Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí

Transkript

1 Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3584/128/ NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Újezd 84 / 84, Katastrální údaje: Rodinný dům čp. 84 na pozemku p. č. st. 118 a pozemky p.č. st. 96, p.č. st. 118 a p.č. 117/2, to vše v k.ú. Újezd u Hradce Králové obce Černilov. Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Černilov, k.ú. Újezd u Hradce Králové, kód k.ú , LV 232 Pozemky: st. 96, st. 118, 117/2 Vlastník stavby: SJM Antonín Petrásek, Černilov 84, 50003, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Jana Petrásková, Černilov 84, 50003, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Antonín Petrásek, Černilov 84, 50003, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Jana Petrásková, Černilov 84, 50003, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY CZ a.s; č. obj.:č.j: 570/2014-A, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, Praha 8 telefon: IČ: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, Borohrádek telefon: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 13 stran Počet příloh: 6 Zpracováno programem NEMExpress verze: V Borohrádku, dne Otisk razítka Ing. Libor Hemelík

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Počet obyvatel: (růst) Stavebně technický stav stavby: výborně udržovaná Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 2+kk 77 / ,00 / ZP REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí ve velmi klidné lokalitě s nulovou občanskou vybaveností a s velmi dobrou dostupností krajského města Hradce Králové. Použité konstrukce a vybavení jsou standardní, negativně může na některé zájemce působit skutečnost, že se jedná o dřevostavbu. Pozitivní je skutečnost, že se jedná o nízkoenergetickou stavbu. Nabídka nemovitostí k bydlení v okolí výrazně převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu mírně pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástavy nebyla v obvyklé ceně zohledněna

3 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Újezd je samostatná místní část obce Černilov v okrese Hradec Králové. Nachází se asi 2,5 km na severozápad od Černilova. V Černilově se nachází OÚ, pošta, MŠ, ZŠ, lékař, hřiště, obchod, restaurace. Občanská vybavenost v místní části je nulová. Oceňované nemovitosti se nacházejí na okraji místní části, u místní účelové komunikace, v rozptýlené zástavbě rodinných domů. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektřiny, vody a zemního plynu. Kanalizace je svedena do domácí ČOV. Přístup je po zpevněné komunikaci. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o samostatně stojící nepodsklepený rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou se štítem. Podkroví není využito. Objekt je postaven na základové desce, obvodové konstrukce jsou dřevěné sendvičové. Krov je dřevěný z příhradových vazníků, krytinu střechy tvoří betonové tašky, klempířské konstrukce jsou z titanzinku. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, fasádní omítka je minerální stěrková. Vnitřní obklady ve standardním rozsahu. Okna jsou plastová, dveře hladké plné do obložkových zárubní. Podlahy obytných místností jsou z keramické dlažby a betonové s textilií, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Vytápění je podlahové s elektrokotlem a elektrickými přímotopy. Elektroinstalace je světelná i motorová. Je rozvedena studená i teplá voda. Vnitřní hygienické zařízení tvoří, vana, umývadlo, sprchový kout a WC. Rodinný dům - bydlení. Příslušenstvím stavby - dřevěný přístřešek a dřevěná kolna. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: výborně udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována - 3 -

4 Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení Na oceňovaných nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve prospěch České Spořitelny a.s., exekuce a exekuční příkaz k prodeji, viz zápisy na LV 232, oddíl C. RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 232 Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0521 Hradec Králové Obec: Černilov Katastrální území: Újezd u Hradce Králové Ulice: č.o.: 84 Vlastníci Podíl SJM Petrásek Antonín a Petrásková Jana 1 / 1 Antonín Petrásek Černilov 84, Jana Petrásková Černilov 84, Stavby není součástí část obce Újezd Rodinný dům č.p. 84 na pozemku p.č. st. 118 Pozemky st. 96 Stavební parcela Parcela KN 16 m 2 zastavěná plocha a nádvoří st. 118 Stavební parcela Parcela KN 101 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 117/2 Pozemková parcela Parcela KN 591 m 2 zahrada Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 86,02 m 2 77,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 1.NP 77,00 m 2 1,00 77,00m 2 1.NP - celkem 77,00 m 2 77,00 m 2-4 -

5 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP 10,62*8,10*2,80 = 240,86 m 3 zastřešení 10,62*8,10*2,20/2 = 94,62 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 335,49 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 86 Obestavěný prostor [m 3 ] 335,49 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 6 Další životnost roků 74 Opotřebení % 7,50 Věcná hodnota (VH) Kč Základní popis oceňovaných pozemků V místě je možnost napojení na veřejný rozvod el. energie, vody a plynu. Není veřejná kanalizace, odpady jsou svedeny do domácí ČOV. Přístup je po veřejné zpevněné komunikaci. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st / 1 0 zastavěná plocha a nádvoří st / 1 0 zahrada 117/ / 1 0 Celková výměra pozemků: 708 Hodnota pozemků celkem: 0-5 -

6 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Divec 92, , RD Divec, Nízkoenergetický dům 3+kk o celkové obytné ploše 92 m2. Dům je vybaven kuchyňskou linkou vč. spotřebičů, koupelna se sprchovým koutem. V pokojích dřevěná podlaha. Zemní kolektor větrání-chlazení. Teplovzdušná celolitinová krbová vložka. Příprava na rozvod teplého vzduchu. Teplovodní podlahové vytápění, zdroj elektrokotel. Předpokládané tep.ztráty do 6 kw. Příprava na solarní ohřev vody (čerpadlová skupina a boiler 200 l el.solar) Izolace: stěny,16cm mineral +10 cm fasádní polystyren. Podlahy,10cm PU, stropy 12cm PU. Odpad - vlastní septik, voda - vrtaná studna 30 m. Dům na pěkném klidném místě se zahradou a vstupem do lesa. Do obce Divec jezdí pravidelně MHD. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - stavebně není zcela dokončen - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav - stavebně není zcela dokončen; Holohlavy - Lipová 68, , RD Holohlavy, Novostavba rodinného domu 3+kk, v obci Holohlavy u Hradce Králové. Dům byl postaven v r pomocí technologie Flexibuild. Vytápění domu je plyn kotel, ohřev vody taktéž. Dům je napojen na městskou kanalizaci a dálkový vodovod. Před domem je venkovní posezení, krb + vývod na elektřinu jako příprava pro venkovní kuchyň. Plastová okna. Koupelna a WC jsou společné. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - v lokalitě s vyšší občanskou vybaveností - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v lokalitě s vyšší občanskou vybaveností; Plotiště nad Labem 188, , RD Plotiště nad Labem, Samostatně stojící rodinný dům v Plotišti nad Labem. Dispozice: veranda, nalevo od verandy samostatně uzamykatelný byt 2 + KK, sestávající z chodby, obytné místnosti s kuchyňským koutem, ložnice s francouzskou okenicí se vstupem do zahrádky a koupelny se sprchovým koutem a WC. Čelně a napravo od verandy samostatně uzamykatelný průchozí byt 3 + 1, sestávající z chodby, obývacího pokoje s krbovými kamny a francouzskou okenicí se vstupem na zahrádku, dětského pokoje, ložnice, obyvatelné kuchyně, koupelny s rohovou vanou, WC a komory s vodárnou. V podkroví pak úložné plochy. Příslušenství tvoří větší garáž. Studna, septik, zpevněná plocha před vstupem a oplocení s vraty a brankou (z ulice). Poměrně rychlá dostupnost městského centra HK (a to i prostřednictvím MHD), možnost dvojgeneračního užívání domu (každý byt má mj. svůj bojler a své regulátory topení). Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,90; Velikost objektu - větší hůře prodejný - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Velikost objektu - větší hůře prodejný; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; - 6 -

7 Plotiště nad Labem 115, , RD Plotiště nad Labem, Novostavba nízkoenergetického rodinného domu 6+kk ve výborné lokalitě Hradce Králové - Plotiště nad Labem. Celková plocha pozemku činí 538 m2, z toho zastavěná plocha je 96 m2. Dům je dvoupodlažní a byl zkolaudován před cca 2 lety. Jedná se o nízkoenergetickou dřevostavbu. Sítě: topení elektrickými přímotopy + krbová kamna (vytopí celý dům), voda i kanalizace městská, voda vyvedena i ven na zahradu, satelit a internet. V domě je zaveden zabezpečovací a protipožární systém. Okna jsou plastová, na podlahách je kvalitní lino. Dispozice: vstupní chodbička, technická místnost, samostatné WC s umyvadlem, prostorný obývací pokoj s francouzským oknem se vstupem na zahradu, s jídelním prostorem a kuchyní, koupelna s rohovou vanou, 3 pokoje a dřevěné schody do 2. NP: koupelna s vanou a WC, dva pokoje. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 232 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -