Hypoteční trh v České republice

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančnictví a ekonomických disciplín Hypoteční trh v České republice Diplomová práce Autor: Bc. Stanislav Beran, DiS. Finance Vedoucí práce: Ing. Jan Krajíček, Ph.D. Hustopeče Duben, 2013

2 Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Hustopečích, dne 21.dubna Stanislav Beran

3 Poděkování Tímto bych rád poděkoval vedoucímu mé diplomové práce Ing. Janu Krajíčkovi, Ph.D. za odborné vedení, ochotu a poskytování cenných rad. Dále děkuji svým kolegům za poskytnutí informací a podkladů pro diplomovou práci. V neposlední řadě děkuji své manţelce za podporu.

4 Anotace Diplomová práce se zabývá hypotečním trhem v České republice. Cílem práce je analýza hypotečního trhu v ČR, identifikování a popsání hypotéčních novinek a predikce dalšího vývoje hypotečního trhu. Hlavní praktická část se ve dvou modelových příkladech zaměřuje na srovnání konkrétních nabídek vybraných bank na trhu, jejich výhod a nevýhod pro klienta a celkovému doporučení nejlepší varianty pro klienta. V práci je také popsaná oblast refinancování a zprostředkování hypotečních úvěrů prostřednictvím finančních poradců. Klíčová slova Hypoteční trh, hypoteční úvěr, banka, úroková sazba, objem úvěrů, trţní podíl, konkurence Annotation This thesis deals with the mortgage market in the Czech Republic. The target of the thesis is the analysis of the mortgage market in the Czech republic, identification and description of the mortgage inovations and predictions of the further development of the mortgage market. The main practical part in two model examples focuses on the comparison of specific offers selected banks in the market, their advantages and disadvantages for the client and the recommendation of the best option for the client. The thesis also describes the area of refunding and mediation of the mortgage loans through financial advisors. Key words mortgage market, mortgage loan, bank, interest rate, loans volume, market share. competition

5 Obsah Úvod Teoretická část Definice a právní úprava hypotečního úvěru Druhy hypotečních úvěrů Účelový hypoteční úvěr Neúčelový hypoteční úvěr Předhypoteční úvěr Kombinovaný hypoteční úvěr Parametry hypotečního úvěru Účel Splatnost Druhy splácení Úrokové sazby Zajištění Poskytovatelé hypotečních úvěrů v ČR Registry úvěrů Druhy registrů Analýza hypotečního trhu v ČR Vývoj objemu poskytnutých hypoték v ČR FINCENTRUM HYPOINDEX Vývoj úrokových sazeb v ČR Aktuální stav hypotečního trhu v ČR Refinancování hypotečních úvěrů Refixace z pohledu banky

6 3.2 Refinancování z pohledu klienta Postup klienta při refinancování hypotéky Refinanční potenciál roku Predikce vývoje hypotečního trhu v ČR Novinky a trendy na hypotečním trhu v ČR Srovnání nabídek konkrétních bank Modelový příklad č Nabídky jednotlivých bank Vyhodnocení a výběr banky pro modelový příklad č Modelový příklad č Nabídky jednotlivých bank Vyhodnocení a výběr banky pro modelový příklad č Internetový srovnávač hypotečních nabídek bank Zprostředkování hypotečních úvěrů Význam externích zprostředkovatelů hypoték Typy hypotečních zprostředkovatelů Výhody a nevýhody u externího zprostředkování hypoték Důvody bank pro spolupráci se zprostředkovateli Závěr Seznam pouţité literatury Seznam pouţitých zkratek Přílohy

7 Úvod Jako téma své diplomové práce jsem zvolil Hypoteční trh v České republice z několika důvodů. Jedním z nich je blízkost daného tématu s mým profesním ţivotem. Jako zaměstnanec banky se s tématem hypoték setkávám téměř denně jiţ několik let. Dalším faktorem je zajímavost tohoto tématu, které je sice oblíbené a často volené, nicméně jeho zpracování není úplně jednoduché, protoţe hypoteční trh se velice rychle vyvíjí a přináší nové inovace. Zároveň tvoří hypoteční financování součást dnešního ţivota. Málokterý jedinec si můţe dovolit financovat své bydlení z vlastních prostředků a nevyuţít při tom financování z některých bank či stavebních spořitelen. Hypoteční úvěry jsou oproti jiným spotřebním úvěrů vysoké a hlavně dlouhodobé. Mnozí dluţníci je splácí po celé své produktivní období a mnohdy výdaje na splácení tvoří poměrnou část rodinného rozpočtu i na několik desítek let. Český hypoteční trh je velmi konkurenční, na trhu poskytuje hypotéky téměř dvacet bank a v jejich mnoţství rozmanitých nabídek se ne všichni klienti dokáţí orientovat. Cílem mé diplomové práce je analýza hypotečního trhu v České republice, oblast refinancování hypotečních úvěrů a očekávaný vývoj v dalších letech. Srovnání konkrétních hypotečních nabídek vybraných bank vůči klientovi, zprostředkování hypotečních úvěrů prostřednictvím finančních poradců, jednotlivé klady a úskalí pro klienta a důvody ze strany bank pro danou spolupráci. Teoretická část je zaměřena na definice, základní parametry hypotečního úvěru a jednotlivé typy. V následující kapitole je provedena analýza historického vývoje hypotečního trhu z hlediska poskytujících bank, vývoje úrokových sazeb a objemů poskytnutých hypotečních úvěrů v letech. Samostatná kapitola se věnuje refinancování hypoték, neboť se jedná o jeden z rostoucích a velmi významných trendů v rámci hypotečního trhu. V práci je také řešena oblast zprostředkování hypoték prostřednictvím finančních zprostředkovatelů. Praktická část je zaměřena na srovnání nabídek několika vybraných bank u dvou modelových příkladů rodin. Srovnání bude provedeno v interních kalkulátorech vybraných bank a bude reflektovat aktuální hypoteční akce a poplatkovou politiku jednotlivých bank. Hlavním cílem je poukázat na rozdílnost veřejně nabízených úrokových sazeb bank a samotnou realitou, kdy se tyto nabídky mohou rapidně lišit. Zároveň práce porovnává zmíněné dva modelové příklady a moţnost rozdílnosti nabídek u stejných bank při zadání 7

8 totoţných parametrů úvěru. Toto srovnání nabídek je zakončeno doporučením výběru vhodné banky a produktu dle zadání v modelovém příkladu. 8

9 1 Teoretická část 1.1 Definice a právní úprava hypotečního úvěru Hypoteční úvěr je dlouhodobý účelový úvěr slouţící k řešení bytových a navazujících potřeb. Úvěr je zajištěn zástavním právem k nemovitosti včetně nemovitosti rozestavěné. Jedná se o nejrozšířenější typ úvěru, prostřednictvím kterého je řešeno financování bydlení. Hypoteční úvěr je povaţován za jednu z nejbezpečnějších a nejefektivnějších forem řešení bydlení. Z pozice věřitele je úvěr zajištěn minimálně zástavním právem k nemovitosti a dále je vyţadováno doloţení účelovosti pouţití finančních zdrojů úvěru. Recipročně tomu získává dluţník moţnost dlouhodobého financování s nízkou úrokovou sazbou a vyšším úvěrovým rámcem oproti běţným typům úvěrů na trhu. Podrobná definice hypotečního úvěr je přesně uvedena v 28, odst.3 Zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb. takto: Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti (i rozestavěné), když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. 1 [28] Vstupem České republiky do Evropské unie došlo ke změnám mnoţství právních předpisů, mimo jiné došlo i k novelizaci zákona č. 530/1990 Sb. o dluhopisech, který definuje poskytování hypotečních úvěrů. V rámci tohoto původního znění bylo moţné poskytovat účelové hypoteční úvěry pouze na výstavbu nebo nákup nemovitosti. V novele zákona č. 190/2004 Sb. o dluhopisech, se nově rozšiřuje moţnost účelovosti hypotečních úvěrů o rekonstrukci, modernizaci, opravy nemovitosti, refinancování dříve poskytnutých úvěrů slouţících na financování nemovitostí, získání vlastnického podílu na nemovitosti, vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků atd. Zároveň byla novelizací rozšířena moţnost uznatelnosti zástavy nemovitostí o následující formulaci: Nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie, nebo jiného státu, tvořící Evropský hospodářský prostor. [28] 1 Zákon č.190/2004 Sb., o dluhopisech 9

10 1.2 Druhy hypotečních úvěrů Členění jednotlivých druhů hypotečních úvěrů můţe být rozdílné, protoţe tyto produkty lze vzájemně různě kombinovat. Kaţdá banka má svou produktovou nabídku. Vedle standardního hypotečního úvěru s doloţením příjmu existují různé variace hypoték jako například hypotéky bez doloţení příjmů, které směřují zejména na podnikající fyzické osoby, které optimalizují svá daňová přiznání z hlediska své bonity nebo na svobodná povolání. Hypotéky 2v1, jenţ kombinují část účelovou s části neúčelového úvěru. Flexibilní hypotéky, umoţňující změnu nastavení splácení dle momentálních potřeb a moţností klienta, nebo hypotéky zaměřující se na investiční residenční i neresidenční nemovitosti. Mezi základní nejčastěji uváděné druhy hypotečních úvěrů řadíme následující: účelový hypoteční úvěr neúčelový hypoteční úvěr předhypoteční úvěr kombinovaný hypoteční úvěr Účelový hypoteční úvěr Účelový úvěr můţe klient vyuţít na předem dané účely, které jsou uvedeny v úvěrové smlouvě (viz. kapitola ). Primárně jsou určeny na bytovou a navazující potřebu. Výhodou těchto úvěrů je, ţe je banky poskytují aţ do výše 100 % zástavní hodnoty nemovitosti, na kterou je zástavní právo zřízeno. Doba splatnosti se pohybuje v rozmezí 5 aţ 40 let. Tím, ţe primárně slouţí na financování bydlení a klient dokládá účelovost, patří jejich úrokové sazby k nejniţším na trhu. Pokud navíc průměrná úroková sazba přesáhne v daném roce 5%, je moţné u nových ţádostí ţádat u státu o příspěvek na úrokovou sazbu. Zároveň částku zaplacenou na úrocích je moţné kaţdý rok odečíst ze základu daně z příjmu. Podle 15 jsou stanoveny podmínky, které přitom musí být pro moţnost odpočtu splněny. Jedná se především o umoţnění odpočtu pouze pro osobu uvedenou v úvěrové smlouvě. Pokud je takových osob více, odpočet provádí jen jedna z nich nebo kaţdá z nich rovným dílem za předpokladu, ţe uţívá danou nemovitost k trvalému bydlení. [14] Mezi nevýhody patří dlouhá doba splatnosti, kterou si klienti vzhledem k průměrným objemům hypoték sjednávají okolo let. Čím déle je úvěr splácen, tím vyšší je jeho konečná cena. Klient neví, jak se budou v budoucnu vyvíjet úrokové sazby, které mu mohou úvěr prodraţit. Proto si sazbu fixuje na určité období tzv. dobu fixace. Pokud bude klient chtít 10

11 úvěr splatit dříve, neţli má dohodnutou dobu fixace, zaplatí vysoký poplatek v řádu i několika desítek či stovek tisíc korun. Úvěr je také nutné vţdy zajistit vhodnou nemovitostí po celou dobu splácení. Tím se omezuje jakákoliv manipulace s touto nemovitostí bez svolení banky. Zároveň případné vyvázání jednoho ze spoluţadatelů nebo ţadatelů musí nejdříve posoudit a následně odsouhlasit banka Neúčelový hypoteční úvěr Neúčelový hypotéční úvěr, všeobecně známý jako americká hypotéka, je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Ţadatel o tento úvěr můţe pouţít prostředky z úvěru dle vlastního uváţení. Některé banky jsou schopny při prokázání účelu nabídnou niţší úrokové sazby. Tento produkt se vyuţívá zejména v situacích, kdy ţadatel nesplňuje účelové podmínky pro získání hypotéčního úvěru, konkrétně pouţití peněz na bytovou a navazující potřebu. Dalším případem je situace, kdy klient potřebuje získat vyšší finanční obnos s delší dobou splatnosti či konsolidovat stávající úvěrové smlouvy v jednu. Mezi výhody neúčelového hypotečního úvěru patří moţnost čerpání vysokých úvěrových rámců. Doba splatnosti je aţ 25 let a úroková sazba se pohybuje průměrně okolo 5-7% p.a. Tato skutečnost můţe být pro dluţníka zajímavější varianta oproti spotřebitelskému úvěru se sazbami okolo 13% p.a. a dobou splatnosti do 9 let. Americkou hypotéku velmi často pouţívají dluţníci ke konsolidaci svých stávajících úvěrů. Příčinou je sjednocení několika úvěrů do jednoho úvěru s moţností delší doby splatnosti z důvodu přehlednosti závazku, jeho snazšího hrazení a hlavně sníţení měsíčních nákladů včetně celkového přeplatku. Klient si takto můţe konsolidovat jiné neúčelové úvěry, spotřebitelské úvěry, kreditní karty i kontokorentní rámce, kde mohou sazby dosahovat i 18%. Naopak nevýhodou tohoto typu je potřeba zástavy nemovitosti a úměrné zvýšení konečné ceny vlivem délky splatnosti. Tím, ţe lze peníze pouţít takřka na cokoliv, je zde vyšší úroková sazba neţ u standardních hypoték. Některé banky nabízejí tyto úvěry s vysokými zpracovatelskými poplatky aţ ve výši 3% z objemu úvěru Předhypoteční úvěr Předhypoteční úvěr je typ spotřebitelského účelového úvěru slouţící k financování bytové a navazující potřeby. Oproti standardní hypotéce je zde po přechodnou dobu absence zajištění nemovitostí (vyjma moţnosti zajištění úvěru stavebním pozemkem). Tento úvěr je obvykle vyuţíván při koupi nemovitosti od obce, města, nebo druţstevního bytu od druţstva, které neumoţní zajistit prodávanou nemovitost vůči financující bance. Zároveň je běţně 11

