Znalecký posudek č. 31/2015

Transkript

1 Znalecký posudek č. 31/2015 Odhad tržní hodnoty věcí nemovitých: pozemku parc.č. St se stavbou rod. domu č.p a pozemku parc.č. 3019/11, zapsaných na LV č. 1697, k.ú. Česká Třebová Účel posudku: Stanovení tržní hodnoty pro potřeby nedobrovolné dražby. Vypracováno ke dni: Vlastník: SJM Ing. Jaroslav Pospíšil a Lenka Pospíšilová U Koupaliště 1246, Česká Třebová Objednatel: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 - Čimice Vypracoval: A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium Na Poříčí 3a Praha 1 Správnost znaleckého posudku stvrzují zpracovatelé: Mgr. David Smejkal Ing. Vladislav Valenta Bc. Jan Mlčák V Praze dne Toto ocenění obsahuje 28 stran (z toho 18 stran textu a 10 stran příloh), předává se ve dvou vyhotoveních.

2 Obsah 1. Znalecký úkol Prohlášení znaleckého ústavu Předmět ocenění Prohlídka věcí nemovitých Podklady pro vypracování znaleckého posudku Nález Identifikační údaje Místopis a vstupní údaje Metody zjištění hodnoty Oceňované věci nemovité Posudek Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav Stanovení hodnoty věcí nemovitých metodou porovnávací PODMÍNKY PLATNOSTI CENY - RIZIKA Závěr Znalecká doložka Přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV 1697, k.ú. Česká Třebová Snímek z katastrální mapy předmětného území 2

3 1. Znalecký úkol Znalecký ústav A-Consult plus, spol. s r.o. (IČO: ), se sídlem Na Poříčí 3a, Palladium, Praha 1, byl pověřen vypracováním odhadu: Tržní hodnoty věcí nemovitých: pozemku parc.č. St se stavbou rod. domu č.p a pozemku parc.č. 3019/11, zapsaných na LV 1697, k.ú. Česká Třebová, vše ve vlastnictví SJM Ing. Jaroslav Pospíšil a Lenka Pospíšilová, U koupaliště 1246, Česká Třebová RČ: /1589 a /1390. Ocenění je provedeno ke dni místního šetření, tj Účelem ocenění je stanovení tržní hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení. Toto ocenění nemůže být použito k jinému účelu, než je uvedeno v této zprávě. Jakékoli jiné použití či převzetí údajů pro jiný účel objednatelem či třetí stranou je neplatné. Platnost tohoto ocenění je dále omezena faktory, které mohou nastat po datu ocenění a mohou mít vliv na odhad tržní hodnoty. Ocenění je provedeno jako tržní, jehož výsledkem je odhad tržní hodnoty, kterou se dle International Valuation Standards rozumí 1 : odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Pojem tržní hodnota dle International Valuation Standards odpovídá pojmu obvyklá cena dle 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. 3

4 1.1. Prohlášení znaleckého ústavu Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění, ani není majetkově či personálně propojen s objednatelem, dlužníkem, insolvenčním správcem (jeho zástupcem) nebo jinými osobami účastnícími se insolvenčního řízení. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého ústavu a zpracovatelů tohoto znaleckého posudku. Toto ocenění je časově omezeno horizontem nejvýše šesti měsíců od data zpracování, po uplynutí této doby je nutné provést jeho aktualizaci. Znalecký ústav předpokládá, že mu objednatel, zástupci dlužníka a zástupci insolvenčního správce předali úplné, věrohodné a pravdivé podklady a informace pro ocenění, aniž by prováděl jejich detailní ověření. Znalecký ústav tak nenese jakoukoliv odpovědnost, vyjde-li následně najevo, že tomu tak není, ani za to, pokud v době zpracování tohoto znaleckého posudku případně existovaly či existují (nebo naopak) jakékoliv závazky či práva nebo jiné skutečnosti a okolnosti, ke kterým znaleckému ústavu nebyly objednatelem předány příslušné podklady či informace a které by mohly zakládat důvod k přezkoumání tohoto ocenění. Znalecký ústav nepřejímá žádnou odpovědnost za případné následné změny v právních podmínkách, ani za případné změny v tržních a celospolečenských podmínkách, které by mohly následně zakládat důvod k přezkoumání tohoto znaleckého posudku. Znalecký ústav nepředpokládá, že by nějaká povinnost byla důvodem k přezkoumání tohoto posudku, kde by se zohlednily události a podmínky, které se mohou vyskytnout po datu vypracování tohoto znaleckého posudku. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezených podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto znaleckém posudku, a jsou zpracovány nezaujatě a profesionálně. 4

5 1.2. Předmět ocenění Předmětem ocenění jsou určené věci nemovité zapsané na LV č. 1697, k.ú. Česká Třebová, které jsou ke dni ocenění ve vlastnictví: SJM Pospíšil Jaroslav Ing. A Pospíšilová Lenka, včetně veškerého příslušenství, inženýrských sítí a všech součástí. Určené věci nemovité zapsané na LV č. 1697, k.ú. Česká Třebová Parc. č. Výměra (m2) Druh pozemku Způsob využití Stavba st zastavěná plocha a nádvoří č.p RD 3019/11 29 zahrada Celkem 331 Zdroj: výpis z KN, LV 1697 k.ú. Česká Třebová Využití dle LV 2. Prohlídka věcí nemovitých Místní šetření se uskutečnilo dne za účasti dcery paní Lenky Pospíšilové, spolumajitelky věcí nemovitých a Ing. Vladislava Valenty za znalecký ústav A-Consult plus, spol. s r.o. 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Základní podklady - kopie výpisu z katastru nemovitostí k.ú. Česká Třebová, obec Česká Třebová, list vlastnictví č. 1697; vyhotoveno dálkovým přístupem dne Situační podklady - kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Česká Třebová, vyhotovená z Publikace dat ISKN nahlížení do KN dne Projektové podklady - půdorysy a řezy objektu 4. Ostatní podklady - fotodokumentace a informace zjištěné při místním šetření - znalecký posudek č. 2174/243/2005 na rodinný dům, vypracovaný znalcem Ing. Petrem Schwarzbachem, Českých bratří 1943, Česká Třebová dne odhad obvyklé ceny nemovitosti č. 027/12, vypracovaný znalcem Jaroslavem Doležalem, ze dne

6 - informace z dálkového přístupu do KN - ortofotomapa - informace získané z internetu: zejména na a další Věci nemovité jsou oceňovány v současném stavu na základě předaných podkladů a provedeného místního šetření. 6

7 4. Nález 4.1. Identifikační údaje Identifikace insolvenčního správce: Insolvency Project v.o.s. Dukelská třída 15/ Hradec Králové, Pražské Předměstí Identifikace povinného: Údaje z obchodního rejstříku (dlužník) : SJM: Ing. Jaroslav Pospíšil, U Koupaliště 1246, Česká Třebová, RČ: /1589 Lenka Pospíšilová, U koupaliště 1246, Česká Třebová, RČ: / Místopis a vstupní údaje Všeobecné místopisné údaje Česká Třebová je město na východě Čech v okrese Ústí nad Orlicí, podle počtu obyvatel čtvrté a podle rozlohy druhé největší město Pardubického kraje. Česká Třebová má rozlohu 41 km² a v roce 2011 zde žilo 16 tisíc obyvatel. Nachází se v přibližně severo-jižně orientované kotlině řeky Třebovky. Obec je významným železničním uzlem. Jsou sem zaústěny tři dvoukolejné elektrifikované tratě, součásti tranzitních železničních koridorů: Trať 010 Praha - Česká Třebová, Trať 260 Brno - Česká Třebová, Trať 270 Česká Třebová - Bohumín. V České Třebové zastavuje většina vlaků osobní dopravy včetně některých mezinárodních expresů. Významná je ve městě také autobusová doprava. Nedaleko města zřídil Aeroklub Česká Třebová malé letiště. Občanská vybavenost se skládá z městské polikliniky, mateřských škol, základních škol, středních škol a vysoké školy. Dále sportovní střediska, řada obchodů všech druhů. Údaje o oceňovaných věcech nemovitých Rodinný dům č.p Předmětem ocenění je pozemek parc.č. st včetně rodinného domu na něm stojícího a pozemek parc.č. 3019/11, ve vlastnictví SJM Pospíšil Jaroslav Ing. a Pospíšilová Lenka. Oceňované věci nemovité se nachází v zóně bydlení, v ulici U Koupaliště. Jedná se o samostatně stojící dům po rekonstrukci v roce 2002, při které byla vyměněna i většina svislých nosných konstrukcí. Objekt je zděný, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a upraveným podkrovím, se sedlovou střechou členitou, s krytinou z bonského šindele. Severně za RD je svažitý pozemek, upravený skalkou se skalničkami. Dům se nachází v okrajové části města s dobrou docházkovou vzdáleností, je napojen na veškeré inženýrské sítě, vytápění je ústřední teplovodní s kotlem na zemní plyn. 7

