Znalecký posudek č /2010

Transkript

1 Znalecký posudek č /2010 ve věci odhadu obvyklé ceny nemovitosti - bytové jednotky č. 933/5 v bytovém domě č.p. 933 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích p.č. st. 2565, 920/19 a 920/29 v katastrálním území Třebíč, obci Třebíč, okrese Třebíč. Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Marek Frank Exekutorský úřad Český Krumlov Radniční Český Krumlov Účel posudku: Podklad pro provedení exekuce prodejem nemovitosti (viz spis 125 EX 980/09). Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Jan Kugler Nad Strakovkou Praha 6 Posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Provést odhad obvyklé ceny nemovitosti: bytové jednotky č. 933/5 v bytovém domě č.p. 933 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích p.č. st. 2565, 920/19 a 920/29 v katastrálním území Třebíč, obci Třebíč, okrese Třebíč ke dni 16. září Ocenění se provádí pro účely provedení exekuce prodejem nemovitosti (viz spis 125 EX 980/09). 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka č. 933/5 Březinova 933/ Třebíč Region: Vysočina Okres: Třebíč Katastrální území: Třebíč 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti paní Pavly Krátké. 4. Podklady pro vypracování posudku: 1. Usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka o ustanovení znalce, č.j. 125 EX 980/ Výpis z KN LV č k.ú. Třebíč vyhotovený dálkovým přístupem dne 16. září Výpis z KN LV č k.ú. Třebíč vyhotovený dálkovým přístupem dne 16. září Výpis z KN LV č k.ú. Třebíč vyhotovený dálkovým přístupem dne 16. září Informace získané od paní Pavly Krátké a skutečnosti zjištěné při prohlídce. 6. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. 7. Nabídky realitních kanceláří týkající se obdobných nemovitostí z období, ke kterému se provádí ocenění. 8. Program pro oceňování nemovitostí NEM Vlastní databáze zpracovatele ocenění. 10. Kopie katastrální mapy. 5. Použitá literatura: - Teorie oceňování nemovitostí (Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc.) - Oceňování nemovitostí na tržních principech (Ing. Zbyněk Zazvonil, Ceduk 1996) - Výnosová hodnota nemovitostí (Ing. Zbyněk Zazvonil, Ceduk 2004) - Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení včetně úvěrů hypotéčních v ČS,

3 a.s. VUT Brno, Ústav soudního inženýrství Brno, r podpůrně 6. Vlastnické a evidenční údaje: Na listu vlastnictví č k.ú. Třebíč, obec Třebíč, okres Třebíč, je zapsáno: Vlastník, jiný oprávněný, Identifikátor, Podíl Vlastnické právo: Mládková Pavla, Březinova 933/5, Horka-Domky, , Třebíč 1, /4539 Nemovitosti Jednotky Č.p./ Podíl na Č. jednotky Způsob využití Způsob ochrany společných částech domu a pozemku /5 byt 1199/3831 Budova Horka-Domky, č.p. 933, LV 8702, byt.dům na parcele st Parcely st zastavěná plocha a nádvoří 161 m 2 Úplné znění LV č v příloze znaleckého posudku. Na listu vlastnictví č k.ú. Třebíč, obec Třebíč, okres Třebíč, je zapsáno: Vlastník, jiný oprávněný, Identifikátor, Podíl Vlastnické právo: MIMO JINÉ Mládková Pavla, Březinova 933/5, Horka-Domky, , Třebíč 1, /4539, 1/6 Nemovitosti Pozemky Parcela /29 - zahrada o výměře 50 m 2 Úplné znění LV č v příloze znaleckého posudku. Na listu vlastnictví č k.ú. Třebíč, obec Třebíč, okres Třebíč, je zapsáno: Vlastník, jiný oprávněný, Identifikátor, Podíl Vlastnické právo:

