Analýza realitního trhu v ČR

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí Analýza realitního trhu v ČR Diplomová práce Autor : Bc. Jiří Kott Finance, Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, PhD. Praha Duben, 2012

2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne Jiří Kott

3 Poděkování: Chtěl bych poděkovat vedoucímu práce Ing. Petru Ortovi Ph.D. za pomoc při psaní této práce.

4 Anotace práce: Tato práce je členěna do tří částí. Část první specifika realitního trhu v ČR, kde popisuje specifika trhu v jednotlivých segmentech a současný vývoj trhu v kaţdém segmentu. Dále poskytuje základní informace o katastru nemovitostí, cenových mapách a realitních kancelářích. Analyzuje vliv makroekonomických ukazatelů na cenu nemovitostí. Popisuje jednotlivé fáze developerských projektů a popisuje vývoj developerských projektů od období finanční krize. Část druhá analyzuje jednotlivé segmenty realitního trhu v Libereckém kraji. Část třetí tvoří prognóza vývoje hlavních segmentů realitního trhu v Libereckém kraji. Klíčová slova: realitní trh, specifika trhu, developerské projekty, analýza trhu, prognóza trhu, Liberecký kraj. Annotation: This work is divided into three parts. In first part, the work describe specifics of real estate market in individual segments and present trends in each segments. Next the work provides the basic information about Land registry, price maps and real estate offices and analyzes influence of macroeconomic idicator on price real estate. The work describe individual phase of developer projects from financial crisis period. The second part analyzes individual segments of real estate market in Liberecký kraj. The third part is prediction of development in main segments real estate market in Liberecký kraj. Key words: real estate market, specifics of market, developer projects, market analyzes, market predicton, Liberecký kraj.

5 Obsah 1. Specifika trhu s realitami v ČR Trh s pozemky Stavební pozemky Zemědělské pozemky Trh se stavbami Trh s byty Trh s rodinnými domy Trh s rekreačními objekty Trh s výrobními a skladovými prostory Trh s objekty občanské vybavenosti Trh s administrativními budovami Trh s ostatními stavbami Trh s nájmy Nájmy pozemků Nájmy staveb Evidence nemovistostí a katastr nemovitostí Katastrální úřad Katastr nemovitostí České republiky Cenové mapy stavebních pozemků Realitní kanceláře Vliv makroekonomických ukazatelů na ceny nemovitostí Porovnání vývoje cen nemovitostí s vývojem HDP a inflací Srovnání vývoj cen nemovitostí s vývojem ve stavebnictví Vývoje cen nemovitostí ve srovnání s růstem průměrné hrubé mzdy Developerské projekty Fáze developerského projektu Vývoj developerských projektů od období finanční krize Analýza trhu s realitami v Libereckém kraji Základní údaje o Libereckém kraji Administrativní členění a statistické údaje Hospodářství Analýza trhu Trh s pozemky Trh se stavbami Trh s byty Trh s rodinnými domy Trh s rekreačními objekty Trh s výrobními a skladovými prostory Trh s administrativními budovami Trh s ostatními stavbami Trh s nájmy Trh s nájmy pozemků Trh s nájmy bytů Nájmy rodinných domů Nájmy obchodních prostor

6 Nájmy skladových a výrobních prostor Nájmy administrativních prostor Prognóza vývoje trhu s realitami v Libereckém kraji Swot analýza udrţitelného ekonomického rozvoje Libereckého kraje Prognóza vývoje trhu Seznam pouţitých zdrojů

7 Úvod: Tato práce má ve své první části za úkol čtenáře seznámit se specifiky jednotlivých segmentů realitního trhu v České republice, včetně současného vývoje v daných segmentech trhu, poskytnout základní informace o katastru nemovitostí, cenových mapách a realitních kancelářích. Analyzovat vliv makroekonomických ukazatelů na ceny nemovitostí a popsat fáze developerského projektu včetně analýzy vývoje developerských projektů od období finanční krize. Ve své druhé části analyzuje realitní trh v Libereckém kraji po jednotlivých segmentech. Závěrečná část se věnuje prognóze vývoje realitního trhu v Libereckém kraji v jednotlivých segmentech realitního trhu. 4

