Odhad tržní hodnoty č. 2322

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/ Šumperk IČ: DIČ: CZ č. obj.: USN 065 Ex 00201/ ze dne: Účel posudku: exekuční řízení prodejem nemovitosti USN č.j. 065 Ex 00201/ Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 15 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Parcela č Druh: neurčeno zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Vsetín pro obec Huslenky, katastrální území Huslenky na LV č s podílem povinného 1/3 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00201/ ze dne Informace o nemovitosti Nemovitost pozemek zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Vsetín pro obec Huslenky, katastrální území Huslenky na LV č je zemědělský pozemek. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti vlastníka nemovitosti pomocí katastrálních map (mapového serveru čúzk), mapového serveru Google a Veřejného registru půdy LPIS.. 4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00201/ ze dne LV 1562 k.ú Huslenky, obec Huslenky - KM k LV 1562 k.ú Huslenky, obec Huslenky (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb, vyhlášky č. 450/2012 Sb. - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - DeltaNem - mapový server ČUZK, - mapový server Google - server veřejného registru půdy - územní plán obce Huslenky (návrh) - cenový věstník MFČR ročník XXX částka 14 ze dne

3 3 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Zlínský Okres: Vsetín Obec: Huslenky Katastrální území: Huslenky (649767) List vlastnictví číslo: 1562 Vlastníci: 1. Agro Hradiště s.r.o. Podíl: 2/3 Kněžpole 306, Výchopeň František Podíl: 1/3 Svornosti 1906, Vsetín, Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Vsetín pro obec Huslenky, katastrální území Huslenky na LV č souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Metody oceňování Obvyklá ceny

4 4 Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitostí autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitostí. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena

5 5 na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová matoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A.územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B.typ stavebního pozemku (druh a stavební připravenost) C.třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D.obchodní venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E.územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F.speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTC s jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTC s = JTC s /I s Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. I o = A o x B o x C o x D o x E o x F o Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTC o standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTC o = SJTC s x I o Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CP o násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CP o = JTC o x PP o, kde: PP o.plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu zemědělských pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená úřední cenou dle BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, zahrada a jiné), poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a

6 6 statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Popis oceňované nemovitosti - pozemku. Parcela 3572 neurčeno Výměra 1913 m2 Pozemek veden na Katastru nemovitostí ve zjednodušené evidenci parcely původ pozemkový katastr (PK) Pozemek leží na S od obce Huslenky Územní plán V návrhu územního plánu je území vedeno mimo zastavitelné plochy jako lesy a zemědělská půda. Charakteristika dle BPEJ Region: mírně teplý, vlhký Suma teplot nad 10 C: Vláhová jistota: nad 10 Expozice: jih Suchá vegetační období: 5-15 dní Průměrná roční teplota: 6 C - 7 C Sklonitost: výrazný svah Roční úhrn srážek: mm Hloubka půdy: mělká až hluboká Skeletovitost: střední až silná >0 cm nad 25% Půdní typy: Půdy se sklonitostí vyšší než 12 stup??ů, kambizemě, rendziny, pararendziny, rankery, regozemě, černozemě,

7 7 hnědozemě a další Podloží: Váha: zrnitostně středně těžké až velmi těžké Skeletovitost: s různou skeletovitostí Vododržnost: s poněkud příznivějšími vláhovými poměry Tab. Přirážek k Zc zemědělských pozemků uvedené v cenovém věstníku ročník XXX částka 14 ze dne , ve znění vyhlášky č. 412/2012 Sb., ze dne 16. listopadu 2012, kterou se mění vyhláška č. 412/2008 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků, ve znění pozdějších předpisů a vyhlášky č. 412/2008 Sb., ze dne 18. listopadu 2008 o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků, ve znění vyhlášky č. 427/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 340/2010 Sb., ve znění vyhlášky č. 358/2011 Sb. a ve znění vyhlášky č. 412/2012 Sb. Číslo položky 1. Důvod úpravy základní ceny zemědělského pozemku Srážka v % Přirážka v % Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních nebo v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: 1.1 Hlavní město Praha území hlavního města území sousedních obcí katastrální území v okolí do 7 km Obce s počtem nad 250 tis. obyvatel území obce území sousedních obcí katastrální území v okolí do 5 km Obce s počtem tis. obyvatel území obce území sousedních obcí katastrální území v okolí do 4 km Obce s počtem tis. obyvatel území obce území sousedních obcí katastrální území v okolí do 3 km Obce s počtem tis. obyvatel území obce - 160

8 8 í území sousedních obcí 1.6 Obce s počtem tis. obyvatel území obce území sousedních obcí Obce s počtem 5-10 tis. obyvatel území obce sousední katastrální území Obce s počtem 2-5 tis. obyvatel území obce sousední katastrální území Jde-li o pozemky, jejichž vzdálenost od nejbližších míst souvisle zastavěné části obce je: km km km nad 5 km Jde-li o pozemky, jejichž zemědělské využití je prokazatelně sníženo: zvýšenou balvanitostí (např. 4 a více výčnělků mateční horniny nad povrch pozemku na 1 ha z.p.) nebo jinými pevnými až o 15 překážkami (např. šachet kanalizačních sběračů apod.), kromě dále uvedených 2) - zvýšeným výskytem stožárů elektrovodných zařízení (4 a více sloupů nebo stožárů na 1 ha z.p.) 1 80 ažo potřebou odvodnění 4) až o lokalizací ve zvláště chráněných územích se zvýšenou ochranou životního prostředí 5) až o 30 - vlivem imisního zatížení 6 ) při středním znečištění při silném znečištění až o 15 ažo20-8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1562 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno

9 9 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Vsetín Počet obyvatel: obyvatel Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1562 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce se 2 5 tisíci obyvateli vlastní území + 40 % Úprava celkem: + 40 % 1,400 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] zemědělský pozemek PZE ,09 1, ,24 Pozemky na LV číslo 1562 zjištěná cena: 2 919,24 Kč

10 10 a.2) Indexová metoda a.2.1) Pozemky na LV číslo 1562 Ocenění pozemku indexovou metodou zemědělský pozemek p.č.: PZE 3572 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m 2 6,30 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura společenské a obchodní centrum 1,50 B Typ stavebního pozemku nepřipravený (syrový) 0,50 C Třída velikosti obce pod obyvatel 0,40 D Obchodní, resp. průmyslová poloha venkovská oblast 0,70 E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá 1,25 F Speciální charakteristiky volitelné zhodnocení ( ) 1,50 Celkový index oceňovaného pozemku I o = A B C D E F 0, Jednotková cena pozemku JC = ZJC I o Kč/m 2 2,48 Výměra pozemku: m ,00 Cena pozemku Kč 4 744,24 Pozemky na LV číslo 1562 zjištěná cena: 4 744,24 Kč a.3) Porovnávací hodnota a.3.1) Pozemky na LV číslo 1562 Porovnávací pozemky: val polanka Realizovaná cena: , Kč Výměra: ,00 m 2 Jednotková cena: 9, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,600 Upravená jednotková cena: 5,40 Kč/m 2 Váha: 1,00 Pulčín Realizovaná cena: , Kč Výměra: ,00 m 2 Jednotková cena: 9, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,600 Upravená jednotková cena: 5,40 Kč/m 2 Váha: 1,00 Hovězí Realizovaná cena: , Kč Výměra: ,00 m 2 Jednotková cena: 9, Kč/m 2

11 11 Koeficient prodejnosti K p : 0,600 Upravená jednotková cena: 5,40 Kč/m 2 Váha: 1,00 Minimální jednotková cena: 5,40 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena: 5,40 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 5,40 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena (SJC): 5,40 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: Název: zemědělský pozemek Parcelní číslo: PZE 3572 Výměra (V): 1 913,00 m 2 Cena pozemku (V SJC): 1 913,00 m 2 5,40 Kč/m 2 = ,20 Kč Pozemky na LV číslo 1562 zjištěná cena: ,20 Kč b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene: = 0, Kč

12 12 C. Rekapitulace Pozemek na LV 1562 k.ú. Huslenky, obec Huslenky jsou situovány mimo zastavěné území obce. Profil a výměra a geomorfní podmínky a zařazení dle územního plánu pozemku zde neumožňuje stavební práce a jeho využití je pouze jako zemědělská půda. Obecně jsou ceny pozemků v oblasti valašska velmi nízké, což je dáno klimatickými podmínkami, sociologickým a ekonomickými podmínkami současného venkova, kde je nyní velká nezaměstnanost a nízké využívání zemědělské půdy. Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: kvalita pozemků druh pozemků, možnosti územního plánu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. zde v tomto případě však jsou všechny ukazatele hodnoceny jako podprůměrné a proto odhad obvyklé ceny je uvažován průměrem z cenových rozptylů mezi indexovou cenou a cenou srovnávací. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč

13 13 Cena pozemků podle cenového předpisu Věcná hodnota pozemků Cena indexovou metodou Cena určená porovnávací metodou Stanovená věcná hodnota pozemků Průměr cen Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny celkem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 1/ , Kč 4 740, Kč , Kč 4 800, Kč 7 500, Kč 0, Kč 7 500, Kč 2 500, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem 7 500, Kč Cena slovy: sedmtisícpětset Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Agro Hradiště s.r.o. 2 / , Kč Výchopeň František 1 / , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu 1/ , Kč Cena slovy: dvatisícepětset Kč

14 14 D. Seznam příloh 1. LV 1562 k.ú. Huslenky, obec Huslenky 2. Km k LV 1562 k.ú. Huslenky, obec Huslenky 3. mapy místa 4. územní plán Huslenky (část) 5. zeměpisná mapa

15

16

17

18

19

20

21

22

23