4 MIMO JINÉ Mládková Pavla, Březinova 933/5, Horka-Domky, , Třebíč 1, /4539, 1/5 Nemovitosti Pozemky Parcela /19 - zahrada o výměře 130 m 2 Úplné znění LV č v příloze znaleckého posudku. 7. Dokumentace a skutečnost: Od předmětné nemovitosti nebyla předložena žádná výkresová ani jiná stavební dokumentace. Pro vypracování znaleckého posudku byly využity podklady uvedené v části A.4. znaleckého posudku, zejména informace paní Pavly Krátké a skutečnosti zjištěné při prohlídce. 8. Celkový popis nemovitosti: I - Všeobecně: Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 933/5 v bytovém domě č.p. 933 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku p.č. st Budova se nalézá v Třebíči, nedaleko od centrální části, v souvislé zástavbě převážně rodinných a bytových domů. Dále jsou předmětem ocenění spoluvlastnické podíly na pozemcích p.č. 920/29 (1/6) a 920/19 (1/5). II - Popis širších vztahů a jejich hodnocení: II.1. Vlastnické a právní vztahy 1.1. Vlastnické právo k nemovitosti je v majetku jedné fyzické osoby Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva z důvodu nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, na bytové jednotce 933/5 ještě zástavní právo smluvní Předmětem ocenění je celá nemovitost - bytová jednotka č.933/5 vč. včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku p.č. st a spoluvlastnické podíly o velikosti id. 1/6 na pozemku p.č. 920/29 a id. 1/5 na pozemku p.č. 920/19. Hodnocení z hlediska ocenění: Bez vlivu na tržní hodnotu u bytové jednotky. Negativní vliv na tržní hodnotu pozemků má vliv prodeje jejich podílů, u parcel 920/29 a 920/19. II.2. Územní vztahy 2.1. Poloha z hlediska využití Bytový dům, ve kterém se bytová jednotka č. 933/5 nalézá je umístěn cca 500 m jižně od

5 centra města. P.p.č. 920/19 a 920/29 tamtéž Dopravní relace Třebíč má spojení autobusy městské hromadné dopravy, linkové dopravy, dále ČD Infrastruktura služeb Úplná. Hodnocení z hlediska ocenění Územní vztahy působí na tržní hodnotu nemovitosti příznivě. II.3. Technické vztahy 3.1. Pozemek - konfigurace terénu Pozemek, na kterém se bytový dům nalézá, tvoří 1 část - parcela a jedná se o zastavěnou plochu budovou č.p Je obdélníkového tvaru, rovinatý. Dále k nemovitosti náleží p.č. 920/19 a 920/ Inženýrské sítě V místě je možnost napojení na veřejný vodovod, kanalizaci, plynovod, rozvod el. energie a telefon Přístup k nemovitosti Bezproblémový ze zpevněné komunikace Technické opotřebení bytové jednotky Vzhledem ke stavu bytu a úrovni údržby se uvažuje podprůměrné opotřebení, cca 20 % Stavebně - technické závady bránící využívání majetku Nezjištěné. Hodnocení z hlediska ocenění Technické vztahy působí na tržní hodnotu nemovitosti příznivě. II.4. Obchodní a ekonomické vztahy 4.1. Trh s nemovitostmi U daného typu nemovitosti nabídka mírně převyšuje poptávku Využitelnost majetku Nemovitost lze využívat pouze pro bydlení Morální opotřebení stavby Vzhledem ke stavu bytu a úrovni údržby se uvažuje podprůměrná míra morálního opotřebení. Hodnocení z hlediska ocenění Mírně negativní vliv na tržní hodnotu má situace na trhu s nemovitostmi, příznivě naopak působí míra morálního opotřebení. III. Podrobný popis nemovitosti je uveden v části Ocenění. IV. Metody ocenění Stanovení výše obvyklé ceny tak, jak je definována v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění, předpokládá znalost tržního prostředí v místě a době ocenění, ale i existenci dostatečně vypovídajícího souboru údajů o skutečně realizovaných odchodních případech na příslušném segmentu trhu. U nemovitostí je dále třeba počítat s jejich specifickým charakterem. Ten spočívá především v unikátnosti provedení staveb (jejich

