, správa objektu) Kč Kč Kč Kč Kč Elektřina 693 Kč 693 Kč 693 Kč 693 Kč 693 Kč Vodné a stočné 634 Kč 634 Kč 634 Kč 634 Kč 634 Kč Teplo (vytápění a TV) 749 Kč 707 Kč 749 Kč 707 Kč 707 Kč Televize a rozhlas 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč Svoz komunálního odpadu 160 Kč 160 Kč 160 Kč 160 Kč 160 Kč Pojištění (domácnost) 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč Elektřina ve spol. prostorech 72 Kč 72 Kč 72 Kč 72 Kč 72 Kč Úklid 200 Kč 200 Kč 200 Kč 200 Kč 200 Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč Pro nízkopodlažní bydlení v energetické třídě A jsou náklady užívání bytů jednotlivých velikostí dle architektonického návrhu následující: Nízkopodlažní A základní 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk byt 169,35 Kč/m 2 38,90 m 2 32,70 m 2 39,60 m 2 38,90 m 2 32,70 m 2 39,60 m 2 33,10 m 2 33,10 m 2 Název balkon, terasa, lodžie 84,67 Kč/m 2 2,70 m 2 2,70 m 2 2,70 m 2 4,30 m 2 0,00 m 2 0,00 m 2 5,50 m 2 4,70 m 2 Nájemné (BJ, pojištění nemovitosti, správa objektu) Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Elektřina 477 Kč 477 Kč 477 Kč 477 Kč 477 Kč 477 Kč 477 Kč 477 Kč Vodné a stočné 317 Kč 317 Kč 317 Kč 317 Kč 317 Kč 317 Kč 317 Kč 317 Kč Teplo (vytápění a TV) 506 Kč 425 Kč 515 Kč 506 Kč 425 Kč 515 Kč 430 Kč 430 Kč Televize a rozhlas 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč Svoz komunálního odpadu 80 Kč 80 Kč 80 Kč 80 Kč 80 Kč 80 Kč 80 Kč 80 Kč Pojištění (domácnost) 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč Elektřina ve spol. prostorech 36 Kč 36 Kč 36 Kč 36 Kč 36 Kč 36 Kč 36 Kč 36 Kč Úklid 100 Kč 100 Kč 100 Kč 100 Kč 100 Kč 100 Kč 100 Kč 100 Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč U návrhu nízkopodlažního bydlení v energetické třídě A v základní variantě rozpočtu dosahují u bytů 1+kk náklady na služby spojené s užíváním bytu v průměru částky Kč/měs. a jejich podíl na celkových nákladech spojených užíváním bytu je přibližně 21 %. Nízkopodlažní A základní byt 169,35 Kč/m2 2+kk 2+kk 2+kk 2+kk 2+kk 57,20 m 2 54,00 m 2 57,20 m 2 54,00 m 2 54,00 m 2 Název balkon, terasa, lodžie 84,67 Kč/m2 3,90 m 2 3,90 m 2 7,10 m 2 6,80 m 2 6,80 m 2 Nájemné (BJ, pojištění nemovitosti, správa objektu) Kč Kč Kč Kč Kč Elektřina 693 Kč 693 Kč 693 Kč 693 Kč 693 Kč Vodné a stočné 634 Kč 634 Kč 634 Kč 634 Kč 634 Kč Teplo (vytápění a TV) 744 Kč 702 Kč 744 Kč 702 Kč 702 Kč Televize a rozhlas 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč Svoz komunálního odpadu 160 Kč 160 Kč 160 Kč 160 Kč 160 Kč Pojištění (domácnost) 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč Elektřina ve spol. prostorech 72 Kč 72 Kč 72 Kč 72 Kč 72 Kč Úklid 200 Kč 200 Kč 200 Kč 200 Kč 200 Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč U návrhu nízkopodlažního bydlení v energetické třídě A v základní variantě rozpočtu dosahují u bytů 2+kk náklady na služby spojené s užíváním bytu v průměru částky Kč/měs. a jejich podíl na celkových nákladech spojených užíváním bytu je přibližně 21,5 %. B-52