12 pouţíván při moderní výstavbě dřevo domů či montovaných domů, kde kvůli rychlosti výstavby zpravidla chybí fáze rozestavěnosti zaznamenaná v katastru nemovitostí a tím pádem není co zastavit (vyjma případného pozemku, na kterém nemovitost bude stát). Mezi hlavní výhody patří jiţ zmíněná moţnost financování po přechodnou dobu, kdy nelze co zastavit. U některých bank lze splatnost předhypotečního úvěru nastavit aţ na 24 měsíců. Mezi nevýhody patří zejména úroková sazba, která je oproti standardním hypotékám vyšší o 2 3%. U většiny bank navíc klient po dobu předhypotečního úvěru splácí pouze úroky z čerpané částky a samotnou jistinu začne umořovat aţ při přechodu na řádnou hypotéku, coţ úvěr značně prodraţuje. Klient také nemá jistotu, ţe splní všechny podmínky pro přechodu na řádnou hypotéku včas. To platí zejména u koupi druţstevních práv a povinností, kdy je vázán na včasných úkonech druţstva, aby převedli nemovitost do osobního vlastnictví Kombinovaný hypoteční úvěr Jde o hypoteční úvěr, který je kombinovaný s investicí do ţivotního pojištění (investičního nebo kapitálového) nebo s investicí do podílových fondů. Klient v tomto produktu splácí bance pouze úroky a zbylé prostředky investuje do ţivotního pojištění nebo investice. Klient předpokládá, ţe z dané investice po nakumulování dostatečných prostředků předčasně splatí hypoteční úvěr a případně pouţije zbylé peníze jako budoucí rezervu. Mezi jeho výhody lze zařadit předpoklad ušetření finančních prostředků. Pokud dokáţe v rámci investované investice klient vydělat dostatek peněz, úvěr z nich můţe předčasně splatit a tak ušetřit. Zároveň pokud klientovi po splacení ještě peníze zbudou, můţe je vyuţít na stáří. Mezi hlavní nevýhody patří fakt, ţe po celou dobu klient bance splácí pouze úroky. pokud se jeho investice nebude vyvíjet předpokládaným směrem, je velmi reálné, ţe zaplatí více neţ anuitním splácením. Zároveň při přechodu na anuitní splácení a ukončení investování, můţe klient o investované peníze přijít. To platí zejména v prvních letech investice do ţivotního pojištění. Navíc při prodeji tohoto produktu mnohdy prodejci nadhodnocovali očekávaný průměrný výnos investice, který v praxi nemusí být reálný. Vzhledem k jeho dřívějšímu kontroverznímu prodeji přes finanční poradce, se jedná v dnešní době spíše o okrajový typ úvěru. Nicméně stále jej některé banky nabízejí. 12

13 1.3 Parametry hypotečního úvěru Účel Díky novele zákona o dluhopisech (zákon č.190/2004 Sb., o dluhopisech) se rozšířila moţnost účelovosti v rámci hypotečních úvěrů. Této moţnosti některé banky vyuţily a rozšířily své portfolio hypotéčních úvěrů o nové účelovosti. Mezi nejčastější účely, na které je moţné hypoteční úvěr vyuţít, patří: koupě vypořádání SJM (společné jmění manţelů) vypořádání dědictví výstavba rekonstrukce přístavba nástavba vestavba modernizace oprava refinancování hypotečního úvěru refinancování překlenovacího úvěru či jiného ze stavebního spoření refinancování jiného účelově poskytnutého úvěru, půjčky (i od fyzické osoby) refinancování vlastních prostředků hypotéka bez účelu [15] Splatnost Splatnost hypotečního úvěru je jedním z klíčových parametrů, protoţe má výrazný vliv na výši splátky úvěru a dobu, po kterou bance hradíme úroky. Čím napnutější je rozpočet ţadatele o úvěr, tím je volena delší doba splatnosti úvěru. [3] Splatnost hypotečních úvěrů se pohybuje v rozmezí 5 40 let, dle konkrétní banky a typu sjednaného úvěru. V rámci této doby by měl být klient v produktivním věku tzn. banky zároveň omezují vstupní věk pro ţadatele či spoluţadatele. Čím starší ţadatel, tím kratší je moţnost splatnosti úvěrů. Standardní hranicí pro splacení úvěru je 70 let věku klienta. Existují však i varianty, kdy v případě přistoupení mladšího spoluţadatele či ručitele jsou moţnosti 13

14 posunutí i tohoto věku např. do 80 let pro nejstarší z ţadatelů. Čím kratší je doba splácení, tím vyšší je měsíční splátka úvěru. Optimální doba splatnosti je v rozmezí od let. Obecně lze říci, ţe delší doba splatnosti je lepší z finančního hlediska, protoţe uvolní našemu cash flow a vyšší objem zaplacených úroků je vyrovnán či dokonce převýšen moţným výnosem z pravidelných investic. Pokud si dluţník pravidelně investuje, vytváří si tak rezervu, případně můţe naspořený obnos pouţití na mimořádnou splátku hypotéky. [3] V grafu č. 1 je názorně ukázán vliv doby splatnosti na výši měsíční splátky. Tento propočet odpovídá hypotéce o objemu 2 miliony korun s úrokovou sazbou 3,59% p.a.. Při době splatnosti 5 let, odpovídá měsíční splátka korun, při době splatnosti 30 let je měsíční splátka ve výši 9082 korun. Graf 1: Vliv délky splatnosti na výši anuitní splátky Zdroj: [4] Druhy splácení Existují tři typy splácení hypoték: anuitní, degresivní a progresivní způsob splácení. Ve většině bank v ČR je však nabízena pouze první varianta a to splácení anuitním způsobem. Pro klienta je výběr způsobu splácení důleţitý, splátka hypotéky mnohdy tvoří více neţ třetinu rozpočtu domácnosti a její špatné zvolení můţe v budoucnu přivodit finanční problémy. Ojediněle se ještě můţeme setkat také se splácením pouze úroků z úvěru, tedy splácením s odloţenou splatností jistiny u kombinovaného produktu s investicí nebo platbou na ţivotní pojištění. Omezeně lze splácet úroky i v období čerpání úvěru, coţ v případě výstavby, rekonstrukce nebo modernizace můţe činit aţ 24 měsíců, nebo u předhypotečního úvěru, kde je zpravidla také jenom splátka úroků. 14

15 Anuitní splácení poskytuje jistotu stejné výše splátky po dobu nastavené fixace. Je vhodná pro klienty s pravidelnou výší příjmu. V rámci anuitního splácení splácí klient jak jistinu z úvěru (úmor), tak i splátku úroků. Poměr platby úmoru a úroků se v čase mění, přičemţ na začátku tvoří převáţnou část splátky platba na úrok, která se v čase sniţuje ve prospěch platby na úmor. Progresivní splácení je charakteristické postupným navyšováním měsíční splátky v čase zpravidla po ročních intervalech. První splátky úvěrů jsou většinou na úrovni výše úroků, postupně se splátka navyšuje i o úmor. Je vhodná zejména pro klienty s niţším příjmem, u nichţ je předpoklad příjmového růstu (např. studenti, kteří začínají pracovat, ţadatelé na mateřské dovolené, pracovníci, jejíţ příjem se pravidelně zvyšuje atd.). Tímto splácením můţe také klient dosáhnout na vyšší úvěrový rámec, neţli by byl schopen v případě splácení anuitního. Nevýhodou je vyšší cena zaplacená na úrocích. Degresivní splácení je opakem progresivního splácení. Měsíční splátky se postupně sniţují v čase, zpravidla po ročních intervalech. První splátky úvěru jsou nastaveny na nejvyšších hodnotách dle moţností klienta. Tento typ splácení je vhodný zejména pro klienty s vysokými příjmy na vrcholu své kariéry, kteří zároveň předpokládají, ţe jejich příjem můţe v budoucnu poklesnout. Splácení s odloženou splatností jistiny se vyznačuje tím, ţe klient hradí pouze úroky z čerpané částky úvěru a neumořuje jistinu. Platba úroků je buď v měsíčních nebo kvartálních intervalech. V některých případech je moţné splácení pouze úroků z úvěru. Samotná jistina se neumořuje. Typickým příkladem můţe být varianta předhypotečního úvěru, který řeší situaci bez moţnosti zastavení úvěru nemovitostí. Jeho splatnost je ale přizpůsobena povaze účelu, na trhu se pohybuje maximálně do 24 měsíců. Zároveň je tento typ splácení vyuţíván u úvěrů kombinující platby do ţivotního pojištění nebo investování do podílových fondů Úrokové sazby Úrokové sazby jsou vţdy vázány na určité období, které si klient po dohodě s bankou zvolí. Svou výší odráţí typ klienta, druh úvěru, riziko a dobu sjednání. Standardní sazby u hypotečních úvěrů rozlišujeme na fixní a variabilní úrokové sazby. Nelze jednoznačně říci, která sazba je výhodnější, vţdy záleţí na konkrétním případě, konkrétním klientovi a situaci na hypotečním trhu. Většina splácených hypoték je vázána na fixní úrokové sazby. Jde o období v letech, na kterém se dohodla banka s klientem. Standardní fixní období se pohybují na úrovních 1, 3, 5 a 10 let splatnosti. Některé banky nabízejí i delší období 20 či 25 let, nebo i celou dobu splatnosti úvěru. Po celé toto období je klient vázán setrvat u banky, oproti tomu se mu 15

16 nezmění výše úrokové sazby tzn. měsíční splátka úvěru bude stejná. V případě dřívějšího úplného nebo částečného splacení úvěru hrozí klientovi peněţní sankce, která se můţe v některých bankách pohybovat aţ do výše 10% z předčasně splacené částky. Po uplynutí sjednaného fixního období nastává cca 30 denní období změny fixace úrokové sazby (nazývané také jako refixační období). V tomto období nabízí banka klientovi novou úrokovou sazbu na další období, zároveň můţe klient bez sankce změnit fixní období, úvěr splatit nebo refinancovat do jiné banky. V rámci konkurenčních nabídek bank jiţ některé banky umoţňují klientům dřívější splacení části úvěru dokonce i mimo období fixace bez sankce. Jsou i nabídky, které umoţňují úplné splacení úvěru mimo fixaci, tato moţnost je však promítnuta do zvýšené úrokové sazby úvěru. Hypotéky s variabilní sazbou jsou nazývány jako floatingové hypotéky. Variabilní sazba je u většiny hypoték tvořena měsíční praţskou mezibankovní úrokovou sazbou, která se nazývá 1M PRIBOR (Prague Interbank Offered Rate) a marţí banky, která je zpravidla sjednána na určitou pevnou dobu. V některých případech jsou tyto sazby vázány na delší období např. 3 měsíců, pak hovoříme o 3M PRIBOR. Smyslem variabilních sazeb je, ţe se splátka úvěru můţe měnit v závislosti na zvoleném období PRIBORU (1M aţ 3M PRIBOR). Pokud tedy sazby PRIBORu klesají, klientovi se můţe sníţit měsíční splátka úvěru i kaţdý měsíc, v opačném případě se splátka zvyšuje. V případě dlouhodobého růstu sazby PRIBOR, můţe klient změnit typ splácení na fixní úrokovou sazbu. Bohuţel lze očekávat, ţe v danou dobu budou i fixní sazby na vyšších úrovních, klienti by tedy měli být obezřetní při volbě variabilní sazby v období, kdy jsou sazby PRIBOR na historických minimech a lze očekávat jejich růst. [27] V současné době na trhu nabízí variabilní sazbu jen několik bank (viz. tabulka č. 1). V tabulce je znázorněna aktuálně nabízená variabilní sazba, která je vázána na 1 M PRIBOR, který aktuálně činí 0,31%. U České spořitelny, FIO banky a Raiffeisenbanky je navíc uvedena i marţe banky, která se přičítá k 1M PRIBORU v danou dobu. Tyto sazby jsou od, tedy minimální a banky si je podmínkují dalšími produkty jako např. pojištěním, zasíláním mzdy, mobilitou, kreditní kartou atd. Nabídku Raiffeisenbank je však moţné získat slevu aţ o 1,3%. 16

17 Tabulka 1: Přehled minimálních variabilních sazeb hypoték Zdroj: [34] Mezi prvními bankami, které nabízeli standardně variabilní sazbu patřily Oberbank a mbank. Jedním z hlavních průkopníků variabilní sazby na našem hypotečním trhu patří jistě UniCredit Bank, která v roce 2009 spustila do té doby nevídanou kampaň na její Převratnou hypotéku, jenţ právě nabízela variabilní úrokovou sazbu. Vzhledem k vývoji úrokových sazeb, jenţ neustále klesaly a masivní reklamní kampani banky, zaznamenat tento produkt na hypotečním trhu obrovský úspěch Zajištění Jednou ze základních podmínek hypotečního úvěru je jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti. Zastavená nemovitost může být zároveň předmětem úvěru, nebo se může jednat o jinou nemovitost či kombinaci vícero nemovitostí. Zajištěná nemovitost se musí nacházet na území ČR, členského státu EU, nebo jiného státu tvořící evropský hospodářský prostor. V praxi však není v ČR banka, která by uznala zástavu úvěru tvořenou nemovitostí mimo ČR jako vhodnou. Zastavovaná nemovitost zároveň prochází interním posouzením banky, kde se zkoumá její vhodnost pro zajištění, zejména zda je dokončená, zkolaudovaná, je moţné nemovitost zastavit jako celek a zda je prostá všech právních vad (včetně případných jiných zástavních práv), které by případně sniţovali její hodnotu. Ze zákona totiţ na nemovitosti, která je předmětem zajištění hypotečního úvěru, nesmí váznou jiné zástavní právo třetí osoby. Výjimkou je zástavní právo k úvěru, který byl poskytnut např. stavební 17

18 spořitelnou, pokud dá stavební spořitelna předchozí písemný souhlas se zástavou v dalším pořadí. Do zástavy lze uznat i rozestavěnou nemovitost, banka však bude poţadovat její řádné dokončení. Zároveň bude banka poţadovat pojištění zajištěné nemovitosti minimálně ve výši poskytnutého úvěru včetně vinkulace pojistky ve prospěch banky. [13] 1.4 Poskytovatelé hypotečních úvěrů v ČR Hypoteční úvěr mohou poskytovat všechny banky na základě udělené bankovní licence, neboť jeho poskytování patří mezi dvě základní činnosti banky, společně s přijímáním vkladů. Po vstupu do EU platí i v České republice tzv. jednotná licence, která drţitele opravňuje k výkonu činnosti kromě svého domovského státu i na území jiného členského státu EU. V tomto případě činnost na území hostitelského státu podléhá dozoru domovského státu. Banky musí pro získání licence splnit současně několik podmínek, nejvýznamnější z nich je vlastnictví této banky alespoň z 90 % bankou (či bankami) a ručitelský závazek mateřské banky (či bank) za její závazky. [2] V současné době má oprávnění k poskytování hypoték následujících 19 níţe uvedených bank: AXA Bank Europe, organizační sloţka Citibank Europe plc, organizační sloţka Česká spořitelna, a.s. Československá obchodní banka, a.s. Equa bank a.s. Fio banka, a.s. GE Money Bank, a.s. ING Bank, N.V. Hypoteční banka, a.s. mbank Komerční banka, a.s. LBBW Bank CZ, a.s. Oberbank AG Poštovní spořitelna Raiffeisenbank, a.s. Sberbank CZ, a.s. UniCredit Bank Czech Republic, a.s. Waldviertel Sparkasse von 1842 AG 18

