ZNALECKÝ POSUDEK. č. 140/14

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 140/14 o obvyklé ceně nemovité věci - bytové jednotce č. 1479/54, vymezeno v budově: Řečkovice č.p. 1479, bytový dům na pozemku p.č. 3125/9 a pozemku p.č. 3125/9 s příslušenstvím, LV 5020 katastrální území Řečkovice, obec Brno, okres Brno - město a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká Praha 3 Účel znaleckého posudku: Zjištění ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 32967/09-37 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovité věci - bytové jednotce č. 1479/54, vymezeno v budově: Řečkovice č.p. 1479, bytový dům na pozemku p.č. 3125/9 a pozemku p.č. 3125/9 s příslušenstvím, LV 5020 katastrální území Řečkovice, obec Brno, okres Brno - město a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt číslo 1479/54 Adresa předmětu ocenění: Žitná Brno-město Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Řečkovice Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne , LV číslo 5020, k.ú. Řečkovice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené sousedkou - skutečnosti a výměry zjištěné na místě podklady z prohlášení vlastníka a nabývací titul z katastrálního úřadu - informace z cenové mapy města Brna Vlastnické a evidenční údaje Pokorný Radek, Žitná 1479/13, Řečkovice, Brno Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Pokorný Radek Zahájení exekuce - Pokorný Radek Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém

3 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovité věci se nachází v zástavbě domů v ulici Žitná. Jedná se o bytový dům, který tvoří jeden vchod č.p s byty na rovinatém pozemku. Dům má jedno podzemní, třináct nadzemních podlaží. Objekt byl postaven asi v roce 1974 a je napojen na vodovod, elektřinu, plyn a kanalizaci. Dům byl v roce 2012 opraven - nová fasáda se zateplením, nová plastová okna, nový výtah byl nainstalován v roce Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovité věci přístupné. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka Oceňovaná bytová jednotka velikosti 1+1 se nachází v 10. NP bytového domu. Vybavení bytu je podstandardní. Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, kanalizace, topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). elektroinstalace, Součástí jednotky je podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, vchod, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky. S jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemku. Na objektu je prováděna údržba. Při ocenění je uvažováno, že bytová jednotka v původním stavu. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Pozemek je zastavěn bytovým domem. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Pozemek byl oceněn podle cenové mapy. Ocenění Ostatní stavební pozemek a pozemky od této ceny odvozené Typ Název 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 3125/9 413, , ,

5 Ostatní stavební pozemek - celkem ,- Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = ,-Kč ,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Brno 4 Stáří stavby: 40 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 12,60 * 1,00 = 12,60 m 2 pokoj: 12,09 * 1,00 = 12,09 m 2 předsíň: 3,45 * 1,00 = 3,45 m 2 koupelna: 2,14 * 1,00 = 2,14 m 2 záchod: 1,02 * 1,00 = 1,02 m 2 spíž: 0,54 * 1,00 = 0,54 m 2 komora: 1,16 * 1,00 = 1,16 m 2 sklep: 1,65 * 0,10 = 0,17 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 33,17 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85-5 -

6 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,800 = 0,605 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,970 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,605 = ,12 Kč/m 2-6 -

7 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 33,17 m 2 * ,12 Kč/m 2 * 0,970 * 1,020= ,40 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,40 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * / = ,03 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,03 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = ,43 Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,40 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,40 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Šestsetšedesáttisícpětsetdeset Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo - 8 -

9 službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery Prodej, byt 1+1, 37 m2 Celková cena: Kč za nemovitost + provize RK, včetně poplatků, včetně právního servisu - 9 -