53 Nízkopodlažní A úsporná 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk byt 154,65 Kč/m2 38,90 m 2 32,70 m 2 39,60 m 2 38,90 m 2 32,70 m 2 39,60 m 2 33,10 m 2 33,10 m 2 Název balkon, terasa, lodžie 77,32 Kč/m2 2,70 m 2 2,70 m 2 2,70 m 2 4,30 m 2 0,00 m 2 0,00 m 2 5,50 m 2 4,70 m 2 Nájemné (BJ, pojištění nemovitosti, správa objektu) Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Elektřina 477 Kč 477 Kč 477 Kč 477 Kč 477 Kč 477 Kč 477 Kč 477 Kč Vodné a stočné 317 Kč 317 Kč 317 Kč 317 Kč 317 Kč 317 Kč 317 Kč 317 Kč Teplo (vytápění a TV) 506 Kč 425 Kč 515 Kč 506 Kč 425 Kč 515 Kč 430 Kč 430 Kč Televize a rozhlas 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč Svoz komunálního odpadu 80 Kč 80 Kč 80 Kč 80 Kč 80 Kč 80 Kč 80 Kč 80 Kč Pojištění (domácnost) 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč Elektřina ve spol. prostorech 36 Kč 36 Kč 36 Kč 36 Kč 36 Kč 36 Kč 36 Kč 36 Kč Úklid 100 Kč 100 Kč 100 Kč 100 Kč 100 Kč 100 Kč 100 Kč 100 Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč U návrhu nízkopodlažního bydlení v energetické třídě A v úsporné variantě rozpočtu dosahují u bytů 1+kk náklady na služby spojené s užíváním bytu v průměru částky Kč/měs. a jejich podíl na celkových nákladech spojených užíváním bytu je přibližně 23 %. Podíl na celkových nákladech užívání bytu je ve variantě úsporného rozpočtu vyšší proto, že nájemné dosahuje nižších hodnot. Nízkopodlažní A úsporná 2+kk 2+kk 2+kk 2+kk 2+kk byt 154,65 Kč/m2 57,20 m 2 54,00 m 2 57,20 m 2 54,00 m 2 54,00 m 2 Název balkon, terasa, lodžie 77,32 Kč/m2 3,90 m 2 3,90 m 2 7,10 m 2 6,80 m 2 6,80 m 2 Nájemné (BJ, pojištění nemovitosti, správa objektu) Kč Kč Kč Kč Kč Elektřina 693 Kč 693 Kč 693 Kč 693 Kč 693 Kč Vodné a stočné 634 Kč 634 Kč 634 Kč 634 Kč 634 Kč Teplo (vytápění a TV) 744 Kč 702 Kč 744 Kč 702 Kč 702 Kč Televize a rozhlas 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč 180 Kč Svoz komunálního odpadu 160 Kč 160 Kč 160 Kč 160 Kč 160 Kč Pojištění (domácnost) 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč 38 Kč Elektřina ve spol. prostorech 72 Kč 72 Kč 72 Kč 72 Kč 72 Kč Úklid 200 Kč 200 Kč 200 Kč 200 Kč 200 Kč Celkem Kč Kč Kč Kč Kč U návrhu nízkopodlažního bydlení v energetické třídě A v úsporné variantě rozpočtu dosahují u bytů 2+kk náklady na služby spojené s užíváním bytu v průměru částky Kč/měs. a jejich podíl na celkových nákladech spojených užíváním bytu je přibližně 23 %. Podíly jednotlivých složek celkových nákladů na užívání bytu pro návrh jednopodlažního i vícepodlažního bydlení pro byty velikosti 1+kk a 2+kk zobrazuje pro názornost následující graf. Je patrné, že ani u nejmenších bytů nepřekročí náklady na služby spojené s užíváním bytu 25 % celkových nákladů na užívání bytu. Nejmenší podíl nákladů na služby je u návrhů projektů u větších bytů, a to přibližně 20 %. B-53

54 Z výše uvedeného přehledu vyplývá, že největší vliv u všech posuzovaných architektonických návrhů a variant rozpočtu má na výši nákladů spojených s užíváním bytu složka nájemného. Proto pro další hodnocení byl vybrán referenční byt 1+kk o výměře 32,7 m 2 s balkonem 2,34 m 2 a refenční byt 2+kk o výměře 64,1 m 2 s balkonem 3,06 m 2. U těchto referenčních bytů bylo provedeno porovnání nájemného ve všech varianách architektonických návrhů a rozpočtů (tj. Varianta 1 u vícepodlažního návrhu a nízkopodlažní návrh bydlení). Pro výpočet nájemného byly využity sazby nájemného vypočtené modelem pro jednotlivé návrhy. Z tabulky porovnání pro refereční byt 1+kk vychází jako nejnižší nájemné u nízkopodlažního návrhu v energetické třídě B v úsporné variatně rozpočtu (celkem Kč/měs.). Největší rozdíl ve výši nájemného je mezi nízkopodlažním bydlením v energetické třídě A v základní variatně rozpočtu a nízkopodlažním návrhem v energetické třídě B v úsporné variatně rozpočtu, kde výše rozdílů dosahuje téměř 28 %. Velikost rozdílu ve výši nájemného je ovlivněna jednak výší celkových investičních nákladů a jednak využitelností ploch. U vícepodlažního bydlení je dosaženo nižší hodnoty ukazatele za 1 m 2 podlahové plochy, ale současně je v objektu dosaženo horšího poměru bytové plochy ku celkové podlahové ploše. B-54

55 Měsíční nájemné Vzorový byt - 1+kk (32,7 m 2 ) s balkonem (2,34 m 2 ) Vícepodlažní budova Nízkopodlažní budova Základní Úsporná Základní Úsporná En. tř. A Kč/měsíc Kč/měsíc En. tř. A Kč/měsíc Kč/měsíc En. tř. B Kč/měsíc Kč/měsíc En. tř. B Kč/měsíc Kč/měsíc Rozdíl nájemného oproti nejlevnéjší variantě Základní Úsporná Základní Úsporná En. tř. A Kč/měsíc 651 Kč/měsíc En. tř. A Kč/měsíc 752 Kč/měsíc En. tř. B 691 Kč/měsíc 6 Kč/měsíc En. tř. B 476 Kč/měsíc 0 Kč/měsíc % rozdíl výše Základní Úsporná Základní Úsporná nájemného vůci En. tř. A 27,46% 14,51% En. tř. A 27,86% 16,76% nejlevnější variantě En. tř. B 15,41% 0,14% En. tř. B 10,60% 0,00% U referenčního bytu 2+kk vychází nejnižší částka nájemného pro nízkopodlažní návrh v energetické třídě B v úsporné variatně rozpočtu. Největší rozdíl v nájemném je mezi nízkopodlažním bydlením v energetické třídě A v základní variatně rozpočtu a nízkopodlažním návrhem v energetické třídě B v úsporné variatně rozpočtu, kde výše rozdílů dosahuje téměř 28 %. Měsíční nájemné Vzorový byt - 2+kk (64,1 m 2 ) s balkonem (3,06 m 2 ) Vícepodlažní budova Nízkopodlažní budova Základní Úsporná Základní Úsporná En. tř. A Kč/měsíc Kč/měsíc En. tř. A Kč/měsíc Kč/měsíc En. tř. B Kč/měsíc Kč/měsíc En. tř. B Kč/měsíc Kč/měsíc Rozdíl nájemného oproti nejlevnéjší variantě Základní Úsporná Základní Úsporná En. tř. A Kč/měsíc Kč/měsíc En. tř. A Kč/měsíc Kč/měsíc En. tř. B Kč/měsíc 12 Kč/měsíc En. tř. B 921 Kč/měsíc 0 Kč/měsíc % rozdíl výše Základní Úsporná Základní Úsporná nájemného vůci En. tř. A 27,46% 14,51% En. tř. A 27,86% 16,76% nejlevnější variantě En. tř. B 15,41% 0,14% En. tř. B 10,60% 0,00% Vliv komerčních prostor na sazbu nájemného Vedle celkových investičních nákladů a způsobu využití ploch má významný vliv na sazbu nájemného za 1 m 2 /měs. i velikost komerčních prostor a dosažené nájemné z těchto prostor. Následující graf výše nájemného pro jednotlivé varianty ukazuje rozdíly mezi sazbami nájemného 1 m 2 /měs. u bytů vícepodlažního návrhu bydlení pro jednotlivé varianty V1 V5 a odlišných výší nájmu komerčních ploch. B-55