ODHAD OBVYKLÉ CENY. číslo

Transkript

1 ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo NEMOVITOST: Rozestavěný rodinný dům, Rozestavěný rodinný dům Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Postřižín, k.ú. Postřižín Adresa nemovitosti: Polní, Postřižín Vlastník stavby: /0206, Pan Štěpán Černý, Stýblova 1077/42, Praha - Chodov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /0206, Pan Štěpán Černý, Stýblova 1077/42, Praha - Chodov, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Aukční centrum Bussmark, s.r.o. Adresa objednatele: Štúrova 1701/55, Praha 4 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Jaroslava Luňáčková Jarní 1324, Hostivice Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění novostavby ve výstavbě) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Budoucí stav Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 13 stran Počet příloh: 2 Počet vyhotovení: 3 V Hostivici, dne Ing. Jaroslava Luňáčková

2 NÁLEZ Přehled podkladů - Výpis z Katastru nemovitostí LV 584 vyhotovený dálkovým přístupem dne Kopie katastrální mapy k.ú. Postřižín, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník dne Kupní smlouva o převodu vlastnictví k nemovitostem 16 řadových rodinných domů Postřižín, prodávající: WILTON a.s.ič: , se sídlem Praha 10, Počernická 272/96, PSČ a kupující: TE.DEVELOPMENT s.r.o., IČ: , se sídlem Praha 4, Krč, Štúrova 1701/55, PSČ Část stavební dokumentace - jen část technické zprávy - Souhlas s ohlášením stavby ze dne , č.j. MUKV1854/2009 VYST - Údaje z internetového serveru o nabídkách prodeje nemovitostí - Skutečnosti zjištěné na místě dne Místopis Obec Postřižín se nachází asi 10 km severovýchodně od hranice prahy, v okrese Mělník, v blízkosti města Kralup nad Vltavou. Automobilové spojení je po dálnici D8. Dům je nedaleko nájezdové komunikace. Hromadná doprava do centra Prahy je autobusy PID. Plná občanská vybavenost je v Odolené Vodě, která je vzdálená cca 2km, nebo v Kralupech nad Vltavou, případně v Praze Letňanech a Proseku. Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Rozestavěný rodinný dům. Rodinný dům je krajní řadový. Je nepodsklepený, obdélníkového půdorysu, má jedno nadzemní podlaží a podkroví rozdělené do dvou úrovní. Svislé nosné konstrukce jsou z keramických bloků Porotherm, na betonových základových pasech a základové desce. Strop je železobetonový, schodiště je železobetonové, do vrchní části podkroví není dokončeno. V podkroví je sádrokartonový podhled. Střecha je sedlová s krytinou z betonových tašek. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější omítky jsou vápenocementové se silikonovým fasádním nátěrem. Okna jsou plastová, střešní okna dřevěná Velux. Vchodové dveře jsou plastové. Objekt je napojen na veřejnou síť vody, el. energie a kanalizace. Stav rozestavěnosti rodinného domu je ve fázi hrubé stavby, nejsou vybudovány příčky. Po dostavbě by měl mít dům vnitřní omítky dvouvrstvé štukové, vnitřní dveře foliované do obložkových zárubní. Podlahy budou plovoucí lamino a keramická dlažba. Vytápění bude el. kotlem, radiátory deskové, TUV z el. boileru. Vybavení kuchyně bude kuchyňskou linkou s vestavěnými spotřebiči. budou provedeny obklady v koupelně a za kuchyňskou linkou. na pozemku před domem budou dvě parkovací stání. Pozemky St.454 a parc.č.53/8 jsou rovinné, na části zahrady svah, oplocené a tvoří jednotný funkční celek. Celková rozloha těchto pozemků je: 245m 2. Pozemky jsou přístupné ze zpevněné asfaltové komunikace. Navrhovaná dispozice: 1NP - chodba 7,59 m 2 - obývací pokoj 35,40m 2 - koupelna 5,03m 2-2 -

3 - wc 1,48m 2 - spíž 1,41m 2 - komora 1,75m 2 - kuchyně 7,95m 2 2NP - chodba 7,42m 2 - wc 1,26m 2 - koupelna 3,05m 2 - pokoj 13,85m 2 - komora 1,58m 2 - obývací pokoj s kk 15,56m 2 podkroví - ložnice 28,70m 2 OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rozestavěný rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rozestavěný rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Rozestavěný rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

4 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1NP 75,45 m 2 3,34 m podkroví 75,45 m 2 5,70 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1NP (75,45)*(3,34) = 252,00 m 3 podkroví (75,45)*(5,70/2)+25 = 240,03 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1NP NP 252,00 m 3 podkroví Z 240,03 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 492,03 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Roz Dok 1. Základy S 8, ,00 8,20 8,24 100,00 8,24 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 21,30 100,00 21,30 3. Stropy S 7, ,00 7,90 7,93 90,00 7,14 4. Střecha S 7, ,00 7,30 7,34 100,00 7,34 5. Krytina S 3, ,00 3,40 3,42 100,00 3,42 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 0,90 100,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 5,83 0,00 0,00 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 2,81 100,00 2,81 9. Vnější obklady C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2,30 2,31 0,00 0, Schody S 1, ,00 1,00 1,01 70,00 0, Dveře S 3, ,00 3,20 3,22 10,00 0, Okna S 5, ,00 5,20 5,23 100,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2,20 2,21 0,00 0, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1,00 1,01 0,00 0, Vytápění S 5, ,00 5,20 5,23 0,00 0, Elektroinstalace S 4, ,00 4,30 4,32 0,00 0, Bleskosvod S 0, ,00 0,60 0,60 100,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3,20 3,22 0,00 0,00-4 -

5 20. Zdroj teplé vody S 1, ,00 1,90 1,91 0,00 0, Instalace plynu S 0, ,00 0,50 0,50 0,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3,10 3,12 0,00 0, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0,50 0,50 0,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4,10 4,12 0,00 0, Záchod S 0, ,00 0,30 0,30 0,00 0, Ostatní S 3, ,00 3,40 3,42 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 99,50 Rozestavěnost: 58,01 Koeficient vybavení K 4 : 0,9950 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z celku části 1. Základy S 8,24 100,00 8,24 14, ,11 0, Zdivo S 21,30 100,00 21,30 36, ,11 0, Stropy S 7,14 100,00 7,14 12, ,11 0, Střecha S 7,34 100,00 7,34 12, ,76 0, Krytina S 3,42 100,00 3,42 5, ,33 0, Klempířské konstrukce S 0,90 100,00 0,90 1, ,33 0, Fasádní omítky S 2,81 100,00 2,81 4, ,27 0, Schody S 0,71 100,00 0,71 1, ,11 0, Dveře S 0,32 100,00 0,32 0, ,33 0, Okna S 5,23 100,00 5,23 9, ,33 0, Bleskosvod S 0,60 100,00 0,60 1, ,89 0,0916 Opotřebení: 3,0598 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9950 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,9230 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 8 951,68 Plná cena: 492,03 m 3 * 8 951,68 Kč/m 3 = ,11 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,5801 Nedokončená stavba = ,43 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 3,0598 % Úprava ceny za opotřebení ,96 Kč Rozestavěný rodinný dům - zjištěná cena = ,48 Kč - 5 -

6 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,9230 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 1, ,44 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 1, ,77 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 144, ,12 nádvoří 28 odstavec 5 orná půda 53/8 172,00 57, ,44 Stavební pozemky - celkem ,56 Pozemky - zjištěná cena = ,56 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rozestavěný rodinný dům ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,60 Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,10 Kč - 6 -

7 Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rozestavěný rodinný dům Věcná hodnota dle THU Z cenového ukazatele ve stavebnictví pro rok jedná se o budovu pro bydlení, domy rodinné jednobytové, svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků cena 5000kč/m³ bez DPH. Cena s DPH Kč/m³. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1NP 75,45 m 2 3,34 m podkroví 75,45 m 2 5,70 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1NP (75,45)*(3,34) = 252,00 m 3 podkroví (75,45)*(5,70/2)+25 = 240,03 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1NP 252,00 m 3 podkroví 240,03 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 492,04 m 3 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z celku části 1. Základy S 8,28 100,00 8,28 8, ,11 0, Zdivo S 21,41 100,00 21,41 21, ,11 0, Stropy S 7,98 100,00 7,98 7, ,11 0, Střecha S 7,37 100,00 7,37 7, ,86 0, Krytina S 3,43 100,00 3,43 3, ,33 0, Klempířské konstrukce S 0,91 100,00 0,91 0, ,33 0, Vnitřní omítky S 5,86 100,00 5,86 5, ,33 0, Fasádní omítky S 2,83 100,00 2,83 2, ,27 0, Vnitřní obklady S 2,32 100,00 2,32 2, ,89 0, Schody S 1,01 100,00 1,01 1, ,11 0, Dveře S 3,23 100,00 3,23 3, ,33 0, Okna S 5,25 100,00 5,25 5, ,33 0, Podlahy obytných místností S 2,22 100,00 2,22 2, ,33 0,

8 15. Podlahy ostatních místností S 1,01 100,00 1,01 1, ,33 0, Vytápění S 5,25 100,00 5,25 5, ,89 0, Elektroinstalace S 4,34 100,00 4,34 4, ,89 0, Bleskosvod S 0,61 100,00 0,61 0, ,89 0, Rozvod vody S 3,23 100,00 3,23 3, ,89 0, Zdroj teplé vody S 1,92 100,00 1,92 1, ,43 0, Kanalizace S 3,13 100,00 3,13 3, ,27 0, Vybavení kuchyně S 0,51 100,00 0,51 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4,14 100,00 4,14 4, ,27 0, Záchod S 0,30 100,00 0,30 0, ,27 0, Ostatní S 3,43 100,00 3,43 3, ,00 0,1372 Součet upravených objemových podílů: 99,97 Opotřebení: 4,7897 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 75 Užitná plocha [m 2 ] 122 Obestavěný prostor [m 3 ] 492,04 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost 59,10 100,00 Reprodukční hodnota (RC) [Kč] Stáří [roků] 4 4 Další životnost [roků] Opotřebení 4,79 4,79 Věcná hodnota (VH) Kč Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky St.454, parc.č.53/8 nachází se v obci Postřižín, k.ú. Postřižín, okres Mělník a tvoří jednotný funkční celek. Pozemky jsou přístupné po zpevněné asfaltové komunikaci. Pozemky: - St zastavěná plocha a nádvoří o rozloze 73 m 2 - parc.č.53/8 - orná půda 172 m 2 Na pozemku je travní porost a nálety. Celková rozloha těchto pozemků je: 245m 2. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Postřižín Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] - 8 -

9 KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,71 0, ,82 Popis pozemku: Pozemek ke stavbě ŘRD s plochou parcely od 290m2 či ke stavbě RD s plochou parcely od 822m2, obec Postřižín. Ing. sítě: voda, elektřina, kanalizace. Podmínkou prodeje pozemku je i výstavba RD od majitele - stavební společnost. Dopravní spojení 10 minut od centra Letňan, bus spojení do Kobylis 15 minut. V obci je obchod, do 2km je škola, školka, lékař, obchody, pošta. Lokalita: Postřižín - Duhová KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 0, ,50 Popis pozemku: Stavební pozemek o velikosti 290 m2 ležícího na okraji poklidné Středočeské obce Postřižín. Ta se nachází necelých 15 km od Prahy. Obec Postřižín, se rozprostírá nedaleko od teplické dálnice D8 (sjezd Kralupy nad Vltavou) a 15km od nákupního centra TESCO Letňany. Stejná vzdálenost je i na metro C Kobylisy, odkud do Postřižína jezdí pravidelné linky PID. Centrum Prahy je dostupné za 30minut. Stavební pozemek je kompletně zasíťován a přístupný po zkolaudované příjezdové komunikaci ze zámkové dlažby, která již byla převedena do majetku obce. Pozemek je určen pro výstavbu ŘRD (na výběr dva typy - Baček 1 (5+1), Baček 2 (6+1), je orientován na Jihozápad, je tudíž velmi slunný. Občanská vybavenost spolu s veškerou infrastrukturou (banky, bankomaty, spořitelna, pošta, školka, škola, zdravotnické zařízení, nákupní centrum) se nachází v 1,8km vzdálené Odolené Vodě případně v 5km vzdálených Kralupech nad Vltavou, a samozřejmě v nedaleké Praze. Lokalita: U potoka, Postřižín KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,35 0, ,33 Popis pozemku: Stavební pozemek o výměře 753 m2, zasíťovaný (vodovod, kanalizace, elektřina), ulice U Potoka a Krajní v zástavbě nových rodinných domů, ohrazen plotem z pískovce s výplní ze dřeva, u plotu okrasné keře, pozemek je zatravněn. Bezproblémové a rychlé spojení do Prahy 12 km k metru C - Kobylisy. Průměrná jednotková cena 1 383,22 Kč/m 2 Stanovení obvyklé hodnoty oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří orná půda 53/ Celková výměra pozemků 245 Hodnota pozemků celkem

10 REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rozestavěný rodinný dům ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rozestavěný rodinný dům ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky ,00 Kč Současný stav Budoucí stav Věcná hodnota Kč Kč Hodnota pozemku Kč Zjištěná cena dle vyhlášky Kč Obvyklá cena Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena (ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) je cenou, kterou by bylo možno dosáhnout při prodejích stejného nebo obdobného majetku, případně při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Nejčastějším způsobem zjištění obvyklé ceny je porovnávací způsob. Cena věci zjištěná porovnáním vychází z porovnání ceny obdobné věci k datu ocenění v daném místě. Porovnání u nemovitostí zohledňuje, zejména druh nemovitosti, místo stavby, velikost, využitelnost a vybavenost apod. Vzhledem k tomu, že rodinný dům není dokončen, není možné použít porovnávací metodu ani metodu výnosovou, výpočet ocenění bude provedeno věcnou hodnotou a administrativní cenou. Věcná hodnota (nákladová) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení ( v tomto případě je určeno procento rozestavěnosti). Reprodukční cena je v tomto případě zjištěna z cenového ukazatele ve stavebnictví pro rok 2013 (URS Praha). Ocenění pozemku je provedeno porovnávací metodou. Administrativní cena je cena zjištěná podle platného cenového předpisu, t.j. v daném případě podle vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008, vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb a vyhlášky č.450/2012sb

11 Na základě výše uvedených zjištění a propočtů je stanovena obvyklá cena nemovitosti - rozestavěného rodinného domu s příslušenstvím a pozemky St.454 a parc.č. 53/8, vše k.ú. Postřižín, obec Postřižín, okres Mělník ve výši přibližující se administrativní ceně nemovitosti. Administrativní cena nemovitosti zohledňuje prodejnost v dané lokalitě koeficientem prodejnosti a pro daný případ je objektivnější ,- Kč Slovy: dvamilionypětsettisíc Kč V Hostivici, Ing. Jaroslava Luňáčková Jarní Hostivice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 9.prosince 2011 č.j. Spr 4076/2010 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specializací na oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

12 pohled z ulice pohled ze zahrady

13 - 13 -