Znalecký posudek č. 2839/112/ A

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2839/112/ A O ceně obvyklé domu č.p.61 s příslušenstvím a pozemkem parc.č v k.ú.plzeň, obec Plzeň, okres Plzeň - město. Objednatel posudku: Hypoteční banka a.s. Radlická 333/ P r a h a 5 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice Posudek obsahuje 15 stran a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé domu čp.61 na Lobezské ulici v Plzni. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Vlastník nebyl dohledán, dům je prázdný. Do domu nebyl umožněn vstup. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.2062 Snímek z pozemkové mapy Údaje zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Plzeňský Obec: Plzeň Katastrální území: Plzeň (721981) 5. Dokumentace a skutečnost K nemovitosti není k dispozici žádná dokumentace. 6. Celkový popis nemovitosti Dům umístěný jako krajový v řadové zástavbě Lobezské ulice na fekventovaném místě, kde je soustředěna obchodní i dopravní infrakstruktura této části města. Dům původně obytný je přebudován pro komerční účely. V přízemí jsou dvě samostatné provozní jednotky, v patře 4 malometrážní nájemní byty. Vnitřní rekonstrukce před dokončením. 7. Obsah posudku a) Dům č.p.61 b) Pozemek č.2657 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 1,000 i = 1 4 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8 Poloha pozemku z hlediska III. Výhodná stavba s komerční 0,10 komerční využitelnosti využitelností 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené III. Vlivy zvyšující cenu 0,30 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,420 i = 2

4 4 a) Dům č.p Stavba na parc.č Oceňovaný dům je dvoupodlažní, částečně podsklepený se sedlovou střechou nad původní stavbou. Do dvora je započata přístavba. Dům je postaven jako krajový v řadové zástavbě Lobezské ulice. Dle použitých konstrukcí a materiálů je dům z počátku minulého století. Sklepy mají klenbové stropy, přízemí je využito pro komerční účely. Jsou zde vybudovány dvě samostatné provozovny, nyní mimo provoz. Jedna provozovna byl bar - bistro se sociálním zařízením pro personál a hosty, sklad a přípravna. Druhou provozovnou byl obchod se dvěma prostornými místnostmi a sociálním zařízením. Ve druhém podlaží jsou 4 nedokončené bytové jednotky 1+kk. V bytech jsou nové rozvody, etážové topení s plynovými kotly a el.boilery. Ke každému bytu náleží 2 komory. Chybí podlahy, obklady a vybavení zařizovacími předměty. Na domě je krov s taškovou krytinou v původním stavu, který vyžaduje obnovu. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: K 1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,112 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha I.NP 3,00 m 13,10 12,10+6,30 5,00 = 190,01 m 2 II.NP 2,80 m 13,10 12,10+6,30 5,00 = 190,01 m 2 zastřešení 1,10 m 13,10 12,10 = 158,51 m 2 sklep 2,40 m 6,50 6,50 = 42,25 m 2 Součet: 9,30 m 580,78 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = = 2,37 m 145,20 m 2 Obestavěný prostor (OP): I.NP 3,00 (13,10 12,10+6,30 5,00) = 570,03 m 3 II.NP 2,80 (13,10 12,10+6,30 5,00) = 532,03 m 3 zastřešení 1,10 13,10 12,10 = 174,36 m 3 sklep 2,40 6,50 6,50 = 101,40 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 377,82 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací bez izolací 6,00 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce zděné 18,80 % Standardní 3. Stropy klenba, rovné 8,20 % Standardní 4. Krov, střecha sedlová, vázaný krov 5,30 % Standardní 5. Krytiny střech tašky 2,40 % Podstandardní 6. Klempířské konstrukce základní z pozik pl. 0,70 % Podstandardní 7. Úprava vnitřních povrchů vápenná omítka 6,90 % Standardní

5 5 8. Úprava vnějších povrchů vápenné omítky 3,10 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické keramické 2,10 % Standardní 10. Schody betonové 3,00 % Standardní 11. Dveře plné 3,20 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna dřevěná zdvojená 5,40 % Standardní 14. Povrchy podlah palubky, PVC, dlažby 3,10 % Standardní 15. Vytápění etážové plynové 4,70 % Standardní 16. Elektroinstalace 220, 380 V 5,20 % Standardní 17. Bleskosvod není 0,40 % Nevyskytuje se 18. Vnitřní vodovod teplá i studená 3,30 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace kuchyně, koupelna,wc 3,20 % Standardní 20. Vnitřní plynovod zemní plyn 0,40 % Standardní 21. Ohřev vody kotel ÚT 2,10 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 1,80 % Nevyskytuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení sprcha, umyvadlo, WC 3,80 % Podstandardní 24. Výtahy 1,30 % Nevyskytuje se 25. Ostatní 5,60 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 6,00 % 0, Krytiny střech 0,54 2,40 % 0, Klempířské konstrukce 0,54 0,70 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,40 % 0, Vybavení kuchyní 0,54 1,852 1,80 % 0, Vnitřní hygienické vybavení 0,54 3,80 % 0, Výtahy 0,54 1,852 1,30 % 0, Ostatní 0,54 1,852 5,60 % 0,0560 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8393 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 150, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9655 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 1,1861 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8393 Polohový koeficient K 5 : 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1120 Základní jednotková cena upravená: = 4 507,97 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 377,82 m ,97 Kč/m 3 = ,23 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 90 roků Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: / ( ) = 75,000 % Odpočet opotřebení: ,23 Kč 75,000 % ,42 Kč

6 6 Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,81 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 1,000 Index polohy: I P = 1,420 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,81 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 1,420 Cena stavby: CS = CS N pp = ,79 Kč Dům č.p.61 určená cena: ,79 Kč b) Pozemek č Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Plzeň - oblast 1 Základní cena pozemku: ZC = 4 270, Kč/m2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,420 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,420 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 6 063,4000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 2657 zastavěná plocha , Pozemek č.2657 určená cena: , Kč

7 7 C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Dům č.p ,79 Kč b) Pozemek č , Kč Výsledná cena činí celkem: ,79 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: čtyřimilionyčtyřistasedmdesátosmtisícsedmsetčtyřicet Kč

8 8

9 9, Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice

10 10 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2839/112/ A znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 112/ A podle připojené likvidace.

11 11 E. Seznam příloh Fotodokumentace Snímek z pozemkové mapy

12 12 Fotodokumentace

13 13

14 Snímek z pozemkové mapy 14

15 15