ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: 4662/424/13

Transkript

1 č.vyhotovení : 2 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4662/424/13 o ceně rodinného domu č.p. 439 postaveného na pozemku parc.č. 933/426 včetně příslušenství a pozemků parc.č. 933/426 a parc.č. 933/252 v obci Praha, k.ú. Satalice Objednavatel posudku: Posudek vypracoval: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ,a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Ing.Petra Jechová Vondroušova Praha 6 Zjištění ceny nemovitosti Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 19.září 2013 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 13 stran a přílohy. V Praze, dne 27.září 2013

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v ulici K rokli, v obci Praha, k.ú. Satalice a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p.439 postaveným na pozemku parc.č. 933/426, včetně příslušenství venkovních úprav a trvalých porostů a pozemků parc.č. 933/426 a 933/252 v obci Praha, k.ú. Satalice. Rodinný dům je postaven jako řadový koncový a obsahuje celkem jednu bytovou jednotku charakteru 5+1. Je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a s obytným podkrovím. Byl zkolaudován v roce 2002, stáří činí ke dni ocenění 11 let. Stavbeně -technický stav domu je dobrý. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Satalice, obec Praha, list vlastnictví č.625 vyhotovený dálkovým přístupem dne Kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem Údaje z cenové mapy hl.m.prahy pro rok 2013 a z realitních kanceláří Projektová dokumentace Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne za přítomnosti zástupce klienta 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č. 570 pro k.ú. Satalice, obec Praha zapsáni : SJM Ulma Tomáš Ing. a Ulmová Jana K rokli 439/ Praha Přílohy posudku LV Fotodokumentace Mapa oblasti 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou 2) Pozemky 3) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem - 2 -

3 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Rodinný dům se šikmou střechou Oceněno podle 26a vyhlášky Popis Jedná se o nepodsklepený řadový koncový rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a s obytným podkrovím. Základy betonové s izolacemi proti zemní vlhkosti, nosné zdivo cihelné. Střecha sedlová, dřevěný krov, střešní krytina Bramac, klempířské konstrukce kompletní, bleskosvod je osazen. Stropy železobetonové s rovným podhledem. Vnitřní omítky vápenné hladké, venkovní fasáda je zateplena. Okna plastová s izolačním dvojsklem, dveře dřevěné do dřevěných zárubní. Podlahové krytiny různé dle charakteru místností - dlažby, plovoucí laminátové podlahy, textilie. Vnitřní schodiště železobetonové. Vytápění ústřední teplovodní plynovým kotlem se zásobníkem na přípravu TUV. Dispoziční řešení : 1.NP - hala, WC, šatna, obývací pokoj, kuchyně, spíž, garáž, komora Podkroví - chodba, šatna, 4x ložnice, koupelna, koupelna s WC, sklad Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor 1.NP (9.25* *0.60)*2.90 = m 3 Podkr.+zastř. (9.25* *0.60)*( /2) = m 3 Vikýř 3.83*3.35/2*2.5/3 = 5.35 m Podlaží celkem = m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1-1.NP (9.25* *0.60) m m 2.90 m 3 - Podkroví (9.25* *0.60) m m 2.50 m Celkem: žádné podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.70 m

4 2.1.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu Celkem It = 1 + SUMA(Ti) = = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Poloha nemovitosti v obci Souvisle zastavěném území obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu Bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti Výborné, privátní parkování 6. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.02 Ip = 1 + SUMA(Pi) = = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn b) Dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn cm - 4 -

5 4. Podlažnost c) Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží m 2 / zastavěná plocha 1.NP m 2 = podlažnost Napojení na sítě (přípojky) Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) Úplné nadstandard. nebo více zákl.přísl. standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m Pozemky ve funkčním celku se stavbou Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.05 vynásobena koef. s= pro stáří 11 let) Celkem 0.14 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 6.903,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 7.586,40 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,55 Rodinný dům se šikmou střechou Cena celkem Kč ,- 2.2 Pozemky Oceněno podle 27 vyhlášky Popis Pozemek parc.č. 933/426 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 85m 2. Pozemek je zastavěn stavbou rodinného domu. Pozemek parc.č. 933/252 vedený jako zahrada o celkové výměře 251m 2. Pozemek tvoří se stavebním pozemkem jednotný funkční celek a nacházejí se na něm venkovní úpravy a trvalé porosty. Pozemky jsou rovinného charakteru, oplocené. Jsou zde přivedeny veškeré inženýrské sítě. Před rodinným domem je parkovací stání. Pozemky jsou oceněny v cenové mapě jednotnou částkou 4.570,-Kč/m

6 2.2.2 Výměra stavebního pozemku 933/ = m 2 933/ = m Výpočet ceny stavebního pozemku ( 27 vyhlášky) celkem = m 2 Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 4.570,- Cena za celou výměru m 2 = Kč ,- Pozemky Cena celkem Kč ,- 2.3 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 42 vyhlášky Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 1. Pozemky Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = / = Výpočet ceny porostů ( 42 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč ,- ( m 2 x 3.520,- Kč/m 2 ) Podíl ve výši 6,5% ze zjištěné ceny = Kč 4.576,- Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 4.576,- 3. REKAPITULACE 1) Rodinný dům se šikmou střechou ,- Kč 2) Pozemky ,- Kč 3) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem 4.576,- Kč Zjištěná výsledná cena ,- Kč Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky ,- Kč Slovy: Pětmilionůjednostodevadesátosmtisícosmsetsedmdesát Kč V Praze, dne 27.září vypracoval - 6 -

7 4. OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob ( 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob ( 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob ( 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí. 4.1 Věcná hodnota - administrativní bez Kp Zjištěná cena Poř.číslo Název Cena bez Kp 1. Rodinný dům se šikmou střechou Pozemky Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Celkem zjištěná cena bez Kp Věcná hodnota - administrativní bez Kp Cena celkem Kč ,- 4.2 Porovnání dle jedn.ceny - srovnávací objekt Výsledky dosažené výše uvedenými metodami stanovení hodnoty nemovitosti dávají pouze teoretické mantinely, ve kterých by se skutečná hodnota měla pohybovat. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Z těchto důvodů by byla tato metoda nejlepší možnou metodou stanovení obecné ceny nemovitosti, jelikož udává nejpřesnější obraz o skutečně obchodovaných případech porovnatelných nemovitostí. Metoda porovnání tržních hodnot může být velmi dobrým vodítkem pro konečný návrh obvyklé ceny, neboť nabídkové ceny realitních kanceláří jsou tvořeny v podmínkách, kde jsou ceny obvyklé již známy a proto v převážné většině případů situaci na trhu respektují. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Ke dni ocenění nebyla známa prodejní cena nemovitosti. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z bylo zjištěno, že podobné nemovitosti jsou nabízeny následovně: Užitná plocha RD: - 7 -

8 RD Výměra Zohledněno Uvažovaná m2 % výměra m2 1.NP hala 6,25 100% 6,25 WC 1,19 100% 1,19 šatna 1,35 100% 1,35 obývací pokoj 32,65 100% 32,65 kuchyně 7,16 100% 7,16 spíž 1,67 100% 1,67 garáž, sklad 20,15 50% 10,08 komora 1,66 100% 1,66 Celkem 72,08 100% 62,01 Podkroví chodba 8,41 100% 8,41 šatna 3,75 100% 3,75 ložnice 9,71 100% 9,71 ložnice 12,73 100% 12,73 ložnice 11,21 100% 11,21 ložnice 11,83 100% 11,83 koupelna 4,32 100% 4,32 koupelna+wc 5,92 100% 5,92 sklad 1,76 100% 1,76 Celkem 69,64 69,64 Celkem RD 131,65 Prodej, dům rodinný, 138 m² Nového, Satalice Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Rohový Vlastnictví: Jiné Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 88 m 2 Plocha podlahová: 138 m 2 Plocha pozemku: 439 m 2 Parkovací stání: 2x Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové / Odpad: Veřejná kanalizace - 8 -

9 Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V Prodej ŘRD 5+1 o CP 138 m2 s udržovanou zahradou o CP 351 m2 v klidné a žádané části Satalic. V 1.NP je obývací pokoj s přípravou na krb, kuchyň, spíž, pokoj, šatna, komora, WC a ve 2.NP 3x pokoj, šatna, pracovna, sklad a 2x koupelna. Předokenní rolety v přízemí, dřevěná eurookna, vytápění a ohřev vody plynovým kotlem. Jedná se o novostavbu z r.2003 ve výborném stavu. Prodej, dům rodinný, 149 m², Hrušínského, Satalice Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Rohový Vlastnictví: Jiné Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 89 m 2 Plocha podlahová: 149 m 2 Plocha pozemku: 359 m 2 Parkovací stání: 2x Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové / Elektřina: 230V, 400V Odpad: Veřejná kanalizace / Telekomunikace: Telefon, Internet Prodej řadového rodinného domu 5+1 s garáží o CP 149 m2, postaveného v r.2004, se zahradou o CP 270 m2 v klidné části Satalic. V přízemí je garáž, předsíň, prostorný obývací pokoj, kuchyň, spíž, komora, šatna a WC, v 1.patře jsou 3 pokoje, šatna, pracovna a dvě koupelny s toaletou. Zastávka MHD je 800 m, veškerá občanská vybavenost v místě. Prodej, dům rodinný, 150 m², Filipovského, Satalice Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Poznámka k ceně: cena včetně provize k jednání Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Rohový Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 85 m 2 Plocha podlahová: 150 m 2-9 -

10 Plocha pozemku: 377 m 2 Terasa: Ano Parkovací stání: 2x, Garáž: Ano Topení: Ústřední plynové / Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Prodej novostavby krajového řadového rodinného domu na Praze 9 v Satalicích, v klidné části obce. Užitná plocha je cca 150m². Dispozičně byl dům původně řešen jako 5+1, s nynějším dispozičním uspořádáním na 4+1 a možností změny dispozice zpět na 5+1. Za vstupními dveřmi do domu se nachází zádveří. V zádveří je samostatná toaleta. Možný vstup do garáže je v pravé části. Na zádveří navazuje vstup do obývacího pokoje s přímým vstupem přes terasu do zahrady. U obývacího pokoje je situovaná kuchyně s vlastní spižírnou. Kuchyně je napojená na plyn. V rohu obývacího pokoje jsou schody do patra. V patře se nachází tři samostatné pokoje, šatna a dvě koupelny. Koupelna je s vanou, toaletou a je zde i plynový kotel na vytápění. Zahrada u domu je jihovýchodně orientovaná se vzrostlými dřevinami. V rohu zahrady je zapuštěný bazén a zahradní altánek. Vytápění domu je ústřední plynové. V místě se nachází základní občanská vybavenost jako škola, obchody či další služby. Zastávka BUS MHD je cca 7min pěší chůze od domu. Objekt UP Pozemek Celk. Koef.vybav. Koef.polohy. Koef.poz. Zdroj Cena/UP číslo m2 m2 cena Kč 0,75-1,20 0,85-1,10 0,75-1,20 RK, prod.c Kč ,00 1,00 0,90 0, ,00 1,00 0,99 0, ,95 1,00 0,98 0, Oceňovaná nemovitost RD ,00 1,00 1,00 1, Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem Cena zjištěná podle cenového předpisu = Kč ,- Věcná hodnota (časová cena) = Kč ,- Výnosová hodnota = Kč nestanovena Cena zjištěná porovnávacím způsobem = Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce = Kč ,- Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Cena celkem Kč ,

11 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 1) Věcná hodnota (časová cena) ,- Kč 2) Výnosová hodnota nestanovena 3) Cena zjištěná porovnávacím způsobem ,- Kč Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu ,- Kč Slovy: Čtyřimilionyosmsetosmdesáttisíc Kč V Praze, dne 27.září vypracoval 6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j.spr.5286/95, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem 4662/424/13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace

12 - 12 -

13 - 13 -