10 Poznámka k ceně: Nejsme plátci DPH. Adresa: Banskobystrická, Brno - Řečkovice Datum aktualizace: ID zakázky: BT-121 Stav: Rezervováno Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Vlastnictví: Družstevní (Převod do OV) Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 37 m2 Plocha podlahová: 36 m2 Balkón: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet Elektřina: 230V Komunikace: Asfaltová Výtah: Ano Popis: Ve výhradním zastoupení majitele nabízíme převod členských práv a povinností k DB se státní dotací o velikosti 1+1 (1+kk) v žádané lokalitě města Brna, v městské části Řečkovice. CP 36,6 m2 vč. balkonu, dispozice bytu: kuchyň vč. zádveří 6,97 m2, obytná místnost 23,38 m2, koupelna s WC 4,26 m2. Byt se nachází v 1. patře/4 NP s výtahem. Dům byl postaven a zkolaudován v roce Byt byl současným nájemcem se souhlasem družstva přebudován na atypický byt o velikosti 1+1. V obytné místnosti je postavené pódium, které odděluje obývací část od ložnice a zároveň je i takto využíváno. Pod celým pódiem jsou úložné prostory se zabudovanými výsuvnými šuplíky. Nová KL vč. sklokeramické varné desky a horkovzdušné trouby a myčky. V bytě je na podlaze položeno kvalitní linoleum s imitací dřevěné podlahy, v koupelně s WC dlažba. Orientace bytu JZ. Pěkný světlý a slunný byt, výborně dispozičně vyřešen. Měsíční náklady na bydlení celkem: 3642,-Kč Rozpis plateb: nájem 1567,14,-Kč vodné 400,-Kč, ohřev vody 300,-Kč, úklid 50,-Kč, teplo:500,-kč, spol.. el. 40,-Kč, výtah 35,-Kč, poplatek družstvu 150,-Kč, elektřina 600,-Kč. Jedná

11 se o družstevní byt se státní dotací, v tomto případě nový nájemce a člen družstva nesmí být vlastníkem jiné nemovitosti. Bezplatný převod bytu do OV za 8 let. Financování HÚ je možné pouze v případě že budete ručit jinou nemovitostí. Městská část Brno-Řečkovice má plnou občanského vybavenost, u domu je obchodní centrum vč. supermarketu, zastávka MHD a dostatek parkovacích míst. Parkování bezproblémové u domu. Více info v RK. 2. Prodej, byt 1+1, 35 m2 Celková cena: Kč za nemovitost + provize RK Poznámka k ceně: +provize RK, včetně právního servisu Adresa: Sibiřská, Brno - Řečkovice Datum aktualizace: ID zakázky: P Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 35 m2 Plocha podlahová: 33 m2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Zařízeno: Částečně Popis: Nabízíme k prodeji byt 1+1, OV, Brno-Řečkovice, ulice Sibiřská. Byt se nachází ve 2.NP/3NP. Dům je po kompletní revitalizaci-zateplení, fasáda, plastová okna, střecha,rozvody, stoupačky. V bytě jsou parkety v pokoji a v kuchyni, na chodbě a v koupelně je dlažba. Měsíční náklady činí Kč. Výhodou je i společný balkon na patře. Byt lze financovat hypotečním úvěrem, který můžeme zajistit. Více informací telefonicky. 3. Prodej, byt 1+1, 47 m2 Celková cena: Kč za nemovitost + provize RK, včetně právního servisu Poznámka k ceně: Provize dohodou. Adresa: Horácké náměstí, Brno - Řečkovice Datum aktualizace: ID:

12 Stav: Rezervováno Budova: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 47 m2 Popis: Se souhlasem majitele nabízíme k prodeji panelový byt v OV 1+1,šatna,lodžie,pokoj-18,81m2,kuchyně-11,59 m2. Byt se nachází ve zvýšeném přízemí, jde o udržovaný standard,nová plastová okna,nové stoupačky.výška nad terénem cca 2,5 m. Volný ihned. V místě veškerá občanská vybavenost /škola, školka, pošta, lékař, nákupní střediska atp./ Jedná se o lukrativní lokalitu s rychlou a bezproblémovou dostupností do centra /MHD/. Uvedená cena platí pro případ platby v hotovosti. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 1,1-1,3 mil Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovité věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Pokorný Radek Zahájení exekuce - Pokorný Radek Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny

13 Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí ,- Kč slovy: Jedenmiliónstotisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 140/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 140/

14 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 7 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -