TRENDY NA TRHU HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ

Transkript

1 Masarykova univerzita Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Finance TRENDY NA TRHU HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ Trends of mortgage credits Bakalářská práce Vedoucí bakalářské práce: Ing. Dalibor PÁNEK Autor: Jiří RYPAR Brno, 2012

2

3 Masarykova univerzita Ekonomicko-správní fakulta Katedra financí Akademický rok 2011/2012 ZADÁNÍ BAKALÁŘSKÉ PRÁCE Pro: Obor: Název tématu: RYPAR Jiří Finance TRENDY NA TRHU HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ Trends of mortgage credits Z á s a d y p r o v y p r a c o v á n í : Cíl práce: Vytvoření přehledu vývoje a metodiky hypotečních úvěrů v ČR v posledních pěti letech, souvislosti a trendy. Postup práce a použité metody: 1/ Podstata hypotečního úvěru a hypotečních zástavních listů 2/ Vývoj hypotečních úvěrů v ČR 3/ Vývoj legislativy v ČR 4/ Aktuální trendy 5/ Zhodnocení a závěr Použité metody: Deskripce, rozbor, komparace.

4 Rozsah grafických prací: Rozsah práce bez příloh: dle pokynů vedoucího práce stran Seznam odborné literatury: REJNUŠ, OLDŘICH. Peněžní ekonomie - Finanční trhy. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s. 4. aktualizované a rozšířené vydání. ISBN Peněžní ekonomie a bankovnictví. Edited by Zbyněk Revenda. 4. vyd. Praha: Management Press, s. ISBN HYBLEROVÁ, ŠÁRKA. Zdroje financování bytové výstavby v České republice se zaměřením na hypoteční úvěr. Vyd. 1. V Liberci: Technická univerzita v Liberci, s. ISBN Související webová stránka: webové stránky hypotečních bank Vedoucí bakalářské práce: Ing. Dalibor Pánek Datum zadání bakalářské práce: Termín odevzdání bakalářské práce a vložení do IS je uveden v platném harmonogramu akademického roku. vedoucí katedry děkan V Brně dne

5 Jméno a příjmení autora: Jiří Rypar Název diplomové práce: Trendy na trhu hypotečních úvěrů Název práce v angličtině: Katedra: Vedoucí diplomové práce: Trends of Mortgage Credits financí Ing. Dalibor Pánek Rok obhajoby: 2012 Anotace Bakalářská práce Trendy na trhu hypotečních úvěrů se zabývá problematikou hypotečního úvěrování v České republice. Začátek práce je věnován vzniku a vývoji hypotečního bankovnictví. Další část je věnována charakteristice hypotečního úvěru, jeho průběhu a možnostem jeho refinancování. Následuje kapitola zaměřená na vývoj legislativy v ČR upravující oblast hypotečních úvěrů. Další samostatná kapitola je zaměřena na vývoj hypotečního trhu v ČR v letech v grafech a číslech a na prozkoumání závislosti průměrných hypotečních úrokových sazeb. Práce je uzavřena kapitolou věnovanou prognóze budoucího vývoje na základě získaných výsledků z ekonometrických modelů a odhadovanému vývoji ekonomiky, který si zpracovává Česká národní banka. Annotation The bachelor thesis: Trends of mortgage credits is giving a preview to the issues of the mortgage credits in the Czech Republic. The beginning is focused on the origin and development of the mortgage credits. The second part continues with the characterization of the mortgage credits and possibilities of its re-financing. Then the chapter describing the development of the legislation follows. Next chapter is the core of my thesis, the description of the development of the mortgage credit market by charts and numbers between years and the research on the influences of chosen variables on the average interest rates on the mortgage credit market. The bachelor thesis is closed by forecast on the development of the market using the results of the econometric models and the forecast of some macro indicators by the Czech central bank. Klíčová slova Hypoteční úvěr, úroková sazba, hypoteční zástavní list, vývoj hypotečního trhu, závislost úrokových sazeb Keywords Mortgage credit, interest rate, mortgage bond, development of a mortgage market, dependence of an interest rates

6 Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci Trendy na trhu hypotečních úvěrů vypracoval samostatně pod vedením Ing. Dalibora Pánka, a uvedl v ní všechny použité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy univerzity a Ekonomicko-správní fakulty MU. V Brně dne 14. května 2012 vlastnoruční podpis autora

7 Poděkování Na tomto místě bych rád poděkoval svým rodičům a bratrovi, kteří se mi vždy snažili vyjít vstříc a v mé práci mě za všech okolností podporovali. Velmi rád bych poděkoval vedoucímu mé práce, panu ing. Daliboru Pánkovi, za jeho neuvěřitelně klidný přístup k řešení problémů, který přenášel také na mě a také za jeho neustálou vstřícnost a dobrou náladu. Velký dík patří také panu ing. Danielu Němcovi, Ph.D. za jeho podnětné rady a ochotu, bez kterých bych praktickou část své práce vůbec nebyl schopen vytvořit.

