Znalecký posudek č. 3640/2012

Transkript

1 Znalecký posudek č. 3640/2012 o ceně obvyklé - pozemku parcelní číslo 328/2, zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, okres Klatovy, obec Švihov, katastrální území Švihov u Klatov; ve vlastnictví Fohla Lukáše. Objednatel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská Litoměřice Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 15606/11-37 prodejem nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova Praha 5 Košíře MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 72, vedené Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy, kat. úz. Švihov u Klatov, obec Švihov. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemek Švihov Region: Plzeňský Okres: Klatovy Katastrální území: Švihov u Klatov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 72, kat. úz. Švihov u Klatov, Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, KP Klatovy, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. Přeštice 2-8/11, měřítko 1:1000, kat. úz. Švihov u Klatov - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 15606/11-37 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 15606/11-66 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 72, kat. úz. Švihov u Klatov, obec Švihov, okres Klatovy, ze dne oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Fohl Lukáš, Nám. Míru 62, Klatovy I, Klatovy 1 oddíl B - nemovitosti: pozemek parc. č. 328/2 - trvalý travní porost o výměře 3778 m 2 2

3 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o nařízení exekuce: Okresní soud v Klatovech: 28 EXE-2216/ ze dne Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Klatovy - Usnesení soudu o nařízení exekuce: Okresní soud v Klatovech: 28 EXE-2670/ ze dne ; uloženo na prac. Klatovy - Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva: Finanční úřad v Klatovech: čj /2011/ ze dne Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti: Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M.,: 124 EX-15606/ ze dne Právní moc ke dni Vykonatelné ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí: Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M.,: 124 EX-15606/ ze dne Právní moc ke dni Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva: Finanční úřad v Klatovech: čj /2012/ ze dne oddíl D - jiné zápisy: - Změna výměr obnovou operátu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva (dohoda) V1 1634/1993 SMLOUVA DAROVACI 6. Dokumentace a skutečnost: Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce ani za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl v usnesení vyzván. Při místním šetření bylo zjištěno, že oceňovaný pozemek se nachází v těsné blízkosti řeky Úhlavy, je zatravněn a pravděpodobně slouží jako zátopová louka. 7. Celkový popis nemovitosti: Švihov leží v Plzeňském kraji, severně od okresního města Klatovy, jižně od Přeštic. V obci s rozšířenou občanskou vybaveností je doprava zajišťována autobusy a vlaky. Oceňovaný pozemek se nachází severovýchodně od Švihova a jihovýchodně od Červeného Poříčí, v těsné blízkosti řeky Úhlavy. Pozemek je rovinný, téměř obdélníkového tvaru, zatravněn, přístupný přes pozemky jiných vlastníků. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Pozemek 3

4 9. Popis objektů a pozemků: a) Pozemky a 1 ) Pozemek Oceňovaný pozemek se nachází severovýchodně od Švihova a jihovýchodně od Červeného Poříčí, okres Klatovy. Pozemek je rovinný, bez vyznačených hranic v terénu, téměř obdélníkového tvaru, přístupný přes pozemky jiných vlastníků, zatravněn, sousedící s řekou Úhlavou. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek Zemědělský pozemek oceněný dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s tisíci obyv. - území sousedních obcí 60,00 % Celková úprava ceny: 60,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] trvalý travní 328/ ,86 60,00 10, ,44 porost Výměra celkem 3778 Mezisoučet ,44 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem ,44 Pozemek - zjištěná cena = ,44 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč 4

5 Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemek Popis porovnávaných pozemků: První srovnávaný pozemek - trvalý travní porost v obci Plánice, okres Klatovy. Pozemek je dostupný po obecní komunikaci, v ÚP veden jako zahrada. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Druhý srovnávaný pozemek - trvalý travní porost u Klatov, okres Klatovy. Pozemky leží u hlavní komunikace a jsou zatravněny. Nemovitosti jsou nabízeny k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaný pozemek - zemědělské pozemky u Petrovic, okres Klatovy. Pozemky jsou z větší části využívány jako trvalý travní porost a z části jako orná půda. Nemovitosti jsou nabízeny k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] TTP Plánice , ,48 0,30 1,00 15,44 TTP Klatovy , ,00 0,80 1,00 12,00 TTP Petrovice , ,10 1,00 1,00 6,10 33,54 / 3,000 Průměrná jednotková cena: 11,18 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 6,10 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 15,44 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: TTP p.č. 328/ m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 3778 m ,00 m 2 á 11,18 Kč/m 2 = ,04 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = ,04 Kč Pozemek - výsledná cena = ,04 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč 5

6 C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je nízká b) parametry povyšující cenu: nezjištěny c) parametry ponižující cenu: přístup přes pozemky jiných vlastníků Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši Kč. Obvyklá cena: ,- Kč slovy: čtyřicet dva tisíc Kč V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 6

7 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3640/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 331/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 7

8 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem , že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 7 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. dne Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.