8 1. Specifika trhu s realitami v ČR Trh s nemovitostmi v ČR nemůţeme chápat jako jednotný celek, jelikoţ se chová ve svých jednotlivých segmentech a lokacích odlišně. Proto se v následující části práce pokusím obecně charakterizovat jeho jednotlivé segmenty Trh s pozemky Trh s pozemky má tu specifickou vlastnost,ţe pozemky jsou nereprodukovatelné, tudíţ je omezena jejich nabídka. Můţe se měnit pouze stránka kvalitativní, čili vyuţití pozemku např. kdyţ se z orné půdy stane stavební pozemek. Typů pozemků existuje celá řada, ovšem za nejhodnotnější jsou povaţovány pozemky stavební s jejichţ specifikací také začnu Stavební pozemky Nejprve bych začal s riziky spojenými s vlastnictvím pozemku, kde mezi ta nejčastější patří: Politická rizika- např.nařízení vyvlastnění pozemků. Makroekonomická rizika- v době ekonomické deprese můţe dojít k poklesu cen nemovitostí, ten ovšem nebývá tak markantní jako např. u cenných papírů, proto se v této době mnoho investorů pro koupi nemovitosti rozhodne. Technická rizika- jsou menší neţ u staveb, např.kontaminace půdy či zavodnění. Přírodní rizika- v ČR snad jen povodeň či sesuv půdy. Změna širších vztahů- pozemky, které mají nějaké omezení např. na pozemku leţícího u letiště se nesmí vybudovat nic z kovu a vyššího 60 cm. Změna územního plánu- pokud se např. ze stavebního pozemku stane pozemek v chráněné krajinné oblasti jeho cena se značně sníţí. Likvidita- je u pozemků, mimo prima rate lokality nízká. Analýza z hlediska zisků Investice do pozemků se dá řadit k investicím dlouhodobým. Realizují se zde příjmy z pronájmů např. kdyţ na pozemku stojí cizí stavba nebo je vyuţit parkoviště či trţnice, kde se ovšem jedná spíše o jednorázové pronájmy. Dále také existuje skupina spekulantů, kteří 5

9 skupují lukrativní pozemky, zejména v okolí velkých měst v naději, ţe se do budoucna změní územní plán v jejich prospěch na stavební pozemky. Synergické efekty- synergický efekt známý rovnicí 2+2=5 se zde velice dobře uplatní např. pokud budu vlastnit byt, přikoupím k němu byt sousední a propojím je, bude mít tento celek hodnotu větší. Subvision development- zde se jedná o efekt opačný, kdy se např.větší pozemek rozdělí na více menších parcel, které budou mít ovšem v součtu větší hodnotu, jelikoţ jsou ţádanější větším sektorem trhu, dále se vyskytuje ještě jeden paradox to ten, kdyţ developer prodává první ještě nepostavené byty tak jsou levnější neţ byty, které se prodávájí jiţ postavené, je to především díky počáteční nejistotě. Technické zhodnocení pozemku- pozemek na kterém chceme postavit např.rodinný dům by měl mít připojení na kanalizaci, vodovodní řád, el.přípojku a na většině míst i plynovou, skoro všechny tyto zdroje se dají lokálně nahradit někdy však za vysokou cenu realizace a následně i provozu. Změna charakteru pozemku- v rámci rozšiřování se měst se mění charaktery okolních pozemků, kde dochází především k výstavbě nových sídlišť, supermarketů a zábavních center Zemědělské pozemky Trh se zemědělskými pozemky v období let Trh se zemědělskými pozemky byl v tomto období ovlivněn následujícími jevy: Došlo k rozpadu JZD(jednotných zemědělských druţstev), nebo přeměnila na zemědělská druţstva, fungující jiţ na bázi trţního mechanismu a právních principech druţtevnictví. Za totalitního reţimu byla půda zemědělcům znárodněna a po roce 1990 začali restituce této půdy, které se však hodně původních majitelů nedoţilo a jejich děti jiţ o ni neměly zájem, tak ji začali prodávat nebo případně pronajímat zemědělcům za symbolické částky. 6

