Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 8 / 2012

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 8 / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 80, LV č. 335 na pozemku parc.č. 884 pozemek parc.č. 884, LV č. 335 Adresa Kraj Vysočina Město Kamenice nad Lipou Počet obyvatel 4111 Kat. území Kamenice nad Lipou Ulice Dobšova č.p. 80 Část obce dle LV Kamenice nad Lipou Objednatel Exekutorský úřad Písek JUDr. Stanislav Pazderka Prokopova č.p. 339 č.o Písek Tel podatelna@exekucepisek.cz IČ DIČ Vlastnictví Budova RD č.p. 80 Míchal Rostislav - Kamenice nad Lipou, Dobšova 80 1/2 Míchalová Romana - Kamenice nad Lipou, Dobšova 80 1/2 pozemek parc.č. 884 Míchal Rostislav - Kamenice nad Lipou, Dobšova 80 1/2 Míchalová Romana - Kamenice nad Lipou, Dobšova 80 1/2 Zpracováno pro exekutora Vypracoval Ing. Vomáčková Marie Dne Licence číslo sídl. 5. května 885 Ke dni Bechyně mvomackova@volny.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 7 Počet stran příloh 5 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 93 m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Obvyklá cena - současný stav podíl id. 1/ Kč Jeden milion třista tisíc Kč Kč Šestsetpadesát tisíc Kč - 1 -

2 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti klad - jedná se o stavbu v centru města, dobře dostupnou po částečné rekonstrukci zápor - k domu nenáleží žádný další pozemek ( zahrada, dvorek) není zde garáž, parkování pouze na veřejné komunikaci. Podmínky platnosti ceny cena obvyklá je platná k datu ocenění spoluvlastnický podíl id. 1/2 činí ,- Kč Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Dva miliony pětsetpadesátšest tisíc Kč Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) stavba je umístěna na vlastním pozemku k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. na listu vlastnictví je zapsáno zástavní právo smluvní pro SMART HYPO s.r.o. nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost nemovitost je užívána v souladu s právním stavem stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu stavba je dokončena zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu jedná se o exekuci Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu kupní smlouva ze dne REET: - 2 -

3 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 335, vyhotovil Exekutorský úřad Písek Snímek kat. mapy pro k.ú. Kamenice nad Lipou, vyhotovil kopie katastrální mapy Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 335, vyhotovil Exekutorský úřad Písek Snímek kat. mapy pro k.ú. Kamenice nad Lipou, vyhotovil kopie katastrální mapy

4 Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Kamenice nad Lipou je město v okrese Pelhřimov, kraj Vysočina. nachází se na Českomoravské vrchovině při řece Kamenici, na trase turisticky atraktivní úzkokolejky Obrataň - Jindřichův Hradec. Historické jádro města je městskou památkovou zónou. Ve městě žije 3920 obyvatel. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci centrální část obce Okolní zástavba zástavba RD Město je s úplnou občanskou vybaveností. Ve městě je dopravní spojení vlakem a autobusem. Informace o nemovitosti Starší rodinný dům stáří domu je přibližně 120 až 130 let, původní zděná stavba s malým klenutým sklepem se nachází za kostelem v centrální části města. Dům je s valbovou střechou která má na původní šindelovou krytinu položeny eternitové šablony. Přístup je přímo z veřejné komunikace. V blízkosti domu je obchod s potravinami a hospoda. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 859 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 132 m 2 Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, varná deska sklokeramická, digestoř Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Technický stav Budova RD Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků odhadem 125 Opotřebení odhadem 50 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 730 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 132 m 2 Cena pozemků 500 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn není ČOV Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % % Konstrukce Provedení dokonč dokonč základy kamenné 100 izolace proti zemní bez izolací 100 vlhkosti svislé nosné zděné 100 stropy dřevěné trámové 100 konstrukce krov valbový 100 střešní krytina eternitové šablony na dřevěném šindele

5 obvodové stěny z kamenného zdiva v tl. do 100 vnější úpr. povrchů omítka vápenná hladká cm vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková 100 schodiště dřevěné na půdu 100 okna dřevěná EURO 100 dveře hladké dýhované 100 podlahy obytných parkety 100 podlahy nebytových keramická dlažba 100 místn. místn. vytápění kamna na pevná paliva 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu není zaveden 100 zdroj teplé vody bojler PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha sklep m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří 4.07 m m 2 chodba 5.92 m m 2 kuchyně m m 2 koupelna m m 2 pokoj m m 2 WC 1.48 m m 2 obývací pokoj m m 2 komora 2.25 m m 2 komora 4.85 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-5 -

6 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: M&M reality holding, a.s, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 0 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha 78.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 2+1 v centru Kamenice nad Lipou. Dům je po celkové rekonstrukci, nová střecha, plastová okna, zateplené stěny, rozvody elektřiny, vody, odpady. Možnost napojení na plyn ve vzdálenosti 20 m. Prostorná půda vhodná k půdní vestavbě. K domu náleží uzavřený dvorek 40 m2 s technickou místností a sklep. Dům je bezbariérový. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: dumrealit.cz NORD, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha 84.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD o dispozici 2+1 se zahradou, o obytné ploše cca 84 m2, na pozemku o výměře 634 m2, který se nachází v těsné blízkosti centra města Kamenice nad Lipou, ul. Na Rybníčku. Jedná se o cca 100 let starou smíšenou stavbu (cihla, kámen), šíře zdiva cm. Spodní část domu podřezaná, odizolovaná, odvětraná, krovy ve velmi dobrém stavu, střešní krytina - betonová taška, okapy - titanzinek, kouřovod - původní, z boku domu nový, stropy (nosné) - dřevěné trámy, vnitřní omítky dobré, vnější omítky dobré, elektrorozvody - část měď, část hliník - 230V, 380V, rozvody vody v oceli, odpady - betonové trubky, vytápění domu řešeno lokálními kamny na tuhá paliva + el. kamna (noční proud), ohřev vody zajištěn el. průtokovým ohřívačem. Okna dřevěná, vchodové dveře rovněž dřevěné. Dům napojen na vodovodní řád, plyn na patě domu, odpad sveden do septiku s přepadem do kanalizace. Na pozemku vlastní studna. Pozemek oplocen - kombinace pletiva a plechu - 6 -

7 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Reality Hunal, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD. V přízemí jsou tři velké místnosti a sociálka v podkroví další dvě ložnice. Možnost vybudovaní dalších podkrovních místností. Součástí objektu je velká zahrada se vzrostlými ovocnými stromy, uzavřený dvůr s podsklepenou garáží, kůlnou a předzahrádkou. Objekt se nachází ve velmi pěkné lokalitě blízko centra města. Dům byl průběžně rekonstruován, naposled asi před pěti lety koupelna. Topit lze lokálně kamny na tuhá paliva, el. přímotopy nebo plynem. Objekt byl do poslední doby obýván Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 cenu obvyklo odhaduji vzhledem k poloze domu v centru města, je dobře dostupný, po rekonstrukci vnitřních prostor Vypracoval Licence číslo 0664 Ing. Vomáčková Marie sídl. 5. května Bechyně podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích pod čj. 1575Z ze dne pro základní obor ekonomika, odvětví cena a odhady nemovitostí

8 Fotodokumentace obývací pokoj kuchyně koupelna koupelna chodba komora - 8 -

9 Fotodokumentace pokoj obývací pokoj sklep půda půda - 9 -