ZNALECKÝ POSUDEK. č. 311/6881/2014

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 311/6881/2014 o obvyklé ceně bytu (jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů) č. 215/26 v bytovém domě č.p. 215, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 454/2, k.ú. Lovosice, v Terezínské ulici v Lovosicích, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 311/6881/2014 LV no.: 6287 Name of subject / Předmět ocenění: Byt (jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů) č. 215/26 v bytovém domě č.p. 215, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 454/2, k.ú. Lovosice, v Terezínské ulici v Lovosicích, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Terezínská 215/10, Lovosice GPS: N, E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovité věci pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: byt č. 215/26 (jednotka vymezená podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. 454/2 Appurtenances: Příslušenství: sklep Size: Velikost podíl 4120/ z m 2 tj. 12 m 2 Location in the town: Poloha v obci: východní část města Lovosice Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura odpovídající velikosti města (městský úřad, pošta, základní a střední školství, ordinace lékařů, obchody, restaurace apod.) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Unit price: Jednotková cena 500 Kč/m 2 LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: 38,9 (bez sklepu) m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: 1960 Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 40 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č je oceňovaný byt ve společném jmění manželů Jaroslava Holka a Zdeňky Holkové, oba bytem Terezínská 215/10, Lovosice. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 4972 ve výši ,-Kč a na budoucí pohledávky do výše ,- Kč, vzniklé do , oprávnění pro společnost UNIDEBT Czech, SE, (IČ ), - 2x rozhodnutí o úpadku (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č je evidováno následující zástavní právo: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 4972 ve výši ,-Kč a na budoucí pohledávky do výše ,- Kč, vzniklé do , oprávnění pro společnost UNIDEBT Czech, SE, (IČ ). Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití k bydlení. Z informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - poslední podlaží bytového domu bez výtahu Strong points / silné stránky: - zděný bytový dům Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č pro k.ú. a obec Lovosice, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Lovosice, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace z archivu stavebního úřadu d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka bytu byla provedena dne za účasti pí Zdeňky Holkové

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Lovosice Kód obce: Název obce: Lovosice Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Lovosice se nalézá v Ústeckém kraji, v okrese Litoměřice, přibližně 8 km jihozápadně od města Litoměřice a přibližně 65 km severozápadně od centra hlavního města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2013 ČSÚ má město Lovosice obyvatel. Město má občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti (městský úřad, pošta, základní a střední školství, ordinace lékařů, obchody, restaurace apod.). Po dopravní stránce je město dobře dostupné, městem prochází silnice I/15 a I/30, v blízkosti města prochází dálnice D8, město je také napojeno na železniční dopravu. Property Location / poloha nemovitostí: Bytový dům se nachází ve východní části města Lovosice, v lokalitě zastavěné převážně budovami užívanými k bydlení a budovami občanského vybavení, v Terezínské ulici, z níž je přístupný. Bytový dům je napojen na rozvody el. proudu, pitné vody, kanalizace, zemního plynu a tepelné rozvody. Short description property / stručný popis majetku: Bytová jednotka č. 215/26: Oceňovaný byt je situovaný ve 4. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 215, umístěného na pozemku čís. parcely 454/2, k.ú. Lovosice. K bytu náleží podíl o velikosti 4120/ na společných částech domu č.p. 215 a na pozemku čís. parcely 454/2, k.ú. Lovosice. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 1+1 sestává z předsíně, koupelny s WC, kuchyně a pokoje. K bytu náleží sklep umístěný v suterénu domu. Podlahová plocha bytu je 38,9 m 2 a podlahová plocha sklepu je 3,6 m 2. Konstrukční řešení a vybavení domu: Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou zděné, střecha je sedlová s valbami, krytina střechy je tašková, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, stropy jsou s rovným podhledem, schodiště jsou železobetonová, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou hladké plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou hladké, obvodové stěny domu jsou tepelně izolované deskami z polystyrenu, na nichž je provedena strukturovaná fasádní omítka. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody včetně teplé a kanalizace, topení včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově. Vybavení bytu: Vybavení bytu tvoří sprchový kout, umývadlo, záchod, kuchyňská linka s pracovní deskou a dřezem, kombinovaný sporák, topná tělesa, vodoměry, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu mají krytinu z povlaků PVC, keramické dlažby a textilní krytiny. Stáří a stavební stav domu: Podle informací z archivu stavebního úřadu byl bytový dům kolaudován v roce 1960, jeho stáří ke dni ocenění tedy činí 54 roků. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady, dům je dobře udržován, v minulých letech byla provedena rekonstrukce střechy, bylo provedeno zateplení vnějšího pláště a výměna oken za plastová s izolačními dvojskly

5 Stavební stav bytu: V oceňovaném bytě neproběhla žádná významnější rekonstrukce, byt je ve uspokojivém stavebně technickém stavu. Pozemek: K oceňovanému bytu č. 215/26 náleží podíl o velikosti 4120/ na pozemku čís. parcely 454/2 (výměra m 2 ), k.ú. Lovosice. Pozemek je zastavěný stavbou bytového domu, je napojený na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace, zemního plynu a tepelné rozvody. Pozemek je přístupný z veřejně přístupných pozemků ve vlastnictví Města Lovosice. Tvar pozemku je patrný z katastrální mapy v příloze