19 Wüstenrot hypoteční banka a.s. [12] 1.5 Registry úvěrů V České republice existuje několik informačních systémů, které shromaţďují informace o úvěrových subjektech. Smyslem těchto registrů je shromaţďování informací o solventnosti dluţníků a předávání těchto informací mezi ostatní poskytovatele úvěrů. Díky těmto informacím dokáţe nový poskytovatel úvěru zjistit, zda dluţník, který aktuálně ţádá o nový úvěr, je opravdu takový, jak o sobě tvrdí. Tento informační registr mu poskytuje údaje o aktuálních bankovních či nebankovních závazcích dluţníka a především o jeho platební morálce. Tyto informace pak pomáhají poskytovatelům sniţovat úvěrová rizika. Účastníci těchto registrů mají povinnost aktualizovat veškeré informace zpravidla v měsíčních intervalech. Tyto registry jsou rozděleny podle poskytovatelů na bankovní a nebankovní a dle evidovaných dluţníků na fyzické osoby podnikatele, právnické osoby a fyzické osoby dle typu úvěru. Mýtem veřejnosti je, ţe v těchto registrech jsou evidování pouze dluţníci se špatnou platební morálkou. Realita je však odlišná. Registry evidují veškeré úvěrové dluţníky dle svého zaměření a informace o dluţnících jsou buď pozitivní, v případě, ţe dluţník řádně hradí své závazky, či negativní. Paradoxem je fakt, ţe banky raději poskytují nový úvěr subjektu, který jiţ má stávající závazky, neţli subjektu bez závazků. Důvodem je právě případná pozitivní historie dluţníka, ze které lze předpokládat, jak se bude dluţník se závazkem chovat. Finanční instituce kladou v posledních letech důraz na ověření bonity klienta v pozitivních úvěrových registrech, čímž chrání nejen svoje investice, ale také klienty samotné. Díky prověřování schopnosti splácet jsou lidé chráněni před neuváženým přeúvěrováním a riziko nesplácení i přes finanční krizi nijak dramaticky nenarůstá. Trvale nám narůstá počet uživatelů, dnes jich je v nebankovním registru již 28, v bankovním registru pak dalších 26 bank a stavebních spořitelen. Od počátku roku 2012 nám vzrostl počet členů v obou registrech o pět. K dnešnímu dni využívá oba registry 54 bank a finančních institucí, sdělil vedoucí analytik společnosti Fincentrum Jiří Rajl. [22] 1.5.1Druhy registrů Mezi hlavní úvěrové registry, které jsou vyuţívány pro zjišťování platební morálky ţadatele o úvěr patří: Centrální registr dluţníků, Bankovní registr klientských informací, Nebankovní registr klientských informací a Sdruţení na ochranu leasingu a úvěrů spotřebitelům. 19

20 Centrální registr dlužníků Provozovatelem Centrálního registru dluţníků (CRÚ) je ČNB. Eviduje údaje pouze o právnických osobách a fyzických osobách podnikatelích. Pro evidenci v databázi je tedy nezbytné mít přiřazené IČ. Účastníky CRÚ jsou všechny banky a pobočky zahraničních bank, případně další osoby, které působí na území České republiky. Informace jsou uchovávány po dobu 10 let od splacení závazku. Bankovní registr klientských informací BRKI Jedná se o registr soukromý, který je provozován společností Czech Banking Credit Bureau, a.s. ČNB nad tímto registrem neprovádí dohled, ani se nepodílí nad jeho provozem. Uţivateli BRKI jsou jen banky, jeţ od roku 2002 sdílí s ostatními institucemi poskytujícími úvěry informace o všech platebních transakcích svých klientů prostřednictvím tohoto registru. Zařazení klienta do tohoto registru není ze zákona podmíněno souhlasem klienta a záznamy jsou v registru uchovány po dobu 4 let od plného splacení závazku (po dobu dalších 5 let je klient veden v evidenci bez dalších podrobnějších informací). Informace zde obsaţené poskytují bankám údaje o počtu, druhu, objemu úvěrů a dodrţování splátkového kalendáře, díky nimţ mohou finanční instituce lépe odhadnout riziko nesplacení úvěru. Klienti, kteří řádně nesplácí, znamenají pro banky další náklady na prevenci úvěrové delikvence a následné vymáhání nesplacených úvěrů. [19] Nebankovní registr klientských informací NRKI Stejně jako BRKI je NRKI soukromým registrem. Jejím provozovatelem je LLCB, z.s.o.p. Jejími uţivateli jsou od roku 2005 nebankovní subjekty, zejména leasingové společnosti a společnosti poskytující spotřebitelské úvěry. Informace o dluţnících jsou evidovány po celou dobu úvěrového závazku a dále ještě 4 roky po doplacení tohoto závazku. Pokud nebyla smlouva s dluţníkem uzavřena, jsou informace uchovávány po dobu 6 měsíců ode dne podání úvěrové ţádosti klienta. Od bankovního registru se liší v tom, ţe klient musí ke zpracování osobních údajů poskytnout souhlas. Od roku 2006 dochází k výměně dat mezi oběma registry, k čemuţ je také vyţadován souhlas klienta. [19] SOLUS Od roku 1999 funguje třetí z registrů s názvem SOLUS, coţ je zkratka Sdruţení na ochranu leasingu a úvěrů spotřebitelům. Jedná se o nejobsáhlejší registr, jeţ sdruţuje údaje bankovních, leasingových, či splátkových společností a shromaţďuje negativní údaje 20

21 o klientech, jeţ mají či měli problémy se splácením. Zpracování osobních údajů je v tomto případě opět podmíněno souhlasem klienta a údaje jsou zde evidovány 3 roky po splacení závazku. [19] 21

22 2 Analýza hypotečního trhu v ČR Stejně jako makroekonomické prostředí prochází neustálým vývojem, mění se i hypoteční trh. Vzhledem ke dlouhodobosti produktu nás hypotéka provází větší část našeho produktivního ţivota a vývoj za posledních 15 let byl velice zajímavý. Lze toto období rozdělit do 3 fází: 1. fáze období od roku 1995 do roku 1999 V tomto období došlo ke vzniku produktu, banky se teprve učily obchody zpracovávat a distribuovat. V roce 1995 byla udělena první licence k vydávání hypotečních zástavních listů dnešní Hypoteční bance. Došlo také k zavedení státní podpory ve formě úrokové dotace na nové nemovitosti a odpočtu od základu daně, které vzestupu hypoték určitě pomohly. Obyvatelé ČR ale hypotéku vnímal jako luxusní zboţí, na které běţný člověk nedosáhne. Poskytnuté objemy byly velmi nízké, coţ vyplývalo ze silné hospodářské recese v letech 1997 aţ 1999, stagnace reálných příjmů obyvatel a vysokých úrokových sazeb přesahujících hranici 15 % p.a. Dalším faktorem byla značně omezená nabídka nemovitostí i produktů, které umoţňovaly financování pouze do 70 % hodnoty nemovitosti. Vzhledem k absenci zkušeností bank a neexistenci registru dluţníků byly banky velmi konzervativní v hodnocení dluţníků. V tomto období na trhu existovalo pouze 7 bank a distribuce byla především prostřednictvím kamenných poboček. [16] 2. fáze od roku 2000 do roku 2005 V tomto období došlo ke vzniku hypotečního trhu a konkurence. Vzhledem k oţivení ekonomiky se hypotéky staly pro klienty dostupnější (úrokové sazby klesly z 8 % v roce 2000 na historické minimum). Poptávku podporovala i rostoucí nabídka nemovitostí a převody bytů do osobního vlastnictví. Nastala vlna inovací produktů, coţ způsobilo, ţe 2/3 současných hypotečních produktů vznikly právě v tomto období. Banky postupně uvolňovaly podmínky poskytování úvěrů a začaly více odlišovat přístup k jednotlivým dluţníkům. Došlo také k rozvoji distribuce a banky začaly rozvíjet spolupráci i s externími zprostředkovateli hypoték. 22

23 3. fáze od roku 2006 do současnosti Toto období lze rozdělit na 2 části, a to hypoteční boom v letech 2006 aţ 2007 a hypoteční recesi od roku 2008 do V období hypotečního boomu ekonomika expandovala a silnou poptávku po hypotékách podporovaly rostoucí ceny nemovitostí a očekávané legislativní změny. Podporujícím faktorem byly i historicky nejniţší sazby pod hranicí 4,5 % p.a. Banky se tomuto vývoji pruţně přizpůsobily rozšířením produktového portfolia o rizikovější hypotéky. Došlo k nárůstu hypoték s hodnotou LTV nad 100 %, hypoték na pronájem i hypoték bez doloţení příjmu. Pozitivní nálada na trzích i rostoucí objemy poskytovaných hypoték vedou banky k benevolentnějšímu přístupu a vyšší ochotě přijmout riziko. Všechny banky se začínají silně zaměřovat na distribuci prostřednictvím externích partnerů. Podpora státu byla omezena pouze na odpočet úroků od základu daně. Nárůst hypotečního trhu byl vystřídán na podzim roku 2008 recesí. Pokles ekonomiky, nejistota ohledně budoucího vývoje a zpřísňování podmínek bank pro poskytnutí hypotéky způsobily rapidní pokles i v objemech hypoték. V návaznosti na tuto situaci banky skokově navýšily rizikové marţe, coţ zvýšilo úrokové sazby na nejvyšší úroveň v historii Hypoindexu. Propady na realitním trhu znamenaly téměř konec poskytování 100% hypoték a některé banky po zpřísnění nároků na bonitu dokonce přestávají poskytovat některé druhy rizikovějších produktů. Externí distribuční kanály i nadále pokračují, některé banky je však značně omezují. Státní podpora prostřednictvím úrokových dotací byla v roce 2009 opět oţivena. [30] 2.1 Vývoj objemu poskytnutých hypoték v ČR Od roku 2010 dochází k opětovnému nastartování hypoték a loňský rok 2012 byl dokonce druhým nejlepším rokem v objemech poskytnutých hypoték v historii (po roce 2007), byť tomu začátek loňského roku nenasvědčoval. Stejná situace se můţe opakovat i v letošním roce 2013 a v optimistickém scénáři je moţné mírné překonání loňských hodnot zejména díky očekávanému mnoţství počtu končících fixací a potenciálu refinancování (viz. graf č. 2). [31] 23

24 Graf 2: Dlouhodobý vývoj financování bydlení v ČR Zdroj: [4] Vysoké objemy hypoték v roce 2012 jsou připisovány zejména ekonomické situaci, stabilním cenám nemovitostí, nízkým úrokovým sazbám a také vysokému podílu refinancovaných hypoték, které se do těchto objemů promítly. V roce 2012 totiţ končila klientům doba 5 leté fixace hypoték z rekordního roku 2007 a také 3 leté fixace z roku 2009, (coţ byl rekordní rok co do počtu sjednaných objemů hypoték). V roce 2012 byl průměrný objem hypotéky ve výši 1,65 milionu korun s průměrnou úrokovou sazbou 3,51 % p.a. Co se týče objemu a počtu sjednaných hypoték, první příčku zaujal region Praha a na druhém místě byl Jihomoravský kraj. [9] Ve následujícím grafu č. 3 je rozčlenění objemu poskytnutých hypoték ve 3 výše zmíněných fázích. Zároveň zde autoři z Golem finance a Hypoindex kvalifikovaně odhadují budoucí vývoj poskytnutých objemů hypoték do roku 2015, který je o více neţ 38 mld. Kč niţší, neţ objem v letech 2006 aţ Nutno podotknout, ţe jde o odhad z let 2010 a následný vývoj z roku 2011 a 2012 nasvědčuje překonání odhadovaných objemů. 24

25 Graf 3: Objem poskytnutých hypoték v mld. Kč Zdroj: [30] Pro vyšší názornost závislosti vývoje objemu poskytnutých hypotečních úvěrů na makroekonomické situaci byl zvolen následující graf zobrazující závislost objemu na faktoru výše úrokové sazby. Po shlédnutí grafu je patrné, ţe niţší úroková sazba znamená vyšší objemy hypoték. Nebylo tomu ale tak vţdy v níţe uvedené desetileté historii výjimku tvoří období hypotečního boomu, kde kromě úrokové sazby podporovaly zájem o hypotéky také obavy z plánovaných změn, zvýšení DPH a růstu cen nemovitostí. 25

26 Graf 4: Vývoj hypotečního trhu v letech Zdroj: [29] V grafu č. 5 je přehled hypotečního podílu jednotlivých bank v roce Z přehledu je patrné, ţe stále první místo a tedy jedničku na hypotečním trhu udrţela Hypoteční banka s trţním podílem ve výši 28,4%. Další bankou v pořadí se stala Česká spořitelna s podílem 27,4%. Z grafu také patrné, ţe za poklesem trţního podílu Hypoteční banky od roku 2009 stojí zejména Česká spořitelna, která od roku 2010 razantně posiluje trţní podíl a v roce 2012 téměř objemově Hypoteční banku dorovnává. Část podílu také získala od Komerční banky, kterou po několika letech dokázala v roce 2011 předběhnout a druhé místo si udrţet v i roce K těmto změnám pomohla i Raiffeisenbank, která od roku 2010 výrazně ztrácí svoji stabilní hypoteční pozici čtvrté největší banky na trhu. Tento propad Raiffeisenbank byl umocněn zásahem její mateřské společnosti z Rakouska v roce 2011, kdy téměř pozastavila hypoteční financování v České republice. Ostatní banky zaujímají neměnné pásmo financování do cca 7% trţního podílu. 26

27 Graf 5: Vývoj objemových tržních podílů bank Zdroj: [4] Tabulka č.2 popisuje jednotlivé trţní podíly bank v roce 2012 a zároveň predikuje odhadované podíly v roce Z tabulky je patrné, ţe za předpokladu odhadovaného vývoje trţních podílů, bychom se neměli v letošním roce dočkat zásadních změn v trţních podílech jednotlivých bank. Zajímavé bude sledovat zejména vývoj České spořitelny, která má jistě ambice stát se po několika letech jedničkou na hypotečním trhu v objemech poskytnutých úvěrů. Zároveň lze předpokládat zvýšení podílu Raiffeisenbank, která bude chtít dohnat ztrátu z let 2011 a části roku 2012, kdy musela v ČR načas nuceně pozastavit úvěrové financování. Vzhledem k rozloţení trţních podílu TOP 5 bank, nelze u ostatních malých a středních bank předpovídat razantní změnu a zvýšení trţního podílu v roce Bylo by také zajímavé, kdyby některá z bank, která doposud nereportuje své výsledky tak začala činit. Vzhledem k vývoji na trhu bychom tento krok případně mohli předvídat u Equa Bank. 27

28 Tabulka 2: Srovnání tržních podílů bank v roce 2012 s odhadovanou hodnotou roku 2013 Zdroj: [4] 2.2 FINCENTRUM HYPOINDEX FINCENTRUM HYPOINDEX je projekt, na kterém se podílí finančně poradenská společnosti Fincentrum, a.s. a nejvýznamnější banky poskytující hypoteční úvěry v ČR. Tento projekt cílí na širokou veřejnost a zájemce o hypoteční úvěry, ve snaze pomoci jim orientovat se na hypotečním trhu prostřednictvím pravidelných informací, srovnání a odborných článků. Tyto informace také vyuţívají samotné banky a finanční zprostředkovatelé působící na českém trhu. Zejména cennou informací je ukazatel FINCENTRUM HYPOINDEX, který sleduje průměrnou úrokovou sazbu, počty a objemy nově poskytnutých hypoték, ale i jejich průměrnou výši a účel pouţití úvěru (koupě, výstavba, ostatní) v rámci jednotlivých fixací úvěru (1, 3 a 5 let) i variabilní sazbu. Zdrojová data a metodiku výpočtu uvádí samotní autoři takto: FINCENTRUM HYPOINDEX hodnotí vývoj cen hypoték v čase. Je to vážená průměrná úroková sazba, za kterou jsou poskytovány v daném kalendářním měsíci nové hypoteční úvěry pro fyzické osoby. Vahami jsou objemy poskytnutých úvěrů. Vstupní data pro výpočty poskytují tyto banky: Česká spořitelna, ČSOB, GE Money Bank, Hypoteční banka, Komerční banka, Raiffeisenbank, UniCredit Bank, Sberbank CZ a Wüstenrot hypoteční banka. [23] Do výpočtu Fincentrum Hypoindexu se započítávají pouze hypoteční úvěry pro fyzické osoby a fyzické osoby podnikatele (za předpokladu slouží-li financovaná nemovitost převážně k jeho osobní potřebě a není v majetku jeho firmy). Hypotéky sloužící k financování nemovitostí, které jsou nebo v okamžiku jejich čerpání budou zajištěny zástavním právem 28

29 k nemovitosti. Případně bude-li v okamžiku jejich čerpání podán návrh na vklad zástavního práva k nemovitosti na katastr nemovitostí viz. Zákon č.190/2004 Sb.o dluhopisech. Do výpočtu naopak nejsou zahrnuty úvěry právnickým osobám zajištěny zástavním právem k nemovitosti či neúčelové úvěry (např. americké hypotéky) fyzickým osobám zajištěné zástavním právem k nemovitosti. [24] Graf č. 6 ukazuje vývoj úrokových sazeb dle ukazatele FINCENTRUM HYPOINDEX. Od dubna 2012 úrokové sazby pernamentně klesaly z úrovně 3,7% na úroveň 3,21% v únoru roku Graf 6: Vývoj ukazatele Fincentrum Hypoindex v letech 2003 až 2013 Zdroj: [20] Průměrná úroková sazba za celý loňský rok 2012 zakotvila na úrovni 3,52 %. Pokud tuto hodnotu porovnáme s lety minulými, je znatelný velký pokles sazby. Konktétně v roce 2011 byla průměrná sazba bez rozdílu fixace 4,04% a v roce 2010 dokonce 4,9%. [8] Aktuálně jsou tedy sazby stabilizovány okolo úrovně 3,21% p.a. Dle vedoucího analytika společnosti Fincentrum Josefa Rajdla by dalšímu moţnému poklesu saze ale mohl bránit fakt, ţe banky se budou snaţit kompenzovat poplatek za vedení úvěrového účtu, který jsou v poslední době nuceny pod tlakem okolností rušit. [21] 29

30 2.3 Vývoj úrokových sazeb v ČR Graf č. 7 znázorňuje přehled úrokových sazeb u hypoték v období 1Q2009 1Q2013. Jednotlivé sazby jsou rozděleny do 5 pásem a to: sazby do 70% LTV, 85% LTV, 100% LTV, variabilní sazby a sazby Hypoindex. Z grafu je patrný klesající trend vývoje úrokových sazeb. Roky 2012 a 2013 ukazují sazby na svých historických minimech. Tento fakt byl způsoben kromě ekonomického vývoje i vstupem nových bank, konkrétně Equa bank, AXA bank a Fio bank na hypoteční trh v ČR a zvyšujícím se konkurenčním prostředím mezi bankami poskytujícími hypotéky. Graf 7: Vývoj úrokových sazeb hypoték v letech 2009 až 2013 Pozn.: Index nabídkových cen GOFI 70, 85, 100 je sestavován na základě průměrných nabídkových cen fixace na 5 let a LTV 70, 85, 100%. Index nabídkových cen GOFI VAR 70 je sestavován na základě průměrných nabídkových cen variab. sazeb do LTV 70%, PRIBOR 1M. Zdroj: [4] Detailní přehled jednotlivých indexů ve výše sledovaném období 2009 aţ 2013 je znázorněn v tabulce (viz. příloha č. 1). Podle analytiků uţ se nedá další výrazný pokles úrokových sazeb očekávat. Moţný potenciál poklesu sazeb se s letošním rokem výrazně sníţil. Dle názoru Golem Finance bude letošní rok rokem stabilizace úrokových sazeb s malými výkyvy, kdy současná míra 30

31 Jan/09 Mar/09 May/09 Jul/09 Sep/09 Nov/09 Jan/10 Mar/10 May/10 Jul/10 Sep/10 Nov/10 Jan/11 Mar/11 May/11 Jul/11 Sep/11 Nov/11 Jan/12 Mar/12 May/12 Jul/12 Sep/12 Nov/12 Jan/13 Mar/13 úrokových sazeb bude určující základnou. Podle ní by byl další pokles sazeb překvapující, a proto se dá předpokládat spíše stagnace úrokových sazeb. [25] Na začátku letošního roku ţádná z významných bank úrokové sazby nezvýšila. Mírná korekce sazeb směrem nahoru v lednu 2013 je způsobena hlavně změnou podílu objemu mezi bankami, coţ souvisí s pravidelným lednovým poklesem objemu obchodů. [20] Z grafu č. 8 je patrné, ţe základní sazba ČNB je za poslední čtyři roky na svém historickém minimu a prozatím se pohybuje mírně nad samotnou nulou. Tento pohyb má vliv na sazbu PRIBOR, který tuto základní sazbu kopíruje. Sazba PRIBOR je rozhodující zejména pro variabilní sazby hypoték, které se tak také dostali na své historické minima. Z hlediska dalšího sniţování variabilních sazeb tak mizí prostor pro další sníţení jejich sazeb, jedinou variantou by mohlo být sníţení variabilních sazeb na základě sníţení marţí samotných bank. Tento krok je ale spíše nepravděpodobný i s ohledem na upadající zájem právě o variabilní sazby, neboť se přiblíţilo rozpětí mezi nimi a sazbami pro 3 a 5 letou fixaci. Graf 8: Vývoj sazby 1M PRIBOR a ČNB v letech 2009 až % 3.00% 2.50% 2.00% 1.50% 1.00% 0.50% 0.00% ČNB PRIBOR 1M Pozn. Hodnota jednoměsíčního PRIBORu (PRIBOR 1M) je průměrnou hodnotou PRIBORu 1M za daný měsíc (statistika ČNB). Zdroj: [4] Graf č. 9 ukazuje podíl fixních a variabilních sazeb na celkové produkci hypoték od roku Z grafu je patrná narůstající obliba volby variabilní sazby. Hlavní růst nastal od roku 2009 a zejména od roku V loňském roce dosáhl podíl variabilních sazeb téměř 10%. Porovnáním grafu č. 8 s grafem č.9. lze spatřovat propojenost sniţování základní sazby ČNB, která má vliv na sazbu PRIBOR, od které se právě odvíjejí variabilní sazby. 31

32 Graf 9: Podíl fixních a variabilních hypoték v letech 2008 až 2012 Zdroj: [4] 2.4 Aktuální stav hypotečního trhu v ČR Dlouhodobě se můţe jevit český hypoteční trh jako konsolidovaný s vysokou mírou konkurence, ovšem meziroční nárůsty objemů poskytnutých úvěrů, mohou lákat nové poskytovatele hypoték. A to i s ohledem na sniţující se marţe bank u hypoték, díky historicky minimálním úrokovým sazbám. Ze strany mnoha poskytovatelů je dnes vnímána samotná hypotéka jako primární produkt pro získání nového klienta, kterému budou následně prodány další bankovní produkty. Vstup na hypoteční trh se očekává ze strany ZUNO bank, další bankou, která budí pozornost, je vstup ruské Sberbank na český trh a její očekávaný cíl posílit stávající trţní podíl v oblasti hypoték. Z dlouhodobého hlediska je však podle objemu poskytnutých hypoték pouze pětice z nich hlavními hráči, neboť ovládají téměř 88% hypotéčního trhu. Zmíněnými bankami jsou jako TOP 3 Hypoteční banka, Komerční banka a Česká spořitelna, které celkem v roce 2011 poskytly hypotéky v objemu za 108,7 mld Kč, coţ odpovídá trţnímu podílu 72,5%. Jako TOP 5 je k nim připojována ještě Raiffeisenbank a UniCredit Bank. Je však nutno podotknout, ţe některé menší banky své výsledky vůbec nereportují konkrétně se jedná o: LBBW, Oberbank, mbank, Equa bank, Waldviertel Sparkasse, AXA Bank a Fio banka. [18] Vstup nových bank na český trh je ale velice sloţitý, protoţe původně fungující 32

33 agresivní cenová politika v minulosti sice zajistila pozvolna rostoucí trţní podíl, ovšem ceny začaly sniţovat i velké banky. Nové banky tak musí přenastavovat nejen ceny, ale také obchodní strategii a zvýšit svou aktivitu. Vedle skupiny nových bank stojí ještě loni velice úspěšná Wüstenrot hypoteční banka a GE Money Bank, která inovovala svou nabídku a opět rozjíţdí prodej hypoték skrze externí distribuční kanály ve snaze výrazněji zasáhnout do konkurenčního soupeření ostatních bank. [32] S odkazem na klesající ceny hypoték se zvyšuje dostupnost bydlení pro obyvatele ČR. Graf č. 10 vyjadřuje, jak velkou část svého čistého příjmu musí domácnosti vynaloţit na splácení hypotéky. Dle statistik společnosti GOLEM FINANCE nyní hypotéky ukrajují necelých 30% z příjmu průměrné české domácnosti. Z grafu je patrné, ţe se jedná o nejniţší hodnotu od roku 2009, kdy průměrná česká domácnost musela vynaloţit téměř 51% svých čistých příjmů na splácení hypotéky. Graf 10: Míra zatížení rozpočtu domácností hypoteční splátkou v letech 2009 až 2013 Zdroj: [4] Oproti tomu graf č. 11 ukazuje index dostupnosti bydlení dle jednotlivých krajů. Ze srovnání je patrné, ţe tradičně nejhorší dostupnost bydlení je v Praze a nejlepší v Ústeckém kraji. Pokud ovšem v budoucnu dojde ke zvýšení úrokových sazeb a tedy zdraţení hypoték, bude vývoj dostupnosti bydlení opět horší. 33

34 Graf 11: Index dostupnosti bydlení v jednotlivých krajích ČR Zdroj: [4] 34

35 3 Refinancování hypotečních úvěrů Velmi významnou oblastí v rámci hypotečních úvěrů je jejich refinancování. Jde o splacení stávající hypotéky (meziúvěru v případě stavební spořitelny) novou hypotékou, která má výhodnější podmínky, zejména niţší úrokovou sazbu. S ohledem na zvyšující se podíl refinancování v rámci hypoték, této problematice věnuji samostatnou kapitolu. Neexistují přesné statistiky poměru refinancování na objemu nově poskytnutých hypotečních úvěrů. Hlavním důvodem je fakt, ţe ne vţdy samotné banky reportují MMR či Hypoindexu obchodní výsledky, v rámci kterých je stanoven podíl refinancování na jejich celkové produkci nově poskytnutých hypotečních úvěrů (tzn. podíl úvěrů, jejichţ účelem bylo refinancování jiţ poskytnutých hypoték). Tyto data neuvádí ani MMR a ČNB. Odhaduje se, ţe v ČR tvoří podíl refinancování okolo 25 30% z celkové produkce nově poskytnutých hypotečních úvěrů. Podíl refinancování bude v následujících letech i nadále růst úměrně s mnoţstvím poskytnutých hypoték, dobou splácení stávajících úvěrů a zejména předpokladem nabídky niţších úrokových sazeb, oproti úvěrům, u kterých končí období fixace. Pro představu, podíl refinancování u nově poskytnutých hypoték se v USA pohybuje okolo 80%. Pro samotné banky můţe znamenat refinancování moţnost získat nový významný úvěrový podíl, a to podíl prověřených klientů, kteří jiţ několik let řádně splácejí stávající hypotéční úvěry. Tomu přizpůsobují i své nabídky na refinancování hypoték. Úrokové sazby bývají často u refinancování niţší, neţli u standardních sazeb pro hypotéky a v případě zájmu potencionálního klienta, jsou banky schopny vyřídit hypotéku i několik měsíců před samotným koncem období fixace. V tabulce č. 3 je přehled garantovaného období, kdy je konkrétní banka schopna garantovat aktuálně nabízenou úrokovou sazbu pro refinancování. S klientem podepíše hypotéční smlouvu a následně jen čeká na samotné období refixace. Dnem podpisu smlouvy se však jiţ počítá období nové fixace tzn. pokud má klient novou fixaci na 3 roky a konec období současné fixace aţ za 6 měsíců, bude mu v době refixace zbývat ještě 2,5 leté fixní období. Tabulka 3: Přehled garantovaného období jednotlivých bank AXA Bank Česká spořitelna ČSOB Banka Garantované období 4 měsíce 12 měsíců 6 týdnů 35

36 Equa bank Hypoteční banka GE Money Bank Komerční banka LBBW mbank Raiffeisenbank UniCredit Bank Sberbank Wüstenrot Zdroj: vlastní zpracování [4] 6 měsíců 12 měsíců 1,5 měsíce 10 měsíců 6 měsíců 1 měsíc 2 měsíce do konce roku 6 měsíců 9 měsíců Oproti získání nových klientů v rámci refinancování, je pro banky rizikem odliv stávajících hypotéčních klientů, zejména v rámci refixace stávající úrokové sazby. Jde o období, kdy klient můţe z části, nebo zcela splatit svoji hypotéku, bez hrozby poplatku či sankce. Mimo toto období změny fixace úrokové sazby, jsou běţné poplatky za předčasné splacení ve výši 2 10% z předčasně splacené částky. Některé banky také poţadují poplatek za vyčíslení aktuálního dluhu pro potřeby refinancující banky, který můţe být aţ korun. Z tabulky č. 4 je patrné, ţe banky rozlišují poplatky za předčasné splacení podle toho, zda se jedná o hypoteční úvěr nebo americkou hypotéku. Hlavní příčinou je, ţe americké hypotéky do výše 1,88 milionu korun spadají do zákona o spotřebitelském úvěru, kde jsou nastaveny jiná pravidla. Banky tak musely reagovat a poplatky buď zcela zrušily, nebo je sníţily na zákonem stanovený limit. Klient by se měl při vyřizování hypotéky také zajímat o vedlejší poplatky. V ČR se statisticky rozvádí 50% populace tzn. je velmi pravděpodobné, ţe velké mnoţství klientů bude ţádat o dřívější splacení hypotéky, stejně tak při prodeji nemovitosti klient ţádá o dřívější splacení úvěru. Z tabulky je také patrné, ţe se poplatky za předčasné splacení v bankách velmi liší, pohybují se od pevně stanovených procentuálních částek z předčasné splátky aţ po procentuální částky za kaţdé předčasně splacené období např. měsíce nebo roku do konce doby fixace. Pokud bychom vzali v potaz standardní výši hypotéky 1,7 milionů korun, tak se při nejčastěji zmiňovaném poplatku ve výši 5% jedná o částku poplatku ve výši 85 tisíc korun a to mnohdy za kaţdý předčasně splacený rok do doby fixace. Při 5 leté fixaci se tak poplatek můţe vyšplhat aţ k hranici 380 tisíc korun, coţ představuje okolo 20% z celkové výše úvěru. 36