10 Liberalizace cen a zapojení českého zemědělství do globálního směřovalo k podstatné změně poptávky a sníţení výkupních cen, zvýšily se také náklady na produkci a to včetně pracovní síly a zároveň docházelo k odlivu procovních sil z venkova do měst. Postupem času po pozemcích, které nebylo moţné vyjmout ze ZPF(zemědělského půdního fondu), byla takřka nulová poptávka. Tu zapříčinilo také to, ţe banky tento typ pozemků nepřijímaly jako zástavu k zajištění úvěru. Zemědělskou půdu kupovali pouze makléři kvůli spekulacím do budoucna např.moţná změna územního plánu a nebo zemědělci, kteří potřebovali rozšířit svou produkci. Trh se zemědělskými pozemky v období po roce 2000 Trh byl ovlivněn především očekávaným vstupem České republiky do Evropské unie. Od této doby můţou zemědělci čerpat unijní dotace. A pro zahraniční zemědělce se mnohem zjednodušila koupě zemědělských pozemků v České republice. V současnosti je trh se zemědělskou půdou stabilní a vyznačuje se následujícími charakteristikami: K rozvoji trhu došlo především v příhraničních oblastech a to na dříve nevyuţívaných pozemcích na hranicích s Německem a Rakouskem, jelikoţ tytu pozemky dříve tvořily neobydlené střeţené příhraniční pásmo, dnes se těmto zemědělcům vyplatí rozšířit jejich produkci i přes hranice a to i díky relativně nízkým nákladům. Dochází k rozvoji ekozemědělství a ekoturistiky např. návštěvy různých farem Dále existují pozemky, které jsou vyuţívány k volnočasovým aktivitám jako např. golfová hřiště a cyklokrosové tratě Dotace- předurčují především jaké plodiny budou zemědělci nejvíce pěstovat, podle výše dotace na ně. Existuje i zajímavý paradox, ţe méně bonitní je draţší, díky tomu, ţe je na ní moţnost získat vyšší dotace. Ostatní pozemky Do tohoto sektoru trhu spadá celá řada pozemků např. rybníky, lesní pozemky, pozemky v chráněných krajinných oblastech, městská krajinná zeleň, přírodní jezera, rybníky, mokřady a baţiny. V současné době jsou komerčně vyuţitelné rybníky k chovu ryb. Rybníky a přírodní 7

11 koupaliště s okolními pozemky k rekreaci. Jako příklad bych ještě uvedl Kamencové jezero v Ústeckém kraji,které vzniklo v 18. století zatopením prostoru po těţbě kamencových břidlic. Vývoj cen pozemků Graf č.1 HB INDEX sleduje vývoj cen nemovitostí v České republice ve třech kategoriích: byty, rodinné domy a pozemky. Hodnota indexu 100 je nastavena k datu Informace o trţních cenách nemovitostí, kterou HB index pravidelně přináší, je informací o skutečných cenách, za které byly nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru pořízeny. Na rozdíl od statistik zaloţených například na nabídkových cenách poskytuje HB INDEX odpovídající přehled o realizovaných transakcích s nemovitostmi. Zdroj: Na křivce HB index můţeme vidět, ţe ceny pozemků od 1. kvartálu roku 2010 rostly aţ do 2. kvartálu roku 2011 kde se ustálily. Pozemek je brán jako investice s malým rizikem a nízkými udrţovacími náklady. Kvalitních pozemků situovaných u hl.města a měst krajských a lázeňských ubývá. U lokalit špatně dopravně dostupných je patrný pokles zájmu Trh se stavbami Stavby jsou narozdíl od pozemků reprodukovatelné. Hodnota staveb se v průběhu času sniţuje, jelikoţ technicky, ekonomicky i morálně zastarávají, pokud neprovádíme pravidelnou údrţbu či technické změny. Nyní se na stavby podíváme z hlediska nabídky a poptávky. 8

