ZNALECKÝ POSUDEK. č /2010

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2010 o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitostech zapsaných u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Chomutov na listu vlastnictví číslo 194, a to rozestavěného rodinného domu nacházejícího se na pozemku p.č. 159/6 a pozemků p.č. 159/1, p.č. 159/6, p.č. 160/2, katastrální území Vintířov u Radonic a obec Radonice. Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Luděk Němec Exekutorský úřad Karlovy Vary Cihelní Karlovy Vary exekuční řízení - prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze

2 A. Nález 1. Znalecký úkol V návaznosti na Usnesení č.j. 55 EX 1333/08-87 ze dne Exekutorského úřadu Karlovy Vary, Cihelní 14, vypracovat tržní ocenění o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitostech zapsaných u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Chomutov na listu vlastnictví číslo 194, a to rodinného domu nacházejícího se na pozemku p.č. 159/6 a pozemků p.č. 159/1, p.č. 159/6, p.č. 160/2, katastrální území Vintířov u Radonic a obec Radonice. (včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými). Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí úkolem znalce je ve smyslu u stanovení 336 odst. 1 o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: vlastnický podíl na RD s pozemky Adresa nemovitosti: Radonice Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Radonice Katastrální území: Radonice u Kadaně Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 36,5569 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 36,56 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka byla provedena z volně přístupných pozemků dne do objektů a na pozemky nebyl umožněn přístup. Posudek bude v návaznosti na příslušné ustanovení 13 odst.3 zák. č. 26/2000 Sb. ("Pokud osoba, která má předmět dražby v držení, neumožní provedení odhadu nebo prohlídky předmětu dražby, lze odhad provést na základě dostupných údajů, které má dražebník k dispozici ") vypracován dle dostupných údajů a podkladů tak, aby mohl tvořit výchozí cenu pro exekuční řízení. 2

3 4. Podklady pro vypracování posudku 1 ) Usnesení č.j. 55 EX 1333/08-87 ze dne Exekutorského úřadu Karlovy Vary, Cihelní 14, požadující vypracovat tržní ocenění o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitostech zapsaných u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Chomutov na listu vlastnictví číslo 194, a to rozestavěného rodinného domu nacházejícího se na pozemku p.č. 159/6 a pozemků p.č. 159/1, p.č. 159/6, p.č. 160/2, katastrální území Vintířov u Radonic a obec Radonice. (včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými). 2 ) Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený u ČÚZK - LV č. 194 pro obec Radonice, katastrální území Vintířov u Radonic. 3 ) Kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem u ČUZK obsahující posuzované pozemky p.č. 159/6, p.č. 159/1, p.č.160/2 - vše obec Radonice, katastrální území Vintířov u Radonic 4 ) Údaje zjištěné při místním šetření dne na místě samém - pozemky p.č. 159/6, p.č. 159/1, p.č.160/2 a stavba na pozemku p.č.159/6 - vše obec Radonice, katastrální území Vintířov u Radonic 5 ) Údaje zjištěné z evidenčních údajů o posuzovaných nemovitostech u ČUZK. 6 ) Projektová dokumentace k posuzované stavbě na pozemku p.č.159/6 ( vše obec Radonice, katastrální území Vintířov u Radonic ) postoupená v rámci součinnosti s orgány státní správy na obecním úřadě Radonice. 7 ) Údaje o srovnatelných cenách v nabídkách jednotlivých realitních kanceláří a realitních serverech. Údaje o ztížené prodejnosti spoluvlastnických podílů v exekučním řízení vyplývající se seznamu nevydražených nemovitostí u Exekutorskýho úřadu Přerov. 3

