Znalecký posudek č /15 o odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Transkript

1 Předmět ocenění: Znalecký posudek č /15 o odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Pozemek parc.č. St. 402, jehož součástí je rodinný dům č.p. 346, a pozemek parc.č. 32/4. Ulice: Brantická č.p. 346 Obec: Brantice PSČ Okres: Bruntál Katastrální území: Brantice Kraj: Moravskoslezský Sídlo katastr. úřadu v Krnově Identifikační kód: Vlastník nemovitých věcí: Klečová Lucie Objednatel: Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/ Ostrava-Mariánské Hory Znalecký posudek je zpracován ke dni Vypracoval: Ing. František Vlček 30. dubna Ostrava 1 verze ACONS 10.29, platná od licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 Tento znalecký posudek obsahuje 13 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě dne

2 2 Obsah Úkol... 3 Prohlídka nemovitých věcí... 3 Podklady pro znalecký posudek:... 3 Nález a posudek... 4 Úvod... 4 A. Místopis, vstupní údaje:... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav... 6 Rekapitulace nákladových cen... 8 C. Pozemky... 9 D. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací E. Omezení vlastnických práv Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 7913/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku Fotodokumentace

3 3 Úkol Na základě usnesení č.j. 024 EX 7913/ ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 545 pro k.ú. Brantice, obec Brantice, okres Bruntál. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 545, a to: - pozemek parc.č. St. 402 o výměře 167 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - součástí pozemku je rodinný dům č.p pozemek parc.č. 32/4 o výměře 698 m 2 ostatní plocha Dále je úkolem znalce uvést: a) příslušenství rodinného domu. b) existenci zjištěných věcných břemen a nájemních práv s označením, která z nich zohlednil ve výsledné ceně předmětu ocenění. c) zda je nájemné ze zjištěného nájemního práva poskytováno ve výši v místě a čase obvyklé. d) zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene a závazkem povinného z věcného břemene. e) zda-li zjištěná nájemní práva či věcná břemena výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí se uskutečnila dne od 9.00 za účasti povinné Lucie Klečkové a Vratislava Totha. Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 545 pro k.ú. Brantice, obec Brantice, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne Situační podklady - Kopie katastrální mapy předmětného území platné pro k.ú. Brantice, mapový list č. -6-4/12 v měřítku 1:0000 ze dne vyhotovená Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, KP Krnov 3. Ostatní podklady - Fotodokumentace pořízená znalcem dne Informace zjištěné při místním šetření - Ocenění č. 27/01 ze dne vypracované Ing. Lenkou Němcovou - Kupní smlouva ze dne

4 4 Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitou věc a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

5 5 A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňovaný rodinný dům č.p. 346 se nachází v severovýchodní části obce Brantice (1 253 obyvatel), okr. Bruntál, v podhůří Hrubého Jeseníku. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy situované podél místní veřejné komunikace ul. Brantická. Centrum obce, kde se nachází základní občanská vybavenost (obecní úřad, pošta, mateřská a základní škola, sportovní zařízení a další), je vzdáleno cca 2,3 km. Kompletní infrastruktura a služby se nachází ve městě Krnov ve vzdálenosti 4,3 km. Dopravní dostupnost lokality je průměrná, napojení na frekventovanou komunikaci č. I/45, spojující města Krnov, Bruntál a Olomouc, je možné ve vzdálenosti 500 m. Naproti rodinného domu se nachází zastávka meziměstské autobusové dopravy. Vlakové nádraží Krnov se nachází ve vzdálenosti 3,2 km. Z hlediska bydlení se v rámci okresu Bruntál jedná o průměrně atraktivní lokalitu s průměrnou dopravní dostupností a dostupností občanské vybavenosti. Souhrnné informace o nemovitostech Zastavěná plocha rodinným domem činí 144 m 2. Obytná plocha zrekonstruované bytové jednotky činí 68 m 2. Užitná plocha nedokončené bytové jednotky činí 54 m 2. Užitná plocha sklepních prostor rodinného domu činí 35 m 2. Celková výměra pozemků zapsaných na LV č. 545 činí 865 m 2. Příslušenství k rodinnému domu tvoří přípojky inženýrských sítí, oplocení a zpevněné plochy okolo rodinného domu a rampa pro zásobování. Příslušenství rodinného domu není v posudku oceněno samostatně, existence příslušenství je zohledněna při ocenění pozemků a rodinného domu. Údaje o oceňovaných nemovitých věcech Oceňovaný rodinný dům je situován zástavbě rodinných domů podél místní veřejné komunikace ul. Brantická v severovýchodní části obce Brantice. Rodinný dům se nachází na pozemku parc.č. St. 402, pozemek parc.č. 32/4 tvoří přilehlou, z části oplocenou zahradu. Tvar pozemků ve funkčním celku s rodinným domem je obdélníkový, pozemky se nachází v rovině. Přístup a příjezd k domu je možný z jižní strany ze zpevněné komunikace. Vlastnické a evidenční údaje odpovídají skutečnosti. Dům je užíván povinnou a její rodinou k bydlení. Dle zjištěných informací byl rodinný dům postaven v roce 1981 a původně sloužil jako prodejna-provozovna. V roce 2001 byl objekt přestavěn na rodinný dům se záměrem vytvoření 2 bytových jednotek. V současnosti je dokončena pouze jedna bytová jednotka, druhá nebyla dokončena. Ke dni ocenění se rodinný dům nachází v poměrně dobrém stavebně-technickém stavu. V rámci přestavby prodejny na rodinný dům byla osazena nová plastová okna a vchodové dveře, byla provedena nová fasáda včetně zateplení, byla provedena nová kuchyň a nové hygienické zařízení, byly provedeny nové rozvody vody a kanalizace, nové SDK podhledy a nové omítky v jedné z bytových jednotek. Nové rozvody elektro jsou provedeny pouze ve zrekonstruované jednotce. Dům je napojený na elektrickou, plynovodní a vodovodní síť. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Vytápění zajišťuje plynový kotel s rozvody ÚT, který současně zajišťuje ohřev vody. V 1.PP se rovněž nachází kotel na TP a elektrický bojler, obě zařízení jsou ovšem nefunkční a vyřazená z provozu.

6 6 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1. Stavby: Výčet budov 1.1. Rodinný dům č.p. 346 Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Rodinný dům č.p. 346 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o částečně podsklepený samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. V rodinném domě se nachází jedna zrekonstruovaná bytová jednotka o dispoziční velikosti 2+1 a jedna nedokončená bytová jednotka. V 1.PP se nachází technické zázemí domu a skladovací prostory. Na komunikační prostory navazuje rampa pro zásobování bývalé prodejny. Dům je založen na betonových základech pravděpodobně bez izolace proti půdní vlhkosti. Svislé konstrukce z dřevěných, sendvičových panelů systému Okál v tl. 160 mm. Obvodové zdivo v 1.PP je zděné z cihel. Instalační jádro je rovněž zděné. Sokl je z kabřince. Strop nad 1.PP tvoří betonové desky, strop nad 1.NP tvoří kazetové dřevěné desky a SDK podhled. Střecha je sedlová s krytinou z pálených tašek. Schodiště do sklepních prostor i předsazené vstupní schodiště je betonové, do půdního prostoru je vstup možný pouze za pomocí žebříku. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádu tvoří silikátové (popř. akrylátové) omítky. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, v hygienických prostorech je proveden keramický obklad. Podlahy jsou převážně kryty keramickou dlažbou, v obývacím pokoji a v kuchyni je provedena plovoucí podlaha. Podlahy ve sklepních místnostech jsou betonové. Okna jsou pravděpodobně plastová s izolačním dvojsklem. Okna v 1.PP jsou ocelová jednoduchá. Dveře jsou dřevěné náplňové, vstupní dveře jsou částečně prosklené. V koupelnách se nacházejí rohové vany, WC jsou kombi. Ke dni ocenění se rodinný dům nachází v poměrně dobrém stavebně-technickém stavu po částečné rekonstrukci.

7 7 Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.podzemní podlaží (41 m 2 ) m nadzemní podlaží (144 m 2 ) m půda m Celkový obestavěný prostor m Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 1 Bytové prostory 1. NP. zádveří m obývací pokoj m chodba m koupelna m WC m dětský pokoj m kuchyň m kancelář m chodba m místnost m koupelna m předsíňka m WC m VÝMĚRA CELKEM m Nebytové prostory 1. PP. sklep m kotelna + sklepní místnost m VÝMĚRA CELKEM m Stáří budovy: = 34 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč Podlaží Výchozí cena 1.podzemního podlaží (41 m 2 ) Kč Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (144 m 2 ) Kč Výchozí cena k Kč Stavební index % Opravný index místa 1.00 Výchozí cena budovy CÚ 2015 Kč Rok uvedení do provozu 1981 Plánovaná životnost roků 80 Opotřebení % Cena k roku 2015 Kč Zaokrouhlení Kč Cena zaokrouhlená Kč

8 8 Rekapitulace 1.1. Rodinný dům č.p. 346 Kč Budovy Kč Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Kč Stavby celkem Kč

9 9 C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy, stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Nutno podotknout, že v tomto případě se jedná o ocenění nezastavěných pozemků. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Brantice Katastrální území: Brantice Vlastník pozemků: Klečková Lucie Směrná cena pozemků byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky. Stavební pozemky Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky ve funkčním celku s rodinným domem, stavební pozemky v rozmezí od 250 do 350 Kč/m 2. Parcela č. Výměra m 2 Druh Cena za m 2 Cena celkem St Zastavěná plocha a nádvoří 300 Kč Kč 32/4 698 Ostatní plocha 300 Kč Kč Výsledná cena pozemků - celkem Kč

10 10 D. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitých věcí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Po rodinných domech uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, je v dané lokalitě u srovnatelných rodinných domů poptávka poměrně nízká. S přihlédnutím k umístění rodinného domu, velikosti podlahových ploch, technickému stavu domu a jeho vybavení a nedokončené rekonstrukci jsem názoru, že oceňovaná nemovitá věc hůře obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze získané prostřednictvím Internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný rodinný dům, tyto rodinné domy: Typ objektu, lokalita srovnatelného rodinného domu Rodinný dům Milotice nad Opavou, okres Bruntál Rodinný dům Bruntál, okres Bruntál Rodinný dům Brumovice, okres Opava Rodinný dům Světlá Hora- Dětřichovice, okres Bruntál Stav objektu Užitná plocha v m 2 Průměrný 150 m 2 (5+2) Průměrný 150 m 2 (3+kk) Průměrný 150 m 2 (3+1) Průměrný 140 m 2 (4+1) Rodinný dům ul. Pod Tratí, Bruntál Průměrný 140 m 2 (5+1) Cena objektu [Kč] Cena na m 2 podl.plochy [Kč] Datum nabídky/ prodeje 02/ / / / /2015 Vyhodnocení oceňovaného rodinného domu vzhledem ke srovnatelným domům: Oceňovaný rodinný dům je srovnatelný s obdobnými srovnatelnými rodinnými domy nacházejícími se v okolí města Krnov, okr. Bruntál. Vybavením, velikostí podlahových ploch a stavem se řadí do střední cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. S ohledem na poptávku po objektech pro individuální bydlení se v okolí města Krnov jedná

11 11 o průměrně atraktivní lokalitu s průměrnou dopravní dostupností vůči větším městům a dostupností občanské vybavenosti. Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný rodinný dům, obdobné velikosti v průměru od Kč do Kč. Na základě výše uvedených srovnání, a zavedených předpokladů, odhaduji srovnatelnou hodnotu rodinného domu č.p. 346 včetně pozemků parc.č. St. 402 a 32/4 na částku ve výši (po zaokrouhlení): Kč/m 2 za obytnou plochu zrekonstruované bytové jednotky v 1.NP (68 m 2 ) Kč/m 2 za užitnou plochu rozestavěné bytové jednotky v 1.NP (54 m 2 ) Kč/m 2 za užitnou plochu v 1.PP rodinného domu (35 m 2 ) tj. celkem Kč E. Omezení vlastnických práv Dle výpisu z katastru nemovitostí a zjištěných informací se k oceňovanému rodinnému domu ani pozemkům neváží žádná věcná břemena, nájemní práva ani jiná omezení, která by výrazně omezovala možnost prodeje nemovitých věcí v exekuční dražbě. V oddíle B1 je zapsáno věcné břemeno brání vody na pozemku parc.č. 32/5 na základě Smlouvy o věcném břemeni ze dne ve prospěch majitele pozemků parc.č. St. 402 a 32/4. S ohledem na skutečnost, že je rodinný dům napojen na veřejnou vodovodní síť, považuji toto věcné břemeno pro účely ocenění za nefunkční. Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní práva smluvní a exekutorská k zajištění pohledávek věřitelů. Usnesení soudu o nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava - viz. výpis z katastru nemovitostí č. 545 oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitých věcech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.

12 12 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 7913/ ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 545 pro k.ú. Brantice, obec Brantice, okres Bruntál. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 545, a to: - pozemek parc.č. St. 402 o výměře 167 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - součástí pozemku je rodinný dům č.p pozemek parc.č. 32/4 o výměře 698 m 2 ostatní plocha Nákladová cena stavby po opotřebení 1. Stavba 1.1. Rodinný dům č.p. 346 Kč Stavba Kč Pozemky Kč Celkem Kč Srovnávací hodnota RD a pozemků parc.č. St. 402 a 32/4 Kč Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří a vybavení rodinného domu, s ohledem na umístění nemovitých věcí v průměrně atraktivní lokalitě s průměrnou dopravní dostupností, průměrný stavebně-technický stav rodinného domu po provedených stavebních úpravách, velikost okolních pozemků zahrady, odhaduji obvyklou cenu pozemku parc.č. St. 402, jehož součástí je rodinný dům č.p. 346, a pozemku parc.č. 32/4 ve výši srovnávací hodnoty, které nejlépe odpovídají ceně obvyklé, a to na částku ve výši: Kč

13 13 Přehled obvyklých cen jednotlivých nemovitých věcí Rozdělení obvyklé ceny nemovitostí oceněných jako jednoho užitného celku je provedeno poměrem mezi věcnou hodnotou jednotlivých nemovitých věcí a jejich přepočtem na obvyklou cenu. Pozemek parc.č. St. 402, jehož součástí je rodinný dům č.p. 346 Kč Pozemek parc.č. 32/4 Kč Celkem Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j. Spr pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne