ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4358/2013 NEMOVITOST: dům, Dům č.p. 614 na pozemku p.č. 1075, garáže na pozemku p.č. 1076/2 a pozemků p.č. 1075, 1076/2 a 1076/1 Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Nové Město pod Smrkem, k.ú. Nové Město pod Smrkem Adresa nemovitosti: Kmochova 614, Nové Město pod Smrkem Vlastníci stavby: Jan Boháč, Kmochova 614, Nové Město pod Smrkem, vlastnictví: SJM Jana Boháčová, Kmochova 614, Nové Město pod Smrkem, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Jan Boháč, Kmochova 614, Nové Město pod Smrkem, vlastnictví: SJM Jana Boháčová, Kmochova 614, Nové Město pod Smrkem, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 IČ: telefon: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č. 124 Ex 11325/11 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 12 stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 791, vedené Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Frýdlant, kat. úz. Nové Město pod Smrkem, obec Nové Město pod Smrkem. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 791, kat. úz. Nové Město pod Smrkem, Katastrální úřad pro Liberecký kraj, KP Frýdlant, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. Nové Město pod Smrkem 9-9/21, měřítko 1:1000, kat. úz. Nové Město pod Smrkem - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 11325/11-15 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 11325/ ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od místního občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Nové Město pod Smrkem je severočeské město ležící v Libereckém kraji v okrese Liberec, v severní části Jizerských hor, protéká jím říčka Lomnice (přítok Smědé). V Novém Městě žijí necelé 4 tisíce obyvatel. Asi 4 km od něj již leží hranice s Polskem. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná nemovitost se nachází ve východní části obce, s přístupem od jihu z ulice Kmochova. Dům je jednopodlažní, s podkrovím, napojen na elektrorozvod, vodovod a plyn. Oceňovanou nemovitost tvoří polovina dvojdomku a náleží k ní garáž a vedlejší stavby. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou 2

3 Nemovitost není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou Nemovitost situována v záplavovém území OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 dům 1.2 garáž 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Dům OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 dům Popis Oceňovaná nemovitost je polovina dvojdomku v ulici Kmochova, obec Nové Město pod Smrkem, okres Liberec. Dům je nepodsklepený, jednopodlažní s podkrovím, napojen na elektrorozvod, vodovod a plyn. Základy domu jsou betonové, svislá konstrukce zděná, stropy dřevěné, krov dřevěný, krytina osinkocementové šablony, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Venkovní povrchy jsou upraveny břízolitem, okna jsou dřevěná, dveře plastové. Dům je vytápěn krbovými kamny a plynovým kotlem, voda ohřívaná el. bojlerem. Vzhledem k tomu, že nebyla předložena výkresová dokumentace, byly informace čerpány z dostupných materiálů a při místním šetření. Stáří stanoveno odhadem. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda obec obyvatel 3

4 Stáří stavby: 70 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 075,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 10*8,5 = 85,00 m 2 2*4,5 = 9,00 m 2 podkroví: 7*8,5 = 59,50 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 85,00 m 2 3,00 m 9,00 m 2 2,00 m podkroví: 59,50 m 2 3,50 m Obestavěný prostor 1.NP: (10*8,5)*(3,00) = 255,00 m 3 (2*4,5)*(2,00) = 18,00 m 3 podkroví: (7*8,5)*(3,50) = 208,25 m 3 zastřešení: = 107,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 588,25 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 94,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 153,50 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,63 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 70 let: 0,70 4

5 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,70 = 0,786 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez IV 0,03 významnější okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní III 0,04 zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost III 0,05 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s III 0,00 více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,100 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,786 * 1,100 * 1,000 = 0,865 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 4 075,- Kč/m 3 * 0,865 = 3 524,88 Kč/m 3 CP = CU * OP = 3 524,88 Kč/m 3 * 588,25 m 3 = ,66 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,66 Kč 5

6 1.2 garáž Popis Oceňovaná garáž se nachází ve východní části obce, na severozápadní hranici oceňovaného pozemku. Garáž je samostatně stojící, jednopodlažní, zděná, s dvoukřídlými dřevěnými vraty a kovovými okny, dřevěným stropem a pultovou střechou krytou lepenkou. Vzhledem k tomu, že nebyla předložena výkresová dokumentace, byly informace čerpány z dostupných dokumentů a při místním šetření. Stáří stanoveno odhadem. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 24 porovnávací metoda Poloha objektu: Liberecký kraj, obec nad do obyvatel Stáří stavby: 50 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 1 830,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 3*5 = 15,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 15,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor 1.NP: (3*5)*(2,50) = 37,50 m 3 zastřešení: = 2,25 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 39,75 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s III 0,00 el. pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: 0,80 5 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 6 * 0,80 = 0,680 i = 1 6

7 Index polohy Převzatý index polohy I P = 1,100 Index trhu s nemovitostmi Převzatý index trhu I T = 1,000 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,680 * 1,100 * 1,000 = 0,748 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 1 830,- Kč/m 3 * 0,748 = 1 368,84 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 368,84 Kč/m 3 * 39,75 m 3 = ,39 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,39 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky Popis Oceňované pozemky se nachází ve východní části Nového Města pod Smrkem, okres Liberec. Pozemky tvoří celek obdélníkového tvaru, s přístupem od jihu z ulice Kmochova, jsou rovinné, oploceny, se zpevněnou plochou, částečně zatravněny, zastavěny domem a garáží. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,0140 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 56,29 1,00 2,1460 1, ,49 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 56,29 0,40 2,1460 1, ,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 122, ,16 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 1076/2 23,00 122, ,27 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 1076/1 44,00 49, ,- Stavební pozemky - celkem ,43 7

8 Pozemky - zjištěná cena = ,43 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby dům ,70 Kč 1.2. Příslušenství garáž ,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky ,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,40 Kč Celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,50 Kč 8

9 Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Dům Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 125,00 m 2 Plocha pozemku: 251,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí rodinný dům Prodej rodinného domu s pozemkem 253 m 2 v Novém Městě pod Smrkem. Dům je po celkové rekonstrukci - podlahy, plastová okna, elektřina, ústřední topení s kotlem na tuhá paliva i krbová kamna. V přízemí obývací pokoj s kuchyní a koupelna. Z obývacího pokoje je přímý vstup na zahradu. Patro pak nabízí další pokoj s komorou a půdu. Dům je připraven k nastěhování bez nutných úprav rodinný dům Prodej rodinný dům 5+1 s garáží v Novém Městě pod Smrkem, Ludvíkovská ul., pěkný útulný dům po rozsáhlé rekonstrukci, všude plastová okna, nové rozvody vody, elektřiny 220/380 a plynu, vytápění a ohřev vody kotlem na plyn + krb s teplovzdušnými rozvody, koupelna, zateplená půda, sádrokartonové stropy, v přízemí mnichovské omítky. Zbývá dokončit rekonstrukci druhé koupelny a schodů do patra. Kanalizace - tří komorový septik, v současné době probíhá dokončení veřejné kanalizace. Rovný pozemek celkem 892 m 2, na zahradě zděná stodola cca 90 m 2. rodinný dům Prodej vícegeneračního rodinného domu ve Frýdlantské ulici v Novém Městě pod Smrkem. Jedná se o dvoupodlažní, částečně podsklepený, objekt s obytným podkrovím a volným půdním prostorem. V domě jsou tři bytové jednotky s příslušenstvím (3+1 a 2x 2+1). Příslušenství domu tvoří samostatně stojící zděná garáž s kůlnou a malý pozemek za domem. Stavebně technický stav odpovídá stáří budovy (cca 100 let), střechou místy zatéká, v dolní části domu a ve sklepě je vlhké zdivo. Srovnatelné nemovitosti Název: rodinný dům Lokalita Nové Město pod Smrkem Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,70 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,66 Upravená j. cena Kč/m

10 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 70,00 m m Kč Kč/m 2 Název: rodinný dům Lokalita Nové Město pod Smrkem Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,30 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,30 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 200,00 m m Kč Kč/m 2 Název: rodinný dům Lokalita Nové Město pod Smrkem Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,75 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,50 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,07 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 170,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 125,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč 10

11 REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 dům ,00 Kč 1.2 garáž ,00 Kč ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Dům ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Osm set šedesát šest tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je nízká b) parametry povyšující cenu: dobrý stav nemovitosti, možnost parkování v garáži na pozemku c) parametry ponižující cenu: Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 11

12 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4358/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 321/ SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 791 ze dne