8 OBSAH ZADÁNÍ BAKALÁŘSKÉ PRÁCE... 2 ÚVOD HISTORICKÝ VÝVOJ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ OBECNÝ SVĚTOVÝ VÝVOJ VÝVOJ HÚ V ČESKÉ REPUBLICE HYPOTEČNÍ ÚVĚR OBECNĚ DEFINICE HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU CHARAKTERISTIKA HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU Výše HÚ Doba splatnosti Zastavované nemovitosti Úroková sazba Splácení Státní podpora DRUHY HÚ KDO POSKYTUJE HÚ ZDROJE REFINANCOVÁNÍ HÚ VKLADY KLIENTŮ HYPOTEČNÍ ZÁSTAVNÍ LISTY SEKURITIZACE VÝVOJ LEGISLATIVY HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ V ČR VÝVOJ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ V ČR VÝVOJ V LETECH HYPOTÉKY V ČÍSLECH Objemy obchodů, počet poskytnutých úvěrů, průměrná výše úvěru Hypotéky podle doby fixace FAKTORY OVLIVŇUJÍCÍ ÚROKOVÉ SAZBY... 36

9 5.3.1 Data Postup Výsledné modely a jejich interpretace AKTUÁLNÍ TRENDY A PREDIKCE DO BUDOUCNA ZÁVĚR SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ SEZNAM GRAFŮ SEZNAM TABULEK SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK SEZNAM PŘÍLOH PŘÍLOHA A VÝPOČTY K EKONOMETRICKÝM MODELŮM... 55

10 ÚVOD Bydlení je už od pradávna jednou z nejzákladnějších lidských potřeb hned vedle potřeby potravy a jí podobných. Už v pravěku si lidé hledali obyvatelné jeskyně nebo nejrůznější úkryty, kde by se mohli schovat před nepřízní počasí i před dalšími nebezpečími, která čekala venku v tom divokém světě. Když se přesuneme o několik tisíc let do současnosti, vidíme, že na této lidské potřebě se nezměnilo zhola nic, jen možnosti jsou nesrovnatelně širší. Vyřešení otázky bydlení je úkolem pro každého mladého člověka, který se chystá osamostatnit. Takovému člověku se dnes nabízí několik možností. Jednou z nich je pořízení si vlastního bydlení pomocí dlouhodobého hypotečního úvěru. Hypoteční úvěrování má nejen ve světě, ale i v České republice poměrně dlouhou historii. Na našem území byly hypoteční úvěry poskytovány od r. 1865, s téměř třicetiletým přerušením v období komunismu. Po návratu demokracie a překonání prvotních problému se rozvoj nastartoval opět po roce 1995 a obliba tohoto typu financování bydlení od té doby stále roste. Je to totiž cesta, jak si pořídit i v poměrně mladém věku, prakticky bez jakýchkoliv úspor vlastní kvalitní bydlení. Hlavním cílem mé práce je analyzovat vývoj českého hypotečního trhu od roku 2007 až po aktuální situaci a trendy a prozkoumat, jaké faktory ovlivňují krátkodobé změny a výši průměrných úrokových sazeb na českém hypotečním trhu. Svou práci jsem si rozdělil na 6 dílčích kapitol, které dohromady dávají celkový náhled na stav a vývoj hypotečního bankovnictví v České republice včetně faktorů, které jej ovlivňují. V první části práce jsem stručně nastínil historii hypotečního bankovnictví. Druhá kapitola kromě definice hypotečního úvěru z pohledu práva diskutuje základní charakteristické rysy, které se vážou k tomuto typu úvěrování. Popisuje možnosti splácení, výši hypotéky, volitelnou úrokovou sazbu a co je možné použít jako zástavu. Nakonec je v této kapitole uvedeno, které instituce mohou hypoteční úvěry vůbec poskytovat. Třetí kapitola se zabývá základními formami refinancování hypotečních úvěrů ze strany banky. Čtvrtá kapitola popisuje vývoj legislativní úpravy v oblasti hypotečního bankovnictví v České republice. Pátou kapitolu bych mohl označit za stěžejní, kdy v první části je v chronologickém pořadí na grafech a tabulkách popsán a okomentován vývoj hypotečního trhu v jednotlivých letech, počínaje rokem Druhá část této kapitoly je věnována zkoumání možných vlivů nejrůznějších proměnných na průměrné úrokové sazby na českém hypotečním trhu, které jsou zastoupeny ukazatelem Fincentrum hypoindex, pomocí ekonometrického modelování. Šestá kapitola navazuje na výsledky předchozí kapitoly, jejichž pomocí a pomocí odhadů makro veličin České národní banky, nastiňuje možný budoucí vývoj českého hypotečního bankovnictví a celého trhu. Svou práci jsem zpracoval na základě monografií, legislativních předpisů a odborných článků týkajících se problematiky, jakož i s využitím internetových zdrojů. 9

11 1 HISTORICKÝ VÝVOJ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ 1.1 Obecný světový vývoj Hypoteční úvěry s principy nastavenými tak, jak je známe dnes vznikly až v 17. století v Anglii, nicméně nemovitosti jako zástavy byly používány téměř od nepaměti. Už ve starověku patřily k nejoblíbenějším zárukám z jednoho prostého důvodu, nemovitost nemůžete nijak lehce přenést mimo dosah věřitele a jejich hodnota má v čase tendenci klesat jen velmi pomalu nebo dokonce může i stoupat. V dávné době ve starověku byla za nejlepší zástavu považována zemědělská půda. Půda byla totiž příslibem přežití vždy do dalšího roku a logicky také hlavním předmětem bohatství každé rodiny. Až se středověkým rozvojem měšťanstva a řemeslné výroby začaly být také stavby sloužící k bydlení nebo k vykonávání řemesla zajímavým artiklem zástavy. Od této doby (17.století) sledujeme vývoj hypotečních úvěrů a obchodů s nimi. Rozvoj hypotečního bankovnictví byl zapříčiněn rozvojem zástavního práva, které je základním rysem hypotečních úvěrů. Hypoteční banky začaly poskytovat úvěry nejen proti zástavě nemovitosti, ale také proti movitým věcem, např. lodě, hospodářské zvířata nebo dokonce i osobní majetek. Banky díky tomuto vývoji čím dál častěji poskytovaly úvěry na krytí nejrůznějších aktivit, až se odštěpily dva základní druhy hypotečního bankovnictví. První byl zaměřen na bytové hospodářství a bytovou výstavbu, zatímco druhý se zaměřoval především na financování podnikatelských aktivit. 1 V průběhu času došlo zejména v podnikání a průmyslu ke značným změnám, které ovlivnily také podnikatelské hypoteční bankovnictví. Paní inženýrka Sůvová tyto změny popisuje takto: V důsledku procesů koncentrace a centralizace kapitálu vyrostly mamutí podniky, vyžadující soustředění značných finančních zdrojů. Tentýž proces si na druhé straně vyžádal i zásadní změnu charakteru nemovitostí, zejména budov. Budovy určené pro podnikání a průmysl se přeměnily v jednostranně účelové nemovitosti, které jsou prakticky neprodejné a pro hypoteční banky tudíž jako zástava nevyužitelné. Proto také význam této části hypotečního bankovnictví pořád klesá. Naopak bydlení se stalo nezbytnou životní potřebou a s rostoucí poptávkou po uspokojování této potřeby roste také hypoteční bankovnictví, které se na tuto oblast specializuje. 2 1 SŮVOVÁ, H. a kol. Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovní institut, 1997, 398 s. ISBN , str SŮVOVÁ, H. a kol. Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovní institut, 1997, 398 s. ISBN , str

