ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ Ě OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ Ě OBVYKLÉ číslo 4734/2014 NEMOVITÁ VĚC: 1/3 rodinného domu č.p. 195 na pozemku p.č.. St. 205 a 1/3 pozemku tvořeného parcelami č. St. 77, St. 205, 191/1, 191/2 a 1507/6 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Žitenice, k.ú. Žitenice Adresa nemovité věci: Žitenice 195, Vlastníci stavby: Jaroslav Hořenín, Travčice 72, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 3 Ludmila Poustecká, Žitenice 195, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Vlastníci pozemku: Jaroslav Hořenín, Travčice 72, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 3 Ludmila Poustecká, Žitenice 195, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Adresa objednatele: Masarykova 679/33, Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 IČ: telefon: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 13448/10 (ocenění ní stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1/ Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 12 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé 1/3 rodinného domu č.p. 195 na pozemku p.č. St. 205 a 1/3 pozemku tvořeného parcelami č. St. 77, St. 205, 191/1, 191/2 a 1507/6 v k.ú. Žitenice, obec Žitenice, okres Litoměřice na listu vlastnictví č Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí LV snímek z katastrální mapy - exekuční příkaz k prodeji nemovitostí 124 EX 13448/10-48 ze dne usnesení o ustanovení znalce 124 EX 13448/ ze dne informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém - fotodokumentace nemovitosti Místopis Vesnice Žitenice leží na území okresu Litoměřice a náleží pod Ústecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Litoměřice. Obec Žitenice se rozkládá asi 3 km severovýchodně od Litoměřic. Žitenice se dále dělí na tři části:: Pohořany, Skalice a Žitenice. V obci je mateřská škola a hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Kromě toho je v zde umístěn i ústav sociální péče. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Nejbližší vlakové zastávky jsou Litoměřice a Trnovany u Litoměřic. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Samostatně stojící rodinný dům č.p. 195 je situován v centru obce v původní zástavbě. K domu náleží chlév a kůlna na pokraji životnosti. Dále k domu patří zahrady a nezpevněná cesta. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/3. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území

3 území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 195 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Předmětem I -0,04 ocenění je spoluvlastnický podíl 1/3. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,920 4 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné III -0,05 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02

4 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,917 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Žitenice: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 280,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Integrovaná doprava a železniční II 0,95 zastávka, nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 469,77 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 195 Samostatně stojící rodinný dům č.p. 195 na pozemku p.č. St. 205 je nepodsklepený, jednopodlažní s půdou. V domě je vstupní chodba, obývací pokoj, kuchyň a koupelna s vanou a umyvadlem. WC je suché venku. Dům má kamenné základy, svislé konstrukce jsou zděné, stropy dřevěné. Krov sedlové střechy je dřevěný. Střešní krytina je tašková. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Fasáda je omítnuta. Okna a dveře jsou dřevěné. Dům je napojen na el. rozvod, vodovod, kanalizaci a plyn. K domu přiléhá zděná stavba chléva se suchým WC a dřevěnými dveřmi. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec do obyvatel 80 let

5 Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 301,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 6*12+3,5*2 = 79,00 m 2 půda: 6*12/2 = 36,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 79,00 m 2 2,30 m půda: 36,00 m 2 3,00 m Obestavěný prostor 1.NP: (6*12)*(3)+(3,5*2)*(2,50) = 233,50 m 3 půda: (6*12/2)*(3,00) = 108,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 341,50 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 79,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 115,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,46 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: s = 1-0,005 * 80 = 0, Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,600 = 0,510 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,920

6 Index polohy pozemku I P = 0,917 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 301,- Kč/m 3 * 0,510 = 1 173,51 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 341,50 m 3 * 1 173,51 Kč/m 3 * 0,920 * 0,917= ,82 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,82 Kč Rodinný dům č.p výchozí cena pro výpočet vlastnického = ,82 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3 Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,27 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Pozemek tvořený parcelami č. St. 77, St. 205, 191/1, 191/2 a 1507/6 je nepravidelného tvaru s terénními nerovnostmi. Pozemek p.č. St. 205 je zastavěn rodinným domem č.p. 195 a stavbou chléva se suchým WC. Zbytek pozemku je částečně zpevněný. P.č. St. 77 je v KN veden jako zbořeniště, na pozemku zděná kůlna s pultovou střechou na pokraji životnosti. Na pozemcích dále místy zpevněné plochy, oplocení. Vstupní vrata jsou plechová. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky součástí stavby. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,920 Index polohy pozemku I P = 0,917 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,920 * 1,000 * 0,917 = 0,844 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří Index Koef. Upr. cena [Kč/m 2 ]

7 4 odst ,77 0, ,49 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St ,00 396, ,74 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a St ,00 396, ,63 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 191/1 237,00 396, ,13 4 odst. 1 zahrada 191/2 43,00 396, ,07 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,57 Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace I Dálnice silnice 0,80 P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce 1,00 P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 1,00 P4. Povrch komunikace II S nezpevněným povrchem 0,85 Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,680 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst ,77 0,680 1, ,44 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha /6 40,00 319, ,60 ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem ,60 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,17 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3 Pozemky - zjištěná cena = ,06 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 195

8 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Plocha pozemku: 75,00 m 2 633,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům Nabízíme k prodeji menší domek v obci Žitenice na slunečném ném malebném místě s výhledem na místní dominanty zámek a kostel. Dùm určen k rekonstrukci. V přízemí jsou dvě místnosti, chodba, sklípek, další místnost lze získat rekonstrukcí pùdy. Celý dùm je pod pláštěm z plastu zateplen izolací. Plyn na hranici pozemku, nová přípojka vody. Příjezd autem cca 100 m od pozemku. Rodinný dům Nabízíme k prodeji rodinný dùm 5+1 o celkové výmìře 143 m2. Dùm se nachází v krásné lokalitě vzdálené 4 km od Litoměřic. Dùm má nová plastová okna, nové rozvody plynu, nový plynový kotel a radiátory. K domu patří garáž, velká zahrada, stavební parcela. Rodinný dům Nabízíme samostatnì stojící RD 4+1 s garáží v klidné části obce Žitenice. Jedná se o částečnì podsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva s plastovými okny a sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 187 m2, obytná je 144 m2. Dùm prošel mezi lety 2007 až 2009 rekonstrukcí, mimo jiné nová okna, rozvody a další.v přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna s vanou a toaletou a dvě komory. V patře jsou dva pokoje, chodba a balkon. V podkroví je prostorná půda vhodná k rekonstrukci na další obytnou plochu. O vytápění se stará plynový kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží garáž a zatravněný dvůr. Nemovitost je oplocena. Kompletní občanská vybavenost se nachází ve 2 km vzdáleném okresním městě ě Litoměřice. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Lokalita Použité Žitenice koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,20 0,90 Celkový koef. K C 1,03 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena 80,00 m m Kč Upravená j. cena Kč/m Jednotková cena Kč/m 2 Název: Rodinný dům

9 Lokalita Použité Žitenice koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 0,80 1,00 0,80 0,80 0,95 0,80 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový Dům má nová plastová okna, nové rozvody plynu, nový koef. K C plynový kotel a radiátory. 0,37 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena 140,00 m m Kč Název: Rodinný dům Lokalita Použité Žitenice koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 0,80 1,00 0,80 0,70 1,30 0,87 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový Dům prošel mezi lety 2007 až 2009 rekonstrukcí, mimo jiné koef. K C nová okna, rozvody a další. 0,48 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena 144,00 m m Kč Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná rná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Porovnávací hodnota před korekcí ceny spoluvlastnický podíl * 1,00 / 3,00 = Výsledná porovnávací hodnota Upravená j. cena Kč/m Jednotková cena Kč/m 2 Upravená j. cena Kč/m Jednotková cena Kč/m Kč/m Kč/m Kč/m Kč/m 2 75,00 m ,- Kč , Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p Ocenění pozemků 2.1 Pozemky ,00 Kč ,00 Kč

10 Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč Obvyklá cena 1/ Kč slovy: Jedno sto třicet devět tisíc sedm set Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je na velmi dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: klidná část obce, okr. město Litoměřice v blízkosti, dálnice D8 v dosahu c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, investice do modernizace a rekonstrukce domu Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/3 nemovitostí ve výši ,- Kč.

11 V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4734/2014 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 133/2014. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č

12