12 Nabídka staveb je omezena následujícími faktory: Mnoţstvím pozemků je limitován i počet staveb. Technickými moţnostmi-např. ne všude lze pouţít stejnou technologii stavby, stavební hmoty a materiály Výstavba je omezena také právními limity- jedná se o technické poţadavky na stavby, stavební zákon, hygienické a poţární předpisy, technické normy a územně plánovací dokumentace, které určují např. přípustný typ staveb na daném pozemku, odstupové vzdálenosti staveb, maximální podlaţnost a řadu dalších omezujících podmínek a předpokladů pro realizaci staveb. 1 Mikroekonomické faktory- poptávka po nemovitostech není nekonečná a nabídka ji můţe časem převýšit. Tyto nabízené stavby pak jiţ na trhu nemají místo. Makroekonomické faktory- záleţí v jakém cyklu se ekonomika nachází, zda je v konjunktuře či depresi, dále na měnovém kurzu, dostupnosti úvěrů, výši úrokových měr. To vše jsou faktory, které mohou ovlivnit nabídku i poptávku po nemovitostech. Významnými faktory jsou ještě politická a bezpečnostní situace, kulturní vlivy a sociální sloţení obyvatelstva a další. Poptávka po stavbách je omezena následujícími faktory: Demografický vývoj- pokud budeme mít větší úmrtnost, neţli porodnost potom poptávka po nemovitostech poklesne, není tomu tak vţdy, protoţe i menší populace můţe mít větší kvalitativní i kvantitativní nároky na bydlení. Migrace v rámci jednoho státu- Uţ od pol. 19. století je značný přesun obyvatel z venkova do měst. Volný čas- pokud naroste u obyvatelstva mnoţství volného času, vzroste poptávka po návštěvách rekreačních zařízeních, nebo koupě vlastních. Vzroste také návštěvnost sportovních, nákupních a zábavních center. 1 ORT, Petr. Analýza realitního trhu. Praha: Bankovní institut vysoká škola,

13 Ţivotní úroveň- se vrůstající ţivotní úrovní se zvyšují i nároky na kvalitu a kvantitu bydlení, stejně tak na dopravní systém, občasnkou vybavenost, rozsah sluţeb atd.,coţ přináší další poptávku po stavbách. Rozvoj průmyslu a obchodu- výstavba výrobních závodů a skladovacích hal, přináší zdokonalení dopravní infrastruktury a zvýšení poptávky po bydlení v okolí Trh s byty Trţní hodnota a prodejnost bytů je dána především lokalitou, ve které se nacházejí. V rámci ČR můţeme lokace rozdělit do těchto kategorií: Praha- tento trh se vyznačuje převisem poptávky nad nabídkou, i kdyţ po finanční krizi jsou poptávané spíše menší byty, byty s větší dispozicí nejsou na trhu tak ţádané Statutární města- města nad sto tisíc obyvatel, ekonomická a správní centra regionů Lázeňská města, rekreační města a mikroregiony Okresní a podobná města Menší města a obce Byty v hlavním městě a statutárních Tyto byty můţeme rozdělit do tří segmentů: Prima rate lokace- jedná se většinou o historická jádra měst, centra a rezidenční čtvrti. V Praze jsou například za prima rate lokace povaţovány Praha 1, Praha 2 a části Prahy 6 a Prahy 10. Jsou většinou plně zastavěny a nové byty vznikají jen jako půdní vestavby, rekonstrukce či loftové byty v brownfields projektech. Hodně klientů nakupuje tyto byty v prima rate lokalitách za účelem zhodnocení investice v čase, jelikoţ nabídka těchto bytů je omezená jejich ceny jen rostou. 2 Developerské projekty- Jedná se o novostavby bytových domů, které se staví především na okraji velkých měst v částečném dosahu městské infrastruktury. A dále satelitní městečka postavená v okolí velkých měst. Mnoho těchto projektů bylo vybudováno za účelem rychlého zisku na úkor architektonické hodnoty, nákladů na 2 ORT, Petr. Analýza realitního trhu. Praha: Bankovní institut vysoká škola,

14 provoz a případně dalších investičních nákladů. Developerské projekty mají mnohá negativa jako například: Co největší zahuštění zástavby, minimální odstupy mezi domy, minimum okolní zeleně a parkovišť. Chybějící občanská vybavenost v okolí, zvlášť developerské projekty z poloviny 90. let vyrůstaly izolovaně bez škol, úřadů, obchodů atd. v okolí. Špatná dopravní dostupnost a obsluţnost- developeři se nestarají o kvalitu příjezdových cest, které jsou mnohdy na úrovni polních cest a mnohdy nebývají ani posilovány spoje městské nebo linkové dopravy Díky maximalizaci zisků mají projekty často nízkou kvalitu prováděcích a montáţních prací včetně materiálů. Developerské firmy jsou také často zakládány pro jeden projekt a po předání domu do property managmentu mohou snadno zmizet. Na základě nízké kvality těchto staveb lze předpokládat, ţe jejich hodnota se ve střednědobém a dlouhodobém výhledu bude sniţovat. Byty v panelových domech- tvoří nemalou část trhu. Jedná se o domy montované z ţelezobetonových prefabrikovaných panelů. Na území Československa stavěny od roku 1940 aţ do 80. let 20. století. Díky nosné ţelezobetonové konstrukci je předpoklad, ţe tu panelové domy budou aţ 200 let. Zájemci o tyto byty se dají rozdělit do těchto kategorií: Lidé, kteří se stěhují za prací do velkých měst a nemají prostředky na koupi bytu v prima rate lokalitě. Lidé z jihovýchodní Asie(Vietnam, Čína) a zemí bývalého Sovětského svazu (Ukrajina, Rusko). Mladí lidé a novomanţelé, kteří hledají svůj první byt. Panelové domy se také postupně začínají revitalizovat. Od roku 2004, díky čerpání dotací z fondů Evropské unie. Jde zejména o zateplování, výměnu oken a opravu ploché střechy. V interiéru se jedná o výměny výtahů a výměnu všech doţilých rozvodů atd. Ceny bytů v panelových domech jsou závislé především na lokaci, sociálním sloţení obyvatelstva, dopravní dostupnosti a technickém stavu. 11

15 Aktuální stav trhu s byty V roce 2012 se nejspíše ještě více prohloubí rozdíl mezi nabídkou a slábnoucí poptávkou. Lidé budou mít díky zvyšování daní méně finančních prostředků a hypoteční úvěry se pro ně stanou nedostupné. Takţe nejspíše dojde k větší poptávce po nájemním bydlení a moţná dokonce i k poklesu cen bytů. Očekává se také prohlubování rozdílů cen na dobrých a horších adresách. Prodeje novostaveb také sníţí zvýšení sníţené sazby DPH z 10 na 14 % a do budoucna aţ 20 %. Vývoj cen bytů Graf č. 2 HB INDEX sleduje vývoj cen nemovitostí v České republice ve třech kategoriích: byty, rodinné domy a pozemky. Hodnota indexu 100 je nastavena k datu Informace o trţních cenách nemovitostí, kterou HB index pravidelně přináší, je informací o skutečných cenách, za které byly nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru pořízeny. Na rozdíl od statistik zaloţených například na nabídkových cenách poskytuje HB INDEX odpovídající přehled o realizovaných transakcích s nemovitostmi. Zdroj: Trh s rodinnými domy Trh s rodinnými domy se do značné míry podobá trhu s byty. Ovšem jen málo rodinných domů je stavěno primárně k pronájmu. Rodinné domy se většinou pronajímají jen 12

16 v lázeňských městech a rekreačních regionech. Díky větším nárokům na rozlohu se výstavba realizuje především v lokalitách, kde jsou níţší ceny pozemků. Výhody rodinných domů Volný pozemek u objektu s různými moţnostmi vyuţití, nejčastěji jako zahrada. Větší soukromí a komfortnější bydlení oproti bytu. Moţnost dalšího rozvoje stavby. Nevýhody rodinných domů Často větší cena neţ u bytu se srovnatelnou uţitnou plochou Málokdy v prima rate lokalitách měst. Větší provozní náklady a náklady na renovace a údrţbu. Časové náklady spojené s údrţbou domu a zahrady. Mnohdy horší dopravní spojení v místě. Rodinné domy poptávají především rodiny s dětmi a důchodci, mladé páry a singles poptávají spíše byty. Faktory ovlivňující hodnotu rodinných domů Hodnotu rodinných domů ovlivňuje především lokalita, technický stav a standard. Co se týká technického stavu tak musíme zváţit zda se nám více vyplatí rekonstrukce staršího objektu či novostavba. Snad všechny novostavby splňují běţný standard bydlení, horší to můţe být u starších domů, které jsou morálně zastaralé a nesplňují podmínky dnešního standardu. Specifickým trhem z hlediska dosahovaných v rámci lokalit jsou především velká a lázeňská města. Trh v rámci lokace můţeme rodělit na tyto sektory: Praha- na území hlavního města nejsou k dipozici volné pozemky, proto existuje převis poptávky nad nabídkou. Mění se většinou pouze kvalita staveb. Statutární města- i zde nejsou k dispozici ţádné pozemky nebo jen minimum a pokud jsou tak jsou vyuţity ke komerčním účelům. 13

17 Příměstské regiony- Řada lidí zde bydlí a za prací dojíţdí, nevýhoda je časová náročnost a náklady na dopravu Ostatní regiony- v těchto mnohdy i odlehlých místech nepřevyšuje nabídka rodinných domů poptávku, volné nebo neprodejné domy se prakticky nevyskytují naopak vzniká i nová zástavba. Vývoj cen rodinných domů Graf č. 3 HB INDEX sleduje vývoj cen nemovitostí v České republice ve třech kategoriích: byty, rodinné domy a pozemky. Hodnota indexu 100 je nastavena k datu Informace o trţních cenách nemovitostí, kterou HB index pravidelně přináší, je informací o skutečných cenách, za které byly nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru pořízeny. Na rozdíl od statistik zaloţených například na nabídkových cenách poskytuje HB INDEX odpovídající přehled o realizovaných transakcích s nemovitostmi. Zdroj: Ceny rodinných domů stagnují nebo rostou, záleţí především na lokalitě. Rostoucí zájem je také o nízkoenergetické domy a kvalitní architekturu. Zvyšuje se prodejnost starších domů díky nízké úrokové sazbě u hypotečních úvěrů. Nové developerské projekty v Praze a okolí jsou však v útlumu. V jiných regionech zůstala nabídka i poptávka stabilní. 14

18 Trh s rekreačními objekty Pro vznik trhu s rekreačními objekty jsou zapotřebí minimálně tyto tři podmínky: Dostatek volných prostředků pro koupi další nemovitosti. Dostatek volného času k rekreaci. Dostatečná nabídka existujících rekreačních objektů nebo volných pozemků pro jejich realizaci. Rozdělení rekreačních objektů Trvalé rekreační chaty- nesmějí mít zastavěnou plochu větší jak 80 m 2. Můţou se podsklepit a mít jedno nadzemní podlaţí a podkroví. Obestavěný prostor nadzemního podlaţí a podkroví nesmí překročit 360 m 3. Hygienická zařízení se musí vestavět, nebo umístit v samostané stavbě. Dočasné rekreační chaty- nesmějí mít zastavěněnou plochu větší jak 36 m 2, nesmějí se podsklepit, smějí mít jedno nadzemní podlaţí a podkroví. Obestavěný prostor nadzemního podlaţí a podkroví nesmí překročit 165 m 3. Nesmějí být zděné s vyjímkou základů a pro jejich stavbu lze pouţít pouze montovatelné konstrukce. Rekreační domek- nesmějí mít zastavěněnou plochu větší jak 80 m 2. Smějí se podsklepit a mít nejvýše dvě nadzemní podlaţí nebo jedno a podkroví. Rekreační chalupy- rozměry jsou dány velikostí stavby, která je pro rekreaci upravována. Rodinný domek se stane rekreační chalupou aţ po vynětí z bytového fondu a rekolaudaci. Zahrádkářské chaty- nesmějí mít zastavěněnou plochu větší jak 25 m 2. Smějí se podsklepit a mít jedno nadzemní podlaţí a podkroví. Obestavěný prostor nad upraveným teréném nesmí mít více jak 110 m 3. Vývoj trhu s rekreačními objekty Poptávka po rekreačních objektech po finanční krizi velmi vzrostla. A to především díky cenám, které jsou o desítky procent niţší a dostupnějším hypotečním úvěrům. Největší zájem je o starší chaty a chalupy. Nové apartmány jsou často zbytečně předraţené. Nejatraktivnějšími regiony jsou Krkonoše, tam zejména Špindlerův Mlýn a Pec pod Sněţkou, dále Vysočina, části Beskyd, Jeseníků, Šumavy a jiţní Morava. 15

19 Lokalita a cena jsou nejdůleţitějším faktorem, dále také technický stav, ale mnoho lidí se rozhoduje i pro rekonstrukci. Skupinu zájemců většinou tvoří lidé nad třicet let s dětmi, kteří jiţ jednu nemovitost mají a chtějí investovat do rekreačního zařízení Trh s výrobními a skladovými prostory Z hlediska uplatnění na trhu můţeme tyto objekty rozdělit na tři základní typy: Univerzálně vyuţitelné objekty Jednoúčelové objekty Morálně doţilé objekty (Brownfields) Univerzálně využitelné objekty Tyto objekty mohou být vyuţity pro výrobu více typů nebo tříd výrobků. Jde buď o samostatné objekty nebo objekt s vedlejšími budovami a stavbami. Můţe se také jednat o celé soubory jako výrobní závody a skladové areály. Příklady univerzálně vyuţitelných objektů: Skladové přístřešky Lehké skladové haly nevytápěné Lehké skladové haly vytápěné Těţké skladové haly se zakladači nebo jeřábovými drahami Skladové haly s řízenou atmosférou (klimatizované) Chladírny a mrazírny Speciální skladové haly (např. pro skladování léčiv) Vícepodlaţní skladové budovy Garáţe Lehké výrobní haly Těţké výrobní haly s jeřábovými drahami Výrobní haly vytápěné 3 Po roce 1990 se výroba postupně racionalizovala a mhoho těchto objektů se dostalo do kategorie brownfields. A to především díky tomu, ţe mnoho odvětví zaniklo a byla nahrazena 3 ORT, Petr. Analýza realitního trhu. Praha: Bankovní institut vysoká škola,

20 importem. Noví investoři se většinou rozhodli pro stavbu vlastních výroben, které byly stavěny na míru podle druhu výroby. K tomu, aby byl průmyslový objekt nebo areál prodejný na trhu musí mít vyřešeny všechny právní vztahy k majetku, aby mohl být bez problémů vyuţíván. Musí být odstraněny staré ekologické zátěţe, případně vyčíslena částka nutná pro jejich odstranění. Další překáţkou mohou být věcná břemena nebo zástavní právo. Důleţitá je také dobrá dopravní dostupnost. Záleţí samozřejmě také na technickém stavu objektu, zda je výhodnější do něj investovat nebo raději postavit nový. A v neposlední řadě také na morálním opotřebení- v mnoha objektech se pouţívaly dnes jiţ zastaralé způsoby výroby a pro nové technologie zde není vhodné zázemí. Jednoúčelové objekty Patří mezi typy nemovitostí, kde stavební část slouţí pouze jako zastřešení technologie. Jsou to například: Elektrárny Čističky odpadních vod Benzínové čerpací stanice Petrochemické provozy Zařízení pro rozvod plynu Pivovary Cukrovary Cementárny Důlní zařízení a provozy Provozy hutního průmyslu 4 Trh s jednoúčelovými objekty je spíše trhem s podniky, kde rozhodujícím faktorem je produkce zisku. Jsou tu vysoce ziskové objekty jako čerpací stanice či elektrárny. Na druhé straně neprodejné jako například důlní zařízení u vytěţeného dolu. 4 ORT, Petr. Analýza realitního trhu. Praha: Bankovní institut vysoká škola,

21 Brownfields Pro novou investiční výstavbu můţeme pouţít dvou typů pozemků: Greenfields- výstavba na dosud nezastavěných pozemcí, nejčastěji jde o zemědělskou půdu a zeleň, tyto výstavby jsou realizovány především v rozlohově velkých zemích, ale můţeme je najít i u nás (průmyslová zóna Joseph u Mostu, automobilka Hyundai v Nošovicích, Škoda Auto Mladá Boleslav). Brownfields- jsou stavební pozemky, kde se jiţ nějaké stavby nacházejí a to morálně opotřebované nebo jiţ doţilé. Brownfieldů můţeme v ČR najít celou řadu, většina jich je však na odlehlých místech nebo velmi špatném a stavu a pro vysoké náklady pro investory nezajímavá. Některé se však regenerovat podařilo a to například (regenerace průmyslového areálu - Škoda Plzeň (190 ha), nákupní a kulturní centrum Vaňkovka Brno, nákupní centrum Palladium Praha). Aktuální situace na trhu s nájmy skladových a výrobních nemovitostmi Údaje jsou platné k 4. čtvrtletí roku Co se týká nabídky je v současné době k dispozici celkem 3,819 milionů m 2 skladových a výrobních ploch třídy A. Ve 4. čtvrtletí bylo dokončeno cca m 2 a ve výstavbě se v současnosti nachází cca m 2. Hrubá realizovaná poptávka včeně renegociací dosáhla ve 4. čtvrtletí roku m 2. A poptávka bez renegociací tvořila m 2. Neobsazenost byla na konci 4. čtvrtletí m 2 a mírně klesá jiţ osmé čtvrtletí z 3. čtvrtletí 6,9 % klesla na 6,7 % ve 4. čtvrtletí. Největší poptávka je v okolí Prahy, poté ještě zhruba třetinová v severo-východních Čechách. A zbylá v ostatních regionech ČR. 18

22 Graf č. 4 Hrubá realizovaná poptávka podle regionů. Zdroj: Trh s objekty občanské vybavenosti Objekty občanské vybavenosti mají zajišťovat různé sluţby pro obyvatele. Uvádím několik příkladů těchto objektů: Hotely, penziony, ubytovny Restaurace Administrativní a správní budovy Školy, mateřské školky Nemocnice Obchodní domy, prodejny, trţnice Divadla, kina, kulturní domy Kasárna a jiné objekty pro armádu a policii Sakrální stavby 5 5 ORT, Petr. Analýza realitního trhu. Praha: Bankovní institut vysoká škola,

23 Co se týká uplatnění na trhu, můţeme tyto stavby rozdělit na tři kategorie: Komerčně vyuţitelné stavby- například hotely a obchodní domy. Tento typ komerčních objektů je prodejný nejlépe, problémy se mohou však vyskytnout s nevhodnou lokací či morálním opotřebením. Dnes jsou na trhu velice ţádané ubytovny pro dělníky a to především v Praze a Středočeském kraji. Na ubytovny jsou přestavovány i objekty s původně jiným vyuţitím jako například kina, sokolovny či bývalá rekreační zařízení. Stavby částečně komerčně vyuţitelné- Tyto stavby jsou původně koncipovány jako nekomerční(kulturní dům, tělocvična). Při schopném facility managementu se však můţe vyuţít jejich část například pro restauraci či fitness a příleţitostně jako prodejní nebo výstavní hala či letní ubytovna. Například fotbalový stadion s tělocvičnou v Karlových Varech, který slouţí jako stanové městečko k ubytování návštěvníků filmového festivalu. Mnohdy však tyto objekty spravuje špatný facility management, který nedokáţe rozvinout ekonomický potenciál daného objektu. Nekomerční stavby občanské vybavenosti- investorem těchto staveb je obvykle stát. V těchto stavbách se obvykle provozují nekomerční veřejné sluţby jako je školství, zdravotnictví nebo výkon některých funkcí státu jako kasárna či věznice a církví(kostely, kláštery). Komerční sektor tyto objekty zajímají jen pokud je moţnost je komerčně vyuţít. Například obchodní dům Palladium- bývalá kasárna Trh s administrativními budovami Trh s administrativními budovami je závislý především na lokaci, logicky největší je v Praze, dále ho můţeme rozdělit na trh ve statutárních městech, okresních a obcích. Praha Pokud se zaměříme a Prahu je zde na výši především trh s pronájmy kancelářských prostor. Za rok 2011 byly uzavřeny transakce s plochou m 2. K nejvíce se rozvíjejícím 20

24 lokalitám patří Praha 8 a 4. Neobsazenost poklesla v roce 2011 na 12 %. Výnosová míra je v prima rate lokalitách aţ 6,5 %. Na následujícím grafu můţeme vidět vývoj poptávky a nabídky trhu s kancelářskými prostory. Je zde patrný pokles nabídky po finanční krizi, která však opět stoupá. Graf č. 5 Poptávka a nabídka kancelářských prostor v jednotlivých letech v m 2. Zdroj: Graf č. 6 Vývoj cen kancelářských prostor v Praze, patrné je zvýšení nájmů v roce 2008 z důvodů kurzových rozdílů a nedostatku centrálně umístěných kanceláří. Uvedené ceny měsíčních nájmů jsou v eurech za m 2. Zdroj: 21