12 1.2 Vývoj HÚ v České republice Tato podkapitola čerpá z publikace Šárky Hyblerové 3 z roku 2010, konkrétně z kapitoly 4.1. Jak už jsem uvedl, v Evropě se hypoteční bankovnictví poprvé objevuje v 17. století v Anglii. Do střední Evropy se dostalo až ve století 18. a v Českých zemích se první opravdu fungující hypoteční banka, Hypoteční banka Království českého, objevila až v r Zemské hypoteční banky zprvu získávaly finanční prostředky na refinancování hypoték pouze z emitovaných hypotečních zástavních listů (HZL). V roce 1873 nastala krize a řada bank musela svou činnost ukončit, protože se potýkaly s výrazným odlivem finančních prostředků, což mělo za důsledek snížení důvěryhodnosti HZL v očích klientů. Vzhledem k tomu, že banky neměly dostatečně upravené podmínky pro přednostní vyplácení majitelů HZL, stalo se, že některé pohledávky klientů nebyly zcela uspokojeny. Tento nedostatek byl napraven v roce 1874 dvěma nově vydanými zákony, které tyto majitele upřednostňovaly. 4 V předválečném období bychom na českém území našli 6 zemských a hypotečních bank. Po první světové válce se tento počet snížil na 4. V meziválečném období význam hypotečních bank stoupal, díky světové krizi, v jejímž důsledku docházelo ke zvyšování počtu poskytnutých hypoték. Hypotéky v té době totiž byly levnější než ostatní úvěry. Hypoteční banky také vkládaly značné objemy finančních prostředků do nejrůznějších fondů, které vláda zřizovala pro podporu a obnovu hospodářství zasaženého ekonomickou krizí. Období protektorátu bylo na dlouhou dobu s malými výjimkami konečnou pro hypoteční bankovnictví. Jeho principy byly krátce použity hned po druhé světové válce u státní podpory, kdy stát mohl přebírat záruky za úvěry pro stavebníky. V období začátku komunismu v Československu se ještě zástava nemovitosti občas objevila při úvěru na bydlení, ale definitivní tečku za hypotékami udělala Zákonná úprava zástavního práva z roku 1964, která ponechala zástavní právo pouze v případě zahraničního obchodu. 3 HYBLEROVÁ, Š., Zdroje financování bytové výstavby v České republice se zaměřením na hypoteční úvěr. Vyd. 1. V Liberci: Technická univerzita v Liberci, 2010, 118 s. ISBN Zákon č. 4/1874, o hájení práv majitelů zástavních listů, zákon č. 49/

13 2 HYPOTEČNÍ ÚVĚR OBECNĚ Hypoteční úvěry jsou spolu se stavebním spořením základními kameny financování vlastního bydlení pro širokou škálu obyvatelstva. Hypoteční úvěr jako takový má mnohá specifika a od ostatních úvěrů se poměrně výrazně liší. Chybou by ovšem bylo, kdybychom tvrdili, že hypoteční úvěry nacházejí využití pouze v soukromé sféře, existují totiž také produkty soustředící se na podnikatelské aktivity a jejich podporu. Nyní bychom si hypoteční úvěr měli rozebrat podrobněji. 2.1 Definice hypotečního úvěru Definic, které se týkají hypotečního úvěru je celá řada a jsou rozlišeny podle různých hledisek. Z právního hlediska ve smyslu zákona č. 190/2004Sb., o dluhopisech je hypoteční úvěr definován jako úvěr, jehož splacení včetně všech příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti. Nemovitost se však musí nacházet na území České republiky, členského státu EU nebo jiného státu, tvořící Evropský hospodářský prostor. 5 To by bylo k oficiální právní části definice aktuálně platné pro Českou republiku. Aktuálně platné uvádím proto, že v historickém měřítku se tyto definice postupně měnily. Stejně tak se liší definice mezi jednotlivými zeměmi navzájem, proto pro Českou republiku. Historickému vývoji hypotečních úvěrů se budeme věnovat v jedné z dalších kapitol. Už tedy z definice v zákoně je patrné, že tento typ úvěru není nijak omezen z hlediska účelu, na který je úvěr poskytnut. V praxi se ovšem setkáváme většinou s úvěry účelovými, které jsou v drtivé většině poskytovány na financování pořízení nemovitostí a bytových potřeb. 2.2 Charakteristika hypotečního úvěru Hypoteční úvěr je produktem s mnoha charakteristickými znaky, které byste u jiných druhů úvěrů hledali nejspíš marně. Základním rysem těchto úvěrů je zajištění bankovní pohledávky zástavním právem k nemovitosti a dále pak dlouhodobost poskytovaného úvěru. Od těchto dvou položek se dále odvíjí i další rysy jako jsou specifické způsoby financování a také nejrůznější techniky čerpání a následného splácení úvěru. Nyní bych přikročil k podrobnějšímu popisu. 5 Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů 12

14 2.2.1 Výše HÚ Hypoteční úvěr ze své podstaty a podle selského rozumu by neměl překročit cenu dané zastavené nemovitosti. U výše hypotečního úvěru je také velmi podstatné, jakými zdroji je úvěr financován. Pokud je financován hypotečními zástavními listy (dále pak HZL), nesmí podle zákona úvěr přesáhnout 70% hodnoty zastavené nemovitosti, aby mohl být zařazen do krycího bloku pro emisi HZL. 6 U jiného druhu financování není limit stanoven. Nejobvyklejší a ještě rozumná hranice úvěru je 60-80% hodnoty zástavy. Hypoteční banky však v současné době jsou ochotny nabídnout i úvěry ve výši 90 a více procent. Objevily se dokonce případy, kdy byl poskytnut úvěr vyšší než 100% hodnoty nemovitosti, což mělo za cíl financovat také vybavení dané domácnosti. V takovém případě se spíš už jedná o jakýsi druh kombinovaného úvěru, kdy klasický hypoteční úvěr ( pravá hypotéka) splňuje 70% hranici, avšak je k němu zároveň přiřazen i další úvěr spotřebitelský, nad tento limit. Tradičně se za toto navýšení platí vyšší úroková sazba, kterou však klient běžně nepozná, protože je zahrnuta ve výpočtu do celkové úrokové sazby. Banky navíc k úvěru nad limit pravé hypotéky požadují nějaký typ dozajištění, nejčastěji ve formě ručitelského prohlášení třetí osoby a dalších Doba splatnosti Hypoteční úvěry jsou velmi dlouhodobou investicí, což se odvíjí především od doby splatnosti. Splatnost je nejvíce omezena ekonomickou aktivitou a produktivním věkem klienta banky, tedy dlužníka. Pokud jde o omezení ze strany životnosti zastavených nemovitostí, ta většinou výrazně onu splatnost úvěru překračuje. V České republice můžeme říci, že splatnost je stanovena minimálně na 5 let. Toto je omezení vycházející z vazeb hypoték na hypoteční zástavní listy, které se většinou vydávají na oněch pět let. Maximální hranice v ČR zpravidla nepřekračuje 30 let. Doba splatnosti se však může v rámci jednotlivých bank velmi lišit, protože si je stanovuje každá sama Zastavované nemovitosti Velmi důležitou položkou, která ovlivňuje jak výši jednotlivých splátek, tak i výši celkového úvěru, je zastavená nemovitost. O kvalitě této zástavy rozhoduje hlavně její prodejnost a výnosnost z jejího prodeje. Pokud je tedy nemovitost špatně prodejná nebo lze za ni utržit jen velmi malý zlomek její hodnoty, banka nejspíš do takto rizikového úvěru vůbec nepůjde a pokud ano, tak s velkou rizikovou přirážkou, která negativně ovlivní výši jednotlivých splátek i objem poskytnutého úvěru. 6 Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů 13

15 Za nejkvalitnější nemovitosti se považují ty se všestranným využitím nebo jejichž cena není závislá na druhu podnikání, které je v nemovitosti provozováno. Nemovitosti můžeme dělit na stavby a na pozemky. U staveb jsou za nejkvalitnější považované nemovitosti k bydlení, následují bytové domy a byty. Za nejméně kvalitní jsou označovány stavby nebytové s jednoúčelovým charakterem. Co se týče pozemků, tak lze říci, že nejlepší jsou pozemky stavební. Na opačném konci kvalitativního žebříčku se nachází zemědělská a lesní půda. Mezi faktory, které jsou schopné ovlivnit kvalitu, tedy i prodejnost a výnos z nemovitosti, patří míra nasycenosti trhu jako faktor tržní. Za velmi důležitý netržní faktor můžeme označit hlavně polohu nemovitosti Úroková sazba Úroková sazba je pravděpodobně vůbec ten nejdůležitější faktor, který zájemce o hypotéku zajímá. Nejčastěji se u nás v ČR setkáváme s úvěry s pevnou úrokovou sazbou, která se pouze liší v délce fixace. Jak se ukáže v praktické části mé práce, obliba jednotlivých fixací kolísá v závislosti na výši úrokových sazeb pro každou zvlášť. V současné době je nejoblíbenější pětiletá fixace, které zdatně sekunduje tříletá. V nedávné minulosti to ovšem bylo naopak, kdy největší zájem byl o hypotéky s jednoletou fixací, neboť byly mnohem levnější než ty pětileté. Kromě těchto základních fixačních dob se můžeme setkat prakticky s libovolnou dobou a záleží jen na bance a klientovi, jak si daný produkt společně nastaví. Můžeme se tudíž setkat i s fixacemi na 15 i 20 let. Na druhou stranu banky nabízejí také variabilně úročené úvěry, které jsou nejčastěji navázány na jednoletý PRIBOR, jinak však na prakticky jakoukoliv referenční sazbu. K této sazbě si banky účtují rizikovou přirážku šitou na míru pro každý jednotlivý případ Splácení Na základní úrovni můžeme splácení hypoték dělit na jednorázové nebo pravidelné postupné. Jednorázové je charakteristické např. pro úvěry poskytnuté na dobu neurčitou, kdy se splácejí stále jen úroky a po smrti dlužníka je úvěr přenesen na dědice, je splacen řádným způsobem nebo z prodeje nemovitosti, která je předmětem zajištění. Tento typ ovšem naše banky nenabízejí. Dalším typem splácení, na který můžeme ve světě narazit je tzv. balónové splácení. Tento typ definuje ve své knize ing. Sůvová 7 jako jakousi kombinaci pravidelného postupného a jednorázového splácení. 7 SŮVOVÁ, Helena a kol. Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovní institut, 1997, 398 s. ISBN , str

16 Hlavní specifikum je v nastavení pravidelných, předem dohodnutých splátek na delší období, než je splatnost daného úvěru. Dlužník tedy v průběhu času splácí předem dohodnuté částky a v okamžik splatnosti úvěru splatí zbylou část jistiny jednorázově v tzv. balónu. Také v ČR v dnešní době některé banky nabízejí možnost vybrat si, jakým způsobem chceme svůj úvěr splácet. Jedná se ovšem jen o typy pravidelného postupného splácení. Nejčastějšími typy jsou progresivní, degresivní nebo anuitní splácení. Nejvyužívanějším typem splácení je v dnešní době anuitní, kdy se po celou fixační dobu splácí stále stejná částka, ale mění se poměr úroky/úmor. Přestože pro klienta nejvhodnějším typem je splácení degresivní, kdy je na začátku umořována co největší část jistiny a spolu s úmorem postupem času klesá i splátka, není tento typ ani zdaleka tak oblíbený jako anuita. Většinou je tento typ předmětem zájmu pouze u podnikatelských subjektů. Jen pro úplnost, progresivní splácení je přesně opačné podstaty než degresivní, tedy na začátku člověk umořuje méně a tento úmor se mu postupem času zvyšuje. Tento typ je nejdražší, nicméně pro někoho, kdo nyní nemá dostatek prostředků a čeká vyšší příjmy v budoucnu, je to nejlepší volba. Výše zmíněné typy jsou tradičními postupy splácení. Může ovšem nastat situace, kdy by člověk raději splatil určitou část nebo i celou hypotéku s předstihem. Tyto mimořádné splátky jsou většinou umožněny pouze na konci doby fixace. Pokud klient trvá na splacení v jiném termínu, banky mají ve svých podmínkách uvedené striktní poplatky, zde už se možná dá mluvit o pokutách, které by měly kompenzovat bankám ušlý zisk z úroků Státní podpora Hypoteční úvěry jsou v dnešní době jednou ze dvou nejoblíbenějších forem financování bydlení a to také díky podpoře od státu. Stát tuto podporu poskytuje ve dvou formách, a to jako přímou dotaci např. ve formě poskytnutí levných úvěrů či úrokové dotace nebo jako možnost úlevy na daních. V současné době nejzajímavější podporou, kterou lze získat, je odpočet částky zaplacené na úrocích z hypotečního úvěru od základu daně až do výše 300 tisíc Kč za rok, který je zakotven v zákoně č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu. 8 Stále platí také nařízení, díky kterým je možnost čerpat úrokové dotace za určitých podmínek. Tyto dotace jsou ovšem navázány na překročení určité hranice průměrných ročních úrokových sazeb u vybrané kategorie hypotečních úvěrů a vzhledem k jejich současné velmi nízké úrovni tato dotace poskytována není. Poslední možností státní podpory jsou nízko úročené dlouhodobé půjčky ve výši 300 tis. Kč na nové bydlení a 150 tis. Kč na modernizaci. Tyto úvěry jsou poskytovány z prostředků Státního fondu rozvoje bydlení (SFRB). 8 Zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů - odpočet úroků. Gepard: Finance pro život [online]. [cit ]. Dostupné z WWW: < 15

17 2.3 Druhy HÚ Hypoteční úvěry jsou natolik specifické, že se na rozdíl od běžných spotřebitelských a jiných komerčních úvěrů nedělí podle doby splatnosti, ale podle účelu, na který jsou poskytovány. Tímto způsobem je tedy dělíme na: Úvěr na financování bydlení Úvěr za účelem financování podnikatelských aktivit Oba druhy se navzájem liší. Úvěry na bydlení jsou oproti podnikatelským zpravidla levnější a jsou poskytovány za lepších úvěrových podmínek. V tuto chvíli vstupuje do hry také státní podpora. 2.4 Kdo poskytuje HÚ V České republice v současnosti může hypoteční úvěry poskytovat každá licencovaná hypoteční banka, která vydá hypoteční zástavní listy. 9 V minulosti však vydávání HZL bylo podmíněno získáním licence nejprve od Ministerstva financí a následně od ČNB. Pojďme si uvést některé druhy bank poskytujících hypotéky v ČR. Specializované hypoteční banky Za specializované hypoteční banky jsou označovány takové banky, které se při své činnosti výhradně orientují na poskytování hypoték. Tyto banky také financují své úvěry v drtivé většině z výnosů z hypotečních zástavních listů. Za přednost můžeme označit profesionalitu, produktivitu, nízké náklady a pružnost v poskytování služeb klientům. Tyto banky díky své úzké specializaci nemusejí v konkurenčním boji spoléhat na širokou pobočkovou síť, ale vsázejí na výše zmíněné kvality, na které zákazníci slyší. Takto mohou tedy vznikat dodatečné úspory v nákladech. Hlavní nevýhodou těchto specializovaných ústavů je, že se při poskytování dodatečných služeb musejí obracet na ostatní instituce. 10 Hypoteční banky smíšeného typu Tyto banky rozšířily svou působnost o další služby a produkty související s poskytováním hypoték pro zákazníky ulehčující právě platební styk v průběhu čerpání či splácení úvěru. Kombinuje tak vysokou 9 Kdo ho poskytuje?. Finance.cz [online]. [cit ]. Dostupné z WWW: < 10 SŮVOVÁ, Helena a kol. Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovní institut, 1997, 398 s. ISBN , str

18 profesionalitu a flexibilitu specializovaných hypotečních bank spolu s operační volností univerzálních bank. Odstraňují tedy hlavní nevýhody předchozího druhu, nicméně díky tomu mohou vzrůst náklady kvůli nutnému vyššímu počtu zaměstnanců a zpravidla i nutnosti mít pobočkovou síť. Univerzální hypoteční banky Univerzální hypoteční banky jsou ty, které se kromě poskytování hypoték zabývají taky ostatními odvětvími a službami bankovnictví, přestože třeba s hypotékami nijak nesouvisí. Poskytovat hypotéky si může dovolit banka, která splňuje několik předpokladů. Měla by být hlavně dostatečně velká s dostatečným počtem klientů. Další podmínkou pro úspěšné podnikání v hypotékách je rozvinuté retailové bankovnictví a široká síť poboček. Tyto předpoklady jsou důležité zejména pro úspěch v tvrdém konkurenčním boji. 17

19 3 ZDROJE REFINANCOVÁNÍ HÚ V dnešní době existují pro banky tři základní modely refinancování hypotečních úvěrů, já nyní uvedu charakteristiku každého z nich. 3.1 Vklady klientů Toto je tradiční způsob refinancování, kdy jsou nové úvěry vypláceny z dřívějších vkladů klientů. Tento způsob je nejčastěji využíván univerzálními bankami, které mají dostatečný počet klientů, aby jim obdržené vklady pokryly investice do nových hypoték. Jelikož jsou hypoteční úvěru dlouhodobé, měly by je banky financovat také klientskými vklady s dlouhou dobou splatnosti. 3.2 Hypoteční zástavní listy Model hypotečních zástavních listů (dále jen HZL) využívá k refinancování zvláštní druh cenných papírů, které jsou k tomuto účelu přímo určeny a které nesou stejný název hypoteční zástavní listy. Emitování těchto HZL je upraveno zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. V tomto zákoně je napsáno, že HZL může vydávat každá banka s bankovní licencí od ČNB a jsou zde také definovány jako: dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos (dále jen "závazky z hypotečních zástavních listů") jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě též náhradním způsobem podle tohoto zákona (náhradní krytí). 11 Investice do HZL je ve všech ekonomikách považována za velmi bezpečnou, tedy s velmi malým rizikem nesplacení. Jejich bezpečnost vychází ze zajištění splacení jejich jmenovité hodnoty a úrokových výnosů. Toto zajištění existuje ve dvou formách, buď jako zajištění pohledávkami z hypotečních úvěrů, jejichž splacení je zajištěno zástavními právy k nemovitostem, nebo konkrétním souborem zástavních práv k nemovitostem. Můžeme tedy na základě těchto dvou systému rozlišit pohledávkové systémy krytí HZL a zástavní systémy krytí HZL. 12 Pohledávkový systém krytí HZL má výhody v přímé vazbě mezi emitovanými HZL a schválenými hypotečními úvěry a pak také v transparentnosti pro investory a v jednoduché kontrole refinancování hypotečních úvěrů. Naopak hlavní nevýhodou je snižování objemu stávajících hypotečních úvěrů, kdežto objem HZL zůstává stále stejný, takže vzniká potřeba náhradního krytí. Další nevýhoda 11 28, odst.1, zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech 12 HYBLEROVÁ, Šárka. Zdroje financování bytové výstavby v České republice se zaměřením na hypoteční úvěr. Vyd. 1. V Liberci: Technická univerzita v Liberci, 2010, 118 s. ISBN str

20 spočívá také v možnosti růstu tržních úrokových sazeb. Problém nastává, pokud se v době mezi poskytnutím hypotečního úvěru a emisi HZL změní situace na trhu a dojde k růstu cen zdrojů refinancování. Hlavní výhodou zástavního systému krytí závazků z HZL je neměnná hodnota souboru hypoték a není tedy potřeba náhradního krytí. V případě, že by došlo k poklesu cen nemovitostí, zůstává stále dost prostředků pro krytí, neboť objem HZL je vždy nižší než aktuální součet hodnot zastavených nemovitostí. Tento systém také probíhá chronologicky opačně oproti pohledávkovému systému, takže nejprve jsou emitované HZL a poté až schváleny hypoteční úvěry k jejichž refinancování slouží. Nevýhodu můžeme spatřovat zejména v nižší transparentnosti užití zdrojů a nutnost emitovat pouze takový objem HZL, který odpovídá odhadnutému objemu schválených úvěrů. Ing. Šárka Hyblerová 13 člení HZL ve své knize také podle dalšího kritéria, a sice vazby emitovaných HZL ke konkrétním úvěrům na: Adresný systém, kdy ke každé konkrétní zastavené nemovitosti je vydán konkrétní HZL. Tento systém se dnes už nepoužívá pro vysokou rizikovost. Blokový systém, kdy emise HZL proběhne v poměru k určitému přesně definovanému portfoliu hypotečních úvěrů. V současnosti je to nejpoužívanější systém a objevuje se ve světě v několika podobách, např. rigorózní blokový systém nebo liberální systémy, které si však dále rozebírat nebudeme. Všeobecný systém je nejvolnějším systémem, kdy neexistuje jakákoliv vazba emitovaných HZL na konkrétní hypoteční úvěry. Závazky jsou kryty vymezenými aktivy hypotečních bank. 3.3 Sekuritizace O tomto typu refinancování hypoték se v posledních několika letech namluvilo hodně. Neuvážené obchody a sekuritizování špatných hypoték byly označeny za strůjce světové finanční krize z roku 2008 a mohli jsme všude slyšet rozhovory a analýzy na toto téma. Nyní bych okrajově naznačil, o co v tomto způsobu jde. Podstatou sekuritizace je transformace pohledávek z hypotečních úvěrů do likvidnějších cenných papírů. Banka vytvoří balík (pool) těchto hypotečních úvěrů (MBS) a prodá je třetí osobě (investorovi), tím tedy vyvede pohledávky za nesplacené hypoteční úvěry mimo svou bilanci. Tito 13 HYBLEROVÁ, Šárka. Zdroje financování bytové výstavby v České republice se zaměřením na hypoteční úvěr. Vyd. 1. V Liberci: Technická univerzita v Liberci, 2010, 118 s. ISBN , str