8 Ortofotomapa č.p Omezení vlastnických práv Na předloženém výpisu z katastru nemovitostí - listu vlastnictví č. 1697, k.ú. Česká Třebová ze dne jsou vyznačena následující omezení (viz LV 1697 v Přílohách): Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo smluvní Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona Rozhodnutí o úpadku Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Podrobně viz LV 1697 Zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Údaje o vlivech na obvyklou cenu Oceňovaný objekt leží v okrajové části města, v klidné zóně, je dobře dostupný z místní komunikace. Přístup k nemovitostem Přístup k RD č.p je po veřejném pozemku č. parc. 3435/3 ostatní plocha, jiná plocha, ve vlastnictví: Město Česká Třebová, Staré náměstí 78, Česká Třebová. 8

9 Vztah k územnímu plánu Podle platného územního plánu města Česká Třebová se oceňované věci nemovité s pozemky nachází v zóně: Bmn, plochy bydlení městské nízkopodlažní Metody zjištění hodnoty Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných věcí nemovitých. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod: nákladové a porovnávací. 9

10 4.4. Oceňované věci nemovité Pozemky Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 1697 Obec: Česká Třebová Katastrální území: Česká Třebová Parc. č. Výměra (m2) Druh pozemku Způsob využití Stavba st zastavěná plocha a nádvoří č.p RD 3019/11 29 zahrada Celkem 331 Využití dle LV RD č.p výčet místností: podlaží místnost m 2 suterén vstup 5,60 prádelna 15,20 sklep 10,70 1. NP chodba + schodiště 18,50 zimní zahrada 4,70 koupelna 5,90 pokoj 8,00 obývací pokoj 20,00 kuchyň 16,40 podkroví chodba + schodiště 15,40 kuchyň 7,80 sprcha + WC 3,10 pokoj 11,30 pokoj 21,30 ložnice 16,40 CELKEM 180,30 Celkem (zaokrouhleno) : 180 m 2 Věci nemovité jsou oceňovány na základě předaných a předložených podkladů a na základě provedeného místního šetření. 10

11 5. Posudek Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav RD čp Na pozemcích č.parc.: st x fotografie budovy Zastavěná plocha: Počet podzemních podlaží: Podkroví: 107 Celková užitná plocha: 180,3 1 Počet nadzemních podlaží: 1 1 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Základy: z prostého betonu Izolace proti zemní vlhkosti: s izolací vodorovnou i svislou Krov: sedlový Střešní krytina: kanadská šindel Svislé nosné konstrukce: zděné Obvodové stěny: cihelného zdiva Vnější úpravy povrchů: omítka jednoduchá Stropy: s rovným podhledem (beton/dřevo) Schodiště: železobetonové Vnitřní úpravy stěn: omítka Okna: dřevěná s izolačním sklem Dveře vstupní: dřevěná Dveře vnitřní: plné Vrata: nejsou Podlahy obytných místností: dlažba laminátové Podlahy nebytových veřejná Kanaliz.: místností: přípojka Plyn: ano Elektro: ano Plyn: ano Vytápění: ústřední s plyn. Kotlem Elektro: 230/380 Rozvod vody: studené/teplé Kanalizace: ano Sociální vybavení: klozet umyvadlo vana 11

12 Dispoziční řešení: 1PP chodba schodiště prádelna sklep 1NP chodba schodiště koupelna pracovna obývací pokoj a kuchyně zimní zahrada Podkroví pracovna sprcha s WC 2x dětský pokoj ložnice Technický stav: Prohlídkou nebyly zjištěny PODSTATNÉ závady. Rekonstrukce a modernizace: V průbehu života proběhly nemovitosti V čem spočívaly případné rekonstrukce: zásadnější rekonstrukce prvků hlavní stavební výroby. V roce 2002 zde byla provedena celková rekonstrukce, během, které kromě základů a 60ti procent svislých obvodových konstrukcí byly vyměněny veškeré stavební prvky jak dlouhodobé, tak krátkodobé životnosti do současného stavu. Stáří budovy: 13 let Nákladová metoda: Obestavěný prostor: Výchozí cena CÚ 2015: Odhadované opotřebení: ,00 Kč 25 % Cena za m3: Kč Cena k roku 2015: Zaokrouhlená cena: ,00 Kč ,00 Kč Rekapitulace budov: 1. RD čp Celkem: Kč Kč Inženýrské sítě a venkovní úpravy: Inženýrské sítě a venk. úpravy tvoří Opotřebení: Inženýrské sítě a venkovní úpravy: Rekapitulace staveb: Budovy: Inženýrské sítě a venkovní úpravy: Celkem stavby: 5 % z nákladové ceny staveb. 25 % Kč Kč Kč Kč 12