37 Tabulka 4: Přehled poplatků za předčasné splátky klasické a americké hypotéky Poznámky: Zdroj: [33] AXA Bank: Splacení až 20 % nesplacené jistiny po 12 splátkách je zdarma. Fio banka: Při sjednání Služby mimořádná splátka je splacení 20 % jistiny ročně zdarma Hypoteční banka: Je-li ve smlouvě sjednán rámec mimořádných splátek, činí poplatek v rámci rámce 1 % mbank: Splacení 20 % nesplacené jistiny je zdarma Raiffeisenbank: V dostupném sazebníku na internetových stránkách banky uvádí mimořádnou splátku hypotéky poskytnutou ebankou za poplatek 10 % UniCredit Bank: Hypotéka Flexi má mimořádnou splátku zdarma V rámci konkurenčních nabídek nabízejí některé banky moţnost mimořádné splátky i mimo období refixace. Nejde většinou o moţnost splacení celého zůstatku úvěru, ale jen určité části. Klienti tyto moţnosti samozřejmě vítají, v praxi je ovšem vyuţijí spíše movitější klienti. Vliv na výhodnost mimořádné splátky mohou mít i případné poplatky, které s tím mohou být spjaté. Nabídky jednotlivých bank jsou následující: 37

38 Hypoteční banka nabízí po ukončení období čerpání úvěru a zaplacení 12 řádných splátek moţnost předčasného splacení úvěru ve výši 10% z aktuálního zůstatku jistiny úvěru. Tuto bezplatnou moţnost si musí klient domluvit jiţ při sjednání hypotečního úvěru. Komerční banka nabízí moţnost předčasné splátky ve výši aţ 20% a to i opakovaně u své Flexibilní hypotéky. GE Money Bank nabízí moţnost mimořádné splátky u úvěrů, jejíchţ výše je nad hranicí 2 miliony korun a s dobou fixace nad 3 roky. Klient můţe splatit jedenkrát ročně aţ 20% z jistiny. Česká spořitelna nabízí moţnost sjednání mimořádné splátky jak u nových, tak jiţ stávajících úvěrů. Klient můţe mimořádně splatit aţ 20% z úvěru a to vţdy po zaplacení minimálně 12 řádných anuitních splátek od data sjednání této sluţby. Na rozdíl od ostatních bank za tuto sluţbu klient u České spořitelny platí poplatek ve výši 200 Kč měsíčně a to i bez ohledu, zda mimořádnou splátku v budoucnu vyuţije. Raiffeisenbank nabízí moţnost mimořádné splátky aţ ve výši 25% z úvěru a to vţdy po zaplacení 12 řádných splátkách. U hypoték bez doloţení příjmů je hranice pro tuto moţnost aţ po zaplacení 36 měsíčních splátek. LBBW nenabízí moţnost předčasných splátek bez sankcí. Pokud by klient splatit úvěr předčasně, hrozí mu poplatek ve výši 5% z předčasně splacené částky. Výjimku mohou tvořit neúčelové úvěry do výše 1,880 milionu, kde je poplatek za předčasnou splátku max. do 1% dle doby zbývající fixace. mbank nabízí moţnost mimořádné splátky u svého produktu mhypotéka light, kde lze splatit bez sankce aţ 20% z nesplacené jistiny. Pokud by klient překročil hranici zmíněných 20%, bude z překračující částky hradit poplatek ve výši 3%. UniCredit bank nabízí moţnost mimořádného splacení úvěru u své Flexi hypotéky. Tato moţnost je však vykoupena vyšší úrokovou sazbou úvěru o cca 0,3%p.a. U ostatních úvěrů je nutné počítat s poplatkem ve výši 5% za kaţdý započatý rok do konce doby fixace. Sberbank nabízí moţnost mimořádné splátky ve výši 10% z aktuálního zůstatku jistiny, vţdy po řádném zaplacení 12 měsíčních splátek. Tato moţnost je bez poplatků automaticky zakotvena v úvěrové smlouvě. Wüstenrot nabízí moţnost mimořádné splátky pouze u splacení části úvěru přesahujícího 70% hodnoty zastavené nemovitosti. Tato moţnost je tedy pro klienty na začátku splácení hypotéky a pro klienty, kteří si vzali hypotéku v rozmezí % z hodnoty nemovitosti. 38

39 Oberbank moţnost mimořádné splátky nenabízí. Dle sazebníku je poplatek za mimořádnou částku ve výši 5% z objemu předčasně splaceného úvěru. ČSOB nabízí v rámci sjednání mimořádné splátky úvěru ve smluvní dokumentaci poplatek ve výši 1% ze sjednaného rámce mimořádné splátky. Pokud by si klient tuto moţnost ve smlouvě nesjednal, hradí poplatek ve výši 5% z předčasně splacené částky za kaţdý předčasně splacený rok, maximálně však ve výši 25% předčasně splacené částky. Banky tedy musejí řešit politiku nabízených úrokových sazeb jak pro stávající klienty, tak pro klienty nové. Velké rozdíly v nabídce úrokových sazeb mezi novým a stávajícím klientem se v minulosti některým, zejména velkým bankám neosvědčily. Tímto krokem přišly o významný podíl stávajících klientů, na které se zaměřily banky menší s niţší úrokovou nabídkou. Zároveň to mohlo negativně ovlivnit potenciální klienty, kteří raději zvolili nabídku menších bank, ve snaze vyvarovat se budoucímu zvýšení sazeb v rámci refixace. Graf č.12 znázorňuje strukturu produkce hypoték v rozdělení na nové hypotéky a hypotéky refinancované. Od roku 2006 je patrný kontinuální nárůst objemu refinancování a pro letošní rok se odhaduje objem refinancovaných hypoték ve výši 33,6 mld. Kč, coţ tvoří více neţ 1/3 celkového objemu obchodů. Graf 12: Struktura produkce vykazovaných hypoték Zdroj: [4] Z průzkumu Equa bank plyne, ţe % klientů odchází od stávající banky kvůli lepší nabídce konkurenta. Důleţitým faktorem je spokojenost s bankou. Z průzkumu vyplývá, 39

40 ţe s bankou je nespokojeno 23 % klientů, především kvůli špatné komunikaci a vysokým poplatkům a úrokům. Zbylých 77 % klientů je spokojeno především kvůli produktovým výhodám a osobnímu přístupu bankéře. [9] 3.1 Refixace z pohledu banky Pro banky je konec sjednané doby fixace úrokové sazby rizikovým obdobím. Zejména v současné době, kdy jsou úrokové sazby hypoték na minimální úrovni, kdy se setkáváme s nabídkami několikaletých fixací okolo i pod úroveň 3% p.a. (u variabilních sazeb dokonce okolo 2,5%) a končící sazby stávajících úvěrů např. u 5 letých fixací reflektují sazby z let 2008, kdy byly na úrovních téměř 6% p.a. Toto se samozřejmě týká i kratších 3 a 1 letých fixací. V rámci konkurence je enormní tlak na výši úrokové sazby a je velmi obtíţné udrţet stávajícího klienta i na další období fixace. Samotný vliv zde mají i finanční zprostředkovatelé, kteří jsou provizně motivováni k refinancování úvěru do jiné banky. Banky také musejí do nabízené úrokové sazby hypotéky promítnou cenu, za kterou získávají depozita od klientů. Zejména u menších a středních bank se můţe přestávat refinancování z ekonomického pohledu vyplácet, neboť rozdíl v sazbě na získání depozit a prodeje hypotéky je minimální, i s ohledem na případnou výplatu provize externímu zprostředkovateli. Banky mají několik způsobů, jak se snaţit udrţet stávajícího klienta, níţe popíši nejčastější z nich: budování osobního vztahu s klientem aktivní komunikace s klientem retenční systémy a produkty alternativní nabídky nové úrokové sazby poplatky např. za předčasné splacení úvěru, vyčíslení zůstatku atd. interní ocenění nemovitosti crosseling klienta...(pojistka k úvěru, kontokorent, spotřebitelský úvěr, kreditní karta, zasílání měsíční mzdy na běţný účet, aj. Pokud banka aktivně buduje osobní vztah s klientem, sniţuje tím riziko odchodu klienta jinam. Zároveň zvyšuje pravděpodobnost, ţe v případě klientovy potřeby prodá svůj bankovní produkt. Čím více tedy má klient uzavřených bankovních produktů a vyuţívá banku na denní bankovnictví (domovská banka), sniţuje se ochota klienta odejít k bance jiné. Banky se tak snaţí prostřednictvím crossellingu klienta zaháčkovat. Jedná se především o povinné 40

41 obraty na účtech, zřízení pojištění, kontokorent či spotřebitelský úvěr, kreditní kartu či zasílání pravidelné měsíční mzdy na běţný účet klienta. Zároveň při pravidelné komunikaci s klientem, můţe banka ještě zareagovat na případný chystaný odchod klienta a můţe přehodnotit stávající nabídku nové úrokové sazby v době změny fixace a tím klienta udrţet. V praxi se velmi často stává, ţe i klient, který jiţ řeší refinancování u nové banky s lepším úrokem, nakonec dostane sníţenou nabídku nové úrokové sazby u stávající banky a neodejde. Další moţností banky je zhotovení interního ocenění nemovitosti. Jde částečně i o obchodní výhodu oproti konkurenci, neboť klient zpravidla ocenění nehradí, nebo se jedná o paušální poplatek na úrovni do 50% z obvyklé ceny odhadu u externího znalce konkurenční banky. Nevýhodou pro klienta je, ţe se jedná o interní dokument banky a klient ho nezíská k dispozici. V případě budoucího refinancování jej bude nová banka vyţadovat a klient bude muset za případný odhad nejspíše zaplatit, coţ se nemusí u menších úvěru s podobnou nabídkou úrokové sazby vyplatit. Tradičním způsobem, jak udrţet klienta jsou poplatky za předčasné splacení úvěru, pokud klient nestihne včas refinancovat do jiné banky, je povinen v případě odchodu zaplatit zmíněný poplatek, nezřídka se jedná o desetitisícové aţ statisícové částky. V zákoně není ukotveno období, které by banky u hypoték museli klientovi garantovat a zároveň zde není lhůta, v jakém časovém předstihu banky informují klienty s novou nabídkou úrokové sazby. Vše je řešeno pouze ve všeobecných úvěrových a obchodních podmínkách. Některé, zejména větší banky toho historicky zneuţívali a posílali nové nabídky klientovi se zpoţděním, v praxi tak nestihl vyřídit úvěr jinde. Z předešlých let se navíc začínají objevovat retenční hypotéky, které svým produktovým nastavením motivují klienta nerefinancovat stávající hypotéku u jiné banky. Jednou z prvních bank, která s retenční hypotékou přišla, byla České spořitelna v roce V rámci její Ideální hypotéky získal klient úrokové zvýhodnění, nesměl však hypotéku se splatnosti min. 20 let refinancovat, jinak by musel zvýhodnění z předešlého fixního období vracet. Nabídka byla podmíněna nutností vedení aktivního účtu u banky a pojištění úvěru proti neschopnosti splácet. Dalšími bankami s nabídkou retenční hypotéky s různým typem bonusů byly ČSOB, HB a Komerční banka. [4] 3.2 Refinancování z pohledu klienta Pro klienta je u hypotéky nejdůleţitější cena, tedy suma, kterou bude muset za hypotéku zaplatit celkově. Byť mají hypoteční úvěry oproti jiným úvěrům nejniţší sazby, tak jejich kombinace sazby, vysoké výše a zejména doba splatnosti úvěr velmi prodraţují. Při 41

42 standardní výši hypotéky 1,7 milionu korun, době splatnosti 30 let a průměrné úrokové sazbě 3,21% p.a. zaplatí klient jen na úrocích částku okolo 965 tisíc korun tj. téměř 57% z poskytnuté hypotéky (samozřejmě za předpokladu stejné úrokové sazby po celou dobu splatnosti). Primárním motivem refinancování klienta je tedy získání výhodnějších podmínek pro svoji hypotéku. zejména jde o niţší úrokovou sazbu, díky které můţe sníţit měsíční splátky i o několik tisíc korun, zároveň s refinancováním si klient můţe nově prodlouţit dobu splatnosti hypotéky např. z 20 na 30 let a tím opět sníţit měsíční zatíţení. Čím delší je ovšem doba splatnosti, tím více zaplatí klient na úrocích bance. Zároveň daňové úlevy z odpočtu zaplacených úroků ze základu daně se vztahuje i na refinancované úvěry. Pro klienta je tedy zásadní sledovat refinanční nabídky i u ostatních bank a v případě potřeby banku změnit na další období fixace. Důleţité je také volit vhodnou dobu fixace. Pokud jsou úrokové sazby na historických minimech a je předpoklad jejich budoucího růstu, je lepší volit delší období fixace. Většina klientů primárně sleduje výši úrokové sazby a měsíční splátky, čemuţ mnohé banky přizpůsobili svou nabídku. Jejich sazby jsou mnohdy nabízeny od a jsou podmíněny uzavřením různých produktů. Klient by se tedy měl primárně dívat na nabídku jako celek a sledovat RPSN (roční procentní sazba nákladů), coţ je reálná cena úvěrů se všemi poplatky v daném roce Postup klienta při refinancování hypotéky Konkrétní postup při změně banky v rámci refinancování popisuji ve svém dřívějším článku otištěném v deníku E15. Pokud se blíţí období konce fixace stávajícího hypotečního úvěru, doporučuje se nečekat na informační dopis od banky a vzít iniciativu do vlastních rukou. 1. Nejdříve je třeba zajistit si nabídku nové úrokové sazby od stávající banky, kterou by měl klient standardně obdrţet nejpozději 30 dní před koncem fixace. Je třeba ale dát si pozor v případě, ţe klient získá novou nabídku a nereaguje na ni včas. Banka pak automaticky zachová stávající dobu fixace i nabídnutou sazbu pro další období a sama začne strhávat novou splátku. 2. Pokud se klient rozhodne pro refinancování, je důleţité co nejdříve si vyţádat od stávající banky souhlas s vyplacením úvěru, vyčíslením dluhu, souhlas se vzdáním se zástavního práva a čestné prohlášení o zrušení zástavy po úhradě dané částky včetně souhlas s vinkulací pojistné smlouvy pro novou banku. 42

43 3. Následuje dodání podkladů nové bance, coţ ale není nijak sloţité, protoţe banka většinou akceptuje původní odhad (pokud není starší neţ 6 let). Jako doklad o příjmu stačí výpisy z účtů, doloţí se původní úvěrová a zástavní smlouva včetně aktuálních fotografií a ţádosti o úvěr. 4. Po doloţení těchto podkladů je důleţité dodrţet termín pro zaslání peněz. Zdrţení, byť jen o jediný den, můţe pro klienta znamenat nedodrţení podmínek a následnou sankci. Po podepsání nové úvěrové smlouvy je následně třeba splnit podmínky čerpání, mezi něţ patří vklad nového zástavního práva do katastru nemovitostí, doloţení listu vlastnictví s plombou, vinkulace pojistné smlouvy a zaplacení poplatku za zpracování úvěru (pokud je účtován). [5] 3.3 Refinanční potenciál roku 2013 Z interního grafu č.13 sluţby Hypoexpert je patrný rostoucí trend refinančního potenciálu v letech. Jedná se o odhadované počty kusů jednotlivých hypoték v ČR, které budou v daném roce měnit dobu fixace úrokové sazby. Jde tedy o potenciál pro jiné banky, aby získaly nového klienta se stávající hypotékou a platební historií. Na takto získané klienty se zejména zaměřují malé a střední banky, které získávají klienty nejvíce u dříve zmíněných TOP 3 největších bank. Zároveň je z grafu č. patrné, ţe v roce 2013 bude končit fixační období historicky nejvyššímu počtu klientů. Jedná se o více neţ klientů a potenciál více neţ 100 miliard korun v objemech hypoték. Kdyby se letos refinancovaly všechny hypotéky, kterým končí fixace úrokové sazby, vzrostl by objem hypoték až o 100 mld. Kč. Klienti jsou aktuálně konfrontováni s nabídkami úroku od 2,59 %, což je pro ně velice lákavé, popisuje situaci Jan Kruntorád, předseda představenstva a generální ředitel společnosti Gepard Finance, která se zabývá poradenstvím v oblasti hypotečních úvěrů. [11] Největší skupinu tvoří klienti s fixním obdobím 5 let z roku 2008, dále klienti s fixací 3 roky z let 2010 a klienti s roční fixací a variabilní sazbou. Matematicky tuto skupinu doplňují i klienti z let 2007, kteří volili 3 letou fixaci a jedná se o jejich jiţ 3 fixační období. 43

44 Graf 13: Refinanční potenciál v letech 2002 až 2013 Zdroj: [4] Tento refinanční potenciál je navíc umocněn rozdílností aktuální průměrné úrokové sazby, která se pohybuje na úrovni 3,21%. Téměř 70% všech klientů si uzavřelo hypotéku v letech, kdy byly úrokové sazby nad úrovní 4%, pro téměř 40% z nich byla sazba dokonce nad hranicí 5%. Aktuální jarní dubnové nabídky některých bank, začínají potvrzovat zahájení lovu na hypoteční klienty. Dokonce i některé velké banky, jako je Česká spořitelna nebo Komerční banka, aktuálně nabízejí garantované sazby pod úroveň 3%. Pro většinu z potencionálních refinančních klientů je to rozdíl v úrokové sazbě o více neţ 2%. Tím se jim můţe sníţit splátka i o několik tisíc korun měsíčně, navíc v kombinaci s rušením měsíčních poplatků za vedení úvěrových účtů u nových hypoték jde o silnou motivaci ke změně banky. Klienti by však měli zůstat obezřetní a do nabízené nové úrokové sazby promítnout všechny případné podmínky a poplatky. 44

45 4 Predikce vývoje hypotečního trhu v ČR Vzhledem k tomu, ţe prognostické schopnosti ekonomů či analytiků nejsou ani zdaleka perfektní, lze jen těţko s jistotou odhadovat budoucí vývoj. Toto bylo prokázáno i v minulosti, kdy ekonomové nedokázali předpovědět finanční krizi roku 2008 či recesi roku 2009, dokonce ani ex post vysvětlit, co bylo jejich příčinou. [1] Vývoj roku 2013 se dá jen těžko odhadovat. Budeme navazovat na rok, který byl velmi příznivý vývojem úrokových sazeb a stabilními cenami nemovitostí. Na druhou stranu k mírnému oslabení hypotečního trhu by mohlo dojít v souvislosti se zvýšením DPH a změnou sazby daně z převodu nemovitosti. Náš současný odhad potenciálu trhu hypoték na samém počátku roku se pohybuje v rozmezí 100 až 120 miliard korun, konstatoval Jan Sadil (generální ředitel Hypoteční banky). Vývoj celého trhu bude značně záviset na vývoji ekonomiky v České republice a v Evropě. [29] Vzhledem k neustále se měnícímu prostředí a jiţ zmíněné obtíţné predikovatelnosti budoucího vývoje, lze předpokládat dva scénáře. Konzervativní varianta počítá se stagnací či mírným poklesem ekonomiky, coţ přinese nestabilitu trhu a obavy klientů z budoucnosti. Optimistická varianta počítá s oţivením ekonomiky i důvěry klientů. Obě tyto varianty jsou v číslech znázorněny v tabulce č. 5. Tabulka 5: Odhad vývoje objemu nově poskytnutých hypoték a refinancování Odhad objemu Konzervativní varianta Optimistická varianta Nově poskytnuté hypotéky 80 mld. Kč 90 mld. Kč Refinancované hypotéky 30 mld. Kč 40 mld. Kč Celkem 110 mld. Kč 130 mld. Kč Zdroj: [6] V letošním roce se očekává velký nárůst refinancování hypoték, velký potenciál je spatřován především u úvěrů z let 2008 aţ 2010, kdy byly úrokové sazby na mnohem vyšší úrovni neţ jsou nyní. Pokud pro představu srovnáme modelový příklad hypotéky ve výši 1,7 mil. Kč, splatností 20 let v roce 2009 a 2013, rozdíl je značný. V r zaplatil klient měsíčně Kč při úrokové sazbě 5,62 % p.a., v letošním roce by splátka činila Kč při sazbě 3,17 % p.a. [6] Úrokové sazby dosáhly svého minima a nelze předpokládat jejich další výrazné sniţování, zároveň některé banky promítnou zrušení poplatku za vedení úvěrového účtu u hypoték právě do zvýšení úrokové sazby. Na druhou stranu nepředpokládáme razantní 45

46 zvýšení průměrné úrokové sazby, ta by se mohla pohybovat v roce 2013 mezi 3,2 3,5%. Lze očekávat, ţe banky (zejména menší a nové banky) budou nadále podporovat konkurenční prostředí prostřednictvím pobídek a hypotečních akcí, které budou primárně zaměřeny na poplatky a případné bonusy pro klienty, kteří v budoucnu nebudou refixovat jinde. Zároveň budou banky i nadále poskytovat cenově výhodnější nabídky klientům, kteří spolu s hypotékou uzavřou i další bankovní produkty. 4.1 Novinky a trendy na hypotečním trhu v ČR Refinancování Jedním z hlavních trendů, který bude stěţejní zejména v roce 2013, je refinancování. Banky budou navzájem více bojovat o své klienty a snaţit se je udrţet. Díky tomu budou více vznikat retenční hypotéky, které mají za cíl udrţet stávajícího klienta formou různých bonusů a odpuštěných úroků či jistin úvěrů. Zároveň budou znesnadňovat klientům moţnosti odchodu ke konkurenci i za cenu dorovnání konkurenčních sazeb. Banky budou také svým stávajícím klientům ve větší míře nabízet nové úrokové sazby pro následující fixaci jiţ několik měsíců dopředu, tedy před samotnou dobou konce fixace. V některých případech i téměř jeden rok. Banka nabídne klientovi výhodnější úrokovou sazbu dopředu a s klientem podepíše nové fixní období s niţší úrokovou sazbou. Klient si tímto krokem ihned sníţí měsíční splátku a banka zamezí klientovi k případnému odchodu do jiné bance v době refixace, byť za cenu dřívějšího sníţení úrokové sazby a tedy své marţe. Nemovitost jako investice Jedním z dalších trendů je zvyšující se zájem klientů o koupi nemovitosti za účelem investice. V dnešní době je aktuálním tématem důchodová reforma a zejména klienti, kteří jsou jiţ ve středním věku a mají své bydlení jiţ vyřešení, se poohlíţejí po alternativním zajištění na stáří. Jiţ dnes některé banky nabízejí moţnosti financování těchto investičních nemovitostí a jsou schopny uznávat budoucí příjmy z pronájmu do bonity klienta. Zároveň se můţe jednat o poměrně bezpečnou investici, která odolává znehodnocení inflací. Optimální variantou je pořízení menšího bytu, který pronajímáte a z inkasovaného nájmu hradíte splátky hypotéky. S trochou snahy lze situaci nastavit tak, že nájemné pokryje veškeré náklady. Jakmile po určité době hypotéku splatíte, nájemné je vaším dalším příjmem. Byt můžete samozřejmě i prodat, nebo dát třeba k dispozici potomkům, vysvětlil Jan Kruntorád ze společnosti Gepard Finance. [26] 46

47 Bude zajímavé sledovat, zda některá z bank v budoucnu nabídne svým bonitním klientům moţnost financování nemovitostí v zahraničí v rámci EU, včetně jejího zajištění. Vzhledem ke klesajícím cenám nemovitostí v zahraničních destinacích, uţ dnes kupují movitější klienti tyto nemovitosti jako investice. Poplatky Aktuálně velmi diskutovaným tématem je zrušení poplatku za vedení úvěrového účtu u hypoték, který se standardně pohybuje na úrovni 150,- Kč za měsíc. Tento krok přichází po sílícím tlaku některých klientů na zrušení daného poplatku. Mezi banky, rušící v letošním roce tento poplatek pro nové úvěry patří: AXA bank, Komerční banka, Raiffeisenbank a Sberbank. Česká spořitelna tento poplatek nevybírá v rámci své akční nabídky. Oproti tomu mbank a FIO banka tento poplatek nikdy neúčtovala. Třetí skupinou jsou Hypoteční banka, Unicreditbank a LBBW, které klientovi nabízejí moţnost výběru platby hypotéky se standardními poplatky, nebo zcela bez poplatků, ovšem se zvýšenou úrokovou sazbou. Je velmi pravděpodobné, ţe ostatní banky budou v rušení účtovaného poplatku následovat a některé jej promítnou do mírného zvýšení úrokových sazeb. Také můţe docházet k přehodnocování poplatkové strategie u vedení běţného účtu, jehoţ zřízení bývá poţadováno s hypotékou. Další prostor pro poplatkovou změnu skýtají ocenění nemovitostí. Zejména velké banky vyuţívají interní ocenění, které si většinou klienti z části hradí. Zde je určitě prostor pro cenové sniţování, případně odpoštění poplatku zcela. Je pravděpodobné, ţe i některé z menších a středních bank budou následovat a zavedou interní ocenění s niţší cenou za pořízení. Mezi negativní moţné změny v poplatcích lze řadit přehodnocování a zpřísňování poplatku za předčasné splacení úvěru nebo zejména nečerpání úvěrového rámce.[4] Akční nabídky Banky na českém trhu se snaţí získávané nové a udrţet stávající klienty pomocí různých nástrojů. Jedním z nich jsou akční nabídky. Pokud srovnáme období před 3 lety, ročně banky uvedly akčních nabídek, v současné době je to ale aţ 200 akčních nabídek za rok, coţ indikuje silný konkurenční boj. Banky v nich především prezentují slevy z úrokové sazby a slevy na vstupním poplatku, tedy zaměřují se na cenu a ne na zajímavější produkty. Tento trend lze očekávat i v letošním roce a případné opravdové inovace se budou dát spočítat v kusech. [7] 47

48 V roce 2012 se nejvíce objevovaly akční nabídky ve formě slevy na úrokovou sazbu, slevy na zpracovatelském poplatku nebo ve formě akční úrokové sazby. Tyto akce gradovaly převáţně v závěru roku. Graf č. 14 znázorňuje akční nabídky bank v první polovině roku Je z něho patrné, ţe nejvíce v první polovině roku banky nabízely slevy na úrokové sazbě a vyhlašovali akce na akční úrokovou sazbu. Celkem tyto nabídky tvořili cca 64% ze všech akčních nabídek. Graf 14: Přehled akčních nabídek v 1. pololetí 2012 Zdroj: [4] Graf č. 15 zobrazuje akční nabídky ve druhém pololetí roku Je z něho patrné, ţe se banky zaměřily nejvíce na sníţení úrokové sazby, tyto nabídky tvořily okolo 42%. 48

49 Graf 15: Přehled akčních nabídek ve 2. pololetí 2012 Zdroj: [4] V poslední době celkový počet akcí na slevu ze zpracovatelského poplatku klesá. jednou z příčit můţe být změna poplatkové strategie bank, kdy postupně své poplatky sniţují a některé banky je jiţ zcela zrušili. Oproti tomu je pořád prostor pro akční nabídky zaměřené na úrokové sazby. Nejspíše nelze očekávat hromadné a dlouhodobé sníţení úrokových sazeb, ale mnoţství časově omezených akcí zaměřených na konkrétní typy úvěrů s moţností získání akční úrokové sazby. Zároveň se banky budou snaţit více prodávat své produkty zejména aktivní účty a případně další spotřební úvěry. Doba fixace Současným trendem je prodluţující se doba fixace úrokové sazby, průměr z konce roku 2012 byl na úrovni 4,2 roku. Důvodem je především víra klientů v postupný nárůst úrokových sazeb, a proto chtějí zafixovat současnou nízkou výši úroku na co nejdelší období. Banky se také snaţí zavázat si klienta na co nejdelší dobu, aby nechtěli refinancovat úvěr u konkurence. Rozšiřují se tak slevy na sazbách pro klienty, kteří se zaváţí u banky setrvat aţ 20 let nebo banky poskytují slevy podmíněné tím, ţe pokud klient v budoucnu od banky odejde, bude muset zpětně tuto výhodu uhradit. Nejčastěji volenou fixací je 5 leté období. Banky preferují delší fixace z důvodů udrţení klienta. Objevují se 5 leté fixace, které mají paradoxně niţší úrokovou sazbu neţli fixace 3 leté. Současně bude postupně ubývat klientů, kteří budou volit variabilní sazby, vzhledem k historickým minimům úrokových sazeb a předpokladu jejich růstu. Zároveň není 49

50 větší prostor pro další sniţování variabilních sazeb s ohledem na sníţení sazeb ČNB téměř k nule. Oproti tomu lze i nadále očekávat akční nabídky na fixní úrokové sazby. [10] 50

51 5 Srovnání nabídek konkrétních bank V současné době není klient vázán pouze na informace z konkrétní pobočky či internetové stránky banky. Vyjma finančních poradců vznikají v posledních letech desítky webových srovnávačů všech typů. Poptává-li klient informace nebo jiţ přímo chce řešit konkrétní hypotéku, je moţné přes internet zadat na některém ze zmíněných webových srovnávačů základní parametry a klient získá nabídku ze všech bank. Zároveň zde nalezne základní informace o tom, co vše je s hypotékou spjaté. Tyto srovnávače jsou však primárně motivovány ziskem buď z reklam, nebo provizemi od poskytovatelů úvěrů. Nevýhodou těchto webových prohlíţečů je mnohdy zkreslená souhrnná nabídka od poskytovatelů úvěrů. Klienti zde primárně cílí na nejlevnější úrokovou sazbu nebo nejniţší měsíční splátku. Toho jsou si poskytovatelé vědomi a mnohdy se finální nabídky po započtení ostatních skrytých poplatků na správu úvěru a vyřízení velmi liší. Dalším častým prohřeškem je porovnávání sazeb od s garantovanými úrokovými sazbami. Zdrojové informace srovnávačů navíc mnohdy vycházejí jen z oficiálních internetových stránek bank a sazebníků. Ne vţdy tak srovnávají stejný druh úvěrů se stejnými parametry a nereflektují všechny případné podmínky na nízkou nabídku sazby. Mají tedy spíše informativní charakter. Ve srovnání nabídek konkrétních bank tedy nevycházím z ţádného internetového webu. Jde o nabídky, které jsou zpracovány individuálně, dle platných podmínek konkrétního poskytovatele. Při jejich vyhotovení reflektuji aktuálně platný sazebník poskytovatele a případné hypoteční akce. Kalkulace je provedena vţdy v softwarovém kalkulátoru příslušné banky. Pro srovnání jsem vybral 6 bank. Pět největších bank dle trţního podílu a záměrně jednu ze středních bank, která má s ohledem na nového vlastníka potenciál růstu a je velmi pravděpodobné, ţe se v nejbliţších letech stane stabilně součástí skupiny největších šesti bank dle objemu poskytnutých hypoték. Zároveň doplní srovnání za segment menších bank. Konkrétně jde o: Hypoteční banku, Českou spořitelnu, Komerční banku, UniCredit Bank, Raiffeisenbank a Sberbank. Zároveň zpracuji dva modelové příklady. Oba dva příklady budou mít záměrně stejné zadání parametru hypotéky tzn. 1,7 milionu korun s financováním do 85% LTV, s rozdílem účelu úvěru na bytovou jednotku a rodinný dům. V první variantě si ţadatelé navíc k hypotéce uzavřou aktivní běţný účet u banky se zasíláním mzdy. Ve druhém případě budou ţadatelé striktně trvat jen na uzavření hypotečního úvěru bez dalšího uzavřeného a aktivně vyuţívaného produktu banky. Bude zajímavé srovnat, jakým způsobem se dokáţou nabídky, 51

52 a to i stejných bank mezi sebou lišit. O to více je v praxi důleţité při výběru hypotéky nepodlehnout marketingovým akcím bank a provést srovnání napříč trhem. Rozdíl v úrokových sazbách můţe být markantní. Na závěr ukáţu i webový srovnávač hypotečních úvěrů. 5.1 Modelový příklad č.1 Jedná se o čtyřčlennou rodinu. Otec 32 let, matka 28 let, dvě děti ve věku 3 a 5 let. Otec má čistý příjem ze zaměstnanecké pozice na dobu neurčitou ve výši ,- Kč měsíčně, matka je na rodičovské dovolené s příjmem ve výši 7.600,- Kč. Jediným závazkem je řádně splácený spotřebitelský úvěr se splátkou Kč měsíčně. Předmětem úvěru bude koupě bytové jednotky v osobním vlastnictví v celkové ceně 2 miliony korun. Odhadní cena nemovitosti je rovněţ 2 miliony korun. Pouţijí vlastní zdroje ve výši 300 tisíc korun, výše hypotečního úvěru 1,7 milionu korun. Jedná se tedy o financování do 85% z hodnoty nemovitosti. Vzhledem k výši úrokových sazeb na trhu by rádi zvolili 3 nebo 5 letou fixaci úrokové sazby a dobu splatnosti 20 let. Žadatelům nevadí přejít k financující bance jako k domovské tzn. zřídit si u ní běžný účet, zasílat měsíční mzdu a převést veškerý dosavadní platební styk. Oproti tomu očekávají případnou výhodnější úrokovou sazbu. Další bankovní produkty jako např. pojištění, kreditní karty atd. nechtějí uzavírat Nabídky jednotlivých bank Česká spořitelna Česká spořitelna nabízí pro nově sjednané hypotéky a hypotéky s refixací v období od 1. března do konce května 2013 zdarma vedení úvěrového účtu po celou dobu splatnosti úvěru. V rámci jejího produktu Ideální hypotéka stojí jinak vedení zmíněného účtu 200 Kč měsíčně. Zároveň nabízí banka v období dubna 2013 velmi zajímavou akci, kdy lze získat hypotéku s úrokovou sazbou ve výši 2,79%. Tuto sazbu získají všichni klienti, kteří v daném období splní standardní podmínky pro poskytnutí hypotéky, zvolí 5 letou fixaci a budou vyuţívat pro splácení úvěru jejich aktivní účet. Financování je moţné aţ do výše 90% z hodnoty nemovitosti. Z hlediska aktuálních akcí na hypotečním trhu se jedná o jednu z nejzajímavějších nabídek. Pokud by klient zvolil stejné podmínky jen s 3 letou fixací, je úroková sazba jiţ o 1% vyšší (i přesto, ţe jsou v ní zahrnuty slevy ve výši 0,5% za objem úvěru a aktivní konto). Klient můţe zvolit interní on-line ocenění nemovitosti, které je zdarma. V praxi však u těchto typů ocenění dochází k záměrnému sniţování výsledné hodnoty nemovitosti o cca 10%. Za standardní ocenění si banka u bytové jednotky účtuje 52

53 poplatek Kč. Za určitou nevýhodu lze povaţovat povinnost platit za veškeré sluţby, které klient s hypotékou můţe vyuţívat. Tyto sluţby si klient volí a hradí za ně jednorázový poplatek, který je nejčastěji na úrovni 2 nebo 3 tisíc korun. Typickým příkladem je např. čerpání jiţ na návrh na vklad zástavního práva, za který si banka oproti konkurenci účtuje 2 tisíce korun. Vedení běţného účtu k hypotéce stojí v základní variantě 29 Kč měsíčně. Hypoteční banka Hypoteční banka nabízí dlouhodobou akci na slevu za vyuţívání účtu ČSOB a pojištění od ČSOB. Klient v rámci této akce můţe získat dvojnásobnou slevu z úrokové sazby. Celkem tedy aţ 0,5%. Zároveň zavedla akci Úrokové schody kdy nabízí slevu aţ ve výši 0,4% za objemy úvěru. Tato sleva je odstupňovaná dle objemů a za kaţdý 1 milion korun získá klient slevu ve výši 0,1%. Maximální sleva 0,4% odpovídá tedy úvěrům nad 3 miliony korun. Od také banka nabízí pro 3, 5 a 10 leté fixace se 70% a 85% LTV slevu na zpracovatelském poplatku, který je maximálně ve výši 2900 korun. Všechny tyto zmíněné akce platí do odvolání. V rámci zadání klienta bude úvěr řešen produktem Hypoteční úvěr pro FO. Akceptuji pouze moţnost uzavření aktivního účtu v ceně 90 Kč měsíčně u ČSOB se slevou na úrokové sazbě 0,3% a v rámci slevy Úrokové schody získá klient další slevu 0,2% za objem úvěru, celkem tedy 0,5% oproti standardní sazbě. Zároveň klient zaplatí 1500 Kč za čerpání úvěru na návrh na vklad zástavního práva. Banka jako jedna z mála disponuje vlastními cenovými pásmy nemovitostí v ČR a je schopna si vytvořit vlastní interní ocenění tzv. Expresní ocenění bytové jednotky, na základě nashromáţděných dat takřka obratem. Tato moţnost je pro klienta zdarma, nicméně zde dochází k záměrnému podhodnocení odhadu nemovitostní a takto zpracované odhady lze vyuţít pro financování do cca 70% LTV. Z důvodu nutnosti financovat 85% LTV, uvádím cenu ocenění ve výši 1900 Kč, které je schopna po dodání elektronických podkladů banka vyhotovit. Komerční banka V současné době i komerční banka nabízí jarní hypoteční akci, v rámci které lze získat u její hypotéky KLASIK s 3 a 5 letou fixaci úrokovou sazbu ve výši 2,99%. S akcí získá klient i zdarma zpracování úvěru (standardní cena 2900 Kč), vedení úvěrového účtu (poplatek byl zrušen od ) a odhad nemovitostí. Tato akce se týká všech ţádosti, které jsou podané od , zároveň musí dojít k podpisu úvěrové smlouvy do V případě aktivního vyuţívání běţného účtu a zasílání mzdy, se kterým počítám, je základní 53

54 měsíční poplatek 34 Kč (při nevyuţívání 68 Kč). Banka vyţaduje poplatek za čerpání úvěru na návrh na vklad zástavního práva ve výši 1500 Kč. Raiffeisenbank U Raiffeisenbank bude úvěr řešen hypotékou Klasik, který řeší standardní úvěry do 90% z hodnoty nemovitosti. Banka se dlouhodobě snaţí zaměřovat spíše na bonitnější klientelu, její úrokové sazby jsou niţší pro klienty s vyšším příjmem. Aktuálně nabízí banka od své Hypoteční dny v rámci kterých nabízí slevu na úrokové sazbě ve výši 0,2%. S touto slevou kalkuluji v propočtu. Zároveň v kalkulaci počítám jen se zřízením běţného účtu, který bude klient aktivně vyuţívat a bude si na něj zasílat mzdu a odmítnutí moţnosti TURBO splátek pro slevu 0,1% tzn. nepředpokládám mimořádné splátky v budoucnu. Banka dále nabízí slevy za pojištění úvěru u UNIQA pojišťovny ve výši 0,2% a zřízení stavebního spoření u RSTS se slevou 0,1%. S těmito slevami v kalkulaci nepočítám. Banka zhotovuje interní ocenění nemovitosti v ceně 2.000,- Kč. Zpracování úvěru je zdarma, vedení úvěrového účtu je od zdarma, poplatek za vedení základního běţného účtu je 75 Kč měsíčně. Pokud nebude klient plnit podmínku aktivního vyuţívání běţného účtu a nebude zasílat mzdu ve výši min. 15 tisíc, je banka oprávněna ke zvýšení úrokové sazby o 1,5%. Sberbank V rámci zadání bude úvěr řešen prostřednictvím nabízeného standardního hypotečního úvěru Hypotéka bez starostí. Sberbank jako jediná ze srovnávaných bank nabízí standardně garantované úrokové sazby tzn. její sazby nejsou od vyhlášená sazba je vţdy maximání. Zároveň jdou některé ze sazeb dále sniţovat dle uzavřených produktů. Ve své nabídce nabízí 90% a 100% pásmo financování. Ţadatelé by tak mohli dát z vlastních zdrojů jen 200 tisíc a od banky si půjčit 1,8 milionu se stejnou úrokovou sazbou. Zároveň banka rozlišuje dobu splatnosti do 10 let včetně a nad 10 let, kde je úroková sazby vţdy o cca 0,1% draţší. Banka počítá ve svém kalkulátoru s 360 dny v roce, oproti konkurenci, která většinou počítá s 365 dny v roce.proto vychází splátka u Sberbank vţdy o něco dráţ, byť jsou zadány stejné parametry. Klient však v důsledku splatí úvěr dříve, neboť zmíněných 5 dnů v roce vytvoří u 30 leté splatnosti celého půl roku. V kalkulaci počítám s vyuţitím jejich účtu jako domovského tzn. klient si zasílá mzdu a vede platební styk, tímto je moţné sníţit úrokovou sazbu o 0,4%. Další sníţení ve výši 0,1% je moţné po uzavření termínovaného vkladu, 54

55 pojištění úvěru proti neschopnosti splácet nebo uzavření smlouvy na stavební spoření. S těmito produkty v kalkulaci nepočítám. Banka zároveň od neúčtuje u nově čerpaných úvěrů poplatek za vedení úvěrového účtu a od dokonce ani poplatek za vedení běţného účtu k hypotéce v základním balíčku sluţeb. Banka vyuţívá externě smluvní odhadce pro vyhotovení odhadu. Ten si klient musí hradit, cena na bytovou jednotku se pohybuje na úrovni 3.000,- Kč. UniCredit Bank V UniCredit Bank bude úvěr řešen prostřednictvím hypotéky PLUS, s úrokovou sazbou do 85% z hodnoty nemovitosti. V rámci jarní dubnové nabídky nabízí banka pro všechny standardní úvěry nulový zpracovatelský poplatek (jinak je cena za zpracování úvěru 2500 Kč) a zdarma vedení úvěrového účtu k hypotéce. Podmínkou je podání ţádosti do a podepsání úvěrové smlouvy do V kalkulaci počítám se zřízením a aktivním vedením běţného účtu, včetně zasílání mzdy (tzv. Aktivní balíček) díky němuţ se sníţí sazba o 0,5%. Nepočítám s uzavřením jednorázového pojištění Cardif ani sjednání kreditní karty Vyhodnocení a výběr banky pro modelový příklad č. 1 Na základě zadaných parametrů jsem zpracoval nabídky jednotlivých vybraných bank. Pro jejich zpracování jsem pouţil interní kalkulátory jednotlivých bank, jejich sazebníky a webové stránky. Cílem bylo doporučit nejvýhodnější hypotéku ve výší 1,7 milionu korun, financování do 85%LTV, splatnost 20 let, s moţností mobility klienta a fixací 3 a 5 let. Dle propočtu aktuálních nabídek bank a zahrnutí platných zvýhodnění a moţných slev, je pro 3 letou fixaci nejvýhodnější nabídka Komerční banky, kde klient získá garantovanou akční sazbu ve výši 2,99% s měsíční splátkou 9420 korun. Zároveň je v rámci akce zdarma zpracování úvěru, vedení úvěrového účtu a interní ocenění nemovitosti. Klient bude hradit pouze poplatek za vedení běţného účtu k úvěru a poplatek 1500 korun za čerpání na návrh na vklad zástavního práva banky. Akční nabídku musí vyuţít do konce dubna. Pro 5 letou fixaci je nejvýhodnější nabídka České spořitelny s úrokovou sazbou 2,79% a měsíční splátkou ve výši 9286 korun. Podmínkou nabídky je aktivní vyuţívání běţného účtu banky a zasílání měsíční mzdy. Klient v rámci této akce neplatí za zpracování úvěru, ocenění nemovitosti a vedení úvěrového účtu. Základní platba za běţný účet je 29 korun měsíčně, cena bude v praxi ovšem vyšší, neboť je potřeba přičíst i poplatky za příchozí a odchozí platby a případné vyuţívané sluţby. Nevýhodou v budoucnu můţe být kvůli internímu 55

56 ocenění absence odhadu, pokud by klient v rámci refixace chtěl změnit banku, bude si muset zaplatit odhad nový. Na druhou stranu za interní odhad neplatí. Zároveň je nevýhodou poplatek korun za čerpání na návrh na vklad zástavního práva banky. I přes tyto výtky a fakt, ţe jde pouze o cca týdenní akční nabídku, jde z aktuálního pohledu o jednu z nejvýhodnějších hypotečních nabídek na trhu. S ohledem na předpoklad budoucího růstu sazeb, je mé doporučení výběru pro Českou spořitelnu s 5 letou fixací sazby ve výši 2,79% a splátkou 9286 korun. Přehled nabídek vybraných bank je znázorněn v tabulce č. 6. Tabulka 6: Srovnání nabídek jednotlivých bank pro modelový příklad č. 1 Srovnání hypotečních nabídek vybraných bank Poplatek Poplatek Poplatek za vedení Název banky za za vedení úvěr. zpracování účtu účtu Ocenění nemovitost Fixace 3 roky Úrokov á sazba Měsíční splátka Fixace 5 let Úrokov á sazba Měsíční splátka Česká spořitelna 0 Kč 0 Kč 29 Kč 0 Kč 3,79% ,79% 9286 Hypoteční banka Kč 150 Kč 90 Kč Kč 3,59% ,59% 9938 Komerční banka 0 Kč 0 Kč 34 Kč 0 Kč 2,99% ,99% 9420 Raiffeisenbank 0 Kč 0 Kč 75 Kč Kč 3,69% ,69% Sberbank 1 Kč 0 Kč 0 Kč 3000 Kč* 3,59% ,39% 9804 UniCredit Bank 0 Kč 0 Kč 50 Kč 3000 Kč* 3,34% ,59% 9939 Výše hypotečního úvěru Kč, splatnost 20 let * Průměrná cena za bytovou jednotku externě smluvního odhadce banky dle sazebníku Zdroj: vlastní zpracování [4] 5.2 Modelový příklad č. 2 Jedná se o mladý manţelský pár. Muţ, věk 32 let, čistý doloţitelný měsíční příjem z nezávislé činnosti ve výši 21 tisíc korun. Ţena, věk 29 let, čistý příjem ze zaměstnanecké pozice 15 tisíc korun měsíčně. Celkové výdaje domácnosti na bankovních úvěrech ve výši 3600 korun měsíčně. Koupě rodinného domu ve výši 2 miliony korun, vlastní zdroje ve výši 300 tisíc korun, výše úvěru 1,7 milionu korun. Financování do 85% LTV, preferují volbu mezi 3 a 5 letou fixací úrokové sazby a splatnost úvěru na 20 let. Se stávající bankou jsou spokojeni a nechtějí k hypotéce uzavřít žádný nový produkt a zasílat mzdu do financující banky. 56

57 5.2.1 Nabídky jednotlivých bank Česká spořitelna U České spořitelny volím Hypotéku České spořitelny s LTV do 85%. Vzhledem k tomu, ţe klient v modelovém příkladě č. 2 nechce uzavřít ţádný další produkt ani vyuţívat aktivně běţný účet, nelze vyuţít aktuálně platnou akci banky na úrokovou sazbu 2,79%. Tím, ţe klient nevyuţije pojištění úvěru proti neschopnosti splácet a aktivní účet, je úroková sazba u 3 leté fixace vyšší o 0,5% a u 5 leté fixace dokonce o 1,3% oproti aktuálně nabízené sazbě v akci. Do konce května 2013 lze vyuţít akci na odpuštění poplatku za správu úvěrového účtu. Hypoteční banka V Hypoteční bance vybírám produkt HUF tedy hypoteční úvěr pro fyzické osoby do 85%LTV. Vzhledem k nemoţnosti uzavření ţádného produktu lze vyuţít pouze akci na Úrokové schody, klient tak získá slevu 0,2% za objem hypotéky a zároveň akci na ocenění nemovitosti, která činí 2900 korun. Pokud by klient vyuţil slevu za mzdu do ČSOB a pojištění 2 ze 3 u ČSOB, byla by úroková sazba o 0,5% niţší. Komerční banka V Komerční bance vyuţiji produkt KLASIK s LTV do 85%. Vzhledem k probíhající jarní akci od lze vyuţít velmi zajímavou garantovanou sazbu 2,99% pro 3 a 5 letou fixaci. Velkou výhodou je, ţe akce není podmíněna ţádným uzavřeným produktem nebo aktivní vyuţíváním účtu. Poplatek za vedení běţného účtu je při nezasílání mzdy v ceně 68 korun měsíčně. Pokud klient nechce uzavřít ţádný bankovní produkt vyjma hypotéky, jedná se o jednu z aktuálně nejlepších hypotečních nabídek na trhu. Raiffeisenbank Případ řešen prostřednictvím úvěru KLASIK s LTV do 85%. V rámci jarní akce Hypoteční dny lze kalkulovat se slevou na sazbě ve výši 0,2%. Vzhledem k tomu, ţe klient neuzavře ţádný produkt, je sazba o 1,3% vyšší. V Raiffeisenbank jako jediné by klient v rámci zadaných parametrů na úvěr bonitně nedosáhl o 326 korun, které mu chybí v příjmech. Jedinou variantou by bylo prodlouţit dobu splatnosti aţ na 30 let, kde by činila měsíční splátka 8807 korun. 57

58 Sberbank Sberbank jako jediná ze srovnávaných bank nabízí garantované sazby s moţností dalších slev. Vzhledem k tomu, ţe klient nechce uzavřít ţádný další bankovní produkt, jsou její vyhlašované sazby zároveň sazbami konečnými. Výhodou mohou být nulové poplatky za vedení úvěrového účtu a běţného účtu, které jsou dány sazebníkem a nejsou tedy v časové akci. Po započtení všech poplatků jde o 3 nejlepší nabídku pro 3 letou fixaci. Pro pěti letou fixaci se jedná o druhou nejlepší nabídku hned po Komerční bance. UniCredit Bank Úvěr řešen prostřednictvím produktu PLUS s LTV do 85%. Vzhledem k tomu, ţe klient neuzavře ţádný další produkt, je sazba u 3 leté fixace o 1% vyšší a u 5 leté fixace o 1,1% vyšší, neţli je nabízené minimum s uzavření účtu, jednorázovým pojištěním od Cardif a kreditní kartou. I přesto jde u 3 leté fixace o druhou nejlepší nabídku po Komerční bance Vyhodnocení a výběr banky pro modelový příklad č. 2 Cílem modelové situace číslo 2 je ukázat rozdílnost hypotečních nabídek bank při uzavření dalších produktů banky. v této situaci striktně klient trval pouze na uzavření hypotéky bez dalších produktů. S touto situací se dá v praxi běţně setkat, byť je pravděpodobnější, ţe klient nakonec uzavře nějaký z produktů kvůli sníţení úrokové sazby. V tomto srovnání lze názorně spatřit marketingové komunikace bank o výhodnosti jejich sazeb a nabídek. Oproti příkladu č. 1, kdy jsme vyuţili pouze aktivní účet a tedy moţné slevy u některých bank nebyly maximální, se vyjma nabídky Raiffeisenbank a nabídky České spořitelny pro 3 letou fixaci, ţádná z nabídek nedostala nad hranici měsíční splátky ve výši 10 tisíc korun. Oproti tomu v modelovém příkladu č. 2 jsou všechny banky se svou měsíční splátkou nad hranicí 10 tisíc korun, vyjma Komerční banky, která nabízí velmi atraktivní akci do konce dubna U Raiffeisenbank se splátka blíţí dokonce 11 tisícům korun měsíčně. Přitom se jedná o zcela stejné zadání parametru hypotečního úvěru, s rozdílem aktivního vyuţívání běţného účtu a zasílání měsíční mzdy. Zároveň došlo oproti modelové situaci č.1 k navýšení poplatků za zpracování ocenění nemovitosti. hlavním důvodem je fakt, ţe se oceňuje rodinný dům a ne bytová jednotka. Z modelové situace č.2 jednoznačně doporučuji klientům 5 letou fixaci u Komerční banky s garantovanou sazbou 2,99%, bez poplatků za zpracování úvěru, vedení úvěrového účtu a ocenění nemovitosti. Poplatek, který bude pravděpodobně klient hradit je ve výši 58

59 1500 korun a jde o poplatek za čerpání úvěru jiţ na návrh na vklad zástavního práva banky do katastru nemovitostí. přesto jde o velmi výhodnou nabídku (viz. tabulka č. 7). Tabulka 7: Srovnání nabídek jednotlivých bank pro modelový příklad č. 2 Srovnání hypotečních nabídek vybraných bank Poplatek Poplatek Poplatek za vedení Název banky za za vedení úvěr. zpracování účtu účtu Ocenění nemovitost Fixace 3 roky Úrokov á sazba Měsíční splátka Fixace 5 let Úrokov á sazba Měsíční splátka Česká spořitelna 0 Kč 0 Kč 29 Kč Kč 4,29% ,09% Hypoteční banka Kč 150 Kč 90 Kč Kč 3,89% ,89% Komerční banka 0 Kč 0 Kč 68 Kč 0 Kč 2,99% ,99% 9420 Raiffeisenbank 0 Kč 0 Kč 75 Kč Kč 4,69% ,69% Sberbank 1 Kč 0 Kč 0 Kč 4500 Kč* 3,99% ,79% UniCredit Bank 0 Kč 0 Kč 50 Kč 4500 Kč* 3,84% ,09% Pozn.: Výše hypotečního úvěru Kč, splatnost 20 let * Průměrná cena ocenění rodinného domu externě smluvním odhadcem banky dle sazebníku Zdroj: vlastní zpracování [4] 5.3 Internetový srovnávač hypotečních nabídek bank Tabulka č. 8 vychází z výsledků webového srovnávače hypotečních nabídek od společnosti GOLEM FINANCE pro 5 letou fixaci, financování do 85% LTV a výší úvěru 1,7 milionu korun. Do tabulky jsem vloţil pouze 6 bank, které srovnávám ve své praktické části. Z této tabulky je patrné, ţe většina bank (vyjma Sberbank, která nabízí vţdy garantované sazby) nabízí své nejlepší úrokové sazby, na které ovšem klient v praxi nemusí dosáhnout. Většinou v sobě obsahují všechny produkty, které banka pro případné sníţení úrokové sazby nabízí. Toto srovnání jsem zvolil záměrně, abych ukázal, ţe se jedná pouze o orientační přehledy, na základě kterých by se klienti neměli rovnou rozhodovat. Finální nabídka banky můţe být pro klienta nakonec nemilým překvapením. 59

60 Tabulka 8: Srovnání nabídek jednotlivých bank dle internetového srovnávače Zdroj: [17] 60

61 6 Zprostředkování hypotečních úvěrů V České republice je dle statistik ČNB zaregistrováno více neţ finančních poradců. Odhaduje se, ţe pouze třetina z nich jsou aktivní. Zároveň ne všichni se v praxi věnují poradenství a zprostředkování v oblasti hypotečních úvěrů. V ČR se věnují zprostředkování hypoték jak fyzické osoby, tak právnické osoby. Banky a stavební spořitelny uzavírají smlouvy o nevýhradním i výhradním obchodním zastoupení. Ke zprostředkování hypotéčních úvěrů není třeba speciální licence nebo povolení, jako je tomu u zprostředkování a poradenství u investic a pojištění. Stačí ţivnostenské oprávnění na ţivnost volnou, konkrétně Výroba, obchod a sluţby neuvedené v přílohách 1 aţ 3 Ţivnostenského zákona. Výjimku tvoří zprostředkování neúčelových amerických hypoték a předhypotečních úvěrů, které spadají do zákona č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru a od je při jejich zprostředkování nutná ţivnost vázaná, konkrétně: Poskytování nebo zprostředkování spotřebitelských úvěrů. Finančně poradenské společnosti se většinou sdruţují do profesních sdruţení, které jim poskytují odborné sluţby a pomáhají hájit jejich zájmy v rámci legislativních změn na finančním trhu. Mezi největší patří AFIZ, o.s. (Asociace finančních zprostředkovatelů a finančních poradců České republiky, o.s.) a USF ČR (Unie společností finančního zprostředkování a poradenství). V roce 2012 zprostředkovali členové sdruţení AFIZ, o.s. a USF ČR hypoteční úvěry v objemech téměř 32 miliard korun a 20 tisíc kusů, zároveň zprostředkovali úvěry ze stavebního spoření v objemech přesahujících 2 miliardy korun a téměř 5 tisíc kusů. Existují však i velké finančně poradenské společnosti, které nejsou členem v ţádném profesním sdruţení. 6.1 Význam externích zprostředkovatelů hypoték Banky vyuţívají jak interní (vlastní zaměstnanci, pobočky), tak i externí distribuční sítě při získávání nových hypotečních úvěrů. V posledních letech roste stále intenzivněji význam externích distribučních sítí při získávání nových hypoték. Odhaduje se, ţe jejich podíl při získání nových hypoték jiţ převyšuje samotné interní distribuční sítě bank. Bohuţel neexistují oficiální statistiky bank o poměru rozdělení interní a externí distribuce při získávaní nových hypoték. Ve srovnání podílu vycházím z kvalifikovaného odhadu společnosti Golem Finance, která se mimo jiné specializuje na analýzy hypotečního trhu v ČR. Odhadujeme, že v loňském roce činil objem hypoték zprostředkovaných třetími stranami více než 85 mld. Kč! Očekáváme, že podíl externí distribuce se bude letos pohybovat 61

62 okolo 70 %. Tento odhad neměníme, třetí strany by tak měly poskytnout hypoték v objemu 89,6 mld. Kč. Při odhadované výši průměrné provize 1,45 % by to znamenalo, že letos vyplatí bankovní sektor na provizi třetím stranám 1,3 mld. Kč (viz. graf č. 16). [4] Graf 16: Rozdělení distribuce bank v letech 2001 až 2012 Zdroj: [4] Banky zřizují specializovaná oddělení, která se specializují na externí partnery a získávání hypoték prostřednictvím jejich makléřů. Dnes uţ pro získání externí hypotéky nestačí samotná vyplacená výše provize externistům, jejíţ standardní rozmezí se na trhu pohybuje mezi 1,4 1,7% z objemu zprostředkovaného úvěru. Banky také pobízejí poradce různými soutěţemi a akcemi, které jsou primárně zaměřeny na získání nových obchodů a budování osobních vztahů bankéřů s externisty. S nadsázkou lze říci, ţe se pomalu banky začínají předhánět ve vztazích s externisty, jako je tomu vidět u bankovních klientů. Mimo tyto finanční aspekty musejí samozřejmě banky nabídnout i zajímavý produkt a zejména kvalitní a jednoduchý proces schvalování úvěrů. Ţádný kvalifikovaný externista si nedovolí ztratit klienta kvůli nefungujícímu procesu schvalování hypotéky u banky. Proto se na trhu vyskytují i hypotéční produkty bank, které vznikly výhradně a exklusivně pro jejich externí distribuční sítě. Na trhu se také můţeme setkat se zajímavým propojením spolupráce mezi bankou a finančně poradenskou společností. Konkrétně jde o Partners Financial Services, a.s., která ve spolupráci s bankou UniCredit Bank nabízí od 62