4 5. Vlastnické a evidenční údaje 1 ) Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne vyhotoveném u ČÚZK - LV č. 194 pro obec Radonice, katastrální území Vintířov u Radonic, je jako podílový spoluvlastník rozestavěné stavby nacházející se na pozemku p.č. 159/6 a pozemků p.č. 159/1, p.č. 159/6, p.č. 160/2, vše obec Radonice, katastrální území Vintířov u Radonic uvedena : Syslová Ilona ( RČ /1151 ) podíl 1/2 Račetice Pětipsy 2 ) Na výpise zkatastru nemovitostí ze dne vyhotoveném u ČÚZK - LV č. 194 pro obec Radonice, katastrální území Vintířov u Radonic je v oddíle C pro omezení vlastnických práv uvedeno - 2x zástavní právo smluvní - 1x zástavní právo exekutorské - 2x nařízení exekuce - 2 x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - tyto záznami nebrání znalci stanovit tržní cenu nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. 6. Dokumentace a skutečnost Prohlídka nemovitosti nebyla povinnou ani spoluvlastníkem umožněna, znalci byl ze strany spoluvlastníka nemovitosti postoupen pouze aktuální list vlastnictví k posuzovaným nemovitostem ze dne Znalci byla v rámci součinnosti se státními orgány postoupena k objektu na pozemku p.č.159/6 projektová dokumentace obecním úřadem Radonice. 7. Lokalita s posuzovanou nemovitostí a její celkový popis. Městečko Radonice (německý název Radonitz) se nachází asi 8,9 km na jih od Kadaně. Leží na mírném jižním návrší, které se zvedá od potoka Liboc na sever, v nadmořské výšce 322 metrů, na křižovatce silnic z Kadaně do Mašťova a z Vilémova do Doupova. Část obce Vintířov (německy Winteritz) leží v nadmořské výšce 337 m na pravém břehu Vintířovského potoka. Její poloha pod zalesněným Vintířovským vrchem s poutní kaplí, na který navazuje zámecký park s dvěma zámky a anglickým parkem, v němž se v travnatých plochách střídají cenné solitéry s pásmem vzrostlých stromů. Posuzovaná nemovitost je umístěna na okraji výše uvedené části obce Radonice-Vintířov jako samostatný RD s velkou zahradou a přilehlým pozemkem pole. K datu místního šetření byl RD na 4

5 pozemku p.č.159/1 stavebně dokončen s tím, že odborem výstavby Obecního úřadu v Radonicích bylo dne vydáno Osvědčení o dokončení stavby pod č.j.ov-145/2008. Vlastní RD je řešen jako samostatně stojící zděný objekt. RD je jednopodlažní, nepodsklepený s neobytným podkrovím - typ BUNGALOV. Zastřešení je řešeno valbovou střechou. Půdorys je ve tvaru navazujících obdélníků. Vstup ze zádveří přechází do denní části domu, která je tvořena obývacím pokojem s přímým napojením na terasu a jídelnu. Z obývacího pokoje je přístupná kuchyň s komorou. WC je přístupné ze zádveří. Noční část je v zadním křídle, které je přístupné chodbou o obsahuje 3 pokoje, koupelnu s WC. Přístup do podkroví je z chodby pomocí sklápěcího schodiště - prostory jsou využitelné pouze jako sklad. Přístup do garáže umístěné na boční straně domu je umožněna garážovými vraty umístěnými na čelní straně objektu. Pozemek parcelní číslo 159/6 je zatavěn vlastním RD. Pozemek parcelní číslo159/1 je zatravněn a osazen okrasnými porosty a tvoří s objektem RD jeden funční celek s využitím jako okrasná zahrada. Pozemek p.č.160/2 přiléhá k pozemku p.č. 159/1 a je z části zatravněn, z části využit jako pole. Pozemky jsou ze tří stran oploceny. RD je napojen na elektřinu a vodu, kanalizace je svedna do žumpy. Vytápění objektu a ohřev vody je předpokládáno elektřinou. U RD je předpokládán dobrý technický stav s prováděnou pravidelnou údržbou. 8. Stanovení způsobů ocenění Stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. 2 odst (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. : Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jako pomocné hodnoty pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. bylo vzhledem k charakteru posuzovaných nemovitostí použito ocenění dle současně platného oceňovacího přepisu, neboť přes veškerou snahu nebyly dohledány srovnatelné nemovitosti se stejného segmentu trhu a využití, které by se samostatně na trhu s nemovitostmi v dané nebo obdobné lokalitě obchodovali ( jedná se o ideální spoluvlastnický podíl na nemovitosti ve výši ½, kdy nemovitost nelze reálně rozdělit). Oceňovací předpis byl od novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé a vychází z přitom ze základní ceny, která je následně upravena příslušnými koeficienty zohledňujícími její vybavenost, polohu a tržní podmínky ( právní stav ). Cena stanovená na základě tohoto postupu je zpravidla i v případě prodeje obdobné nemovitosti akceptována jak stranou kupujícího, tak prodávajícího a stává se tak cenou tržní. 5

6 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) RD na pozemku p.č.159/6-26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Ústecký kraj - do obyvatel Stáří stavby: 2 roky Základní cena ZC (příloha č. 20a): 2 994,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1 NP: (12*7,5-1,3*3,5)+(6,25*8,5)+(3*,75) = 140,82 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1 NP: 140,82 m 2 3,10 m Obestavěný prostor: 1 NP: ((12*7,5-1,3*3,5)+(6,25*8,5)+(3*,75))*(3,10) = 436,56 m 3 zastřešení: ((12*6,25)*1,75-(6,25*1,75*3/6*2)) = 120,31 m 3 zastřešení: (8,5*6,25*2,4/3) = 42,50 m 3 zastřešení: (8,5*1,3*2,4/2)+2*(8,5*2,4*3,12/6) = 34,48 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 633,85 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 140,82 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 140,82 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a III 0,00 odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 6

7 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Většího rozsahu nebo nadstand. provedení - venkovní IV 0,04 úpravy obsahují přípojku elktro, přípojku vody, žumpu s napojením na RD, oplocení pozemku, zpevněné plochy, bránu, branku, pilíř elektro přípojky 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 2 roky: 1,00 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 1,00 = 1,124 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a III 0,03 kulturní zařízení 5. Školství a sport v obci - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení v obci - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,030 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka - jedná se o prodej ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 - nemovitost nelze reálně rozdělit 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - jedná se o prodej spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 - nemovitost nemovitost je zatížena exekučními tituly a je užívána spoluvlastníkem nemovitosti, podíl na nemovitosti nepříjímají bankovní domy jako předmět ručení I -0,05 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 3 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,124 * 1,030 * 0,850 = 0,984 7

8 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 994,- Kč/m 3 * 0,984 = 2 946,10 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 2 946,10 Kč/m 3 * 633,85 m 3 = ,49 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,49 Kč ,49 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 RD na pozemku p.č.159/6 - zjištěná cena = ,75 Kč b) Porosty b 1 ) Porosty Okrasné dřeviny oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: ,06 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 6991 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 1500 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: ,11 Cena okrasných dřevin je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy * 0,085 porostů: Cena okrasných dřevin: = 4 303, ,81 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Porosty - zjištěná cena = 2 151,91 Kč 8

9 c) Pozemky Pozemek parcelní číslo 159/6 je zatavěn vlastní RD. Pozemek parcelní číslo159/1 je zatravněn a osazen okrasnými porosty a tvoří s objektem RD jeden funční celek s využitím jako zahrada. Pozemek p.č.160/2 přiléhá k pozemku p.č. 159/1 a je z části zatravněn, z části využit jako pole. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 159/6 140,00 36, ,40 Součet 5 118,40 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 25 % Úprava ceny celkem 25 % ,60 Mezisoučet 6 398,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8250 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,85 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] orná půda 159/ ,00 36, ,56 Součet ,56 Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 25 % Úprava ceny celkem 25 % ,14 Mezisoučet ,70 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8250 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem ,21 Zemědělský pozemek oceněný dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s tisíci obyv. - území sousedních obcí 60,00 % Celková úprava ceny: 60,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] trvalý travní 160/ ,03 60,00 14, ,30 porost Výměra celkem 7174 Mezisoučet ,30 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem , ,36 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemky - zjištěná cena = ,18 Kč 9

10 C. Rekapitulace cen nemovitosti, a to o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitostech zapsaných u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Chomutov na listu vlastnictví číslo 194, a to rodinného domu nacházejícího se na pozemku p.č. 159/6 a pozemků p.č. 159/1, p.č. 159/6, p.č. 160/2, katastrální území Vintířov u Radonic a obec Radonice. Výsledné ceny dle cenového předpisu : Výsledné ceny: a) RD na pozemku p.č.159/6 = ,75 Kč b) Porosty = 2 151,91 Kč c) Pozemky = ,18 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí slovy: Jedenmilionjednostopěttisícšestsetsedmdesát Kč ,84 Kč ,- Kč Cena tržní - cena obvyklá podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 a č. 296/2007 Sb. činí ,-Kč. slovy: Jedenmilionjednostopěttisícšestsetsedmdesát Kč. V Praze, Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 61/

11 E. Seznam příloh 1) Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený u ČÚZK - LV č. 194 pro obec Radonice, katastrální území Vintířov u Radonic. 2) Část projektová dokumentace k posuzované stavbě na pozemku p.č.159/6 ( vše obec Radonice, katastrální území Vintířov u Radonic ) postoupená obecním úřadem Radonice. 3) Kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem u ČUZK obsahující posuzované pozemky p.č. 159/6, p.č. 159/1, p.č.160/2 - vše obec Radonice, katastrální území Vintířov u Radonic 11