6 technického, dispozičního a architektonického řešení). Při tvorbě databází potřebných pro stanovení obvyklé ceny je zpravidla nutno zjištěné údaje přiřadit k určité měrné jednotce staveb (např.. m 3 obestavěného prostoru, m 2 zastavěné, podlahové nebo užitné plochy ap.). To se však u velké většiny nemovitostí z dostupných podkladů (kupních smluv) nepodaří zjistit. Výjimkou jsou typizované či podobné stavby (např. bytové domy, řadové rodinné domy), dále byty nebo pozemky, u kterých obvykle tyto požadované relace zjistit lze. V ostatních - specifických - případech je pro účely posudků tohoto typu třeba nahradit obvyklou cenu majetku, která v daném místě a čase neexistuje a kterou z podstaty věci nelze vypočítat, stanovením výše jeho tržní hodnoty. Tu lze již odvodit (tedy propočítat) ze získaných údajů technických či ekonomických, samozřejmě s přihlédnutím k tržním vlivům působícím v místě a čase, ke kterému se ocenění provádí. K těmto výsledkům vedou níže uvedené metody: 1. Metoda na bázi věcné hodnoty majetku Tato metoda v sobě spojuje principy porovnání a substituce, porovnání nákladů na pořízení obdobných a podobných nemovitostí s těmi, které jsou oceňovány. Přitom je třeba brát v úvahu, že za normálních podmínek trhu nebude kupující ochoten zaplatit cenu vyšší, než by odpovídala výši nákladů na vybudování nemovitosti (v optimálním případě) shodného rozsahu, shodných parametrů a shodné míry užitečnosti v době provádění ocenění, a to včetně nákladů na její uvedení do technického a funkčního stavu, který je požadován. V souladu s touto koncepcí je pak věcná hodnota nemovitostí většinou definována jako součet věcné hodnoty staveb, snížené o jejich znehodnocení, a hodnoty pozemků. Zde je nutno dodržet zásadu, aby náklady na zainvestování pozemku byly promítnuty do věcné hodnoty majetku pouze jednou. 2. Metoda na bázi výnosové hodnoty majetku Tato metoda se zpravidla využívá pouze u nemovitostí, které jsou svým charakterem a uspořádáním předurčeny ke generování výnosů z pronájmu prostor, např. bytové domy, administrativní budovy, některé skladové objekty a pod. Výnos z nájemného však mohou přinášet i jiné druhy nemovitostí. Jiné výnosy, např. z podnikání, se týkají oblasti oceňování podniků a v tomto posudku se neposuzují. Postupy při indikaci hodnoty výnosovými metodami jsou podobně popsány v odborné literatuře a liší se zejména podle doby, po kterou byl majetek schopen výnosy přinášet. Důležitou roli má i skutečnost, zda bude majetek po skončení nájmu obnoven, prodán či zlikvidován. 3. Metoda na bázi porovnání Základním principem je porovnání oceňovaného majetku s obdobnými nemovitostmi prodávanými či nabízenými ve stejném čase (max. 6 měsíců před dobou ocenění) a v dané lokalitě. Vzhledem k potížím se získáváním relevantních údajů (viz úvodní část) jsou v rámci tohoto přístupu využívány informace poskytované realitními kancelářemi buď přímo nebo formou internetu. Je-li použito inzertních nabídek, jsou nabízené ceny podstatným způsobem redukovány. K porovnání mohou být použity různé techniky. Z výše uvedených metod byla pro ocenění předmětné nemovitosti zvolena metoda na bázi porovnání, která vzhledem k danému typu nemovitosti je nejlépe schopna zobrazit reálnou hodnotu majetku a je pro ní k dispozici dostatečný soubor informací.

7 9. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Pozemek p.č.920/19 a 2 ) Pozemek p.č.920/ Popis objektů a pozemků: a) Pozemky a 1 ) Pozemek p.č.920/19 Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 1/5 na p.č. 920/19. Jedná se o parcelu o výměře 130 m 2 druhu zahrada ve dvorní části při domu č.p S těmito druhy nemovitostí se běžně neobchoduje, jsou to parcely užívané jako jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem. a 2 ) Pozemek p.č.920/29 Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 1/6 na p.č. 920/29. Jedná se o parcelu o výměře 130 m 2 druhu zahrada ve dvorní části při domu č.p S těmito druhy nemovitostí se běžně neobchoduje, jsou to parcely užívané jako jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem. B. Posudek Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemek p.č.920/19 Popis porovnávaných pozemků: 1. Pozemek v Podklášteří v Třebíči. IS vodovod, kanalizace, plynovod, el. energie. Pro stavbu RD m 2, jižní svah. 2. Zahrada s garáží v Třebíči, ul. Boženy Němcové. IS vodovod, plynovod, el. energie. Pro stavbu RD. 672 m Pozemek ve Slavicích u Třebíče. IS úplné. Výměra m 2. Pro stavbu RD. Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] stavební , ,00 0,50 1,00 500,00 zahrada , ,81 0,25 1,00 474,70 stavební , ,00 0,90 1,00 450, ,70 / 3,000 Průměrná jednotková cena: 474,90 Kč/m 2

8 Minimální jednotková cena: 450,00 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 500,00 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: zahrada p.č. 920/ m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 130 m 2 130,00 m 2 á 474,90 Kč/m 2 = ,- Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = ,- Kč Pozemek p.č.920/19 - výsledná cena = ,- Kč a 2 ) Pozemek p.č.920/29 Popis porovnávaných pozemků: 1. Pozemek v Podklášteří v Třebíči. IS vodovod, kanalizace, plynovod, el. energie. Pro stavbu RD m 2, jižní svah. 2. Zahrada s garáží v Třebíči, ul. Boženy Němcové. IS vodovod, plynovod, el. energie. Pro stavbu RD. 672 m Pozemek ve Slavicích u Třebíče. IS úplné. Výměra m 2. Pro stavbu RD. Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] stavební , ,00 0,50 1,00 500,00 zahrada , ,81 0,25 1,00 474,70 stavební , ,00 0,90 1,00 450, ,70 / 3,000 Průměrná jednotková cena: 474,90 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 450,00 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 500,00 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: zahrada p.č. 920/29 50 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 50 m 2 50,00 m 2 á 474,90 Kč/m 2 = ,- Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = ,- Kč Pozemek p.č.920/29 - výsledná cena = ,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a 1 ) Pozemek p.č.920/19 = ,- Kč a 2 ) Pozemek p.č.920/29 = ,- Kč

9 Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Bytová jednotka č. 933/5 Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 933/5 nalézající se ve 3.NP (podkroví) a tvoří jí 4 pokoje, kuchyně, předsíň, koupelna, WC a komora. Podlahová plocha je 119,90 m 2. Budova je zděná řadová krajní stavba se sedlovou střechou. Klempířské kce z pozinkovaného plechu, schodiště žb s teracem, podlahy vnitřních společných prostor z teraca, fasáda s vápennou omítkou, krov dřevěný, střešní krytina asf. šindel, bleskosvod. Stáří cca 50 roků. Bytová jednotka č. 933/5 štukové omítky, dveře plné, okna střešní dřevěná zdvojená a plastová, podlahy z palubek, ker. dlažby, ÚT, v kuchyni plynový sporák, koupelna s rohovou vanou, umyvadlem, sprchovým koutem, obkladem, spl. WC. Stav jednotky je dobrý, údržba běžná, odpovídá stáří 13 roků. Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v obytných domech Konstrukce: zděné Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 3 Poloha: řadový krajový Podkroví: ano Pozemky celkem: 341 m 2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 161 m 2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 2,12 Výtah: ne Přípojky: vodovod, kanalizace, plynovod, el. energie, telefon, Technický stav objektu: dobrý Příslušenství nemovitosti: pozemky, přípojky IS, zpevněné plochy Garáž: není Stáří objektu: 13 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP 119,90 m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu 1. Velikost obce 0,85 1,25 1, Správní funkce 0,97 1,03 1, Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 0, Přírodní okolí 0,94 1,06 1,000

10 5. Obchod a služby 0,94 1,06 1, Školství 0,94 1,06 1, Zdravotnictví 0,94 1,06 1, Kultura, sport 0,94 1,06 1, Hotely ap. 0,98 1,02 1, Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 1, Životní prostředí 0,94 1,06 1, Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 1, Dopravní podmínky 0,94 1,06 1, Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1, Konfigurace terénu 0,92 1,05 1, Převládající zástavba 0,94 1,06 1, Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 1, Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1, Územní plán 0,94 1,06 1, Inženýrské sítě 0,60 1,05 1, Typ stavby 0,94 1,06 0, Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 0, Regulace nájemného 0,90 1,10 1, Výskyt radonu 0,93 1,05 1, Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1, Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1, Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 0, Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0, Údržba stavby 0,85 1,10 1, Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 1, Názor odhadce 0,90 1,10 1,000 Výsledný koeficient: 0,980 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Bytová jednotka 4+1/L Adresa: Na Svahu, Třebíč Popis: Bytová jednotka 4+1 v 5.NP z 5. OV. Dům částečně zateplený, panelový, bez výtahu. Nová okna, vytápění ÚT. Stav zhoršený Inzerovaná cena ,- Kč. Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v obytných Poloha: samostatně stojící domech Stáří objektu: 40 roků Stav objektu: špatný Počet nadz. podlaží 5 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 0 m 2 Zastavěná plocha: 0 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: montované z dílců betonových plošných Přípojky: přípojky IS Příslušenství: Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2

11 Podlahová plocha podlaží celkem 90,00 m ,- Kč/m ,58 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,05 2. Správní funkce 1,01 3. Poptávka nemovitostí 0,97 4. Přírodní okolí 1,02 5. Obchod a služby 1,02 6. Školství 1,02 7. Zdravotnictví 1,02 8. Kultura a sport 1,02 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 0, Dostupnost podlaží 0, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 1, Možnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údržba stavby 0, Pozemky k objektu celkem 1, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,985 Objekt č.: 2 Název: Bytová jednotka 4+1 Adresa: I. Olbrachta, Třebíč Popis: Bytová jednotka 4+1 v 5.NP z 5. OV. Dům zateplený, panelový, bez výtahu. Jednotka je umístěna ve zděné nástavbě. Nová okna, vytápění etážové. Stav dobrý. Inzerovaná cena ,- Kč. Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v obytných Poloha: samostatně stojící domech Stáří objektu: 40 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 5 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 0 m 2 Zastavěná plocha: 0 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: přípojky IS Příslušenství: Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 87,00 m ,24 Kč/m ,82 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,05 2. Správní funkce 1,01 3. Poptávka nemovitostí 0,97 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 1,02 6. Školství 1,02 7. Zdravotnictví 1,02 8. Kultura a sport 1,02 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 0, Dostupnost podlaží 0, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 1, Možnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 1, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 1,018 Objekt č.: 3 Název: Bytová jednotka 4+1/L Adresa: Obránců míru, Třebíč

12 Popis: Bytová jednotka 4+1 v 4.NP z 5. OV. Dům zateplený, panelový, bez výtahu. Nová okna, vytápění ÚT. Stav zhoršený. Inzerovaná cena ,- Kč. Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v obytných Poloha: samostatně stojící domech Stáří objektu: 30 roků Stav objektu: špatný Počet nadz. podlaží 5 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 0 m 2 Zastavěná plocha: 0 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: montované z dílců betonových plošných Přípojky: přípojky IS Příslušenství: Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 74,00 m ,92 Kč/m ,10 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,05 2. Správní funkce 1,01 3. Poptávka nemovitostí 0,97 4. Přírodní okolí 1,02 5. Obchod a služby 1,02 6. Školství 1,02 7. Zdravotnictví 1,02 8. Kultura a sport 1,02 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 0, Dostupnost podlaží 0, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 1, Možnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údržba stavby 0, Pozemky k objektu celkem 1, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 1,024 Objekt č.: 4 Název: Bytová jednotka 4+1/L Adresa: Novodvorská, Třebíč Popis: Bytová jednotka 4+1 v 8.NP z 8. OV. Dům zateplený, panelový, výtah. Nová okna, vytápění ÚT. Stav zhoršený. Inzerovaná cena ,- Kč. Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v obytných Poloha: samostatně stojící domech Stáří objektu: 30 roků Stav objektu: špatný Počet nadz. podlaží 8 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 0 m 2 Zastavěná plocha: 0 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: montované z dílců betonových plošných Přípojky: přípojky IS Příslušenství: Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2

13 Podlahová plocha podlaží celkem 90,00 m ,- Kč/m ,21 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,05 2. Správní funkce 1,01 3. Poptávka nemovitostí 0,97 4. Přírodní okolí 1,02 5. Obchod a služby 1,02 6. Školství 1,02 7. Zdravotnictví 1,02 8. Kultura a sport 1,02 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1, Poloha k centru 0, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 0, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 1, Možnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údržba stavby 0, Pozemky k objektu celkem 1, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 1,026 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Bytová jednotka 4+1/L ,58 2. Bytová jednotka ,82 3. Bytová jednotka 4+1/L ,10 4. Bytová jednotka 4+1/L ,21 SJC minimum ,58 SJC průměr ,00 SJC maximum ,82 Index oceňovaného objektu 0,980 0,980 0,980 0,980 0,980 JCO minimum ,00 JCO průměr ,00 JCO maximum ,00 Výměry oceňované stavby 119,90 CO minimum CO průměr CO maximum Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Tržní hodnota nemovitosti, bytové jednotky č. 933/5, odvozená pomocí porovnávací metody se pohybuje v intervalu: ,- Kč až ,- Kč, průměrně tedy ve výši ,- Kč. S přihlédnutím k výsledkům hodnocení jednotlivých cenotvorných faktorů (viz část Celkový popis ) odhaduji tržní hodnotu majetku ve výši odpovídající průměrné hodnotě, tj.: ,- Kč

14 Upraveno na: ,- Kč Tržní hodnota nemovitosti, pozemku p.č. 920/19, odvozená pomocí porovnávací metody odpovídá výši ,- Kč. Pozemek oceněný porovnávací metodou Upraveno na: = ,- Kč ,- Kč K tržní hodnotě oceňovaného spoluvlastnického podílu: Vzhledem ke ztížené zpeněžitelnosti spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/5 odhaduji jeho tržní hodnotu na: ,- Kč * 1/5 * 0,75 = 9 000,- Kč Tržní hodnota nemovitosti, pozemku p.č. 920/29, odvozená pomocí porovnávací metody odpovídá výši ,- Kč. Pozemek oceněný porovnávací metodou = ,- Kč Upraveno na: ,- Kč K tržní hodnotě oceňovaného spoluvlastnického podílu: Vzhledem ke ztížené zpeněžitelnosti spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/6 odhaduji jeho tržní hodnotu na: ,- Kč * 1/6 * 0,75 = 3 000,- Kč C. Rekapitulace Tržní hodnotu majetku, bytové jednotky č. 933/5 v k.ú., obci a okrese Třebíč, odhaduji ke dni 16. září 2010, na ,- Kč

15 Slovy: jedenmilionosmsetpadesáttisíckorunčeských Tržní hodnotu majetku - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/5 na pozemku parcelního čísla 920/19 v k.ú., obci a okrese Třebíč, odhaduji ke dni 16. září 2010, na Slovy: devěttisíckorunčeských 9 000,- Kč Tržní hodnotu majetku - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/6 na pozemku parcelního čísla 920/29 v k.ú., obci a okrese Třebíč, odhaduji ke dni 16. září 2010, na Slovy: třitisícekorunčeských 3 000,- Kč V Praze, Jan Kugler Nad Strakovkou Praha 6 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze č.j. Spr 1944/90 ze dne 13. ledna 1992 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2010 znaleckého deníku.

16 E. Seznam příloh: 1. LV č , 9205, Kopie katastrální mapy.