13 Parcelní číslo Výměra v m2 Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany zastavěná plocha a st nádvoří 3019/11 29 zahrada Výměra pozemků celkem: Výpočet ceny: Výměra pozemků: Směrná cena pozemků: Výchozí cena pozemků: 331 m2 331 m2 700 Kč/m Kč Směrná cena pozemků byla stanovena odborným odhadem. REKAPITULACE: 1. Stavby: Pozemky: CELKEM: Hodnotu pozemku parc.č. st včetně rodinného domu na něm stojícího a pozemku parc.č. 3019/11, uvedených na LV č. 1697, k.ú. Česká Třebová, stanovenou nákladovou metodou odhadujeme ve výši: tis. Kč 13

14 Stanovení hodnoty věcí nemovitých metodou porovnávací Z aktuální nabídky vybíráme: RD, Cechovní, Česká Třebová, užitná plocha 180 m² Exkluzivní udržovaná nemovitost se zahradou v klidné části města. U nemovitosti byla provedena rekonstrukce střechy a zateplení fasády. Nově byla instalována plastová okna. Vytápění je zajištěno ústředním topením - nový plynový kotel Junkers. Dispozice domu je 4 + 1, v přízemí se nachází obývací pokoj se vstupem na zahradu, dále kuchyň, ložnice a koupelna s rohovou vanou a sprchovým koutem. V patře jsou další dva pokoje s možností vybudování druhé koupelny. Nemovitost působí velmi útulným dojmem, který umocňuje udržovaná zahrada s terasou a bazénem. Zahradní posezení. Nabídková cena: Kč, tj. cca Kč/m 2 užitné plochy Cena redukovaná (x 0,9): ,- Kč/m 2 užitné pl. RD, Cechovní, Česká Třebová - Lhotka, užitná plocha 180 m² / #img=0&fullscreen=false Prostorný cihlový dům 5+2 s garáží a zahradou ve velice klidném místě České Třebové. Objekt je ve velice dobrém technickém stavu, má nová plastová okna, z větší části nové veškeré rozvody, horní patro a půda s možností vestavby dalších obytných prostor nebo ateliéru jsou dostavěny v 90 letech. Spodní patro prošlo moderní rekonstrukcí. Dům je řešen tak, že ho lze užívat i dvougeneračně s tím, že do horního patra řešeného jako 3+1 s balkónem a příslušenstvím je možné samostatně vstupovat přes verandu s posezením na severní straně domu. Spodní podlaží je moderně rekonstruované a krom kuchyně s jídelní částí, obývacího a dětského pokoje se zde nachází také malá pracovna, nová koupelna, WC a vstup do sklepa. Z předsíně je možno též vyjít na terasu s pergolou nad garáží. Hlavní stěna domu je situovaná jižním směrem s výhledem směrem k centru České Třebové. Vytápění ústřední na tuhá paliva s kotlem ve sklepě domu. Vše plně funkční a připravené k okamžitému využívání bez dalších investic. Nabídková cena: Kč, tj. cca Kč/m 2 užitné plochy Cena redukovaná (x 0,9): ,- Kč/m 2 užitné pl. 14