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytu (jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů) č. 215/26 v bytovém domě č.p. 215, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 454/2, k.ú. Lovosice, v Terezínské ulici v Lovosicích, okres Litoměřice, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č pro k.ú. a obec Lovosice u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Litoměřice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 18. srpna 2014 Slovy: Třistadvacettisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 4972 ve výši ,-Kč a na budoucí pohledávky do výše ,- Kč, vzniklé do , oprávnění pro společnost UNIDEBT Czech, SE, (IČ ), - 2x rozhodnutí o úpadku (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná omezení nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 311/6881/2014. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 25. srpna

7 PŘÍLOHY 1 Analýza ocenění 2 Situace širších vztahů 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 5 Fotodokumentace

8 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 311/6881/2014 LV no.: 6287 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 215/26 38, , Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 454/2 zastavěná plocha a nádvoří Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Comments Komentář podíl o velikosti 4120/ Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Item no. Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Date of sale / offers Realizovaná / Datum prodeje / nabídková cena nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility area Celková cena obytné / užitné plochy Price per object Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 1 BJ Lovosice, ul. U Nadjezdu ,00 VIII-14 37, , , BJ Lovosice, ul. Terezínská ,00 VIII-14 45, , , BJ Lovosice, ul. Terezínská ,00 VIII-14 55, , , Comments Komentář nabídka 1) nabídka 2) nabídka 3) 1) byt ve zděném domě, po provedené rekonstrukci, nabídka realitní kanceláře ADE Reality, Štětí 2) byt ve zděném domě, uspokojivý stav, rezervovaná nabídka realitní kanceláře Dumrealit - Clever, Roudnice nad Labem 3) byt ve zděném domě, zanedbaná údržba, rezervovaná nabídka realitní kanceláře Dumrealit - Clever, Roudnice nad Labem Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,564 mil.kč nebyla stanovena 0,321 mil.kč 0,320 mil.kč

9 Situace lokality Mapa oblasti

10 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :40:43 Vlastnictví jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb. CZ0423 Litoměřice Obec: Lovosice Kat.území: Lovosice List vlastnictví: 6287 A Vlastník, jiný oprávněný Identifikátor Podíl Vlastnické právo SJM Holek Jaroslav a Holková Zdeňka, Terezínská 215/10, Lovosice SJM = společné jmění manželů B Jednotky Č.p./ Č.jednotky B1 C Nemovitosti Vymezeno v: Budova Jiná práva Způsob využití Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Parcela V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Lovosice, č.p. 215, byt.dům, LV Bez zápisu Způsob ochrany Povinnost k / / /26 byt byt.z. 4120/ na parcele 454/2, LV 6170 Typ jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku 454/2 zastavěná plocha a nádvoří 1116m2 o Zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 4972 ve výši ,-Kč a na budoucí pohledávky do výše ,-Kč, vzniklé do UNIDEBT Czech, SE, Dělnická 1324/9, Jednotka: 215/26 Z-11308/ Holešovice, Praha 7, RČ/IČO: Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-5784/ Listina Souhlasné prohlášení o změně osoby zástavního věřitele postoupením pohledávky ze dne Z-11308/ Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) Listina Holková Zdeňka, Terezínská 215/10, Lovosice, RČ/IČO: /1575 Z-1103/ Usnesení insolvenčního soudu o úpadku, o schválení oddlužení zpeněžením majetkové podstaty Krajského soudu v Ústí nad Labem KSUL 77INS-35339/2013 -A-10 ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne ; uloženo na prac. Litoměřice Z-1103/ o Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) Holek Jaroslav, Terezínská 215/10, Lovosice, Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kód: 506. strana 1

11 Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :40:43 CZ0423 Litoměřice Povinnost k Obec: Kat.území: Lovosice List vlastnictví: Lovosice V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě RČ/IČO: /1152 Z-1103/ Listina Usnesení insolvenčního soudu o úpadku, o schválení oddlužení zpeněžením majetkové podstaty Krajského soudu v Ústí nad Labem KSUL 77INS-35339/2013 -A-10 ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne ; uloženo na prac. Litoměřice Z-1103/ D Jiné zápisy - Bez zápisu Plomby a upozornění - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Smlouva kupní, o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-3380/ Pro: Holek Jaroslav a Holková Zdeňka, Terezínská 215/10, RČ/IČO: /1152 Lovosice /1575 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Upozornění: Další údaje o budově a pozemcích uvedených v části B jsou vždy na příslušném výpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví domu s byty a nebytovými prostory. Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kód: 506. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem Podpis, razítko: Vyhotoveno: :19:00 Řízení PÚ:... Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kód: 506. strana 2

12

13 Byt č. 215/26 v Terezínské ulici v Lovosicích, okr. Litoměřice Severozápadní pohled na bytový dům Severovýchodní pohled na bytový dům Jižní pohled na bytový dům Vstup do sekce č. 215/10 Společné prostory bytového domu Kuchyně

14 Pokoj Pokoj Předsíň Koupelna s WC