ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4308/2013 NEMOVITOST: 1/8 rodinného domu č.p. 80 na pozemku p.č. St. 140/1 a 1/8 pozemků p.č. St. 140/1 a 1166/4 Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Bruntál, obec Horní Životice, k.ú. Horní Životice Adresa nemovitosti: Horní Životice 80, Horní Životice Vlastníci stavby: Marta Halušková, Horní Životice 80, Horní Životice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 7 / 8 Nikola L'ol'ová, Opavská 485, Horní Benešov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Vlastníci pozemku: Marta Halušková, Horní Životice 80, Horní Životice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 7 / 8 Nikola L'ol'ová, Opavská 485, Horní Benešov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 IČ: telefon: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č. 5635/12 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1/ Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 11 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 48, vedené Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Bruntál, kat. úz. Horní Životice, obec Horní Životice. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 48, kat. úz. Horní Životice, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, KP Bruntál, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. VS XII-8-4, měřítko 1:2880, kat. úz. Horní Životice - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 5635/12-41 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 5635/12-84 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od místního občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Horní Životice leží v Moravskoslezském kraji, východně od okresního města Bruntálu a Horního Benešova a západně od Opavy. V obci s minimální občanskou vybaveností je doprava zajištěna autobusy. Rozšířená občanská vybavenost v Horním Benešově (cca 3 km), kompletní občanská vybavenost v Brunále (cca 13 km). SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňované nemovitosti se nachází v severní okrajové části Horní Životice. Samostatně stojící dům je podsklepený, jednopodlažní s půdním prostorem, napojen na elektrorozvod, vodovod a kanalizaci, plyn přiveden na hranici pozemku. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace 2

3 Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Dům č.p Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 140/1 a 1166/4 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 80 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Dům č.p. 80 Popis Oceňovaný dům se nachází v severní okrajové části obce Horní Životice, okres Bruntál. Samostatně stojící dům je podsklepený, jednopodlažní s půdním prostorem. Dům je situován k jižní hranici pozemku, přístupný od jihu ze zpevněné místní komunikace, napojen na elektrorozvod, vodovod a kanalizaci, plyn přiveden na hranici pozemku. Dům je vytápěn ústředně kotlem na tuhá paliva, voda ohřívána el. bojlerem. Základy domu jsou betonové, svislá konstrukce kamenná, stropy dřevěné, krovy sedlové konstrukce dřevěné, krytina hliníkové šablony, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Okna a dveře jsou dřevěné. V době místního šetření byl stavebnětechnický stav nemovitosti průměrný. Vzhledem k tomu, že majitelka nepředložila stavební dokumentaci, byly výměry použity z dostupné dokumentace a při místním šetření. Stáří stanoveno odhadem. 3

4 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec do obyvatel Stáří stavby: 70 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 410,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 7*17 = 119,00 m 2 1.NP: 7*17+2*15 = 149,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 119,00 m 2 2,00 m 1.NP: 149,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor 1.PP: (7*17)*(2,00) = 238,00 m 3 1.NP: (7*17+2*15)*(2,50) = 372,50 m 3 zastřešení: = 181,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 792,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 149,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 268,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,80 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ C 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna - plyn přiveden na hranici pozemku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 70 let: 0,70 4

5 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,70 = 0,577 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod I -0,03 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,910 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - podílové spoluvlastnictví I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,577 * 0,910 * 0,950 = 0,499 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 410,- Kč/m 3 * 0,499 = 1 701,59 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 701,59 Kč/m 3 * 792,00 m 3 = ,28 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,28 Kč = ,28 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 8 Dům č.p zjištěná cena = ,41 Kč 5

6 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 140/1 a 1166/4 Popis Oceňované pozemky se nachází v severní okrajové části obce Horní Životice, okres Bruntál. Pozemky tvoří celek nepravidelného tvaru s přístupem od jihu ze zpevněné místní komunikace. Pozemek je mírně svažitý, oplocený dřevěnými laťkami na ocelových sloupcích zasazených od betonové podezdívky. Vrátka jsou ocelová, vrata jsou dvoukřídlá ocelová ve spodní části s dřevěnou výplní. Pozemek je napojen na veškeré IS. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,7540 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 0, ,63 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 0, ,65 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St. 140/1 396,00 56, ,48 nádvoří 28 odstavec 5 ostatní plocha 1166/4 32,00 22,65 724,80 Stavební pozemky - celkem ,28 = ,28 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 8 Pozemky p.č. St. 140/1 a 1166/4 - zjištěná cena = 2 893,79 Kč 6

7 Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům č.p ,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky p.č. St. 140/1 a 1166/ ,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 2 893,80 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 80 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 134,00 m 2 Plocha pozemku: 428,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí rodinný dům Prodej rodinného domu 5+2, zahrada m 2, v obci v Lichnov, okr. Bruntál. Nemovitost je částečně podsklepená, střecha je sedlová s novými pálenými taškami. Dům je jednopodlažní s podkrovím a půdními prostory vhodnými pro půdní vestavbu. K domu náleží sýpka, stodola, maštal pro chov hospodářských zvířat, sklad sena a slámy, dílna a jiné sklady. V domě je ještě vinný sklep s klenutým stropem. Voda a plyn je na hranici pozemku, pitná voda čerpána z vlastní studny vedle domu. Zahrada 1487 m 2, garáž, přístřešek na auto ve dvoře, ostatní plocha - pole 1034 m 2 a celková plocha pozemku je 4037 m2. Na zahradě jsou ovocné stromy. rodinný dům Prodej rodinného jednopodlažního domu s podkrovím a půdním prostorem, v jehož přízemní části je veliký. Dům je vytápěn plynovým kotlem, komín na krbová kamna. Dům je obklopen udržovanou zahradou, ovocnými stromy. K domu náleží prostorná stodola (možnost garážování), chlév, vinný sklep, dílna. Možnost přístavby v podkroví. 7

8 rodinný dům Prodej rodinného domu o dispozici 4+1 s velkou komorou v obci Úvalno. Součástí prodeje je zahrada se zahradním domkem a kůlnou. Dům je částečně podsklepený, velké půdní prostory. Plynové topení, veřejný vodovod, studna. Zahrada se samostatným vjezdem orientovaná mimo hlavní komunikaci. rodinný dům Prodej rodinného domu v Bílčicích. Dům o velikosti 3+1 je částečně podsklepený, bez vlhkosti, vytápěný tuhými palivy. Střecha sedlová, možnost půdní vestavby. K domu náleží stodola a zahrada. Pozemek je oplocený s vlastní studnou. Okna jsou původní dřevěná, dům je ve velmi dobrém stavu na klidném místě nedaleko lesa. Srovnatelné nemovitosti Název: rodinný dům Lokalita Lichnov, okr. Bruntál Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,75 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,75 Celkový koef. K C 0,45 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 284,00 m m Kč Kč/m 2 Název: rodinný dům Lokalita Brantice, okr. Bruntál Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,80 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,85 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,75 Celkový koef. K C 0,35 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m m Kč Kč/m 2 Název: rodinný dům 8

9 Lokalita Úvalno, okres Bruntál Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,75 Celkový koef. K C 0,64 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 160,00 m m Kč Kč/m 2 Název: rodinný dům Lokalita Bílčice, okr. Bruntál Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,70 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,75 Celkový koef. K C 0,36 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 134,00 m 2 Porovnávací hodnota před korekcí ceny ,- Kč vlastnický podíl / 8,00 = ,25 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Dům č.p ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 140/1 a 1166/ ,00 Kč 9

10 Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč Obvyklá cena 1/ Kč slovy: Čtyřicet osm tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je nízká b) parametry povyšující cenu: možnost půdní vestavby c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, minimální občanská vybavenost v obci Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/8 nemovitostí ve výši Kč V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 10

11 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4308/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 275/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 48 ze dne