15 RD, B. Němcové, Česká Třebová, užitná plocha 180 m² nemcove/ #img=15&fullscreen=false Rodinný dům 2 x 3+1 se 2 garážemi a zahradou je umístěn na mírně svažitém prosluněném pozemku v klidné a oblíbené části Javorka. Jedná se o cihlovou stavbu se dvěma nadzemními a jedním podzemním podlažím, která byla kolaudována v roce Podzemní podlaží (suterén) tvoří garáž, kotelna s uhelnou, prádelna a další čtyři technické místnosti. Přes zděnou verandu je řešen vstup do prvního nadzemního podlaží, které je dispozičně řešeno kuchyní, třemi pokoji, koupelnou a WC. Po betonovém schodišti je přístup do druhého podlaží s dispozicí kuchyňského koutu, jídelnou, dvěma pokoji, koupelnou, WC a prostornou zastřešenou terasou. K využití jsou také rozlehlé půdní prostory přístupné též po betonovém schodišti. Dům je vytápěn kotlem na tuhá paliva v kombinaci s elektro kotlem, ale plyn je v této lokalitě také veden. Elektřina 230/400 V, napojení na městský vodovod a odpady svedeny do městské kanalizace. Před domem u vstupu do zahrady je umístěna druhá zděná garáž, na kterou navazuje podsklepená zděná dílna a zahradní kůlna. Zahrada s několika ovocnými stromy, skleníkem a okrasnou zahrádkou. Nabídková cena: Kč, tj. cca Kč/m 2 užitné plochy Cena redukovaná (x 0,9): ,- Kč/m 2 užitné pl. Vyhodnocení získaných informací: Z vyhodnocení tohoto segmentu trhu, tj. rodinné domy, lze vyvodit závěr, že s obdobnými věcmi nemovitými se v dané lokalitě obchoduje. V nabídce realitních kanceláří byly vybrány 3 RD v České Třebové o shodné užitné ploše 180 m2. Jsme si pochopitelně vědomi skutečnosti rozdílnosti výše uvedených objektů, avšak výše uvedené věci nemovité (vybrané pro porovnání) nám poskytují informaci o možném rozpětí jednotkových cen tohoto typu RD. Nabídková cena m 2 užitné plochy ve výše uvedených nabízených RD se pohybuje v závislosti na mikrolokalitě, kvalitě ploch a vybavení v rozpětí od cca do Kč/m 2 užitné plochy. Po zkrácení nabídkových cen se cena za 1 m 2 užitné plochy pohybuje v rozpětí od cca do Kč/m 2 Oceňovaný RD je oproti nabídkovým domům znevýhodněn: nemá garáž (pouze venkovní stání u domu); je situován ve svahu, t.zn., že v úrovni vstupu je pouze prádelna a sklep, obytné 15

16 místnosti jsou přístupné až po schodišti; prostor za RD je velmi svažitý a lze využít pouze na skalku, není zahrádka, ani předzahrádka. V tomto konkrétním případě stanovujeme směrnou cenu za 1 m 2 užitné plochy RD na spodní hranici uvedeného intervalu, ve výši: ,- Kč. 180 m 2 x Kč = ,- Kč Hodnotu pozemku parc.č. st včetně rodinného domu na něm stojícího a pozemku parc.č. 3019/11, uvedených na LV č. 1697, k.ú. Česká Třebová, stanovenou porovnávací metodou odhadujeme ve výši: tis. Kč PODMÍNKY PLATNOSTI CENY - RIZIKA 1. Cena je platná za dodržení výše uvedených předpokladů a skutečností. Platnost ceny je omezena časovým horizontem šesti měsíců. 16

17 Závěr Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu tržní hodnoty věcí nemovitých: Nákladová hodnota RD Kč Porovnávací hodnota RD Kč Každá z metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má určitou vypovídací schopnost a je podkladem pro stanovení odhadu tržní hodnoty. V tomto případě je nejvíce vypovídající cena stanovená na základě porovnání. Hodnotu pozemku parc.č. st včetně rodinného domu na něm stojícího a pozemku parc.č. 3019/11, uvedených na LV č. 1697, k.ú. Česká Třebová, odhadujeme ve výši: tis. Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, které vydal mezinárodní výbor pro oceňovací standardy (IVSC). Je rovněž v souladu s 2, zákona č. 151 o oceňování majetku, který definuje obvyklou cenu. Prohlašujeme, že při provedení ocenění jsme osobou nezávislou. 17

18 Znalecká doložka Znalecký posudek byl proveden: znaleckým ústavem jmenovaným Ministerstvem spravedlnosti ČR a zapsaným do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí, movitého majetku včetně dopravních prostředků, strojů, technologických zařízení, cenných papírů, podniků a jejich částí, kapitálových účastí včetně oceňování podílů v obchodních společnostech, zemědělské techniky, výpočetní a zabezpečovací techniky, elektrotechniky, oceňování nepeněžitých vkladů, jmění pro účely přeměn obchodních společností a družstev, nehmotného majetku, zejména patentů, vzorů, ochranných známek a obchodního tajemství, majetkových práv a pohledávek, investičních nástrojů, včetně akcií, dluhopisů a derivátů, posuzování v oblasti účetnictví, ekonomiky podniků, financování a řízení peněžního toku, posuzování úvěrové způsobilosti ekonomických subjektů, bankovnictví, peněžnictví a pojišťovnictví, burzovnictví a kolektivní investování, analýza finančních rizik. Znalecký posudek byl zapsán do znaleckého deníku pod pořadovým číslem 1184/31/2015. V Praze dne A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium Na Poříčí 3a Praha 1 18